El inquilino responde por los daños que exceden el desgaste normal del uso, y la garantía existe precisamente para cubrirlos; el problema es que sin inventario de entrada casi nada de eso se puede probar. Toda la diferencia entre recuperar el costo de la reparación y asumirlo tú se juega en la documentación que hiciste el primer día.
Datos clave
- El arrendatario debe devolver el bien en el estado en que lo recibió, salvo el desgaste por uso ordinario.
- La garantía se imputa a los daños acreditados, y si no alcanza, se puede reclamar la diferencia.
- La prueba clave es el inventario de entrada con fotos fechadas y firma de ambas partes.
- Cuantificar con presupuestos formales, no con estimaciones propias.
- La conciliación extrajudicial es la vía más razonable para montos de este tamaño.
Los cinco pasos, en orden
| Paso | Qué haces | Documento que genera |
|---|---|---|
| 1. Acta de entrega | Recorres el inmueble el día de la salida, con fotos | Acta firmada o, si se niega, constatación |
| 2. Comparación | Contrastas contra el inventario de entrada | Lista de daños atribuibles |
| 3. Cotización | Pides dos presupuestos de reparación | Presupuestos formales |
| 4. Liquidación | Imputas la garantía y calculas el saldo | Liquidación escrita al inquilino |
| 5. Cobro | Requerimiento y, si hace falta, conciliación | Carta con cargo y acta de conciliación |
Qué es daño y qué es desgaste
- Daño: vidrio roto, puerta forzada, mueble empotrado arrancado, quemadura en el mesón, humedad por fuga no reportada.
- Desgaste normal: pintura con el color apagado tras dos años, silicona de baño amarillenta, marcas leves en el piso.
- Zona gris: pintura con manchas y clavos, que se evalúa por magnitud y por lo que diga el contrato.
Ver qué se descuenta de la garantía y quién paga las reparaciones.
Si el inquilino se fue sin avisar
No entres a la fuerza ni saques sus cosas: haz una constatación del estado del inmueble, deja registro de la fecha y comunica por escrito a la dirección y correo del contrato. Si además debe rentas, esa constatación te sirve para la liquidación y para el eventual proceso. Ver qué hacer si no paga.
La prevención que funciona
Inventario con fotos al entrar y al salir, garantía suficiente, contrato con firmas legalizadas y un filtro serio del inquilino antes de entregar llaves. Es aburrido y es exactamente lo que separa a un propietario que cobra sus daños de uno que los paga. Ver cómo filtrar inquilinos.
Preguntas frecuentes
¿Puedo quedarme con toda la garantía?
Solo por lo acreditado. Retener sin sustento expone a un reclamo.
¿Y si los daños superan la garantía?
Puedes reclamar la diferencia, con presupuestos y prueba del estado inicial.
¿Sirve un video como prueba?
Ayuda, sobre todo si está fechado y acompañado del inventario firmado.
¿Debo llamar a la policía?
Para una constatación puede ser útil cuando el inquilino no se presenta a la entrega.
¿Cómo evito esto la próxima vez?
Inventario, garantía adecuada y verificación del inquilino. Ver reporte crediticio antes de alquilar.
No todo daño es culpa del inquilino, y el moho es el ejemplo típico: quién responde por el moho en un alquiler.
Fuentes
- Código Civil peruano — Sistema Peruano de Información Jurídica
- Ministerio de Justicia y Derechos Humanos — Conciliación extrajudicial
- Indecopi — Portal institucional
- Rentas de Primera Categoría — SUNAT Personas
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