Se considera casa habitación el inmueble que permanece al menos dos años en propiedad del vendedor y que no está destinado exclusivamente a comercio, industria, oficina o similares. Cuando la venta califica como casa habitación, no genera el impuesto a la renta de segunda categoría que sí paga cualquier otra venta de inmueble por una persona natural, con tasa de 5% sobre la ganancia.
Datos clave
- Requisito de permanencia: al menos 2 años en propiedad del vendedor.
- Requisito de destino: que no esté destinado exclusivamente a comercio, industria, oficina o similares.
- Presunción práctica: si tienes un solo inmueble inscrito a tu nombre en todo el país, se presume que es tu casa habitación.
- Tasa cuando sí se paga: 5% sobre la ganancia de capital, como renta de segunda categoría.
- Regla adicional: los inmuebles adquiridos antes de 2004 tienen un tratamiento distinto y en general no generan este impuesto.
¿Cómo se cuentan los dos años?
Desde la adquisición hasta la enajenación. Es una cuenta calendaria y por eso una diferencia de semanas puede costar el 5% de la ganancia: si compraste en marzo de 2024, vender en marzo de 2026 llega justo, y vender en enero de 2026 no. Cuando la venta está cerca del límite, vale la pena revisar las fechas exactas de las escrituras antes de fijar el cronograma.
| Situación | ¿Califica como casa habitación? |
|---|---|
| Único inmueble inscrito a tu nombre, más de 2 años | Sí, por presunción |
| Segunda vivienda que usas los fines de semana, más de 2 años | Depende: se analiza si califica frente a los demás inmuebles |
| Departamento comprado hace 14 meses | No: no cumple el plazo |
| Local destinado exclusivamente a oficina o comercio | No, por destino |
| Inmueble adquirido antes de 2004 | Régimen distinto; en general sin este impuesto |
¿Qué pasa si tengo más de un inmueble?
La presunción automática ya no aplica y hay que analizar cuál de los inmuebles califica como casa habitación según las reglas del impuesto. Es el caso típico de quien heredó una propiedad y además tiene la suya: la venta de una puede quedar gravada y la de la otra no. Ver impuestos al vender una casa heredada y cuándo pagas renta de segunda categoría.
¿Cómo se acredita ante el notario?
En la escritura se deja constancia de la condición del inmueble y el notario verifica el cumplimiento de la obligación tributaria antes de elevar la minuta. Cuando la venta sí está gravada, el pago del impuesto se hace previamente y el comprobante se presenta en la notaría; cuando califica como casa habitación, se sustenta esa condición. Ver si tienes que pagar impuesto al vender tu casa.
¿Y si vendo el inmueble donde vivo pero lo alquilaba antes?
Haberlo alquilado no lo descalifica por sí solo: lo que excluye es el destino exclusivo a comercio, industria u oficina. Lo que sí conviene es tener ordenada la historia del inmueble —quién lo ocupó, con qué contratos y qué se declaró—, porque esa es la información con la que se sustenta la condición.
¿Cuánto se ahorra realmente?
El 5% de la ganancia, calculada como diferencia entre el precio de venta y el costo actualizado con el Índice de Corrección Monetaria del MEF. En una ganancia de S/ 80.000 son S/ 4.000. Ver cómo se calcula el impuesto con el ICM.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años debo tener el inmueble para no pagar impuesto?
Al menos dos años en propiedad, además de cumplir el requisito de destino.
¿Si es mi única propiedad no pago impuesto?
Si tienes un solo inmueble inscrito a tu nombre, la ley presume que es tu casa habitación; igual se debe cumplir el plazo y el destino.
¿La casa habitación paga alcabala?
La alcabala es un impuesto distinto, municipal, y la paga el comprador. Ver cómo se calcula la alcabala.
¿Un departamento que uso como oficina califica?
Si está destinado exclusivamente a oficina, no. El uso mixto se analiza según el caso.
¿Qué pasa si vendo antes de los dos años?
La venta queda gravada con el 5% sobre la ganancia como renta de segunda categoría.
Fuentes
- Rentas de segunda categoría: vendo mi casa — SUNAT
- Casa-habitación: cómo aprovechar la exoneración tras 2 años — Penthouse
- Declaración y pago del impuesto por venta de inmuebles — SUNAT
Cómo te ayuda EximiaHaus
Saber si tu venta paga impuesto o no cambia el precio al que puedes vender. Estos servicios lo calculan antes:
- Calculadora de Alcabala — calcula en segundos el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
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