La descripción de un aviso no se lee entera. Se escanea. El interesado busca tres o cuatro datos concretos y, si no los encuentra rápido, pasa al siguiente. Escribir para ese comportamiento —y no para uno mismo— es la diferencia entre un aviso que recibe consultas y uno que solo recibe vistas.
Datos clave
- Las primeras dos líneas deciden. Es lo único que se ve antes de desplegar.
- Responde antes de que pregunten: cada duda no resuelta es una consulta que no llega.
- Los adjetivos no venden: "amplio" no dice nada; "sala de 28 m²" sí.
- Lo que ocultas sale en la visita y ahí cuesta mucho más caro.
Lo que va en las primeras dos líneas
Ahí entra lo que el interesado necesita para decidir si sigue leyendo: qué es, dónde está y qué lo hace distinto. Nada más.
Un ejemplo de apertura que funciona: "Departamento de 3 dormitorios en La Molina, 120 m², piso 4 con ascensor y dos estacionamientos. A cuatro cuadras del colegio…". En dos líneas ya sabe si le sirve.
Una apertura que no funciona: "Hermosa y acogedora propiedad ubicada en exclusiva zona residencial, ideal para familias que buscan confort y tranquilidad". Son veinticuatro palabras que no dicen ni el tipo de inmueble ni el distrito.
Las preguntas que hay que responder sin que las hagan
Cada consulta que recibes preguntando algo que pudo estar en el aviso es tiempo tuyo. Y por cada persona que pregunta, hay varias que simplemente se fueron.
- Metraje real y si es techado, ocupado o de terreno.
- Piso y si hay ascensor. Un cuarto piso sin ascensor descarta a mucha gente, y conviene que se descarte antes de la visita.
- Estacionamiento: cuántos, si son propios o alquilados.
- Gastos del edificio: el monto del mantenimiento mensual.
- Estado de los papeles: inscrito, con hipoteca, en sucesión. Decirlo filtra al que no puede esperar.
- Antigüedad y si hubo remodelación.
Lo que no aporta
Las mayúsculas sostenidas, las cadenas de emojis y los adjetivos sin respaldo. "Oportunidad única", "precio de remate" y "no dejes pasar" aparecen en tantos avisos que dejaron de significar algo.
Tampoco aporta describir el distrito en tres párrafos: quien busca en ese distrito ya sabe cómo es. El espacio se usa mejor en el inmueble.
Los defectos también van
Un inmueble con un defecto declarado en el aviso recibe menos consultas, pero las que recibe son de gente que ya lo aceptó. Un inmueble con el defecto escondido recibe más consultas y más visitas fallidas.
Además, en el Perú la publicidad tiene un límite legal: el Código de Protección y Defensa del Consumidor prohíbe inducir a error sobre las características de lo que se ofrece. Un aviso que oculta algo relevante no es solo mala técnica.
Una prueba antes de publicar
Lee tu descripción y pregúntate: ¿podría esta misma descripción servir para otro inmueble? Si la respuesta es sí, todavía no describe el tuyo.
Con el precio acordado, lo que queda es que el aviso lo sostenga: cómo presento el precio cuando el propietario pide de más.
La estructura general de la descripción, que también aplica acá, está en qué cambia en el aviso si la propiedad es de alquiler.
Fuentes
- Medición interna de EximiaHaus sobre 209 avisos activos, setiembre 2026
- Ley 29571 — Código de Protección y Defensa del Consumidor
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