Toma el precio del inmueble, calcula la cuota inicial, súmale los gastos de cierre calculados sobre ese precio y divide todo entre los meses que te das. Ese es tu número. Lo que hace fracasar la mayoría de planes de ahorro no es la disciplina: es que nunca se sumó la segunda parte, la de los gastos, y al llegar al momento de firmar falta justo eso.
Datos clave
- Cuota inicial de referencia: 20% en banca comercial; desde 7,5 % en el Nuevo Crédito Mivivienda.
- Gastos de cierre: dependen del precio. Sobre S/ 300.000, alcabala de S/ 7.350, inscripción en Sunarp de S/ 944,50 y notaría desde S/ 250, más minuta y tasación.
- Alcabala 2026: 3% sobre el exceso de S/ 55.000 (10 UIT, con UIT de S/ 5.500).
- Aceleradores: CTS con retiro del 100% hasta el 31 de diciembre de 2026 y gratificaciones.
- Error frecuente: ahorrar solo la inicial y llegar sin caja para los gastos ni para mudarse.
Tres escenarios calculados
Los números están hechos sobre precios reales del mercado limeño en 2026, con 20% de inicial y los gastos de cierre que se calculan con tasas oficiales: alcabala, inscripción en Sunarp y la escritura notarial al precio mínimo publicado.
| Precio | Inicial 20% | Alcabala + Sunarp + notaría | Meta total | Ahorro mensual a 24 meses | A 36 meses |
|---|---|---|---|---|---|
| S/ 200.000 | S/ 40.000 | S/ 5.245 | S/ 45.245 | S/ 1.885 | S/ 1.257 |
| S/ 300.000 | S/ 60.000 | S/ 8.545 | S/ 68.545 | S/ 2.856 | S/ 1.904 |
| S/ 435.630 (promedio Lima) | S/ 87.126 | S/ 13.020 | S/ 100.146 | S/ 4.173 | S/ 2.782 |
Las doce etapas de una compra, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en cómo comprar un departamento: la guía completa 2026.
Las dos palancas que acortan el plazo de verdad
Mirando la tabla se ve enseguida cuáles son. La primera es el precio objetivo: bajar de S/ 300.000 a S/ 200.000 recorta la meta en S/ 23.300, es decir más de un año de ahorro para la mayoría de familias. La segunda son los ingresos extraordinarios: dos gratificaciones y una CTS anual pueden aportar el equivalente a tres sueldos al año, que en el escenario de S/ 300.000 significa cubrir casi la mitad de la meta sin tocar el presupuesto mensual.
La tercera palanca, menos usada, es el programa estatal: con el Nuevo Crédito Mivivienda o Techo Propio la inicial exigida baja y aparece un bono que no tienes que ahorrar. Ver Mivivienda o Techo Propio y tramos del Bono del Buen Pagador.
¿Dónde guardo ese ahorro?
En un instrumento que sea líquido en la fecha objetivo y que deje rastro bancario. Lo segundo importa más de lo que parece: el banco te va a pedir sustentar el origen de la inicial, y un ahorro en efectivo acumulado bajo el colchón se convierte en un problema justo al final. Ver cómo se paga legalmente una casa.
¿Y si el precio sube mientras ahorro?
Es el riesgo real de los plazos largos y por eso conviene fijar la meta con margen y revisarla cada seis meses. Una forma de neutralizarlo parcialmente es cerrar el inmueble antes con arras y un plazo de pago pactado, en vez de esperar a tener el 100% ahorrado. Ver arras y separación y cómo se están moviendo los precios en Lima.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es la cuota inicial mínima en el Perú?
En banca comercial el 20% es la referencia habitual; en el Nuevo Crédito Mivivienda puede bajar al 7,5 % del valor (Fondo MIVIVIENDA), con bonos que complementan.
¿Puedo financiar los gastos de cierre?
Algunos bancos permiten incluir parte de ellos en el crédito, pero encarece el financiamiento. Lo sano es tenerlos en efectivo.
¿La CTS y las gratificaciones cuentan para la inicial?
Sí, y son el acelerador más grande disponible para un trabajador en planilla.
¿Conviene ahorrar en soles o en dólares?
Depende de la moneda en que vayas a comprar y a endeudarte. Calzar la moneda del ahorro con la del precio evita sorpresas cambiarias. Ver crédito en dólares o soles.
¿Cuánto tiempo es razonable?
Entre 24 y 36 meses es el rango que la mayoría sostiene sin abandonar el plan. Más allá de 48 meses, el riesgo de que el precio objetivo cambie se vuelve significativo.
Fuentes
- Acerca del Crédito Mivivienda: viviendas de S/ 69.900 a S/ 496.200 y cuota inicial desde 7,5 % — Fondo MIVIVIENDA, consultado el 30-sep-2026
- Tasas hipotecarias en el Perú en 2026 — Tucambista
- Tasas de interés por tipo de crédito y empresa bancaria — SBS
- Resolución 228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026, Anexo 1 (predios) — Sunarp, 23-dic-2025
- Precios por servicios notariales, IGV incluido — Notaría Gonzales Loli (Lima), consultado el 28 de septiembre de 2026
- Valor de la UIT en el año 2026 — Ministerio de Economía y Finanzas
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre de 2026: ticket promedio de S/ 435.630 — CODIP, vía ASPAI (22-jul-2026)
- Retira el 100% de tu CTS hasta el 2026: Ley 32322 — Diario Oficial El Peruano
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