Casi todos los trámites inmobiliarios del Perú se resuelven en tres lugares: Sunarp, la municipalidad y la notaría. Saber de antemano cuánto cuesta y cuánto demora cada uno evita el error más común de toda operación, que es descubrir a mitad del camino que faltaba un papel que tarda una semana.
Datos clave
- Certificado literal de predios 2026: S/ 17,60 las primeras dos hojas y S/ 8,80 por hoja adicional.
- Certificado negativo de propiedad: S/ 26,40 por titular, hasta 3 días útiles.
- Servicios gratuitos de Sunarp: Alerta Registral y Síguelo Plus.
- Copia Literal al Toque emite con firma digital sin necesidad de crear cuenta.
- Honorarios notariales libres desde el DL 1049: cotizar en varias notarías cambia el número.
La tabla
| Trámite | Dónde | Costo referencial 2026 | Plazo típico |
|---|---|---|---|
| Certificado literal de partida (predios) | Sunarp | S/ 17,60 (2 hojas) + S/ 8,80 por hoja | Inmediato en línea |
| Certificado negativo de propiedad | Sunarp | S/ 26,40 por titular | Hasta 3 días útiles |
| Alerta Registral | Sunarp | Gratuito | Activación inmediata |
| Seguimiento de título (Síguelo Plus) | Sunarp | Gratuito | En línea |
| Certificado de numeración | Municipalidad | Tarifa del TUPA (referencia: S/ 56 en Miraflores) | ~5 días útiles |
| Certificado de parámetros urbanísticos | Municipalidad | Tarifa del TUPA | Días hábiles según distrito |
| HR y PU del año | Municipalidad o SAT | Tarifa del TUPA | Mismo día o pocos días |
| Constancia de no adeudo | Municipalidad o SAT | Tarifa del TUPA | Días hábiles |
| Legalización de firmas | Notaría | Honorarios libres | Inmediato |
| Escritura pública de compraventa | Notaría | Honorarios libres (desde S/ 250 en un tarifario publicado de Lima) | Días, según documentación |
| Inscripción de compraventa | Sunarp | Arancel tarifario | Semanas, según carga |
El orden correcto de una compraventa
- Copia literal para verificar titularidad y cargas.
- Constancias municipales del vendedor (es lo que más demora).
- Minuta firmada por abogado.
- Pago de la alcabala por el comprador.
- Escritura pública en la notaría.
- Inscripción en Sunarp y seguimiento con Síguelo Plus.
- Trámites posteriores: declaración municipal y cambio de nombre en servicios.
Ver qué trámites hacer el primer mes y trámites municipales al comprar.
Los tres que casi siempre se olvidan
La declaración jurada de predial a tu nombre, que vence el último día hábil del mes siguiente a la transferencia; el cambio de titular en los recibos de servicios; y la activación de la Alerta Registral, que es gratuita y avisa si alguien presenta un título sobre tu partida. Ver Alerta Registral.
Ver también: cuánto me cuesta vender si el comprador usa crédito.
Los cuatro pagos que definen el presupuesto de una compraventa
Los certificados de la tabla cuestan poco. Lo que mueve el presupuesto de una compraventa son cuatro conceptos, y conviene tenerlos separados porque cada uno lo cobra una entidad distinta con su propia regla.
Honorario notarial. Lo fija cada notaría. El monto final depende de la extensión del contrato, de cuántas personas intervienen y del valor del bien, así que la referencia de la tabla solo sirve para ubicarte: el tarifario publicado de la Notaría Gonzales Loli, en Lince, parte en S/ 250 por escritura, IGV incluido, y el monto final se consulta caso por caso.
Derechos registrales. Los cobra Sunarp por inscribir la compraventa: un derecho de calificación más el 3 por mil del valor del inmueble. A diferencia del honorario notarial, son iguales en Lima y en cualquier otra ciudad.
Alcabala. Le corresponde al comprador y se paga a la municipalidad: 3% sobre la parte del precio que exceda las 10 UIT. En el orden de la operación va antes de la escritura.
Copias, partes y certificaciones. Cada notaría tiene su tarifa para los testimonios y partes, y suelen cobrarse por hoja. Pregunta por ellos, porque no siempre están dentro del precio de la escritura.
Cómo pedir una cotización notarial que puedas comparar
Desde el DL 1049 no hay un arancel notarial obligatorio, y dos notarías de la misma ciudad pueden cobrar muy distinto por el mismo trabajo. Para que la comparación sea justa, sigue este orden:
1. Pide dos o tres cotizaciones por escrito, indicando el valor de la operación y cuántos compradores y vendedores firmarán.
2. Exige el detalle de lo que incluye cada una: minuta, escritura, partes, gestión ante Sunarp y gastos. Una cotización baja que deja fuera la gestión registral no es más barata.
3. Confirma quién presentará el título en Sunarp y pide el número para seguirlo tú mismo con Síguelo Plus, que es gratuito.
Fuera de Lima rigen las mismas reglas, pero hay menos notarías y los precios se dispersan más. Los tarifarios publicados y las diferencias por ciudad están en notaría y Sunarp en provincia.
Si el inmueble viene de una herencia, hay trámites antes
Cuando el vendedor heredó la propiedad, la partida puede seguir a nombre del fallecido. En ese caso la compraventa no puede empezar hasta cerrar tres pasos previos, cada uno con su costo y su plazo.
Declaración de herederos. Si no hubo testamento, se tramita la sucesión intestada, en notaría o en juzgado. La vía notarial exige publicar avisos y esperar un periodo antes de continuar.
Inscripción de la sucesión. La declaratoria se inscribe en el Registro de Sucesión Intestada de Sunarp.
Traslado de dominio. Recién aquí el inmueble pasa a nombre de los herederos en el Registro de Predios, con una tasa y un plazo propios.
Mientras eso no ocurra, ningún banco financiará la compra. Revisa la copia literal antes de negociar y, si aparece este caso, suma ese tiempo al calendario con la guía de Cómo vender una casa heredada en el Perú: sucesión intestada, Sunarp e impuestos (guía completa 2026).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta una copia literal en 2026?
El certificado literal de predios cuesta S/ 17,60 por las primeras dos hojas y S/ 8,80 por cada hoja adicional. Se obtiene de inmediato en línea, y el servicio Copia Literal al Toque lo emite con firma digital sin necesidad de crear cuenta.
¿Cuánto cuesta un certificado negativo de propiedad?
El certificado negativo de propiedad cuesta S/ 26,40 por titular en Sunarp, según las tarifas de 2026. Se entrega en un plazo de hasta 3 días útiles, así que conviene pedirlo con anticipación si lo necesitas para un trámite.
¿Qué trámites de Sunarp son gratuitos?
La Alerta Registral y el seguimiento de título con Síguelo Plus. La Alerta Registral se activa de inmediato y te avisa si alguien presenta un título sobre tu partida, por eso es uno de los tres trámites que casi siempre se olvidan al comprar. Ver cuáles son gratis y cuáles se pagan.
¿Cuánto cobra la notaría por la escritura de compraventa?
Los honorarios notariales son libres desde el DL 1049, y el precio de la escritura pública de compraventa depende de su extensión, de los intervinientes y del valor del bien. Como referencia, el tarifario publicado de la Notaría Gonzales Loli, en Lince, parte en S/ 250, IGV incluido. Por eso cotizar en varias notarías cambia el número. La escritura suele tomar días, según la documentación que presentes.
¿Por qué varían tanto los costos municipales?
Porque cada municipalidad fija sus tasas en su TUPA, y la diferencia entre distritos es importante. Como referencia, el certificado de numeración cuesta S/ 56 en Miraflores y demora unos 5 días útiles. Confirma el costo exacto en tu municipalidad antes de presupuestar.
¿En qué orden se hacen los trámites de una compraventa?
Primero la copia literal para verificar titularidad y cargas, luego las constancias municipales del vendedor, que es lo que más demora. Siguen la minuta firmada por abogado, el pago de la alcabala por el comprador, la escritura pública en la notaría y la inscripción en Sunarp. Después toca la declaración municipal, que vence el último día hábil del mes siguiente a la transferencia, y el cambio de nombre en los servicios.
¿Cuánto demora inscribir una compraventa?
Semanas, según la carga de la zona registral y la calidad del título presentado. La inscripción paga el arancel tarifario de Sunarp y su avance se puede seguir en línea con Síguelo Plus, que es gratuito.
¿Puedo hacer todo en línea?
Buena parte sí: el certificado literal se obtiene de inmediato en línea, y la Alerta Registral y el seguimiento de título con Síguelo Plus también funcionan en línea. La escritura pública, en cambio, se firma en la notaría. Ver qué se hace en línea y qué presencial.
Esto se entiende mejor junto con Cambiar el titular de la luz en Arequipa (SEAL): requisitos y pasos.
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Fuentes
- Resolución 00228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026, Anexo P-1 (publicidad de predios, texto corregido por la fe de erratas del 24-dic-2025) — Sunarp
- Plataforma de servicios en línea Sunarp
- Copia Literal SUNARP 2026: cómo pedirla online y cuánto cuesta — PerúGestiona
- SUNARP Online 2026: servicios digitales gratuitos y de pago — PerúGestiona
- Decreto Legislativo N° 1049, Ley del Notariado — SPIJ
- Precios por servicios notariales, Notaría Gonzales Loli (Lince, Lima), consultado el 26-sep-2026
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