El inquilino responde por los daños que exceden el desgaste normal del uso, y la garantía existe precisamente para cubrirlos; el problema es que sin inventario de entrada casi nada de eso se puede probar. Toda la diferencia entre recuperar el costo de la reparación y asumirlo tú se juega en la documentación que hiciste el primer día.
Datos clave
- El arrendatario debe devolver el bien en el estado en que lo recibió, salvo el desgaste por uso ordinario.
- La garantía se imputa a los daños acreditados, y si no alcanza, se puede reclamar la diferencia.
- La prueba clave es el inventario de entrada con fotos fechadas y firma de ambas partes.
- Cuantificar con presupuestos formales, no con estimaciones propias.
- La conciliación extrajudicial es la vía más razonable para montos de este tamaño.
Los cinco pasos, en orden
| Paso | Qué haces | Documento que genera |
|---|---|---|
| 1. Acta de entrega | Recorres el inmueble el día de la salida, con fotos | Acta firmada o, si se niega, constatación |
| 2. Comparación | Contrastas contra el inventario de entrada | Lista de daños atribuibles |
| 3. Cotización | Pides dos presupuestos de reparación | Presupuestos formales |
| 4. Liquidación | Imputas la garantía y calculas el saldo | Liquidación escrita al inquilino |
| 5. Cobro | Requerimiento y, si hace falta, conciliación | Carta con cargo y acta de conciliación |
Las once etapas de un alquiler, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en la guía 2026 para alquilar un departamento o una casa.
Las siete etapas de un desalojo, desde la carta notarial hasta el lanzamiento, están reunidas en la guía 2026 del desalojo de inquilino en el Perú.
Lo que viene antes y después de este punto, para el inquilino y para el dueño, está en la guía de derechos y obligaciones del inquilino.
Qué es daño y qué es desgaste
- Daño: vidrio roto, puerta forzada, mueble empotrado arrancado, quemadura en el mesón, humedad por fuga no reportada.
- Desgaste normal: pintura con el color apagado tras dos años, silicona de baño amarillenta, marcas leves en el piso.
- Zona gris: pintura con manchas y clavos, que se evalúa por magnitud y por lo que diga el contrato.
Ver qué se descuenta de la garantía y quién paga las reparaciones.
Si el inquilino se fue sin avisar
No entres a la fuerza ni saques sus cosas: haz una constatación del estado del inmueble, deja registro de la fecha y comunica por escrito a la dirección y correo del contrato. Si además debe rentas, esa constatación te sirve para la liquidación y para el eventual proceso. Ver qué hacer si no paga.
La prevención que funciona
Inventario con fotos al entrar y al salir, garantía suficiente, contrato con firmas legalizadas y un filtro serio del inquilino antes de entregar llaves. Es aburrido y es exactamente lo que separa a un propietario que cobra sus daños de uno que los paga. Ver ¿Qué papeles le pido a un inquilino?.
¿Qué debe decir la liquidación que le envías?
La liquidación es el documento que convierte tu reclamo en algo verificable. Si está incompleta, el inquilino puede discutir cada línea. Incluye:
- Fecha de devolución del inmueble y monto de la garantía recibida.
- Lista de daños, uno por línea, con el ambiente, una descripción breve y la foto de salida frente a la de entrada.
- Costo de cada reparación, con el presupuesto formal adjunto.
- Cálculo final: garantía, menos daños acreditados, igual a saldo. Indica a favor de quién queda y en qué plazo se paga o se devuelve.
- Cuenta bancaria para el pago, si el saldo es a tu favor.
Envíala con cargo a la dirección del contrato y, si el contrato tiene fiador, mándale también una copia al domicilio que figura en el contrato.
¿Y si el daño es una obra que hizo sin tu permiso?
No todo lo que encuentras al recibir el departamento es rotura. A veces el inquilino cambió la cocina, retiró un muro o pintó de otro color. El Código Civil clasifica estas mejoras en tres tipos, y eso define qué puedes exigir:
- Necesarias: las que evitan que el inmueble se deteriore, como cambiar una tubería rota. Suelen corresponder al propietario.
- Útiles: las que aumentan el valor o la renta. Si no las autorizaste, puedes pedir que el inmueble vuelva a su estado original.
- De recreo: adornos o comodidades, como un color distinto. También se restituyen al terminar.
Si la obra tocó la estructura o las instalaciones comunes, informa a la administración del edificio. Y si la mejora te conviene, déjalo por escrito indicando que queda en el inmueble sin derecho a reembolso; en silencio, puede volver después como un reclamo en tu contra. Más casos en qué hacer si el inquilino hizo obras sin permiso.
¿Qué hago con las cosas que dejó?
Muebles o cajas abandonados siguen siendo del inquilino. Botarlos, venderlos o quedártelos por tu cuenta puede ponerte a ti en falta. Lo que corresponde:
- Haz un inventario con fotos, con un testigo o un notario presente.
- Guarda los bienes en un lugar seguro.
- Envía carta notarial al inquilino y a su fiador, pidiendo que los retiren en un plazo razonable y que paguen lo que se debe.
- Cierra formalmente el contrato antes de volver a alquilar.
Cobrarte la deuda con esos bienes no es algo que puedas decidir solo: requiere una vía formal. El paso a paso está en qué hacer si el inquilino desapareció y dejó sus cosas.
Preguntas frecuentes
¿Puedo quedarme con toda la garantía?
Solo por los daños que puedas acreditar; retener sin sustento te expone a un reclamo. La garantía se imputa a daños que exceden el desgaste normal, como un vidrio roto o una puerta forzada, no a la pintura apagada tras dos años de uso, y lo que retengas va en una liquidación escrita al inquilino.
¿Y si los daños superan la garantía?
Puedes reclamar la diferencia, con presupuestos formales y prueba del estado inicial del inmueble. Pide dos presupuestos de reparación, imputa la garantía, calcula el saldo y requiérelo por carta con cargo; si no paga, la conciliación extrajudicial es la vía más razonable para montos de este tamaño.
¿Sirve un video como prueba?
Ayuda, sobre todo si está fechado y acompañado del inventario firmado. La prueba clave sigue siendo el inventario de entrada con fotos fechadas y la firma de ambas partes, porque sin él casi ningún daño se puede atribuir al inquilino al compararlo con el estado de salida.
¿Debo llamar a la policía?
Para una constatación puede ser útil cuando el inquilino no se presenta a la entrega o se fue sin avisar. No entres a la fuerza ni saques sus cosas: constata el estado del inmueble, registra la fecha y comunícalo por escrito a la dirección y al correo del contrato.
¿Cómo evito esto la próxima vez?
Con inventario con fotos al entrar y al salir, una garantía adecuada, contrato con firmas legalizadas y una verificación seria del inquilino antes de entregar las llaves. Eso es lo que separa a un propietario que cobra sus daños de uno que los paga. Ver reporte crediticio antes de alquilar.
No todo daño es culpa del inquilino, y el moho es el ejemplo típico: quién responde por el moho en un alquiler.
Seguir leyendo
- Cómo alquilar tu departamento o casa en el Perú: guía completa 2026 para propietarios
- Alquilar tu propiedad y elegir al inquilino
- ¿El dueño puede entrar al departamento que alquilo?
Fuentes
- Código Civil peruano — Sistema Peruano de Información Jurídica
- Ministerio de Justicia y Derechos Humanos — Conciliación extrajudicial
- Indecopi — Portal institucional
- Rentas de Primera Categoría — SUNAT Personas
Cómo te ayuda EximiaHaus
Si tienes una propiedad alquilada, esto es lo que más se usa:
- Calculadora de rentabilidad de alquiler — calcula la rentabilidad bruta y neta de tu inmueble descontando vacancia, gastos e impuestos.
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- Alquilar tu propiedad — cómo conseguir inquilino, filtrarlo y firmar un contrato que sirva si hay problemas.
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