Para comparar dos ofertas de préstamo con garantía hipotecaria hay que llevar todo a la misma unidad: la TCEA anual. Una tasa de 1,5% mensual equivale a 19,56% de TEA (1,015 elevado a 12, menos 1). Si además cobran 3% de comisión de desembolso, seguro de desgravamen y gastos notariales y registrales, el costo efectivo sube varios puntos por encima de esa TEA. Quien compara tasas mensuales sueltas casi siempre elige mal.
Datos clave
- De mensual a anual: TEA = (1 + tasa mensual)12 − 1. Un 2% mensual son 26,82% anuales, no 24%.
- TCEA: incluye intereses, comisiones, seguros y gastos; es la única cifra comparable entre ofertas.
- Tope legal fuera del sistema financiero: 114,13% anual en soles y 99,84% en dólares, vigentes del 1 de mayo al 31 de octubre de 2026 según el BCRP.
- Interés moratorio: equivale como máximo al 15% de la tasa máxima convencional compensatoria, y se aplica de forma adicional.
- Exceso cobrado: el importe pagado por encima del tope se devuelve o se imputa al capital, a elección del deudor.
- Referencia de mercado: el crédito hipotecario de vivienda se movió alrededor de 7,5% anual en 2026; un préstamo de libre disponibilidad con garantía siempre estará por encima.
El cálculo, hecho
| Tasa mensual | TEA equivalente | Costo anual sobre S/ 100.000 |
|---|---|---|
| 0,99% | 12,55% | S/ 12.550 |
| 1,20% | 15,39% | S/ 15.390 |
| 1,50% | 19,56% | S/ 19.560 |
| 2,00% | 26,82% | S/ 26.820 |
| 2,50% | 34,49% | S/ 34.490 |
Los costos que no están en la tasa
Comisión de desembolso o estudio: se cobra una vez, a veces descontada del monto entregado. Seguro de desgravamen: mensual, sobre el saldo. Seguro del inmueble: si lo exigen. Gastos notariales y registrales: los de constituir la hipoteca, y después los de levantarla. Penalidad por prepago: el punto que más discusiones genera cuando el deudor quiere adelantar. Ver prepago y cancelación anticipada y cuánto cuesta constituir la hipoteca.
Cómo pedir la información para poder comparar
Solicita por escrito: monto neto a recibir, TEA, TCEA, cronograma completo con cuotas, detalle de comisiones y seguros, condiciones de prepago y penalidades por atraso. Si una de esas casillas queda en blanco, no hay comparación posible. Ver por qué la TCEA importa más que la TEA.
El tope legal y qué hacer si lo superan
Para operaciones ajenas al sistema financiero, el BCRP fija semestralmente la tasa máxima convencional. Entre mayo y octubre de 2026 es de 114,13% anual en moneda nacional. Un cobro por encima no solo es inexigible: el exceso se devuelve o se imputa al capital, y en supuestos graves puede configurar el delito de usura. Ver intereses excesivos: qué puedes alegar.
Preguntas frecuentes
¿Es normal que descuenten las comisiones del monto desembolsado?
Ocurre con frecuencia, pero cambia tu costo efectivo: si te aprueban S/ 100.000 y recibes S/ 96.000, tu tasa real se calcula sobre lo recibido. Exige que la TCEA lo refleje.
¿Puedo pedir tasa fija?
Sí, y en plazos cortos suele ser lo más conveniente porque elimina la incertidumbre. Ver tasa fija o variable.
¿El seguro de desgravamen es obligatorio?
En el sistema financiero es exigible pero se puede elegir la aseguradora en las condiciones que la normativa permite. Ver seguro de desgravamen y de inmueble.
¿Qué tasa es «razonable» en este producto?
No hay una cifra única: depende del LTV, del plazo, del tipo de inmueble y del perfil. La regla práctica es comparar al menos tres ofertas completas y desconfiar tanto de la más cara como de la que promete condiciones imposibles.
Llevado a soles sobre un caso concreto: el costo total de un préstamo a cinco años.
Fuentes
- Tasas máximas de interés convencional vigentes de mayo a octubre de 2026 — Nota informativa del BCRP
- Normas sobre las tasas de interés que fija el BCRP
- Ley N° 31143, que protege de la usura a los consumidores de los servicios financieros — texto en el portal de la SBS
- Tasas de interés por tipo de crédito y empresa bancaria — Estadísticas SBS
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