Un defecto ocultado no desaparece del negocio: cambia de momento. Aparece en la visita, cuando ya invertiste tiempo, o peor, después de firmar. Declararlo en el aviso cuesta consultas pero gana visitas útiles.
Datos clave
- El defecto declarado filtra; el escondido solo posterga el problema.
- Ocultar puede tener consecuencias legales, no solo comerciales.
- Nombra el defecto y a continuación el contexto, en ese orden.
- Un precio coherente con el defecto hace el resto del trabajo.
Por qué conviene decirlo
Quien visita sin saber del defecto llega con una expectativa que el inmueble no cumple. Esa visita no solo se pierde: deja a esa persona con la sensación de que le hiciste perder la tarde, y eso se cuenta.
Quien visita sabiendo del defecto ya hizo el descuento mentalmente. Llega a confirmar, no a descubrir.
El lado legal
En el Perú, el Código de Protección y Defensa del Consumidor prohíbe la publicidad que induzca a error sobre las características de lo ofrecido. Y el Código Civil regula la responsabilidad del vendedor por los vicios ocultos del bien —los defectos que el comprador no podía advertir y que afectan su uso.
Un aviso que calla algo relevante puede terminar en un reclamo ante Indecopi o en una discusión civil después de la firma. Ninguna de las dos es buen negocio.
Cómo redactarlo
La fórmula que funciona tiene dos partes, en este orden: el dato, y después el contexto. Al revés suena a excusa.
Cuarto piso sin ascensor. "Cuarto piso sin ascensor. Por eso el precio por m² está por debajo del promedio del edificio, y la vista y el silencio son los de un último piso."
Requiere remodelación. "Necesita remodelación completa: instalaciones, pisos y baños son originales. La estructura y la distribución están bien, y el precio contempla la obra."
Da a un pasaje o a un pozo de luz. "Las ventanas de los dormitorios dan a un pozo de luz; la sala y la cocina tienen ventana exterior."
Ocupado con inquilino. "Actualmente alquilado hasta [mes]. Se puede visitar con aviso previo de 48 horas y se entrega desocupado al vencimiento."
Lo que no es honestidad sino torpeza
Hay una diferencia entre declarar y regodearse. "Necesita remodelación completa" informa. "Está en pésimo estado, honestamente es un desastre" no informa nada adicional y solo resta.
Tampoco hace falta listar cada rayón. El criterio es: ¿esto cambiaría la decisión de alguien? Si la cambia, va. Si no, es ruido.
El precio hace la mitad del trabajo
Un defecto declarado con un precio que no lo refleja se lee como una advertencia sin compensación. Un defecto declarado con un precio coherente se lee como una oportunidad, y es el aviso que recibe consultas de gente decidida.
Cuando lo que hay que contar es un defecto, la redacción cambia: qué debe decir la descripción de una propiedad.
Fuentes
- Ley 29571 — Código de Protección y Defensa del Consumidor
- Código Civil peruano — compraventa y arrendamiento
- Indecopi — Protección al consumidor
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