Magdalena del Mar es el argumento más claro de la Lima marina accesible: S/ 6.354 por m² frente a los S/ 8.112 de Miraflores, con la misma Costa Verde al frente. Un 2 dormitorios de 65 m² se ubica cerca de S/ 413.010.
Datos clave
- Precio por m²: S/ 6.354 (US$ 1.880, mediana de venta del BCRP al 4T2025).
- 2 dormitorios (65 m²): alrededor de S/ 413.010.
- Ahorro frente a Miraflores: unos S/ 114.270 en el mismo metraje.
- Cuota estimada: S/ 2.867 al mes a 20 años.
Precio total por tipología en Magdalena del Mar
El distrito concentra su oferta nueva en tipologías compactas, así que las dos primeras filas son las que más vas a encontrar publicadas:
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 45 m² · 1 dormitorio | S/ 285.930 | S/ 57.186 | S/ 6.928 | S/ 1.985 |
| 65 m² · 2 dormitorios | S/ 413.010 | S/ 82.602 | S/ 10.740 | S/ 2.867 |
| 85 m² · 3 dormitorios | S/ 540.090 | S/ 108.018 | S/ 14.553 | S/ 3.750 |
| 110 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 698.940 | S/ 139.788 | S/ 19.318 | S/ 4.852 |
La entrada de verdad: inicial, alcabala y gastos
El error más común al presupuestar es guardar solo la cuota inicial. Sobre un 2 dormitorios de 65 m² en Magdalena del Mar, la cuenta completa del día de la firma queda así:
- Inicial del 20%: S/ 82.602.
- Alcabala: S/ 10.740 (3% del precio menos las 10 UIT no afectas).
- Notaría, registro y tasación: alrededor de S/ 4.130, tomando el 1% del precio como referencia gruesa.
- Total a tener disponible: cerca de S/ 97.472, es decir un 24% del precio.
Esa diferencia entre el 20% que uno tenía en la cabeza y el 24% real es la que hace que muchas compras se caigan a última hora. Puedes afinar el impuesto con la Calculadora de Alcabala y revisar la Alcabala 2026: cuánto pagas realmente y desde qué monto se aplica; el detalle del porcentaje de inicial está en Cuota inicial para comprar vivienda en Perú: cuánto necesitas realmente en 2026.
¿Qué ingreso pide el banco para ese departamento?
Con inicial del 20%, el préstamo del 2 dormitorios sería de S/ 330.408 y la cuota estimada de S/ 2.867 al mes a 20 años. A esa cuota hay que sumarle los seguros de desgravamen e inmueble, que en la práctica agregan cerca de un 8%: el pago mensual efectivo queda en torno a S/ 3.097.
Los bancos suelen aceptar que ese pago no pase del 30% al 35% del ingreso neto familiar. Con el criterio más conservador, el hogar necesitaría alrededor de S/ 10.322 netos al mes para calificar por un departamento así en Magdalena del Mar. Si el ingreso es menor, las salidas reales son tres: subir la inicial, sumar un cotitular o mirar una tipología más chica.
Antes de ilusionarse conviene saber cuánto presta el banco: lo explicamos en cuánto me presta el banco según mi sueldo y en qué mira el banco además del score.
Qué compras con ese presupuesto en Magdalena
Magdalena tuvo uno de los procesos de renovación más intensos de la última década: cuadras enteras de casas antiguas se convirtieron en edificios de mediana altura. Eso dejó un stock joven, con ascensor y estacionamiento, en un distrito que antes era mayoritariamente de vivienda unifamiliar.
La diferencia de precio dentro del distrito depende sobre todo de la distancia al malecón y de la cercanía a las avenidas principales. Las cuadras próximas al acantilado cotizan claramente por encima de la mediana; hacia el límite con Pueblo Libre, los valores bajan.
Compara con el precio del m² en Magdalena del Mar 2026, revisa cómo es vivir en Magdalena del Mar y contrasta con Precio del m² en Miraflores 2026: cuánto cuesta, por qué cuesta eso y qué se compra realmente.
La cuenta que hace mucha gente
Con la entrada completa de un 2 dormitorios en Miraflores —del orden de S/ 124.897— alcanza para la entrada de un 3 dormitorios en Magdalena y sobra. Ese arbitraje es el que explica buena parte del crecimiento del distrito: el comprador no renuncia al mar, renuncia a la dirección.
Antes de decidir, estima el valor del inmueble concreto con el Valorizador Inmobiliario, porque en zonas de renovación rápida la mediana distrital se queda corta o se pasa según la cuadra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento frente al mar en Magdalena?
Las unidades con vista al acantilado cotizan por encima de la mediana del distrito; la tabla de arriba sirve como piso de referencia, no como techo.
¿Magdalena o Pueblo Libre?
Magdalena tiene el mar y precios algo más altos; Pueblo Libre es más tranquilo y más barato. Puedes ver Precio del m² en Pueblo Libre 2026: el distrito de los museos y el mejor ratio de alquiler para comparar cifra contra cifra.
¿Estos precios incluyen estacionamiento?
No. En Magdalena del Mar el estacionamiento suele venderse aparte y se registra como unidad independiente, así que súmalo al presupuesto y recuerda que también paga alcabala.
¿Puedo comprar con menos del 20% de inicial?
Sí, hay productos con 10%, pero la cuota sube y casi siempre la tasa también. Con 10% de inicial la cuota del 2 dormitorios pasaría de S/ 2.867 a S/ 3.226.
¿El precio por m² es el mismo en todo el distrito?
No. Es una mediana: dentro de Magdalena del Mar hay ejes que están claramente por encima y calles que están por debajo. Úsalo como punto de partida, no como tasación.
Sabido el precio de la zona, el paso siguiente es el aviso: Cuánto cuesta publicar un inmueble en 2026 (y cómo hacerlo gratis).
Otra opción frente al mar, bastante más accesible: Precio del m² en La Perla 2026: el distrito más demandado del Callao.
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Si estás mirando la zona, aquí está propiedades en Magdalena del Mar.
Si estás mirando propiedades en Magdalena del Mar, puedes ver estos recorridos en video antes de visitar: Vendo Departamento en Magdalena 89 M2 de 03 Dormitorios con Balcon, Venta Departamento en Magdalena 2do Piso $135,000 con un Area 81 M2 Ubicado… y Vendo Hermoso Departamento en 1er Piso en Magdalena 93 M2 $138,000. Hay más en recorridos en video.
Fuentes
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Impuesto de Alcabala — Servicio de Administración Tributaria de Lima
- Tasas de interés del sistema financiero — Superintendencia de Banca, Seguros y AFP
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