San Isidro tiene una mediana de venta de US$ 2.461 por m² según el BCRP (unos S/ 8.318), y su particularidad es el metraje: es el distrito donde los departamentos grandes siguen siendo la norma. Por eso el ticket de entrada real suele ser más alto que en distritos con un m² parecido pero unidades más chicas.
Datos clave
- Precio por m²: S/ 8.318 (US$ 2.461, mediana de venta del BCRP al 4T2025).
- 2 dormitorios (65 m²): alrededor de S/ 540.670.
- 3 dormitorios amplio (110 m²): cerca de S/ 914.980, la tipología más típica del distrito.
- Cuota estimada del 2D: S/ 3.754 al mes a 20 años.
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Precio total por tipología en San Isidro
El salto entre tipologías pesa más aquí que en cualquier otro distrito, porque buena parte del stock arranca recién en los 90 m²:
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 45 m² · 1 dormitorio | S/ 374.310 | S/ 74.862 | S/ 9.579 | S/ 2.599 |
| 65 m² · 2 dormitorios | S/ 540.670 | S/ 108.134 | S/ 14.570 | S/ 3.754 |
| 85 m² · 3 dormitorios | S/ 707.030 | S/ 141.406 | S/ 19.561 | S/ 4.909 |
| 110 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 914.980 | S/ 182.996 | S/ 25.799 | S/ 6.352 |
La entrada de verdad: inicial, alcabala y gastos
El error más común al presupuestar es guardar solo la cuota inicial. Sobre un 2 dormitorios de 65 m² en San Isidro, la cuenta completa del día de la firma queda así:
- Inicial del 20%: S/ 108.134.
- Alcabala: S/ 14.570 (3% del precio menos las 10 UIT no afectas).
- Notaría, registro y tasación: alrededor de S/ 5.407, tomando el 1% del precio como referencia gruesa.
- Total a tener disponible: cerca de S/ 128.111, es decir un 24% del precio.
Esa diferencia entre el 20% que uno tenía en la cabeza y el 24% real es la que hace que muchas compras se caigan a última hora. Puedes afinar el impuesto con la Calculadora de Alcabala y revisar la Alcabala 2026: cuánto pagas realmente y desde qué monto se aplica; el detalle del porcentaje de inicial está en Cuota inicial para comprar vivienda en Perú: cuánto necesitas realmente en 2026.
¿Qué ingreso pide el banco para ese departamento?
Con inicial del 20%, el préstamo del 2 dormitorios sería de S/ 432.536 y la cuota estimada de S/ 3.754 al mes a 20 años. A esa cuota hay que sumarle los seguros de desgravamen e inmueble, que en la práctica agregan cerca de un 8%: el pago mensual efectivo queda en torno a S/ 4.054.
Los bancos suelen aceptar que ese pago no pase del 30% al 35% del ingreso neto familiar. Con el criterio más conservador, el hogar necesitaría alrededor de S/ 13.513 netos al mes para calificar por un departamento así en San Isidro. Si el ingreso es menor, las salidas reales son tres: subir la inicial, sumar un cotitular o mirar una tipología más chica.
Antes de ilusionarse conviene saber cuánto presta el banco: lo explicamos en cuánto me presta el banco según mi sueldo y en qué mira el banco además del score.
Qué se compra con ese presupuesto en San Isidro
El distrito tiene dos mercados que casi no se tocan. Alrededor de El Olivar y en las calles residenciales del corazón del distrito manda el departamento amplio, muchas veces de un edificio de los años ochenta, con áreas comunes modestas pero 130 o 160 m² de área propia. En el eje corporativo, en cambio, se construyeron unidades chicas pensadas para ejecutivos y para alquiler, con más amenidades y menos metros.
Esa dualidad explica algo que confunde a quien compara portales: dos avisos en San Isidro con el mismo precio pueden ser un 55 m² de estreno con gimnasio o un 120 m² antiguo a media cuadra del parque. Ninguno es mejor; responden a compradores distintos.
Para dimensionar el entorno, revisa el precio del m² en San Isidro 2026 y cómo es vivir en San Isidro.
El costo de oportunidad del metraje
Si tu límite es la cuota y no el metraje, San Isidro obliga a una decisión temprana. Un 85 m² sale S/ 707.030 y deja una cuota de S/ 4.909; con las medianas del BCRP al 4T2025, el mismo dinero compra alrededor de 105 m² en San Borja (US$ 2.000/m²) o de 100 m² en Jesús María (US$ 2.086/m²), ambos a pocos minutos.
La decisión no es solo financiera: quien trabaja en el eje corporativo y ahorra dos horas diarias de tráfico está comprando tiempo, y eso no aparece en ninguna tabla. Lo que sí conviene es ponerle número a las dos opciones antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento chico en San Isidro?
Un 45 m² se estima en S/ 374.310, pero la oferta de ese tamaño es limitada y se concentra en el eje de oficinas.
¿Conviene San Isidro para alquilar?
Es de los distritos con demanda de alquiler más estable, sobre todo corporativa. La rentabilidad bruta suele quedar por debajo de la de distritos más baratos, porque el precio de compra es alto.
¿Estos precios incluyen estacionamiento?
No. En San Isidro el estacionamiento suele venderse aparte y se registra como unidad independiente, así que súmalo al presupuesto y recuerda que también paga alcabala.
¿Puedo comprar con menos del 20% de inicial?
Sí, hay productos con 10%, pero la cuota sube y casi siempre la tasa también. Con 10% de inicial la cuota del 2 dormitorios pasaría de S/ 3.754 a S/ 4.223.
¿El precio por m² es el mismo en todo el distrito?
No. Es una mediana: dentro de San Isidro hay ejes que están claramente por encima y calles que están por debajo. Úsalo como punto de partida, no como tasación.
En el otro extremo del mapa de precios: Precio del m² en Bellavista 2026: el Callao residencial que cuesta la mitad que Lima Moderna.
Esto se entiende mejor junto con ¿Cuánto cuesta un departamento de 2 dormitorios en Lima en 2026?.
Para ver qué hay disponible ahora mismo: propiedades en San Isidro.
Si estás mirando propiedades en San Isidro, puedes ver estos recorridos en video antes de visitar: Departamento en Venta – San Isidro, Moderno departamento en pleno centro financiero de San Isidro y Departamento en venta en San Isidro, Luis Felipe Villarán 183. Hay más en recorridos en video.
Relacionado con este tema: ¿Cuánto cuesta un departamento en Magdalena? Precio total por tipología 2026.
Fuentes
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Impuesto de Alcabala — Servicio de Administración Tributaria de Lima
- Tasas de interés del sistema financiero — Superintendencia de Banca, Seguros y AFP
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