Suma cinco conceptos que se pagan igual esté vendida o no: mantenimiento, arbitrios, predial prorrateado, servicios mínimos y, si hay crédito, la cuota. A eso hay que añadir el costo de oportunidad: lo que rendiría ese capital en otro lado, o la renta que no estás cobrando. Cuando se hace la cuenta completa, la discusión sobre bajar el precio deja de ser emocional.
Datos clave
- Costos fijos mensuales: mantenimiento, arbitrios, predial prorrateado y servicios mínimos.
- Si hay hipoteca: la cuota, que es normalmente el rubro más grande.
- Costo de oportunidad: lo que ese capital rendiría colocado en otro lado.
- Renta no percibida: lo que dejarías de ganar si en vez de esperar la alquilaras.
- Costo intangible: un aviso que envejece pierde credibilidad y poder de negociación.
La cuenta, con un ejemplo
| Concepto | Cómo se calcula | Ejemplo mensual |
|---|---|---|
| Mantenimiento del edificio | Cuota mensual | S/ 180 |
| Arbitrios | Recibo trimestral ÷ 3 | S/ 60 |
| Predial | Anual ÷ 12 | S/ 55 |
| Servicios mínimos | Consumo básico | S/ 70 |
| Cuota hipotecaria (si aplica) | Cuota del crédito | Variable |
| Renta que no se cobra | Alquiler de mercado de la zona | Variable |
Ejemplo referencial. Elaboración propia, 2026.
¿Por qué esto cambia la decisión del precio?
Porque convierte una discusión abstracta en aritmética. Si mantener la propiedad te cuesta un monto conocido cada mes, y bajar el precio significa cerrar dos o tres meses antes, se puede comparar directamente una cosa con la otra. Muchas veces el ajuste que parecía inaceptable resulta ser menor que el costo de esperar el mismo tiempo.
¿Y el costo de oportunidad?
Es el más grande y el menos visible. El dinero que está inmovilizado en una propiedad que no se vende podría estar rindiendo en otro lado, o podría ser la cuota inicial de la operación que sí quieres hacer. En propiedades de valor alto, ese costo mensual supera cómodamente a todos los gastos fijos juntos.
¿Conviene alquilar mientras espero?
Es una alternativa real, sobre todo con los alquileres en alza en Lima. Convierte un costo mensual en un ingreso, aunque complica las visitas mientras dure el contrato. Si vas a hacerlo, conviene un plazo corto o una cláusula de visitas pactada desde el inicio. La cuenta de rendimiento la hace la calculadora de rentabilidad.
¿Y si el mercado va a subir?
Es un cálculo legítimo, pero conviene compararlo con lo que estás pagando por esperar. El mercado peruano viene creciendo —las ventas de vivienda en Lima y Callao subieron 26% en el primer semestre de 2026— pero eso no significa que tu propiedad concreta, a tu precio concreto, vaya a moverse sola. La revalorización general no compensa un precio mal puesto.
Preguntas frecuentes
¿Los arbitrios se pagan si la casa está vacía?
En general sí; existen supuestos particulares que conviene consultar en la municipalidad.
¿Puedo suspender los servicios?
Puedes reducirlos al mínimo, pero conviene mantener luz y agua para las visitas.
¿Cuánto tiempo es demasiado?
Más de dos meses sin ninguna oferta ya es una señal del mercado: mira qué hacer cuando el aviso se estanca.
¿Bajar el precio es siempre la respuesta?
No: primero revisa portada, fotos y ficha, que son gratis.
¿Vale la pena hacer arreglos?
Los pequeños, casi siempre. Suelen costar menos que un ajuste de precio.
Fuentes
- Sunat — Impuesto a la renta por venta de inmuebles
- Sunarp — Registro de Predios
- Capeco — Informe Económico de la Construcción (IEC)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Para decidir con números:
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