Cómo publicar y anunciar tu propiedad en venta o alquiler: guía completa 2026 (dueño directo, agente o inmobiliaria)

Lectura completa: unos 50 minutos (cada etapa, 3 o 4). Escrita por Jean Crl con el equipo de EximiaHaus, profesionales del rubro que revisan y difunden avisos todos los días, y contrastada con las fuentes que se citan al final: Indecopi, Ministerio de Vivienda, SUNAT, Sunarp, BCRP y DataReportal.

Publicar y anunciar tu propiedad en el Perú tiene dos reglas legales y una de mercado: si anuncias en dólares debes poner el precio también en soles (Código de Protección y Defensa del Consumidor, art. 6), omitir el área, las cargas o el mantenimiento es publicidad engañosa (art. 13), y el público está en internet: 28,4 millones de peruanos conectados, 82 % de la población (DataReportal, Digital 2026). La ficha completa lleva 12 fotos en orden y un video vertical de 20 a 30 segundos.

Cómo publicar y anunciar tu propiedad se resume en un orden: primero reúnes los datos y los papeles que el aviso va a necesitar, después eliges dónde publicar, armas una ficha completa con título claro, descripción con cifras, doce fotos en orden y un video vertical, fijas el precio con comparables y en una sola moneda, difundes el enlace en redes y WhatsApp el mismo día, y atiendes cada consulta en horas filtrando antes de mostrar. Esta guía recorre las doce etapas de ese trabajo, tanto si publicas como dueño directo como si eres agente o inmobiliaria y publicas una cartera, con lo que exige la ley peruana en 2026 (precio en soles cuando se anuncia en dólares, publicidad sin omisiones, registro del agente), lo que cuesta cada canal y qué herramienta usar en cada paso. Es información general; cada operación concreta la revisa un profesional.

Si ya tienes los datos del inmueble y quieres publicar hoy, publica tu propiedad en EximiaHaus: la ficha se carga en minutos, el aviso pasa por revisión antes de salir y genera su video vertical. Vuelve a esta guía con el aviso ya creado: cada etapa te dice qué revisar para que reciba consultas.

Índice de la guía

• Datos clave 2026 para quien publica
• Etapa 1: qué necesitas tener listo antes de publicar
• Etapa 2: dónde publicar tu propiedad
• Etapa 3: publicar como dueño directo, paso a paso
• Etapa 4: el título y la descripción del aviso
• Etapa 5: las fotos que abren un aviso
• Etapa 6: el video vertical
• Etapa 7: el precio del aviso
• Etapa 8: difusión en redes y WhatsApp
• Etapa 9: atender consultas y visitas
• Etapa 10: publicar con agente o inmobiliaria
• Etapa 11: anunciar un alquiler
• Tabla de costos de publicar, con un ejemplo
• Tabla de plazos
• Checklist del aviso completo
• Etapa 12: los errores que matan un aviso
• Preguntas frecuentes

¿Qué cifras y normas de 2026 debe conocer quien publica un aviso?

Quien publica un inmueble en el Perú se mueve entre dos conjuntos de datos: lo que exige la ley al anunciar (moneda, información completa, registro si intermedias) y dónde está la gente que busca (internet, redes, portales). Estas son las cifras de 2026 que ordenan las decisiones de esta guía.

Etapa 1: ¿qué necesitas tener listo antes de publicar?

Antes de abrir el formulario de cualquier portal necesitas cuatro cosas: los datos exactos del inmueble (área, dormitorios, baños, piso, cocheras, antigüedad, mantenimiento), la partida registral revisada, un precio fijado con comparables y el material visual. Publicar con la ficha a medio llenar "para ir viendo" es el error más común y el más caro: el aviso sale sin filtros, sin fotos buenas y con un precio provisional, y las primeras 72 horas, que son las de mayor exposición, se desperdician.

Los datos del inmueble, con la fuente de cada uno

Los papeles que no son para el aviso, pero que conviene tener

Un portal no te pide la partida para publicar; te la pide el primer comprador serio. Por eso los documentos de la venta (partida al día, HR y PU del año, constancias de no adeudo, sucesión inscrita si es herencia, estado de cuenta de la hipoteca) se reúnen antes de publicar, no después. Si el inmueble está a nombre de varias personas, es heredado o no está inscrito, se puede publicar, pero el aviso debe decirlo y la venta exige pasos previos. La lista completa de documentos, en orden, está en los 9 documentos que deberías tener antes de publicar y el checklist para vender tu inmueble los lleva marcados en PDF.

El precio, antes que el aviso

El precio no se improvisa en el formulario. Reúne tres o más comparables recientes de tu distrito (mismo tipo, área parecida, publicados en los últimos meses), ajusta por piso, vista, estado y cochera, y define un rango. El valorizador de EximiaHaus hace esa cuenta con comparables ponderados y te da la banda en un minuto; el mapa del precio del m² en Lima te muestra dónde está tu distrito frente a la serie del BCRP. La etapa 7 explica cómo trasladar ese rango al aviso.

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Etapa 2: ¿dónde publicar tu propiedad?

Se publica en un portal inmobiliario, que es donde busca quien ya decidió comprar o alquilar, y se difunde el enlace del aviso en redes y por WhatsApp, que es donde está quien todavía no busca pero conoce a alguien que sí. El letrero en la fachada sigue sirviendo en zonas donde la gente camina y busca cerca; el agente o la inmobiliaria son una forma de que alguien haga por ti todo lo que sigue, y el inmueble termina igual publicado en un portal. La pregunta no es "portal o redes o agente": es qué canal hace qué.

Comparativa de canales

Qué mirar antes de elegir un portal

1. Alcance real en tu zona: busca tu distrito como lo haría un comprador y mira cuántos avisos activos hay y si están al día.
2. Difusión fuera del portal: si el aviso se queda en el listado o se difunde en redes con formato propio de cada una.
3. Qué incluye el precio: fotos optimizadas, video, destacados, estadísticas del aviso, consultas crediticias.
4. A dónde llegan las consultas: a tu WhatsApp con el enlace del aviso, a un correo o a un formulario del portal que después te reenvía.
5. Revisión de los avisos: un portal que verifica antes de publicar tiene menos avisos falsos y más confianza del comprador.
6. Costo total por el tiempo que vas a necesitar: dos a cuatro meses en venta a precio de mercado; el plan de 3 meses suele calzar.

Los criterios completos están en los 13 criterios para elegir un portal inmobiliario; el detalle de cada opción sin costo, en dónde puedo publicar mi departamento gratis en el Perú, y lo que cobra cada canal en cuánto cuesta publicar un inmueble en 2026. Propietarios, agentes, inmobiliarias y constructoras publican en EximiaHaus; cómo se trabaja un aviso aquí, de principio a fin, está en Dónde publicar mi propiedad.

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Etapa 3: publicar como dueño directo, paso a paso

Publicar como dueño directo es crear tu cuenta, cargar la ficha del inmueble con todos los campos, ubicarlo en el mapa, subir las fotos en orden, dejar el número al que quieres recibir las consultas y enviarlo a revisión. No necesitas RUC, ni ser inmobiliaria, ni estar inscrito en ningún registro: eres el propietario y dispones de lo tuyo. Lo que sí necesitas es que la ficha quede completa, porque un aviso que convierte no es el más bonito sino el que responde, antes de que pregunten, lo que todo comprador pregunta.

Lo que hace un aviso que convierte

• Todos los campos llenos. Área, dormitorios, baños, cocheras, piso, antigüedad y mantenimiento. Cada campo vacío te deja fuera de un filtro, y cada filtro es una búsqueda en la que no apareces.
• Ubicación real en el mapa, no solo el distrito. Quien busca "cerca de" no te encuentra si el punto no está.
• Portada que abra el aviso: el ambiente principal o la vista, nunca la fachada de un edificio cualquiera ni el plano.
• Precio dentro del rango de la etapa 1, en una sola moneda y con la otra indicada.
• Condiciones desde el inicio: si aceptas crédito hipotecario, si hay inquilino, si el precio incluye cochera, si está amoblado.
• Un número que responda. El WhatsApp al que llegan las consultas es el de quien va a contestar en la primera hora.

Cómo se publica en EximiaHaus

1. Crea tu cuenta con tu correo o tu cuenta de Facebook. Al registrarte puedes publicar hasta 3 propiedades durante 7 días, sin costo, para conocer la plataforma: el panel, el video del aviso, las calculadoras y la consulta crediticia.
2. Elige la operación y el tipo: venta o alquiler; departamento, casa, terreno, oficina, local u otro. Las constructoras publican proyectos con todas sus unidades en una sola ficha.
3. Llena la ficha: título, descripción, ciudad y distrito, dirección y punto en el mapa, precio, área total, dormitorios, baños, cocheras, piso y amenidades.
4. Sube las fotos (JPG, PNG o WEBP de hasta 10 MB cada una) en el orden de la etapa 5; la primera es la portada.
5. Deja tu contacto: nombre, empresa si publicas como agente o inmobiliaria, correo y el WhatsApp al que quieres que lleguen las consultas.
6. Envíalo a revisión. El equipo revisa la ficha antes de que salga: datos incompletos, fotos ajenas o precios fuera de toda lógica vuelven con una observación.
7. El aviso sale y genera su video vertical con las fotos y los datos del inmueble, en minutos, y se difunde en TikTok, Instagram, Facebook y YouTube con el formato propio de cada red.
8. Desde el panel ves vistas y consultas, editas el precio, cambias la portada, descargas el video y das de baja el aviso cuando cierres.

Puedes empezar ahora en Publicar un inmueble. Si tu propiedad está en venta y quieres ver primero cómo se trabaja una venta completa, está en Vender tu propiedad; si es un alquiler, en Alquilar tu propiedad.

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Etapa 4: ¿cómo se escribe el título y la descripción del aviso?

El título dice qué es, cuántos dormitorios tiene, dónde está y qué lo diferencia, en ese orden y sin adjetivos: "Departamento de 3 dormitorios en Pueblo Libre, con cochera y vista al parque". La descripción responde en orden lo que todo interesado pregunta, con cifras: área techada y libre, distribución, piso y ascensor, antigüedad, cochera y depósito, mantenimiento, orientación, qué incluye y en qué condiciones se vende o alquila. Lo que no aporta un dato ("oportunidad única", "hermoso", "¡remato!") resta credibilidad y, además, nadie lo busca.

Plantillas de título por tipo de inmueble

La estructura de la descripción

1. Primera línea: lo que el título no alcanzó a decir y que decide la visita (vista, piso alto, terraza, estreno, ubicación exacta).
2. Las cifras: área techada, área libre, dormitorios, baños, cocheras, piso, antigüedad, mantenimiento.
3. La distribución: cómo se recorre, qué da a la calle y qué al interior, orientación.
4. El edificio o la zona: ascensores, áreas comunes, vigilancia; parques, transporte, colegios.
5. Las condiciones: precio y moneda, si aceptas crédito, si hay inquilino, qué muebles quedan, disponibilidad.
6. Los papeles: "partida en regla, sin cargas", "sucesión inscrita", "declaratoria de fábrica inscrita". Casi nadie lo escribe y es lo que más tranquiliza.

Si no eres de escribir, puedes partir de un modelo y reemplazar los datos; si usas una herramienta de inteligencia artificial para redactar, revisa cada cifra, porque inventa con naturalidad. La ley vale para el aviso: la publicidad que induce a error, también por omisión de información relevante, es publicidad engañosa (Código de Protección y Defensa del Consumidor, art. 13), y lo que prometes en el aviso obliga.

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Etapa 5: ¿qué fotos necesita un aviso para que lo abran?

Un aviso necesita entre 12 y 15 fotos horizontales, tomadas de día con las cortinas abiertas, desde la esquina de cada ambiente y a la altura del pecho, en el orden en que alguien recorrería el inmueble y sin dejar ningún ambiente fuera. En los avisos activos de EximiaHaus, los que tienen cinco fotos o más se abren un 68 % más que los que tienen menos (medición interna sobre 209 avisos, setiembre de 2026). No hace falta cámara profesional: hace falta luz, orden y cobertura.

Antes de disparar

• Despeja superficies y retira lo personal: el ojo mide el espacio, no los objetos.
• Abre cortinas y persianas; enciende las luces solo si todas dan el mismo tono de blanco.
• Arregla lo barato y visible: pintura marcada, foco quemado, silicona del baño, grifo que gotea.
• Fotografía a la hora en que entra luz por tus ventanas: mañana si dan al este, tarde si dan al oeste.

Las 12 tomas, en orden

Los errores que matan las fotos

1. Fotografiar contra la ventana: ambiente oscuro, ventana quemada. Ponte de espaldas a la luz.
2. Foto vertical para la ficha: se recorta mal en el listado. Horizontal para el portal; el vertical queda para el video.
3. Disparar desde la puerta: el ambiente se ve pequeño. Desde la esquina más alejada.
4. Celular a la altura de los ojos: techos enormes, pisos que desaparecen. A la altura del pecho, nivelado.
5. Ambientes ocultos: el comprador completa el vacío con la peor hipótesis.
6. Desorden, ropa, platos, mascotas, personas: distraen y envejecen el aviso.
7. Fotos de otro departamento, del piloto o renders presentados como reales: es publicidad engañosa y, además, la visita se cae en la puerta.
8. Portada con la fachada o el plano: nadie abre un aviso por un edificio.

Las fotos que subes son tuyas o tienes permiso de usarlas; las que copian de tu aviso se pueden reclamar. Si el inmueble es de alquiler, el orden es el mismo y basta con menos tomas, pero la cocina, el baño y la lavandería no pueden faltar. Si es un terreno, las fotos son otras: frente, fondo, linderos, vía de acceso y entorno.

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Etapa 6: el video vertical, ¿por qué un reel vende más?

Un video vertical de 20 a 30 segundos, continuo y orientado, es hoy la pieza que más lejos lleva un aviso, porque es el formato nativo de TikTok, de los reels de Instagram y Facebook, de los Shorts de YouTube y de los estados de WhatsApp: el mismo archivo sirve en los cinco lugares donde está la gente, y el algoritmo de esas redes muestra video corto a personas que no te siguen, cosa que una foto no consigue. En el Perú, TikTok llega a 28,3 millones de adultos y Facebook a 24,7 millones de usuarios; el video vertical es la llave de entrada a ese público.

Qué debe mostrar

• Un recorrido con sentido: entrada, sala, cocina, dormitorios, baños, terraza. Que quien lo ve entienda la distribución.
• Los datos en pantalla: tipo, distrito, área, dormitorios y precio. En redes nadie lee la descripción.
• Sin música con derechos, sin texto que tape la imagen, sin tomas de 10 segundos del mismo rincón.
• El enlace del aviso en el pie o en el primer comentario, para que la consulta llegue a la ficha completa.

El video automático de cada aviso

En EximiaHaus no tienes que producirlo: cada aviso publicado genera su video vertical (9:16) con las fotos y los datos del inmueble en uno o dos minutos, en tres estilos (Clásico, Recorrido y Dinámico), con un video por estilo y por aviso, y lo descargas en MP4 para subirlo a tus redes o mandarlo por WhatsApp. Puedes ver cómo quedan en los recorridos en video de las propiedades publicadas. Si grabas el tuyo con el celular, hazlo en horizontal para la ficha y en vertical para redes, con el teléfono a la altura del pecho, caminando despacio y sin girar sobre el eje.

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Un paso más allá del video es el recorrido 360: una foto esférica por ambiente, unidas con flechas, para que el interesado recorra el inmueble antes de pedir la visita. Puedes armarlo con fotos del celular en el tour virtual 360 gratis de EximiaHaus y mandar el enlace junto con el aviso; cómo tomar esas fotos está en fotos 360 con el celular.

Etapa 7: ¿cómo se pone el precio en el aviso?

El precio del aviso se fija dentro del rango de comparables de la etapa 1, se publica en una sola moneda con la otra indicada, se escribe siempre (un aviso "a consultar" pierde los filtros y la confianza) y se marca "a tratar" solo si de verdad estás dispuesto a negociar, porque esa etiqueta invita a ofertar por debajo desde el primer mensaje. Un precio 10 % por encima del mercado no significa vender 10 % más caro: significa recibir pocas consultas durante meses y terminar bajando con menos fuerza para negociar.

Soles o dólares

En Lima, la venta de vivienda se anuncia mayormente en dólares y el alquiler en soles, pero el comprador con crédito paga su cuota en soles y compara contra ella. Si publicas en dólares, el Código de Protección y Defensa del Consumidor te obliga a consignar también el precio en soles, en caracteres y condiciones iguales y con el tipo de cambio que aceptas, y el comprador puede pagar en cualquiera de las dos monedas (art. 6). En la práctica: una moneda principal, la otra entre paréntesis con el tipo de cambio y la fecha, y las arras y el saldo siempre por medio bancario (desde 1 UIT, S/ 5.500, lo exige la Ley 28194).

Cómo leer la respuesta del mercado

Cuando bajes el precio, hazlo una vez y con margen, no de a S/ 5.000 cada semana. En EximiaHaus, si bajas el precio, quienes pidieron que les avisemos reciben un correo con tu aviso. Para fijar el rango usa el valorizador; para ubicar tu distrito frente al promedio del BCRP (US$ 2.042 por m² en el primer trimestre de 2026), el mapa del precio del m².

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Para un primer número antes de publicar, el tasador online por distrito te da un rango con el precio del m² que publica el BCRP, ajustado por área, antigüedad y estado.

Etapa 8: ¿cómo se difunde un aviso en redes y por WhatsApp?

La difusión empieza el mismo día que sale el aviso: compartes el enlace por WhatsApp a tus contactos y pides a dos o tres personas que lo reenvíen, lo publicas en tus redes y en los grupos de tu zona, y subes el video vertical a TikTok, Instagram y Facebook con el enlace en el pie. Después se repite con criterio: un recordatorio a la semana en redes, el video con otro corte a los 15 días, y nunca el mismo texto pegado diez veces en diez grupos el mismo día, que es lo que hace que te bloqueen.

Qué red conviene para qué

El mensaje de WhatsApp que funciona

Una foto, tres datos y el enlace: "Vendo departamento de 3 dormitorios en Pueblo Libre, 95 m², piso 4 con cochera. US$ 165.000 (S/ 555.000). Fotos y video aquí: [enlace]. Si conoces a alguien que busque en la zona, te agradezco que lo compartas". Sin mayúsculas, sin "urgente", sin diez emojis. Lo que convierte no es el mensaje sino que llegue a la persona correcta, y eso lo hacen tus contactos cuando les pides un reenvío concreto.

Pagar o no pagar publicidad

La pauta en Facebook e Instagram sirve cuando el aviso ya está bien hecho (fotos, precio y ficha) y quieres llegar a más gente de un distrito concreto en pocos días; no arregla un aviso con el precio inflado. En EximiaHaus puedes impulsar una propiedad o un carrusel de las tuyas por 7, 15 o 30 días: ves el anuncio antes de pedirlo y el equipo lo revisa y lo activa. Las cuentas de la publicidad están en los artículos de abajo.

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Etapa 9: ¿cómo se atienden las consultas y las visitas?

Se responde cada consulta en la primera hora, por escrito, con las tres preguntas que ordenan todo lo demás (¿compra al contado o con crédito?, ¿tiene preaprobación y por cuánto?, ¿en qué plazo necesita mudarse?), se agendan visitas en bloques de horario con luz natural y se muestra con el inmueble ordenado, acompañado y sin negociar en la puerta. El interesado que no recibe respuesta en pocas horas ya escribió a otros tres avisos; la velocidad de respuesta separa a quien cierra de quien no.

Cómo leer las métricas del aviso

Seguridad al mostrar

• Pide nombre completo y número antes de la visita y confirma por llamada; guarda el DNI de quien entra si el inmueble está vacío.
• Muestra acompañado y de día; no dejes a nadie solo en un ambiente.
• No entregues copias de la partida completa, de tu DNI ni de los planos a quien no ha mostrado capacidad de compra.
• Nunca recibas arras ni "separaciones" en efectivo ni a cuentas de terceros; desde 1 UIT la ley exige medio bancario, y antes de esa cifra también conviene.
• Desconfía de quien ofrece pagar sin ver, pide tus datos bancarios "para transferir desde el extranjero" o te manda un "comprobante" y pide que devuelvas una diferencia.

Cuando aparece la primera oferta, la respuesta se construye con un número, una razón y una fecha de vigencia, y se cierra por escrito con arras bancarizadas. Lo que sigue (arras, minuta, notaría, Sunarp, impuestos) está en la guía completa para vender una propiedad en el Perú.

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Etapa 10: ¿cómo se publica con agente o inmobiliaria?

Publicar con un agente o una inmobiliaria es encargarle, por escrito, que haga por ti las etapas 1 a 9 y te acompañe hasta la firma: precio con sustento, material, ficha en los portales, difusión, filtrado, visitas, negociación y papeles. En el Perú, quien intermedia inmuebles ajenos debe estar inscrito en el Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, celebrar contigo un contrato de intermediación por escrito, estar presente en la firma y en la entrega, y consignar su número de registro en todos los trámites (Reglamento de la Ley 29080, art. 21). Puedes verificar a cualquier agente en línea, sin costo, en el Registro (gob.pe).

Qué exige la ley al agente

Exclusiva o abierto, y qué incluye la comisión

Con exclusividad, un solo agente trabaja el inmueble durante un plazo (60 a 90 días es lo habitual) y se compromete a un plan concreto de material, difusión y reportes; sin exclusividad, varios agentes publican el mismo inmueble, a veces con precios y fotos distintas, y el comprador lo nota. La comisión en el Perú no tiene tarifa oficial: se pacta por escrito, y lo habitual es 3 % a 5 % del precio de cierre más IGV, que se devenga en la minuta, en la escritura o en el desembolso según lo que firmes. Exige que el contrato diga qué incluye: fotos y video, en qué portales publica, con qué frecuencia te reporta, quién atiende las visitas y qué pasa si vendes tú a un contacto propio.

La calculadora de comisión inmobiliaria hace la cuenta con tu precio y tu porcentaje; los modelos de contrato de corretaje inmobiliario y de contrato de exclusividad de venta te sirven de punto de partida. Puedes publicar tú y además darla a una inmobiliaria, siempre que el contrato lo permita y el precio sea el mismo en todos los avisos.

Si eres agente o inmobiliaria: publicar una cartera

Para un agente, publicar no es un aviso sino una cartera: el mismo estándar de fotos, título y descripción en cada inmueble, un video por propiedad, el WhatsApp del responsable en cada aviso, destacados que se mueven hacia lo que más urge y reportes por aviso para sostener la exclusiva con el propietario. EximiaHaus trabaja así con agentes y corredores y con inmobiliarias y brokers: planes por volumen de 5, 10, 25 y 50 propiedades con fotos optimizadas, video reel con voz en off, ediciones especiales, destacados, consultas crediticias y difusión en redes; las consultas llegan al WhatsApp que indiques en cada aviso con el enlace de la propiedad. Los tramos y los periodos están en los planes.

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Etapa 11: ¿qué cambia al anunciar un alquiler?

Al anunciar un alquiler cambian cuatro cosas: el precio es una renta mensual en soles con la garantía y los gastos que incluye o no; el aviso dice desde cuándo está disponible, si va amoblado y qué requisitos pides al inquilino; el filtro no es la capacidad de compra sino los ingresos, el aval y el historial; y el cierre no es una escritura sino un contrato escrito que, si quieres recuperar el inmueble rápido ante un impago, debe tener la forma que la ley exige. El impuesto es tuyo: 5 % de la renta bruta cada mes (renta de primera categoría).

El contrato se prepara antes de publicar, no cuando ya hay inquilino en la puerta. El generador de contrato de alquiler y FUA arma en Word un contrato con cláusula de allanamiento o el Formulario Único de Arrendamiento del Decreto Legislativo 1177 con tus datos, y te dice qué necesita cada uno para valer (firmas legalizadas, cuenta de abono, registro en el RAV). Lo que sigue al aviso (filtrar al inquilino, firmar, inventario, garantía, recibos y qué hacer si no paga) está en la guía completa para alquilar tu departamento y en Alquilar tu propiedad.

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¿Cuánto cuesta publicar y anunciar una propiedad? Tabla con un ejemplo

Publicar un inmueble cuesta, como mínimo, el tiempo de armar la ficha y una copia literal de S/ 17,60; lo que se paga de verdad es la visibilidad y el material: un plan de portal, el video si lo produces aparte, la pauta en redes si la contratas y la comisión si encargas la venta a un agente. El ejemplo toma un departamento en venta a S/ 400.000 publicado por su dueño durante tres meses.

Lo que un portal no cobra: comisión sobre la venta o el alquiler. Lo que sí vale la pena mirar en cada plan es qué incluye (destacados, video, fotos optimizadas, consultas crediticias, difusión) y por cuánto tiempo, porque una venta a precio de mercado tarda de dos a cuatro meses y un alquiler, semanas.

¿Cuánto tarda cada paso? Tabla de plazos

Checklist del aviso completo

Revisa cada punto antes de enviar el aviso a revisión y vuelve a revisarlo a los 14 días. Si publicas una cartera, aplica la misma lista a cada inmueble.

• Datos: área techada y total; dormitorios y baños; cocheras y depósito; piso y ascensor; antigüedad; mantenimiento mensual; amenidades reales.
• Ubicación: distrito correcto; punto en el mapa; referencia de la zona en la descripción.
• Título: tipo + dormitorios + distrito + diferencial; sin adjetivos ni mayúsculas.
• Descripción: cifras primero, distribución, edificio y zona, condiciones, papeles; sin promesas que no puedas cumplir.
• Fotos: 12 a 15, horizontales, de día, en orden; ningún ambiente oculto; portada con el ambiente principal o la vista; sin personas, mascotas ni desorden.
• Video: vertical, 20 a 30 s, continuo, con los datos en pantalla; descargado y listo para redes.
• Precio: dentro del rango de comparables; una moneda principal y la otra indicada con el tipo de cambio; "a tratar" solo si negocias de verdad.
• Condiciones: acepta crédito; inquilino sí o no; cochera incluida o aparte; amoblado; disponibilidad.
• Contacto: el WhatsApp de quien responde en la primera hora; nombre y empresa si eres agente; número de registro si intermedias.
• Legal: las fotos son tuyas; el precio en dólares también en soles; nada de "papeles en trámite" sin explicar qué falta; si es inmueble futuro, la información mínima del art. 77.
• Difusión: enlace compartido el mismo día; video subido a TikTok, Instagram y Facebook; grupos de la zona; recordatorio a la semana.
• Seguimiento: métricas a los 7 y 14 días; respuesta a cada consulta; precio o portada corregidos si no hay movimiento; aviso retirado al cerrar.

Etapa 12: los errores que matan un aviso

1. Publicar con el precio inflado "para negociar". Te deja fuera de los filtros de quien sí compraría y envejece el aviso; bajar después cuesta más que salir bien.
2. Fotos oscuras, verticales o incompletas. El aviso no se abre; lo que no se ve se asume mal.
3. Ficha a medio llenar. Sin área, sin piso, sin mantenimiento: cada campo vacío es una búsqueda en la que no apareces y una pregunta más por WhatsApp.
4. Portada con la fachada, el plano o el render. Nadie abre un aviso por un edificio.
5. Título de titular: "¡Oportunidad única, remato!" no lo busca nadie y resta credibilidad.
6. Precio solo en dólares, sin soles ni tipo de cambio. Incumple el Código del Consumidor y pierde al comprador que calcula en cuotas.
7. No responder el mismo día. El interesado ya escribió a otros tres avisos.
8. Mostrar sin filtrar. Semanas perdidas con quien no puede comprar ni alquilar.
9. Copiar el mismo texto en diez grupos el mismo día. Te bloquean y el aviso pierde alcance.
10. Omitir lo que el comprador va a descubrir igual: inquilino adentro, ampliación sin declarar, deuda de mantenimiento. Es publicidad engañosa y la visita se cae en la puerta.
11. Dejar el aviso abandonado. Un aviso con precio viejo o ya vendido genera consultas que terminan en "ya no está" y desgasta tu nombre.
12. Recibir arras en efectivo o entregar llaves antes del pago acreditado. Pierdes la protección de la bancarización y el control de la operación.

Tu siguiente paso

Si ya tienes los datos y las fotos, publica tu propiedad en EximiaHaus: la ficha se carga en minutos, el aviso pasa por revisión, genera su video vertical y se difunde en redes, y las consultas llegan a tu WhatsApp. Si todavía no tienes precio, empieza por el valorizador. Si publicas una cartera, mira los planes por volumen y cómo trabajamos con agentes e inmobiliarias. Y si tu inmueble está en venta, la guía que sigue a esta es cómo vender una propiedad en el Perú: guía completa 2026; si está en alquiler, cómo alquilar tu departamento, paso a paso.

Preguntas frecuentes

¿Cómo publico mi departamento en venta?

Reúne área, dormitorios, baños, piso, cocheras, antigüedad y mantenimiento; pide la copia literal de la partida (S/ 17,60, hasta 3 días hábiles); fija el precio con comparables; toma 12 fotos horizontales de día; crea tu cuenta en un portal, llena todos los campos, ubica el inmueble en el mapa, sube las fotos con el ambiente principal de portada, deja el WhatsApp que va a responder y envíalo a revisión. El mismo día comparte el enlace por WhatsApp y sube el video vertical a tus redes.

¿Dónde publico mi propiedad en venta o en alquiler?

En un portal inmobiliario, que es donde busca quien ya decidió comprar o alquilar, y difundiendo el enlace de ese aviso en Facebook, TikTok, Instagram y WhatsApp, donde está quien todavía no busca pero conoce a alguien que sí. Antes de elegir el portal mira el alcance real en tu zona, si difunde fuera del portal, qué incluye el precio, a dónde llegan las consultas y si revisa los avisos. Propietarios, agentes, inmobiliarias y constructoras publican en EximiaHaus.

¿Cómo publicar un inmueble en internet si nunca lo he hecho?

Con una cuenta en un portal y los datos del inmueble a mano. El formulario pide operación, tipo, título, descripción, ciudad y distrito, dirección y mapa, precio, área, dormitorios, baños, cocheras, piso, amenidades, fotos y tu contacto; se llena en media hora desde el celular o la computadora. No necesitas RUC, ni ser inmobiliaria, ni estar inscrito en ningún registro para publicar lo tuyo. Al registrarte en EximiaHaus puedes publicar hasta 3 propiedades durante 7 días, sin costo, para conocer la plataforma.

¿Cómo anuncio mi casa en venta para que me escriban?

Con una ficha completa (área, dormitorios, baños, cochera, antigüedad, mantenimiento), ubicación en el mapa, título con tipo, dormitorios, distrito y un diferencial, descripción con cifras, 12 fotos de día en el orden del recorrido, un video vertical, el precio dentro del rango de comparables y en una moneda con la otra indicada, y el WhatsApp de quien responde en la primera hora. Lo que más consultas trae es el precio correcto; lo que más consultas pierde es no contestar el mismo día.

¿Cómo pongo mi casa en venta? ¿Por dónde empiezo?

Por los papeles y el precio, no por el aviso. Primero la copia literal de Sunarp para confirmar titular, cargas y fábrica inscrita; después comparables de tu zona y un rango de precio; después el material (arreglos baratos, fotos, video) y recién entonces la ficha en el portal y la difusión. Publicar primero y arreglar después desperdicia las primeras 72 horas, que son las de mayor exposición.

¿Puedo publicar mi casa o mi terreno en venta gratis?

Sin costo puedes difundir en redes y grupos, y en EximiaHaus al registrarte puedes publicar hasta 3 propiedades durante 7 días para conocer la plataforma y sus herramientas. Lo que se contrata son los planes, que suman destacados, producción de video y fotos, consultas crediticias y difusión ampliada; el Plan Propietario cuesta S/ 272,90 por 6 meses. Un terreno se publica igual que una casa, pero el aviso debe decir área, frente, zonificación, si está inscrito y cómo se llega.

¿Cómo hago un anuncio para vender mi casa?

Título: tipo + dormitorios + distrito + diferencial ("Casa de 2 pisos en terreno de 160 m² en La Molina, con jardín y cochera doble"). Descripción: primera línea con lo que decide la visita, las cifras, la distribución, la zona, las condiciones y el estado de los papeles. Fotos: 12 a 15 horizontales de día, sin ambientes ocultos. Precio: dentro del rango, en una moneda con la otra indicada. Contacto: el WhatsApp que responde. Lo que no aporta un dato ("oportunidad única", "hermoso") sobra.

¿Qué fotos necesito para vender mi casa y cuántas?

Entre 12 y 15: ambiente principal o vista (portada), sala y comedor desde dos ángulos, cocina completa, cada dormitorio, cada baño, lavandería, terraza o jardín, fachada y áreas comunes; el plano al final. Horizontales, de día con cortinas abiertas, desde la esquina del ambiente y a la altura del pecho, con superficies despejadas. En los avisos activos de EximiaHaus, los que tienen cinco fotos o más se abren un 68 % más que los que tienen menos.

¿Cómo promociono un inmueble en venta en redes?

Comparte el enlace del aviso por WhatsApp con una foto y tres datos y pide reenvíos concretos; publica en Facebook con 5 a 8 fotos y en los grupos de tu distrito; sube el video vertical a TikTok, Instagram y Facebook con el enlace en el pie; repite con un recordatorio a la semana y otro corte del video a los 15 días. Pagar pauta sirve cuando el aviso ya está bien hecho y quieres llegar a más gente de una zona en pocos días; no arregla un precio inflado.

¿Sirve un video para vender mi casa?

Sí: el video vertical de 20 a 30 segundos es el formato que TikTok, los reels y los Shorts muestran a personas que no te siguen, y el mismo archivo sirve para los estados de WhatsApp. En EximiaHaus cada aviso genera su video vertical automáticamente, en tres estilos, y lo descargas en MP4. Si lo grabas tú, que sea un recorrido continuo con los datos en pantalla y el enlace del aviso en el pie.

¿Cómo anuncio un departamento en alquiler?

Igual que una venta, con cuatro diferencias: renta mensual en soles indicando si incluye mantenimiento y qué garantía pides; fecha exacta de disponibilidad y si va amoblado; requisitos al inquilino (ingresos, aval, reporte crediticio); y el contrato preparado antes de publicar, con firmas legalizadas y cláusula de allanamiento, o el FUA del Decreto Legislativo 1177, para poder recuperar el inmueble rápido si no pagan. El impuesto es 5 % de la renta bruta cada mes.

¿Cuánto cuesta publicar en un portal inmobiliario?

Depende del plan y del tiempo. En EximiaHaus, al 8 de octubre de 2026, el Plan Propietario cuesta S/ 272,90 por 6 meses; los planes para agentes e inmobiliarias van desde S/ 298,90 por 3 meses con 5 propiedades hasta S/ 1.169,90 con 50, e incluyen destacados, video, fotos optimizadas, consultas crediticias y difusión. Al registrarte puedes publicar hasta 3 propiedades durante 7 días, sin costo. Ningún portal cobra comisión sobre la venta o el alquiler.

¿Pongo el precio en soles o en dólares en mi aviso?

En una sola moneda principal, con la otra indicada. Si anuncias en dólares, el Código de Protección y Defensa del Consumidor exige consignar también el precio en soles, en caracteres y condiciones iguales y con el tipo de cambio que aceptas, y el comprador puede pagar en cualquiera de las dos (art. 6). En Lima la venta de vivienda suele anunciarse en dólares y el alquiler en soles; el comprador con crédito compara contra su cuota en soles.

¿Qué significa "precio a tratar" y conviene ponerlo?

Que el anunciante acepta negociar. Conviene solo si de verdad tienes margen, porque la etiqueta invita a ofertar por debajo desde el primer mensaje; si tu precio ya está en el rango de mercado, publícalo sin la etiqueta y negocia cuando llegue una oferta, con un número, una razón y una fecha. Dejar el precio "a consultar" es peor: pierdes los filtros del buscador y la confianza.

¿Puedo publicar mi casa yo mismo y también darla a una inmobiliaria?

Sí, salvo que hayas firmado exclusividad. Lo que no conviene es que el mismo inmueble aparezca con precios o fotos distintos en varios avisos, porque el comprador lo nota y desconfía. Si trabajas con un agente, pídele que publique tu inmueble también en EximiaHaus: el valor del portal es el alcance y la producción de contenido, y le sirve igual al propietario que al profesional con veinte inmuebles.

¿Necesito estar inscrito en algún registro o tener RUC para publicar?

Para publicar lo tuyo, no: eres el propietario y dispones de tu bien. El Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda es obligatorio para quien intermedia inmuebles de terceros como actividad (Reglamento de la Ley 29080, art. 8), y el RUC lo necesita quien emite comprobantes por esa actividad. Si contratas a un agente, verifica su inscripción en gob.pe antes de firmar.

¿Puedo publicar si la casa es heredada, está a nombre de varias personas o no está inscrita?

Se puede publicar, pero el aviso debe decirlo y la venta exige pasos previos: sucesión intestada o testamento inscritos y firma de todos los herederos; unanimidad de los copropietarios para vender el bien completo; inmatriculación o formalización si no está en Sunarp. Un comprador con crédito no llega a la firma sin esos papeles, así que conviene resolverlos antes de que el aviso tenga visitas.

¿Cuánto tarda en aprobarse un anuncio y cuánto queda publicado?

En EximiaHaus el aviso pasa por revisión del equipo antes de salir; si falta un dato o una foto no es del inmueble, vuelve con una observación. Una vez aprobado, el video se genera en uno o dos minutos. El aviso queda publicado el tiempo de tu plan y puedes editarlo, cambiar el precio, la portada o darlo de baja desde el panel cuando cierres.

¿Cómo evito estafas al publicar mi propiedad?

No entregues copias de la partida completa, tu DNI ni los planos a quien no ha mostrado capacidad de compra; muestra acompañado y de día; nunca recibas arras ni separaciones en efectivo ni a cuentas de terceros (desde 1 UIT la ley exige medio bancario); desconfía de quien ofrece pagar sin ver, pide tus datos bancarios para "transferir desde el extranjero" o manda un comprobante y pide que devuelvas una diferencia. Publica en un portal que verifique los avisos y mantén la conversación por el WhatsApp del aviso.

¿Qué red social conviene para vender un inmueble?

Facebook para alcance masivo y grupos por distrito (24,7 millones de usuarios en el Perú), TikTok e Instagram para que el video vertical llegue a quien no te sigue (28,3 millones de adultos y 11,3 millones de usuarios), YouTube para el recorrido completo (21,7 millones) y WhatsApp para cerrar la conversación. El portal sigue siendo la base: es donde está la ficha completa y a donde debe llevar cada publicación.

¿Cuántas vistas y consultas debería tener mi aviso?

No hay un número fijo, pero sí una lectura: pocas vistas es un problema de visibilidad (portada, título, precio en el filtro, difusión); vistas sin consultas apunta a la propuesta (precio, fotos, descripción); consultas que no pasan a visita, a la atención o a un dato que el aviso no decía. Mide a los 7 y a los 14 días y corrige una cosa a la vez; si a las dos semanas no hay consultas, el precio es lo primero que se revisa.

Fuentes

• Decreto Supremo 301-2025-EF, valor de la UIT 2026 (S/ 5.500) — El Peruano
• Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571): art. 6 (precios en moneda extranjera), art. 13 (publicidad engañosa) y arts. 76 a 78 (información en productos inmobiliarios) — Indecopi, gob.pe
• Ley 29080, Ley de creación del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento — Congreso de la República
• D.S. 010-2016-VIVIENDA, Reglamento de la Ley 29080: arts. 5, 6 y 8 (registro obligatorio, público y gratuito), 21 (deberes del agente inmobiliario) y 36 (curso de especialización) — El Peruano, 23 de julio de 2016
• Consultar el Registro del Agente Inmobiliario — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, gob.pe
• TUO de la Ley 28194 (D.S. 150-2007-EF): medios de pago en inmuebles desde 1 UIT (art. 3) e ITF 0,005 % (art. 10) — SUNAT
• Ley del Impuesto a la Renta, cap. VI, art. 36: renta neta de primera categoría (deducción del 20 %) — SUNAT
• Ley del Impuesto a la Renta, cap. VII, art. 52-A: 6,25 % sobre la renta neta de capital — SUNAT
• Resolución 228-2025-SUNARP/GG: derechos registrales 2026, publicidad registral — Sunarp, 23 de diciembre de 2025
• Solicitar certificado literal de partida (copia literal) en línea: hasta 3 días hábiles — Sunarp, gob.pe
• BCRP — Precio por m² de departamentos en 12 distritos de Lima, US$ y S/ corrientes (series PD37944PQ y PD37946PQ), T1-2026
• La venta de departamentos en Lima no se detiene: 15.477 unidades en el primer semestre de 2026 (datos CODIP) — Infobae, 21 de julio de 2026
• Digital 2026: Peru — usuarios de internet, redes sociales, Facebook, TikTok, YouTube e Instagram (datos de octubre de 2025) — DataReportal / Kepios
• Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), Decreto Legislativo 1177 — Fondo MIVIVIENDA
• Ley 30933, Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial (art. 5: cláusula de allanamiento) — Congreso de la República