El 5% de la ganancia, no del precio de venta. La venta de un inmueble por una persona natural genera renta de segunda categoría, y la base sobre la que se aplica ese 5% es la diferencia entre el precio de venta y el costo computable: el valor de adquisición actualizado con el Índice de Corrección Monetaria que publica el Ministerio de Economía y Finanzas.
Datos clave
- Tasa efectiva: 5% sobre la ganancia neta.
- Costo computable: valor de adquisición actualizado con el ICM del mes y año de compra.
- ICM 2026: aprobado por RVM 005-2026-EF/15.01, publicado el 6 de marzo de 2026; la tabla se actualiza mensualmente en el portal del MEF.
- No paga: casa habitación, inmuebles adquiridos antes de 2004 y ventas por debajo o igual al valor de compra.
- Se declara y paga en el mes siguiente al de la percepción del ingreso.
El cálculo, con un caso concreto
Compraste un departamento en 2018 por S/ 260.000 y lo vendes hoy en S/ 360.000. Si el ICM correspondiente al mes de adquisición fuera 1,15, el costo computable actualizado sería S/ 299.000. La ganancia gravada es entonces S/ 61.000 y el impuesto, S/ 3.050.
| Paso | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| 1. Precio de venta | — | S/ 360.000 |
| 2. Valor de adquisición | — | S/ 260.000 |
| 3. Costo computable | S/ 260.000 × ICM (1,15 en el ejemplo) | S/ 299.000 |
| 4. Ganancia gravada | S/ 360.000 − S/ 299.000 | S/ 61.000 |
| 5. Impuesto | 5% × S/ 61.000 | S/ 3.050 |
Fíjate en lo que hace el ICM: sin actualizar, la "ganancia" habría sido S/ 100.000 y el impuesto S/ 5.000. Aplicar el índice ahorró S/ 1.950 en este caso, y en inmuebles comprados hace más años la diferencia crece. Es la razón por la que nunca conviene calcular el impuesto de memoria.
Los tres casos que no pagan nada
- Casa habitación. Si el inmueble permaneció al menos dos años en tu propiedad y no estuvo destinado a comercio, industria u oficina, la venta no genera renta de segunda categoría. Ver qué es la exoneración de casa habitación. Y si el inmueble lo heredaste, el costo computable se calcula con otras reglas: cuánto pagas de impuesto si vendes una casa que heredaste.
- Adquirido antes de 2004. Los inmuebles adquiridos con anterioridad a 2004 están fuera del ámbito de este impuesto.
- Venta sin ganancia. Si vendes por un precio igual o menor al costo computable, no hay renta que gravar.
¿Y si vendo con crédito o en cuotas?
El impuesto se determina sobre lo percibido, así que si el precio se cobra en partes, la obligación acompaña a cada cobro. Con crédito hipotecario del comprador, el desembolso del banco es el momento de la percepción para el vendedor. Ver por qué calcular el impuesto antes de vender.
¿Qué papeles necesito para sustentarlo?
La escritura de compra con su fecha y monto —de ahí sale el ICM aplicable—, la escritura de venta y los comprobantes de mejoras si vas a considerarlas. Si perdiste la escritura de compra, se recupera antes de vender. Ver qué hacer si perdiste los papeles de tu casa.
Preguntas frecuentes
¿El impuesto es sobre el precio de venta?
No. Es el 5% de la ganancia: precio de venta menos costo computable actualizado con el ICM.
¿Dónde encuentro el ICM?
En el portal del Ministerio de Economía y Finanzas, en la sección de índices de corrección monetaria, que se actualiza mensualmente.
¿Vender la casa donde vivo paga impuesto?
Si califica como casa habitación —al menos dos años en tu propiedad y sin uso comercial—, no. Es la exoneración más usada.
¿Y si vendo una casa heredada?
Hay reglas propias para determinar el costo computable en adquisiciones a título gratuito. Ver impuestos al vender una casa heredada.
¿Cuándo se paga?
En el mes siguiente al de la percepción del ingreso, mediante la declaración y pago correspondiente ante la SUNAT.
Este artículo es una pieza de nuestra guía completa de la venta, donde está el proceso completo en orden.
Fuentes
- Venta de inmuebles — Rentas de segunda categoría, SUNAT
- Calcular el impuesto a la renta de segunda categoría por venta de inmuebles — SUNAT, Plataforma del Estado Peruano
- Rentas de segunda categoría (venta de inmuebles y valores mobiliarios) — SUNAT
- Venta de inmuebles en el Perú: cómo calcular el costo computable con los índices de corrección monetaria — Grupo Santivañez
Cómo te ayuda EximiaHaus
Calcular el impuesto antes de fijar el precio evita sorpresas en la firma. Estos servicios lo resuelven:
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
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