¿Qué gastos hay además del precio de la casa?

Los gastos de compra de una casa en el Perú, en una operación de S/ 300.000, suman entre S/ 9.294,50 y S/ 10.744,50, es decir, entre 3,1% y 3,6% del precio: alcabala S/ 7.350, arancel de Sunarp S/ 944,50, escritura notarial desde S/ 250, minuta S/ 400 a 1.500 y tasación S/ 350 a 700 si hay crédito. Los paga el comprador, en efectivo, entre la minuta y la firma.

Cerrar una compraventa en el Perú suma, además del precio, varios gastos que dependen del valor de la operación. En una compra de S/ 300.000, solo la alcabala (S/ 7.350), la inscripción en Sunarp (S/ 944,50) y la escritura notarial (desde S/ 250) suman S/ 8.544,50 que hay que tener en efectivo el día de la firma, aparte de la cuota inicial y antes de minuta, tasación y gastos del banco. Es el gasto que más veces se descubre tarde.

La cuenta resuelta: compra de S/ 300.000

Los tres gastos que la gente olvida

1. La mudanza y el acondicionamiento. Cortinas, closets, la cocina que no venía, la mudanza en sí: en un departamento de estreno esto rara vez baja de S/ 5.000 y en muchos casos supera los S/ 15.000.
2. El arranque de servicios. Cambio de titularidad de luz y agua, instalación de internet y, si aplica, la instalación interna de gas natural. Ver cómo cambiar el recibo de luz y cómo pedir gas natural.
3. El primer año de mantenimiento y predial. Empiezan a correr desde que recibes las llaves. Ver cuánto cuesta mantener un departamento al mes.

¿Qué sí se puede negociar?

El honorario notarial, y bastante. Como no existe arancel obligatorio, cada notaría fija su tarifa: en una operación de S/ 400.000 la diferencia entre dos notarías puede ser de varios miles de soles. Pedir dos o tres cotizaciones por escrito antes de elegir es el ahorro más fácil de toda la operación. También se negocia la minuta y, en parte, los gastos bancarios. La alcabala y el arancel registral, no. Ver Notaría y Sunarp en provincia: cuánto cuesta y cuánto demora de verdad y cuánto cobra la notaría por una compraventa.

¿Y si compro en planos?

El calendario cambia: pagas separación y cuotas durante la construcción, y los gastos de cierre se concentran en la entrega, cuando se firma la escritura y se inscribe. Conviene pedir por escrito, desde el inicio, qué gastos asume la inmobiliaria y cuáles tú. Ver Comprar un departamento en planos en el Perú: guía completa 2026 (ventajas, riesgos, contrato y entrega) y obligaciones del desarrollador.

En qué orden se pagan los gastos de compra

1. Tasación, si compras con crédito: el banco la pide para aprobar el préstamo, antes de cualquier firma.
2. Minuta: el abogado redacta el contrato que después se eleva a escritura pública.
3. Alcabala: se paga en la municipalidad distrital o, en Lima, en el SAT, hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia (artículo 26 del TUO de la Ley de Tributación Municipal). El notario exige el comprobante antes de formalizar (artículo 7).
4. Escritura pública: el honorario notarial se paga al firmar; es el único gasto grande que se negocia.
5. Inscripción en Sunarp: arancel registral de S/ 44,50 más el 3 por mil del precio; sin esta inscripción el inmueble sigue a nombre del vendedor frente a terceros.
6. Cambio de titularidad de servicios y declaración jurada del predial ante la municipalidad, que corre desde el año siguiente a la compra.

¿Cuándo no se paga alcabala?

El TUO de la Ley de Tributación Municipal (DS 156-2004-EF) fija cuatro reglas que conviene conocer antes de hacer la cuenta. Primera venta de una constructora: no está afecta al impuesto, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno (artículo 22); por eso al comprar un departamento de estreno la alcabala es mucho menor que en una reventa. Base imponible: es el valor de transferencia, que no puede ser menor al autovalúo del predio ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (artículo 24); declarar un precio bajo no reduce el impuesto por debajo de ese piso. Quién paga: el comprador, "sin admitir pacto en contrario" (artículo 25). Inafectas: los anticipos de legítima, las transferencias por causa de muerte y la resolución del contrato antes de cancelar el precio, entre otras (artículo 27).

Los gastos de una casa después de comprarla

Comprada la casa, empiezan los gastos de tenerla. El principal es el impuesto predial, que se calcula sobre el autovalúo (no sobre el precio pagado) con una escala progresiva acumulativa (artículo 13 del TUO): 0,2% hasta 15 UIT (S/ 82.500 en 2026), 0,6% de 15 a 60 UIT (S/ 82.500 a S/ 330.000) y 1,0% por encima de 60 UIT. Un autovalúo de S/ 200.000 paga S/ 165 por el primer tramo y S/ 705 por el segundo: S/ 870 al año. Se paga al contado hasta el último día hábil de febrero o en cuatro cuotas trimestrales (artículo 15), y la declaración jurada se presenta cuando hay transferencia de dominio y cada febrero (artículo 14). A eso se suman los arbitrios de limpieza, parques y serenazgo, que cada municipalidad fija por ordenanza en función del costo del servicio (artículo 69), el mantenimiento del edificio y los servicios.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto es la alcabala de una casa de S/ 300.000?

S/ 7.350: el 3% sobre S/ 245.000, que es el valor menos las 10 UIT no afectas (S/ 55.000 en 2026).

¿El vendedor paga algo?

El impuesto a la renta de segunda categoría por la ganancia, si corresponde, y la constancia de no adeudo municipal. Ver Vender tu casa: cuándo pagas impuesto a la renta y cuándo estás exonerado.

¿Puedo incluir estos gastos en el crédito?

Algunos bancos financian parte, pero encarece el préstamo. Lo recomendable es tenerlos en efectivo.

¿Cuándo se paga la alcabala?

Hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia, en la municipalidad provincial o, en Lima, a través del SAT.

¿Hay descuento si el inmueble es de vivienda social?

El tramo no afecto de 10 UIT beneficia proporcionalmente más a los inmuebles de menor valor. En una compra de S/ 100.000 la alcabala es de S/ 1.350.

¿Cuánto son los gastos de compra de una casa en porcentaje?

En el ejemplo de S/ 300.000, entre 3,1% y 3,6% del precio (S/ 9.294,50 a S/ 10.744,50) sumando alcabala, Sunarp, notaría en su mínimo publicado, minuta y tasación. El porcentaje sube en inmuebles baratos, porque la alcabala tiene un tramo fijo no afecto, y cambia según la notaría.

¿Quién paga la alcabala, el comprador o el vendedor?

El comprador, siempre: el artículo 25 del TUO de la Ley de Tributación Municipal lo fija "de cargo exclusivo del comprador, sin admitir pacto en contrario".

¿Si compro a una constructora pago alcabala?

Solo sobre el valor del terreno: la primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras no está afecta al impuesto, salvo en la parte correspondiente al terreno (artículo 22 del TUO).

¿Puedo inscribir la compra en Sunarp sin pagar la alcabala?

No. El artículo 7 del TUO obliga a notarios y registradores a exigir que se acredite el pago del impuesto para formalizar o inscribir la transferencia.

¿Cuánto es el impuesto predial de una casa?

Depende del autovalúo, no del precio: 0,2% hasta 15 UIT, 0,6% de 15 a 60 UIT y 1,0% en adelante, de forma acumulativa (artículo 13 del TUO). Un autovalúo de S/ 200.000 paga S/ 870 al año en 2026.

Con los papeles en orden, la propiedad ya se puede poner en el mercado: dónde y cómo vender tu propiedad.

Si tu duda es otra, aquí está respondida: quién paga los gastos notariales en una compraventa.

Lectura relacionada: cuánto se paga de gas al mes.

Fuentes

• Resolución 228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026, Anexo 1 (predios) — Sunarp, 23-dic-2025
• Precios por servicios notariales, IGV incluido — Notaría Gonzales Loli (Lima), consultado el 28 de septiembre de 2026
• Valor de la UIT en el año 2026 — Ministerio de Economía y Finanzas
• Información de Impuesto Predial y Arbitrios — SAT de Lima
• TUO de la Ley de Tributación Municipal, DS 156-2004-EF
• Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA, TUO del Reglamento de la Ley 27157 (propiedad exclusiva y común) — Ministerio de Justicia, gob.pe