Con crédito hipotecario, casi nunca: en el Perú el banco exige cuota inicial, y con el Nuevo Crédito Mivivienda el mínimo es 7,5 % del valor. El Bono del Buen Pagador (hasta S/ 27.800 en 2026) se suma a esa inicial y el 25 % de tu fondo AFP puede respaldarla. Sin crédito, las vías son el pago al contado, el financiamiento del vendedor y el alquiler con opción de compra.
La razón de exigir inicial es de riesgo, no de trámite. Lo que sí existe son caminos para reducirla, y el principal es un subsidio que no se devuelve.
Datos clave
- El Bono del Buen Pagador se suma a la cuota inicial y no se devuelve. Sus montos se actualizaron por el D.S. 011-2026-VIVIENDA.
- Tramos vigentes: hasta S/ 27.800 para viviendas de S/ 69.900 a S/ 99.600; S/ 23.200 de S/ 99.600 a S/ 149.200; S/ 21.200 de S/ 149.200 a S/ 248.300; y S/ 7.900 hasta S/ 367.600.
- Inicial mínima del Nuevo Crédito Mivivienda: 7,5 % del valor de la vivienda; el programa financia hasta el 90 % y los gastos de cierre pueden llegar al 5 % del valor, según su ficha en gob.pe.
- AFP: la Ley 30425 (2016) permite usar el 25 % del fondo acumulado como garantía para la cuota inicial de un crédito hipotecario de primera vivienda.
- Alquiler con opción de compra: regulado por el Decreto Legislativo 1177, con un formulario oficial (FUAO) que se registra ante notario.
- La actualización responde a la variación anual del IPC de Lima Metropolitana, criterio del propio reglamento del programa.
- Scotiabank proyecta más de 45.000 créditos hipotecarios en 2026; la TEA hipotecaria promedio en soles de la banca fue 7,47% en agosto de 2026 (BCRP, serie PN07848NM). El dato de cada banco, al día: tasas de crédito hipotecario hoy por banco.
¿Cuáles son los cuatro caminos para reducir la inicial?
| Camino | Qué aporta | Condición |
|---|---|---|
| Bono del Buen Pagador | Hasta S/ 27.800 según el tramo de valor | Calificar al Crédito Mivivienda y al tramo correspondiente |
| Retiro de AFP para vivienda | Fondos propios, cuando la norma lo habilita; la Ley 30425 permite usar el 25 % del fondo como garantía de la inicial | Primera vivienda y crédito hipotecario; depende de la ley vigente en el momento |
| Cofinanciamiento familiar | Aporte de un tercero a la inicial | Documentar el origen de los fondos |
| Compra en planos con pagos escalonados | Reparte la inicial durante la obra | Riesgo de plazo del proyecto |
Para ver en qué momento de la compra entra esto, revisa la guía completa para comprar una vivienda en el Perú.
¿Se puede comprar una casa sin crédito hipotecario?
Sí. El crédito hipotecario es la vía más usada, pero no la única. Estas son las alternativas reales, con lo que exige cada una:
| Alternativa | Cómo funciona | Qué cuidar |
|---|---|---|
| Pago al contado | Pagas el precio total con ahorros propios, venta de otro bien o apoyo familiar | Paga por medios del sistema financiero (transferencia o cheque de gerencia) y que la escritura lo detalle |
| Financiamiento directo del vendedor o la constructora | Pagas en cuotas al vendedor, sin banco de por medio | Firma ante notario, pacta hipoteca o reserva de propiedad y un cronograma claro; revisa qué pasa si te atrasas |
| Alquiler con opción de compra | Pagas una renta mensual y, al final del plazo, puedes comprar el inmueble | Regulado por el D. Leg. 1177; usa el formulario FUAO y verifica cuánto de cada cuota se abona al precio |
| Leasing inmobiliario | Una entidad compra el inmueble y te lo arrienda con opción de compra final | También previsto en el D. Leg. 1177 (formulario FUAL); compara el costo total con un hipotecario |
¿Se puede comprar una casa sin cuota inicial pagando mensual?
La figura más cercana es el alquiler con opción de compra: entras a vivir pagando una cuota mensual, y el contrato define qué parte de esa cuota se considera adelanto del precio y en qué plazo puedes ejercer la compra. En el Perú se formaliza con el Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra (FUAO), que el notario remite al Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda del Fondo Mivivienda. Antes de firmar, pide por escrito el precio final, el plazo y qué pasa con lo pagado si decides no comprar.
¿Puedo usar mi AFP para la cuota inicial?
Sí, en el caso de la primera vivienda. La Ley 30425, publicada en abril de 2016, incorporó al artículo 40 de la Ley del Sistema Privado de Pensiones la posibilidad de usar el 25 % del fondo acumulado en tu cuenta individual como garantía para la cuota inicial de un crédito hipotecario de primera vivienda, en cualquier momento de la afiliación. El trámite se coordina entre tu AFP y el banco; confirma con ambos el procedimiento vigente antes de contar con ese dinero.
¿Por qué el banco exige inicial?
Porque reduce su exposición y la tuya: si financia el 100% y el valor del inmueble baja, la deuda supera al bien. Además, la inicial es la señal más clara de capacidad de ahorro, que es lo que el evaluador quiere ver. A mayor inicial, mejor tasa y mayor probabilidad de aprobación. Ver qué mira el banco.
¿Y las ofertas de "inicial cero"?
Léelas con cuidado. Casi siempre significan una de tres cosas: que la inicial se difiere y se paga igual durante la obra, que está incorporada al precio —lo que encarece el inmueble—, o que se trata de un esquema distinto de un crédito hipotecario regular, con condiciones que conviene revisar antes de firmar. Si aparece una promesa así, pide el cronograma completo por escrito y compáralo con el costo total de una compra tradicional.
¿Cuánto debería ahorrar?
Además de la inicial, presupuesta los costos de cierre: alcabala, notaría, registro y tasación. Calcula la alcabala exacta con la calculadora de alcabala y el resto con por qué el precio del anuncio no es el precio final. La estrategia de ahorro está en Cuota inicial para comprar vivienda en Perú: cuánto necesitas realmente en 2026.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es la inicial mínima?
Con el Nuevo Crédito Mivivienda, el mínimo es 7,5 % del valor de la vivienda; en otros productos depende del banco. El programa financia hasta el 90 % y los gastos de cierre pueden llegar al 5 % del valor, así que conviene presupuestarlos aparte. Ver cuota inicial de un departamento.
¿El BBP se devuelve?
No. El Bono del Buen Pagador es un subsidio del Estado que se suma a la cuota inicial y no se devuelve. En 2026 llega hasta S/ 27.800 para viviendas de S/ 69.900 a S/ 99.600 y baja por tramos hasta S/ 7.900 para viviendas de hasta S/ 367.600; para recibirlo hay que calificar al Crédito Mivivienda.
¿Una inicial más alta baja la tasa?
Sí, suele mejorar las condiciones: a mayor inicial, mejor tasa y mayor probabilidad de aprobación. El banco la valora porque reduce su exposición si el valor del inmueble baja y porque es la señal más clara de capacidad de ahorro, que es lo que el evaluador quiere ver.
¿Vale la pena esperar a juntar más inicial?
Vale la pena si el ahorro en intereses supera lo que suben los precios mientras esperas. Una inicial más alta mejora la tasa, pero ese beneficio hay que compararlo con lo que puede encarecerse la vivienda en ese tiempo. Ver cuánto cuesta esperar un año.
¿Puedo usar el 25 % de mi AFP como cuota inicial?
Para la primera vivienda, sí. La Ley 30425, publicada en abril de 2016, permite usar el 25 % del fondo acumulado en tu cuenta individual como garantía para la cuota inicial de un crédito hipotecario, en cualquier momento de la afiliación. Coordina el trámite con tu AFP y con el banco, que debe aceptar esa modalidad.
¿Se puede comprar una casa sin crédito hipotecario?
Sí: pagando al contado, con financiamiento directo del vendedor o la constructora, o con un alquiler con opción de compra o leasing, previstos en el Decreto Legislativo 1177. En todos los casos firma ante notario, deja el cronograma por escrito y paga por medios bancarios, como transferencia o cheque de gerencia, para que quede constancia.
¿El alquiler con opción de compra reemplaza a la cuota inicial?
En parte. Pagas una renta mensual y el contrato puede abonar una parte al precio, así que al final necesitas menos dinero para comprar. Se formaliza con el FUAO, que el notario remite al Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda del Fondo Mivivienda; antes de firmar, revisa el precio pactado, el plazo para comprar y qué pasa con lo pagado si decides no ejercer la opción.
Seguir leyendo
- ¿Puedo pedir un préstamo para la cuota inicial?
- Crédito hipotecario en Perú 2026: la guía completa
- ¿Cómo sé si estoy reportado en Infocorp?
Fuentes
- El Peruano (junio 2026) — Gobierno eleva hasta S/ 27.800 el Bono del Buen Pagador (D.S. 011-2026-VIVIENDA)
- Fondo MIVIVIENDA — Bono del Buen Pagador y Crédito Mivivienda
- Fondo Mivivienda — Programa Nuevo Crédito Mivivienda (inicial mínima 7,5 %, financiamiento hasta 90 %), gob.pe
- Ley 30425, que modifica el TUO de la Ley del Sistema Privado de Pensiones — El Peruano, 21-abr-2016
- Fondo Mivivienda — Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (FUA, FUAO y FUAL, D. Leg. 1177)
- RPP (agosto 2026) — Scotiabank: récord de ventas de 28.000 viviendas, más de 45.000 créditos hipotecarios y tasa promedio de 7,8%
- La República (20-jun-2026) — Bono del Buen Pagador 2026: montos y nuevos valores de vivienda para acceder al beneficio
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