Respuesta corta
Casa habitación, para la SUNAT, es el inmueble que el vendedor tiene en propiedad al menos 2 años y que no está destinado exclusivamente a comercio, industria, oficina, almacén o cochera (artículo 1-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, D.S. 086-2004-EF). Su venta no paga el 5 % de renta de segunda categoría; cualquier otra venta de inmueble por una persona natural sí lo paga sobre la ganancia. Si tienes varios inmuebles, solo califica el que queda como tu único inmueble. Vigente en 2026.
¿Qué es casa habitación y cuándo no paga impuesto a la renta?
| Situación | ¿Califica como casa habitación? |
|---|---|
| Único inmueble inscrito a tu nombre, más de 2 años | Sí, por presunción |
| Segunda vivienda que usas los fines de semana, más de 2 años | Depende: se analiza si califica frente a los demás inmuebles |
| Departamento comprado hace 14 meses | No: no cumple el plazo |
| Local destinado exclusivamente a oficina o comercio | No, por destino |
| Terreno sin construir, aunque sea tu único predio | No (Informe SUNAT 091-2012) |
| Inmueble adquirido antes de 2004 | Régimen distinto; en general sin este impuesto |
Elaboración de EximiaHaus sobre el art. 1-A del Reglamento de la LIR y las reglas de rentas de segunda categoría publicadas por la SUNAT.
Si la venta sí está gravada, pagas el 5 % de la ganancia antes de firmar la escritura: la calculadora de renta de segunda categoría la calcula con el ICM vigente del MEF.
Preguntas frecuentes
¿La casa habitación paga impuesto a la renta?
No. La venta de un inmueble que califica como casa habitación no genera ganancia de capital gravada (art. 2 de la Ley del Impuesto a la Renta y art. 1-A de su Reglamento). Cualquier otra venta paga el 5 % de la ganancia.
¿Qué significa casa habitación?
En el lenguaje común, el inmueble donde vives. En el lenguaje tributario, el que permanece al menos dos años en propiedad del vendedor y no está destinado exclusivamente a comercio, industria, oficina, almacén o cochera; de esa definición depende si pagas o no al vender.
¿Qué es casa habitación para efectos fiscales?
El inmueble que cumple los dos requisitos del artículo 1-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta (vigente desde el 5 de julio de 2004): dos años de propiedad y destino no exclusivamente comercial. Con varios inmuebles, el que queda como único.
¿Qué dice la SUNAT sobre la casa habitación?
Que es el inmueble con al menos dos años en propiedad del vendedor y sin destino exclusivo a comercio u oficina; con varios inmuebles califica el que queda como único y, si se venden juntos, el de menor valor (informes 058-2012 y 091-2012).
¿La venta de casa habitación está exenta de impuestos?
Del impuesto a la renta sí, si cumple plazo y destino. No está exenta de la alcabala, que la paga el comprador (3 % sobre lo que exceda S/ 55.000 en 2026), ni del ITF por los movimientos bancarios del pago.
Si tengo dos departamentos, ¿cuál es mi casa habitación?
El que queda como tu único inmueble después de vender el otro. La primera venta paga el 5 % sobre la ganancia (si se compró desde 2004) y la segunda puede quedar fuera. Si vendes ambos en un solo contrato, es el de menor valor.
Todo el detalle: requisitos, casos especiales y ejemplo con el ICM
Datos clave
- Requisito de permanencia: al menos 2 años en propiedad del vendedor.
- Requisito de destino: que no esté destinado exclusivamente a comercio, industria, oficina o similares. El reglamento menciona también almacén y cochera.
- Si tienes varios inmuebles: es casa habitación solo el que, luego de vender los demás, queda como tu único inmueble; si vendes varios en un mismo contrato, lo es el de menor valor (art. 1-A del Reglamento de la LIR).
- Terreno sin construir: no califica. Su venta paga renta de segunda categoría si lo compraste desde el 1 de enero de 2004 (Informe SUNAT 091-2012).
- Presunción práctica: si tienes un solo inmueble inscrito a tu nombre en todo el país, se presume que es tu casa habitación.
- Tasa cuando sí se paga: 5% sobre la ganancia de capital, como renta de segunda categoría.
- Regla adicional: los inmuebles adquiridos antes de 2004 tienen un tratamiento distinto y en general no generan este impuesto.
¿Tu venta paga impuesto? Calcúlalo antes de fijar el precio
- Calculadora de impuesto a la renta por venta de inmueble: si tu casa no califica como casa habitación, la calculadora de renta de segunda categoría actualiza tu costo de compra con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF y te dice cuánto pagas (5 % de la ganancia) o si no hay ganancia gravada.
- Ejemplo resuelto: más abajo, un caso paso a paso con el ICM vigente para que veas cuánto se ahorra quien sí califica.
- Toda la venta: renta, comisión, levantamiento de hipoteca y notaría, en la calculadora de gastos de compraventa (pestaña del vendedor).
Para ver todos los impuestos de un inmueble —alcabala, renta por venta, predial, arbitrios, alquiler e ITF—, con quién paga cada uno, cuánto y cuándo, consulta Impuestos al comprar, vender y alquilar un inmueble en Perú (2026).
¿Qué significa casa habitación?
En el lenguaje común, casa habitación es cualquier inmueble destinado a vivienda: el lugar donde vives, por oposición a un local, una oficina o un almacén. En el lenguaje tributario el término tiene un sentido más preciso, porque de él depende si pagas o no impuesto al vender. La Ley del Impuesto a la Renta excluye de la ganancia de capital la venta de inmuebles "ocupados como casa habitación del enajenante", y su reglamento, en el artículo 1-A incorporado en julio de 2004, fija las dos condiciones: dos años de propiedad y un destino que no sea exclusivamente comercial, industrial, de oficina, almacén, cochera o similar.
Este artículo cubre una etapa concreta; el recorrido entero, con costos, plazos y documentos de 2026, está en cómo vender una propiedad en el Perú, paso a paso.
Si estás decidiendo a cuánto publicar, conviene leer primero cómo fijar el precio de venta de tu casa o departamento: la guía completa 2026 y volver aquí para el detalle de este punto.
¿Cómo se cuentan los dos años?
Desde la adquisición hasta la enajenación. Es una cuenta calendaria y por eso una diferencia de semanas puede costar el 5% de la ganancia: si compraste en marzo de 2024, vender en marzo de 2026 llega justo, y vender en enero de 2026 no. Cuando la venta está cerca del límite, vale la pena revisar las fechas exactas de las escrituras antes de fijar el cronograma.
¿Qué pasa si tengo más de un inmueble?
La presunción automática ya no aplica y hay que analizar cuál de los inmuebles califica como casa habitación según las reglas del impuesto. Es el caso típico de quien heredó una propiedad y además tiene la suya: la venta de una puede quedar gravada y la de la otra no. Ver impuestos al vender una casa heredada y cuándo pagas renta de segunda categoría.
¿Qué pasa con los esposos, las herencias y la copropiedad?
El mismo artículo 1-A del reglamento resuelve tres situaciones frecuentes:
| Caso | Cómo se aplica la casa habitación | Fuente |
|---|---|---|
| Sociedad conyugal que tributa como tal | Se cuentan los inmuebles de la sociedad y de cada cónyuge; la exclusión aplica en la parte del cónyuge que no es dueño de otro inmueble | Reglamento LIR, art. 1-A, num. 1 |
| Sucesión indivisa (herederos) | Solo se consideran los inmuebles de la sucesión | Reglamento LIR, art. 1-A, num. 2 |
| Copropiedad | Se analiza a cada copropietario: califica solo la parte de quien no tiene otros inmuebles | Reglamento LIR, art. 1-A, num. 3 |
| Casa construida después de 2004 sobre terreno comprado antes | La venta no está gravada con el impuesto a la renta | Informe SUNAT 058-2012 |
¿Cómo se acredita ante el notario?
En la escritura se deja constancia de la condición del inmueble y el notario verifica el cumplimiento de la obligación tributaria antes de elevar la minuta. Cuando la venta sí está gravada, el pago del impuesto se hace previamente y el comprobante se presenta en la notaría; cuando califica como casa habitación, se sustenta esa condición. Ver si tienes que pagar impuesto al vender tu casa.
¿Y si vendo el inmueble donde vivo pero lo alquilaba antes?
Haberlo alquilado no lo descalifica por sí solo: lo que excluye es el destino exclusivo a comercio, industria u oficina. Lo que sí conviene es tener ordenada la historia del inmueble —quién lo ocupó, con qué contratos y qué se declaró—, porque esa es la información con la que se sustenta la condición.
¿Cuánto se ahorra realmente?
El 5% de la ganancia, calculada como diferencia entre el precio de venta y el costo actualizado con el Índice de Corrección Monetaria del MEF. En una ganancia de S/ 80.000 son S/ 4.000. Ver cómo se calcula el impuesto con el ICM.
Ejemplo resuelto paso a paso: la misma venta con y sin casa habitación
Compraste un departamento en junio de 2019 por S/ 250.000 (incluidos gastos notariales y registrales de la compra) y lo vendes en octubre de 2026 por S/ 380.000.
- ¿Es casa habitación? Lo tienes desde hace más de 2 años y no está destinado exclusivamente a comercio, oficina, industria, almacén ni cochera. Si además es el único inmueble a tu nombre, la ley presume que es tu casa habitación: la venta no paga impuesto a la renta y en la notaría presentas la comunicación de no encontrarte obligado al pago.
- Si no califica (por ejemplo, tienes otro inmueble y este no es el que queda como único), se calcula la ganancia. Costo actualizado: S/ 250.000 × ICM de junio de 2019 (1,22 según la Resolución Viceministerial 017-2026-EF/15.01, que fija los índices para las ventas de setiembre de 2026; el MEF publica un índice nuevo cada mes) = S/ 305.000.
- Ganancia. S/ 380.000 − S/ 305.000 = S/ 75.000.
- Impuesto. 5 % × S/ 75.000 = S/ 3.750, que se paga a la SUNAT con el formulario virtual 1665 antes de firmar la escritura.
Es decir, calificar como casa habitación ahorra S/ 3.750 en este caso; con una ganancia mayor, el ahorro crece en la misma proporción. El ICM cambia cada mes: la calculadora de impuesto a la renta usa el índice vigente del MEF para el mes y año en que compraste.
Otras preguntas frecuentes
¿Cuántos años debo tener el inmueble para no pagar impuesto?
Al menos dos años en propiedad, además de cumplir el requisito de destino.
¿Si es mi única propiedad no pago impuesto?
Si tienes un solo inmueble inscrito a tu nombre, la ley presume que es tu casa habitación; igual se debe cumplir el plazo y el destino.
¿La casa habitación paga alcabala?
La alcabala es un impuesto distinto, municipal, y la paga el comprador. Ver Alcabala 2026: cuánto pagas realmente y desde qué monto se aplica.
¿Un departamento que uso como oficina califica?
Si está destinado exclusivamente a oficina, no. El uso mixto se analiza según el caso.
¿Qué pasa si vendo antes de los dos años?
La venta queda gravada con el 5% sobre la ganancia como renta de segunda categoría.
¿Un terreno puede ser casa habitación?
No, si está sin construir. La SUNAT concluyó en su Informe 091-2012 que la venta de un terreno sin construir, aunque sea la única propiedad del vendedor, paga renta de segunda categoría cuando fue adquirido a partir del 1 de enero de 2004.
¿Dónde recoge la SUNAT estas reglas?
En su página de rentas de segunda categoría por venta de inmuebles y en los informes 058-2012 y 091-2012, además del artículo 1-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta (enlaces en Fuentes).
Seguir leyendo
- ¿La venta de un terreno paga IGV? Cuándo sí, cuándo no y qué mira Sunat
- ¿Cuánto pago de impuesto al vender mi casa?
- ¿Cuánto pago de impuesto si vendo una casa que heredé?
- Vender siendo no domiciliado: la retención del 5 % y cómo se reduce con el capital invertido
- Vendí en dólares: qué tipo de cambio usa SUNAT para calcular el impuesto de la venta
Fuentes
- Rentas de segunda categoría: vendo mi casa — SUNAT
- Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, Capítulo I, art. 1-A (DS 086-2004-EF) — SUNAT, consultado en setiembre de 2026
- Informe N.° 058-2012-SUNAT/4B0000 — SUNAT, 07/06/2012
- Informe N.° 091-2012-SUNAT/4B0000 — SUNAT, 27/09/2012
- Declaración y pago del impuesto por venta de inmuebles — SUNAT
- Resolución Viceministerial 017-2026-EF/15.01, Índices de Corrección Monetaria (ICM) para las ventas de setiembre de 2026 — MEF
- Valor de la UIT 2026: S/ 5.500 — Ministerio de Economía y Finanzas
Cómo te ayuda EximiaHaus
Saber si tu venta paga impuesto o no cambia el precio al que puedes vender. Estos servicios lo calculan antes:
- Calculadora de Alcabala — calcula en segundos el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
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