Construir minidepartamentos en tu casa conviene cuando ya tienes el terreno, los parámetros urbanísticos permiten más pisos y unidades, y la estructura existente aguanta la carga. Con los rangos de costo de Lima en 2026 (S/ 1.900 a S/ 2.400 por m² habitable), dos minidepartamentos de 40 m² con su circulación, unos 90 m² techados, cuestan entre S/ 171.000 y S/ 216.000 de obra. En un distrito céntrico, un 40 m² renta unos S/ 1.487 al mes: dos unidades dejan unos S/ 2.400 netos, y la obra se recupera en unos 5,9 a 7,4 años. Sin licencia ni independización, en cambio, no podrás venderlos por separado ni formalizar bien los alquileres.
Datos clave
- S/ 1.900 a S/ 2.400 por m²: costo de construcción habitable en Lima, 2026 (ArqBim Studio).
- S/ 1.487: renta mensual de un 40 m² en un distrito céntrico con 6,7% de rentabilidad bruta (cálculo con el indicador del BCRP).
- Modalidad B: licencia para vivienda multifamiliar de hasta 5 pisos y 3.000 m² construidos (Ley 29090).
- 5,9 a 7,4 años: recuperación de la obra del ejemplo con la renta neta, sin contar el terreno.
- 4,62%: lo que pagaría ese dinero en un depósito a plazo de más de un año (BCRP, agosto de 2026).
¿Cuánto cuesta construirlos?
El ejemplo supone dos minidepartamentos de 40 m² cada uno, con unos 10 m² de escalera y pasillo, sobre una casa cuya estructura puede recibir otro piso:
| Concepto | Cálculo | Costo |
|---|---|---|
| Obra habitable (2 × 40 m² + 10 m² de circulación) | 90 m² × S/ 1.900 – 2.400 | S/ 171.000 – 216.000 |
| Planos, licencia, supervisión, conformidad e independización | Según distrito y proyecto | Aparte |
| Medidores de luz y agua independientes | Uno por unidad | Aparte |
| Reforzamiento de la estructura existente | Solo si el ingeniero lo pide | Aparte |
Cálculo de EximiaHaus con el rango de costo por m² habitable en Lima 2026 publicado por ArqBim Studio. El segundo piso de una casa puede costar distinto por acceso, logística y refuerzos: ver cuánto cuesta construir un segundo piso.
¿Cuánto rentan y en cuánto tiempo se recuperan?
| Concepto | Al mes | Al año |
|---|---|---|
| Renta de 2 minidepartamentos de 40 m² | S/ 2.974 | S/ 35.688 |
| Impuesto a la renta (5%) | −S/ 149 | −S/ 1.784 |
| Vacancia de un mes al año | −S/ 248 | −S/ 2.974 |
| Reserva para reparaciones (5%) | −S/ 149 | −S/ 1.784 |
| Renta neta | S/ 2.429 | S/ 29.145 |
| Años para recuperar S/ 171.000 – 216.000 de obra | 5,9 – 7,4 años |
Cálculo de EximiaHaus. Renta de un 40 m² en un distrito céntrico con 6,7% de rentabilidad bruta (indicador del BCRP, 4T2025), tomada de cuánto rinde un mini departamento de 40 m². En distritos periféricos la renta es menor y el plazo de recuperación, más largo. No incluye predial ni arbitrios adicionales.
La comparación que importa: esos S/ 29.145 netos al año equivalen a un 13,5% a 17% sobre el costo de la obra, porque el terreno ya lo tienes. Por eso esta inversión suele rendir más que comprar un departamento para alquilar, donde pagas también el suelo. Si el dinero lo tendrías que pedir prestado, el cálculo cambia: ver ¿el alquiler paga la hipoteca?
¿Qué necesito para construirlos legalmente?
- Certificado de parámetros urbanísticos: dice cuántos pisos, qué densidad y qué área libre permite tu lote. Si la zonificación no admite vivienda multifamiliar o más altura, no hay proyecto. Ver qué es el certificado de parámetros.
- Evaluación estructural de la casa existente por un ingeniero.
- Proyecto y licencia: una edificación multifamiliar de hasta 5 pisos y 3.000 m² se tramita en la modalidad B de la Ley 29090, con evaluación de la municipalidad. Si la casa original no tiene licencia ni declaratoria de fábrica, primero hay que regularizarla.
- Obra con supervisión y conformidad de obra al terminar.
- Declaratoria de fábrica, reglamento interno e independización en Sunarp, para que cada unidad tenga su propia partida. Ver declaratoria de fábrica e independización.
- Medidores independientes de luz y agua. Ver ¿puedo tener dos medidores de luz en una casa?
¿Cuándo no conviene?
- Si los parámetros no lo permiten: construir igual expone a multas y a no poder inscribir.
- Si la casa no resiste otro piso: reforzar puede costar tanto que el proyecto deja de rendir.
- Si la zona no tiene demanda de unidades pequeñas: estudiantes, trabajadores jóvenes o parejas.
- Si vas a financiar todo con deuda cara: un préstamo de consumo a más de un año cuesta en promedio 18,36% anual en soles (BCRP, agosto de 2026) y se come la renta.
- Si no quieres ser arrendador: cobrar, reparar y renovar contratos es un trabajo.
Si prefieres empezar sin obra, alquilar habitaciones es la versión mínima del mismo negocio: ver alquilar por habitaciones en Lima.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta construir dos minidepartamentos?
Con 90 m² techados y el rango de S/ 1.900 a S/ 2.400 por m² habitable en Lima, entre S/ 171.000 y S/ 216.000 de obra, sin planos, licencia ni independización.
¿Cuánto renta un minidepartamento de 40 m²?
Unos S/ 1.487 al mes en un distrito céntrico con 6,7% de rentabilidad bruta, según el cálculo con el indicador del BCRP. En distritos periféricos, menos.
¿Necesito licencia para construir departamentos en mi casa?
Sí. Una edificación multifamiliar de hasta 5 pisos y 3.000 m² construidos se tramita en la modalidad B de la Ley 29090, previa verificación de los parámetros urbanísticos del lote.
¿Puedo vender los minidepartamentos por separado?
Solo si están independizados en Sunarp, con declaratoria de fábrica y reglamento interno inscritos.
¿En cuántos años se recupera la inversión?
En el ejemplo, entre 5,9 y 7,4 años con la renta neta, sin contar el valor del terreno ni los gastos de licencia e independización.
Fuentes
- ArqBim Studio (2026) — Costo de construcción por m² en Lima: casco gris, habitable y llave en mano
- BCRP — Indicadores del mercado inmobiliario: precios de venta y alquiler de departamentos por distrito
- TUO de la Ley N° 29090, DS N° 006-2017-VIVIENDA, con las modificaciones del DL N° 1426 (modalidades de licencia)
- BCRP — Tasa pasiva promedio de la banca: depósitos a plazo de más de 360 días en moneda nacional (serie PN07815NM)
- BCRP — Tasa activa promedio de la banca: préstamos de consumo a más de 360 días en moneda nacional (serie PN07847NM)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Antes de construir, valida el terreno, los parámetros y la renta de tu zona:
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