¿Cuánto me cuesta tener mi casa parada un mes más?

Suma cinco conceptos que se pagan igual esté vendida o no: mantenimiento, arbitrios, predial prorrateado, servicios mínimos y, si hay crédito, la cuota. A eso hay que añadir el costo de oportunidad: lo que rendiría ese capital en otro lado, o la renta que no estás cobrando. Cuando se hace la cuenta completa, la discusión sobre bajar el precio deja de ser emocional.

La cuenta, con un ejemplo

¿Por qué esto cambia la decisión del precio?

Porque convierte una discusión abstracta en aritmética. Si mantener la propiedad te cuesta un monto conocido cada mes, y bajar el precio significa cerrar dos o tres meses antes, se puede comparar directamente una cosa con la otra. Muchas veces el ajuste que parecía inaceptable resulta ser menor que el costo de esperar el mismo tiempo.

¿Y el costo de oportunidad?

Es el más grande y el menos visible. El dinero que está inmovilizado en una propiedad que no se vende podría estar rindiendo en otro lado, o podría ser la cuota inicial de la operación que sí quieres hacer. En propiedades de valor alto, ese costo mensual supera cómodamente a todos los gastos fijos juntos.

¿Conviene alquilar mientras espero?

Es una alternativa real, sobre todo con los alquileres en alza en Lima. Convierte un costo mensual en un ingreso, aunque complica las visitas mientras dure el contrato. Si vas a hacerlo, conviene un plazo corto o una cláusula de visitas pactada desde el inicio. La cuenta de rendimiento la hace la calculadora de rentabilidad.

¿Y si el mercado va a subir?

Es un cálculo legítimo, pero conviene compararlo con lo que estás pagando por esperar. El mercado peruano viene creciendo —las ventas de vivienda en Lima y Callao subieron 26% en el primer semestre de 2026— pero eso no significa que tu propiedad concreta, a tu precio concreto, vaya a moverse sola. La revalorización general no compensa un precio mal puesto.

Cómo hacer tu propia cuenta en cuatro pasos

El ejemplo de arriba sirve de guía, pero la decisión se toma con tus números. Tenlos a mano antes de hablar de precio:

1. Reúne los recibos reales. Mantenimiento del mes, el último recibo de arbitrios dividido entre tres, el predial anual dividido entre doce y el consumo básico de luz y agua.
2. Agrega la cuota del crédito, si todavía estás pagando uno. Suele ser el rubro que más pesa.
3. Estima la renta que no cobras. Busca cuánto se alquilan inmuebles parecidos en tu zona. Como referencia, un departamento de 65 m² en Magdalena tiene una renta base estimada de unos S/ 2.124 al mes.
4. Multiplica por los meses de espera. Piensa cuánto más podría tardar la venta al precio actual y compara ese total con la rebaja que te permitiría cerrar antes.

Si la suma de varios meses de espera supera la rebaja que te piden, mantener el precio te está costando más que ajustarlo.

Compáralo con lo que te queda limpio, no con el precio

Un error habitual es medir la rebaja contra el precio publicado. Lo que importa es el neto, es decir, lo que recibes después de restar:

• El impuesto a la renta de segunda categoría sobre la ganancia, con el costo de compra actualizado por el ICM del MEF. Casi siempre es el concepto más alto del lado vendedor.
• La comisión, si encargaste la venta.
• Los gastos notariales que pactaste con el comprador y el levantamiento de hipoteca, si lo hay.
• Lo que gastaste en sanear papeles y en producir fotos y video.

La alcabala no entra en tu cuenta: la paga el comprador. Con el neto calculado, cada mes de espera se ve como lo que es: plata que sale de ese monto final. El detalle de cada concepto está en ¿Cuánto cuesta vender una casa? Todos los gastos del vendedor.

Errores que distorsionan la cuenta

• Olvidar la renta perdida. Si desocupaste el inmueble para mostrarlo, el alquiler que dejaste de cobrar es un costo tan real como el mantenimiento.
• Contar solo los gastos fijos. Sin la cuota del crédito ni el costo de oportunidad, la espera parece barata cuando no lo es.
• Esperar que el mercado lo arregle. Que las ventas suban en la ciudad no mueve un inmueble publicado por encima de su rango.
• Posponer la decisión. Varios meses de sobreprecio pueden terminar costando más que el descuento que no quisiste hacer al inicio.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta cada mes tener la casa sin vender?

Suma cinco conceptos que pagas igual esté vendida o no: mantenimiento, arbitrios, predial prorrateado, servicios mínimos y, si hay crédito, la cuota hipotecaria, que suele ser el rubro más grande. A eso añade el costo de oportunidad del capital inmovilizado y la renta que no estás cobrando.

¿Los arbitrios se pagan si la casa está vacía?

En general sí: se pagan igual esté la casa vendida o no, y para la cuenta mensual se toma el recibo trimestral dividido entre tres. Existen supuestos particulares, que conviene consultar directamente en la municipalidad.

¿Puedo suspender los servicios?

Puedes reducirlos al mínimo, pero conviene mantener luz y agua para las visitas. Ese consumo básico entra en la cuenta de costos fijos: en el ejemplo del artículo, los servicios mínimos suman S/ 70 al mes.

¿Cuánto tiempo es demasiado?

Más de dos meses sin ninguna oferta ya es una señal del mercado: mira ¿Por qué mi casa no se vende?. Además del gasto mensual, un aviso que envejece pierde credibilidad y poder de negociación.

¿Bajar el precio es siempre la respuesta?

No: primero revisa portada, fotos y ficha, que son gratis. Si aun así evalúas un ajuste, compáralo con lo que te cuesta esperar: muchas veces una rebaja que cierra dos o tres meses antes resulta menor que el costo de mantener la propiedad ese mismo tiempo.

¿Vale la pena hacer arreglos?

Los pequeños, casi siempre, porque suelen costar menos que un ajuste de precio. Para decidir, ponlos al lado de lo que pagas por cada mes de espera: mantenimiento, arbitrios, predial, servicios y, si hay crédito, la cuota.

¿Conviene alquilar la casa mientras espero venderla?

Es una alternativa real, sobre todo con los alquileres en alza en Lima, porque convierte un costo mensual en un ingreso. La contra es que complica las visitas mientras dure el contrato, así que conviene un plazo corto o una cláusula de visitas pactada desde el inicio.

¿Conviene esperar a que suba el mercado?

Solo si lo comparas con lo que pagas por esperar. Las ventas de vivienda en Lima y Callao subieron 26% en el primer semestre de 2026, pero eso no significa que tu propiedad, a tu precio, vaya a moverse sola: la revalorización general no compensa un precio mal puesto.

Si tu caso es ese, aquí está el detalle: ¿Cuánto me ahorro vendiendo por mi cuenta?.

Fuentes

• Sunat — Impuesto a la renta por venta de inmuebles
• Sunarp — Registro de Predios
• Capeco — Informe Económico de la Construcción (IEC)