Con crédito, la entrada mínima realista para un inmueble de renta en Lima está alrededor de S/ 70.000 a S/ 90.000: cuota inicial, gastos de cierre y un colchón para el arranque. Sin crédito, necesitas el valor completo. Y hay vehículos que permiten empezar con mucho menos, aunque con un rol distinto.
Datos clave
- Cuota inicial: 20% como referencia en banca comercial para inversión.
- Gastos de cierre: entre 3% y 6% del valor, en efectivo.
- Colchón de arranque: acondicionamiento, primer mes vacío y reserva de reparaciones.
- Apalancamiento: multiplica el retorno sobre el capital propio y también el riesgo.
- El error frecuente: llegar justo con la inicial y sin caja para los gastos ni la vacancia.
Cuatro puntos de entrada
| Vehículo | Capital de entrada | Genera flujo | Liquidez |
|---|---|---|---|
| Estacionamiento en zona con déficit | S/ 25.000 – 60.000 | Sí | Media |
| Departamento pequeño con crédito | S/ 70.000 – 90.000 | Sí | Alta |
| Departamento al contado | Valor completo | Sí | Alta |
| Terreno en zona de expansión | Variable | No | Baja |
El desglose del punto de entrada más común
Departamento de S/ 300.000 comprado con crédito:
- Cuota inicial (20%): S/ 60.000.
- Gastos de cierre (~5%): S/ 15.000, incluyendo alcabala de S/ 7.350.
- Acondicionamiento y arranque del alquiler: S/ 3.000 – 5.000.
- Colchón para tres meses de cuota: S/ 6.240.
- Total: alrededor de S/ 85.000.
Ver qué gastos hay además del precio y qué se gasta antes de alquilar.
Cómo funciona el apalancamiento
Con S/ 60.000 al contado compras un activo de S/ 60.000; con crédito controlas uno de S/ 300.000. Si ese inmueble se aprecia 4% al año, en el primer caso ganas S/ 2.400 y en el segundo, S/ 12.000, con el mismo capital propio. Esa es la potencia del apalancamiento. El reverso: si el inmueble no se alquila, la cuota sigue corriendo y el riesgo también se multiplicó. Por eso el colchón no es opcional.
Ver invertir con 100 mil soles y cuánto deja alquilar en Lima.
Antes de la primera inversión
Tres condiciones previas que valen más que cualquier oportunidad: calificación en Normal, deudas de consumo bajo control y un fondo de emergencia propio que no sea el colchón de la inversión. Sin eso, la primera vacancia se vuelve un problema personal. Ver si puedes comprar estando reportado.
Ver también: invertir en inmuebles con criterio sísmico: cómo incorporar el riesgo al análisis y no solo al miedo.
Preguntas frecuentes
¿Se puede empezar con S/ 30.000?
Con ese capital, un estacionamiento en zona con déficit es una entrada realista al mercado de renta.
¿Conviene invertir con crédito?
El apalancamiento mejora el retorno sobre capital propio si el activo se alquila. Ver alquilar o revender.
¿Y las alternativas sin comprar un inmueble?
Existen vehículos de inversión inmobiliaria colectiva con reglas propias. Ver FIBRA y FIRBI en el Perú.
¿Cuánto colchón debo tener?
Al menos tres meses de cuota y gastos fijos del inmueble.
¿Es mejor un inmueble caro o dos baratos?
Dos inmuebles diversifican la vacancia, pero duplican la gestión y los gastos de cierre. Depende de tu tiempo disponible.
Una vez que tengas el capital, evalúa cada opción con cómo saber si un departamento es buena inversión.
Si quieres el proceso entero, paso a paso, está en nuestra guía para empezar a invertir.
Fuentes
- Tasas de interés por tipo de crédito y empresa bancaria — SBS
- Informe de mercado inmobiliario 1S-2026, CODIP — Real Estate Data Analytics
- Notas de Estudios N.º 16, indicadores del mercado inmobiliario — BCRP
- Valor de la UIT en el año 2026 — Ministerio de Economía y Finanzas
Cómo te ayuda EximiaHaus
El capital mínimo depende del vehículo que elijas. Estos servicios te ayudan a elegir el tuyo:
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