Derechos del inquilino en el Perú 2026: contrato, garantía, aumento de renta, desalojo y qué revisar antes de alquilar (guía completa)

Lectura completa: unos 50 minutos (cada etapa, 4 o 5). Escrita por Jean Crl con el equipo de EximiaHaus, profesionales del rubro que ven estas situaciones todos los días desde los dos lados de la mesa, y contrastada con las fuentes oficiales que se citan al final: Código Civil, Ley 30933, Ley 30201, Decreto Legislativo 1177, SUNAT y Ministerio de Justicia.

Los derechos del inquilino en el Perú están en el Código Civil (arts. 1666 a 1712) y en tres leyes especiales (D. Leg. 1177, Ley 30933 y Ley 30201): el dueño no puede subirte la renta durante el contrato, debe devolverte la garantía descontando solo daños acreditados y solo puede desalojarte por notario o juez, con 5 días hábiles para oponerte en la vía notarial (Ley 30933) y 6 días para acreditar el pago en la judicial (Código Procesal Civil, art. 594). El plazo máximo de un alquiler es 10 años (art. 1688).

Los derechos del inquilino en el Perú salen de cuatro normas: el Código Civil (arts. 1666 a 1712), que fija lo que el dueño te debe y lo que tú le debes; el Decreto Legislativo 1177 y su Formulario Único de Arrendamiento (FUA); la Ley 30933, del desalojo notarial; y la Ley 30201, del allanamiento a futuro. En resumen: tienes derecho a recibir el inmueble en buen estado y a usarlo todo el plazo, a que el dueño haga las reparaciones necesarias, a que no entre sin aviso, a que no te suban la renta durante el contrato, a recibir el recibo de cada pago, a que te devuelvan la garantía descontando solo daños y deudas acreditados, y a que cualquier desalojo pase por un notario o un juez, nunca por un cambio de chapa. A cambio, debes pagar puntualmente la renta y los servicios, cuidar el inmueble, no subarrendar sin permiso escrito y devolverlo al vencer el plazo. Esta guía recorre todo eso en orden, desde la visita hasta la entrega de llaves, con los artículos exactos, los plazos que fija cada norma y lo que cuesta cada paso en 2026. Es información general; el caso concreto lo revisa un abogado.

Los propietarios, agentes e inmobiliarias que alquilan también son nuestros lectores y clientes, y la mayoría de los conflictos de alquiler no nacen de mala fe sino de contratos incompletos y de cosas que nadie dejó por escrito. Por eso esta guía habla de derechos y de obligaciones a la vez: un inquilino que conoce la ley es, casi siempre, el inquilino que el dueño quiere tener. Si estás del otro lado, la guía hermana es cómo alquilar tu departamento o casa en el Perú: guía completa 2026 para propietarios.

Índice de la guía

• Datos clave 2026: qué ley protege al inquilino
• Etapa 1: qué revisar antes de alquilar un departamento o casa
• Etapa 2: el contrato de alquiler, puntos clave para inquilinos
• Etapa 3: garantía y adelanto: cuánto se paga y cómo se devuelve
• Etapa 4: la entrega del inmueble: acta, inventario y fotos
• Etapa 5: durante el alquiler: tus derechos y tus obligaciones
• Etapa 6: el pago, el recibo de arrendamiento y el impuesto
• Etapa 7: ¿me pueden subir el alquiler?
• Etapa 8: irte antes, renovar o terminar el contrato
• Etapa 9: desalojo: cuánto tiempo te dan y cómo defenderte
• ¿Qué derechos tiene un inquilino sin contrato?
• Tabla de plazos legales que afectan al inquilino
• Tabla de costos: cuánto cuesta entrar a un alquiler, con un ejemplo
• Etapa 10: casos especiales
• Checklist del inquilino, por etapa
• Los errores que más le cuestan al inquilino
• Preguntas frecuentes

¿Qué ley protege al inquilino en el Perú? Datos clave 2026

No existe una "ley del inquilino" única en el Perú. La protección sale del Código Civil, que es la norma general del arrendamiento, y de tres normas especiales que regulan cómo se firma y cómo termina un alquiler de vivienda. Estas son las cifras y los artículos que conviene tener a mano en 2026.

Dos aclaraciones que evitan confusiones frecuentes. Primera: la Ley 30201 no es una "ley de arrendamiento para vivienda"; es la que creó el Registro de Deudores Judiciales Morosos y modificó el artículo 594 del Código Procesal Civil (el régimen de vivienda con FUA es el Decreto Legislativo 1177). Segunda: Indecopi no interviene en el alquiler entre dos particulares, porque su Código solo aplica cuando quien alquila es un proveedor habitual (una empresa o alguien que alquila como negocio) y tú eres un consumidor; en ese caso sí puedes reclamar ante Indecopi por cláusulas abusivas o información engañosa (Ley 29571, art. IV). Entre particulares, el camino es el Código Civil, la conciliación y el Poder Judicial.

Etapa 1: ¿qué revisar antes de alquilar un departamento o casa?

Antes de alquilar un departamento conviene revisar tres cosas en este orden: que quien alquila sea el dueño o tenga poder para alquilar, que el inmueble funcione (agua, luz, desagüe, chapas, humedad) y que el edificio no te vaya a dar sorpresas (deuda de mantenimiento, reglamento interno, ruido). Casi todos los problemas de los meses siguientes se ven en la primera visita si se mira con una lista, y por eso el checklist de esta etapa está pensado para llevarlo en el celular: checklist para alquilar un departamento o casa como inquilino.

Primero, el presupuesto y la búsqueda

La regla práctica más repetida en este rubro es que la renta más los servicios no pase del 30 % al 35 % de tu ingreso neto; no es una norma legal, es una medida de prudencia que también aplican los propietarios cuando evalúan a un candidato. Suma a la renta el mantenimiento del edificio (que suele pagar el inquilino cuando el contrato lo dice), luz, agua, gas e internet, y ten listo el dinero de entrada: el primer mes y la garantía (ver la tabla de costos). Si dudas entre seguir alquilando o comprar, la herramienta ¿Comprar o alquilar? compara las dos opciones con tus números a 5, 10 y 20 años.

Para buscar, filtra por distrito, precio y número de habitaciones y lee la ficha completa antes de pedir visita: área, piso, si tiene cochera, cuánto es el mantenimiento y qué incluye. En el buscador de alquileres de EximiaHaus las fichas muestran esos datos y el contacto directo del anunciante, sea propietario, agente o inmobiliaria. Cómo se organiza una búsqueda eficiente está en ¿cómo busco departamento en alquiler por internet?.

Segundo, verifica a quien te alquila

Pide el DNI de quien firma y compáralo con la partida registral del inmueble: la titularidad se verifica en Sunarp, no de palabra. La copia literal de la partida se pide en línea, cuesta S/ 17,60 hasta dos hojas y llega en un máximo de 3 días hábiles; muestra quién es el dueño, si el inmueble tiene hipoteca o embargo y si hay un arrendamiento inscrito. Si quien alquila no es el titular, debe mostrarte el poder que lo faculta expresamente a arrendar (Código Civil, art. 1667), o el contrato de administración si es una inmobiliaria. Si el inmueble pertenece a varios dueños, todos deben consentir el alquiler, aunque la ley lo da por válido si los demás lo ratifican después (art. 1669). Cómo leer esa partida está explicado en la herramienta ¿Cómo consultar mi predio?.

Pide también el último recibo de mantenimiento y de servicios pagados: una deuda anterior puede terminar en un corte de suministro aunque tú estés al día, y las deudas de mantenimiento del propietario con la junta se cobran al inmueble.

Tercero, revisa el inmueble con lista

Lo que te pedirá el dueño (y por qué conviene tenerlo listo)

Un propietario cuidadoso o una inmobiliaria te pedirán copia del DNI, sustento de ingresos (boletas, recibos por honorarios, estados de cuenta), referencias del alquiler anterior y, a veces, un fiador. Es legítimo y, de hecho, es lo que recomendamos a los propietarios en el checklist para alquilar a un inquilino. También es habitual que revisen tu historial crediticio: tú mismo puedes ver lo que ellos van a ver con el reporte Equifax, y así llegas a la negociación sabiendo si hay una deuda vieja que explicar. Lo que no es legítimo es que te pidan dinero por "separar" el inmueble sin un documento que diga a qué se aplica ese pago, ni que retengan tu DNI.

Profundiza: ¿Cómo busco departamento en alquiler por internet? · ¿Qué papeles le pide el dueño a un inquilino? · ¿Qué es un fiador y cuándo te lo piden para alquilar? · ¿Qué es una carta fianza en un alquiler? · Mascotas en el edificio: qué puede prohibir el reglamento · ¿Cuánto cuesta alquilar un cuarto en Lima?.

Etapa 2: el contrato de alquiler, puntos clave para inquilinos

El contrato de alquiler es el documento que decide todo lo que viene después, y para el inquilino los puntos clave son siete: plazo con fecha de inicio y fin, renta con día de pago y cuenta donde se abona, monto de la garantía con qué cubre y cuándo se devuelve, inventario y estado del inmueble, quién paga qué reparación y qué servicio, condiciones para renovar o salir antes, y la forma del documento (firmas legalizadas o FUA). Un contrato verbal es válido, pero deja a las dos partes sin pruebas; uno escrito sin esos siete puntos deja los vacíos que después se discuten.

Las cláusulas que debes leer una por una

Firmas legalizadas, FUA o escritura pública: qué cambia

Las tres formas valen como contrato; cambian la prueba y la vía de desalojo que habilitan. Un documento privado sin legalizar es válido entre las partes, pero cuesta probar cuándo se firmó. Con firmas legalizadas ante notario (desde S/ 15 por firma de persona natural en tarifarios publicados de Lima) el contrato tiene fecha cierta y, si lleva cláusula de allanamiento a futuro, habilita el desalojo del artículo 594 del Código Procesal Civil. El FUA se firma ante notario, que verifica tu identidad y la propiedad del inmueble en Sunarp, y se inscribe en el RAV del Fondo Mivivienda; su texto es oficial y ya trae resueltas la garantía, la cuenta de abono y los derechos de cada parte. La escritura pública (desde S/ 250) o el FUA son la forma que exige el desalojo notarial de la Ley 30933.

Puedes armar el borrador y ver cómo quedan las cláusulas con el generador de contrato de alquiler y FUA o partir del modelo de contrato de arrendamiento de vivienda. Si el dueño trae el suyo, léelo con la tabla de arriba al lado y pide cambiar lo que falte antes de firmar, no después. Lo que cuesta cada trámite en notaría está en ¿Cuánto cuesta un trámite en notaría?.

Cláusulas que conviene negociar (y las que no son abusivas aunque lo parezcan)

Una cláusula es sospechosa cuando traslada a una sola parte riesgos que no controla, cuando suprime un derecho que la ley reconoce o cuando la sanción es desproporcionada frente al incumplimiento. Las que más vemos y conviene negociar antes de firmar:

• Retención total de la garantía "a sola discreción" del dueño. La garantía cubre daños acreditados y deudas, no es una penalidad automática. Pide que diga qué cubre y cómo se liquida.
• Todas las reparaciones a cargo del inquilino, sin distinguir. La ley permite pactar distinto (art. 1680 dice "salvo pacto distinto"), pero una cláusula que te hace responsable de la instalación eléctrica original o de las filtraciones del edificio desequilibra el contrato. Negocia el reparto de la etapa 5.
• Aumentos "cuando el propietario lo considere". Sin fórmula ni fecha, es una renta indeterminada. Pide un porcentaje o una referencia y una fecha.
• Penalidades de varios meses por irte antes. Son válidas si están pactadas, pero el juez puede reducirlas cuando son manifiestamente excesivas (art. 1346). Uno o dos meses de renta es lo que suele verse.
• Entrada libre del dueño. La ley te obliga a permitir la inspección por causa justificada y con 7 días de aviso (art. 1681, inc. 5); una cláusula de acceso sin aviso va contra eso.

En cambio, la cláusula de allanamiento a futuro, el sometimiento expreso a la Ley 30933, la cuenta de abono y la identificación precisa del inmueble no son abusivas: son requisitos de las vías rápidas de desalojo y existen para que el conflicto, si llega, sea corto. Solo te alcanzan si dejas de pagar o no devuelves el inmueble al vencer. Un inquilino que cumple no tiene nada que temerles, y un dueño que las pide está haciendo lo que un abogado le recomendaría.

Si quien te alquila es una empresa

Cuando el arrendador es una inmobiliaria, una empresa o alguien que alquila de manera habitual como negocio, la relación puede ser de consumo: el Código de Protección y Defensa del Consumidor define al proveedor como quien habitualmente presta servicios a consumidores (Ley 29571, art. IV). En ese caso puedes reclamar ante Indecopi por cláusulas abusivas, información engañosa o cobros no informados, además de las vías civiles. Entre dos particulares, Indecopi no interviene.

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Etapa 3: garantía y adelanto: ¿cuánto se paga y cómo se devuelve la garantía de alquiler?

La garantía de un alquiler es un depósito que respalda el cumplimiento del contrato y se devuelve al terminar, descontando solo daños distintos del desgaste normal y deudas acreditadas; el adelanto es la renta del primer mes, pagada por anticipado, y se consume ese mismo mes. Ninguna ley peruana fija el monto de la garantía ni un plazo de días para devolverla: el uso del mercado es uno o dos meses de renta, y el plazo es el que diga el contrato. Por eso la cláusula de garantía es la que más conviene escribir completa.

Lo que dice el FUA, el único texto oficial que la regula

El Código Civil no menciona la garantía. El FUA del Decreto Legislativo 1177 sí, y aunque solo obliga a quienes firman bajo ese régimen, es la mejor referencia de cómo debería funcionar en cualquier contrato: la garantía se deposita en la cuenta de abono del arrendador al inicio, equivale a un número de rentas que las partes fijan, y el arrendador puede usarla, a la terminación del contrato, para reponer el inmueble al estado en que lo entregó "salvo por el deterioro derivado de su uso ordinario" y, en segundo orden, para pagar renta o conceptos complementarios adeudados; el remanente se devuelve al inquilino sin intereses (cláusulas 7.1 a 7.3). Entre los derechos del arrendatario que el FUA enumera está, textualmente, "recuperar el importe total o remanente de la garantía" (cláusula 10.2). El dueño, por su lado, entrega el inmueble contra la constancia del depósito de la garantía (cláusula 8.1).

Qué se puede descontar de la garantía y qué no

Cómo asegurarte de que te la devuelvan

1. Al firmar: que el contrato diga el monto, qué cubre, el plazo de devolución (por ejemplo, dentro de los 15 días de entregado el inmueble) y que se devuelve por transferencia. Pide constancia escrita del depósito; en el FUA, la constancia es la del abono en la cuenta.
2. Al entrar: inventario y fotos fechadas de todo, firmados por ambos (etapa 4). Sin eso, la discusión al final es palabra contra palabra.
3. Durante: avisa por escrito de cualquier desperfecto cuando ocurra (art. 1682 te obliga a dar aviso inmediato) y guarda esos mensajes: prueban que el daño no fue tuyo o que lo reportaste.
4. Al salir: recorre el inmueble con el dueño y el inventario, firma el acta de salida con las lecturas de medidores, entrega recibos pagados y pide la constancia de no adeudo. Si te descuentan algo, pide el detalle y el comprobante.
5. Si no te la devuelven: carta simple con plazo, después carta notarial (modelo: carta de solicitud de devolución de garantía de alquiler), después conciliación gratuita en el Ministerio de Justicia y, si no prospera, demanda por obligación de dar suma de dinero. Nunca dejes de pagar el último mes "para compensar": eso convierte tu reclamo en una deuda tuya.

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Etapa 4: la entrega del inmueble: acta, inventario y fotos

El día que recibes las llaves es el día que decide la devolución de la garantía, porque el Código Civil presume que, entregado el bien, "se halla en estado de servir y con todo lo necesario para su uso" (art. 1679). Todo lo que no quede anotado ese día se presume que estaba bien, y todo lo que después aparezca roto se presume tuyo (art. 1683: respondes por la pérdida y el deterioro salvo que pruebes que no te son imputables). El acta de entrega es tu prueba, no un formalismo del dueño.

Qué debe tener el acta de entrega

• Fecha y hora, nombres y firmas de ambos, dirección del inmueble.
• Inventario ambiente por ambiente: pisos, paredes, puertas, ventanas, chapas (y cuántas llaves recibes), sanitarios, griferías, cocina, terma, closets, luminarias, artefactos y muebles si es amoblado, con su estado ("bueno", "con rayón en la puerta", "no enciende").
• Lecturas de los medidores de luz, agua y gas, con foto del medidor.
• Recibos de servicios y de mantenimiento pagados hasta la fecha, o constancia de la deuda que asume el dueño.
• Fotos y video fechados de cada ambiente, compartidos el mismo día al dueño por un canal que deje registro (correo o mensajería), para que la fecha no se discuta.
• Pendientes que el dueño se compromete a arreglar, con fecha.

Puedes usar el modelo de acta de entrega y recepción de inmueble y, si el inmueble viene amoblado, el inventario detallado que explica el inventario del alquiler. Los servicios no necesitan cambiar de titular para que los pagues tú: el recibo sigue a nombre del dueño y lo pagas con el código del suministro; solo conviene el cambio de nombre si el contrato es largo o quieres el historial a tu nombre (cómo cambiar el nombre en los recibos).

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Etapa 5: durante el alquiler: ¿qué derechos tiene un inquilino y qué obligaciones?

Durante el alquiler, el inquilino tiene derecho a usar el inmueble todo el plazo sin que el dueño lo perturbe ni haga innovaciones que reduzcan ese uso, a que el dueño lo conserve en buen estado y haga las reparaciones necesarias, a que no entre sin causa justificada y aviso de 7 días, a una rebaja de la renta si una reparación le impide usar parte del inmueble, y a que le reembolsen las reparaciones urgentes que haga avisando al dueño. Sus obligaciones son el espejo: pagar puntualmente la renta y los servicios, cuidar el bien y usarlo para vivienda, hacer el mantenimiento ordinario, avisar de inmediato de cualquier desperfecto o perturbación, no modificar ni subarrendar sin permiso escrito y devolverlo al vencer sin más deterioro que el del uso ordinario.

Derechos y obligaciones, artículo por artículo

Reparaciones: quién paga qué

La regla del Código Civil es simple y admite pacto distinto: el arrendador paga las reparaciones necesarias (art. 1680) y el inquilino los gastos de conservación y mantenimiento ordinario (art. 1682). Necesaria es la que permite que el inmueble siga sirviendo para vivir: tubería rota, filtración, instalación eléctrica que falla, terma que deja de funcionar por antigüedad, bomba de agua. Ordinario es lo que se gasta porque alguien vive ahí: focos, pilas, silicona, un atoro por uso, una chapa que se traba, la pintura al final de un contrato largo. Si hay una reparación urgente (una fuga que inunda), puedes hacerla tú y pedir el reembolso, siempre que avises al dueño al mismo tiempo (art. 1682); guarda la boleta y el mensaje. Y si la obra del dueño te deja sin usar parte del inmueble, tienes derecho a una rebaja proporcional de la renta o a resolver el contrato (art. 1674).

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Privacidad: cuándo puede entrar el dueño al departamento que alquilas

No cuando quiera. Mientras dura el contrato tú tienes el uso del inmueble y el dueño conserva la propiedad, no el acceso libre. La ley te obliga a permitir que inspeccione "por causa justificada" y "previo aviso de siete días" (art. 1681, inc. 5); fuera de eso, solo una emergencia que ponga en riesgo el inmueble o a los vecinos justifica entrar sin coordinar. Las visitas para mostrar el departamento a nuevos interesados en el tramo final del contrato son razonables si están pactadas y se avisan. Que el dueño conserve una llave no le da derecho a usarla. Más detalle en ¿el dueño puede entrar al departamento que alquilo?.

Servicios, mantenimiento, predial y arbitrios

Luz, agua, gas e internet son tuyos por ley (art. 1681, inc. 3). El mantenimiento del edificio lo paga quien diga el contrato, y lo habitual es que lo asuma el inquilino porque es un gasto del uso; las cuotas extraordinarias para obras del edificio suelen quedar del lado del dueño, y conviene escribirlo. El impuesto predial y los arbitrios municipales son del propietario: la Ley de Tributación Municipal fija como contribuyente a quien es dueño al 1 de enero (arts. 9 y 10). El contrato puede trasladarte económicamente los arbitrios, y ese pacto vale entre ustedes, pero no cambia quién responde ante la municipalidad.

Profundiza: ¿Quién paga la luz y el agua en un alquiler? · ¿Quién paga el mantenimiento del ascensor? · Los arbitrios y el inmueble · Mascotas en el edificio: qué puede prohibir el reglamento interno y qué no.

Subarrendar, meter a alguien a vivir y hacer cambios

Subarrendar todo o parte del inmueble, o ceder el contrato, exige asentimiento escrito del arrendador (arts. 1681, inc. 9, y 1692); sin él, el dueño puede resolver el contrato (art. 1697, inc. 4), y tú y tu subarrendatario responden solidariamente ante él (art. 1693). Que viva contigo tu pareja o tu familia no es subarriendo, pero tú respondes por los daños que causen las personas que admitas en el inmueble (art. 1683). Las modificaciones (tumbar un muro, cambiar el piso, pintar de otro color) necesitan permiso (art. 1681, inc. 8), y lo que mejores se queda sin reembolso salvo pacto. Colgar cuadros o instalar internet son usos ordinarios; perforar para un aire acondicionado ya es una modificación que conviene pedir por escrito.

Profundiza: Subarrendar: cuándo puedes y qué arriesgas si lo haces sin permiso · Lo que el dueño puede hacer si metes a otras personas a vivir · Obras sin permiso: cómo lo ve el dueño.

Etapa 6: el pago, el recibo de arrendamiento y el impuesto

Paga siempre por transferencia a la cuenta que figura en el contrato, el día pactado, y exige por cada pago el recibo por arrendamiento, que es el Formulario Virtual 1683 de SUNAT: el propietario lo genera al declarar el impuesto y debe entregártelo cuando le pagas, sin costo. El impuesto es 5 % de la renta y lo paga el dueño; SUNAT dice que esa obligación "es exclusiva del arrendador o subarrendador, no se puede pasar esta obligación al inquilino". Desde el 1 de enero de 2026 el propietario tributa solo sobre lo que efectivamente cobra (Ley 32430), así que ya no tiene excusa para no declarar un alquiler formal.

Por qué la transferencia y el recibo te protegen

La constancia de transferencia es, en el desalojo notarial, la única prueba de pago que el notario admite (Ley 30933, art. 7, inc. 2), y en el allanamiento judicial es con lo que acreditas en 6 días que estás al día. El efectivo sin recibo no prueba nada. Además, la Ley 28194 exige medios de pago bancarios desde S/ 2.000 o US$ 500 (art. 4); por debajo de ese monto no es obligatorio, pero sigue siendo tu prueba. Si el dueño cambia de cuenta, debe comunicártelo por un medio con fecha cierta; mientras no lo haga, los pagos a la cuenta original son válidos (Ley 30933, art. 5, inc. 3; FUA, cláusula 6).

El impuesto del alquiler: qué puede y qué no puede pactar el dueño

Una renta de S/ 1.500 genera un impuesto de S/ 75 al mes para el propietario (5 %); en el ejemplo oficial de SUNAT, una renta de S/ 1.300 paga S/ 65. Si te proponen pagarlo tú "aparte", estás pagando S/ 1.575 de renta: compáralo así. Si eres tú quien subarrienda con permiso, el impuesto sobre la diferencia es tuyo (gob.pe/8252).

Profundiza: ¿Puede el inquilino pagar el impuesto del alquiler? Qué dice la norma · Bancarizar el alquiler: por qué conviene a los dos · Impuesto al alquiler 2026: solo se paga cuando se cobra · ¿Qué es la mora y cómo se cobra? · modelo: recibo de alquiler (sirve cuando el dueño no tiene RUC y mientras regulariza; el comprobante oficial es el 1683).

Etapa 7: ¿me pueden subir el alquiler?

Durante la vigencia del contrato, no: la renta es la convenida (art. 1666) y solo puede cambiar si el propio contrato trae una cláusula de reajuste que diga cuándo y cuánto. Al vencer el plazo, el dueño puede proponer una renta nueva y tú puedes aceptarla, negociarla o no renovar; la ley peruana no fija un porcentaje máximo de aumento ni un índice obligatorio, así que lo que manda es el acuerdo. Si el contrato venció y sigues pagando lo mismo sin firmar nada, el arrendamiento continúa con las mismas condiciones (art. 1700), renta incluida, hasta que alguno de los dos lo termine o firmen una renovación.

Para renovar con cambios, el documento correcto es una adenda de contrato de arrendamiento, firmada con la misma formalidad que el contrato original (si el contrato está en FUA o escritura pública, la adenda también debe estarlo para conservar la vía notarial, Ley 30933, art. 4, inc. 3). Lo que el mercado está haciendo con los precios está en el alquiler en Lima sube más que el precio de venta: qué dice el BCRP.

Profundiza: ¿Me pueden subir el alquiler cuando quieran? · ¿Cuánto puede subir el alquiler cada año? La visión del dueño · ¿Se puede subir el alquiler a mitad del contrato? · ¿Conviene un alquiler con renovación automática?.

Etapa 8: irte antes, renovar o terminar el contrato

Si tu contrato tiene plazo fijo, obliga a las dos partes hasta la fecha pactada: el Código Civil no te da un derecho general de salir antes, así que dependes de la cláusula de salida, de un acuerdo con el dueño o de pagar la penalidad pactada, que un juez puede reducir si es manifiestamente excesiva (art. 1346). Si el contrato no tiene plazo, o venció y siguieron como estaban, se termina con un aviso judicial o extrajudicial (art. 1703), y una carta notarial es la forma de dejar prueba; en los contratos de ejecución continuada sin plazo, el Código pide ese aviso notarial con no menos de 30 días de anticipación (art. 1365).

Cómo salir bien de un plazo fijo

1. Lee la cláusula de salida. Lo habitual es un preaviso de 30 a 60 días por carta notarial y, a veces, una penalidad. Si la hay, respétala y la salida es un trámite.
2. Si no hay cláusula, negocia por escrito una resolución de mutuo acuerdo: fecha de entrega, liquidación de la garantía y, si corresponde, una compensación. Ayuda ofrecer un reemplazo o facilitar las visitas para que el dueño no pierda meses.
3. Nunca desocupes sin autorización escrita del dueño. El art. 1711 es claro: si desocupas sin ella, respondes por la renta y los servicios que se devenguen hasta que el dueño tome posesión, por los daños y por que un tercero se meta al inmueble. Si el dueño no quiere recibir el inmueble, puedes consignarlo y desde ese día se extingue tu responsabilidad por la renta (arts. 1706 y 1707).
4. Entrega con acta de salida (etapa 4, al revés), lecturas de medidores, recibos pagados y constancia de no adeudo, y fija por escrito la fecha de devolución de la garantía.

Cuando el contrato vence

El vencimiento del plazo concluye el contrato sin necesidad de aviso de ninguna de las partes (art. 1699), pero si te quedas y el dueño sigue cobrando, no hay renovación tácita: el arrendamiento continúa bajo las mismas estipulaciones hasta que el dueño pida la devolución, cosa que puede hacer en cualquier momento (art. 1700). Esa zona gris es cómoda y es peligrosa: conviene renovar por escrito. Si pactaron períodos forzosos y voluntarios, el aviso de no continuar debe darse con no menos de dos meses de anticipación al vencimiento del período, tratándose de inmuebles (art. 1701). Si no devuelves el inmueble cuando corresponde, el dueño puede cobrar la penalidad pactada o una suma igual a la renta del período anterior hasta la devolución efectiva (art. 1704). Si quien no quiere renovar eres tú, el modelo de carta de preaviso de no renovación de alquiler sirve para las dos partes.

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Etapa 9: desalojo: ¿cuánto tiempo se le da a un inquilino para desocupar y cómo defenderse?

En el Perú nadie puede sacarte de la vivienda que alquilas por la fuerza: cortar la luz o el agua, cambiar la chapa, retirar tus cosas o impedirte entrar son vías de hecho que la ley no permite ni al dueño de un inquilino que debe diez meses, y que pueden terminar en una denuncia penal contra quien las ejecuta. El desalojo pasa siempre por un notario o un juez, y el tiempo que te dan depende de la forma del contrato que firmaste: 5 días hábiles para oponerte en el desalojo notarial (Ley 30933), 6 días para acreditar pago o vigencia en el allanamiento a futuro (art. 594 del CPC, Ley 30201) y lanzamiento en 15 días hábiles, o un proceso judicial ordinario que se mide en meses y donde se discute el fondo.

Primero: cuándo puede el dueño pedir que te vayas

• Por vencimiento del plazo, si no renovaron: desde que te requiere la devolución (art. 1700).
• Por falta de pago: cuando no pagaste el mes anterior y vence otro mes y además quince días (art. 1697, inc. 1). Para casas-habitación comprendidas en leyes especiales, nunca antes de dos mensualidades y quince días (art. 1698). En el FUA, dos meses consecutivos de renta impaga (cláusula 11).
• Por otras causales: dar al inmueble un uso distinto, permitir actos contrarios al orden público, subarrendar sin permiso escrito o incumplir cualquier otra obligación (art. 1697, incs. 3 a 5).

Antes de cualquier desalojo rápido hay una carta notarial requiriendo la devolución del inmueble (Ley 30933, art. 6, inc. 2). Esa carta es tu primera alerta y tu primera oportunidad: si debes, es el momento de pagar o de negociar un cronograma por escrito; si no debes, es el momento de responder con tus constancias (modelo de respuesta a carta notarial).

Las tres vías de desalojo, vistas desde el inquilino

Dos consecuencias prácticas. Primera: en las vías rápidas no se discute si el dueño te hizo reparaciones o si la garantía está mal liquidada; eso se reclama aparte. Lo único que te salva es la constancia de pago en la cuenta de abono o la renovación firmada con la misma formalidad. Por eso la etapa 6 insiste tanto en la transferencia. Segunda: si pierdes un proceso por deuda, además del lanzamiento la deuda reconocida en la resolución puede inscribirte en el Registro de Deudores Judiciales Morosos del Poder Judicial, que cualquier futuro arrendador consulta gratis en línea (gob.pe/13969). Pagar o conciliar a tiempo evita las dos cosas.

Si te quieren sacar por la fuerza

1. No respondas con fuerza ni abandones el inmueble. Como poseedor, la ley te permite repeler la fuerza y recobrar el bien dentro de los 15 días de conocer el despojo, siempre absteniéndote de vías de hecho no justificadas (art. 920); en la práctica, eso significa llamar a la Policía y documentar.
2. Documenta: fotos y video del cambio de chapa o del corte, mensajes, testigos, constatación policial. Guarda tu contrato y tus constancias de pago.
3. Denuncia en la comisaría o el Ministerio Público si hubo violencia, amenaza o daños; según cómo se ejecute, la conducta puede encuadrar en coacción, daños o usurpación.
4. Pide ayuda legal: la Defensa Pública del Ministerio de Justicia atiende sin costo en los centros ALEGRA (DNI y una declaración jurada de que no puedes pagar un abogado, que se verifica en 20 días hábiles) y tiene 94 centros de conciliación gratuita; la conciliación extrajudicial puede pedirse en línea e incluye el desalojo y el incumplimiento de contratos entre sus materias. Si tu caso lo justifica, el equipo legal de EximiaHaus revisa tu contrato y la vía que te están aplicando.

Si tienes dudas sobre qué vía corresponde a tu contrato, la herramienta ¿Qué tipo de desalojo me corresponde? lo responde con unas preguntas sobre el documento que firmaste. Los cuatro procesos completos, con sus costos y plazos de 2026 y vistos desde los dos lados, están en la guía completa del desalojo de inquilino en el Perú.

Profundiza: ¿El dueño puede cortarte la luz o cambiar la chapa? Lo que lo expone a una denuncia · Cambio de chapas: cómo lo ve el dueño · Cómo entra un inquilino al Registro de Deudores Judiciales Morosos · La carta notarial que te puede llegar si no pagas · ¿Qué pasa si el inquilino no paga el alquiler?.

¿Qué derechos tiene un inquilino sin contrato de alquiler?

Un inquilino sin contrato escrito tiene los mismos derechos del Código Civil que uno con contrato, porque el arrendamiento verbal es válido: el dueño debe mantenerlo en el uso del bien y hacer las reparaciones necesarias, no puede subirle la renta de un día para otro ni sacarlo por la fuerza, y para terminar el alquiler debe darle aviso (art. 1703), porque sin plazo pactado el arrendamiento es de duración indeterminada y se reputa por meses según se pague la renta (art. 1690). Lo que el inquilino sin contrato no tiene son pruebas: de cuánto paga, de qué entregó de garantía, de qué estado tenía el inmueble ni de qué se acordó.

Si estás alquilando sin contrato, la mejor protección es construir la prueba desde hoy: paga por transferencia con glosa, pide el recibo 1683, guarda los mensajes donde el dueño reconoce el alquiler y propón firmar un contrato, aunque sea simple y con firmas legalizadas (S/ 15 por firma). Un dueño que no quiere firmar suele ser un dueño que no declara, y ese es su problema ante SUNAT, no el tuyo; pero a ti te deja sin la protección de la etapa 2. Más detalle en ¿puedo alquilar sin contrato? Qué arriesgas.

¿Qué plazos fija la ley para el inquilino? Tabla de plazos

Estos son los plazos que puedes encontrar en un alquiler de vivienda en 2026, con su norma. Los del contrato (preaviso, devolución de garantía) los fijan las partes; los demás no se negocian.

¿Cuánto cuesta entrar a un alquiler? Tabla de costos, con un ejemplo

Entrar a un alquiler de S/ 1.500 mensuales cuesta entre S/ 3.047 y S/ 4.547 el primer día, según la garantía sea de uno o dos meses, sin contar la mudanza: el primer mes por adelantado, la garantía, la legalización de las dos firmas y la copia literal para verificar al dueño. El resto de los costos del alquiler (impuesto, predial, arbitrios) son del propietario; el mantenimiento y los servicios son mensuales y van aparte de la renta.

Si el dueño te pide además una "comisión" o un "derecho de llave", pregunta por escrito a qué corresponde: en un alquiler de vivienda entre particulares no hay ningún concepto legal con ese nombre. Si intervino un agente inmobiliario contratado por el dueño, sus honorarios los paga quien lo contrató, salvo que tú hayas firmado otra cosa.

Etapa 10: casos especiales

Venden el departamento que alquilo

Si el arrendamiento está inscrito en la partida del inmueble, el comprador debe respetar tu contrato y se convierte en tu nuevo arrendador con los mismos derechos y obligaciones (art. 1708, inc. 1). Si no está inscrito, el comprador puede darlo por concluido, salvo que haya asumido la obligación de respetarlo (inc. 2), y en ese caso tu arrendador original debe indemnizarte los daños que la venta te cause (art. 1709). La garantía la reclamas a quien se la diste. Por eso, en un contrato largo, inscribirlo en Sunarp es una protección real; lo que el dueño piensa al vender está en vender un departamento con inquilino adentro.

Rematan el inmueble o el dueño tiene una hipoteca

Un remate judicial no te convierte en parte del proceso, pero el adjudicatario querrá el bien desocupado. Tu posición depende de si el arrendamiento está inscrito y de si es anterior a la hipoteca que se ejecuta; la garantía y los adelantos se reclaman al arrendador, no al adjudicatario. Revisar la partida antes de firmar (etapa 1) es la prevención. Detalle en rematan el inmueble donde vivo alquilado: qué pasa con mi contrato.

Muere el inquilino o muere el dueño

Si muere el inquilino, sus herederos que usan el bien pueden comunicar dentro de los 90 días que no continuarán (art. 1705, inc. 5); si la mitad o más quiere seguir, el contrato continúa para ellos, pero el dueño puede exigir nuevas garantías y, si no se las dan en 15 días, concluye (art. 1710). Si muere el dueño, el contrato sigue con sus herederos: paga a la sucesión o consigna la renta si nadie quiere recibirla (art. 1706), y pide que te acrediten quién administra. Ver ¿qué pasa si el inquilino muere durante el contrato?.

El inmueble queda inhabitable (sismo, incendio, inundación)

El arrendamiento concluye sin necesidad de declaración judicial por la destrucción total o pérdida del bien (art. 1705, inc. 3), y si es preciso que lo devuelvas para repararlo (inc. 2). Si el daño es parcial y la reparación te impide usar parte del inmueble, tienes derecho a rebaja proporcional de la renta o a resolver (art. 1674). Respondes por los daños, incluso por incendio, salvo que pruebes que la causa no te es imputable (art. 1683). Caso completo en ¿pago alquiler si el departamento quedó inhabitable?.

Alquilas un cuarto o compartes departamento

Alquilar un cuarto en una casa es un arrendamiento como cualquier otro, con las mismas reglas del Código Civil, y conviene el mismo contrato escrito con inventario del cuarto y reglas de uso de las áreas comunes (modelo de contrato de alquiler de cuarto). Si eres tú quien alquila un cuarto a otra persona dentro del departamento que arriendas, eso es subarriendo y necesita permiso escrito del dueño (etapa 5). Y si el dueño vive en el mismo predio, responde como arrendatario por la parte que ocupa en caso de siniestro (art. 1686).

Eres extranjero

Puedes alquilar con pasaporte o carné de extranjería; lo que suele pedir el dueño es un fiador local o más meses de garantía, porque no puede verificar tu historial crediticio peruano. La fianza debe constar por escrito bajo sanción de nulidad (art. 1871), y si el fiador se obliga solidariamente, el dueño puede cobrarle directamente sin perseguirte primero a ti (art. 1883). Modelo: contrato de fianza solidaria para alquiler.

Mascotas

El contrato puede prohibirlas o permitirlas; si no dice nada, rige el reglamento interno del edificio, que te obliga aunque no lo hayas firmado. Un reglamento puede regular la tenencia (ascensores, áreas comunes, ruidos), y la discusión sobre hasta dónde puede prohibirla está en mascotas en el edificio: qué puede prohibir el reglamento interno y qué no. Pídelo por escrito antes de firmar: una mascota no declarada es un incumplimiento del contrato, no un detalle.

Alquiler con opción de compra

Si el contrato incluye una opción de compra o pagos que se aplican al precio, no estás en un alquiler común: la Ley 30933 excluye expresamente el alquiler-venta y los contratos con pago para adquirir la propiedad (art. 2), y las reglas cambian. Léelo con un abogado antes de firmar: ¿puedo comprar una casa alquilándola primero?.

Checklist del inquilino, por etapa

Marca cada punto antes de pasar a la etapa siguiente. La versión completa, de 35 pasos y en PDF para imprimir, está en el checklist para alquilar un departamento o casa como inquilino.

• Antes de alquilar: presupuesto con renta, mantenimiento y servicios; copia literal de la partida revisada (titular, cargas, arrendamiento inscrito); DNI del arrendador comparado con la partida; poder o contrato de administración si no es el titular; recibos de mantenimiento y servicios al día; inmueble revisado con lista; reglamento interno leído.
• Contrato: plazo con fechas; renta, día de pago y cuenta de abono; garantía con monto, cobertura y plazo de devolución; inventario anexo; reparto de reparaciones y servicios; renovación, preaviso y salida anticipada; reajuste si lo hay; uso, subarriendo y mejoras; penalidades proporcionales; forma (firmas legalizadas o FUA) y copia firmada para ti.
• Garantía y adelanto: pagados por transferencia; constancia escrita de qué es cada monto.
• Entrega: acta firmada con inventario, estado, lecturas de medidores y fotos fechadas enviadas al dueño el mismo día; llaves contadas; pendientes del dueño con fecha.
• Durante: pagos por transferencia el día pactado; recibo 1683 de cada mes; avisos de desperfectos por escrito; permisos escritos para cambios o para una mascota; mantenimiento y servicios al día.
• Renovación o salida: preaviso por escrito en el plazo del contrato; adenda firmada con la misma formalidad si renuevas; autorización escrita del dueño para desocupar; acta de salida, lecturas, recibos pagados y constancia de no adeudo; fecha de devolución de la garantía por escrito.
• Si hay conflicto: todo por escrito; carta notarial si hace falta; conciliación gratuita del Ministerio de Justicia; defensa pública (ALEGRA) o abogado; nunca dejar de pagar "para compensar" ni responder a una vía de hecho con otra.

Los errores que más le cuestan al inquilino

1. Pagar en efectivo sin recibo. En un desalojo rápido, la única prueba que vale es la constancia de depósito en la cuenta de abono.
2. Recibir las llaves sin acta ni fotos. La ley presume que el inmueble estaba bien (art. 1679) y que lo que aparece roto es tuyo (art. 1683).
3. Creer que la garantía es el último mes. No lo es salvo pacto expreso; dejar de pagar el último mes te deja sin garantía y debiendo.
4. Firmar un contrato sin plazo de devolución de la garantía ni reparto de reparaciones. Los dos vacíos que más se discuten al final.
5. Irte sin autorización escrita. Respondes por la renta y los servicios hasta que el dueño tome posesión y por lo que le pase al inmueble (art. 1711).
6. Subarrendar o meter a alguien a vivir sin permiso escrito. Causal de resolución (art. 1697, inc. 4) y responsabilidad por lo que hagan.
7. Ignorar la carta notarial. Es el primer paso de cualquier desalojo y tu mejor momento para pagar, negociar o responder con pruebas.
8. Dejar que el contrato venza y seguir "de palabra". El art. 1700 te deja en el inmueble, pero el dueño puede pedir la devolución en cualquier momento y la renta queda sin reglas de reajuste.
9. Pensar que Indecopi resuelve un alquiler entre particulares. Solo interviene si el arrendador es un proveedor habitual; entre particulares, el camino es la conciliación y el juez.

Tu siguiente paso

Si estás buscando, empieza por el buscador de alquileres de EximiaHaus y lleva el checklist del inquilino a cada visita. Si ya tienes un contrato en la mano, compáralo con la tabla de la etapa 2 y arma tu contrapropuesta con el generador de contrato de alquiler y FUA; los modelos de acta, preaviso, adenda y carta de devolución de garantía están en los modelos de contratos. Si el dueño va a revisar tu historial, míralo tú primero con el reporte Equifax. Y si tu caso ya es un conflicto (una garantía que no vuelve, una carta notarial, un cambio de chapa), el equipo legal de EximiaHaus revisa tu contrato y te dice qué vía te están aplicando y qué puedes hacer en el plazo que tienes.

Si estás del otro lado, como propietario, agente o inmobiliaria, la guía hermana es cómo alquilar tu departamento o casa en el Perú: guía completa 2026, y la forma de trabajar un alquiler con nosotros está en Alquilar tu propiedad. Las otras guías del blog: el desalojo de inquilino, paso a paso, comprar una casa o departamento, vender una propiedad e impuestos al comprar, vender y alquilar.

Preguntas frecuentes

¿Qué derechos tiene un inquilino en el Perú?

Recibir el inmueble en el estado convenido y usarlo durante todo el plazo (Código Civil, arts. 1678 y 1680), que el dueño lo conserve y haga las reparaciones necesarias (art. 1680), que no haga innovaciones que reduzcan el uso (art. 1672), que la inspección sea por causa justificada y con 7 días de aviso (art. 1681, inc. 5), rebaja de renta si una reparación le impide usar parte del bien (art. 1674), reembolso de las reparaciones urgentes que haga avisando (art. 1682), que la renta no cambie durante el plazo sin cláusula de reajuste, seguir en el inmueble al vencer mientras no le pidan la devolución (art. 1700), que le devuelvan la garantía descontando solo daños y deudas acreditados, recibir el recibo por arrendamiento de cada pago y que cualquier desalojo pase por un notario o un juez.

¿Qué ley protege al inquilino en el Perú?

Principalmente el Código Civil, en sus artículos 1666 a 1712, que regulan el arrendamiento. Lo complementan el Decreto Legislativo 1177 (régimen de vivienda con el Formulario Único de Arrendamiento, FUA), la Ley 30933 (desalojo notarial) y la Ley 30201 (allanamiento a futuro y Registro de Deudores Judiciales Morosos). No existe una ley única del inquilino, y el Código de Protección al Consumidor solo aplica cuando quien alquila es un proveedor habitual, como una inmobiliaria.

¿Qué derechos tiene un inquilino sin contrato de alquiler?

Los mismos del Código Civil, porque el arrendamiento verbal es válido: el dueño debe mantenerlo en el uso del bien y hacer las reparaciones necesarias, no puede subirle la renta sin acuerdo ni sacarlo por la fuerza, y para terminar el alquiler debe darle aviso (art. 1703), porque sin plazo el contrato es de duración indeterminada (art. 1690). Lo que no tiene son pruebas ni acceso a las vías rápidas: sin contrato, el desalojo solo procede por proceso judicial ordinario. Conviene pagar por transferencia con glosa y pedir el recibo 1683 para construir la prueba.

¿Cuánto tiempo se le da a un inquilino para desocupar?

Depende de la forma del contrato. En el desalojo notarial de la Ley 30933 (contrato en FUA o escritura pública con cláusula de allanamiento) tienes 5 días hábiles para oponerte ante el notario y, si no acreditas pago o renovación, el juez de paz letrado ordena el lanzamiento con asistencia policial en 2 días hábiles. En el allanamiento a futuro (firmas legalizadas y cláusula del art. 594 del Código Procesal Civil) tienes 6 días para acreditar que pagaste o que el contrato sigue vigente, y si no, el lanzamiento se ordena en 15 días hábiles. Sin esas cláusulas, el proceso judicial ordinario se mide en meses. En todos los casos hay antes una carta notarial de requerimiento.

¿Se puede desalojar a un inquilino sin contrato?

Sí, pero solo por la vía judicial ordinaria: el dueño da aviso de conclusión del arrendamiento (art. 1703) y, si el inquilino no desocupa, demanda el desalojo ante el juez. Sin contrato escrito no hay cláusula de allanamiento ni FUA, así que no proceden el desalojo notarial ni el del art. 594 del CPC. Mientras tanto, el dueño no puede cortar servicios ni cambiar la chapa.

¿La garantía de un alquiler se devuelve?

Sí. Es un depósito que respalda el contrato y se devuelve al terminar, descontando solo rentas o servicios impagos y daños distintos del desgaste normal, acreditados con el inventario de entrada, el acta de salida y los comprobantes de la reparación (Código Civil, art. 1681, inc. 10). La ley no fija un plazo en días: lo fija el contrato. En el FUA se deposita en la cuenta de abono, cubre primero el estado del inmueble y después las deudas, y el remanente se devuelve sin intereses. Si el dueño no la devuelve, el camino es carta notarial, conciliación gratuita del Ministerio de Justicia y demanda.

¿Cuántos meses de garantía se pagan al alquilar en el Perú?

La ley no fija un monto. El uso del mercado es uno o dos meses de renta, y en el FUA se expresa como un número de rentas convenidas que las partes fijan. Más que el monto, importa que el contrato diga qué cubre y en qué plazo se devuelve.

¿El mes de adelanto cubre el último mes de alquiler?

Normalmente no: el adelanto es la renta del primer mes, pagada al firmar, y se consume ese mes. La garantía es un depósito distinto que se devuelve al final. Si dejas de pagar el último mes creyendo que está cubierto, el dueño lo descuenta de la garantía como renta impaga. Solo si el contrato dice expresamente que la garantía se aplica al último mes es así.

¿Me pueden subir el alquiler?

Durante la vigencia del contrato, no, salvo que el propio contrato tenga una cláusula de reajuste con fecha y fórmula. Al vencer el plazo, el dueño puede proponer una renta nueva y tú aceptar, negociar o no renovar; la ley peruana no fija un porcentaje máximo de aumento. Si el contrato venció y siguen igual sin firmar nada, continúan las mismas condiciones, renta incluida, hasta que alguno lo termine (art. 1700).

¿Quién paga las reparaciones en un alquiler, el dueño o el inquilino?

El dueño paga las reparaciones necesarias (tubería rota, filtración, instalación eléctrica, terma que falla por antigüedad) y el inquilino la conservación y el mantenimiento ordinario (focos, un atoro por uso, una chapa trabada), salvo que el contrato pacte otra cosa (Código Civil, arts. 1680 y 1682). Si una reparación es urgente, el inquilino puede hacerla y pedir el reembolso avisando al dueño al mismo tiempo.

¿Quién paga los arbitrios y el impuesto predial, el inquilino o el propietario?

El propietario, porque la Ley de Tributación Municipal fija como contribuyente a quien es dueño del predio al 1 de enero (arts. 9 y 10). El contrato puede trasladar económicamente los arbitrios al inquilino y ese pacto vale entre ustedes, pero ante la municipalidad el obligado sigue siendo el dueño. Luz, agua y gas sí son del inquilino por ley (art. 1681, inc. 3).

¿Debo pagar yo el impuesto del alquiler del propietario?

No. SUNAT es explícita: la obligación de pagar el impuesto a la renta de primera categoría es exclusiva del arrendador y no se puede pasar al inquilino. Un pacto que diga que tú eres el contribuyente no surte efecto ante SUNAT (Código Tributario, art. 26). Lo que sí puede pactarse es que asumas económicamente ese 5 % junto con la renta, pero quien declara y paga con el Formulario 1683 es el dueño, y ese importe también es renta gravada para él.

¿Qué es el recibo de arrendamiento y quién lo emite?

Es el Formulario Virtual 1683 de SUNAT: el propietario lo genera al declarar y pagar el 5 % del alquiler de cada mes y debe entregártelo cuando le pagas, sin costo. Es tu comprobante oficial de pago. Si el dueño no tiene RUC, pide igual un recibo firmado y guarda la constancia de la transferencia, que es tu prueba en cualquier desalojo.

¿Un contrato de alquiler tiene validez si no es notariado?

Sí. El contrato privado sin legalizar vale entre las partes. Legalizar las firmas (desde S/ 15 por firma de persona natural en tarifarios de Lima) le da fecha cierta y, con cláusula de allanamiento, habilita el desalojo del art. 594 del CPC; la escritura pública (desde S/ 250) o el FUA habilitan el desalojo notarial de la Ley 30933. La forma no cambia tus derechos de fondo; cambia lo que cada parte puede probar y la vía de desalojo.

¿Qué es el FUA?

El Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda, creado por el Decreto Legislativo 1177. Es un contrato de alquiler de vivienda con texto oficial, que se firma ante notario (quien verifica identidad y propiedad) y se inscribe en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda del Fondo Mivivienda. Fija la cuenta de abono, cómo funciona la garantía, los derechos de cada parte y la resolución por dos meses consecutivos de renta impaga, y es una de las formas que admite el desalojo notarial.

¿Si tengo contrato de alquiler me puedo ir antes?

Si el contrato tiene plazo fijo, obliga hasta la fecha pactada: puedes irte antes solo con una cláusula de salida (lo habitual es 30 a 60 días de preaviso), por acuerdo escrito con el dueño o pagando la penalidad pactada, que un juez puede reducir si es manifiestamente excesiva (art. 1346). Nunca desocupes sin autorización escrita del dueño: respondes por la renta y los servicios hasta que tome posesión (art. 1711). Si el contrato ya venció o no tiene plazo, basta un aviso (art. 1703).

¿El dueño puede entrar al departamento que alquilo?

No cuando quiera. Tienes el uso del inmueble todo el plazo; el dueño puede inspeccionarlo por causa justificada y con aviso previo de siete días (art. 1681, inc. 5), o entrar en una emergencia que ponga en riesgo el inmueble o a terceros. Las visitas para mostrarlo a nuevos interesados se pactan y se avisan.

¿Pueden cortarme la luz o cambiar la chapa si no pago el alquiler?

No. Cortar servicios, cambiar la chapa, retirar tus cosas o impedirte entrar son vías de hecho que la ley no permite ni al dueño de un inquilino moroso; según cómo se ejecuten pueden encuadrar en coacción, daños o usurpación. El desalojo pasa por notario o juez. Documenta, pide constatación policial y busca asistencia legal; la Defensa Pública del Ministerio de Justicia atiende sin costo en los centros ALEGRA.

¿Qué debo revisar antes de alquilar un departamento?

Tres cosas, en este orden. Primero, que quien alquila sea el dueño o tenga poder para hacerlo: compara su DNI con la copia literal de la partida en Sunarp (S/ 17,60, en línea y en hasta 3 días hábiles), que además muestra hipotecas o embargos. Segundo, el inmueble: agua y desagüe, instalación eléctrica, humedad, chapas, terma y artefactos incluidos, señal de celular. Tercero, el edificio: cuánto es el mantenimiento y qué incluye, el reglamento interno (mascotas, horarios) y si hay deudas de servicios o de mantenimiento. Lo que no anotes antes de recibir las llaves se presume que estaba bien (Código Civil, art. 1679).

¿Qué pasa si venden el departamento que alquilo?

Si tu contrato está inscrito en Sunarp, el comprador debe respetarlo y pasa a ser tu arrendador (art. 1708, inc. 1). Si no está inscrito, el comprador puede darlo por concluido, salvo que haya asumido respetarlo, y tu arrendador original debe indemnizarte los daños (arts. 1708, inc. 2, y 1709). La garantía la reclamas a quien se la entregaste.

¿Cuáles son los puntos clave de un contrato de alquiler?

Para el inquilino, siete: plazo con fecha de inicio y de fin; renta, día de pago y cuenta bancaria donde se abona; monto de la garantía, qué cubre y en qué plazo se devuelve; inventario y estado del inmueble como anexo firmado; quién paga cada reparación, el mantenimiento y los servicios; cómo se renueva, con cuánto preaviso y si puedes salir antes; y la forma del documento (privado, con firmas legalizadas desde S/ 15 por firma, FUA o escritura pública). Si el contrato sube la renta, que diga cuándo y con qué fórmula; si fija penalidades, que sean proporcionales, porque el juez puede reducir las excesivas (art. 1346).

¿Dónde pido ayuda legal gratuita si tengo un problema con mi alquiler?

En la Defensa Pública del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos: acércate a un centro ALEGRA con tu DNI y las pruebas de tu caso; firmas una declaración jurada de que no puedes pagar un abogado, que se verifica en 20 días hábiles mientras la defensa continúa. También puedes pedir una conciliación extrajudicial, incluso en línea, para desalojo, devolución de garantía o incumplimiento de contrato. Si el arrendador es una empresa o alquila como negocio, además puedes reclamar ante Indecopi.

¿Cuánto tiempo puede estar un inquilino sin pagar antes del desalojo en el Perú?

El Código Civil permite al arrendador resolver el contrato por falta de pago (art. 1697) y, en el régimen del FUA, la causal es la renta impaga de dos meses consecutivos (D. Leg. 1177); en el desalojo notarial de la Ley 30933 la causal es el incumplimiento del pago conforme al contrato o el vencimiento del plazo. Aun con la causal cumplida, el desalojo lo ordena un notario o un juez: tienes 5 días hábiles para oponerte en la vía notarial y 6 días para acreditar el pago en la judicial con cláusula de allanamiento (art. 594 del Código Procesal Civil). Nunca procede cortar servicios ni cambiar la chapa.

¿Qué derechos tiene el inquilino cuando el contrato de alquiler ya venció?

Si el plazo venció y sigues ocupando el inmueble con el consentimiento del dueño, el contrato continúa en las mismas condiciones hasta que él te pida la devolución (Código Civil, art. 1700); desde ese aviso puede exigir la entrega y cobrar la penalidad pactada, pero no puede desalojarte por su cuenta: necesita la vía notarial (Ley 30933) o la judicial. En un contrato sin plazo rige el aviso del art. 1703. Conservas el derecho a la devolución de la garantía descontando solo daños y deudas acreditados, y a recibir el recibo de cada pago.

También puede servirte: cuánto dura un proceso de desalojo en el Perú.

Fuentes

• Código Civil (D. Leg. 295), título VI del arrendamiento, arts. 1666 a 1712; arts. 1346, 1365, 920, 1868, 1871 y 1883 — edición del Ministerio de Justicia, gob.pe
• Ley 30933, Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial (arts. 2 a 9) — El Peruano, 24 de abril de 2019
• Ley 30201, que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos y modifica el art. 594 del Código Procesal Civil (allanamiento a futuro) — El Peruano, 28 de mayo de 2014
• Artículo 594 del Código Procesal Civil, texto vigente según la Ley 30201: plazo de 6 días y lanzamiento en 15 días hábiles — LP Derecho, Observatorio de Jurisprudencia
• Decreto Legislativo 1177, Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda (FUA y Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda) — Congreso de la República
• Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA): cláusulas de cuenta de abono, garantía, derechos de las partes y resolución — Fondo MIVIVIENDA
• Registrar contrato de alquiler en el RAV (Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda) — Fondo MIVIVIENDA, gob.pe
• Rentas de primera categoría por alquiler de bienes: el impuesto es exclusivo del arrendador y, desde el 1 de enero de 2026, se imputa a lo percibido — SUNAT, gob.pe (actualizado el 22 de enero de 2026)
• Calcular el impuesto a la renta de primera categoría: 5 % del alquiler, con ejemplo — SUNAT, gob.pe
• Emitir comprobante de pago por rentas de alquileres: el recibo por arrendamiento (Formulario 1683) que se entrega al inquilino — SUNAT, gob.pe
• Ley del Impuesto a la Renta, cap. V, art. 23: rentas de primera categoría (incluye los tributos que asume el arrendatario y corresponden al locador) — SUNAT
• Código Tributario, libro primero, art. 26: los convenios que trasladan la obligación tributaria a un tercero carecen de eficacia frente a la Administración — SUNAT
• Arrendadores, atentos: la Ley 32430 cambia el pago de renta por alquileres (criterio de lo percibido desde el 1 de enero de 2026) — El Peruano, 5 de septiembre de 2025
• TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF, arts. 9 y 10: contribuyente del impuesto predial es el propietario al 1 de enero — gob.pe
• TUO de la Ley 28194 (D.S. 150-2007-EF), art. 4: medios de pago desde S/ 2.000 o US$ 500 — SUNAT
• Ley 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor, art. IV: definiciones de consumidor y de proveedor (habitualidad) — Congreso de la República
• Obtener asesoría legal gratuita en los centros ALEGRA de la Defensa Pública — Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, gob.pe
• Dirección General de Defensa Pública y Acceso a la Justicia: 37 centros ALEGRA, 9 Mega ALEGRA y 94 centros de conciliación gratuita — Minjusdh, gob.pe (16 de abril de 2026)
• Conciliación extrajudicial: materias conciliables, entre ellas el desalojo y el incumplimiento de contratos — Minjusdh, gob.pe
• Solicitar conciliación extrajudicial virtual al Minjusdh — gob.pe
• Consultar el Registro de Deudores Judiciales Morosos (REDJUM), consulta pública y gratuita — Poder Judicial, gob.pe
• Solicitar certificado literal de partida (copia literal) en línea: hasta 3 días hábiles — Sunarp, gob.pe
• Resolución 228-2025-SUNARP/GG: derechos registrales 2026 (copia literal S/ 17,60 hasta dos hojas) — Sunarp, 23 de diciembre de 2025
• Decreto Supremo 301-2025-EF, valor de la UIT 2026 (S/ 5.500) — El Peruano
• Tarifario de servicios notariales: certificación de firmas S/ 15 por persona natural — Notaría Galdos Villena, consultado el 2 de octubre de 2026
• Tarifario de servicios notariales: certificación de firmas desde S/ 15 y escritura pública desde S/ 250 — Notaría Gonzales Loli, consultado el 2 de octubre de 2026
• Decreto Legislativo 1049, Ley del Notariado (honorarios libres) — Congreso de la República