Al vender un inmueble que no es tu casa habitación pagas Impuesto a la Renta de segunda categoría: 5% del precio de venta como tasa efectiva, equivalente al 6,25% sobre la renta neta. El punto donde casi todos se equivocan no es la tasa, sino el costo computable: la ley permite ajustar por inflación lo que pagaste al comprar, usando el Índice de Corrección Monetaria (ICM) que el MEF publica por Resolución Ministerial. Si no aplicas el ICM, declaras una ganancia mayor que la real y pagas de más.
Datos clave
- Tasa efectiva: 5% del precio de venta (6,25% sobre la renta neta, que es el 80% de la ganancia).
- Base imponible: precio de venta menos costo computable ajustado por el ICM.
- El ICM depende del mes y el año de adquisición, y lo fija el MEF por Resolución Ministerial a partir del Índice de Precios al Por Mayor del INEI.
- 319 valores mensuales del ICM cargados en la calculadora de EximiaHaus.
- Exoneración por casa habitación: si el inmueble fue tu vivienda por al menos 2 años y no es de negocio, la venta no paga este impuesto.
- Las mejoras permanentes suman al costo computable y por tanto reducen el impuesto, si están sustentadas.
¿Cómo se calcula el impuesto paso a paso?
La secuencia es la misma en todos los casos:
- Toma el valor de adquisición que figura en tu escritura de compra.
- Busca el ICM del mes y año en que compraste.
- Multiplica el valor de adquisición por ese índice: ese es el costo computable ajustado.
- Suma las mejoras permanentes sustentadas con comprobantes.
- Resta el costo computable ajustado al precio de venta: obtienes la ganancia de capital.
- Aplica el 5% sobre el precio de venta o, equivalentemente, el 6,25% sobre el 80% de la ganancia.
Un ejemplo con números
| Concepto | Importe | Comentario |
|---|---|---|
| Precio de venta | S/ 520.000 | Lo pactado en la escritura |
| Valor de adquisición | S/ 300.000 | Lo que pagaste al comprar |
| ICM del mes de compra | 1,18 (ejemplo ilustrativo) | El valor real depende del mes y año exactos, según el MEF |
| Costo computable ajustado | S/ 354.000 | 300.000 x 1,18 |
| Mejoras permanentes sustentadas | S/ 20.000 | Con comprobantes |
| Costo computable total | S/ 374.000 | 354.000 + 20.000 |
| Ganancia de capital | S/ 146.000 | 520.000 - 374.000 |
| Impuesto a pagar | S/ 7.300 | 5% de 146.000 de renta bruta gravada |
Fíjate en el efecto del ajuste: sin aplicar el ICM, la ganancia declarada habría sido de S/ 200.000 en vez de S/ 146.000, y el impuesto habría subido en torno a S/ 2.700. Ese es el costo de no ajustar por inflación.
¿Por qué usar una calculadora en vez de hacerlo a mano?
Porque el error habitual no está en la aritmética, está en elegir el índice equivocado. El ICM cambia mes a mes y año a año, y las tablas del MEF se publican por Resolución Ministerial en anexos anuales. Buscar a mano el índice de, por ejemplo, marzo de 2011 dentro de una serie histórica es donde se cuela el error.
La Calculadora de Impuesto a la Renta de EximiaHaus tiene los 319 valores mensuales del ICM cargados en base de datos y consultables por año y mes. Le indicas el mes y año de compra, el valor de adquisición, las mejoras y el precio de venta, y devuelve el cálculo con el sustento legal detallado. Si no existe ICM publicado para el mes que indicas, lo dice en vez de aproximar.
¿Cuándo NO pagas este impuesto?
- Casa habitación: si el inmueble fue tu vivienda durante al menos dos años y no estuvo destinado a comercio, industria u oficina, la venta está fuera del alcance de este impuesto.
- Inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2004: la ganancia de capital por su venta no está gravada con renta de segunda categoría.
- Cuando no hay ganancia: si vendes por debajo del costo computable ajustado, no hay base imponible.
Ojo con confundir este impuesto con otros de la operación: la alcabala la paga el comprador y se calcula distinto. Ver cómo se calcula la alcabala y impuestos al vender una casa heredada.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de impuesto por vender una casa en Perú?
La tasa efectiva es del 5% del precio de venta, equivalente al 6,25% sobre la renta neta. Se aplica solo sobre la ganancia de capital, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el costo computable ajustado por inflación.
¿Qué es el Índice de Corrección Monetaria y para qué sirve?
Es un coeficiente que publica el Ministerio de Economía y Finanzas por Resolución Ministerial, calculado a partir del Índice de Precios al Por Mayor del INEI. Sirve para actualizar por inflación el valor de adquisición de un inmueble y así determinar correctamente el costo computable.
¿Se paga impuesto si vendo la casa donde vivo?
No, si califica como casa habitación: haber sido tu vivienda por un mínimo de dos años y no estar destinada a comercio, industria u oficina. En ese caso la venta no está gravada con el impuesto a la renta de segunda categoría.
¿Las remodelaciones reducen el impuesto?
Sí. Las mejoras de carácter permanente se suman al costo computable y reducen la ganancia gravada, siempre que estén sustentadas con comprobantes de pago válidos.
Fuentes
- Índices de Corrección Monetaria — Ministerio de Economía y Finanzas (MEF)
- ¿Vendes un inmueble? Conoce los nuevos índices del MEF para calcular el costo computable — Diario Oficial El Peruano
- Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria (SUNAT)
Cómo te ayuda EximiaHaus
El impuesto se calcula sobre la ganancia, y la ganancia depende del precio al que vendas. Ordena las dos cosas antes de publicar:
- Calculadora de Alcabala — calcula en segundos el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
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