Dónde vender mi propiedad en el Perú: los 5 caminos y cómo elegir inmobiliaria o agente (guía completa 2026)

Lectura completa: unos 45 minutos (cada camino, 4 o 5). Escrita por Jean Crl con el equipo de EximiaHaus, profesionales del rubro que trabajan a diario con propietarios, agentes e inmobiliarias, y contrastada con las fuentes oficiales que se citan al final: Ley 29080 y su reglamento, Ministerio de Vivienda, SBS, Indecopi, Código Civil y BCRP.

Dónde vender mi propiedad tiene cinco caminos (por tu cuenta, agente independiente, inmobiliaria, empresa que compra directo o remate) y dos cifras que ordenan la elección: la comisión de mercado es 3 %, 4 % o 5 % del precio de cierre más IGV (no hay tarifa oficial) y el agente debe estar inscrito sin costo en el Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda (Ley 29080; multa de hasta 5 UIT, S/ 27.500 en 2026, por intermediar sin registro).

Dónde vender mi propiedad se responde eligiendo quién va a gestionar la venta, porque el inmueble termina publicado en un portal en todos los casos: puedes venderlo por tu cuenta, encargárselo a un agente inmobiliario independiente, a una inmobiliaria o corredora con equipo, vendérselo a una empresa que compra directo o, si hay una deuda ejecutada, dejar que llegue al remate. Cada camino cambia tres cosas: cuánto del precio te queda, cuánto tiempo y trabajo pones tú y qué firmas. Esta guía compara los cinco con las cifras y las normas vigentes en 2026, explica cómo elegir una inmobiliaria o un agente para vender tu casa con criterios que se verifican en una tarde, y detalla las ocho preguntas y las cláusulas que conviene resolver antes de firmar. Es información general para propietarios y también para los agentes e inmobiliarias que trabajan con ellos; cada operación concreta la revisa un profesional.

Si quieres empezar por el número que ordena toda la decisión, el valorizador de EximiaHaus te da un rango de precio con comparables de tu zona en un minuto, sin registro. Con esa cifra puedes juzgar una comisión, una oferta de compra directa o la propuesta de precio de cualquier agente.

Índice de la guía

• Datos clave 2026 para decidir dónde vender
• ¿Dónde vender mi propiedad? Los 5 caminos, comparados
• Camino 1: vender por tu cuenta (dueño directo en un portal)
• Camino 2: vender con un agente inmobiliario independiente
• Camino 3: vender con una inmobiliaria o corredora
• Camino 4: venderle directo a una empresa que compra
• Camino 5: remate o venta urgente
• ¿Vender mi casa con agente o solo? La cuenta honesta
• ¿Cómo elegir una inmobiliaria o un agente para vender mi casa?
• Las 8 preguntas antes de firmar
• ¿Qué se firma? Contrato de intermediación, corretaje y exclusividad
• ¿Exclusividad o encargo abierto?
• Vender mi casa por internet: el portal en los cinco caminos
• Tabla de costos por camino, con un ejemplo
• Tabla de plazos por camino
• Qué camino suele convenir en cada caso
• Si eres agente o inmobiliaria: lo que el propietario te va a preguntar
• Checklist antes de decidir y antes de firmar
• Los errores que más cuestan al elegir
• Preguntas frecuentes

¿Qué cifras y normas de 2026 debe conocer quien decide dónde vender?

Antes de comparar caminos conviene tener a mano seis datos: qué exige la ley a quien intermedia, cuánto se cobra en el mercado, cuánto sanciona Indecopi, cuánto vale el m² según el BCRP, cómo debe pagarse una compraventa y qué impuestos siguen siendo tuyos vendas como vendas.

¿Dónde vender mi propiedad? Los 5 caminos, comparados

Los cinco caminos no son cinco lugares, son cinco formas de repartir el trabajo, el riesgo y el precio. En todos, el inmueble termina publicado en un portal y en redes; lo que cambia es quién lo publica, quién atiende, quién negocia, quién cobra y qué firmas. La tabla resume la comparación; cada camino tiene su sección después.

Dos aclaraciones sobre la tabla. Primera: el portal no es un camino aparte, es el canal que usan los cinco; por eso la pregunta útil no es "portal o agente", sino quién gestiona la venta, y en EximiaHaus publican propietarios, agentes, inmobiliarias y constructoras. Segunda: la compra directa y el remate no son "opciones malas", son opciones caras que se justifican cuando la certeza o el tiempo valen más que la diferencia de precio; el error es tomarlas sin haber calculado esa diferencia. La guía completa del proceso, etapa por etapa, está en cómo vender una propiedad en el Perú: guía completa 2026.

Camino 1: vender por tu cuenta, como dueño directo en un portal

Vender por tu cuenta significa que tú haces las cinco tareas de una venta: fijar el precio, producir el material, publicar y difundir, filtrar interesados y mostrar, y cerrar legalmente. Te quedas con lo que habría sido la comisión y con el control de los tiempos; a cambio, asumes el trabajo y el riesgo de equivocarte en lo que no se deshace, que es el precio de salida y el cierre.

Qué tienes que hacer tú

Cuándo conviene y cuándo no

Conviene cuando tienes tiempo para responder consultas el mismo día y mostrar entre semana, cuando el inmueble está en una zona con demanda, cuando ya validaste el precio con comparables y cuando la partida está limpia: un solo titular, sin cargas, con la fábrica inscrita. En ese escenario, vender por tu cuenta es lo que más dinero te deja, porque la comisión que no pagas no se compensa con ningún otro gasto.

No conviene cuando la situación registral es compleja (herencia sin sucesión inscrita, copropiedad, hipoteca vigente, independización pendiente), cuando vives fuera o no puedes atender, cuando el comprador te va a pagar en cuotas directamente, o cuando el inmueble es atípico: área muy grande, uso mixto, zona de poca rotación, donde el precio no sale de una tabla sino de conocer compradores concretos. Ahí el costo de equivocarse supera a la comisión que te ahorras.

Lo que conviene delegar igual, aunque vendas solo

Hay una parte de la venta que no admite aprendizaje sobre la marcha: revisar la partida, confirmar que no haya cargas ni observaciones, comprobar que las áreas coincidan con lo inscrito, redactar la minuta y ordenar el pago. Un abogado cobra eso una vez y es una fracción de cualquier comisión. El camino mixto (publicas y atiendes tú, contratas solo el tramo crítico) es, en la práctica, el que mejor reparte el trabajo para la mayoría de los propietarios que tienen tiempo. Cómo se arma ese reparto, tramo por tramo, está en qué me conviene contratar para vender mi casa y la cuenta completa en cuánto me ahorro vendiendo por mi cuenta.

Cuando decidas publicar, la ficha de EximiaHaus genera el video vertical del aviso con tus fotos en uno o dos minutos y las consultas llegan a tu WhatsApp; cómo trabajamos una venta de principio a fin está en Vender tu propiedad y el formulario en publicar.

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Camino 2: vender con un agente inmobiliario independiente

Un agente inmobiliario es la persona natural o jurídica inscrita en el Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda que realiza operaciones de intermediación (compraventa, arrendamiento, administración, comercialización, asesoría) a cambio de una contraprestación (Ley 29080, art. 2). Lo que compras cuando lo contratas es trabajo y criterio: precio con sustento, material, difusión, filtrado, negociación y acompañamiento hasta la inscripción. Lo que pagas es una comisión sobre el precio de cierre, pactada por escrito.

Qué exige la ley al agente, y qué significa para ti

También tienes deberes tú: firmar el contrato, pagar la contraprestación pactada, entregar la documentación necesaria y actuar de buena fe (art. 22). En la práctica eso significa que no puedes encargar la venta y, a la vez, ocultar una carga o negociar por detrás con el comprador que el agente trajo; si lo haces, el contrato suele prever que la comisión se debe igual.

Cuánto cobra y qué debería incluir

No existe tarifa oficial ni mínimo legal. Según los agentes consultados por La República en 2022, la comisión por venta en el mercado peruano es de 3 %, 4 % o 5 % del precio, y se calcula sobre el precio de cierre, no sobre el publicado. Si el agente factura, se suma el IGV (18 %): un 4 % más IGV son 4,72 % del precio. A cambio, el servicio debería cubrir precio con comparables, fotos y video, publicación en portales y redes, filtrado de interesados, visitas, negociación y acompañamiento hasta Sunarp; lo que no está escrito, en la práctica no está incluido.

Cálculo de EximiaHaus con porcentajes de referencia (La República, 2022) e IGV de 18 %; no son tarifas oficiales. La calculadora de comisión inmobiliaria hace la cuenta con tu precio y tu porcentaje, y el detalle de qué incluye cada porcentaje está en cuánto cobra un agente inmobiliario en el Perú y qué incluye.

Cuándo conviene el agente independiente

Cuando no puedes atender la venta, cuando vives en otra ciudad o país, cuando el inmueble necesita una estrategia y no solo un aviso (zona que retrocede de precio, inmueble atípico, varios copropietarios que hay que coordinar) y cuando valoras tener a una persona identificada, con nombre y número de registro, responsable del resultado. Un agente independiente suele dar un trato más directo que una estructura grande; a cambio, su alcance depende de su propia red y de dónde publica. Pídele que publique tu inmueble en EximiaHaus: los agentes y corredores trabajan aquí con planes por volumen y cada aviso lleva su WhatsApp.

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Camino 3: vender con una inmobiliaria o corredora

Una inmobiliaria de corretaje es una persona jurídica inscrita en la sección II del mismo Registro (Reglamento, art. 7) que hace, con un equipo, lo que el agente independiente hace solo: capta, fija el precio, produce el material, publica, atiende visitas y cierra. La ley le exige lo mismo que al agente (contrato escrito, idoneidad, presencia en la firma, número de registro, UIF) y la sanciona igual. Lo que cambia frente al camino 2 no es la obligación, es la estructura.

Qué cambia frente al agente independiente

La inmobiliaria conviene cuando el inmueble es de mayor valor o atípico, cuando hay varios dueños y necesitas a alguien que coordine, cuando quieres un proceso con reportes y no dependes de la agenda de una sola persona, y cuando el comprador probable está en la cartera que esa empresa ya tiene (por ejemplo, inversionistas que buscan renta en tu zona). No conviene elegirla por la marca sola: dentro de una misma red, el resultado depende de la persona que tome tu inmueble, y por eso la pregunta "¿quién va a atender?" está entre las ocho de abajo.

Ojo con una confusión frecuente: "inmobiliaria" también se llama a la empresa que construye y vende sus propios proyectos. Esa no intermedia tu casa; vende la suya. Cuando aquí decimos inmobiliaria hablamos de la que vende por encargo, es decir, de corretaje. La diferencia completa está en qué hace una inmobiliaria y cuándo conviene y en diferencia entre inmobiliaria y constructora.

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Camino 4: venderle directo a una empresa que compra inmuebles

Hay empresas que compran inmuebles para remodelarlos y revenderlos, y la frase "quiero vender mi casa a una inmobiliaria" muchas veces se refiere a esto y no a encargar la venta. Es un camino distinto de los anteriores: aquí no hay comisión, hay descuento. La empresa asume el riesgo de no revender, el costo de mantener el inmueble mientras tanto y los gastos de la operación, y todo eso sale del precio que te ofrece. A cambio te da lo que una venta normal no puede garantizar: una fecha.

Cómo evaluar una oferta de compra directa

La oferta no se compara con el precio del aviso: se compara con lo que te quedaría vendiendo a precio de mercado por los caminos 1, 2 o 3. Esa cuenta es el precio de mercado, menos la comisión si vas a contratar a alguien, menos lo que cuesta cada mes con la casa parada (mantenimiento, arbitrios, predial y, si hay hipoteca, la cuota), durante los meses que estimes que tardará la venta. La distancia entre ese neto y la oferta directa es lo que pagas por la certeza. Si esa distancia es pequeña y la fecha te importa (una herencia que repartir, una mudanza con fecha, una deuda que aprieta), el camino 4 tiene sentido; si es grande y puedes esperar, no.

Ejemplo ilustrativo de EximiaHaus: las cifras de la oferta y del costo mensual son supuestos para mostrar el método, no un descuento promedio del mercado. El impuesto a la renta (5 % de la ganancia, salvo casa habitación) se paga igual en los dos caminos.

Qué exigir aunque te compre una empresa

El mismo cierre formal que con cualquier comprador: oferta por escrito, arras con su clase definida (Código Civil, arts. 1477 a 1483), minuta revisada por tu abogado, pago por medio bancario (desde 1 UIT es obligatorio, Ley 28194), escritura pública e inscripción en Sunarp. La empresa revisará tu partida, tus deudas municipales y el estado del inmueble antes de confirmar; tú revisa a la empresa: RUC activo, registro de agente inmobiliario si además intermedia, y quién firma por ella con poder inscrito. Desconfía de cualquier pago adelantado que te pidan a ti, y de ofertas que bajan "por hallazgos" el día de la firma sin un informe que los sustente. Antes de aceptar, pasa el inmueble por el valorizador: sin una referencia propia no puedes saber cuánto estás cediendo.

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Camino 5: remate o venta urgente

El remate no es un camino que se elige: es el que llega cuando una deuda con garantía hipotecaria se ejecuta y el inmueble no se vendió antes. En un remate judicial el juez adjudica el bien al mejor postor sobre una base inferior al valor de tasación, y si la convocatoria queda desierta, la base baja en la siguiente; el postor, además, descuenta de su oferta los riesgos que asume (inmueble ocupado, sin inspección, deudas acumuladas, pago rápido). El resultado es que el propietario recibe mucho menos que en una venta de mercado, y los intereses y costas siguen corriendo mientras tanto. Los números convocatoria por convocatoria están en por qué tu casa se vende por menos en la tercera convocatoria.

Vender antes del remate

Casi siempre conserva más patrimonio vender por tu cuenta o con un agente antes de que el remate avance: se pide el estado de cuenta al acreedor, se fija un precio competitivo desde el primer día, se publica con material completo, se coordina con el banco la cancelación al momento del cierre y se levanta la hipoteca en Sunarp con parte del precio. El reloj lo marca el expediente, así que aquí el precio tiene que reflejar la urgencia desde el inicio: la propiedad que empieza alta y va bajando llega al mismo número con meses de costas encima. El paso a paso está en vender antes del remate y salvar el excedente y la cuenta de lo que cuesta cada semana en cuánto pierdes si vendes apurado por una deuda.

La venta urgente sin remate

Si no hay ejecución pero necesitas vender rápido por una mudanza, una deuda o una herencia, las opciones son las mismas cinco con una variable extra: el precio de entrada. Lo único que acelera sin costar dinero son los papeles listos; después vienen el precio correcto desde el día uno, el material completo y responder cada consulta el mismo día. Antes de rematar el precio, compara la compra directa (camino 4) con la alternativa de un préstamo con garantía sobre el mismo inmueble si lo que necesitas es liquidez y no deshacerte de él. Las opciones reales, con sus costos, están en Cómo vender una casa rápido en el Perú: 9 cosas que sí aceleran (datos del portal).

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¿Vender mi casa con agente o solo? La cuenta honesta

La pregunta correcta no es cuánto cuesta el agente, sino cuánto cuesta equivocarse sin uno, y la respuesta depende de tu caso. Con el precio por m² de los 12 distritos del BCRP subiendo apenas 1,5 % en soles en el último año, un error de precio de 10 % no se corrige esperando: se corrige bajando, y bajar en público cuesta más que salir bien desde el primer día. Esa es la comparación que hay que hacer, no "comisión contra cero".

Qué implica cada camino, tarea por tarea

La cuenta que casi nadie hace

Compara la comisión con el costo de los tres errores más frecuentes de una venta particular. El sobreprecio inicial: publicar 10 % o 15 % por encima "para negociar" quema el aviso en sus primeras semanas, que son las de mayor atención, y suele terminar en un cierre por debajo del que se habría obtenido con el precio correcto desde el inicio. Los meses adicionales en el mercado: cada uno son mantenimiento, arbitrios, predial y, si ya te mudaste, un alquiler en paralelo. La operación caída por documentos: una partida con carga, una ampliación no inscrita o una deuda municipal frena el desembolso del banco del comprador cuando ya retiraste el aviso y perdiste a los demás interesados.

En un departamento de S/ 400.000, la comisión al 4 % más IGV es S/ 18.880. Un sobreprecio de 10 % que termina cerrándose 5 % por debajo del valor correcto cuesta S/ 20.000; cuatro meses extra con la casa parada, a S/ 900 al mes, S/ 3.600; una operación caída, el tiempo que tarde la siguiente. Nada de esto significa que el agente sea siempre la respuesta: significa que la comparación se hace con números, y que un agente que no evita esos errores no justifica su comisión.

Qué puedes hacer solo y para qué conviene apoyo

La regla práctica: haz tú lo reversible y apóyate en lo que, si sale mal, no se puede deshacer. Y si contratas a un agente, no es para desentenderte: sigue siendo tu venta, tu precio y tu firma. La guía maestra de vender tiene su propia sección sobre esta decisión; la verás en cómo vender una propiedad en el Perú, dentro del recorrido de las diez etapas.

¿Cómo elegir una inmobiliaria o un agente para vender mi casa?

Una inmobiliaria o un agente se eligen por lo que puedes verificar antes de firmar, no por la carpeta de presentación ni por la comisión más baja. Hay ocho criterios comprobables en una tarde, y los tres primeros eliminan a la mayoría de los problemas que después terminan en Indecopi, que en 2026 lleva 269 sanciones al sector, sobre todo por falta de idoneidad e información insuficiente.

Cómo consultar el Registro del Agente Inmobiliario, paso a paso

1. Entra a la página "Consultar el Registro del Agente Inmobiliario" en gob.pe (Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento). Es de acceso libre y no cuesta nada.
2. Busca por nombre, razón social o número de registro. La información es pública y se actualiza mensualmente (Reglamento, art. 6).
3. Comprueba que la inscripción esté vigente: dura 3 años y se renueva (arts. 11 y 18). Una inscripción vencida equivale a no tenerla.
4. Si vas a contratar a una inmobiliaria, verifica a la empresa y a la persona que firmará y atenderá; las dos deben estar inscritas en sus secciones.
5. Guarda una captura con la fecha: te sirve si después hay que reclamar.

El registro acredita idoneidad formal, no resultados: un agente inscrito puede ser malo y uno excelente puede tener la inscripción recién renovada. Por eso los criterios 3 a 8 pesan tanto como el 1. Y si alguien te dice que "no hace falta" porque trabaja con un estudio o con una marca, recuerda que la prohibición alcanza a toda persona natural o jurídica que haga gestiones inmobiliarias de forma habitual (art. 23).

La pregunta que separa a los buenos

"¿Cómo llegaste a ese precio?". Un agente o una inmobiliaria con método responde con tres o cuatro inmuebles similares del mismo distrito, sus metrajes, sus precios de cierre y por qué el tuyo se ubica arriba o abajo; y te dice qué hará a los 30 días si hay vistas sin consultas (rehacer el material) o consultas sin visitas (ajustar precio). Quien responde "por experiencia", o quien te asegura un precio y un plazo antes de haber mirado comparables, está captando un encargo, no vendiendo tu casa. Llegar a la reunión con tu propio rango del valorizador y tres comparables impresos cambia la conversación: deja de ser sobre lo que ellos creen y pasa a ser sobre el mercado.

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Las 8 preguntas antes de firmar con una inmobiliaria o un agente

La primera reunión no es para que te convenzan: es para que tú averigües si saben vender tu inmueble. Ocho preguntas bastan, y la mayoría se responde con datos concretos o no se responde bien. Úsalas con las dos o tres opciones que estés comparando, en el mismo orden, y anota las respuestas: solo así se pueden poner una al lado de la otra.

La respuesta que más dice es la de la pregunta 8: describe un proceso o describe una espera. Lleva a la reunión la partida actualizada, el autovalúo y tu rango de precio; sal de ella con una propuesta escrita que recoja precio sugerido con sus comparables, servicios, comisión, plazo y frecuencia de reportes, y confirma después que el contrato diga lo mismo que la propuesta. Lo que se habló y no está escrito no te protege. No elijas por el precio más alto que te prometan ni por la comisión más baja: un porcentaje menor con un servicio recortado se traduce en meses de espera, y un precio inflado termina en rebajas sucesivas con el aviso ya desgastado.

Profundiza: ¿Puedo publicar mi casa y también darla a una inmobiliaria? · ¿Qué pasa si dos agentes publican mi casa? · ¿Cómo sé si un aviso es del dueño o de un agente?

¿Qué se firma? Contrato de intermediación, corretaje y exclusividad

Con un agente o una inmobiliaria se firma un contrato de intermediación inmobiliaria: el acto jurídico entre el agente y el intermediado en el que se acuerda la operación a realizar (Reglamento de la Ley 29080, art. 3 b). En la práctica se le llama contrato de corretaje o encargo de venta. El Código Civil no regula el corretaje con nombre propio: se aplica según su contenido como locación de servicios (art. 1764) o, si el agente actúa por cuenta tuya en actos jurídicos, con las reglas del mandato, que se presume oneroso (arts. 1790 y 1791). La exclusividad es un pacto adicional: el compromiso de no dar el mismo encargo a otros durante un plazo, y suele ir como anexo. Con una empresa que te compra directo no firmas corretaje: firmas arras y minuta de compraventa.

Las cláusulas que cambian lo que pagas y lo que arriesgas

Los modelos de EximiaHaus, redactados para el agente inscrito y pensados para que el propietario los entienda, te sirven de punto de partida: modelo de contrato de corretaje inmobiliario y modelo de contrato de exclusividad de venta. Léelos antes de la reunión: sabrás qué cláusulas faltan en lo que te pongan delante. Y si ya firmaste y quieres cambiar, el procedimiento para terminar el encargo sin pagar dos comisiones está en cómo cambio de inmobiliaria sin pagar dos comisiones.

Profundiza: ¿Cómo se redacta el anexo de exclusividad? · ¿Qué hago si dos agentes reclaman la misma comisión? · ¿Puedo sacar mi propiedad de una inmobiliaria y publicarla yo? · Por qué el agente es sujeto obligado ante la UIF

¿Exclusividad o encargo abierto?

Con exclusividad, un solo agente o inmobiliaria trabaja tu inmueble durante un plazo y, a cambio, se compromete a un plan concreto de material, difusión y reportes; sin exclusividad, varios agentes publican el mismo inmueble, a veces con precios y fotos distintas, y el comprador lo nota y negocia con esa información. La exclusividad conviene cuando el agente pone algo real a cambio (producción, pauta, reportes, un responsable con nombre) y el plazo es acotado, de 60 a 120 días, con renovación por escrito; el encargo abierto funciona cuando el inmueble es muy demandado y tú coordinas que todos publiquen al mismo precio con el mismo material, lo que exige trabajo tuyo. Lo que nunca conviene es la exclusividad sin contrapartida ni plazo. El detalle, con los casos en que cada modalidad vende mejor, está en exclusividad o venta abierta: qué conviene; y si ya firmaste exclusiva y quieres publicar tú, revisa primero el contrato: durante el plazo pactado el agente puede tener derecho a su comisión aunque el comprador llegue por tu aviso.

Vender mi casa por internet: el portal en los cinco caminos

Vender por internet no es un sexto camino: es el canal por el que pasan los cinco. El dueño directo publica su aviso; el agente y la inmobiliaria publican los suyos, a menudo con un perfil de empresa que agrupa su cartera; la empresa que compra directo revende por el mismo canal; y hasta el remate se difunde en línea. Lo que define el resultado no es quién publica, sino la calidad de la ficha (fotos completas, video, área, piso, mantenimiento, ubicación en el mapa, precio dentro del rango) y la velocidad de respuesta. Un aviso completo hace la mayor parte del trabajo en cualquiera de los caminos; uno pobre lo hunde aunque lo gestione un buen agente.

En EximiaHaus publican propietarios, agentes, inmobiliarias y constructoras. Si vendes por tu cuenta, publicas desde el celular con ficha completa y el video vertical del aviso se genera solo; si trabajas con un agente, pídele que publique tu inmueble aquí con su perfil y su WhatsApp en el aviso; si eres agente o inmobiliaria, los planes por volumen de 5, 10, 25 y 50 propiedades incluyen destacados, producción de video y difusión en redes, y la cuenta se ve en para agentes inmobiliarios y para inmobiliarias. El cómo de cada paso (título, descripción, fotos, video, difusión, consultas) está en cómo publicar y anunciar tu propiedad: guía completa 2026.

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Elijas el camino que elijas, llega a la conversación con una cifra propia: el tasador online de cuánto vale mi casa te da un rango con el precio del m² oficial de tu distrito, y así puedes contrastar la propuesta de precio de cualquier agente o inmobiliaria.

¿Cuánto cuesta cada camino? Tabla de costos del vendedor, con un ejemplo

El ejemplo es un departamento que se vende en S/ 400.000, con ganancia gravada de S/ 60.000 (ya actualizado el costo con el ICM), sin hipoteca y sin casa habitación. Los costos que no dependen del camino (impuesto a la renta, predial del año, constancias) se repiten en todas las columnas para que la comparación sea entre netos y no entre comisiones.

Lectura del ejemplo: el camino 1 deja más dinero si consigues el mismo precio en el mismo tiempo, y esa condición es la que hay que evaluar con honestidad; los caminos 2 y 3 cuestan unos S/ 19.000 en este caso, que se justifican si el agente evita un sobreprecio, acorta el plazo o resuelve una complicación que tú no podrías; el camino 4 cuesta unos S/ 25.000 más que el agente y unos S/ 43.000 más que vender solo, y compra una fecha. Con tu precio real, el calculador de gastos de compraventa, la calculadora de comisión y la calculadora de impuesto a la renta te dan la tabla de tu operación. El desglose completo de lo que paga el vendedor está en cuánto cuesta vender una casa: todos los gastos del vendedor.

¿Cuánto tarda cada camino? Tabla de plazos

No existe una estadística pública peruana de días promedio de venta por distrito ni por canal, así que estos plazos son orientativos: ordenan las causas y calibran expectativas, no prometen fechas. En los caminos 1 a 3 la variable que más pesa es el precio respecto del mercado, no quién gestiona; en el 4 pesa la limpieza del título; en el 5, el expediente.

Rangos orientativos elaborados por EximiaHaus a partir del comportamiento observado en el mercado limeño; los plazos concretos dependen del distrito, del tipo de inmueble, del precio relativo y de la calidad de la difusión. La regla de las primeras semanas (sin consultas en 2 semanas, revisar la ficha; sin consultas en 4 con la ficha corregida, revisar el precio) está en cuánto tarda en venderse un departamento en Lima.

¿Qué camino suele convenir en cada caso?

La mayoría de las ventas que se complican lo hacen por una situación previsible, y cada situación empuja hacia un camino. La tabla no reemplaza la decisión, la ordena.

Si eres agente o inmobiliaria: lo que el propietario te va a preguntar

Esta guía la leen también propietarios que están a punto de reunirse contigo, así que conviene saber qué van a traer: su propio rango de precio del valorizador, tres comparables, las ocho preguntas de arriba y una lectura previa de los modelos de corretaje y exclusividad. Eso es bueno para el agente que trabaja bien: un propietario informado entiende por qué un precio alto no vende, acepta un plan de 30 y 60 días y valora los reportes. Lo que cierra la captación hoy es responder con datos a "¿cómo llegaste a ese precio?", dar el número de registro sin rodeos, nombrar a la persona que atenderá, listar los servicios por escrito y proponer una exclusividad con contrapartida y plazo. Las herramientas del portal para esa reunión están reunidas en recursos para agentes inmobiliarios en el Perú, el argumento en por qué el propietario debería elegirme a mí y el método de captación en cómo convenzo a un propietario de firmar exclusiva. Para publicar la cartera con el mismo estándar en cada aviso, video por propiedad y el WhatsApp del responsable, revisa para agentes inmobiliarios y para inmobiliarias; la guía completa del oficio está en cómo ser agente inmobiliario en el Perú: guía completa 2026.

Al propietario le da confianza poder revisar tu trabajo antes de la reunión: tu registro, tus zonas y lo que hoy tienes publicado. Con un plan activo en EximiaHaus, tu página web de agente o inmobiliaria reúne todo eso en un solo enlace.

Checklist antes de decidir y antes de firmar

Marca cada punto antes de pasar al siguiente. La versión para imprimir del proceso de venta está en el checklist para vender tu inmueble.

• Antes de decidir el camino: rango de precio propio (valorizador y tres comparables); copia literal revisada (titular, cargas, fábrica); respuesta honesta a las tres preguntas (fecha cierta, tiempo para atender, complicación legal); costo mensual de la casa parada calculado.
• Si vendes por tu cuenta: papeles completos antes de publicar; 12 a 15 fotos y video; ficha con área, piso, mantenimiento y mapa; tres preguntas de filtro por escrito; abogado para arras y minuta; medio de pago bancario acordado.
• Si eliges agente o inmobiliaria: número de registro verificado en gob.pe (empresa y persona); antecedentes en Indecopi revisados; tres ventas en tu distrito confirmadas; servicios por escrito; comparables del precio sugerido; avisos activos revisados como comprador; propuesta escrita recibida.
• Antes de firmar el contrato: comisión con base de cálculo, IGV y momento de pago; plazo con fecha de fin y renovación solo por escrito; exclusividad con contrapartida; lista de interesados al vencer con plazo; causales de salida y preaviso; autorización de publicar y canales; el contrato dice lo mismo que la propuesta.
• Si te compra una empresa: oferta por escrito comparada con tu neto de mercado; RUC y poder del firmante verificados; arras con clase definida; minuta revisada por tu abogado; pago bancarizado; ningún pago adelantado de tu parte.
• Si hay urgencia o deuda: estado de cuenta del acreedor; cronograma del expediente; precio competitivo desde el día uno; alternativa de liquidez evaluada antes de rematar el precio.

Los errores que más cuestan al elegir dónde vender

1. Elegir el camino sin un precio propio. Sin esa cifra no puedes juzgar ni una comisión, ni una oferta directa, ni el precio que te sugiera un agente.
2. Elegir al agente por el precio más alto que promete. Es la forma más conocida de captar encargos y termina en meses sin ofertas y rebajas sucesivas.
3. Elegir por la comisión más baja. Un porcentaje menor con servicio recortado cuesta más en tiempo que la diferencia de puntos.
4. No verificar el registro. Es gratuito, toma minutos y es la única puerta formal para reclamar como agente.
5. Firmar exclusividad sin plazo ni contrapartida. Un encargo que se renueva solo y no obliga a nada deja tu inmueble parado.
6. Dar el mismo inmueble a varios agentes sin coordinar precio y material. El comprador ve tres avisos distintos y negocia con esa información.
7. Comparar la oferta de compra directa con el precio del aviso. Se compara con tu neto real de mercado, descontando comisión y meses parados.
8. Dejar que la urgencia llegue al remate. Vender antes, aun con descuento, casi siempre conserva más patrimonio.
9. Creer que contratar a un agente te exime de revisar la minuta. El agente coordina; tu abogado te protege; la firma es tuya.
10. Pagar por adelantado para "publicar" o "gestionar". La comisión se gana al cerrar; los costos de material, si se cobran aparte, se detallan por escrito.

Tu siguiente paso

Si todavía no tienes un precio, empieza por el valorizador: con esa cifra, la comparación entre caminos deja de ser una opinión. Si decidiste vender por tu cuenta, publica tu propiedad en EximiaHaus con ficha completa, video automático y difusión en redes, o lee cómo trabajamos una venta de principio a fin en Vender tu propiedad. Si vas a contratar a un agente o a una inmobiliaria, lleva a la reunión las ocho preguntas y los modelos de contrato, y pídele que publique tu inmueble aquí. Y si tu caso tiene herencia, copropiedad, hipoteca, poder o inquilino, el equipo legal revisa la partida, el encargo de venta, las arras y la minuta antes de que firmes nada.

Las otras guías del blog: vender una propiedad paso a paso, publicar y anunciar tu propiedad, fijar el precio de venta, tasación de inmuebles y ser agente inmobiliario.

Preguntas frecuentes

¿Dónde puedo vender mi propiedad en el Perú?

Por cinco caminos: por tu cuenta publicando como dueño directo en un portal, con un agente inmobiliario independiente inscrito en el Registro del Ministerio de Vivienda, con una inmobiliaria o corredora, vendiéndosela a una empresa que compra inmuebles para revender, o en remate judicial si hay una deuda ejecutada. En los cinco el inmueble termina publicado en internet; lo que cambia es quién gestiona, cuánto del precio te queda y qué firmas. Decide con tres preguntas: cuánto vale para ti una fecha cierta, si puedes atender la venta y si tu caso tiene complicación legal.

¿Conviene vender mi casa a una inmobiliaria?

Depende de qué signifique la frase. Si la inmobiliaria te compra el inmueble para revenderlo, obtienes certeza y velocidad a cambio de un descuento sobre el precio de mercado, y conviene solo si una fecha cierta vale para ti más que esa diferencia, que debes calcular contra tu neto real (precio de mercado menos comisión y meses parados). Si la inmobiliaria vende por ti, pagas una comisión (3 % a 5 % más IGV es lo habitual) por trabajo y alcance, y conviene cuando no puedes atender la venta o el caso es complejo. En ambos, exige cierre formal: arras, minuta, pago bancarizado e inscripción.

¿Cómo elegir una inmobiliaria para vender mi casa?

Por ocho criterios verificables: registro vigente en el Ministerio de Vivienda (empresa y persona), antecedentes en Indecopi, tres ventas reales en tu distrito con tiempos y precios de cierre, servicios por escrito, precio sustentado con comparables, avisos activos de buena calidad, reportes con frecuencia fija y un contrato con comisión, base, plazo, exclusividad y causales de salida claras. Los tres primeros se comprueban en una tarde sin costo y descartan a la mayoría de los que terminan en reclamos.

¿Qué debo preguntarle a una inmobiliaria o a un agente antes de firmar?

Ocho preguntas: cómo llegó al precio (comparables), cuántos inmuebles vendió en tu distrito este año, cuál es su número de registro y quién atenderá, qué incluye el servicio y dónde publica, cuál es la comisión, sobre qué se calcula y cuándo se paga, si hay exclusividad, por cuánto tiempo y cómo sales, cada cuánto reporta y qué, y qué hace si en 30 o 60 días no hay ofertas. La última es la que más dice: una buena respuesta describe un proceso; una mala, una espera.

¿Es mejor vender mi casa con agente o solo?

Vender solo deja más dinero si consigues el mismo precio en el mismo tiempo, y eso exige tiempo para atender, precio validado y papeles en orden. El agente conviene cuando no puedes atender, vives lejos, el inmueble es atípico o la situación registral es compleja, porque entonces el costo de equivocarse en precio o en cierre supera la comisión. En un departamento de S/ 400.000, la comisión al 4 % más IGV es S/ 18.880; un sobreprecio inicial mal corregido o una operación caída por documentos cuestan parecido o más. La opción mixta, publicar tú y contratar solo el tramo crítico, suele ser el mejor reparto para quien tiene tiempo.

¿Cuánto cobra una inmobiliaria o un agente por vender mi casa?

No hay tarifa oficial: se pacta por escrito. En el mercado peruano se ven comisiones de 3 %, 4 % o 5 % del precio de cierre (La República, 2022), más IGV de 18 % cuando se factura; un 4 % más IGV equivale a 4,72 % del precio. Se calcula sobre el precio de cierre, no sobre el publicado, y se gana al concretarse la venta: con la escritura o el desembolso. A cambio debería incluir precio con comparables, material, publicación, filtrado, visitas, negociación y acompañamiento hasta Sunarp.

¿Qué es el contrato de intermediación inmobiliaria y es obligatorio?

Es el acto jurídico entre el agente inmobiliario y el propietario en el que se acuerda la operación a realizar (Reglamento de la Ley 29080, art. 3 b). Es deber del agente celebrarlo por escrito, detallando como mínimo las operaciones a realizar (art. 21 b), y deber del propietario firmarlo, pagar lo pactado y entregar la documentación (art. 22). En la práctica se le llama contrato de corretaje o encargo de venta; debe fijar comisión, base de cálculo, momento de pago, plazo, servicios incluidos y, si la hay, exclusividad.

¿Qué es un contrato de exclusividad inmobiliaria y me conviene firmarlo?

Es el pacto por el que te comprometes a no dar el mismo encargo de venta a otros agentes durante un plazo. Conviene cuando el agente pone algo concreto a cambio (plan de comercialización, producción de material, reportes periódicos, un responsable con nombre) y el plazo es acotado, de 60 a 120 días, con renovación solo por escrito y con regla clara para el comprador que traigas tú. No conviene sin contrapartida, sin fecha de fin o con renovación automática.

¿Cómo verifico si un agente inmobiliario está registrado?

En la consulta gratuita del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, en gob.pe, por nombre, razón social o número. La información es pública y se actualiza cada mes (Reglamento, art. 6); la inscripción dura 3 años y se renueva, así que comprueba que esté vigente. Para una inmobiliaria, verifica a la empresa (sección II) y a la persona que firmará y atenderá. Intermediar sin registro está prohibido (art. 23) y se sanciona con amonestación, multa de hasta 5 UIT, suspensión o cancelación (art. 25).

¿Qué pasa si contrato a un agente que no está registrado?

El contrato entre ustedes no deja de existir, pero pierdes la vía administrativa ante el Ministerio de Vivienda, que solo sanciona a inscritos, y te quedas con Indecopi (como consumidor frente a un proveedor) y con la vía civil. Además, un agente no registrado no cumple los deberes que te protegen: contrato escrito, presencia en la firma, confidencialidad y reporte a la UIF. La verificación es gratuita y toma minutos; hazla antes de firmar, no después.

¿Puedo publicar mi casa por mi cuenta y a la vez darla a una inmobiliaria?

Sí, si el contrato que firmaste lo permite (sin exclusividad, o con exclusividad que excluya al comprador que traigas tú) y si coordinas tres cosas: el mismo precio en todos los avisos, el mismo material y una regla escrita sobre quién cobra si el mismo comprador llega por los dos lados. Si firmaste exclusiva sin esa salvedad, durante el plazo el agente puede tener derecho a su comisión aunque el comprador llegue por tu aviso.

¿Cómo salgo de una inmobiliaria que no me responde sin pagar dos comisiones?

Relee el contrato: plazo, causales de término, preaviso y la cláusula de supervivencia (los interesados presentados que siguen generando comisión). Comunica el término por escrito con el preaviso pactado, pide la lista nominal de compradores presentados y haz que la nueva inmobiliaria la acepte por escrito como excluida de su comisión. Con eso, cada agente cobra solo por el comprador que efectivamente trajo. Si la primera se niega a entregar la lista, deja constancia por escrito de la solicitud.

¿Es normal que una inmobiliaria me pida un pago adelantado?

La comisión se gana al concretarse la venta, no al firmar el encargo. Lo que algunas inmobiliarias cobran aparte, y por escrito, son costos de producción de material o pauta publicitaria; eso es legítimo si está detallado y no se presenta como condición para empezar a vender. Un pago adelantado sin detalle, o la promesa de un precio o un plazo a cambio de él, es una señal de alerta.

¿Cuánto pierdo si vendo mi casa a una empresa que compra directo?

No hay un porcentaje fijo: la empresa descuenta su margen, sus gastos y el riesgo de revender, y cada oferta es distinta. La forma correcta de medirlo es comparar la oferta con tu neto de mercado: precio de mercado menos la comisión que pagarías si contrataras a alguien, menos lo que cuesta cada mes con la casa parada durante los meses que tardaría la venta. Esa diferencia es lo que pagas por la fecha cierta. Sin una valorización propia no puedes hacer la cuenta.

¿Qué pasa con mi casa si llega al remate?

El juez la adjudica al mejor postor sobre una base inferior a la tasación, que baja si la convocatoria queda desierta, y los postores descuentan los riesgos que asumen (ocupación, sin inspección, deudas). El propietario recibe mucho menos que en una venta de mercado y los intereses y costas siguen corriendo. Casi siempre conserva más patrimonio vender antes, con precio competitivo y pago al acreedor en el mismo acto; el reloj lo marca el expediente.

¿Quién paga la comisión, el comprador o el vendedor?

Quien contrató al agente, según el contrato: si tú encargaste la venta, la pagas tú sobre el precio de cierre. Hay operaciones en que el comprador tiene su propio agente y le paga a él, y acuerdos de comisión compartida entre dos agentes; nada de eso te obliga si no lo firmaste. Lo que la ley sí fija es que la alcabala la paga el comprador y el impuesto a la renta sobre la ganancia, el vendedor, con o sin intermediación.

¿Un portal inmobiliario cobra comisión por vender?

No. El portal cobra por publicar y por los servicios del plan (destacados, producción de video, difusión en redes), nunca un porcentaje del precio de venta; la comisión es del agente o de la inmobiliaria que gestiona la venta, si la contratas. Por eso el portal no es un camino distinto del agente, es el canal que usan todos: el dueño directo, el agente y la inmobiliaria publican en él.

¿Qué documentos le entrego al agente o a la inmobiliaria para que venda mi casa?

Copia literal de la partida actualizada, HR y PU del año, constancias de no adeudo de predial, arbitrios y mantenimiento, DNI de los titulares (y partida de matrimonio si el bien es social), estado de cuenta de la hipoteca si existe, sucesión inscrita si es herencia y poder por escritura pública si firmará otro por ti. Entregarlos es tu deber según el reglamento (art. 22 c) y es lo que permite que el comprador con crédito no se caiga en la notaría.

¿Vender por internet es seguro para el propietario?

Sí, si separas la difusión del cierre. Publicar con fotos y datos completos es seguro y es lo que trae compradores; lo que protege la operación es filtrar interesados antes de mostrar, no entregar llaves ni firmar arras sin asesoría, cobrar únicamente por medios bancarios (obligatorio desde 1 UIT en inmuebles) y cerrar en notaría con la minuta revisada. Nada de eso cambia porque el aviso esté en línea, y vale igual si lo publica un agente.

Fuentes

• Ley 29080, Ley de creación del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento — Congreso de la República, 2007
• Decreto Supremo 010-2016-VIVIENDA, Reglamento de la Ley 29080: arts. 3, 6, 7, 8, 11, 20 a 25 y 42 (contrato de intermediación, registro gratuito y obligatorio, deberes del agente y del intermediado, sanciones, curso de 240 horas) — El Peruano, 23 de julio de 2016
• Consultar el Registro del Agente Inmobiliario — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, gob.pe
• Una mirada general al agente inmobiliario en el Perú: Ley 29080, art. 2 (operaciones de intermediación) y Código de Protección y Defensa del Consumidor — LP Derecho
• Relación de sujetos obligados a informar a la UIF-Perú (Ley 27693, art. 3): actividad inmobiliaria y agentes inmobiliarios — SBS
• Código Civil (D. Leg. 295), arts. 1477 a 1483 (arras), 1529 (compraventa), 1764 (locación de servicios) y 1790 a 1793 (mandato) — edición del Ministerio de Justicia, gob.pe
• ¿Cuánto gana un agente inmobiliario en el Perú en promedio? Comisiones de 3 %, 4 % o 5 % en venta, según agentes consultados — La República, 6 de setiembre de 2022
• Indecopi impone más de 260 sanciones en el sector inmobiliario por infringir derechos de los consumidores (269 en 2026, 592,84 UIT; 724 en 2025) — Indecopi, gob.pe, 8 de junio de 2026
• Guía sobre productos y servicios inmobiliarios — Indecopi, gob.pe
• Decreto Supremo 301-2025-EF, valor de la UIT 2026 (S/ 5.500) — El Peruano
• TUO de la Ley 28194 (D.S. 150-2007-EF): medios de pago en inmuebles desde 1 UIT (art. 3) e ITF 0,005 % (art. 10) — SUNAT
• Rentas de segunda categoría por venta de inmuebles: 5 % de la ganancia — SUNAT, gob.pe
• TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF: alcabala a cargo del comprador (art. 25) — gob.pe
• BCRP — Precio por m² de departamentos en 12 distritos de Lima, US$ y S/ corrientes (series PD37944PQ y PD37946PQ), T1-2026
• BCRP — Tasa de interés activa promedio de la banca en soles, créditos hipotecarios (serie PN07848NM), agosto de 2026
• La venta de departamentos en Lima no se detiene: 15.477 unidades en el primer semestre de 2026 (datos CODIP) — Infobae, 21 de julio de 2026