Lo que te queda es el precio de venta menos cuatro cosas: el saldo del crédito, el impuesto sobre la ganancia, los gastos de la operación y las deudas pendientes del inmueble. Hacer esa cuenta antes de poner el aviso evita la sorpresa más frecuente del mercado: descubrir a mitad de la operación que el neto no alcanza para el siguiente paso que ya habías planeado.
Datos clave
- Saldo del crédito: pídelo por escrito a tu entidad, no lo estimes.
- Impuesto a la Renta: se paga sobre la ganancia, no sobre el precio.
- Casa habitación: existe una exoneración si se cumplen sus requisitos.
- Gastos: comisión si trabajas con agente, gastos notariales que te correspondan y levantamiento de hipoteca.
- Deudas del predio: predial, arbitrios y mantenimiento se cancelan antes de cerrar.
El orden de la cuenta
| Paso | Qué restas | Dónde lo consigues |
|---|---|---|
| 1 | Saldo del crédito hipotecario | Constancia de saldo deudor de tu banco |
| 2 | Impuesto a la Renta sobre la ganancia | Cálculo con el costo computable actualizado |
| 3 | Gastos de la operación | Comisión, notaría, levantamiento de hipoteca |
| 4 | Deudas del inmueble | Municipalidad y junta de propietarios |
| = | Neto que recibes | Lo que realmente llega a tu cuenta |
Los dos datos que hay que pedir primero
El saldo deudor actualizado y el costo computable de tu inmueble. Con esos dos números, el resto de la cuenta se arma en diez minutos. Y son justamente los dos que la gente estima de memoria: el saldo se cree menor de lo que es porque los primeros años amortizan poco, y el costo se cree mayor porque se suman gastos que no están sustentados.
El calendario también cuenta
Vender en un año u otro puede cambiar la exoneración aplicable, el índice de actualización del costo y la UIT vigente para otros conceptos. Si estás cerca de cumplir un requisito de plazo —por ejemplo, el que exige la exoneración de casa habitación—, vale la pena calcular las dos alternativas antes de firmar. Es de las pocas decisiones donde esperar unos meses puede tener un efecto medible.
Calcula con la calculadora de Impuesto a la Renta y revisa cuánto te queda limpio al vender, cuánto te queda si aún debes al banco y qué es el costo computable.
Preguntas frecuentes
¿El impuesto se paga sobre el precio de venta?
No. Se paga sobre la ganancia: precio menos costo computable actualizado.
¿Cuándo se paga?
Dentro de los plazos que fija Sunat para las rentas de segunda categoría, y el notario suele exigir el sustento para cerrar.
¿Y si vendo con pérdida?
Sin ganancia no hay renta gravada por ese concepto, pero la operación igual se documenta.
¿La comisión del agente es negociable?
Sí, como todo servicio. Lo importante es que quede por escrito antes de empezar.
¿Quién paga el levantamiento de la hipoteca?
Normalmente el vendedor, porque la carga es suya. Se coordina con el cierre.
¿Puedo cerrar con deudas de arbitrios?
Suelen exigirse constancias de no adeudo. Conviene regularizar antes.
Fuentes
- Sunat — Impuesto a la Renta de segunda categoría por venta de inmuebles
- Ministerio de Economía y Finanzas — Índice de Corrección Monetaria
- TUO de la Ley del Impuesto a la Renta
Cómo te ayuda EximiaHaus
Si vas a vender, conviene tener los números claros desde el inicio:
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
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