El departamento que elegirías para vivir y el que mejor rinde alquilado rara vez coinciden. Uno se elige con criterios de vida —colegio, trabajo, familia, gusto—; el otro, con una división: renta anual entre precio. Confundirlos es el error más caro del inversionista primerizo.
Qué cambia según el objetivo
- Metraje: para vivir, el que necesitas; para rentar, el más pequeño que se alquile rápido.
- Distrito: para vivir, donde quieres estar; para rentar, donde hay demanda estable.
- Acabados: para vivir, los que te gustan; para rentar, los que resisten y son baratos de reponer.
- El número que manda: rentabilidad bruta y neta, no la foto.
Las dos listas, una al lado de la otra
| Criterio | Para vivir | Para alquilar |
|---|---|---|
| Prioridad principal | Calidad de vida | Renta sobre precio |
| Tamaño ideal | El que requiere tu familia | 1 o 2 dormitorios, la tipología más líquida |
| Ubicación | Cerca de tu vida | Cerca de universidades, oficinas y transporte |
| Piso y vista | Pesan mucho | Pesan poco frente al precio |
| Cochera | Según tu auto | Solo si el mercado del distrito la paga |
| Acabados | A tu gusto | Durables y reemplazables |
| Impuestos | Predial y arbitrios | Además, renta de primera categoría |
| Horizonte | Años de uso | Retorno y reventa |
Elaboración de EximiaHaus. La renta de primera categoría por alquiler de predios se declara y paga ante SUNAT; el predial y los arbitrios los asume el propietario.
El número que decide si es inversión
La rentabilidad bruta es una división: alquiler anual entre precio de compra. En Lima, la referencia de mercado para vivienda se ubica alrededor de 5,5% bruto. Lo que queda después de la vacancia, el impuesto, el mantenimiento y las reparaciones suele caer a un rango de 3,5% a 4,5% neto. Si el departamento que te gusta no llega a esa zona, es una buena casa, no una buena inversión.
La cuenta completa está en rentabilidad bruta vs. neta y se calcula en la calculadora de rentabilidad.
Lo que cambia en el financiamiento
Si compras para vivir y es tu primera vivienda, puedes entrar a Mivivienda, con menos inicial y bono. Si compras para alquilar, ese programa no aplica: vas a crédito tradicional, con más inicial y, en muchos bancos, condiciones distintas por tratarse de una segunda propiedad. El detalle está en crédito para una segunda vivienda.
El caso intermedio: comprar para vivir ahora y alquilar después
Es la ruta más común y la más sensata para un primer inmueble. Funciona si eliges pensando en las dos etapas: un metraje que puedas habitar y que además se alquile, en un distrito con demanda de arriendo, y sin personalizar tanto los acabados que después haya que rehacerlos. La pregunta de control es simple: ¿alguien pagaría alquiler por esto si yo me mudo?
Preguntas frecuentes
¿Qué tipología se alquila más rápido?
En Lima, los departamentos de uno y dos dormitorios en zonas con oficinas, universidades y transporte. Son los de mayor rotación y menor vacancia.
¿Conviene comprar más grande para alquilar?
Casi nunca: el alquiler no sube en la misma proporción que el precio, así que la rentabilidad baja conforme crece el metraje.
¿Cuánto impuesto pago por alquilar?
La renta de primera categoría equivale a 5% efectivo del alquiler bruto mensual, que se declara y paga ante SUNAT.
¿Puedo alquilar un inmueble que compré con Mivivienda?
El programa está pensado para vivienda del beneficiario. Antes de alquilarlo conviene revisar las condiciones del crédito y del bono.
¿Y si compro para que viva un familiar?
A efectos del banco y del programa es una segunda vivienda si tú ya tienes una. A efectos tributarios, la cesión gratuita también tiene reglas propias en SUNAT.
Todo el clúster, en orden y en un solo lugar: nuestra guía para empezar a invertir.
Fuentes
- SUNAT — Rentas de primera categoría: alquiler de predios
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, DS N° 156-2004-EF (predial, arbitrios y alcabala)
- SBS — Portal del Usuario: créditos hipotecarios, TCEA y hoja resumen
- INEI — estadísticas de población, vivienda y hogares
Cómo te ayuda EximiaHaus
Si la compra es para rentar, el número manda sobre el gusto. Estas herramientas lo dan:
- Calculadora de rentabilidad de alquiler — calcula la rentabilidad bruta y neta de tu inmueble descontando vacancia, gastos e impuestos.
- Asesoría de compra e inversión — te guiamos hacia la mejor oportunidad según tu presupuesto y tus objetivos.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
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