Mapa de zonificación de Lima por manzana
Elige tu distrito, busca una dirección o toca el mapa y verás la zonificación de cada manzana de Lima Metropolitana según la capa vigente del Instituto Metropolitano de Planificación (IMP): el código del plano, qué permite y la norma que rige en tu distrito. Es referencial: los parámetros de tu lote solo los da el certificado de parámetros de tu municipalidad.
Datos actualizados el (capa «Zonificación Urbana Vigente LM» del IMP, corte del 21 de setiembre de 2026)
Qué muestra este mapa de zonificación de Lima
El plano de zonificación es el mapa oficial que dice qué uso puede tener cada terreno de la ciudad: vivienda de densidad baja, media o alta, comercio, industria, equipamiento, recreación o protección. En Lima Metropolitana lo aprueba la Municipalidad Metropolitana de Lima por ordenanza, a propuesta del Instituto Metropolitano de Planificación (IMP), y se lee junto con su cuadro de parámetros y el Índice de Usos.
Los datos son los de la capa pública «Zonificación Urbana Vigente LM» del IMP, la misma que usa su visor oficial, con corte al 21 de setiembre de 2026. Son más de 116.000 polígonos y 124 códigos distintos. Para que el mapa cargue rápido en el celular, juntamos las manzanas contiguas que tienen el mismo código, simplificamos los bordes y agrupamos los códigos por familias de colores; al tocar una manzana ves el código exacto del plano.
Si ya tienes el código de tu terreno y quieres saber qué significa y cuánto se puede construir, usa el decodificador de zonificación. Si quieres entender cómo se lee un plano, lo explicamos en zonificación en Lima: cómo consultarla y qué significa cada sigla.
Cómo ver la zonificación de tu distrito o de tu lote
Elige el distrito en la lista o tócalo en el mapa: se cargan sus manzanas y, al costado, cómo se reparte su suelo por familia, los códigos con más área y la norma que rige. También puedes escribir una dirección: el mapa va al distrito y marca la manzana que la contiene.
Al tocar una manzana ves su código (RDM, CZ, ZRE, ZDM…), su nombre oficial y, en una línea, qué permite. Desde ahí puedes abrir el detalle del código con sus parámetros, ver terrenos en venta en ese distrito o publicar el tuyo.
El mapa sirve para orientarte, no para firmar. El IMP declara que sus aplicaciones web muestran data geoespacial de carácter referencial, y el borde de una zona puede caer a pocos metros de tu lote. Antes de comprar, diseñar o tramitar una licencia, pide el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios en tu municipalidad: es el documento que vale para tu predio.
Plano de zonificación: Lima Norte y los balnearios cambiaron en 2025
En agosto de 2025 se aprobaron el Plan de Desarrollo Urbano de Lima Norte 2034 (Ord. 2757-MML, rectificada por la Ord. 2784-MML) y el de Lima Balnearios del Sur 2034 (Ord. 2767-MML). En Ancón, Carabayllo, Comas, Independencia, Los Olivos, Puente Piedra, San Martín de Porres y Santa Rosa, y en Pucusana, Punta Hermosa, Punta Negra, San Bartolo y Santa María del Mar, la zonificación ya no usa RDM, RDA ni comercio zonal: usa zonas de uso mixto por intensidad (ZDMA, ZDA, ZDM, ZDB y ZDMB) con su propio reglamento. En el mapa van en color lila.
En el resto de Lima siguen las ordenanzas por Áreas de Tratamiento Normativo (por ejemplo, las Ord. 1015-MML y 1076-MML) con las modificaciones que la Municipalidad de Lima ha aprobado distrito por distrito. Las laderas de cerro y las zonas de protección ambiental ocupan buena parte de los distritos de la periferia: por eso en la tabla van aparte del uso urbano que predomina.
Zonificación por distrito: los 43 distritos de Lima
Porcentajes del área con zonificación de cada distrito en la capa del IMP (corte al 21 de setiembre de 2026). «Uso urbano que predomina» es la familia con más área sin contar laderas, áreas protegidas ni zonas agrícolas; «Laderas y protección» suma las zonas de protección y tratamiento paisajístico, de protección ambiental y similares, que en la periferia ocupan buena parte del distrito. La última columna suma la residencial de densidad alta y muy alta con el comercio; en los distritos de los planes de 2025, que no usan esas categorías, mostramos la suma de las zonas de densidad muy alta y alta (ZDMA y ZDA).
| Distrito | Uso urbano que predomina | Laderas y protección | Residencial alta + comercio |
|---|---|---|---|
| Ancón | Otros usos: 8,4 % | 80 % | ZDMA + ZDA: 0,5 % (PDU 2025) |
| Ate | Residencial media: 23 % | 49 % | 4,4 % |
| Barranco | Residencial media: 59 % | 0,0 % | 24 % |
| Breña | Residencial media: 52 % | 0,0 % | 32 % |
| Carabayllo | Reglamentación especial: 14 % | 61 % | ZDMA + ZDA: 1,0 % (PDU 2025) |
| Cercado de Lima | Reglamentación especial: 25 % | 0,0 % | 15 % |
| Chaclacayo | Reglamentación especial: 20 % | 38 % | 1,7 % |
| Chorrillos | Residencial media: 21 % | 8,8 % | 5,4 % |
| Cieneguilla | Reglamentación especial: 5,7 % | 81 % | 0,2 % |
| Comas | Uso mixto (PDU 2025): 46 % | 24 % | ZDMA + ZDA: 8,8 % (PDU 2025) |
| El Agustino | Residencial media: 28 % | 9,1 % | 5,5 % |
| Independencia | Uso mixto (PDU 2025): 50 % | 22 % | ZDMA + ZDA: 12 % (PDU 2025) |
| Jesús María | Residencial media: 25 % | 0,0 % | 42 % |
| La Molina | Residencial baja: 25 % | 42 % | 2,1 % |
| La Victoria | Residencial media: 34 % | 0,0 % | 35 % |
| Lince | Comercio: 44 % | 0,0 % | 48 % |
| Los Olivos | Uso mixto (PDU 2025): 66 % | 0,0 % | ZDMA + ZDA: 14 % (PDU 2025) |
| Lurigancho-Chosica | Residencial media: 16 % | 53 % | 1,5 % |
| Lurín | Reglamentación especial: 11 % | 51 % | 2,2 % |
| Magdalena del Mar | Residencial baja: 23 % | 0,0 % | 25 % |
| Miraflores | Residencial media: 26 % | 0,0 % | 28 % |
| Pachacámac | Recreación pública: 19 % | 58 % | 0,6 % |
| Pucusana | Uso mixto (PDU 2025): 28 % | 17 % | ZDMA + ZDA: 4,2 % (PDU 2025) |
| Pueblo Libre | Residencial media: 54 % | 0,0 % | 24 % |
| Puente Piedra | Uso mixto (PDU 2025): 46 % | 12 % | ZDMA + ZDA: 5,2 % (PDU 2025) |
| Punta Hermosa | Uso mixto (PDU 2025): 20 % | 57 % | ZDMA + ZDA: 4,5 % (PDU 2025) |
| Punta Negra | Uso mixto (PDU 2025): 23 % | 69 % | ZDMA + ZDA: 2,8 % (PDU 2025) |
| Rímac | Residencial media: 22 % | 25 % | 9,0 % |
| San Bartolo | Uso mixto (PDU 2025): 50 % | 38 % | ZDMA + ZDA: 9,5 % (PDU 2025) |
| San Borja | Residencial baja: 46 % | 0,0 % | 12 % |
| San Isidro | Residencial baja: 29 % | 0,0 % | 20 % |
| San Juan de Lurigancho | Residencial media: 19 % | 57 % | 3,0 % |
| San Juan de Miraflores | Residencial media: 53 % | 5,7 % | 12 % |
| San Luis | Residencial media: 39 % | 0,0 % | 17 % |
| San Martín de Porres | Uso mixto (PDU 2025): 79 % | 1,6 % | ZDMA + ZDA: 11 % (PDU 2025) |
| San Miguel | Residencial media: 41 % | 0,0 % | 18 % |
| Santa Anita | Residencial media: 40 % | 1,7 % | 19 % |
| Santa María del Mar | Recreación pública: 34 % | 0,3 % | ZDMA + ZDA: 0,1 % (PDU 2025) |
| Santa Rosa | Uso mixto (PDU 2025): 49 % | 25 % | ZDMA + ZDA: 1,5 % (PDU 2025) |
| Santiago de Surco | Residencial baja: 40 % | 4,1 % | 7,5 % |
| Surquillo | Residencial media: 49 % | 0,0 % | 29 % |
| Villa El Salvador | Residencial media: 37 % | 0,0 % | 19 % |
| Villa María del Triunfo | Residencial media: 23 % | 55 % | 3,7 % |
Elige cualquiera de estos distritos en el mapa de arriba para ver sus manzanas. Los porcentajes se calculan sobre la capa del IMP y pueden diferir de los de cada ordenanza por redondeo y por los bordes entre distritos.
Base legal y fuentes
- Instituto Metropolitano de Planificación (IMP) – Municipalidad Metropolitana de Lima: capa «Zonificación Urbana Vigente LM» en ArcGIS Online, datos actualizados al 21 de setiembre de 2026
- IMP: Visor de Zonificación Urbana de Lima Metropolitana (data geoespacial de carácter referencial)
- IMP: planos y ordenanzas de zonificación de Lima Metropolitana
- IMP: límites distritales de Lima Metropolitana (capa B_1501_Distrito_IMP)
- Ordenanza N° 1015-MML, Cuadros Resumen de Zonificación de las Áreas de Tratamiento Normativo I y II (El Peruano, 14-may-2007) — IMP
- Ordenanza N° 2757-MML, Plan de Desarrollo Urbano de Lima Norte 2025-2034 (El Peruano, 3-ago-2025; rectificada por la Ord. N° 2784-MML) — IMP
- Ordenanza N° 2767-MML, Plan de Desarrollo Urbano de Lima Balnearios del Sur 2025-2034 (El Peruano, 24-ago-2025) — IMP
- Municipalidad Provincial del Callao, Ordenanza Municipal N° 026-2025/MPC (14-oct-2025) — gob.pe
- Solicitar certificado de parámetros urbanísticos — gob.pe
Preguntas frecuentes sobre el mapa de zonificación de Lima
- ¿Dónde veo el plano de zonificación de Lima?
- En este mapa, por distrito y por manzana, con los datos del Instituto Metropolitano de Planificación (IMP) al 21 de setiembre de 2026. El IMP también tiene su propio visor de zonificación y publica los planos y las ordenanzas de cada distrito en su portal; los enlaces están en las fuentes.
- ¿Cómo sé la zonificación de mi terreno?
- Escribe la dirección en el buscador o elige tu distrito y toca tu manzana: verás el código del plano y qué permite. Para el dato oficial de tu lote, pide el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios en tu municipalidad.
- ¿Este mapa reemplaza al certificado de parámetros?
- No. Es una consulta referencial: el IMP declara su información geoespacial como referencial y el borde de una zona puede no coincidir al metro con tu lote. El certificado de parámetros de tu municipalidad es el que fija qué puedes construir.
- ¿Qué significan los colores del mapa?
- Cada color es una familia de códigos: amarillos y naranjas para vivienda de densidad baja, media y alta; rojo para comercio; lila para las zonas de uso mixto por intensidad de los planes de 2025; marrón para industria; azul para educación y salud; verde para recreación pública; verde claro para laderas y zonas de protección; rosado para las zonas de reglamentación especial. Al tocar una manzana ves su código exacto.
- ¿Por qué en Lima Norte aparece ZDM en lugar de RDM?
- Porque desde agosto de 2025 rige el Plan de Desarrollo Urbano de Lima Norte 2034 (Ord. 2757-MML), que reemplazó las zonas residenciales y comerciales por zonas de uso mixto por intensidad: ZDMA, ZDA, ZDM, ZDB y ZDMB. Lo mismo pasa en los Balnearios del Sur con la Ord. 2767-MML. Si tu documento dice RDM, es anterior al plan.
- ¿Qué son las zonas verdes claras que cubren los cerros?
- Son zonas de protección. La de Protección y Tratamiento Paisajístico (PTP) corresponde a laderas y pendientes pronunciadas: la Ord. 1015-MML prohíbe su ocupación. La Zona de Protección Ambiental (ZPA), según el reglamento del PDU Lima Norte, solo admite usos recreativos temporales y equipamientos sociales de baja intensidad.
- ¿Está el Callao en el mapa?
- No. La zonificación del Callao la aprueba la Municipalidad Provincial del Callao y no tiene una capa digital vigente: desde la Ord. 026-2025/MPC rige otra vez el Plan Urbano Director 1995-2010 con sus modificatorias. Pide el certificado de parámetros en tu municipalidad.
- ¿Cada cuánto se actualiza el mapa?
- Cuando el IMP actualiza su capa de zonificación vigente, que recoge los cambios aprobados por ordenanza. Debajo del mapa figura la fecha de corte de los datos que estás viendo.
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