Depende de cuántos son y de cuántos dormitorios necesitan, no de una cifra mágica. Como referencia de mercado, el área promedio vendida en Lima y Callao en el primer semestre de 2026 fue de 63,9 m², y algo más de la mitad de las ventas se concentró entre 40 y 60 m². Ese es el tamaño en el que efectivamente vive hoy la mayoría de compradores limeños.
Datos clave
- Área promedio vendida: 63,9 m² en el 1S-2026, frente a unos 66 m² en 2025 (CODIP).
- Concentración: alrededor del 50% de las ventas entre 40 y 60 m².
- Demanda por dormitorios: los de 2 y 3 dormitorios concentran cerca del 78% de la demanda.
- El umbral de 60 m² no es un mínimo legal: es el resultado técnico de sumar los metrajes mínimos de cada ambiente.
- Lo que sí manda: la Norma A.020 del Reglamento Nacional de Edificaciones y las dimensiones mínimas por ambiente.
Una referencia por tamaño de familia
| Composición | Dormitorios | Metraje funcional | Metraje cómodo |
|---|---|---|---|
| 1 persona | 1 | 30 – 40 m² | 45 – 55 m² |
| Pareja sin hijos | 1 – 2 | 45 – 55 m² | 60 – 70 m² |
| Pareja con 1 hijo | 2 | 60 – 70 m² | 75 – 85 m² |
| Pareja con 2 hijos | 3 | 75 – 85 m² | 90 – 110 m² |
| Familia con adulto mayor | 3 – 4 | 90 – 100 m² | 110 – 130 m² |
Los metros que no se ven en el aviso
Dos departamentos de 70 m² pueden ser muy distintos. Lo que cambia el resultado es la distribución: pasillos largos, un lavandería mal ubicado o una sala en forma de L pueden hacer que 70 m² se sientan como 55. Al visitar, mide mentalmente tres cosas: si entra una mesa para el número real de personas de tu casa, si la cama que tienes cabe con espacio para abrir el closet, y dónde va a estar el tendal.
Y revisa qué área te están vendiendo. Ver qué significan área techada, ocupada, libre y común.
¿Comprar más grande "por si acaso"?
Cada metro cuadrado adicional se paga al precio del distrito y se arrastra durante veinte años de cuota. En un distrito de S/ 7.000 por m², diez metros de más son S/ 70.000 de precio y alrededor de S/ 600 mensuales de cuota adicional. La pregunta útil no es "¿me va a alcanzar en el futuro?" sino "¿en qué momento exacto necesitaría ese espacio y cuánto me cuesta tenerlo desde hoy?".
Ver cuánto debes ganar para comprar y si alcanzan 60 m² para tres dormitorios.
¿Y para revender?
El metraje con más liquidez es el que concentra la demanda: 2 y 3 dormitorios, entre 60 y 85 m². Los extremos —monoambientes muy pequeños y departamentos muy grandes— tardan más en venderse porque su público es más estrecho. Ver cuántos dormitorios convienen para revender.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el metraje mínimo legal de una vivienda en el Perú?
No hay un número único: el Reglamento Nacional de Edificaciones fija dimensiones mínimas por ambiente, y el área total resulta de sumarlas. El "umbral de 60 m²" es un resultado técnico, no una norma.
¿60 m² alcanzan para tres dormitorios?
Alcanzan en el papel, pero con ambientes en el mínimo y sin holgura. Ver el análisis completo.
¿El área del aviso incluye el balcón?
Depende de cómo se declare. Por eso hay que revisar el desglose de áreas techada, libre y ocupada antes de comparar precios por m².
¿Conviene un departamento sin dormitorio de servicio?
Para la mayoría de familias, sí: ese espacio se convirtió en depósito o lavandería y hoy se prefiere área social.
¿Cuántos m² por persona son razonables?
Entre 20 y 30 m² por persona es un rango cómodo en vivienda urbana peruana; por debajo de 15 m² por persona el espacio empieza a sentirse ajustado.
Fuentes
- Reglamento Nacional de Edificaciones, Norma A.020 Vivienda — Ministerio de Vivienda
- Informe de mercado inmobiliario 1S-2026, CODIP — Real Estate Data Analytics
- Censos Nacionales 2025: viviendas y hogares — INEI
- TUO del Reglamento de la Ley 27157, DS 035-2006-VIVIENDA
Cómo te ayuda EximiaHaus
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