En Lima, la cuota de mantenimiento de un departamento suele ir de S/ 100 a S/ 200 al mes en edificios básicos, de S/ 200 a S/ 400 en edificios con vigilancia y áreas verdes, y de S/ 400 a S/ 800 cuando hay piscina, gimnasio, lobby y conserjería. Se calcula repartiendo los gastos comunes del edificio entre las unidades según el porcentaje de participación que fija el reglamento interno, que suele basarse en el área de cada departamento.
Datos clave
- S/ 100 – S/ 200: edificios básicos, sin áreas comunes relevantes.
- S/ 200 – S/ 400: edificios con vigilancia y áreas verdes.
- S/ 400 – S/ 800: edificios con piscina, gimnasio y conserjería (rangos de Noticias SER, 07-may-2026).
- S/ 350 – S/ 800: rango citado por El Comercio para edificios con áreas sociales en Miraflores y San Isidro.
- Porcentaje de participación: bajo el reglamento de la Ley 27157, el reparto sigue el porcentaje que el reglamento interno asigna a cada unidad.
¿Cuánto cuesta según el tipo de edificio?
| Tipo de edificio | Qué suele tener | Cuota mensual |
|---|---|---|
| Básico | Limpieza, luz de pasillos, bomba de agua | S/ 100 – S/ 200 |
| Intermedio | Vigilancia, áreas verdes, ascensor | S/ 200 – S/ 400 |
| Con áreas sociales | Piscina, gimnasio, lobby, conserjería 24 h | S/ 400 – S/ 800 |
Fuentes: Noticias SER (07-may-2026) y El Comercio. Los rangos varían por distrito, tamaño del edificio y número de departamentos.
¿Cómo se calcula mi cuota?
Primero se suman los gastos comunes del mes: personal, vigilancia, luz y agua de las áreas comunes, mantenimiento de ascensores y bombas, administración y el aporte al fondo de reserva. Luego se reparte:
- Por partes iguales: solo si el reglamento interno lo establece así, algo común en edificios de departamentos del mismo tamaño.
- Por porcentaje de participación: si los gastos son S/ 20.000 y tu unidad representa 2%, pagas S/ 400.
- Por m²: un departamento de 80 m² con una tarifa de S/ 8 por m² paga S/ 640 al mes, el ejemplo que usa Grupo Aurora (26-feb-2026).
El método está en el reglamento interno del edificio: pídelo antes de comprar.
¿Qué incluye y qué no?
| Incluye | No incluye |
|---|---|
| Limpieza de áreas comunes | Luz y agua de tu departamento (si hay medidor propio) |
| Vigilancia y control de acceso | Gas, internet y cable |
| Luz de pasillos, ascensores y bombas | Impuesto predial y arbitrios |
| Mantenimiento de ascensores y equipos | Reparaciones dentro de tu unidad |
| Administración y fondo de reserva | Cuotas extraordinarias aprobadas en junta |
Fuentes: Grupo Aurora (26-feb-2026) y TUO del reglamento de la Ley 27157.
Ojo con el agua: en muchos edificios antiguos no hay medidores individuales y el agua se reparte dentro del mantenimiento. Por eso dos cuotas parecidas pueden esconder gastos distintos. El ascensor, por ejemplo, lo pagan todos, incluso los del primer piso: ver quién paga el mantenimiento del ascensor.
¿Por qué un edificio cobra el doble que otro?
- Pocos departamentos: el mismo gasto se reparte entre menos unidades.
- Piscina: se paga todo el año aunque se use en verano. Lo detallamos en cuánto sube el mantenimiento una piscina.
- Vigilancia 24 horas con personal propio.
- Morosidad: si varios vecinos no pagan, el resto cubre el hueco. Ver qué pasa si un vecino no paga.
¿Qué pregunto antes de comprar o alquilar?
- Cuánto es la cuota exacta y cómo se calcula.
- Si incluye el agua.
- Si hay cuotas extraordinarias aprobadas o por aprobar.
- Cuánto hay en el fondo de reserva.
- Si el departamento tiene deuda de mantenimiento: al comprar puede terminar siendo tuya. Lee comprar un departamento con deuda de mantenimiento.
Preguntas frecuentes
¿El inquilino paga el mantenimiento?
Depende del contrato. Lo habitual es que el inquilino pague el mantenimiento ordinario y el propietario las cuotas extraordinarias, pero debe quedar escrito.
¿Se paga mantenimiento si el departamento está vacío?
Sí. La obligación es del propietario, viva o no en la unidad: ver se paga mantenimiento por un departamento vacío.
¿Quién decide cuánto se paga?
La junta de propietarios, que aprueba el presupuesto y el método de reparto según el reglamento interno.
¿Qué es el fondo de reserva?
Un ahorro del edificio para reparaciones grandes o imprevistos. Evita cuotas extraordinarias cuando se malogra un equipo.
¿El mantenimiento cuenta para el banco al pedir un crédito?
No forma parte de la cuota del crédito, pero sí de tu gasto real: súmalo al calcular cuánto puedes pagar cada mes.
En una casa no hay cuota común, pero el gasto existe igual: cuánto cuesta el mantenimiento anual de una casa.
Fuentes
- Noticias SER (07-may-2026) — Cuánto cuesta mantener un departamento en Lima
- El Comercio — ¿Quieres comprar un departamento en Lima? Precio según metro cuadrado y zona
- Grupo Aurora (26-feb-2026) — Pago del mantenimiento del edificio: costos y factores
- TUO del Reglamento de la Ley 27157, DS 035-2006-VIVIENDA — bienes y servicios comunes
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