Lectura completa: unos 50 minutos (cada bloque de verificación, 4 o 5). Escrita por Jean Crl con el equipo de EximiaHaus, profesionales del rubro que revisan partidas, contratos y proyectos todos los días, y contrastada con las fuentes oficiales que se citan al final: Sunarp, Código Civil, Código de Protección y Defensa del Consumidor, Ley 29090, Ley 27157, Indecopi, CISMID y la Ley de Tributación Municipal.
Antes de comprar un departamento o casa en el Perú revisa cuatro cosas con documentos oficiales: quién es el dueño y si puede vender (copia literal de la partida, S/ 17,60), qué cargas y deudas arrastra (Certificado Registral Inmobiliario, S/ 88,50; ambas tasas de la Res. 228-2025-SUNARP/GG con la UIT 2026), si lo construido está inscrito (declaratoria de fábrica) y si la estructura y el entorno son lo que parecen. Todo se pide en línea en Sunarp y llega en un máximo de 3 días hábiles.
Qué revisar antes de comprar un departamento o una casa en el Perú se reduce a cuatro preguntas que se contestan con documentos oficiales y no con la palabra de nadie: quién es el dueño y si puede vender, qué cargas y deudas arrastra el inmueble, si lo construido es legal y está inscrito, y si la estructura, el edificio y el entorno son lo que parecen. A eso se suman dos bloques propios de cada caso: lo que se exige a un promotor cuando compras en planos y lo que se revisa en un terreno o en una casa en lote. Esta guía recorre las diez verificaciones en el orden en que conviene hacerlas, con lo que cuesta cada documento en 2026, dónde se pide, cuánto tarda, qué señal obliga a frenar y qué artículo de la ley respalda cada punto. Es información general para compradores, agentes e inmobiliarias; cada operación concreta la revisa un profesional.
Esta es la guía de la verificación. El recorrido completo de la compra, desde cuánto puedes pagar hasta el crédito, los bonos, la negociación, la notaría y los gastos del comprador, está en cómo comprar una casa o departamento en el Perú: guía completa 2026; aquí no se repite. Si prefieres empezar con la lista en la mano, el checklist de compra segura es la versión imprimible de lo que vas a leer.
En resumen: las 10 verificaciones antes de comprar
- La partida registral: copia literal o CRI pedidos por ti, con menos de 30 días; titular, área, cargas, títulos pendientes.
- El vendedor: DNI, estado civil, poderes, herederos, empresa; REDJUM, centrales de riesgo y antecedentes.
- Las deudas: predial y arbitrios, mantenimiento, servicios, hipoteca o embargo; cuáles siguen al inmueble y cuáles no.
- La construcción legal: licencia, conformidad de obra, declaratoria de fábrica, independización y reglamento interno; área real contra partida y PU.
- Lo técnico: suelo y sismo, estructura y antigüedad, humedad, instalaciones, desagüe y ruido.
- El edificio y el entorno: junta, cuotas, reglamento, cocheras, zonificación y seguridad.
- Si compras en planos: promotor, partida del terreno, licencia, sanciones de Indecopi y las cláusulas que te cubren.
- Si compras un terreno o una casa en lote: búsqueda catastral, Cofopri, Estado, zonificación, parámetros y factibilidad.
- El contrato antes de pagar: separación, arras, minuta, cláusula del crédito y pago bancarizado.
- Después de firmar: inscripción sin demora, Alerta Registral, declaración del predio y acta de entrega.
Índice de la guía
- Datos clave 2026 para verificar un inmueble
- ¿En qué orden se revisa y por qué?
- Verificación 1: la partida registral
- Verificación 2: el vendedor
- Verificación 3: las deudas de la propiedad
- Verificación 4: la construcción legal
- Verificación 5: lo técnico del inmueble
- Verificación 6: el edificio y el entorno
- Verificación 7: si compras en planos
- Verificación 8: si compras un terreno o una casa en lote
- Verificación 9: el contrato antes de pagar
- Verificación 10: después de firmar
- ¿Cuánto cuesta verificar? Tabla con ejemplo
- ¿Cuánto tarda? Tabla de plazos
- Señales para frenar la compra
- Qué cambia según lo que compras
- Checklist por etapa
- Los errores que más cuestan
- Preguntas frecuentes
¿Qué cifras y normas de 2026 debe conocer quien va a verificar un inmueble?
Las cifras que tocan a la verificación son pocas y conviene tenerlas a la mano antes de pedir el primer documento: lo que cobra Sunarp por cada publicidad, qué servicios son gratuitos, qué artículos del Código Civil y del Código del Consumidor protegen al comprador y qué plazos corren después de firmar.
Datos clave 2026
- Copia literal de la partida: S/ 17,60 hasta dos hojas y S/ 8,80 por hoja adicional (Res. 228-2025-SUNARP/GG con la UIT 2026 de S/ 5.500). Por el Servicio de Publicidad Registral en Línea llega al correo en un máximo de 3 días hábiles; con "Copia Literal al Toque" se emite en segundos, con firma digital y sin crear usuario.
- Certificado Registral Inmobiliario (CRI): S/ 88,50. Trae descripción del predio, dueño actual y anteriores, cargas y gravámenes vigentes y títulos pendientes de inscripción (bloqueos, hipotecas, transferencias presentadas y aún no inscritas). Es lo que pide el banco.
- Certificado de cargas y gravámenes: S/ 53,30. Certificado positivo de propiedad (qué inmuebles tiene inscritos una persona): S/ 26,40. Búsqueda catastral (para terrenos): S/ 88,50.
- Gratuitos: Alerta Registral (aviso por correo o SMS cuando alguien presenta un título sobre la partida), Síguelo Plus (estado de un título en trámite), Visor de la Base Gráfica Registral (ubicación del predio en el mapa) y la consulta del Registro de Deudores Judiciales Morosos del Poder Judicial.
- Fe pública registral: quien compra de buena fe, a título oneroso, de quien figura en el registro con facultades para vender, e inscribe, conserva su adquisición aunque después se anule el título del vendedor por causas que no constaban en el registro (Código Civil, art. 2014). La buena fe se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud.
- Vendedor casado: para disponer de un bien social intervienen ambos cónyuges, o uno con poder especial del otro (art. 315). El poder para vender consta por escritura pública, bajo sanción de nulidad (art. 156).
- Vicios ocultos: el vendedor responde por los defectos que existían al transferir y no eran conocibles con diligencia; la acción caduca a los 6 meses desde la recepción del inmueble (arts. 1503, 1504 y 1514).
- Obra nueva: garantía estructural mínima de 10 años desde la finalización y recepción de obra (Código del Consumidor, art. 80, Ley 30534); el constructor responde 5 años por ruina o graves defectos de construcción (Código Civil, art. 1784).
- Indecopi 2026: 269 sanciones y 592,84 UIT de multa al sector construcción e inmobiliario hasta junio, segundo sector más sancionado; 724 sanciones y 1.912,86 UIT en todo 2025.
- Después de comprar: alcabala del comprador, 3 % sobre lo que exceda S/ 55.000, y declaración jurada del predio, ambas hasta el último día hábil del mes siguiente (Ley de Tributación Municipal, arts. 14, 25 y 26). Todo pago desde 1 UIT va por el sistema financiero (Ley 28194, art. 3).
¿En qué orden se revisa un inmueble y por qué importa?
Se revisa primero lo que puede matar la operación y cuesta menos: la partida y el vendedor, que se verifican en un día y por menos de S/ 120. Después las deudas y la legalidad de la construcción, que exigen constancias municipales y del edificio. Recién entonces vale la pena pagar un peritaje o un informe técnico y, al final, se negocia el contrato. Hacerlo al revés, enamorarse del departamento, separar y "ver los papeles después", es la secuencia que explica la mayoría de las separaciones perdidas y de las compras con sorpresa.
| Paso | Qué verificas | Dónde | Documento y costo 2026 | Señal que obliga a frenar |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Dueño, área, cargas y títulos pendientes | Sunarp | Copia literal (S/ 17,60 + 8,80 por hoja) o CRI (S/ 88,50) | Titular distinto, carga sin levantar, bloqueo, demanda anotada, título pendiente |
| 2 | Quién vende y si puede | DNI, partida, Sunarp, Poder Judicial, centrales de riesgo | Vigencia de poder, sucesión inscrita, REDJUM (gratuito), reporte crediticio | Casado que firma solo, poder sin facultad de vender, heredero sin sucesión, empresa no habida |
| 3 | Deudas de predial, arbitrios, mantenimiento y servicios | Municipalidad o SAT, junta, empresas de servicios | Constancia de no adeudo (S/ 1,80 en el SAT de Lima), estado de cuenta de la junta, recibos | El vendedor no puede sacar la constancia; deuda inscrita en la partida |
| 4 | Licencia, conformidad, fábrica, independización, reglamento | Sunarp y municipalidad | Asientos de la partida; licencia y conformidad; HR y PU (tasa TUPA, S/ 6,30 en San Isidro) | Pisos o ampliaciones que no figuran; departamento sin partida propia |
| 5 | Suelo, estructura, humedad, instalaciones | CISMID, visita, perito | Mapa de microzonificación (gratuito); peritaje (cotizar) | Grietas diagonales, columnas cortas, filtraciones activas, autoconstrucción |
| 6 | Junta, cuotas, reglamento, zonificación | Administración, municipalidad | Actas, reglamento interno, certificado de zonificación | Cuota extraordinaria grande pendiente, edificio sin junta, uso no permitido |
| 7 | Promotor y proyecto (planos) | Sunarp, municipalidad, Indecopi | Partida del terreno, licencia, "Mira a quién le compras" | Sanciones por entregas fallidas, licencia que no corresponde, terreno a nombre de otro |
| 8 | Terreno: ubicación, Estado, Cofopri, factibilidad | Sunarp, Cofopri, SBN, municipalidad, empresa de agua | Búsqueda catastral (S/ 88,50), Visor BGR (gratuito), certificado de factibilidad | Lote sin partida, "constancia de posesión", superposición, título de Cofopri reciente |
| 9 | Contrato | Abogado | Separación, arras, minuta | Sin cláusula del crédito, arras sin clase, pago en efectivo |
| 10 | Inscripción y entrega | Sunarp, municipalidad | Síguelo Plus, Alerta Registral (gratuitos), declaración jurada del predio | Escritura firmada y título sin presentar |
Elaboración de EximiaHaus con la Res. 228-2025-SUNARP/GG y la UIT 2026. Las tasas municipales varían por distrito.
Verificación 1: la partida registral, el documento que decide la compra
La partida registral es el historial oficial del inmueble en Sunarp y es lo primero que se pide, porque responde de una vez quién es el dueño, qué área y linderos tiene, si la construcción está inscrita y qué cargas pesan sobre él. Se pide por el número de partida, que debe darte el vendedor; si no lo tiene, se ubica con la dirección en la oficina registral o, si el vendedor es el titular, con la Consulta de Propiedad por su nombre. La regla que no se negocia: la partida la pides tú, con tu usuario y a tu nombre, y con menos de 30 días de emitida. Una copia que trae el vendedor puede ser auténtica y estar vencida: una hipoteca o un embargo se inscriben en cualquier momento.
Copia literal, CRI o certificado de cargas: cuál pedir
| Documento | Qué muestra | Costo 2026 | Cómo y cuándo llega | Cuándo conviene |
|---|---|---|---|---|
| Copia literal (certificado literal de partida) | Todos los asientos: titular y transferencias, descripción, declaratoria de fábrica, cargas y sus cancelaciones | S/ 17,60 hasta 2 hojas; S/ 8,80 por hoja adicional | "Copia Literal al Toque": en segundos, con firma digital, sin usuario. Por el SPRL: hasta 3 días hábiles al correo | Siempre. Es la base de toda la verificación |
| Certificado Registral Inmobiliario (CRI) | Descripción, dueño actual y anteriores, cargas vigentes y títulos pendientes de inscripción (bloqueos, hipotecas, transferencias en trámite) | S/ 88,50 | Por el SPRL, con usuario | Cuando la partida es larga, cuando el banco lo exige y, sobre todo, para ver lo que se presentó y aún no está inscrito |
| Certificado de cargas y gravámenes | Solo las cargas vigentes: hipotecas, embargos, medidas cautelares, servidumbres, usufructos | S/ 53,30 | Por el SPRL | Cuando solo quieres confirmar que no hay cargas |
| Título archivado | El documento completo que dio origen a un asiento (la escritura con la que compró el vendedor, por ejemplo) | Según el número de hojas | Por el SPRL o en oficina | Para ver de dónde viene la propiedad y documentar tu buena fe |
| Alerta Registral | Aviso por correo o SMS cuando alguien presenta un título o pide publicidad sobre la partida | Gratuita | En línea, asociando el número de partida | Apenas te vuelvas titular; antes, solo para partidas propias |
| Síguelo Plus | Estado de un título en trámite: observado, liquidado, tachado o inscrito | Gratuito | En línea, con el número de título | Después de presentar tu compraventa |
Tasas de la Res. 228-2025-SUNARP/GG con la UIT 2026; plazos de las fichas de gob.pe y de la nota de Sunarp del 7 de agosto de 2026.
Cómo se lee la partida, rubro por rubro
| Rubro | Qué debes comprobar | Señal de alarma |
|---|---|---|
| Fecha de emisión | Menos de 30 días; vuelve a pedirla antes de firmar la minuta | Partida de hace meses "que trajo el vendedor" |
| Antecedente dominial | De qué partida matriz viene; si es departamento, que exista la independización | Departamento que solo existe en la partida matriz del edificio |
| Descripción del predio | Área del terreno y área construida, linderos, medidas perimétricas, dirección y numeración | Área distinta de la que ves o del PU; dirección con nomenclatura vieja sin aclarar |
| Declaratoria de fábrica | Pisos, distribución y área techada inscritos; que coincidan con lo construido | Pisos de más, azotea cerrada, ampliación sin inscribir |
| Títulos de dominio | Nombre y documento del titular exactamente como en el DNI; estado civil con que adquirió; porcentaje si hay varios | Titular distinto del que vende; casado que adquirió en sociedad de gananciales; copropietario que no aparece en la negociación |
| Cargas y gravámenes | Hipotecas, embargos, medidas cautelares, anotaciones de demanda, bloqueos, servidumbres, usufructos, cargas de Cofopri o de programas de vivienda | Cualquier carga sin su asiento de cancelación o levantamiento |
| Cancelaciones | Que cada carga vieja tenga su asiento de levantamiento | Hipoteca "ya pagada" sin levantar: sigue vigente frente a terceros |
| Títulos pendientes | Lo presentado y aún no inscrito (solo lo trae el CRI) | Compraventa, hipoteca o embargo presentados y en calificación: tienen prioridad sobre lo que tú presentes después |
| Historia de transferencias | Cómo llegó el inmueble al titular, a qué precio y cuándo | Transferencias encadenadas en pocos meses, adquisición muy reciente del que te vende, litigios anteriores |
Por qué la partida te protege y cuándo deja de hacerlo
El Código Civil presume, sin admitir prueba en contrario, que todos conocen el contenido de las inscripciones (art. 2012); presume cierto lo inscrito mientras no se rectifique o se anule judicialmente (art. 2013); y protege a quien de buena fe compra, paga y de quien aparece en el registro con facultades para vender, e inscribe su derecho, aunque después se anule el del vendedor por causas que no constaban en el registro (art. 2014). Esa protección tiene dos condiciones que dependen de ti: inscribir (si entre dos compradores concurren, gana el que inscribió primero de buena fe, art. 1135) y no haber podido conocer la inexactitud. Si el problema constaba en los asientos o en los títulos archivados, o el inmueble estaba ocupado por alguien que reclamaba derechos y no fuiste a verlo, tu buena fe se discute. Por eso la verificación registral se completa con la visita y con los títulos archivados, no solo con la partida.
El detalle de cada rubro, con un ejemplo de partida anotada asiento por asiento, está en cómo leer una partida registral. La herramienta ¿Cómo consultar un predio? te dice qué consulta oficial hacer según lo que necesites saber (dueño, cargas, deudas, catastro) y cuánto cuesta cada una en 2026. Y si lo que lees en la partida no cuadra (una carga de un acreedor que ya no existe, una sucesión sin trasladar, un área distinta, un copropietario que no aparece), conviene que la revise alguien con ojo entrenado antes de separar: el equipo legal de EximiaHaus lee la partida y las cargas y te dice qué falta para que la compra sea segura.
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Verificación 2: el vendedor, ¿quién te vende y puede hacerlo?
Verificar al vendedor es comprobar tres cosas con documentos: que es la misma persona que figura en la partida, que tiene facultad para vender (por su estado civil, por un poder válido o porque la herencia está inscrita) y que no arrastra una situación que pueda caer sobre el inmueble entre la firma y la inscripción. Las deudas personales sin garantía no te alcanzan, pero un vendedor con embargos en camino es un riesgo en la ventana más delicada de la operación: la que va de la minuta al asiento a tu nombre.
Qué pedir según quién vende
| Quién vende | Qué pides | Qué compruebas | Base |
|---|---|---|---|
| Persona natural, soltera | DNI original; partida | Nombre, número y estado civil iguales en el DNI y en el asiento de dominio | Código Civil, art. 2013 |
| Casada o conviviente con unión inscrita | DNI de ambos; partida de matrimonio o de la unión; si alega separación de patrimonios, su inscripción en el Registro Personal | Si el bien es social, firman los dos o uno con poder especial del otro; una venta firmada por uno solo es nula | Código Civil, art. 315 |
| Viuda o divorciada | Partida de defunción y sucesión inscrita; sentencia de divorcio y liquidación inscritas | Que el bien ya sea solo suyo en la partida | Código Civil, art. 660 |
| Herederos | Sucesión intestada o testamento inscritos y trasladados a la partida del inmueble | Que firmen todos los herederos o uno con poder de los demás; sin sucesión inscrita no hay quien venda | Código Civil, art. 660 |
| Apoderado | Testimonio del poder por escritura pública y certificado de vigencia de poder de Sunarp | Facultad expresa de vender ese inmueble; que no esté revocado; si viene del extranjero, consularizado o apostillado | Código Civil, art. 156 |
| Empresa | Partida de la persona jurídica y vigencia de poder del representante; RUC | Que existe, está activa y habida, y que quien firma tiene facultad para vender inmuebles | Registro de Personas Jurídicas; SUNAT |
| Constructora o promotora (planos) | Partida del terreno a su nombre, licencia, sanciones en "Mira a quién le compras" | Antecedentes y comportamiento en el mercado, que la ley la obliga a informarte | Código del Consumidor, art. 77.1.c y e |
| Agente inmobiliario que intermedia | Código del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda | Que está inscrito; el agente no vende, acerca a las partes: la firma sigue siendo del titular | Registro del Agente Inmobiliario (gob.pe) |
Tres consultas públicas que cuestan poco o nada
- Registro de Deudores Judiciales Morosos (REDJUM) del Poder Judicial: en línea, por persona natural o jurídica; muestra a quien un juez declaró deudor moroso por una obligación incumplida. Un vendedor en el REDJUM es un vendedor con sentencias en ejecución, y un embargo sobre el inmueble puede estar a días de presentarse.
- Centrales de riesgo: el reporte de deudas del sistema financiero de la SBS y los reportes privados muestran deudas vigentes y calificación. Una deuda de tarjeta no te alcanza, pero un vendedor con créditos en cobranza judicial sí anticipa embargos. El reporte crediticio de EximiaHaus muestra deudas vigentes, calificación e historial de una persona o empresa por su número de documento, y es la forma rápida de saber con quién estás tratando antes de separar.
- Certificado positivo de propiedad (S/ 26,40): confirma qué inmuebles tiene inscritos una persona en una oficina registral. Sirve cuando el vendedor dice ser dueño y no te da el número de partida.
Lo que delata una suplantación
Las estafas con inmuebles casi siempre tienen la misma anatomía: alguien que no es el dueño vende con un DNI falso o un poder falsificado, pide separar ese mismo día "porque hay otro interesado", ofrece un precio claramente por debajo de la zona y evita que pidas tú la partida. Contra eso hay cuatro defensas baratas: pedir la copia literal con tu usuario, comparar el DNI con la ficha de Reniec que verifica el notario, exigir el certificado de vigencia de poder cuando firma un apoderado y pagar siempre a una cuenta cuyo titular sea el dueño registral. Si el inmueble está ocupado, averigua por quién y con qué título: la partida limpia no te exime de mirar quién vive ahí.
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Verificación 3: ¿cómo saber si la propiedad tiene deudas?
Para saber si un departamento, una casa o un terreno tiene deudas se hacen cinco consultas: la partida en Sunarp (hipotecas y embargos), el estado de cuenta de predial y arbitrios en la municipalidad o el SAT, el estado de cuenta de mantenimiento en la junta o la administración del edificio, los últimos recibos de agua y luz, y la situación del propio vendedor. La distinción que importa es cuál de esas deudas se queda con el inmueble y cuál se va con el vendedor, porque las primeras las termina pagando el comprador si no las deja resueltas en la minuta.
| Deuda | ¿Sigue al inmueble? | Dónde se verifica | Cómo te cubres | Base |
|---|---|---|---|---|
| Hipoteca inscrita | Sí: la carga sigue al bien, no al dueño | Partida, rubro de cargas | Se cancela con parte del precio en el mismo acto y se inscribe el levantamiento; o se compra con la hipoteca asumida y descontada del precio | Código Civil, arts. 1097 y 2014 |
| Embargo, medida cautelar o demanda anotada | Sí: te alcanza aunque no seas parte del juicio | Partida; CRI para lo pendiente | No separes hasta que se levante; si compras igual, el precio lo refleja y lo pactas por escrito | Código Civil, art. 2012 |
| Impuesto predial y arbitrios impagos | La deuda es del propietario de cada año, pero sin constancia de no adeudo la notaría no formaliza y la municipalidad cobra sobre el predio | Municipalidad distrital o SAT | Exige la constancia de no adeudo con fecha reciente; el predial del año de la venta lo paga el vendedor | Ley de Tributación Municipal, arts. 10 y 14 |
| Cuotas de mantenimiento y extraordinarias | En la práctica sí: la junta las reclama al propietario actual y puede cobrarlas por proceso ejecutivo | Junta de propietarios o administración | Constancia de no adeudo de la junta y acta de las cuotas extraordinarias aprobadas | D.S. 035-2006-VIVIENDA, arts. 138, 144 y 157 |
| Agua y luz | La deuda queda asociada al suministro; su cobro a quien no la generó se discute | Empresa de agua y distribuidora eléctrica | Últimos recibos pagados y constancia de no adeudo del suministro antes de la entrega | Regulación de cada servicio |
| Deudas personales del vendedor sin garantía | No, mientras no se conviertan en embargo sobre el bien | Centrales de riesgo, REDJUM | Inscribe tu compra sin demora: la ventana de riesgo es entre la minuta y el asiento | Código Civil, arts. 1135 y 2014 |
| Carga de Cofopri o de un programa de vivienda | Sí: figura en la partida y puede impedir la transferencia | Partida | Si el título gratuito de Cofopri tiene menos de 5 años, no se puede transferir; espera o descarta | Ley 31056, art. 5 |
Elaboración de EximiaHaus con el Código Civil, la Ley de Tributación Municipal y el TUO del Reglamento de la Ley 27157.
El predial y la alcabala después de la compra
El impuesto predial lo debe quien era propietario al 1 de enero; el comprador pasa a ser contribuyente desde el 1 de enero siguiente (Ley de Tributación Municipal, art. 10). Por eso el predial del año de la venta es del vendedor, y lo que tú verificas es que esté pagado o fraccionado y que el PU refleje lo construido, porque si no lo refleja heredas la regularización. Después de firmar, declaras el predio a tu nombre hasta el último día hábil del mes siguiente (art. 14.b) y pagas la alcabala, 3 % sobre lo que exceda 10 UIT (S/ 55.000 en 2026), en el mismo plazo (arts. 25 y 26); la calculadora de alcabala te da la cifra exacta para llevarla a la notaría.
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Verificación 4: ¿la construcción es legal y está inscrita?
Una casa o un departamento es legal cuando lo construido tiene licencia de edificación, conformidad de obra, declaratoria de fábrica inscrita en la partida y, si es parte de un edificio, independización con partida propia y reglamento interno inscrito. Que el inmueble exista y se vea bien no lo hace legal: un piso levantado sin licencia o una ampliación sin declarar no se pueden hipotecar, complican la venta futura y pueden terminar en una orden de demolición o en una multa que paga el dueño del momento, es decir, tú.
Los cinco documentos de la legalidad de una construcción
| Documento | Qué acredita | Dónde se ve | Base legal | Si falta |
|---|---|---|---|---|
| Licencia de edificación | Que la municipalidad autorizó construir eso, con esa altura y esa área. Hay cuatro modalidades (A a D) según el tamaño y el riesgo de la obra | Municipalidad distrital; el promotor debe exhibirla | Ley 29090, art. 10 | Obra informal: regularización incierta, riesgo de demolición |
| Conformidad de obra | Que lo construido coincide con lo licenciado. En la modalidad A el sello municipal es la conformidad; en B, C y D la municipalidad tiene 15 días calendario y aplica silencio positivo | Municipalidad; se refleja en la declaratoria | Ley 29090, art. 28 | No se puede inscribir la fábrica ni independizar |
| Declaratoria de fábrica | La descripción de la construcción inscrita en Sunarp: pisos, áreas, distribución | Partida, rubro de descripción o asiento propio | Ley 27157; Ley 29090, art. 28 | El terreno está inscrito, la casa no: el banco no financia y el PU no coincide |
| Independización | Que el departamento, la cochera y el depósito tienen partida propia, separada de la matriz del edificio | Partida del departamento y partida matriz | Ley 27157; D.S. 035-2006-VIVIENDA, art. 133 | Compras una cuota del edificio, no un departamento |
| Reglamento interno | Las secciones de propiedad exclusiva, sus áreas y numeración, los bienes comunes y el porcentaje de participación de cada unidad | Asiento en la partida matriz; copia en la administración | D.S. 035-2006-VIVIENDA, arts. 129 y 153 | Sin junta válida ni reparto de gastos; conflictos sobre cocheras y azoteas |
Tres áreas que deben coincidir
Hay tres medidas del mismo inmueble y las tres deben decir lo mismo: el área de la partida (lo inscrito), el área del PU municipal (lo que se declara para el predial) y el área real (lo que mides en la visita). Cuando la partida dice 85 m² y hay 110 m² construidos, alguien amplió sin declarar; cuando el PU dice menos que la partida, el vendedor paga menos predial del que corresponde y la municipalidad lo regularizará con el nuevo dueño. Una diferencia pequeña se corrige con una rectificación de área; una grande es una regularización de fábrica con costo y plazo, y debe quedar en la minuta quién la asume o cómo se descuenta del precio. En departamentos, pide además los planos aprobados: el área techada, la ocupada y la común no son lo mismo, y el precio por m² se compara sobre la misma.
El HR y el PU los pide el vendedor en su municipalidad con la tasa del TUPA (S/ 6,30 en San Isidro, por ejemplo); el mapa de zonificación te dice si el uso del inmueble (vivienda, comercio, oficina) está permitido en esa manzana: mapa de zonificación de Lima y ¿qué significa mi zonificación?.
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Verificación 5: lo técnico, del suelo a las tuberías
La verificación técnica responde si el inmueble va a comportarse bien en un sismo, si tiene problemas de estructura o de humedad que la pintura esconde y si las instalaciones funcionan; se hace con tres fuentes: el mapa de suelos del CISMID, una visita con método y, cuando hay señales o el inmueble es antiguo, un peritaje. Lima no ha tenido un sismo de gran magnitud desde 1746 y la mayor parte de su parque de vivienda se levantó sin ingeniero; eso convierte a esta verificación en la que más valor real protege por cada sol gastado.
Suelo y sismo: lo que puedes consultar sin pagar
El CISMID de la Universidad Nacional de Ingeniería publica el mapa de microzonificación sísmica de Lima actualizado a 2025, disponible en la biblioteca SIGRID del Cenepred: divide la ciudad en zonas según cómo responde el suelo a un sismo, de la grava compacta de la zona I a los suelos blandos y rellenos donde el movimiento se amplifica. El mapa no dice si un edificio es seguro, dice sobre qué suelo está parado; con eso, las preguntas al vendedor o al promotor cambian. Para obra nueva, la norma de diseño sismorresistente es la E.030 del Reglamento Nacional de Edificaciones, modificada en 2026 por la RM 183-2026-VIVIENDA, y el promotor está obligado a acreditar la condición sismorresistente del inmueble si se la pides (Código del Consumidor, art. 77.1.d).
La visita técnica: qué mirar y qué preguntar
| Qué revisas | Cómo | Señal de alarma | Qué hacer |
|---|---|---|---|
| Suelo | Mapa de microzonificación del CISMID; estudio de suelos del proyecto si es obra nueva | Zona de suelo blando o relleno; acantilado; faja costera | Pedir el estudio de suelos y la memoria estructural; peritaje si es antiguo |
| Estructura | Año de construcción (partida), sistema (pórticos, muros, albañilería), columnas y vigas visibles | Grietas diagonales en muros, columnas cortas, pisos añadidos, vigas con acero expuesto, autoconstrucción | Peritaje estructural antes de separar |
| Antigüedad | Declaratoria de fábrica y conformidad | Edificio anterior a las normas sísmicas modernas sin reforzamiento | Descontar del precio o pedir el informe de reforzamiento |
| Humedad | Visita en la mañana, zócalos, techos del último piso, baños, muros hacia el exterior y hacia el vecino | Pintura reciente solo en una pared, olor, salitre, manchas en el techo | Preguntar por la fuente: filtración, condensación o tubería; cotizar |
| Instalaciones | Abrir todos los caños a la vez, revisar presión, tablero eléctrico, pozo a tierra, calentador, gas | Presión baja en pisos altos, cables sin canalizar, tablero sin llaves térmicas | Presupuesto de corrección y descuento |
| Desagüe y aniegos | Historial de aniegos de la zona, nivel del lote respecto de la calle, trampas y sumideros | Sótanos o primeros pisos con marcas de agua, zona con colapsos de desagüe | Preguntar en la junta y a vecinos; revisar el factibilidad y la red |
| Ruido y luz | Visitar en dos horarios distintos, uno en hora punta | Avenida, bar, colegio, taller o paradero al lado que el aviso no mencionaba | Medir el ruido con una app y decidir con el dato |
| Ascensores, bombas, cisterna | Antigüedad y mantenimiento; actas de la junta | Equipos al final de su vida sin fondo de reposición | Preguntar por cuotas extraordinarias previstas |
Lo que la ley te reconoce si aparece un defecto después
En un inmueble usado, el vendedor responde por los vicios ocultos que existían al momento de la transferencia y hacían al bien inútil o menos útil para su finalidad (Código Civil, arts. 1503 y 1505), pero no por los defectos que podías conocer actuando con diligencia (art. 1504): la grieta visible que no miraste no es vicio oculto. Y la acción caduca a los 6 meses desde que recibiste el inmueble (art. 1514). En obra nueva, el constructor responde 5 años por destrucción, peligro de ruina o graves defectos de construcción (art. 1784) y el Código del Consumidor fija una garantía mínima de 10 años para los aspectos estructurales (art. 80). Esas garantías existen, pero se cobran litigando; la verificación previa evita tener que usarlas.
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Verificación 6: el edificio, la junta y el entorno
En un departamento compras también una parte del edificio y una relación con sus vecinos, y eso se verifica en tres documentos que casi nadie pide: el reglamento interno, las actas de la junta de propietarios de los últimos dos años y el estado de cuenta del edificio. Ahí aparecen las cuotas extraordinarias aprobadas y no pagadas, el fondo para el ascensor que nunca se juntó, el litigio con la constructora por filtraciones y la regla que prohíbe lo que pensabas hacer con el departamento.
Qué pedir a la administración
- Reglamento interno inscrito: el porcentaje de participación de tu unidad (así se reparten los gastos), qué es bien común y qué no, el uso permitido de cada sección y las reglas sobre mascotas, alquiler por días, obras y azoteas (D.S. 035-2006-VIVIENDA, art. 153).
- Actas de la junta de los dos últimos años: cuotas extraordinarias aprobadas, obras pendientes, juicios, cambios de administración.
- Estado de cuenta del edificio: morosidad general y fondo de reserva. Un edificio con 30 % de morosos termina cobrando a los que pagan.
- Constancia de no adeudo de la unidad, con fecha del día de la firma.
- Cochera y depósito: que tengan partida propia o estén asignados en el reglamento; una cochera "de uso" sin título no es tuya.
- Bienes comunes: la azotea, los aires y los jardines no se pueden vender ni ceder sin acuerdo de la junta (art. 135); si te ofrecen "la azotea incluida", pide el acuerdo.
El entorno: lo que no está en ningún documento
La zonificación de la manzana te dice qué puede construirse al lado (una torre que te quite la vista o un uso comercial que traiga ruido) y si el uso que piensas dar al inmueble está permitido. La seguridad se evalúa con el mapa del delito de la municipalidad, con una visita de noche y preguntando en la bodega de la esquina; el ruido, con dos visitas en horarios distintos. Y el precio se contrasta con el mercado de la zona antes de negociar: el mapa del precio del m² en Lima muestra el valor por distrito con series oficiales.
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Verificación 7: comprar en planos, ¿qué revisar del promotor y del contrato?
Al comprar en planos no verificas un inmueble, porque todavía no existe: verificas a quien promete construirlo y el contrato que te ata a esa promesa. Lo primero se hace con la partida del terreno (que esté a nombre del promotor o del fideicomiso del proyecto, sin embargos ni litigios), la licencia de edificación (que exista y corresponda a ese proyecto, con esos pisos y esas unidades), los proyectos anteriores entregados y las sanciones de Indecopi. Lo segundo, con las cláusulas que reparten el riesgo del retraso, del cambio de proyecto y del crédito que no sale. La ley te da la lista de lo que el promotor está obligado a informarte; úsala.
Lo que el promotor debe informarte y acreditar por ley
| Lo que exige el Código del Consumidor | Documento concreto que pides | Artículo |
|---|---|---|
| Autorizaciones municipales | Licencia de edificación vigente y, al final, conformidad de obra | 76.2 |
| Área del inmueble | Planos aprobados y memoria descriptiva, con área techada, ocupada y común | 76.2 y 78.1.d |
| Titulación, inscripción del terreno, habilitación urbana y saneamiento | Partida del terreno (matriz) y, si corresponde, resolución o anotación preventiva de la habilitación urbana | 76.2 y 78.1.c |
| Materiales de construcción y acabados | Memoria de acabados anexada al contrato, con marcas o equivalencias | 76.2 |
| Declaratoria de fábrica, reglamento interno e independización | Compromiso con plazo para inscribirlos tras la entrega | 76.2 |
| Antecedentes del proveedor y comportamiento en el mercado | Proyectos entregados, registro de sanciones de Indecopi ("Mira a quién le compras") | 77.1.c y e |
| Condición sismorresistente | Documentación que la acredite, a tu pedido | 77.1.d |
| Canales de quejas y reclamos | Libro de reclamaciones y datos de contacto exhibidos | 77.1.f |
| Contenido mínimo del contrato | Identificación de partes e inmueble, partida matriz, áreas, precio, forma de pago, plazos y penalidades | 78 |
| Aprobación o desaprobación en la entrega | Acta de entrega con observaciones por escrito | 79 |
| Garantía estructural | Mínimo 10 años desde la finalización y recepción de obra; componentes según su fabricante | 80.a (Ley 30534) |
Ley 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor, arts. 76 a 80, con las modificaciones de la Ley 30534 (10 de enero de 2017).
Las cifras de Indecopi que explican por qué se verifica
Según la nota de Indecopi del 8 de junio de 2026, el sector construcción e inmobiliario acumulaba en lo que iba del año 269 sanciones y 592,84 UIT de multa, y era el segundo sector más sancionado del país; en 2025 había tenido la misma posición, con 724 sanciones y 1.912,86 UIT. Las infracciones típicas: incumplir las condiciones ofrecidas, retrasar la entrega y dar información insuficiente. La misma institución recomienda, antes de firmar, que el contrato identifique a las partes y al inmueble, sus características, el precio, la forma de pago y las penalidades, y comprobar el saneamiento físico y legal del bien. El portal "Mira a quién le compras" permite buscar por nombre o RUC las sanciones de cualquier proveedor.
Las siete cláusulas que te cubren
- Fecha cierta de entrega, no un trimestre ni "según avance de obra", con un periodo de gracia acotado.
- Penalidad por retraso expresada en dinero por mes, como mínimo el alquiler que tendrás que seguir pagando.
- Tolerancia de área simétrica: cuánto puede variar el área respecto de lo vendido y cómo se ajusta el precio en los dos sentidos.
- Planos y memoria de acabados anexados y firmados: lo que no está en el anexo no se puede exigir.
- Cláusula del crédito: si el banco no aprueba por causa no imputable a ti, te devuelven lo pagado y el contrato queda sin efecto.
- Plazos para la independización, la declaratoria y la escritura después de la entrega, con penalidad.
- Qué pasa si el proyecto no se ejecuta: devolución con intereses, carta fianza o fideicomiso que la respalde.
La venta de un bien futuro está sujeta a la condición de que llegue a existir (Código Civil, arts. 1409 y 1534 a 1536): si firmas asumiendo el riesgo de que exista, el promotor puede quedarse con el precio aunque no construya; lee esa cláusula dos veces. En planos y en estreno, además, la alcabala se paga solo sobre el valor del terreno (Ley de Tributación Municipal, art. 22) y nace con la entrega. Y una novedad registral de 2026: la Res. 059-2026-SUNARP/SN permite anotar preventivamente el proyecto de habilitación urbana, de modo que un lote en preventa puede verificarse antes de que exista su partida propia.
Puedes partir del modelo de contrato de compraventa de bien futuro para comparar lo que te ofrecen con lo que debería decir; y antes de firmar un contrato de preventa con cláusulas que no entiendes, el equipo legal de EximiaHaus lo revisa junto con la partida del terreno y la licencia.
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Verificación 8: comprar un terreno o una casa en lote, ¿qué cambia?
En un terreno la verificación se concentra en tres preguntas que en un departamento ya están resueltas: si el lote existe registralmente donde te dicen que está, si el suelo es de quien lo vende o del Estado, de una comunidad o de otro predio inscrito, y si se puede construir y conectar a servicios lo que piensas hacer. Las estafas más caras del mercado peruano ocurren aquí: lotes vendidos con "constancia de posesión", terrenos del Estado lotizados por traficantes, parcelas rústicas ofrecidas como urbanas y predios que se superponen con otra partida.
| Qué verificas | Dónde y con qué | Costo 2026 | Señal de alarma |
|---|---|---|---|
| Que el lote tiene partida propia y coincide con el plano | Copia literal; Visor de la Base Gráfica Registral (ubicación sobre el mapa, vértices y áreas) | S/ 17,60; Visor gratuito (DNI y fecha de emisión) | Lote que "sale" de una partida matriz sin independizar; "constancia de posesión" en vez de partida |
| Que no se superpone ni es del Estado | Búsqueda catastral de Sunarp: informe técnico y plano georreferenciado | S/ 88,50 | Superposición con otro predio inscrito o con predio estatal |
| Que no es predio estatal ni de comunidad | Superintendencia Nacional de Bienes Estatales, comunidad campesina, Cofopri | Consulta | Eriazo sin partida; "asociación de vivienda" que vende lotes de terreno ajeno |
| Si el título viene de Cofopri | Partida: carga de intransferibilidad | Incluido en la copia literal | Título gratuito con menos de 5 años: no se puede transferir (Ley 31056, art. 5) |
| Rústico o urbano, y habilitación urbana | Partida (PR o PU), certificado de zonificación y vías, resolución o recepción de obras de habilitación | Tasa TUPA municipal | Predio rústico vendido como lote urbano; habilitación "en trámite" desde hace años |
| Qué se puede construir | Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios | Tasa TUPA municipal | Zonificación que no permite vivienda; altura o área libre que hacen inviable el proyecto |
| Agua, desagüe y luz | Certificado de factibilidad de servicios de la empresa de agua; factibilidad eléctrica | Según la empresa | Sin factibilidad: el terreno vale como suelo, no como lote |
| Linderos y cerco | Medidas perimétricas de la partida contra el terreno; vecinos | Topógrafo, cotizar | Cerco que no coincide con la partida; vecino que ocupa parte del lote |
| Quién lo ocupa | Visita en distintos horarios | Nada | Ocupantes, cultivos o construcciones de terceros: posesión que te costará años |
Si el terreno no tiene partida o el vendedor solo tiene posesión, la operación es otra: se compra una posesión, no una propiedad, y antes de pagar conviene entender qué camino de formalización existe y cuánto tarda. La herramienta ¿Cómo formalizar mi terreno? ordena ese camino según el caso.
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Verificación 9: el contrato antes de pagar un sol
Nada de lo anterior sirve si el dinero sale antes que el documento. En una compra hay hasta cuatro papeles sucesivos: la separación, las arras, la minuta y la escritura pública, y la regla es que cada pago tenga un documento que diga a cuenta de qué se entrega y qué pasa si la operación no avanza. La separación no transfiere nada ni se inscribe; las arras sí definen qué pierde quien se arrepiente; la minuta es la compraventa entre las partes; y solo la escritura inscrita te protege frente a terceros.
Lo que debe decir cada documento
| Documento | Qué es | Lo que no puede faltar | Base |
|---|---|---|---|
| Separación | Adelanto para retirar el inmueble del mercado unos días | Partida y descripción del inmueble, monto, plazo para firmar arras o minuta, causales de devolución, qué pasa si el crédito no sale, cuenta del titular para devolver | Contrato preparatorio; práctica |
| Arras de retractación | Permiten arrepentirse: quien las dio las pierde, quien las recibió devuelve el doble | Que diga que son de retractación, el plazo, el saldo y el cronograma | Código Civil, arts. 1480 a 1483 |
| Arras confirmatorias | El contrato queda cerrado; se puede exigir el cumplimiento o resolver con indemnización | Que diga que son confirmatorias y qué pasa ante incumplimiento de cada parte | Código Civil, arts. 1477 a 1479 |
| Cláusula del crédito | En cualquiera de los anteriores | Si el banco no aprueba por causa no imputable al comprador, se devuelve lo entregado y el contrato queda sin efecto | Pacto expreso |
| Minuta | Compraventa firmada por las partes y autorizada por abogado | Precio, forma de pago, plazo de entrega, estado del inmueble, deudas que asume cada parte, quién paga notaría e inscripción, levantamiento de hipoteca si la hay | Código Civil, arts. 949, 1529 y 1530 |
| Escritura pública e inscripción | El notario eleva la minuta y presenta el título a Sunarp | Constancia del medio de pago; presentación del parte el mismo día; seguimiento en Síguelo Plus | Ley 28194, art. 7; Código Civil, art. 2014 |
Cómo pagar para quedar protegido
Desde 1 UIT (S/ 5.500) todo pago en la transferencia de un inmueble va por el sistema financiero: cheque de gerencia no negociable a nombre del titular registral, transferencia a su cuenta o desembolso directo del banco (Ley 28194, art. 3); el notario deja constancia del medio de pago en la escritura (art. 7) y el ITF es 0,005 % de cada operación (art. 10). Pagar a una cuenta que no es del titular, pagar en efectivo o "adelantar" fuera de la escritura te deja sin prueba y sin la protección del art. 2014. Y el saldo se paga contra la firma de la escritura, no contra la minuta: entre una y otra el vendedor sigue siendo dueño para todo el mundo.
Los modelos en Word del blog sirven para comparar lo que te ofrecen con lo que debería decir: contrato de arras de retractación, contrato de arras confirmatorias, compromiso de compraventa y contrato de compraventa de inmueble. Para saber cuánto suma la notaría, la inscripción y la alcabala en tu operación: calculadora de gastos de compraventa y ¿cuánto cuesta un trámite en notaría?. Y si tu caso tiene hipoteca por cancelar, herederos, un poder, un inquilino o un promotor, el equipo legal revisa las arras y la minuta antes de que firmes.
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Verificación 10: después de firmar, lo que cierra la compra
La compra termina cuando la partida dice tu nombre, no cuando firmas. Entre la escritura y el asiento pasan semanas, y en ese tramo la única defensa es la velocidad: que el notario presente el parte a Sunarp el mismo día, seguir el título en Síguelo Plus y levantar cualquier observación de inmediato. Inscrito, activas la Alerta Registral sobre tu partida, declaras el predio en la municipalidad y pagas la alcabala, ambas hasta el último día hábil del mes siguiente, cambias los titulares de agua y luz y guardas el testimonio, la copia literal a tu nombre, los planos, el reglamento y el acta de entrega.
- Inscripción: S/ 44,50 de calificación más 3 por mil del precio cuando supera S/ 35.000 (Res. 228-2025-SUNARP/GG); el título lo sigues en Síguelo Plus con su número.
- Alerta Registral: gratuita; te avisa por correo o SMS si alguien presenta un título o pide publicidad sobre tu partida.
- Declaración jurada del predio: hasta el último día hábil del mes siguiente (Ley de Tributación Municipal, art. 14.b); eres contribuyente del predial desde el 1 de enero siguiente (art. 10).
- Alcabala: 3 % sobre lo que exceda S/ 55.000, mismo plazo (arts. 25 y 26); en planos y estreno, solo sobre el valor del terreno (art. 22).
- Acta de entrega: estado del inmueble, lecturas de medidores, llaves, observaciones por escrito; en obra nueva es tu derecho a aprobar o desaprobar lo entregado (Código del Consumidor, art. 79). Modelo: acta de entrega y recepción de inmueble.
- Plazos de garantía: 6 meses para reclamar vicios ocultos en un usado (Código Civil, art. 1514); 5 años del constructor por graves defectos (art. 1784) y 10 años de garantía estructural en obra nueva (Código del Consumidor, art. 80).
Profundiza: Alerta Registral: cómo activarla · Inmovilización de partida: el candado más fuerte · Síguelo: cada estado del título · ¿Qué reviso al recibir un departamento nuevo? · Cambiar el titular del agua · Cambiar el titular de la luz · Los 9 trámites de la mudanza · Vicios ocultos: qué reclamar · Nulidad y anulabilidad de una compraventa · Hipotecaron tu casa sin que lo supieras · Impuestos al comprar, vender y alquilar
¿Cuánto cuesta verificar un inmueble antes de comprar? Tabla con ejemplo
Verificar un departamento usado en Lima cuesta, en publicidad registral y constancias, menos de S/ 250; con el CRI que exige el banco, alrededor de S/ 200 solo en Sunarp. Un peritaje estructural o un estudio de títulos de abogado se cotizan aparte y tienen sentido cuando el inmueble es antiguo, la partida es larga o la operación tiene algo fuera de lo común. El ejemplo siguiente es un departamento de S/ 350.000 en un edificio de 2008, con hipoteca del vendedor por levantar.
| Concepto | Dónde | Cómo se calcula | Ejemplo |
|---|---|---|---|
| Copia literal de la partida del departamento (al inicio y antes de la minuta) | Sunarp | S/ 17,60 hasta 2 hojas + S/ 8,80 por hoja; dos veces | S/ 70,40 (dos copias de 4 hojas) |
| Copia literal de la partida matriz del edificio (reglamento interno, fábrica) | Sunarp | S/ 17,60 + S/ 8,80 por hoja | S/ 52,80 (6 hojas) |
| Certificado Registral Inmobiliario, para el banco y los títulos pendientes | Sunarp | S/ 88,50 | S/ 88,50 |
| Título archivado de la compra del vendedor | Sunarp | Según hojas | Cotizar |
| Certificado de vigencia de poder (si firma un apoderado) | Sunarp | Tasa de publicidad | No aplica en el ejemplo |
| Constancia de no adeudo de predial y arbitrios | SAT de Lima o municipalidad | S/ 1,80 en línea en el SAT; TUPA en otros distritos | S/ 1,80 |
| HR y PU del año | Municipalidad (los pide el vendedor) | Tasa TUPA | S/ 6,30 (San Isidro) |
| Constancia de no adeudo de la junta | Administración | Según el edificio | Suele ser sin costo |
| Consulta REDJUM y mapa del CISMID | Poder Judicial, Cenepred | Gratuitos | S/ 0 |
| Reporte crediticio del vendedor | Central de riesgo | Según proveedor | Desde S/ 7,90 |
| Peritaje estructural (edificio de 2008, sin señales) | Ingeniero civil | Honorario libre | Opcional; cotizar |
| Estudio de títulos y revisión de minuta | Abogado | Honorario libre | Cotizar |
| Publicidad registral y constancias | S/ 227,70 |
Elaboración de EximiaHaus con la Res. 228-2025-SUNARP/GG y la UIT 2026, las tasas publicadas del SAT de Lima y de San Isidro. Los honorarios profesionales son libres y se cotizan por operación.
Para ponerlo en escala: en ese mismo departamento de S/ 350.000, la alcabala del comprador es S/ 8.850 y la inscripción en Sunarp S/ 1.094,50. La verificación completa cuesta menos del 3 % de la alcabala y es lo único de toda la operación que puede evitarte perder el 100 %.
¿Cuánto tarda verificar un inmueble? Tabla de plazos
Con el número de partida en la mano, la verificación registral del inmueble y del vendedor se hace en uno o dos días; las constancias municipales y del edificio dependen del vendedor y toman de dos a diez días; un peritaje, una semana. Lo que no se puede acelerar es lo que aparece después: una sucesión sin inscribir, una fábrica sin declarar o una hipoteca por levantar se miden en semanas o meses y conviene saberlo antes de fijar la fecha de la minuta.
| Verificación | Documento | Plazo típico |
|---|---|---|
| Partida del inmueble | Copia literal al Toque / por el SPRL | Segundos / hasta 3 días hábiles |
| Cargas y títulos pendientes | CRI | Días, por el SPRL |
| Vendedor | DNI, vigencia de poder, sucesión, REDJUM, reporte crediticio | El mismo día, salvo la vigencia de poder |
| Deudas municipales | Constancia de no adeudo, HR y PU | En línea en el SAT de Lima; días en otros distritos |
| Deudas del edificio | Constancia de la junta, actas, estado de cuenta | 2 a 10 días, según la administración |
| Construcción | Licencia, conformidad, declaratoria, independización, planos | Lo que tarde el vendedor en reunirlo; si falta algo, semanas o meses de regularización |
| Técnica | Visita con método, mapa del CISMID, peritaje | 1 a 2 visitas; peritaje en 1 semana |
| Promotor (planos) | Partida del terreno, licencia, "Mira a quién le compras" | 1 a 2 días |
| Terreno | Búsqueda catastral, certificado de zonificación y parámetros, factibilidad | Semanas; cada entidad tiene su plazo |
| Contrato | Revisión de arras y minuta por abogado | Días |
| Inscripción de tu compra | Presentación del parte y calificación | Semanas; se sigue en Síguelo Plus |
| Alcabala y declaración del predio | SAT o municipalidad | Hasta el último día hábil del mes siguiente |
Elaboración de EximiaHaus sobre las fichas de gob.pe y el circuito habitual de una compraventa en el Perú, 2026.
Señales para frenar la compra, aunque el departamento te encante
| Lo que ves | Lo que suele significar | Qué haces |
|---|---|---|
| El vendedor trae la partida y no quiere que pidas la tuya | Carga o transferencia reciente que no quiere que veas | Pides la copia literal igual; sin ella no hay separación |
| Precio muy por debajo de la zona y urgencia por separar hoy | Suplantación, inmueble en litigio o deuda que se descubrirá después | Comparas con el precio del m² de la zona y te tomas 48 horas |
| Casado que firma solo "porque el bien es suyo" | Venta nula si el bien es social | Partida de matrimonio y separación de patrimonios inscrita, o firma de ambos |
| Poder sin facultad expresa de vender ese inmueble, o sin vigencia | El apoderado no puede vender | Certificado de vigencia de poder y lectura del testimonio |
| Heredero que vende sin sucesión inscrita | No hay quien transfiera | Esperar la inscripción; no pagar antes |
| Hipoteca "ya pagada" sin levantar | Sigue vigente frente a terceros | Levantamiento en el mismo acto, con la escritura de cancelación |
| Área construida mayor que la inscrita | Ampliación sin declarar | Regularización a cargo del vendedor o descuento pactado |
| Departamento sin partida propia | No está independizado | No compras una cuota del edificio: exiges la independización |
| Edificio sin junta, sin reglamento inscrito o con morosidad alta | Gastos imprevisibles y conflictos | Descuento o descarte |
| Promotor con sanciones por entregas fallidas o sin licencia | Riesgo de retraso o de proyecto que no se ejecuta | Descarte, salvo garantía bancaria o fideicomiso verificable |
| Lote con "constancia de posesión" o título de Cofopri reciente | No hay propiedad transferible | No es una compraventa: es otra operación, con otro riesgo |
| Pago en efectivo o a una cuenta que no es del titular | Sin prueba del pago y sin bancarización | Solo cheque de gerencia o transferencia al titular registral |
¿Qué cambia según lo que compras?
Departamento usado
Pesan la partida del departamento y la matriz del edificio, la junta (reglamento, actas, morosidad, cuotas extraordinarias), la antigüedad y el estado de la estructura, y los vicios ocultos, que solo puedes reclamar 6 meses. Compara el área techada de la partida con la del PU y con la real, y pide los planos: la cochera y el depósito deben tener partida propia o asignación en el reglamento. Estreno, semi nuevo o usado: qué significa cada uno.
Casa
Pesan la declaratoria de fábrica (que lo construido esté inscrito y coincida), la licencia de las ampliaciones, la zonificación y los parámetros si piensas construir más, los linderos y el cerco contra la partida, y la estructura si es anterior a las normas sísmicas modernas o autoconstruida. Una casa antigua "para remodelar" exige peritaje antes de separar.
Departamento en planos o de estreno
Pesan el promotor (partida del terreno, licencia, sanciones, proyectos entregados), las siete cláusulas del contrato, la carta fianza o el fideicomiso, el cronograma de pagos contra el de obra y, en la entrega, el acta con observaciones y los plazos de independización. La alcabala se paga solo sobre el terreno y la garantía estructural es de 10 años.
Terreno o casa en lote
Pesan la existencia registral del lote (búsqueda catastral), el riesgo de predio estatal o comunal, la zonificación, la habilitación urbana, la factibilidad de servicios, los linderos y quién lo ocupa. Sin partida no hay compraventa: hay compra de posesión.
Inmueble heredado, hipotecado, con inquilino o de un vendedor en el extranjero
Heredado: sucesión inscrita y trasladada a la partida, firman todos. Hipotecado: estado de cuenta del banco y levantamiento en el mismo acto. Con inquilino: contrato, si está inscrito te obliga hasta su vencimiento, y acta de quién ocupa. Vendedor fuera del país: poder por escritura pública, consularizado o apostillado, con facultad expresa, y vigencia de poder. Comprar un inmueble hipotecado · Comprar con inquilino dentro · Comprar o vender desde el extranjero: guía legal.
Checklist para comprar un departamento o casa: qué revisar, por etapa
Marca cada punto antes de pasar al siguiente. La versión en PDF, para imprimir y llevar a la visita y a la notaría, está en el checklist de compra segura.
- Partida: copia literal pedida por ti, con menos de 30 días; titular igual al DNI; área y linderos iguales a lo que ves; fábrica inscrita; sin cargas sin levantar; CRI con títulos pendientes limpio; partida matriz revisada si es departamento; títulos archivados del último acto.
- Vendedor: DNI original; estado civil y firma de ambos cónyuges si es bien social; vigencia de poder si firma apoderado; sucesión inscrita si es herencia; vigencia de poder del representante si es empresa; REDJUM y reporte crediticio revisados; quién ocupa el inmueble y con qué título.
- Deudas: constancia de no adeudo de predial y arbitrios con fecha reciente; estado de cuenta y constancia de la junta; cuotas extraordinarias aprobadas conocidas; últimos recibos de agua y luz; saldo de la hipoteca con el banco si la hay.
- Construcción: licencia y conformidad de obra; declaratoria de fábrica; independización de departamento, cochera y depósito; reglamento interno inscrito; área de la partida igual a la del PU y a la real; zonificación compatible con el uso.
- Técnica: zona del mapa del CISMID consultada; año y sistema estructural conocidos; visita en dos horarios; sin grietas diagonales ni filtraciones activas; instalaciones probadas; peritaje si es antiguo o hay señales.
- Edificio y entorno: actas de dos años leídas; morosidad y fondo de reserva conocidos; equipos comunes y su antigüedad; ruido medido; seguridad de la zona evaluada; precio contrastado con el m² de la zona.
- Planos: partida del terreno a nombre del promotor; licencia del proyecto; sanciones en "Mira a quién le compras"; planos y memoria de acabados anexados; fecha cierta, penalidad, tolerancia de área, cláusula del crédito y respaldo de la devolución en el contrato.
- Terreno: búsqueda catastral sin superposición; no es predio estatal ni comunal; sin carga de Cofopri vigente; urbano o con habilitación; parámetros compatibles; factibilidad de agua y luz; linderos medidos; sin ocupantes.
- Contrato: separación con partida, plazo y causales de devolución; arras con su clase declarada; cláusula del crédito; minuta con deudas, entrega y gastos repartidos; pago por cheque de gerencia o transferencia al titular; saldo contra la escritura.
- Después: parte presentado a Sunarp el mismo día; título seguido en Síguelo Plus; Alerta Registral activada; declaración del predio y alcabala pagadas en plazo; titulares de servicios cambiados; acta de entrega firmada con observaciones.
Los errores que más cuestan al verificar un inmueble
- Separar antes de leer la partida. La separación sin cláusula de devolución es la pérdida más frecuente y la más evitable.
- Aceptar la copia que trae el vendedor. Puede ser auténtica y estar vencida; una carga se inscribe en un día.
- Mirar solo la copia literal y no los títulos pendientes. Lo presentado ayer tiene prioridad sobre lo que tú presentes mañana; eso solo lo trae el CRI.
- No comprobar el estado civil del vendedor. La venta de un bien social firmada por un solo cónyuge es nula.
- Confundir "inscrito" con "legal". El terreno puede estar inscrito y la casa no; la fábrica sin declarar es tu problema desde la firma.
- Comprar un departamento sin partida propia. Sin independización compras una cuota del edificio.
- Saltarse la junta. Las cuotas extraordinarias aprobadas y no pagadas las cobra al dueño actual.
- No ir a ver quién ocupa el inmueble. La fe pública registral se discute si había un ocupante con derechos y no lo verificaste.
- Firmar en planos sin penalidad ni cláusula del crédito. El retraso no le cuesta nada al promotor y la negativa del banco te cuesta la inicial.
- Pagar en efectivo, a una cuenta ajena o antes de la escritura. Pierdes la prueba, la bancarización y la protección registral.
Tu siguiente paso
Si ya tienes el inmueble elegido, pide hoy la copia literal con tu usuario y recorre el checklist en el orden de esta guía; la herramienta ¿Cómo consultar un predio? te dice qué publicidad pedir y cuánto cuesta. Si la partida o el contrato tienen algo fuera de lo común (una sucesión sin trasladar, una hipoteca por levantar, un poder, un promotor con antecedentes), el equipo legal de EximiaHaus revisa la partida, las cargas, las arras y la minuta antes de que entregues dinero. Para conocer la situación crediticia de quien te vende, está el reporte crediticio; para saber si el precio es el correcto antes de negociar, la tasación certificada. Y si todavía estás buscando, las propiedades en venta en EximiaHaus tienen ficha completa, ubicación en el mapa y recorrido en video, y puedes crear una alerta por distrito y precio.
Las otras guías del blog: cómo comprar una casa o departamento en el Perú, el crédito hipotecario, cómo vender una propiedad, cómo alquilar tu departamento o casa y invertir en inmuebles.
Preguntas frecuentes
¿Qué revisar antes de comprar un departamento?
Diez cosas, en este orden: la partida registral pedida por ti (titular, área, fábrica, cargas y títulos pendientes); el vendedor (DNI, estado civil, poder vigente, sucesión inscrita); las deudas (predial, arbitrios, mantenimiento, servicios, hipoteca); la legalidad de la construcción (licencia, conformidad, declaratoria, independización, reglamento interno); lo técnico (suelo del CISMID, estructura, humedad, instalaciones); el edificio (actas, morosidad, cuotas extraordinarias); si es en planos, el promotor y las cláusulas; el contrato (separación con devolución, arras con su clase, cláusula del crédito); el pago bancarizado contra la escritura; y la inscripción inmediata con Alerta Registral.
¿Qué revisar antes de comprar una casa de segunda mano?
Lo mismo que en un departamento, más tres puntos propios de una casa: que la declaratoria de fábrica inscrita coincida con lo construido (pisos, área, ampliaciones), que las ampliaciones tengan licencia o estén regularizadas, y que los linderos y el cerco coincidan con las medidas de la partida. Si la casa es anterior a las normas sísmicas modernas o se levantó sin ingeniero, el peritaje estructural va antes de separar. Y la zonificación te dice qué puedes hacer con ella después.
¿Cómo saber si una propiedad tiene deudas antes de comprarla?
Con cinco consultas: la copia literal o el CRI en Sunarp (hipotecas, embargos, demandas anotadas), el estado de cuenta y la constancia de no adeudo de predial y arbitrios en la municipalidad o el SAT (S/ 1,80 en línea en Lima), la constancia de no adeudo de la junta de propietarios, los últimos recibos de agua y luz, y la situación del vendedor en el REDJUM y en las centrales de riesgo. Las cargas inscritas y las cuotas del edificio siguen al inmueble; las deudas personales sin garantía del vendedor no, salvo que se conviertan en embargo antes de que inscribas.
¿Cómo saber si una casa está hipotecada o embargada?
Leyendo el rubro de cargas y gravámenes de su partida en Sunarp: la copia literal (S/ 17,60 hasta dos hojas; con Copia Literal al Toque sale en segundos) muestra las hipotecas y embargos inscritos y sus cancelaciones; una hipoteca sin asiento de levantamiento sigue vigente aunque el vendedor diga que ya pagó. El Certificado Registral Inmobiliario (S/ 88,50) añade los títulos pendientes: una hipoteca o un embargo presentados y todavía no inscritos, que tendrán prioridad sobre tu compra.
¿Cómo verificar al vendedor de un inmueble?
Compara su DNI original con el titular de la partida (nombre, número y estado civil); si es casado y el bien es social, deben firmar ambos cónyuges o uno con poder especial del otro (Código Civil, art. 315); si firma un apoderado, pide el testimonio del poder por escritura pública con facultad expresa de vender y el certificado de vigencia de poder de Sunarp (art. 156); si es heredero, la sucesión inscrita; si es empresa, su partida y la vigencia de poder del representante. Después consulta el REDJUM del Poder Judicial y un reporte crediticio, y ve quién ocupa el inmueble.
¿Qué revisar en una partida registral antes de comprar?
Nueve rubros: la fecha de emisión (menos de 30 días), el antecedente dominial (de qué matriz viene y si está independizado), la descripción del predio (área, linderos, dirección), la declaratoria de fábrica, los títulos de dominio (quién es el dueño y con qué estado civil adquirió), las cargas y gravámenes, sus cancelaciones, los títulos pendientes (solo en el CRI) y la historia de transferencias (encadenamientos y precios sospechosos). Cualquier carga sin levantamiento, cualquier titular distinto del vendedor y cualquier área que no coincida obligan a detenerse.
¿Qué documentos necesito pedir para comprar un departamento?
Del inmueble: copia literal de su partida y de la matriz del edificio, CRI, declaratoria de fábrica y planos, reglamento interno, HR y PU del año, constancias de no adeudo de predial, arbitrios y mantenimiento, últimos recibos de servicios. Del vendedor: DNI, partida de matrimonio o separación de patrimonios si corresponde, poder y vigencia si firma apoderado, sucesión inscrita si es herencia. Del proyecto, si es en planos: partida del terreno, licencia de edificación, memoria de acabados, cronograma y contrato con sus anexos. Para ti, la precalificación del banco antes de separar.
¿Cuánto cuesta verificar un inmueble antes de comprar?
En publicidad registral y constancias, menos de S/ 250: copia literal S/ 17,60 hasta dos hojas y S/ 8,80 por hoja adicional (conviene pedirla dos veces), CRI S/ 88,50, certificado de cargas S/ 53,30 si lo prefieres al CRI, constancia de no adeudo S/ 1,80 en el SAT de Lima, HR y PU según el TUPA de cada distrito. El REDJUM, el mapa del CISMID, el Visor BGR y la Alerta Registral son gratuitos. Un peritaje estructural o un estudio de títulos de abogado se cotizan aparte.
¿Qué revisar antes de comprar un departamento en planos?
Al promotor y al contrato. Del promotor: partida del terreno a su nombre o del fideicomiso del proyecto, licencia de edificación que corresponda al proyecto ofrecido, proyectos entregados y sanciones en el portal Mira a quién le compras de Indecopi. Del contrato: fecha cierta de entrega, penalidad por retraso, tolerancia de área simétrica, planos y memoria de acabados anexados, cláusula de devolución si el banco no aprueba, plazos de independización y escritura, y qué respalda la devolución si el proyecto no se ejecuta (carta fianza o fideicomiso). La ley obliga al promotor a acreditar autorizaciones, área, titulación, declaratoria, reglamento e independización (Código del Consumidor, art. 76.2).
¿Qué documentos me tiene que entregar la inmobiliaria o la constructora?
Antes de separar: partida del terreno o del inmueble, identificación del representante con vigencia de poder, ficha técnica con áreas y acabados y detalle escrito de todos los pagos. Antes de la minuta: licencia de edificación y planos aprobados, CRI actualizado, HR y PU, constancia de no adeudo y carta fianza si aplica. En la entrega: acta con observaciones, manual de uso y garantías, canales de posventa y, en plazo, la independización inscrita. El art. 76.2 del Código del Consumidor la obliga a acreditar autorizaciones municipales, área, titulación, habilitación, saneamiento, materiales, inscripción del terreno, declaratoria de fábrica, reglamento interno e independización.
¿Cómo sé si una constructora o inmobiliaria es confiable?
Con fuentes públicas: el portal Mira a quién le compras de Indecopi muestra sus sanciones por nombre o RUC; la partida de la persona jurídica en Sunarp, quién la representa y desde cuándo existe; la SUNAT, si está activa y habida; la partida del terreno, si es suya; la municipalidad, si la licencia existe; y sus proyectos anteriores, si se entregaron, cuándo y si están independizados. En 2026 Indecopi llevaba 269 sanciones y 592,84 UIT de multa al sector hasta junio, el segundo más sancionado; la ley obliga al promotor a informarte sus antecedentes (art. 77.1.c).
¿Qué pasa con mi separación si el banco no me aprueba el crédito?
Depende de lo que diga el documento. Si incluye la cláusula del crédito (si el banco no aprueba por causa no imputable al comprador, se devuelve lo entregado y el contrato queda sin efecto), recuperas el dinero en el plazo pactado. Si firmaste arras de retractación sin esa cláusula, las pierdes (Código Civil, art. 1481); si eran confirmatorias, el vendedor podría exigirte cumplir (art. 1477). Por eso la precalificación va antes de separar y la cláusula va por escrito, con la cuenta a la que te devolverán.
¿Se puede comprar un inmueble si el vendedor es casado y firma solo?
No, si el inmueble es un bien social (adquirido durante el matrimonio sin separación de patrimonios): para disponer de bienes sociales se requiere la intervención de ambos cónyuges o un poder especial del otro (Código Civil, art. 315), y Sunarp observa la venta firmada por uno solo. Sí puede firmar solo si el bien es propio (anterior al matrimonio, heredado o donado, o con separación de patrimonios inscrita) y lo acredita. Si tú eres el casado, lo que compres será bien social aunque solo tú figures, salvo separación de patrimonios inscrita.
¿Cómo sé si un edificio es seguro ante un sismo?
Con tres fuentes: el mapa de microzonificación sísmica del CISMID actualizado a 2025, que dice sobre qué tipo de suelo está el edificio; la partida y la licencia, que dicen cuándo y bajo qué norma se construyó (la E.030 de diseño sismorresistente, modificada en 2026); y la inspección de la estructura, con peritaje si es antiguo, autoconstruido o muestra grietas diagonales, columnas cortas o pisos añadidos. En obra nueva, el promotor debe acreditar la condición sismorresistente si se la pides (Código del Consumidor, art. 77.1.d) y responde 10 años por la estructura.
¿Qué reviso cuando me entregan un departamento nuevo?
Que lo entregado coincida con el contrato y sus anexos: área, distribución, acabados y equipos de la memoria; que agua, desagüe, luz, gas, puertas, ventanas y grifería funcionen; que no haya fisuras ni humedad; que las áreas comunes prometidas existan; y que te entreguen planos, manuales, garantías y canales de posventa. Todo lo que no coincida va por escrito en el acta de entrega: el Código del Consumidor te da el derecho de aprobar o desaprobar lo entregado (art. 79) y las observaciones son la base de cualquier reclamo.
¿Qué garantía tiene un departamento nuevo y cuál uno usado?
Nuevo: el proveedor responde por los aspectos estructurales como mínimo 10 años desde la finalización y recepción de obra, y por componentes y materiales según su fabricante (Código del Consumidor, art. 80, Ley 30534); además el constructor responde 5 años por destrucción, peligro de ruina o graves defectos de construcción (Código Civil, art. 1784). Usado: el vendedor responde por vicios ocultos que existían al transferir y no eran conocibles con diligencia (arts. 1503 y 1504), y la acción caduca a los 6 meses desde la recepción (art. 1514): la grieta visible que no miraste no se reclama.
¿Qué es el tercero de buena fe registral y cómo me protege al comprar?
Es quien compra a título oneroso de quien figura en Sunarp con facultades para vender, sin conocer inexactitudes del registro, e inscribe su compra: conserva el inmueble aunque después se anule el título del vendedor por causas que no constaban en el registro (Código Civil, art. 2014). La buena fe se presume, pero se pierde si el problema constaba en los asientos o en los títulos archivados, o si había señales visibles (un ocupante que reclamaba derechos) que no verificaste. Por eso: partida del día, títulos archivados, pago bancarizado, visita e inscripción inmediata.
¿Puedo comprar si la partida está bloqueada o tiene una anotación de demanda?
Un bloqueo registral es una reserva de prioridad de un acto en trámite (una compraventa o una hipoteca que alguien ya presentó); mientras dure, lo que tú presentes queda detrás. Una anotación de demanda significa que el inmueble está en disputa judicial y la sentencia te alcanzará. En los dos casos no se separa hasta entender el título que originó la anotación y, si la operación sigue, se pacta por escrito quién la levanta, en qué plazo y qué pasa si no se levanta.
¿Qué hago si el área del inmueble no coincide con la partida o con los planos?
Primero medir y cuantificar la diferencia. Si lo construido es mayor que lo inscrito, hay una ampliación sin declarar: la regularización de fábrica tiene costo y plazo, y debe quedar en la minuta a cargo del vendedor o descontada del precio. Si el área real es menor que la vendida, el precio por m² cambia y se renegocia. En planos, la tolerancia de área y su ajuste de precio deben estar en el contrato en los dos sentidos. Una diferencia de área no siempre es fraude, pero siempre es un trámite que alguien tendrá que pagar.
¿La notaría o el banco hacen esta verificación por mí?
Solo en parte. El notario verifica la identidad de los firmantes, la legalidad formal del acto y el medio de pago, y pide las constancias y el pago de impuestos; no evalúa si el precio es correcto, si la junta tiene deudas ni el estado del edificio. El banco hace un estudio de títulos y una tasación para proteger su garantía, no tu compra, y solo si pagas con crédito. La partida, el vendedor, las deudas, la construcción y el contrato los verificas tú o un abogado que trabaje para ti.
¿Cómo sé si un terreno es del Estado, está invadido o no se puede vender?
Con la búsqueda catastral de Sunarp (S/ 88,50), que ubica el lote en la Base Gráfica Registral y dice si se superpone con otro predio inscrito o con uno estatal; con el Visor BGR gratuito para ver si existe donde te dicen; con la partida, que muestra si hay carga de Cofopri (título gratuito de menos de 5 años: intransferible) o si es un predio rústico; y con la Superintendencia de Bienes Estatales y la comunidad del lugar. Un lote que solo tiene constancia de posesión no es propiedad y comprarlo es otra operación, con otro riesgo.
¿Qué hago si descubro un problema después de comprar?
Depende del problema y del plazo. Un vicio oculto en un usado se reclama al vendedor dentro de los 6 meses desde la recepción (Código Civil, art. 1514): reducción del precio o resolución. Un defecto estructural en obra nueva, al promotor dentro de la garantía de 10 años (Código del Consumidor, art. 80) y ante Indecopi. Una carga que no viste en la partida, con la minuta en la mano: si el vendedor se obligó a entregar libre de cargas, responde por saneamiento (arts. 1484 y 1485). Y si alguien presenta un título sobre tu partida, la Alerta Registral te avisa y la Ley 30313 te permite oponerte.
Relacionado: diferencia entre área construida y área útil.
Si tu duda es otra, aquí está respondida: posesionario: significado.
Relacionado: qué es una memoria descriptiva.
Si tu duda es otra, aquí está respondida: se puede vender un bien sin la firma del cónyuge.
Para completar el tema: a partir de cuántos pisos se considera edificio.
También puede servirte: memoria descriptiva de plano perimétrico.
Conviene leerlo junto con riesgo no mitigable: qué significa.
Fuentes
- Decreto Supremo 301-2025-EF, valor de la UIT 2026 (S/ 5.500) — El Peruano
- Resolución 228-2025-SUNARP/GG: derechos registrales 2026, Anexo 1 (predios) — Sunarp, 23 de diciembre de 2025
- Solicitar certificado literal de partida (copia literal) en línea: hasta 3 días hábiles — Sunarp, gob.pe
- Copia Literal al Toque: certificado literal en segundos, con firma digital y sin usuario — Sunarp, gob.pe, 7 de agosto de 2026
- Solicitar Certificado Registral Inmobiliario (CRI): dueño actual y anteriores, cargas vigentes y títulos pendientes — Sunarp, gob.pe
- Acceder al Servicio de Publicidad Registral en Línea (SPRL) — Sunarp, gob.pe
- Solicitar certificado positivo de propiedad inmueble — Sunarp, gob.pe
- Inscribir Alerta Registral: aviso por correo o mensaje de texto cuando se presenta un título sobre la partida — Sunarp, gob.pe
- Síguelo Plus: conocer el estado de un título en trámite en Sunarp — gob.pe
- Visor de la Base Gráfica Registral (BGR): consulta gratuita de predios inscritos sobre el mapa — Sunarp, gob.pe, 2026
- Búsqueda catastral: ubica el predio en la Base Gráfica Registral y detecta superposiciones — Sunarp, gob.pe, 2026
- Qué es la declaratoria de fábrica y por qué es importante inscribirla — Sunarp, gob.pe, 2026
- Resolución 059-2026-SUNARP/SN: anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana — El Peruano, 7 de mayo de 2026
- Código Civil (D. Leg. 295), arts. 156, 315, 660, 949, 1135, 1409, 1477 a 1485, 1503 a 1514, 1529, 1534 a 1536, 1583, 1784 y 2012 a 2014 — edición del Ministerio de Justicia, gob.pe
- Ley 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor, arts. 76 a 80: información, contrato mínimo, saneamiento y posventa en productos inmobiliarios — Congreso de la República
- Ley 30534: modifica los arts. 76, 77 y 80 del Código del Consumidor (información del promotor, condición sismorresistente, garantía estructural de 10 años) — El Peruano, 10 de enero de 2017
- Indecopi impone más de 260 sanciones en el sector inmobiliario por infringir derechos de los consumidores (269 sanciones y 592,84 UIT en 2026; 724 y 1.912,86 UIT en 2025) — gob.pe, 8 de junio de 2026
- Mira a quién le compras: registro de infracciones y sanciones a proveedores — Indecopi
- Guía sobre productos y servicios inmobiliarios — Indecopi, gob.pe
- Ley 29090, de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones: art. 10 (modalidades de licencia) y art. 28 (conformidad de obra y declaratoria de fábrica) — Congreso de la República
- Ley 27157, de Regularización de Edificaciones, Declaratoria de Fábrica y Régimen de Propiedad Exclusiva y Común — Congreso de la República
- D.S. 035-2006-VIVIENDA, TUO del Reglamento de la Ley 27157: arts. 129, 135, 138, 144, 153 y 157 (reglamento interno, junta, gastos comunes y mora) — gob.pe
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF: predial (arts. 10 y 14) y alcabala (arts. 21 a 29) — gob.pe
- Información del impuesto de alcabala: 3 %, 10 UIT inafectas y plazo — SAT de Lima, gob.pe
- Solicitar la Hoja de Resumen (HR) en la municipalidad — gob.pe
- TUO de la Ley 28194 (D.S. 150-2007-EF): medios de pago en inmuebles desde 1 UIT (art. 3), constancia del notario (art. 7) e ITF 0,005 % (art. 10) — SUNAT
- Consultar el Registro de Deudores Judiciales Morosos (REDJUM), persona natural o jurídica — Poder Judicial, gob.pe
- Reporte de deudas del sistema financiero — Superintendencia de Banca, Seguros y AFP, portal del usuario
- Consultar el Registro del Agente Inmobiliario — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, gob.pe
- Mapa de microzonificación sísmica de la ciudad de Lima actualizado al año 2025 — CISMID (UNI), biblioteca SIGRID del Cenepred
- Mapa de riesgo sísmico de Lima: ¿cuán vulnerables son nuestras viviendas? — CISMID, Universidad Nacional de Ingeniería
- Resolución Ministerial 183-2026-VIVIENDA: modifica la Norma Técnica E.030 Diseño Sismorresistente — Ministerio de Vivienda, gob.pe
- Solicitar certificado de factibilidad de servicios de agua potable y alcantarillado — gob.pe
Cómo te ayuda EximiaHaus
Verificar cuesta menos de S/ 250 en publicidad registral y constancias, y evita la pérdida de todo lo demás. Esto es lo que te puede servir en cada punto del checklist:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Reporte Equifax completo — revisa historial crediticio, deudas y score por S/ 7.90, con la segunda consulta gratis.
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