Sumando todo, cerrar una compraventa en el Perú cuesta entre 3% y 6% del valor de la operación. En una compra de S/ 300.000 eso son entre S/ 9.000 y S/ 18.000 que hay que tener en efectivo el día de la firma, aparte de la cuota inicial. Es el gasto que más veces se descubre tarde.
Datos clave
- Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT. Con la UIT 2026 en S/ 5.500, las primeras S/ 55.000 no pagan. La asume el comprador.
- Honorario notarial: libre en el Perú, sin arancel obligatorio; suele moverse entre 0,5% y 1% del valor.
- Arancel registral de Sunarp: tarifario, no negociable.
- Tasación: obligatoria si hay crédito; la exige el banco.
- Plazo de la alcabala: hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia.
La cuenta resuelta: compra de S/ 300.000
| Concepto | Quién lo asume | Estimado |
|---|---|---|
| Alcabala: 3% sobre S/ 245.000 | Comprador | S/ 7.350 |
| Minuta (abogado) | Comprador | S/ 400 – 1.500 |
| Honorario notarial (0,5%–1%) | Comprador, salvo pacto | S/ 1.500 – 3.000 |
| Arancel registral Sunarp | Comprador | Según tarifario |
| Tasación (si hay crédito) | Comprador | S/ 350 – 700 |
| Gastos y comisiones bancarias | Comprador | Variable |
| Constancia de no adeudo municipal | Vendedor | Según TUPA |
| Total referencial | Comprador | S/ 10.000 – 15.000 |
Los tres gastos que la gente olvida
- La mudanza y el acondicionamiento. Cortinas, closets, la cocina que no venía, la mudanza en sí: en un departamento de estreno esto rara vez baja de S/ 5.000 y en muchos casos supera los S/ 15.000.
- El arranque de servicios. Cambio de titularidad de luz y agua, instalación de internet y, si aplica, la instalación interna de gas natural. Ver cómo cambiar el recibo de luz y cómo pedir gas natural.
- El primer año de mantenimiento y predial. Empiezan a correr desde que recibes las llaves. Ver cuánto cuesta mantener un departamento al mes.
¿Qué sí se puede negociar?
El honorario notarial, y bastante. Como no existe arancel obligatorio, cada notaría fija su tarifa: en una operación de S/ 400.000 la diferencia entre dos notarías puede ser de varios miles de soles. Pedir dos o tres cotizaciones por escrito antes de elegir es el ahorro más fácil de toda la operación. También se negocia la minuta y, en parte, los gastos bancarios. La alcabala y el arancel registral, no. Ver si los honorarios de notaría son negociables y cuánto cobra la notaría por una compraventa.
¿Y si compro en planos?
El calendario cambia: pagas separación y cuotas durante la construcción, y los gastos de cierre se concentran en la entrega, cuando se firma la escritura y se inscribe. Conviene pedir por escrito, desde el inicio, qué gastos asume la inmobiliaria y cuáles tú. Ver comprar en planos: riesgos y cómo cubrirte y obligaciones del desarrollador.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es la alcabala de una casa de S/ 300.000?
S/ 7.350: el 3% sobre S/ 245.000, que es el valor menos las 10 UIT no afectas (S/ 55.000 en 2026).
¿El vendedor paga algo?
El impuesto a la renta de segunda categoría por la ganancia, si corresponde, y la constancia de no adeudo municipal. Ver cuánto se paga de impuesto al vender.
¿Puedo incluir estos gastos en el crédito?
Algunos bancos financian parte, pero encarece el préstamo. Lo recomendable es tenerlos en efectivo.
¿Cuándo se paga la alcabala?
Hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia, en la municipalidad provincial o, en Lima, a través del SAT.
¿Hay descuento si el inmueble es de vivienda social?
El tramo no afecto de 10 UIT beneficia proporcionalmente más a los inmuebles de menor valor. En una compra de S/ 100.000 la alcabala es de S/ 1.350.
Fuentes
- Valor de la UIT en el año 2026 — Ministerio de Economía y Finanzas
- Información de Impuesto Predial y Arbitrios — SAT de Lima
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, DS 156-2004-EF
- Decreto Legislativo 1049, Ley del Notariado — Ministerio de Justicia
Cómo te ayuda EximiaHaus
Los gastos de cierre se negocian mejor cuando llegas con la cuenta hecha. Estos servicios te acompañan en esa mesa:
- Calculadora de Alcabala — calcula en segundos el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Tasación profesional — recibe una tasación certificada, lista para trámites bancarios y notariales.
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