¿Cuánto dinero necesito para invertir en inmuebles?

Con crédito, la entrada mínima realista para un inmueble de renta en Lima está alrededor de S/ 70.000 a S/ 90.000: cuota inicial, gastos de cierre y un colchón para el arranque. Sin crédito, necesitas el valor completo. Y hay vehículos que permiten empezar con mucho menos, aunque con un rol distinto.

Cuatro puntos de entrada

El desglose del punto de entrada más común

Departamento de S/ 300.000 comprado con crédito:

1. Cuota inicial (20%): S/ 60.000.
2. Gastos de cierre: unos S/ 9.000 con tasas oficiales: alcabala de S/ 7.350, Sunarp de S/ 944,50 por la compraventa y S/ 404,50 por la hipoteca de S/ 240.000, y escritura desde S/ 250. La tasación y los gastos del banco se suman aparte.
3. Acondicionamiento y arranque del alquiler: S/ 3.000 – 5.000.
4. Colchón para tres meses de cuota: S/ 6.240.
5. Total: alrededor de S/ 80.000, más la tasación y lo que cobre el banco.

Ver qué gastos hay además del precio y qué se gasta antes de alquilar.

Cómo funciona el apalancamiento

Con S/ 60.000 al contado compras un activo de S/ 60.000; con crédito controlas uno de S/ 300.000. Si ese inmueble se aprecia 4% al año, en el primer caso ganas S/ 2.400 y en el segundo, S/ 12.000, con el mismo capital propio. Esa es la potencia del apalancamiento. El reverso: si el inmueble no se alquila, la cuota sigue corriendo y el riesgo también se multiplicó. Por eso el colchón no es opcional.

Ver invertir con 100 mil soles y Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler: bruta y neta con ejemplos (2026).

Antes de la primera inversión

Tres condiciones previas que valen más que cualquier oportunidad: calificación en Normal, deudas de consumo bajo control y un fondo de emergencia propio que no sea el colchón de la inversión. Sin eso, la primera vacancia se vuelve un problema personal. Ver si puedes comprar estando reportado.

Ver también: invertir en inmuebles con criterio sísmico: cómo incorporar el riesgo al análisis y no solo al miedo.

Qué pagas al firmar, además de la inicial

Los gastos de cierre del desglose no son una sola partida. Son varios pagos que llegan casi a la vez y que conviene conocer uno por uno:

• Alcabala. 3% sobre la parte del precio que supera 10 UIT, es decir, lo que pase de S/ 55.000 en 2026. En el departamento de S/ 300.000, son los S/ 7.350 del ejemplo. La paga el comprador.
• Notaría y Sunarp. Dependen del valor de la operación y de si se inscribe una hipoteca. En 2026, Sunarp cobra S/ 44,50 más el 3 por mil del precio por la compraventa y S/ 44,50 más el 1,5 por mil del préstamo por la hipoteca (Res. 228-2025-SUNARP/GG); los tarifarios publicados de notarías de Lima parten de S/ 250 por escritura.
• Tasación. Con crédito, el banco la pide antes de desembolsar y normalmente corre por tu cuenta.
• Seguros de desgravamen y del inmueble. Empiezan a cobrarse desde el desembolso.
• ITF. 0,005% de cada movimiento que hagas por el sistema financiero, según la Ley 28194.

Para cerrar la cifra antes de comprometerte, pide a la notaría una liquidación por escrito con el valor real de tu compra y pregunta al banco si cobra comisión de desembolso y qué primas se pagan al inicio. El detalle de cada concepto está en cuánto dinero necesitas el día de la firma.

De dónde puede salir el capital de entrada

• Ahorro propio. Es la fuente más sana y la que menos preguntas genera en la evaluación del banco.
• CTS. Hasta el 31 de diciembre de 2026, la Ley 32322 autoriza a disponer del 100% del fondo, que puede cubrir parte de la inicial o de los gastos de cierre.
• Un inmueble que ya tienes. Un préstamo con garantía hipotecaria entrega, por lo general, entre 30% y 50% de su valor en 2 a 4 semanas. Tiene sentido solo si el dinero va a una inversión que genera renta, porque si no pagas, el inmueble responde. Revisa las alternativas en los cinco caminos legales para obtener liquidez con tu inmueble.

Lo que conviene evitar es cubrir la diferencia con un préstamo personal de última hora. El banco lo ve en la central de riesgo y puede bajar tu evaluación justo antes del desembolso.

Errores que desarman el presupuesto de entrada

1. Juntar solo la inicial. En el ejemplo, quien llega con S/ 60.000 descubre que le faltan unos S/ 20.000 para completar el total.
2. Calcular la alcabala al final. Es el único gasto grande que puedes conocer con exactitud desde el primer día. Si esperas, aparece cuando ya no hay margen para reunirlo.
3. Usar el fondo de emergencia como colchón. Son dos reservas distintas. Si la primera vacancia se come tus ahorros personales, cualquier imprevisto familiar te obliga a vender o a endeudarte.
4. Comprar sin revisar tu historial. Una calificación distinta de Normal puede cambiar la tasa o el monto aprobado, y con ello todo el cálculo de entrada.

Preguntas frecuentes

¿Se puede empezar con S/ 30.000?

Sí: con ese capital, un estacionamiento en zona con déficit es una entrada realista al mercado de renta. Ese punto de entrada pide entre S/ 25.000 y S/ 60.000, genera flujo y tiene liquidez media. Un departamento pequeño con crédito, en cambio, requiere entre S/ 70.000 y S/ 90.000.

¿Cuánto necesito para comprar un departamento de S/ 300.000 con crédito?

Alrededor de S/ 80.000. Ese total suma la cuota inicial del 20% (S/ 60.000), unos S/ 9.000 de gastos de cierre con tasas oficiales (alcabala de S/ 7.350, inscripciones en Sunarp y escritura), entre S/ 3.000 y S/ 5.000 de acondicionamiento y S/ 6.240 de colchón para tres meses de cuota. La tasación y los gastos del banco se agregan según la entidad.

¿Cuánto colchón debo tener?

Al menos tres meses de cuota y gastos fijos del inmueble; en el ejemplo del artículo, S/ 6.240. Debe cubrir el acondicionamiento, el primer mes vacío y una reserva de reparaciones. Además, necesitas un fondo de emergencia propio distinto de ese colchón, para que la primera vacancia no se vuelva un problema personal.

¿Conviene invertir con crédito?

El apalancamiento mejora el retorno sobre el capital propio si el activo se alquila. Con S/ 60.000 al contado compras un activo de ese valor; con crédito controlas uno de S/ 300.000, y una apreciación de 4% te deja S/ 12.000 en vez de S/ 2.400. El reverso: si no se alquila, la cuota sigue corriendo. Ver alquilar o revender.

¿Es mejor un inmueble caro o dos baratos?

Dos inmuebles diversifican la vacancia, pero duplican la gestión y los gastos de cierre, porque alcabala, notaría y Sunarp se pagan en cada compra. La elección depende del tiempo que puedas dedicar a administrarlos y de la caja que tengas para esos gastos adicionales.

¿Y las alternativas sin comprar un inmueble?

Existen vehículos de inversión inmobiliaria colectiva que permiten empezar con mucho menos capital. Cumplen un rol distinto al de tener un inmueble propio y funcionan con reglas propias, así que conviene conocerlas antes de elegir. Ver FIBRA y FIRBI en el Perú.

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Fuentes

• Tasas de interés por tipo de crédito y empresa bancaria — SBS
• Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento — gob.pe
• Notas de Estudios N.º 16, indicadores del mercado inmobiliario — BCRP
• Valor de la UIT en el año 2026 — Ministerio de Economía y Finanzas