Índice EximiaHaus del mercado inmobiliario de Lima: precios y rentabilidad por trimestre
El Índice EximiaHaus resume cada trimestre, en un solo número, cómo se mueve el precio de los departamentos en Lima: toma el precio promedio por m² de los 12 distritos que mide el Banco Central de Reserva del Perú y lo expresa con base en el primer trimestre de 2024 = 100, en dólares y en soles. Lo acompañan la variación anual, el PER y la rentabilidad bruta del alquiler por distrito, la tasa hipotecaria promedio de la banca y, como dato propio, el precio pedido en los avisos del portal cuando hay muestra suficiente. Última lectura, primer trimestre de 2026: 111,7 en dólares (+10,9 % en un año) y 100,7 en soles (+1,5 %). Se actualiza cuando el BCRP publica el trimestre y tiene URL y archivo de datos permanentes para citarlo.
Datos actualizados el (lectura del primer trimestre de 2026 con las series del BCRP)
Índice EximiaHaus · T1 2026
111,7 en dólares, base T1 2024 = 100 · +10,9 % en un año · +1,7 % en el trimestre. En soles: 100,7 (+1,5 % en un año; S/ 6.916 por m²). Precio promedio del m²: US$ 2.042 (departamentos, 12 distritos de Lima). Rentabilidad bruta del alquiler: 6,0 % (PER de 16,7 años). TEA hipotecaria: 7,47 %.
BCRP, series PD37944PQ (US$), PD37946PQ (S/) y PD41952PQ (PER), T1 2026, publicadas el 31-07-2026. TEA: promedio del trimestre de la serie mensual PN07848NM. Cálculo del índice: EximiaHaus. Actualización: trimestral.
Serie trimestral desde T1 2024
| Trimestre | Índice US$ (T1-2024 = 100) | Índice S/ | US$ por m² | S/ por m² | Var. anual US$ | Var. anual S/ | PER (años) | Rentab. bruta | TEA hipotecaria S/ |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| T1 2024 | 100,0 | 100,0 | US$ 1.828 | S/ 6.871 | +0,9 % | −0,6 % | 17,7 | 5,6 % | 7,28 % |
| T2 2024 | 101,5 | 101,0 | US$ 1.854 | S/ 6.940 | +1,1 % | +2,3 % | 17,8 | 5,6 % | 7,33 % |
| T3 2024 | 100,6 | 100,6 | US$ 1.839 | S/ 6.912 | −0,5 % | +1,8 % | 17,0 | 5,9 % | 7,38 % |
| T4 2024 | 100,2 | 100,1 | US$ 1.831 | S/ 6.878 | −1,6 % | −2,2 % | 17,5 | 5,7 % | 7,41 % |
| T1 2025 | 100,8 | 99,1 | US$ 1.841 | S/ 6.812 | +0,8 % | −0,9 % | 17,1 | 5,9 % | 7,44 % |
| T2 2025 | 102,1 | 99,3 | US$ 1.867 | S/ 6.821 | +0,7 % | −1,7 % | 16,4 | 6,1 % | 7,45 % |
| T3 2025 | 103,9 | 97,7 | US$ 1.900 | S/ 6.713 | +3,3 % | −2,9 % | 16,5 | 6,1 % | 7,44 % |
| T4 2025 | 109,9 | 99,0 | US$ 2.009 | S/ 6.799 | +9,7 % | −1,1 % | 16,3 | 6,1 % | 7,46 % |
| T1 2026 | 111,7 | 100,7 | US$ 2.042 | S/ 6.916 | +10,9 % | +1,5 % | 16,7 | 6,0 % | 7,47 % |
Índice = precio promedio del m² del trimestre ÷ precio de T1 2024 × 100. Variación anual: contra el mismo trimestre del año anterior. PER: precio de venta ÷ alquiler anual (BCRP). Rentabilidad bruta = 100 ÷ PER. TEA: tasa activa promedio de la banca para créditos hipotecarios en soles, promedio de los tres meses del trimestre.
Rentabilidad y precio por distrito, T1 2026
| Distrito | Rentab. bruta | PER (años) | US$ por m² | S/ por m² | Var. anual US$ | Índice (T1-2024 = 100) | Alquiler estimado S/ por m² al mes |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Surquillo | 6,7 % | 15,0 | US$ 1.856 | S/ 6.287 | +7,2 % | 108,7 | S/ 35,0 |
| Lince | 6,6 % | 15,1 | US$ 1.894 | S/ 6.414 | +3,1 % | 103,6 | S/ 35,5 |
| Magdalena del Mar | 6,5 % | 15,4 | US$ 1.986 | S/ 6.727 | +14,8 % | 114,0 | S/ 36,4 |
| La Molina | 6,4 % | 15,5 | US$ 1.510 | S/ 5.115 | +4,1 % | 98,2 | S/ 27,5 |
| San Isidro | 6,0 % | 16,7 | US$ 2.605 | S/ 8.821 | +21,5 % | 113,2 | S/ 44,0 |
| Barranco | 5,9 % | 17,0 | US$ 2.556 | S/ 8.655 | +7,6 % | 122,0 | S/ 42,3 |
| Pueblo Libre | 5,9 % | 16,9 | US$ 1.875 | S/ 6.350 | +13,4 % | 113,5 | S/ 31,3 |
| Jesús María | 5,7 % | 17,5 | US$ 2.103 | S/ 7.122 | +20,3 % | 118,1 | S/ 33,9 |
| San Borja | 5,7 % | 17,6 | US$ 2.099 | S/ 7.108 | +7,9 % | 113,8 | S/ 33,7 |
| San Miguel | 5,7 % | 17,4 | US$ 1.637 | S/ 5.545 | +15,5 % | 115,6 | S/ 26,5 |
| Miraflores | 5,6 % | 17,8 | US$ 2.464 | S/ 8.345 | +10,5 % | 113,2 | S/ 39,1 |
| Surco | 5,5 % | 18,2 | US$ 1.818 | S/ 6.158 | +6,6 % | 108,5 | S/ 28,3 |
Ordenados por rentabilidad bruta. S/ por m²: conversión con S/ 3,387 por dólar (la misma del mapa y del hub del precio del m²). Alquiler estimado = precio ÷ PER ÷ 12 (el BCRP no publica alquiler por m²). Índice por distrito con base T1 2024 = 100.
Descargar los datos y cómo citar
El índice tiene URL permanente y archivos de datos abiertos con licencia CC BY 4.0: serie trimestral (CSV), rentabilidad y precio por distrito (CSV) y JSON completo con metodología. Se actualizan con cada trimestre que publica el BCRP.
Cómo citar: «Índice EximiaHaus del mercado inmobiliario de Lima, T1-2026 (elaborado con series del BCRP). https://eximiahaus.pe/herramientas/indice-eximiahaus».
Dato propio: precio pedido en los avisos de EximiaHaus
Al 07/10/2026, los 84 avisos activos de departamentos en venta en Lima y el Callao piden una mediana de US$ 1.630 por m² (S/ 5.521). Por distrito solo publicamos la mediana cuando hay al menos 8 avisos: Miraflores (10 avisos): US$ 2.697; Surco (13 avisos): US$ 1.804. Es un precio pedido, no de cierre, y no se mezcla con las series del BCRP.
El dato de hoy, distrito por distrito: Mapa en vivo del mercado de Lima: precios, avisos y demanda por distrito
Qué mide el índice y qué no
Mide el precio de oferta por m² de los departamentos en venta en 12 distritos de Lima (San Isidro, Barranco, Miraflores, Jesús María, San Borja, Magdalena del Mar, Lince, Pueblo Libre, Surquillo, Surco, San Miguel y La Molina), tal como lo publica el BCRP cada trimestre en su promedio simple, y lo convierte en un índice con base 100 en el primer trimestre de 2024 para que la evolución se lea de un vistazo: 111,7 significa 11,7 % más que en la base.
No mide casas, terrenos, oficinas ni los demás distritos, porque no existe una serie oficial para ellos; tampoco precios de cierre, porque el BCRP trabaja con precios pedidos. Donde tenemos un dato propio (la mediana de los avisos publicados en EximiaHaus) lo mostramos aparte, con su número de avisos, y nunca lo mezclamos con la serie oficial.
Metodología
Precio: series del BCRP PD37944PQ (promedio de 12 distritos, dólares corrientes por m²) y PD37946PQ (el mismo promedio en soles, serie oficial, no una conversión nuestra); por distrito, las series PD17459PQ a PD17468PQ, PD37957PQ y PD37958PQ. Índice = precio del trimestre ÷ precio del primer trimestre de 2024 × 100, en cada moneda. Variación anual = frente al mismo trimestre del año anterior; variación trimestral = frente al trimestre previo.
Rentabilidad: el BCRP publica el PER (precio de venta ÷ alquiler anual) para el promedio (PD41952PQ) y para cada distrito (PD41940PQ a PD41951PQ). Rentabilidad bruta = 100 ÷ PER; alquiler mensual por m² estimado = precio ÷ PER ÷ 12, porque el BCRP no publica alquiler por m². Es bruta: antes de impuesto a la renta, predial, mantenimiento y meses sin inquilino.
Crédito: TEA promedio de la banca para créditos hipotecarios en soles, serie mensual PN07848NM del BCRP (que la compila a partir de la información que las entidades reportan a la SBS), promediada en los tres meses de cada trimestre. Tipo de cambio: serie PN01210PM, promedio del trimestre, solo como contexto; los soles por distrito se convierten con el tipo de cambio del trimestre que usa nuestro hub del precio del m² (S/ 3,387 en el primer trimestre de 2026).
Dato propio: mediana del precio pedido por m² de los avisos activos de departamentos en EximiaHaus, tras quitar atípicos con el rango intercuartílico (1,5 × IQR), y solo cuando hay al menos 8 avisos de la misma operación; por distrito, la misma regla. Se recalcula al generar cada lectura y lleva su fecha y su N.
Cómo leer la lectura del primer trimestre de 2026
En dólares, el precio promedio llegó a US$ 2.042 por m², 10,9 % más que un año antes y 1,7 % más que el trimestre anterior: es la subida anual más fuerte de la serie desde 2024, y se concentra en el segundo semestre de 2025 (el índice pasó de 103,9 en el tercer trimestre a 109,9 en el cuarto). En soles, en cambio, el índice está en 100,7: el precio promedio es S/ 6.916 por m², apenas 1,5 % más que hace un año, porque el sol se apreció frente al dólar en ese mismo periodo (de S/ 3,70 a S/ 3,39 por dólar en promedio trimestral).
Por distrito, la mayor alza anual en dólares es la de San Isidro (+21,5 %), seguido de Jesús María (+20,3 %); La Molina es el único con el índice por debajo de la base (98,2). La rentabilidad bruta promedio es 6,0 % (PER de 16,7 años) y va de 6,7 % en Surquillo a 5,5 % en Surco. La TEA hipotecaria promedio en soles fue 7,47 % en el trimestre, prácticamente estable desde 2024.
Por qué el índice en dólares y en soles cuentan historias distintas
El mercado de departamentos en Lima se anuncia y se negocia sobre todo en dólares, así que la serie en dólares refleja mejor lo que pide el vendedor. Pero el comprador que gana en soles y paga su crédito en soles siente el precio en soles, y ahí la subida de 2025-2026 casi desaparece: el dólar bajó de S/ 3,76 a S/ 3,39 entre los primeros trimestres de 2024 y 2026. Para un propietario que fija precio, la lectura es que el alza en dólares no se tradujo en más poder de compra en soles; para un comprador, que la ventana de 2024-2025 en soles fue más favorable de lo que sugería el titular en dólares.
Calendario y actualización
El BCRP publica el trimestre con unos cuatro meses de rezago (el primer trimestre de 2026 salió el 31 de julio de 2026). El índice se recalcula en los días siguientes a cada publicación, con la misma URL; la serie completa queda en esta página y en el archivo de datos. Cuando una serie del BCRP se revisa hacia atrás, el índice se recalcula entero y se indica en la nota de la lectura.
Cómo citar el Índice EximiaHaus
Para prensa, informes y trabajos académicos: «Índice EximiaHaus del mercado inmobiliario de Lima, primer trimestre de 2026, elaborado con series del BCRP» y el enlace permanente https://eximiahaus.pe/herramientas/indice-eximiahaus. El archivo de datos en formato JSON, con la serie completa, los distritos y la metodología, está en https://eximiahaus.pe/uploads/indice/indice-eximiahaus-lima.json y se puede usar libremente citando la fuente (licencia Creative Commons Atribución 4.0). Cuando cites una cifra de precio o de PER, menciona también al BCRP como fuente original: el índice es nuestro cálculo sobre sus series.
Si eres periodista y quieres la lectura con el cuadro por distrito, el contexto del trimestre y una cita del equipo, escríbenos a contacto@eximiahaus.pe. El reporte del mercado inmobiliario de Lima desarrolla cada lectura con zonificación, oferta publicada y crédito; el ranking de rentabilidad del alquiler por distrito la compara con el depósito a plazo y la inflación.
Límites
Doce distritos no son Lima entera: faltan Lima Norte, Este y Sur y el Callao, donde vive la mayoría de la ciudad, y solo departamentos. El precio es de oferta, no de cierre, y el PER del BCRP es un indicador agregado, no la renta de un inmueble concreto. La rentabilidad bruta no descuenta impuestos ni vacancia. El dato propio de avisos depende de la muestra del portal y por eso se publica con su N y solo donde la alcanza. Nada de esto es una recomendación de inversión ni una tasación.
Base legal y fuentes
- BCRP — Precios por m² de departamentos, promedio de 12 distritos de Lima, US$ corrientes (serie PD37944PQ) y S/ corrientes (serie PD37946PQ), T1-2013 a T1-2026
- BCRP — Venta de departamentos por distrito, US$ corrientes por m² (series PD17459PQ a PD17468PQ, PD37957PQ y PD37958PQ)
- BCRP — Indicador precio de venta / alquiler anual (PER) por distrito y promedio (series PD41940PQ a PD41952PQ)
- BCRP — Tasa de interés activa promedio de las empresas bancarias, créditos hipotecarios en moneda nacional (serie mensual PN07848NM)
- BCRP — Tipo de cambio promedio del periodo, bancario (serie mensual PN01210PM)
- EximiaHaus — Mediana del precio pedido por m² de los avisos activos de departamentos (regla: al menos 8 avisos, sin atípicos por IQR)
- Archivo de datos del índice (JSON, serie completa y metodología), actualizado cada trimestre
Preguntas frecuentes sobre el Índice EximiaHaus
- ¿Qué es el Índice EximiaHaus?
- Un índice trimestral del precio de oferta por m² de los departamentos en 12 distritos de Lima, calculado por EximiaHaus sobre las series oficiales del BCRP, con base 100 en el primer trimestre de 2024, en dólares y en soles. Lo acompañan el PER y la rentabilidad bruta del alquiler por distrito, la TEA hipotecaria promedio y el precio pedido en los avisos del portal.
- ¿Cuánto subió el precio de los departamentos en Lima en el último año?
- Según la lectura del primer trimestre de 2026, el precio promedio por m² de los 12 distritos que mide el BCRP subió 10,9 % en dólares (de US$ 1.841 a US$ 2.042) y 1,5 % en soles (de S/ 6.812 a S/ 6.916). La diferencia se explica por la apreciación del sol en ese periodo.
- ¿Qué distrito es más rentable para alquilar?
- En el primer trimestre de 2026, Surquillo, con una rentabilidad bruta de 6,7 % (PER de 15,0 años), seguido de Lince (6,6 %) y Magdalena del Mar (6,5 %). El menos rentable es Surco (5,5 %, PER de 18,2 años). Es rentabilidad bruta, antes de impuestos, mantenimiento y meses sin inquilino.
- ¿Por qué el índice en soles casi no se mueve?
- Porque el precio se anuncia en dólares y el dólar bajó de S/ 3,76 a S/ 3,39 en promedio trimestral entre los primeros trimestres de 2024 y 2026: una subida de 11,7 % en dólares se convierte en 0,7 % en soles. El BCRP publica las dos series y el índice muestra ambas.
- ¿Cada cuánto se actualiza?
- Cada trimestre, en los días siguientes a la publicación del BCRP, que llega con unos cuatro meses de rezago (el primer trimestre de 2026 se publicó el 31 de julio de 2026). La URL de esta página y la del archivo de datos no cambian.
- ¿Puedo citar el índice en una nota, un informe o una tesis?
- Sí, citando «Índice EximiaHaus del mercado inmobiliario de Lima» con el trimestre, el enlace a esta página y al BCRP como fuente original de las series. El archivo JSON está bajo licencia Creative Commons Atribución 4.0. Para una cita del equipo o el cuadro por distrito en alta resolución, escribe a contacto@eximiahaus.pe.
- ¿Incluye casas, terrenos o distritos fuera de los 12?
- No. No existe una serie oficial de precios para casas, terrenos ni para el resto de distritos, y el índice no inventa datos. Para esos casos el mapa del precio del m² muestra la mediana de los avisos del portal donde hay muestra suficiente, y para terrenos el valor arancelario oficial.
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