Zonificación en Lima: qué significa tu código (RDM, CZ, RDA…) y qué puedes construir
Escribe el código que figura en tu plano o certificado (RDM, CZ, I2, ZRE, ZDM…) y te mostramos qué significa, qué usos permite y, cuando la norma metropolitana los fija, sus parámetros: lote mínimo, altura, área libre y estacionamientos. Con el área de tu terreno estima el área techada. Es referencial: la cifra exacta de tu lote solo la da el certificado de parámetros de tu municipalidad.
Datos actualizados el (ordenanzas y cuadros de parámetros del IMP, planos actualizados hasta enero de 2026)
Qué significa cada código de zonificación
La zonificación es la regla que dice qué uso puede tener un terreno y cuánto se puede construir en él. En Lima Metropolitana la aprueba la Municipalidad Metropolitana de Lima por ordenanza, a propuesta del Instituto Metropolitano de Planificación (IMP), y se compone de tres piezas: el plano de zonificación, el cuadro de parámetros y el Índice de Usos para la Ubicación de Actividades Urbanas, que dice qué negocios caben en cada zona.
Los nombres de esta tabla son los de la leyenda del visor de zonificación del IMP; las descripciones salen de las ordenanzas y reglamentos citados en las fuentes. Si quieres el detalle de cómo leer tu plano, lo explicamos en zonificación en Lima: cómo consultarla y qué significa cada sigla.
| Código | Nombre | Qué es |
|---|---|---|
| RDB | Residencial de Densidad Baja | Zona de vivienda de baja altura y lotes grandes. |
| RDM | Residencial de Densidad Media | Zona de vivienda de densidad media: casas y edificios de altura media. |
| RDA | Residencial de Densidad Alta | Zona para edificios multifamiliares y conjuntos residenciales de más pisos. |
| RDMA | Residencial de Densidad Muy Alta | La categoría residencial de mayor intensidad. |
| VT | Vivienda Taller | Zona mixta de vivienda con talleres. |
| CV | Comercio Vecinal | Comercio y servicios de escala vecinal. |
| CZ | Comercio Zonal | Comercio y servicios de escala zonal, mayor que la vecinal. |
| CM | Comercio Metropolitano | Comercio y servicios de escala metropolitana. |
| I1 | Industria Elemental y Complementaria | Almacenes y talleres o industrias pequeñas que no generan molestias graves. |
| I2 | Industria Liviana | Industria mediana, no molesta ni peligrosa. |
| I3 | Gran Industria | Industria de gran escala, que debe estar separada de las zonas de vivienda. |
| I4 | Industria Pesada Básica | La categoría industrial de mayor impacto. |
| E1 | Educación Básica | Predio destinado a colegios de nivel inicial, primaria y secundaria. |
| E2 | Educación Superior Tecnológica | Predio destinado a institutos de educación superior tecnológica. |
| E3 | Educación Superior Universitaria | Predio destinado a universidades. |
| E4 | Educación Superior Post Grado | Predio destinado a instituciones de posgrado, maestría y doctorado. |
| H1 | Posta Médica | Salud de primer nivel, atención ambulatoria sin internamiento, para hasta 10.000 habitantes. |
| H2 | Centro de Salud | Centro de salud o policlínico de primer nivel, sin internamiento, para hasta 30.000 habitantes. |
| H3 | Hospital General | Hospitales y clínicas de segundo nivel, con internamiento, para hasta 300.000 habitantes. |
| H4 | Hospital o Instituto Especializado | Hospitales, clínicas e institutos de tercer nivel que sirven a toda la ciudad. |
| OU | Otros Usos (usos especiales) | Áreas para usos especiales o de gran impacto. |
| ZRP | Zona de Recreación Pública | Parques, plazas, campos deportivos y otros espacios públicos de recreación. |
| ZRE | Zona de Reglamentación Especial | Área con características particulares (riesgo, patrimonio, reasentamiento u otras) que tiene una norma propia. |
| PTP | Protección y Tratamiento Paisajista | Laderas de cerro y áreas de pendiente pronunciada. |
| ZTE | Zona de Tratamiento Especial | Área con un tratamiento normativo particular. |
| ZA | Zona Agrícola o Agraria | Suelo rural dedicado al uso agrícola, pecuario o forestal. |
| ZHR | Zona de Habilitación Recreacional | Zona para habilitaciones de tipo recreacional. |
| ZDMA | Zona de Densidad Muy Alta | Zona de uso mixto con el aprovechamiento más intenso del suelo. |
| ZDA | Zona de Densidad Alta | Zona de uso mixto de aprovechamiento intenso. |
| ZDM | Zona de Densidad Media | Zona de uso mixto de aprovechamiento medio. Es una de las categorías que usan desde 2025 Lima Norte y los Balnearios del Sur. |
| ZDB | Zona de Densidad Baja | Zona de uso mixto de baja intensidad. |
| ZDMB | Zona de Densidad Muy Baja | Zona de uso mixto de muy baja intensidad. |
Altura, lote mínimo y área libre en las zonas residenciales y comerciales
Lima está dividida en Áreas de Tratamiento Normativo (ATN). Para las ATN I y II la Municipalidad de Lima fijó un cuadro común: el de la Ordenanza N° 1015-MML para el ATN I y el de la Ordenanza N° 1076-MML para el ATN II, que sustituyó al anterior. Las ATN III y IV (por ejemplo, Miraflores, San Isidro o San Borja) tienen cuadros propios aprobados para cada distrito, y por eso no figuran aquí.
La altura máxima se aplica a lotes iguales o mayores al lote normativo. En la fórmula 1,5 × (a + r), «a» es el ancho de la vía y «r» el retiro municipal de ambos lados. El retiro frontal no está en estos cuadros: lo indica tu certificado de parámetros. Mira también qué es la altura máxima de edificación y qué es el retiro municipal.
| Zona y uso | Lote mínimo | Altura máxima (pisos) | Área libre | Estacionamiento |
|---|---|---|---|---|
| RDM · ATN I · Unifamiliar | 90 m² | 3 | 30 % | 1 por vivienda |
| RDM · ATN I · Multifamiliar | 120 m² | 3 (4 frente a parques o avenidas) | 30 % | 1 cada 2 viviendas |
| RDM · ATN I · Multifamiliar | 150 m² | 4 (5 frente a parques o avenidas) | 35 % | 1 cada 2 viviendas |
| RDM · ATN I · Conjunto residencial | 800 m² | 6 | 50 % | 1 cada 2 viviendas |
| VT · ATN I · Unifamiliar y multifamiliar | 180 m² | 3 | 35 % | 1 por vivienda o cada 50 m² de taller |
| RDA · ATN I · Multifamiliar | 200 m² | 7 | 40 % | 1 cada 2 viviendas |
| RDA · ATN I · Conjunto residencial | 1,600 m² | 8 | 60 % | 1 cada 2 viviendas |
| CV · ATN I · Comercio | Existente o según proyecto | 5 | No exigible (comercio) | 1 cada 50 m² |
| CZ · ATN I · Comercio | Existente o según proyecto | 5 (7 frente a parques o avenidas) | No exigible (comercio) | 1 cada 50 m² |
| CM · ATN I · Comercio | Existente o según proyecto | 1,5 × (a + r) | No exigible (comercio) | 1 cada 50 m² |
| RDB · ATN II · Unifamiliar | 200 m² | 3 | 30 % | 1 cada 1,5 viviendas |
| RDB · ATN II · Multifamiliar | 200 m² | 4 (5 frente a parques o avenidas) | 35 % | 1 cada 1,5 viviendas |
| RDM · ATN II · Unifamiliar | 120 m² | 3 | 30 % | 1 cada 1,5 viviendas |
| RDM · ATN II · Multifamiliar | 120 m² | 3 | 30 % | 1 cada 1,5 viviendas |
| RDM · ATN II · Multifamiliar | 150 m² | 4 | 35 % | 1 cada 1,5 viviendas |
| RDM · ATN II · Multifamiliar | 200 m² | 5 (6 frente a parques o avenidas) | 35 % | 1 cada 1,5 viviendas |
| RDM · ATN II · Multifamiliar | 300 m² | 6 (7 frente a parques o avenidas) | 35 % | 1 cada 1,5 viviendas |
| RDM · ATN II · Conjunto residencial | 1,600 m² | 8 | 40 % | 1 cada 1,5 viviendas |
| VT · ATN II · Unifamiliar y multifamiliar | 180 m² | 3 | 35 % | 1 cada 1,5 viviendas |
| RDA · ATN II · Multifamiliar | 300 m² | 8 | 35 % | 1 cada 1,5 viviendas |
| RDA · ATN II · Multifamiliar | 450 m² | 1,5 (a + r); 15 frente a parques; 10 en vías locales | 40 % | 1 cada 1,5 viviendas |
| RDA · ATN II · Conjunto residencial | 2,500 m² | 1,5 × (a + r) | 50 % | 1 cada 1,5 viviendas |
| CV · ATN II · Comercio | Existente o según proyecto | 5 | No exigible (comercio) | 1 cada 50 m² |
| CZ · ATN II · Comercio | Existente o según proyecto | 1,5 × (a + r) | No exigible (comercio) | 1 cada 50 m² |
| CM · ATN II · Comercio | Existente o según proyecto | 1,5 × (a + r) | No exigible (comercio) | 1 cada 50 m² |
En las zonas comerciales CV y CZ no es obligatorio destinar el predio a comercio: puede ser íntegramente de vivienda, y los pisos de vivienda dejan el área libre de su zona residencial compatible (RDM para el CV; RDA o RDM para el CZ; RDA para el CM). En el ATN II, el CV puede llegar a 7 pisos en lotes de más de 200 m² frente a avenidas de más de 25 m, y a 6 pisos frente a avenidas de 20 a 25 m, si se combina con vivienda o es solo vivienda.
Lima Norte y los Balnearios del Sur: las zonas por intensidad
Desde agosto de 2025, Ancón, Carabayllo, Comas, Independencia, Los Olivos, Puente Piedra, San Martín de Porres y Santa Rosa se rigen por el Plan de Desarrollo Urbano de Lima Norte 2034 (Ordenanza N° 2757-MML), y Punta Hermosa, Punta Negra, San Bartolo, Santa María del Mar y Pucusana por el de Lima Balnearios del Sur 2034 (Ordenanza N° 2767-MML). Sus planos ya no usan RDM o CZ, sino zonas de uso mixto por intensidad: ZDMA, ZDA, ZDM, ZDB y ZDMB.
En ZDMA, ZDA y ZDM los parámetros dependen del ancho de la vía a la que da el lote, no de la sigla. La densidad máxima se obtiene como incentivo, cumpliendo al menos seis buenas prácticas edificatorias.
| Parámetro (ZDMA, ZDA, ZDM) | Vía de hasta 25 m | Vía de más de 25 m |
|---|---|---|
| Lote mínimo uni o bifamiliar | 90 m² | 120 m² (no se permite frente a vías de más de 45 m) |
| Lote mínimo multifamiliar o comercio | 300 m² | 400 m² (500 m² si la vía mide más de 45 m) |
| Lote mínimo conjunto residencial | 1.000 m² | 1.200 m² (1.600 m² si la vía mide más de 45 m) |
| Altura multifamiliar | 1 × (a + r) | 1,5 × (a + r) |
| Altura conjunto residencial | 1,2 × (a + r) | 1,7 × (a + r) |
| Altura uni o bifamiliar | 3 pisos + azotea | 3 pisos + azotea |
| Retiro frontal mínimo | 3 m | 5 m |
| Área libre multifamiliar | 30 % (vía de hasta 20 m) o 35 % | 40 % |
| Área libre conjunto residencial | 40 % | 40 % |
| Densidad neta base multifamiliar | 1.800 a 2.400 hab/ha | 2.800 a 4.000 hab/ha |
| Densidad neta máxima (con incentivos) | 2.800 a 3.800 hab/ha | 4.600 a 6.500 hab/ha |
| Estacionamiento | Vivienda: según proyecto; comercio: según RNE | Vivienda: según proyecto; comercio: según RNE |
En ZDB solo se permite vivienda unifamiliar o bifamiliar, en lotes desde 90 m² y hasta 7 m de altura (9 m si es de uso mixto); en ZDMB, lotes desde 5.000 m² y 70 % de área libre.
Qué norma rige en tu distrito
Esta tabla resume, para los 43 distritos de Lima y los 7 del Callao, qué ordenanzas aprueban el plano y los parámetros, según la relación que publica el IMP con modificaciones hasta enero de 2026. Los planos se descargan en la sección de planos de zonificación del portal del IMP, que también tiene un visor en el que puedes buscar tu dirección.
En el Callao la zonificación la aprueba la Municipalidad Provincial del Callao: desde la Ordenanza N° 026-2025/MPC (14 de octubre de 2025) rige otra vez el Plan Urbano Director 1995-2010 con sus modificatorias, mientras se aprueba la nueva zonificación.
| Distrito | Área de tratamiento | Ordenanzas (MML, salvo el Callao) |
|---|---|---|
| Ancón | Zonas por intensidad | Ord. 2757-MML (rectificada por la 2784-MML) |
| Ate | ATN I, ATN II | ATN I: plano 2655, 1099 y 2495-MML; parámetros 1015-MML · ATN II: plano 1099 y 2495-MML; parámetros 1015 y 1076-MML |
| Barranco | ATN II | ATN II: plano 1076-MML; parámetros 1076-MML |
| Breña | ATN II | ATN II: plano 1017-MML; parámetros 1015 y 1076-MML |
| Cercado de Lima | ATN II, ATN IV | ATN II: plano 2649, 893 y 2540-MML; parámetros 893-MML · ATN IV: plano 893 y 2540-MML; parámetros 893-MML |
| Carabayllo | Zonas por intensidad | Ord. 2757-MML (rectificada por la 2784-MML) |
| Chaclacayo | ATN IV | ATN IV: plano 1099-MML; parámetros 1099-MML |
| Chorrillos | ATN I, ATN II, ATN IV | ATN I: plano 1076-MML; parámetros 1015-MML · ATN II: plano 1076-MML; parámetros 1015 y 1076-MML · ATN IV: plano 1044-MML; parámetros 1044-MML |
| Cieneguilla | ATN I, ATN III, ATN IV | ATN I: plano 1117-MML; parámetros 1015-MML · ATN III: plano 1117-MML; parámetros 912-MML · ATN IV: plano 1117-MML; parámetros 1146-MML |
| Comas | Zonas por intensidad | Ord. 2757-MML (rectificada por la 2784-MML) |
| El Agustino | ATN I | ATN I: plano 1025-MML; parámetros 1015-MML |
| Independencia | Zonas por intensidad | Ord. 2757-MML (rectificada por la 2784-MML) |
| Jesús María | ATN II | ATN II: plano 1017-MML; parámetros 1015 y 1076-MML |
| La Molina | ATN I, ATN III | ATN I: plano 1144, 2413 y 2557-MML; parámetros 1015-MML · ATN III: plano 1144, 2413 y 2557-MML; parámetros 1144 y 1661-MML |
| La Victoria | ATN II | ATN II: plano 1082 y 2494-MML; parámetros 1015 y 1076-MML |
| Lince | ATN II | ATN II: plano 1017-MML; parámetros 1015 y 1076-MML |
| Los Olivos | Zonas por intensidad | Ord. 2757-MML (rectificada por la 2784-MML) |
| Lurigancho-Chosica | ATN IV | ATN IV: plano 1099-MML; parámetros 1099-MML |
| Lurín | ATN I, ATN III, ATN IV | ATN I: plano 1017, 1814 y 2556-MML; parámetros — · ATN III: plano 1017-MML; parámetros 912-MML · ATN IV: plano 1017 y 2556-MML; parámetros 1146-MML |
| Magdalena del Mar | ATN II, ATN III | ATN II: plano 1017-MML; parámetros 1015 y 1076-MML · ATN III: plano 950-MML; parámetros 950-MML |
| Miraflores | ATN III | ATN III: plano 920-MML; parámetros 920-MML |
| Pachacámac | ATN I, ATN III, ATN IV | ATN I: plano 1117, 1146, 2236 y 2505-MML; parámetros 1015-MML · ATN III: plano 1117-MML; parámetros 912-MML · ATN IV: plano 1117, 2236 y 2505-MML; parámetros 1146-MML |
| Pucusana | Zonas por intensidad | Ord. 2767-MML |
| Pueblo Libre | ATN II | ATN II: plano 1017-MML; parámetros 1015 y 1076-MML |
| Puente Piedra | Zonas por intensidad | Ord. 2757-MML (rectificada por la 2784-MML) |
| Punta Hermosa | Zonas por intensidad | Ord. 2767-MML |
| Punta Negra | Zonas por intensidad | Ord. 2767-MML |
| Rímac | ATN I, ATN II, ATN IV | ATN I: plano 1015 y 2244-MML; parámetros 1015-MML · ATN II: plano 2145-MML; parámetros 1015 y 1076-MML · ATN IV: plano 893-MML; parámetros 893-MML |
| San Bartolo | Zonas por intensidad | Ord. 2767-MML |
| San Borja | ATN III | ATN III: plano 1063-MML; parámetros 1063-MML |
| San Isidro | ATN III | ATN III: plano 950-MML; parámetros 950-MML |
| San Juan de Lurigancho | ATN I | ATN I: plano 1081 y 2539-MML; parámetros 1015-MML |
| San Juan de Miraflores | ATN I | ATN I: plano 1084 y 2534-MML; parámetros 1015-MML |
| San Luis | ATN II | ATN II: plano 1082-MML; parámetros 1015 y 1076-MML |
| San Martín de Porres | Zonas por intensidad | Ord. 2757-MML (rectificada por la 2784-MML) |
| San Miguel | ATN II | ATN II: plano 1098-MML; parámetros 1015 y 1076-MML |
| Santa Anita | ATN I | ATN I: plano 1025-MML; parámetros 1015-MML |
| Santa María del Mar | Zonas por intensidad | Ord. 2767-MML |
| Santa Rosa | Zonas por intensidad | Ord. 2757-MML (rectificada por la 2784-MML) |
| Santiago de Surco | ATN I, ATN III | ATN I: plano 1076 y 2469-MML; parámetros 1015 y 1076-MML · ATN III: plano 912-MML; parámetros 912-MML |
| Surquillo | ATN II | ATN II: plano 1076-MML; parámetros 1015 y 1076-MML |
| Villa El Salvador | ATN I, ATN IV | ATN I: plano 933 y 2541-MML; parámetros 933-MML · ATN IV: plano 1044 y 2541-MML; parámetros 1044-MML |
| Villa María del Triunfo | ATN I | ATN I: plano 1084-MML; parámetros 1015-MML |
| Callao (Cercado) | Provincia del Callao | Plan Urbano Director 1995-2010, restituido por la Ord. 026-2025/MPC |
| Bellavista | Provincia del Callao | Plan Urbano Director 1995-2010, restituido por la Ord. 026-2025/MPC |
| Carmen de la Legua Reynoso | Provincia del Callao | Plan Urbano Director 1995-2010, restituido por la Ord. 026-2025/MPC |
| La Perla | Provincia del Callao | Plan Urbano Director 1995-2010, restituido por la Ord. 026-2025/MPC |
| La Punta | Provincia del Callao | Plan Urbano Director 1995-2010, restituido por la Ord. 026-2025/MPC |
| Mi Perú | Provincia del Callao | Plan Urbano Director 1995-2010, restituido por la Ord. 026-2025/MPC |
| Ventanilla | Provincia del Callao | Plan Urbano Director 1995-2010, restituido por la Ord. 026-2025/MPC |
Cómo pedir el certificado de parámetros
El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios es el documento que fija, para tu lote, la zonificación, los usos, la altura máxima, el área libre, los retiros y los estacionamientos. Se pide en la municipalidad distrital donde está el terreno, con una solicitud que indique la dirección exacta del predio y el pago del derecho de trámite. Según gob.pe, tiene una vigencia de 36 meses. Te lo explicamos en certificado de parámetros urbanísticos: qué te deja construir.
El costo lo fija cada municipalidad en su TUPA. Como referencia, las fichas de gob.pe indican S/ 19,10 en Lurigancho-Chosica, S/ 21,40 en San Bartolo, S/ 30,50 en San Borja, S/ 37,30 en La Molina y S/ 55,80 en La Victoria, con entrega en 5 días hábiles; Barranco publica S/ 46,40. Son montos de la fecha de cada ficha: confírmalos antes de pagar.
Cómo se estima el área techada
La herramienta multiplica el área del terreno por el número de pisos permitido y por la parte del lote que se puede ocupar: área techada ≈ área del terreno × pisos × (1 − área libre). Un terreno de 200 m² en RDM del ATN II, con 5 pisos y 35 % de área libre, da unos 650 m² techados.
Es una cifra de referencia: no descuenta retiros, ductos, escaleras ni lo que exige el Reglamento Nacional de Edificaciones, y en las zonas por intensidad también limita la densidad. Para saber cuántos departamentos entran de verdad hace falta una cabida arquitectónica. Si estás evaluando un terreno, mira los terrenos en venta o su valor arancelario en el mapa del precio del m²; y si quieres vender el tuyo, publícalo indicando su zonificación.
Base legal y fuentes
- Ordenanza N° 1015-MML, Cuadros Resumen de Zonificación de las Áreas de Tratamiento Normativo I y II (El Peruano, 14-may-2007) — IMP, consultada el 1-oct-2026
- Ordenanza N° 1076-MML, Cuadros Resumen y Especificaciones Normativas del Área de Tratamiento Normativo II (El Peruano, 8-oct-2007) — publicada por la Municipalidad de Barranco en gob.pe
- Ordenanza N° 2757-MML, Plan de Desarrollo Urbano de Lima Norte 2025-2034, y su Reglamento de Zonificación (El Peruano, 3-ago-2025; rectificada por la Ord. N° 2784-MML) — IMP
- Ordenanza N° 2767-MML, Plan de Desarrollo Urbano de Lima Balnearios del Sur 2025-2034, y su Reglamento (El Peruano, 24-ago-2025) — IMP
- Instituto Metropolitano de Planificación: planos y ordenanzas de zonificación de Lima Metropolitana, actualizados hasta enero de 2026
- Instituto Metropolitano de Planificación: Visor de Zonificación Urbana de Lima Metropolitana (leyenda de códigos)
- Municipalidad Provincial del Callao, Ordenanza Municipal N° 026-2025/MPC (14-oct-2025) — gob.pe
- Solicitar certificado de parámetros urbanísticos: requisitos, costo y plazo por municipalidad — gob.pe
Preguntas frecuentes sobre la zonificación en Lima
- ¿Qué significa RDM en la zonificación?
- Residencial de Densidad Media. Permite vivienda unifamiliar, multifamiliar y conjunto residencial y, como complemento, pequeño comercio u oficinas en el primer piso en hasta el 35 % del lote. En el Área de Tratamiento Normativo II la altura va de 3 a 6 pisos según el tamaño del lote, y hasta 8 en un conjunto residencial.
- ¿Qué significa CZ en la zonificación?
- Comercio Zonal. Permite comercio, servicios y oficinas, solo o combinado con vivienda, y no obliga a destinar el predio a comercio: puede ser solo de vivienda. Su uso residencial compatible es RDA o RDM. En el Área de Tratamiento Normativo II su altura es 1,5 × (ancho de vía + retiros); en el ATN I, 5 pisos, o 7 frente a parques y avenidas de más de 20 m.
- ¿Cuántos pisos puedo construir en mi terreno?
- Depende de la zonificación, del área de tratamiento, del tamaño del lote y de la vía a la que da. Por ejemplo, en RDM del ATN II un lote de 120 m² permite 3 pisos y uno de 300 m², 6 pisos (7 frente a parques o avenidas de más de 20 m). La cifra exacta la da el certificado de parámetros de tu municipalidad.
- ¿Qué es el área libre?
- Es el porcentaje del lote que debe quedar sin techar, para iluminación y ventilación. En las zonas residenciales de Lima va del 30 % al 60 % según la zona y el tipo de proyecto; en el uso comercial no es exigible.
- ¿Dónde veo la zonificación de mi terreno?
- En el plano de zonificación de tu distrito, que publica el Instituto Metropolitano de Planificación, o en su visor de zonificación, donde puedes buscar tu dirección. Para tener los parámetros oficiales de tu lote, pide el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios en tu municipalidad.
- ¿Por qué mi distrito ya no usa RDM?
- Porque en 2025 se aprobaron los planes de Lima Norte y de los Balnearios del Sur, que cambiaron las siglas por zonas de uso mixto por intensidad (ZDMA, ZDA, ZDM, ZDB y ZDMB). Si tu documento es anterior, pide un certificado de parámetros actualizado.
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