Un defecto ocultado no desaparece del negocio: cambia de momento. Aparece en la visita, cuando ya invertiste tiempo, o peor, después de firmar. Declararlo en el aviso cuesta consultas pero gana visitas útiles.
Datos clave
- El defecto declarado filtra; el escondido solo posterga el problema.
- Ocultar puede tener consecuencias legales, no solo comerciales.
- Nombra el defecto y a continuación el contexto, en ese orden.
- Un precio coherente con el defecto hace el resto del trabajo.
Por qué conviene decirlo
Quien visita sin saber del defecto llega con una expectativa que el inmueble no cumple. Esa visita no solo se pierde: deja a esa persona con la sensación de que le hiciste perder la tarde, y eso se cuenta.
Quien visita sabiendo del defecto ya hizo el descuento mentalmente. Llega a confirmar, no a descubrir.
El lado legal
En el Perú, el Código de Protección y Defensa del Consumidor prohíbe la publicidad que induzca a error sobre las características de lo ofrecido. Y el Código Civil regula la responsabilidad del vendedor por los vicios ocultos del bien —los defectos que el comprador no podía advertir y que afectan su uso.
Un aviso que calla algo relevante puede terminar en un reclamo ante Indecopi o en una discusión civil después de la firma. Ninguna de las dos es buen negocio.
Cómo redactarlo
La fórmula que funciona tiene dos partes, en este orden: el dato, y después el contexto. Al revés suena a excusa.
Cuarto piso sin ascensor. "Cuarto piso sin ascensor. Por eso el precio por m² está por debajo del promedio del edificio, y la vista y el silencio son los de un último piso."
Requiere remodelación. "Necesita remodelación completa: instalaciones, pisos y baños son originales. La estructura y la distribución están bien, y el precio contempla la obra."
Da a un pasaje o a un pozo de luz. "Las ventanas de los dormitorios dan a un pozo de luz; la sala y la cocina tienen ventana exterior."
Ocupado con inquilino. "Actualmente alquilado hasta [mes]. Se puede visitar con aviso previo de 48 horas y se entrega desocupado al vencimiento."
Lo que no es honestidad sino torpeza
Hay una diferencia entre declarar y regodearse. "Necesita remodelación completa" informa. "Está en pésimo estado, honestamente es un desastre" no informa nada adicional y solo resta.
Tampoco hace falta listar cada rayón. El criterio es: ¿esto cambiaría la decisión de alguien? Si la cambia, va. Si no, es ruido.
El precio hace la mitad del trabajo
Un defecto declarado con un precio que no lo refleja se lee como una advertencia sin compensación. Un defecto declarado con un precio coherente se lee como una oportunidad, y es el aviso que recibe consultas de gente decidida.
Cuando lo que hay que contar es un defecto, la redacción cambia: Cómo hacer un anuncio para vender mi casa: título, texto y ejemplo (2026).
Preguntas frecuentes
¿Debo mencionar los defectos de la propiedad en el aviso?
Sí. Un defecto declarado filtra a los interesados, mientras que uno escondido solo posterga el problema a la visita o, peor, a después de firmar. Declararlo te cuesta algunas consultas, pero te da visitas útiles: quien llega sabiendo del defecto ya hizo el descuento mentalmente y viene a confirmar, no a descubrir.
¿Qué pasa si oculto un defecto al vender una propiedad?
Puedes enfrentar consecuencias legales, no solo comerciales. El Código de Protección y Defensa del Consumidor prohíbe la publicidad que induzca a error sobre lo ofrecido, y el Código Civil regula la responsabilidad del vendedor por vicios ocultos. Un aviso que calla algo relevante puede terminar en un reclamo ante Indecopi o en una discusión civil.
¿Qué son los vicios ocultos de un inmueble?
Son los defectos que el comprador no podía advertir y que afectan el uso del bien. El Código Civil regula la responsabilidad del vendedor por ellos, así que callarlos en el aviso puede derivar en una discusión civil después de la firma.
¿Cómo redacto un defecto en la descripción de una propiedad?
Primero el dato y después el contexto, en ese orden, porque al revés suena a excusa. Por ejemplo: cuarto piso sin ascensor y, a continuación, que por eso el precio por m² está por debajo del promedio del edificio. Informa con precisión, sin exagerar ni calificar el estado con dramatismo.
¿Tengo que mencionar todos los desperfectos menores?
No. El criterio es preguntarte si ese detalle cambiaría la decisión de alguien: si la cambia, va en el aviso; si no, es ruido. Tampoco se trata de regodearse: decir que necesita remodelación completa informa, mientras que calificarlo de desastre no aporta nada y solo resta.
¿Cómo influye el precio en una propiedad con defectos?
Hace la mitad del trabajo. Un defecto declarado con un precio que no lo refleja se lee como una advertencia sin compensación. Con un precio coherente, el mismo defecto se lee como una oportunidad, y ese aviso recibe consultas de gente decidida.
Fuentes
- Ley 29571 — Código de Protección y Defensa del Consumidor
- Código Civil peruano — compraventa y arrendamiento
- Indecopi — Protección al consumidor
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