Una oferta de préstamo con garantía hipotecaria se compara por su TCEA, no por la tasa mensual. Como referencia, la TEA promedio de los créditos hipotecarios bancarios en soles fue 7,47% en agosto de 2026 y la de préstamos de consumo a más de un año, 18,36% (BCRP). Un préstamo de libre disponibilidad con garantía suele quedar entre ambas; sobre eso suman comisiones, seguros y gastos.
Una tasa de 1,5% mensual, por ejemplo, equivale a 19,56% de TEA (1,015 elevado a 12, menos 1). Si además cobran 3% de comisión de desembolso, seguro de desgravamen y gastos notariales y registrales, el costo efectivo sube varios puntos por encima de esa TEA. Por eso, quien compara tasas mensuales sueltas casi siempre elige mal.
Datos clave
- De mensual a anual: TEA = (1 + tasa mensual)12 − 1. Un 2% mensual son 26,82% anuales, no 24%.
- TCEA: incluye intereses, comisiones, seguros y gastos; es la única cifra comparable entre ofertas.
- Tope legal fuera del sistema financiero: 114,13% anual en soles y 99,84% en dólares, vigentes del 1 de mayo al 31 de octubre de 2026 según el BCRP.
- Interés moratorio: equivale como máximo al 15% de la tasa máxima convencional compensatoria, y se aplica de forma adicional.
- Exceso cobrado: el importe pagado por encima del tope se devuelve o se imputa al capital, a elección del deudor.
- Referencia de mercado: el crédito hipotecario de vivienda se movió alrededor de 7,5% anual en 2026; un préstamo de libre disponibilidad con garantía siempre estará por encima.
- TEA promedio bancaria, agosto de 2026 (BCRP): hipotecario en soles 7,47%, hipotecario en dólares 6,31%, consumo en soles a más de 360 días 18,36%; en cajas municipales, hipotecario en soles 13,52%.
El cálculo, hecho
| Tasa mensual | TEA equivalente | Costo anual sobre S/ 100.000 |
|---|---|---|
| 0,99% | 12,55% | S/ 12.550 |
| 1,20% | 15,39% | S/ 15.390 |
| 1,50% | 19,56% | S/ 19.560 |
| 2,00% | 26,82% | S/ 26.820 |
| 2,50% | 34,49% | S/ 34.490 |
Los costos que no están en la tasa
Comisión de desembolso o estudio: se cobra una vez, a veces descontada del monto entregado. Seguro de desgravamen: mensual, sobre el saldo. Seguro del inmueble: si lo exigen. Gastos notariales y registrales: los de constituir la hipoteca, y después los de levantarla. Penalidad por prepago: el punto que más discusiones genera cuando el deudor quiere adelantar. Con bancos, cajas, financieras y cualquier proveedor que presta a consumidores está prohibida (art. 86 del Código de Protección y Defensa del Consumidor); solo en un préstamo entre particulares, fuera de una relación de consumo, depende de lo pactado. Ver prepago y cancelación anticipada y cuánto cuesta constituir la hipoteca.
¿Qué TEA cobran hoy por una hipoteca en el Perú?
| Tipo de crédito (promedio de mercado) | TEA agosto 2026 | Fuente |
|---|---|---|
| Hipotecario, bancos, en soles | 7,47% | BCRP, serie PN07848NM |
| Hipotecario, bancos, en dólares | 6,31% | BCRP, serie PN07857NM |
| Hipotecario, cajas municipales, en soles | 13,52% | BCRP, serie PN07866NM |
| Consumo, bancos, en soles, más de 360 días | 18,36% | BCRP, serie PN07847NM |
El préstamo de libre disponibilidad con garantía hipotecaria no es un crédito para comprar vivienda, así que no se mide contra el 7,47% sino contra el consumo: la garantía debería llevar tu tasa por debajo de un préstamo personal. Si la oferta que recibes supera la TEA de consumo, la garantía no te está sirviendo de nada.
¿De qué depende el monto del préstamo?
El monto parte del valor de tasación del inmueble, hecho por un perito que la entidad acepte, y de tu capacidad de pago: la entidad financia solo un porcentaje de esa tasación y además limita la cuota según tus ingresos. El menor de los dos límites es el que manda. Pide por escrito el porcentaje de la tasación que prestan y el monto neto que recibirás después de comisiones.
Como referencia, para un préstamo con garantía hipotecaria en Lima trabajamos con una tasa de 24 % anual, que puede ser menor o mayor según el perfil, el plazo y el inmueble. Es un punto de partida para comparar, no una oferta: la cifra que decide sigue siendo la TCEA de cada propuesta.
Cómo pedir la información para poder comparar
Solicita por escrito: monto neto a recibir, TEA, TCEA, cronograma completo con cuotas, detalle de comisiones y seguros, condiciones de prepago y penalidades por atraso. Si una de esas casillas queda en blanco, no hay comparación posible. Ver por qué la TCEA importa más que la TEA.
El tope legal y qué hacer si lo superan
Para operaciones ajenas al sistema financiero, el BCRP fija semestralmente la tasa máxima convencional. Entre mayo y octubre de 2026 es de 114,13% anual en moneda nacional. Un cobro por encima no solo es inexigible: el exceso se devuelve o se imputa al capital, y en supuestos graves puede configurar el delito de usura. Ver intereses excesivos: qué puedes alegar.
Preguntas frecuentes
¿Es normal que descuenten las comisiones del monto desembolsado?
Ocurre con frecuencia, pero cambia tu costo efectivo: si te aprueban S/ 100.000 y recibes S/ 96.000, tu tasa real se calcula sobre lo recibido. Exige que la TCEA lo refleje.
¿Puedo pedir tasa fija?
Sí, y en plazos cortos suele ser lo más conveniente porque elimina la incertidumbre. Ver tasa fija o variable.
¿El seguro de desgravamen es obligatorio?
En el sistema financiero es exigible pero se puede elegir la aseguradora en las condiciones que la normativa permite. Ver seguro de desgravamen y de inmueble.
¿Qué tasa es «razonable» en este producto?
No hay una cifra única: depende del LTV, del plazo, del tipo de inmueble y del perfil. La regla práctica es comparar al menos tres ofertas completas y desconfiar tanto de la más cara como de la que promete condiciones imposibles.
¿Cuál es la TEA promedio de un crédito hipotecario en 2026?
Según el BCRP, la TEA promedio de los créditos hipotecarios de los bancos fue 7,47% en soles y 6,31% en dólares en agosto de 2026. En las cajas municipales, el hipotecario en soles promedió 13,52%. Son promedios de mercado, no la tasa que te darán a ti.
¿Qué es la liquidez de libre disponibilidad con garantía hipotecaria?
Es un préstamo de dinero que puedes usar en lo que quieras, respaldado por la hipoteca de un inmueble que ya es tuyo e inscrito. Se compara contra la tasa de consumo, no contra la de crédito para vivienda, y su costo real se ve en la TCEA.
¿Cuánto dinero me prestan con garantía hipotecaria?
Depende de dos límites: un porcentaje del valor de tasación del inmueble, que fija cada entidad, y la cuota que tus ingresos permiten pagar. Te prestan el menor de ambos. Pide ese porcentaje por escrito junto con el monto neto a recibir.
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Fuentes
- Tasas máximas de interés convencional vigentes de mayo a octubre de 2026 — Nota informativa del BCRP
- Normas sobre las tasas de interés que fija el BCRP
- Ley N° 31143, que protege de la usura a los consumidores de los servicios financieros — texto en el portal de la SBS
- Tasas de interés por tipo de crédito y empresa bancaria — Estadísticas SBS
- BCRP: tasa activa promedio de los bancos, hipotecario en soles (serie PN07848NM), agosto de 2026
- BCRP: tasa activa promedio de los bancos, consumo a más de 360 días en soles (serie PN07847NM), agosto de 2026
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