La segunda vivienda paga lo mismo que la primera mientras la tengas —predial y arbitrios— y paga más que la primera cuando la vendes, porque la exoneración de casa habitación solo alcanza al inmueble que usas como vivienda y cumple los requisitos de la ley. Esa es la diferencia que más dinero mueve y la que conviene tener clara antes de comprar la segunda propiedad.
Datos clave
- Mientras la tienes: impuesto predial y arbitrios, igual que cualquier predio.
- Si la alquilas: renta de primera categoría, con la tasa efectiva del 5% sobre la renta bruta.
- Si la vendes: renta de segunda categoría, 5% efectivo sobre la ganancia de capital.
- Casa habitación: la exoneración de la venta aplica a la vivienda que cumple los requisitos legales, no a la segunda propiedad.
- Al comprarla: el comprador paga alcabala, con las 10 UIT no afectas.
El mapa completo
| Momento | Tributo | Quién lo paga |
|---|---|---|
| Compra | Alcabala | El comprador |
| Tenencia | Impuesto predial y arbitrios | El propietario |
| Alquiler | Renta de primera categoría | El propietario que arrienda |
| Venta | Renta de segunda categoría sobre la ganancia | El vendedor |
La trampa de la casa de playa que no se alquila
Un inmueble de descanso que no produce renta igual genera obligación de renta ficta cuando corresponde según la ley, además del predial y los arbitrios de todo el año. Es la razón por la que muchas segundas viviendas terminan alquilándose por temporada: no para ganar, sino para que dejen de costar.
Al vender, el número que importa es el costo computable
La renta de segunda categoría no se calcula sobre el precio de venta sino sobre la ganancia: precio menos costo computable actualizado por el índice de corrección monetaria del MEF. Guardar la escritura de compra, los comprobantes de las mejoras y los documentos de los gastos es lo que hace que ese costo sea alto y el impuesto bajo. Sin papeles, el costo que se puede acreditar es menor y el impuesto sube.
Ver también: qué es la exoneración de casa habitación, renta de segunda categoría por venta de inmuebles y qué cambia en el crédito para una segunda vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Existe un impuesto especial por tener dos casas?
No hay un tributo específico por la segunda propiedad. Lo que cambia es que no se aplica la exoneración de casa habitación en la venta.
¿Cómo se prueba cuál es mi casa habitación?
Con los requisitos que fija la ley del impuesto a la renta, entre ellos la permanencia del inmueble en propiedad y su uso como vivienda.
¿Pago más predial por tener dos inmuebles?
Cada predio tributa por separado según su propio autovalúo; no hay acumulación entre predios de distintos distritos.
¿Y si el segundo inmueble está en provincia?
El predial se paga a la municipalidad donde está ubicado el predio, con los valores de esa jurisdicción.
¿Puedo deducir gastos del alquiler?
La renta de primera categoría tiene una deducción fija establecida por ley; no se descuentan gastos reales.
¿Qué pasa si la segunda vivienda está a nombre de una empresa?
Cambia el régimen: el inmueble pasa a tributar dentro de las rentas empresariales, con reglas y tasas distintas.
Fuentes
- Sunat — rentas de segunda categoría por venta de inmuebles
- Texto Único Ordenado de la Ley del Impuesto a la Renta
- Ministerio de Economía y Finanzas — índice de corrección monetaria
Cómo te ayuda EximiaHaus
Calcular antes de firmar evita sorpresas con la Sunat y con la municipalidad:
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
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