La segunda vivienda paga lo mismo que la primera mientras la tengas —predial y arbitrios— y paga más que la primera cuando la vendes, porque la exoneración de casa habitación solo alcanza al inmueble que usas como vivienda y cumple los requisitos de la ley. Esa es la diferencia que más dinero mueve y la que conviene tener clara antes de comprar la segunda propiedad.
Datos clave
- Mientras la tienes: impuesto predial y arbitrios, igual que cualquier predio.
- Si la alquilas: renta de primera categoría, con la tasa efectiva del 5% sobre la renta bruta.
- Si la vendes: renta de segunda categoría, 5% efectivo sobre la ganancia de capital.
- Casa habitación: la exoneración de la venta aplica a la vivienda que cumple los requisitos legales, no a la segunda propiedad.
- Al comprarla: el comprador paga alcabala, con las 10 UIT no afectas.
El mapa completo
| Momento | Tributo | Quién lo paga |
|---|---|---|
| Compra | Alcabala | El comprador |
| Tenencia | Impuesto predial y arbitrios | El propietario |
| Alquiler | Renta de primera categoría | El propietario que arrienda |
| Venta | Renta de segunda categoría sobre la ganancia | El vendedor |
La trampa de la casa de playa que no se alquila
Un inmueble de descanso que no produce renta igual genera obligación de renta ficta cuando corresponde según la ley, además del predial y los arbitrios de todo el año. Es la razón por la que muchas segundas viviendas terminan alquilándose por temporada: no para ganar, sino para que dejen de costar.
Al vender, el número que importa es el costo computable
La renta de segunda categoría no se calcula sobre el precio de venta sino sobre la ganancia: precio menos costo computable actualizado por el índice de corrección monetaria del MEF. Guardar la escritura de compra, los comprobantes de las mejoras y los documentos de los gastos es lo que hace que ese costo sea alto y el impuesto bajo. Sin papeles, el costo que se puede acreditar es menor y el impuesto sube.
Ver también: qué es la exoneración de casa habitación, renta de segunda categoría por venta de inmuebles y qué cambia en el crédito para una segunda vivienda.
Cuánto predial paga una segunda vivienda: un ejemplo
El predial no mira si vives en el inmueble o si solo lo usas en vacaciones: lo debe quien era propietario al 1 de enero. Se calcula por tramos acumulativos sobre el autovalúo, con la UIT de 2026 en S/ 5.500:
- 0,2 % hasta 15 UIT (S/ 82.500).
- 0,6 % sobre lo que exceda, hasta 60 UIT (S/ 330.000).
- 1,0 % sobre el exceso de 60 UIT.
Con un autovalúo de S/ 115.000, el primer tramo da S/ 165 y los S/ 32.500 restantes, al 0,6 %, suman S/ 195. Total: S/ 360 al año, unos S/ 90 por cuota trimestral. El mínimo anual es S/ 33.
Se paga al contado hasta el último día hábil de febrero o en cuatro cuotas: febrero, mayo, agosto y noviembre. A eso se suman los arbitrios, que también se pagan aunque la casa pase vacía.
Si eres pensionista o adulto mayor con la deducción de 50 UIT, ten en cuenta que ese beneficio exige ser propietario de un solo predio (se admite además la cochera): al comprar una segunda vivienda lo pierdes también en la primera. Confirma con tu municipalidad cómo queda tu caso antes de comprar.
El error que sale caro en la casa que no visitas
En una casa de temporada, los avisos de cobranza llegan a una dirección donde nadie los recibe. La deuda acumula intereses, pasa a cobranza coactiva y, cuando decides vender, te frena: sin certificado de no adeudo la transferencia no se cierra.
Para evitarlo:
- Actualiza tu domicilio fiscal en la municipalidad del predio.
- Pide el estado de cuenta una vez al año.
- Si la construcción se daña o queda inhabitable, decláralo; si no, seguirás pagando por lo que ya no existe.
Un caso típico de segunda vivienda en Lima está en el predial en Lurigancho-Chosica, un distrito con muchas casas de fin de semana.
Cómo se calcula el impuesto cuando la vendas
Como la segunda vivienda no califica como casa habitación, al venderla con ganancia pagas renta de segunda categoría. La cuenta sigue tres pasos:
- Costo computable: lo que pagaste más los gastos de compra, actualizado con el Índice de Corrección Monetaria del mes y año de compra, más las mejoras permanentes sustentadas.
- Renta bruta: precio de venta menos ese costo.
- Impuesto: a la renta bruta se le descuenta el 20 % (artículo 36) y al resto se le aplica el 6,25 % (artículo 52-A). En la práctica, el 5 % de la ganancia.
Solo te libras del impuesto si la compraste antes de 2004 o si vendes sin ganancia. El pago se hace dentro del mes siguiente a recibir el dinero; si te atrasas, corren intereses moratorios y puede haber multa. Para sustentar el costo, guarda la escritura o minuta de compra y los comprobantes de las remodelaciones. La mecánica completa está en la renta de segunda categoría por venta de inmuebles.
Preguntas frecuentes
¿Existe un impuesto especial por tener dos casas?
No hay un tributo específico por la segunda propiedad. Lo que cambia es que no se aplica la exoneración de casa habitación en la venta.
¿Cómo se prueba cuál es mi casa habitación?
Con los requisitos que fija la ley del impuesto a la renta, entre ellos la permanencia del inmueble en propiedad y su uso como vivienda.
¿Pago más predial por tener dos inmuebles?
Depende de dónde estén. Si los dos están en el mismo distrito, la municipalidad suma sus autovalúos y aplica la escala progresiva sobre el total (artículo 11 del TUO de la Ley de Tributación Municipal), así que la segunda vivienda puede empujar parte de la base a un tramo más alto. Si están en distritos distintos, cada municipalidad calcula el impuesto por separado.
¿Y si el segundo inmueble está en provincia?
El predial se paga a la municipalidad donde está ubicado el predio, con los valores de esa jurisdicción.
¿Puedo deducir gastos del alquiler?
La renta de primera categoría tiene una deducción fija establecida por ley; no se descuentan gastos reales.
¿Qué pasa si la segunda vivienda está a nombre de una empresa?
Cambia el régimen: el inmueble pasa a tributar dentro de las rentas empresariales, con reglas y tasas distintas.
Fuentes
- Sunat — rentas de segunda categoría por venta de inmuebles
- Texto Único Ordenado de la Ley del Impuesto a la Renta
- Ministerio de Economía y Finanzas — índice de corrección monetaria
Cómo te ayuda EximiaHaus
Calcular antes de firmar evita sorpresas con la Sunat y con la municipalidad:
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
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