Cómo aumentar el valor de tu casa antes de vender: guía completa 2026 (qué mejoras sí devuelven la inversión)

Lectura completa: unos 48 minutos (cada etapa, 4 o 5). Escrita por Jean Crl con el equipo de EximiaHaus, profesionales del rubro que acompañan estas operaciones todos los días, y contrastada con las fuentes oficiales que se citan al final: MVCS, Sunarp, MEF, BCRP y el Fondo MIVIVIENDA.

Aumentar el valor de tu casa antes de vender empieza por los papeles, no por la obra: inscribir la declaratoria de fábrica en Sunarp cuesta S/ 53,30 más 3 por mil del valor de la construcción (Res. 228-2025-SUNARP/GG, con la UIT 2026), mientras que renovar un ambiente en Lima cuesta entre S/ 1.200 y S/ 2.500 por m² (El Comercio, 13 de julio de 2026) y una cocina de gama alta en un edificio de gama media rara vez se recupera en el precio.

Cómo aumentar el valor de tu casa antes de vender se resuelve con un orden que casi nadie sigue: primero los papeles (que el área construida esté inscrita y sin cargas), después quitar lo que descuenta (humedad, fugas, lo que no funciona), luego la presentación (orden, luz, pintura) y solo al final la obra (pisos, cocina, baños, fachada). La razón es económica: regularizar 35 m² que nunca se declararon no cuesta casi nada y le devuelve a tu inmueble todo el mercado de compradores con crédito, mientras que una cocina de gama alta en un edificio de gama media rara vez se recupera. Esta guía recorre las ocho etapas con los costos de mano de obra publicados en 2026, las tasas registrales vigentes, las dos vías para regularizar lo construido sin licencia y un ejemplo numérico de principio a fin. Es información general para propietarios, agentes e inmobiliarias; cada caso concreto lo revisa un profesional.

Si todavía no sabes de qué número partes, empieza por ahí: el valorizador de EximiaHaus te da un rango con comparables de tu zona en un minuto, sin registro. Vuelve con esa cifra, porque toda esta guía se lee distinto cuando ya sabes cuánto vale lo que quieres mejorar.

Índice de la guía

• Datos clave 2026 antes de gastar
• Etapa 1: ¿cuánto vale hoy y cuál es el techo?
• Etapa 2: los papeles, la mejora mejor pagada
• Etapa 3: quitar lo que descuenta
• Etapa 4: orden, despersonalización y luz
• Etapa 5: pintura
• Etapa 6: pisos, cocina y baños
• Etapa 7: fachada, exteriores y lo común
• Etapa 8: fotos, video y home staging
• ¿Conviene ampliar o construir un piso más antes de vender?
• Regularizar lo construido: las dos vías y lo que cuesta cada una
• Áreas inscritas y áreas reales: qué pasa si no coinciden
• Lo que NO conviene hacer
• Tabla de costos 2026, con un ejemplo numérico
• Tabla de plazos: cuánto tarda cada mejora
• En qué orden hacerlas según tu presupuesto y tu plazo
• Lo que suma y no se puede remodelar: cochera, depósito, ascensor, vista
• Eficiencia, domótica y confort: ¿lo paga el comprador peruano?
• Checklist por etapa
• Los errores que más cuestan
• Tu siguiente paso
• Preguntas frecuentes

¿Qué cifras de 2026 conviene conocer antes de gastar un sol?

Antes de contratar a nadie hay seis cifras que ordenan la decisión: cuánto cuesta renovar un metro cuadrado en Lima, cuánto cuesta la mano de obra por partida, cuánto cuesta inscribir lo que construiste, cuánto puede costar la multa si lo hiciste sin licencia, cuánto se mueve el precio del m² y a partir de qué monto la municipalidad exige que declares la mejora.

Dos lecturas salen de esa lista. La primera: la obra se encareció este año, así que un presupuesto de hace seis meses ya no sirve y conviene pedir dos cotizaciones. La segunda, más importante: las cifras del lado registral son de tres dígitos y las del lado de la obra, de cuatro o cinco. Eso te dice por dónde empezar.

Etapa 1: ¿cuánto vale hoy tu casa y cuál es su techo?

El valor de una propiedad lo ponen la zona, el edificio o la calle, el área y la posición; lo que hagas por dentro mueve ese valor dentro de una banda, no fuera de ella. Esa banda es el techo, y es el dato que decide cuánto conviene gastar: si en tu edificio los departamentos equivalentes se venden entre S/ 480.000 y S/ 540.000, invertir S/ 60.000 en acabados no te pone en S/ 600.000, te pone en un inmueble caro para su entorno y con meses de exposición.

Los tres grupos de factores, y por qué el orden habitual está invertido

Todo lo que mueve el valor de una casa cae en uno de tres grupos, y conviene saber en cuál estás antes de firmar un presupuesto.

Tres números distintos que suelen confundirse

El autovalúo del HR y el PU es la base del impuesto predial: se calcula con los valores unitarios oficiales de edificación que publica cada año el Ministerio de Vivienda y con los aranceles del terreno, y queda por debajo del precio de mercado. La tasación es un informe firmado por un perito, con método reglamentado, que el banco del comprador exige para dar el crédito. El valor comercial es lo que hoy están pidiendo —y cerrando— inmuebles parecidos en tu misma zona. Para decidir una obra necesitas el tercero, y necesitas saber dónde está el tope.

Los dos primeros, además, se mueven con la mejora de forma distinta. El autovalúo sube cuando declaras más área construida o mejores materiales. La tasación sube cuando la obra reduce la depreciación por estado de conservación, que es una variable explícita del Reglamento Nacional de Tasaciones. El valor comercial sube cuando desaparece una objeción del comprador. No son el mismo mecanismo y no se mueven a la vez.

El valorizador de EximiaHaus resuelve el primero y el cuarto: pondera comparables por área, antigüedad y estado y declara su banda de confianza. Si lo que necesitas es el informe firmado para el banco, la notaría o un juzgado, está la tasación certificada. Y para ubicar tu distrito dentro del mercado, el mapa del precio del m² en Lima.

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Etapa 2: los papeles son la mejora mejor pagada

Lo que más valor recupera antes de vender no se compra en una ferretería: es que el área construida esté inscrita, que no haya cargas vivas en la partida y que el edificio tenga su junta y sus cuentas en orden. La Sunarp lo dice con sus palabras: inscribir la declaratoria de fábrica aumenta el valor de la propiedad, permite reflejar la descripción real de la edificación —lo que facilita su venta—, habilita usar el inmueble como garantía de un crédito y permite independizarlo. No es una opinión de mercado: es el efecto declarado por la entidad que lleva el registro.

Por qué los papeles van primero

Porque un inmueble cuya construcción no coincide con lo inscrito, o que arrastra una hipoteca pagada pero no levantada, excluye al comprador con crédito. Y el comprador con crédito es la mayor parte del mercado: la tasación que encarga el banco compara la partida con lo que el perito ve, y una diferencia sin explicación convierte una operación de semanas en una de meses, cuando no la frena. No es que el precio baje: es que se reduce el número de compradores posibles, y menos compradores significa menos competencia y peor precio final.

El orden tiene además una consecuencia práctica. Un trámite registral o municipal no se acelera porque tengas un comprador esperando, mientras que una pintada se hace en una semana. Si vas a arreglar algo que depende de terceros, empieza por eso.

Qué revisar en la partida antes de decidir cualquier obra

1. Que el titular seas tú, con el nombre exactamente como figura en tu DNI.
2. Que la declaratoria de fábrica esté inscrita y describa lo que realmente existe: número de pisos, áreas techadas, distribución.
3. Que no haya cargas o gravámenes vivos que desconozcas: hipoteca no levantada, embargo, bloqueo, carga por discrepancia de áreas.
4. Que el área del terreno y los linderos coincidan con la realidad y con tu HR y PU.
5. Si es departamento, que existan reglamento interno y junta de propietarios inscritos, y que tu porcentaje de participación sea el correcto.

Puedes ver qué publicidad registral existe y cuánto cuesta cada una en ¿Cómo consultar mi predio?. Si lo que aparece es una sorpresa —un área que no cuadra, una hipoteca de un acreedor que ya no existe, un copropietario que no conocías—, el equipo legal de EximiaHaus revisa la partida y te dice qué hace falta para que la venta avance.

Lo que cuesta cada acto en Sunarp en 2026

Mira el orden de magnitud: inscribir lo que construiste cuesta decenas o cientos de soles; renovar una cocina cuesta decenas de miles. La diferencia de retorno entre las dos cosas es la idea central de esta guía.

Lo que también suma y casi nadie menciona: la junta y las cuentas

En un departamento, un edificio con junta de propietarios inscrita, actas al día, fondo de reserva y cuota razonable vale más que el mismo departamento en un edificio sin administración. El comprador informado lo pregunta; el que no lo pregunta lo percibe igual, en el estado de las áreas comunes y en el ascensor. Y la deuda de mantenimiento o de predial se descuenta del precio en la negociación, con intereses, porque la notaría pedirá las constancias de no adeudo antes de formalizar.

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Etapa 3: quitar lo que descuenta antes de añadir nada

Hay defectos que descuentan mucho más de lo que cuesta repararlos, y la humedad visible es el primero de todos. No por el costo de la reparación, sino por lo que el comprador imagina detrás: una mancha sin explicación se descuenta con el peor escenario posible, y el peor escenario siempre es más caro que la obra real. Lo mismo pasa con una fuga, un enchufe que no funciona, una puerta que no cierra o un techo con señales de filtración.

El orden de lo que más descuenta

La regla de la humedad: repararla o llegar con el diagnóstico

Si la causa está identificada y resuelta, se pinta y se acabó. Si la causa está en el edificio o en un vecino y no depende de ti, la jugada no es tapar la mancha: es llegar a la visita con el informe técnico y el presupuesto en la mano. Un comprador que ve el problema cuantificado negocia sobre esa cifra; uno que ve una mancha y una respuesta vaga negocia sobre su imaginación. Tapar una humedad activa con pintura, además, se nota en pocas semanas y en la entrega del inmueble reaparece como un reclamo.

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Etapa 4: orden, despersonalización y luz, que casi no cuestan

Es la etapa de mejor relación entre lo que cuesta y lo que cambia, porque el ojo del comprador mide el espacio y lo que hay encima del espacio compite con él. Despejar superficies, retirar lo personal y abrir la luz no sube el autovalúo ni la tasación, pero sube el precio al que un comprador está dispuesto a ofertar, porque cambia la única cosa que decide una visita: si se imagina viviendo ahí.

Qué hacer, en orden

1. Vacía, no ordenes. Saca de cada ambiente todo lo que no haga falta y guárdalo fuera de la vista, no en el clóset que el comprador va a abrir.
2. Retira lo personal: fotos familiares, colecciones, diplomas, imanes de la refrigeradora, productos de aseo a la vista. No es que estén mal: es que el comprador deja de mirar el ambiente y empieza a mirarte a ti.
3. Limpieza profunda, incluidas ventanas, juntas de mayólica, griferías y rejillas. Es lo que más cambia en la foto por menos dinero.
4. Abre la luz: cortinas arriba, ventanas limpias, muebles que no bloqueen el ingreso y focos de la misma temperatura de color en todo el ambiente. Un foco cálido y otro frío en el mismo techo arruinan una foto.
5. Reemplaza focos quemados y artefactos viejos. La mano de obra de colocación de un artefacto de iluminación está entre S/ 25 y S/ 40 por unidad; es una de las intervenciones más visibles por su costo.
6. Define el recorrido de la visita: que el ambiente más atractivo —la vista, la terraza, el comedor con luz— aparezca en el trayecto y no como algo secundario al final.

Qué no hacer en esta etapa

No llenes el inmueble de decoración nueva para "darle vida": el comprador no compra tus jarrones y el gasto no vuelve. No perfumes el ambiente de forma evidente, porque se lee como ocultamiento. Y no amuebles de más un espacio pequeño: un departamento vacío se percibe más chico que uno con muebles, pero uno saturado se percibe mucho más chico que uno vacío.

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Etapa 5: la pintura, el mejor retorno por sol invertido

Pintar es la intervención que más cambia la percepción de un inmueble por menos dinero, y en 2026 la mano de obra tiene precio público: entre S/ 11 y S/ 18 por m² en interior con látex, entre S/ 13 y S/ 18 en satinada, entre S/ 15 y S/ 18 en cielo raso y entre S/ 17 y S/ 20 en exterior. A eso se suman los materiales, que conviene cotizar el mismo mes porque el índice de precios de materiales de construcción de Lima acumuló 4,15 % de alza entre enero y julio de 2026, con un salto de 3,11 % solo en marzo.

Cómo se calcula lo que vas a gastar

La superficie a pintar no es el área del inmueble: es la suma de las paredes y los cielos rasos. Una regla de trabajo razonable para una vivienda de distribución normal es multiplicar el área techada por 2,5 a 3 para estimar los metros de pared y cielo. En una casa de 120 m² techados salen entre 300 y 360 m² de superficie; a S/ 14 por m² de mano de obra son S/ 4.200 a S/ 5.040, más materiales. Si el muro está deteriorado, antes va la reparación de paredes, de S/ 14 a S/ 17 por m², que no se puede saltar: pintar sobre una pared picada se ve peor que no pintar.

El color: neutro y claro, sin excepciones

Un inmueble que se va a vender se pinta en blancos y neutros claros, no en el color que te gusta. Dos razones: el claro devuelve luz y agranda el ambiente en la foto y en la visita, y el neutro no obliga al comprador a imaginar el repintado. Un acento de color en una pared es admisible; una casa con cada ambiente de un color distinto obliga a una cuenta mental de gasto que se descuenta de la oferta. En fachadas, además, los colores claros absorben menos calor y se mantienen mejor.

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Etapa 6: pisos, cocina y baños, y hasta dónde conviene llegar

Aquí empieza el dinero de verdad y aquí se pierde cuando no hay regla. La regla es una: la obra debe llevarte al tope de tu categoría, no sacarte de ella. Si tu departamento está claramente por debajo del estándar del edificio, renovar lo que se mira —cocina y baño— suele recuperarse. Si ya está en el estándar, cada sol adicional compite contra un techo que no puso tu departamento sino tu edificio y tu zona.

Lo que cuesta renovar un ambiente completo en Lima en 2026

Renovar un ambiente en Lima cuesta entre S/ 1.200 y S/ 2.500 por m² según el nivel de acabados, con un promedio cercano a S/ 1.500 por m² que incluye diseño, acabados e instalación, de acuerdo con el director de Expodeco citado por El Comercio en julio de 2026. En la práctica eso significa que un baño de 4 m² cuesta entre S/ 4.800 y S/ 10.000, y una cocina de 9 m², entre S/ 10.800 y S/ 22.500. La misma fuente observa que las cocinas y los baños concentran la mayor inversión de los hogares y que el orden habitual de renovación es cocina, después baño y después dormitorios.

Los pisos, por partes

Cambiar el piso de toda la vivienda es caro y pocas veces hace falta. Lo que casi siempre vale la pena es recuperar el que hay. La mano de obra de referencia en 2026: pulido de piso de madera a tres manos, S/ 43 a S/ 47 por m²; pulido y plastificado completo, S/ 50 a S/ 65; colocación de parquet, S/ 20 a S/ 27; colocación de piso laminado, S/ 13 a S/ 17; colocación de porcelanato, S/ 45 a S/ 55; de cerámicos, S/ 28 a S/ 40; microcemento, S/ 40 a S/ 50; preparación de carpeta y contrapiso, S/ 32 a S/ 44. Un parquet opaco y rayado pulido a tiempo cambia por completo la foto del ambiente principal por una fracción de lo que cuesta reemplazarlo.

La cocina: lo que se ve primero y lo que no se recupera

Lo que renueva una cocina por poco dinero es el tablero, las griferías, los tiradores, la iluminación bajo los muebles altos y la puerta de los muebles bajos, no la distribución. Cambiar la distribución mueve instalaciones de agua, desagüe y gas, multiplica el presupuesto y en un departamento puede exigir permiso del edificio. Una isla, un tablero de cuarzo y electrodomésticos empotrados de gama alta son inversiones que el comprador valorará con su propio gusto, que casi nunca coincide con el tuyo.

El baño: silicona, juntas, grifería y luz

Antes de pensar en romper, haz la lista corta: resanar la silicona del perímetro de la ducha y del lavatorio, limpiar o reemplazar las juntas de la mayólica, cambiar la grifería y la columna de ducha, poner un espejo nuevo y una luz que no sea amarilla. Son horas de trabajo, no semanas: el cambio de grifería está entre S/ 35 y S/ 50 por unidad de mano de obra, la columna de ducha entre S/ 85 y S/ 110, y el inodoro entre S/ 80 y S/ 100. Solo si el baño está claramente por debajo del estándar del edificio conviene ir a la renovación completa, con presupuesto acotado y acabados neutros.

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Etapa 7: fachada, exteriores y lo que es del edificio

La fachada es la primera foto del aviso y la primera impresión de la visita, y en una casa es lo único que el comprador ya vio antes de entrar. En un departamento, en cambio, la fachada y las áreas comunes no son tuyas: dependen de la junta de propietarios, y ahí tu margen es proponer, no decidir. Cualquier cambio visible desde el exterior en un edificio —ventanas, mallas, toldos, aire acondicionado, cerramiento de terraza— necesita autorización, y hacerlo sin ella puede volverse una observación en la venta.

Lo que más rinde en una casa

• Pintura exterior, de S/ 17 a S/ 20 por m² de mano de obra, en color claro.
• Puerta y portón: si están oxidados, lijar y pintar antes que reemplazar. El cuadro oficial de valores de edificación de 2026 valoriza un portón de fierro con plancha metálica de hasta 3 m en S/ 360,87 por m² y una puerta de fierro o aluminio de 2,20 m en S/ 618 por m² a costo directo, lo que da una idea del orden de magnitud de reponerlo.
• Vereda y piso exterior: el mismo cuadro valoriza una vereda de concreto de 4" en S/ 107,31 por m² y una losa o pista de 6" en S/ 197,92 por m², a costo directo. Una vereda rota o con desnivel es a la vez un defecto estético y un riesgo.
• Cerco: S/ 336,07 por m² para muro de ladrillo tarrajeado con columnas de hasta 2,40 m, o S/ 206,30 por m² para cerco de fierro o aluminio, a costo directo oficial.
• Iluminación exterior: un jardín o una fachada iluminada cambia por completo la foto de atardecer, que es la que más se mira en redes.
• Jardín: poda, gras y maleza fuera. Es la mejora más barata que existe y la más visible desde la calle.

Esos valores oficiales son a costo directo y están pensados para calcular la base imponible del predial, no para cotizar una obra: el instructivo del propio cuadro indica que sobre ellos se aplica el factor de oficialización de 0,68 y la depreciación que corresponda. Sirven como referencia neutra de orden de magnitud y como base de la multa de regularización, que se calcula con ellos.

Lo que no conviene tocar en un edificio

No cambies la carpintería exterior por un modelo distinto al del resto del edificio, no cierres una terraza sin acuerdo de la junta y no instales nada en la azotea por tu cuenta: la azotea suele ser bien común y el uso exclusivo no se presume. Un cerramiento no autorizado es, en la práctica, área construida sin licencia y sin declarar, con todo lo que eso arrastra en la etapa registral.

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Etapa 8: fotos, video y home staging, el valor que se ve

El comprador decide si va a visitar en los primeros segundos del aviso, así que todo lo anterior se juega aquí. Un inmueble correcto mal fotografiado se ve peor que uno regular bien fotografiado, y el mercado no distingue entre los dos: solo ve la foto. Por eso el material se prepara después de las mejoras y antes de publicar, nunca al revés.

¿Qué es exactamente el home staging?

El home staging es preparar visualmente un inmueble antes de venderlo: despersonalizar, ordenar, redistribuir muebles, resolver la iluminación y definir el recorrido de la visita, de modo que el comprador entienda el espacio y se imagine dentro. No es decoración ni es una reforma: es presentación. En Lima la versión que de verdad rinde es la barata —orden, limpieza profunda, pintura y reparación de lo visible—, y se hace con el mismo presupuesto de las etapas 4 y 5 de esta guía. La versión con mobiliario alquilado existe y tiene sentido en inmuebles vacíos de segmento alto, pero no es la que mueve la aguja en la mayoría de los casos.

Tres principios que no fallan:

1. Despersonaliza antes de fotografiar. Retira fotos familiares, colecciones y exceso de decoración: dificultan que el comprador se imagine viviendo en el espacio.
2. Repara lo pequeño pero visible. Focos fundidos, grifos que gotean, pintura descascarada: generan dudas sobre el estado general incluso si la estructura está bien.
3. El recorrido es parte del staging. Organiza el mobiliario para que la visita se sienta natural y los mejores ambientes aparezcan en el trayecto.

Las fotos, en orden

1. Despeja superficies y retira lo personal: el ojo mide el espacio, no los objetos.
2. Fotografía de día, con cortinas abiertas y luces encendidas solo si dan el mismo tono de blanco.
3. Dispara desde la esquina del ambiente, a la altura del pecho, con la cámara nivelada y en horizontal.
4. Publica entre 12 y 15 fotos en el orden en que alguien recorrería el inmueble: ambiente principal o vista, sala y comedor, cocina, cada dormitorio, cada baño, lavandería, terraza, fachada y áreas comunes.
5. Muestra todos los ambientes, incluidos los que no te gustan: lo que no se ve genera desconfianza y se descuenta.

Lo que no se debe hacer con las fotos

Una foto que embellece está bien; una que oculta un defecto relevante produce visitas perdidas y, si el defecto importa, un problema en la negociación o después de la entrega. Lo mismo con el amoblado virtual: ayuda a dimensionar un ambiente vacío, pero tiene que corresponder a lo que se entrega y conviene decir que es una recreación. Y los ángulos que distorsionan el tamaño real se detectan en la primera visita, que es exactamente cuando pierdes al comprador.

El video y la descripción

El video debe ser continuo y orientado, para que quien lo ve entienda la distribución; no hace falta producción. Cuando publicas en EximiaHaus, cada aviso genera su video vertical con las fotos y los datos del inmueble, en tres estilos, listo para descargar y compartir: puedes ver cómo quedan en los recorridos en video de las propiedades publicadas. La descripción responde en orden lo que todo comprador pregunta: área techada y área libre, dormitorios y baños, piso y ascensor, estacionamiento y depósito, antigüedad, mantenimiento mensual, orientación y lo que incluye.

El staging no arregla un precio mal puesto

Es el error más caro de esta etapa. Una propiedad sobrevalorada con fotos impecables genera visitas que no terminan en oferta, y cada semana publicada la desgasta. La señal es clara: si en el primer mes no llegan consultas serias, el problema es el precio y no la presentación. Ninguna mejora, y menos la cosmética, compensa un precio fuera de mercado.

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¿Conviene ampliar o construir un piso más antes de vender?

Ampliar antes de vender tiene sentido en un caso concreto: cuando el metro cuadrado adicional se construye por debajo de lo que vale el metro cuadrado terminado en tu zona, y cuando tienes tiempo para terminar la obra, declararla e inscribirla antes de publicar. Si cualquiera de las dos condiciones falta, casi siempre conviene vender como está y dejar que el comprador haga la obra a su gusto y con su crédito.

La cuenta mínima que hay que hacer

Toma el precio por m² al que se venden inmuebles terminados y parecidos en tu zona —el BCRP publica un promedio de US$ 2.042 por m² (S/ 6.916) para 12 distritos de Lima en el primer trimestre de 2026, útil como referencia— y compáralo con lo que te cuesta construir y formalizar ese m². Si construir, declarar e inscribir cuesta más de lo que el mercado paga por metro terminado, la obra resta. Y recuerda que el metro ampliado no se vende al mismo precio que el original si queda con acabados distintos o sin la misma iluminación.

Qué ampliación se aprueba de forma automática y cuál no

El Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y de Edificación (D.S. 029-2019-VIVIENDA, art. 58.1) define cuatro modalidades. La Modalidad A es de aprobación automática con firma de profesionales y cubre justo lo que hace un propietario antes de vender:

Dos consecuencias prácticas. La primera: si tu casa original no tiene licencia, conformidad o declaratoria de fábrica inscrita, la ampliación no entra en Modalidad A, porque la norma exige que la edificación original esté en regla. Es decir, la regularización no es un trámite opcional que puedas dejar para después: es el requisito de lo que venga. La segunda: una remodelación interior que no toca estructura, no cambia el uso y no suma área techada se aprueba de forma automática, así que no hay razón para hacerla a escondidas.

Antes de proyectar nada, confirma qué te permite tu zonificación y tus parámetros: cuántos pisos, qué porcentaje de área libre, qué retiro. Lo puedes revisar en ¿Qué significa mi zonificación? y en el mapa de zonificación de Lima, y estimar el costo de obra con la referencia de costo de construcción por m².

Si lo que necesitas es financiar la obra, ten presente que el crédito para remodelar se paga con intereses y que la obra tiene que devolver más que esos intereses, no solo más que el presupuesto. Y si tu caso califica, el Estado tiene una vía propia: la modalidad Mejoramiento de Vivienda de Techo Propio entrega un Bono Familiar Habitacional de S/ 10.580 no reembolsable para obras de remodelación, rehabilitación, culminación o ampliación, con tres condiciones duras: la vivienda debe estar inscrita en Registros Públicos sin cargas ni gravámenes, no debes ser propietario de otro terreno o vivienda en el país, y tiene que haber una convocatoria vigente en tu provincia; la obra la ejecuta una Entidad Técnica autorizada por el Fondo MIVIVIENDA. Puedes ver qué te corresponde en ¿Qué bono de vivienda me toca?.

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Regularizar lo construido: las dos vías y lo que cuesta cada una

Esta es la mejora con el mejor retorno documentado de toda la guía, y la que más propietarios descubren tarde. La idea es sencilla: lo que no está inscrito no existe para el banco del comprador ni para el perito que tasa, y por lo tanto no se paga. Inscribirlo convierte metros reales en metros comprobables. La Sunarp registró 15.733 inmuebles por declaratoria de fábrica solo entre enero y octubre de 2024, y presenta el trámite como una forma de aumentar el valor de la propiedad y de habilitar el crédito.

La fecha de la obra decide la vía, el costo y el plazo

Hay dos caminos y los separa una fecha, no una preferencia.

Qué pide la vía registral, exactamente

Según la Sunarp y el TUO del Reglamento de la Ley 27157, al FOR se le acompañan la copia literal de dominio o el documento de fecha cierta que acredite la propiedad, el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios de la municipalidad, el plano de localización y ubicación con linderos y medidas perimétricas, los planos de distribución por pisos con todos los ambientes nombrados y el Informe Técnico de Verificación. Todo firmado por el verificador responsable, con su firma certificada ante notario. Se suma una declaración jurada del verificador afirmando que la edificación no cae en los supuestos de improcedencia de la Ley 30830: nada de zonas arqueológicas, zonas de protección ecológica, zonas de riesgo para la salud o la integridad física, riberas de ríos, lagos o mares, ni edificaciones con una contravención evidente a los elementos básicos de seguridad.

Si lo que regularizas es una remodelación, ampliación, modificación o reparación, el reglamento añade un detalle que conviene saber antes de encargar los planos: se desdoblan en dos juegos, uno de la fábrica ya inscrita —marcando los elementos eliminados— y otro de lo ampliado, modificado o remodelado (art. 27).

Dos facilidades nuevas que ahorran semanas

Las modificaciones del artículo 78 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios introducidas por la Resolución 00059-2026-SUNARP/SN simplificaron el trámite en dos puntos que antes lo trababan: si el inmueble está a nombre de una sociedad conyugal, basta la firma de cualquiera de los cónyuges en los documentos que sustentan la inscripción; y si pertenece a varios copropietarios, ya no tienen que firmar todos, es suficiente con quienes representen la mayoría absoluta. Para una casa heredada entre cuatro hermanos, eso cambia el trámite por completo.

Lo que pasa con el predial cuando declaras

Declarar más área construida sube el autovalúo y, con él, el predial y los arbitrios. No es un argumento para no hacerlo —la diferencia anual es una fracción de lo que recuperas en el precio—, pero sí hay que saberlo y hay que cumplirlo: la Ley de Tributación Municipal obliga a presentar declaración jurada cuando el predio sufre modificaciones en sus características que sobrepasen el valor de 5 UIT, es decir S/ 27.500 en 2026, hasta el último día hábil del mes siguiente de producidos los hechos. Además, el notario que tramita una regularización por la Ley 27157 está obligado a comunicarla a la municipalidad para los efectos tributarios y de catastro, así que la vía registral no evita la declaración: la produce.

Puedes estimar el efecto con la calculadora de impuesto predial antes de declarar, y ver el costo del trámite notarial en cuánto cuesta un trámite en notaría.

Cómo se calcula el valor de lo construido (y la multa)

Las dos cifras que importan en esta etapa —el 3 por mil de Sunarp y el 10 % de multa municipal— se calculan sobre el valor de la obra, y ese valor sale de los Valores Unitarios Oficiales de Edificación que el Ministerio de Vivienda aprueba cada año. El cuadro vigente para 2026 es el de la Resolución Ministerial 277-2025-VIVIENDA, del 30 de octubre de 2025, y su Anexo I.1 fija, para Lima Metropolitana y el Callao, estos valores en soles por m² de área techada:

Un ejemplo con esos valores: 35 m² de segundo piso con muros de ladrillo con columnas y vigas de amarre (categoría C), losa aligerada horizontal (C) y ventanas de aluminio con puertas de madera selecta (D) dan 422,98 + 312,01 + 154,35 = S/ 889,34 por m², es decir S/ 31.127 de valor de la construcción. Sobre esa base, el derecho de inscripción en Sunarp es de 3 por mil, S/ 93,38, que con la calificación de S/ 53,30 suma S/ 146,68. Y si esa obra tuviera que ir por la vía municipal, la multa tendría un techo del 10 %: S/ 3.113. La misma obra, dos costos distintos, por la fecha en que se terminó.

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Áreas inscritas y áreas reales: qué pasa si no coinciden

Es la sorpresa más frecuente cuando se pide la copia literal para vender: el área que figura en la partida no es la que mide el inmueble. El reglamento resuelve el caso con una regla asimétrica que conviene conocer antes de contratar al verificador, porque cambia el plan.

• Si el área real del terreno es igual o menor que la registrada, el registrador inscribe la declaratoria de fábrica e inscribe la discrepancia como carga en la partida (art. 33.1 del TUO del Reglamento de la Ley 27157). La fábrica entra, pero la partida queda con una carga que el banco del comprador va a ver y preguntar.
• Si el área real es superior a la registrada y no hay superposición con otro predio, no se inscribe la fábrica de inmediato: se puede pedir una anotación preventiva, con vigencia de un año prorrogable por un año más (art. 33.2). Es un plazo, no una solución.
• La carga se cancela presentando un nuevo Informe Técnico de Verificación que acredite la subsanación, con firmas legalizadas por notario y los planos replanteados si hace falta (art. 34.1).

Para alinear el área hay dos actos registrales con tarifa conocida en 2026: la rectificación de área y la modificación de área, ambas con S/ 53,30 de calificación más S/ 42,60 y S/ 10,70 de inscripción. Lo que cuesta de verdad es el levantamiento y los planos, no la tasa.

El consejo práctico: si vas a vender y sabes que el área no cuadra, el peor momento para enterarte es cuando ya hay comprador con crédito aprobado y un plazo en la minuta. Pide la copia literal al inicio, mide con un profesional y decide con tiempo si rectificas o si vendes con la discrepancia declarada y el precio ajustado. Lo que no funciona es publicar el área real y entregar una partida con otra.

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Lo que NO conviene hacer antes de vender

Esta lista ahorra más dinero que todas las anteriores juntas, porque cada una de estas inversiones se hace con la mejor intención y casi ninguna vuelve.

Y una advertencia que no es de presupuesto sino de riesgo: cualquier obra que afecte elementos estructurales, cierre un área o sume metros techados sin licencia no solo no suma, también resta, porque crea una diferencia entre la realidad y la partida justo en el momento en que un perito va a compararlas.

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¿Cuánto cuesta preparar una casa para vender? Tabla 2026 con un ejemplo

El ejemplo siguiente es una casa en Lima con 120 m² techados en el primer piso y 35 m² construidos en el segundo en 2014, nunca declarados, con un valor comercial estimado de S/ 560.000. Las cifras de mano de obra salen de tarifarios publicados y consultados el 5 de octubre de 2026; las de renovación completa de ambientes, del rango de S/ 1.200 a S/ 2.500 por m² publicado en julio de 2026; y las registrales, del Anexo 1 de la Res. 228-2025-SUNARP/GG. Los materiales y los honorarios profesionales se cotizan y no se publican como cifra aquí, porque cambian cada mes.

Cómo se lee ese total

Son S/ 15.410 sobre un inmueble de S/ 560.000: un 2,8 % del valor. Dentro de ese total, la partida que más mueve el precio final es la de S/ 146,68, porque incorpora a la partida 35 m² reales y habilita al comprador con crédito, que es el que paga mejor. Las otras partidas no "suben el valor" en abstracto: eliminan objeciones, acortan el tiempo de exposición y evitan que la negociación arranque con un descuento. Esa es la diferencia entre invertir en una venta e invertir en una casa que vas a seguir habitando.

Y una precisión importante para no hacerse ilusiones: no existe una estadística pública peruana de recuperación por tipo de mejora. Cualquier porcentaje de "retorno" que leas sobre el mercado peruano es una estimación, no un dato. Lo que sí se puede afirmar con fuente es cuánto cuesta cada cosa y qué habilita cada trámite.

Para la cuenta completa de la venta —impuesto a la renta, predial del año, comisión, notaría y Sunarp— están la calculadora de impuesto a la renta y la calculadora de gastos de compraventa.

¿Cuánto tarda cada mejora? Tabla de plazos

En qué orden hacerlas según tu presupuesto y tu plazo

El orden correcto no depende del gusto: depende de cuánto tiempo falta para publicar y de cuánto dinero puedes inmovilizar. Estas son las tres situaciones habituales.

Si publicas en menos de un mes

Papeles en marcha (copia literal pedida el primer día), limpieza profunda, despeje total, retoques de pintura, focos nuevos de temperatura uniforme, grifería que gotea cambiada y fotos nuevas. Nada de obra. Presupuesto típico: la mano de obra de retoques más un par de jornales.

Si tienes de uno a tres meses

Todo lo anterior más pintura interior completa en neutro claro, pintura de fachada si es casa, pulido de pisos, reemplazo de sanitarios y luminarias deterioradas, y la declaratoria de fábrica iniciada si hay metros sin declarar. Es el escenario con mejor relación entre lo que se gasta y lo que se recupera.

Si tienes más de tres meses

Se justifica entrar a la renovación de un baño o de la cocina si y solo si están claramente por debajo del estándar del edificio, con presupuesto acotado y acabados neutros. Y es el único escenario en el que una ampliación tiene sentido, porque alcanza el tiempo para construir, declarar e inscribir antes de publicar. Si no alcanza para inscribir, no alcanza.

Lo que suma y no se puede remodelar: cochera, depósito, ascensor y vista

Hay atributos que mueven el precio más que cualquier obra y que no se compran con un presupuesto de pintura. No por eso son irrelevantes: casi todos tienen una versión documental que sí está en tu mano.

• Estacionamiento y depósito. Suman precio y, sobre todo, amplían el público comprador. Lo que sí puedes hacer es verificar que estén correctamente identificados en la partida y, si corresponde, independizados: un estacionamiento que existe pero no figura no se paga. Y si está inscrito como unidad propia, puede venderse o alquilarse por separado.
• Ascensor. Un edificio sin ascensor pierde a los compradores que no pueden subir escaleras, y eso se nota más en los pisos altos. Lo que está en tu mano es que el que existe funcione y tenga su mantenimiento al día: un ascensor detenido el día de la visita cuesta más que cualquier detalle de acabados.
• Vista y piso. Son atributos de posición, no de obra. Lo que puedes hacer es mostrarlos bien —fotografiar la vista en la hora correcta— y verificar que no sea una vista temporal que un proyecto vecino va a tapar, porque el comprador informado lo pregunta.
• Baño extra. Agregar un baño es una de las pocas obras que amplía el público comprador de verdad, pero suma área o cambia instalaciones, así que entra en el terreno de la licencia y de la nueva declaratoria. No es una mejora cosmética.
• El entorno. La cuadra, los negocios vecinos, la obra pública en curso y el plan de desarrollo urbano del distrito mueven tu valor sin que tú hagas nada. Conviene conocerlos para argumentar el precio, no para intentar cambiarlos.

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Eficiencia, domótica y confort: ¿lo paga el comprador peruano?

La respuesta honesta es: todavía poco, y de forma indirecta. Lo que sí está documentado es que la demanda de ciertos productos crece. El director de Expodeco, citado por El Comercio en julio de 2026, señalaba una demanda creciente de ventanas y puertas acústicas, domótica y materiales sostenibles, y un sector de acabados que crecía más de 20 % en el primer semestre de 2026 respecto al mismo periodo de 2025. Pero una demanda creciente de un producto no es lo mismo que un sobreprecio comprobable en la reventa.

No verificamos ninguna norma peruana que obligue a etiquetar energéticamente una vivienda usada ni que reconozca la eficiencia en el cálculo del autovalúo, y no existe una estadística pública local que cuantifique cuánto paga el comprador por ella. Por eso aquí no hay un porcentaje: hay un criterio.

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Checklist para subirle el valor antes de vender, por etapa

Marca cada punto antes de pasar a la siguiente etapa. La versión en PDF, para imprimir, está en el checklist para vender tu inmueble.

• Valor de partida: valorización hecha; rango de cierre de tu edificio o tu calle identificado; presupuesto máximo de mejoras definido como porcentaje del valor.
• Papeles: copia literal pedida y leída; titular correcto; declaratoria de fábrica inscrita y coincidente con la realidad; cargas identificadas; área y linderos verificados; HR y PU del año; reglamento interno y junta inscritos si es departamento; no adeudo de predial, arbitrios y mantenimiento.
• Lo que descuenta: humedades diagnosticadas y resueltas o presupuestadas; nada que gotee; todos los tomacorrientes e interruptores operativos; terma y cocina funcionando; puertas y ventanas que cierran.
• Orden y luz: ambientes despejados; objetos personales guardados fuera de la vista; limpieza profunda incluidas ventanas y juntas; focos de la misma temperatura; recorrido de la visita definido.
• Pintura: paredes reparadas antes de pintar; tono claro y neutro; cielos rasos sin manchas; fachada pintada si es casa; dos cotizaciones comparadas.
• Pisos, cocina y baños: pisos pulidos o repuestos por ambientes; tablero, griferías, tiradores e iluminación de cocina revisados; silicona y juntas de baño resanadas; límite de gasto fijado contra el estándar del edificio.
• Exteriores: fachada, portón y vereda en orden; jardín podado; iluminación exterior probada; autorización del edificio para cualquier cambio visible.
• Regularización: fecha de término de la obra identificada; vía elegida (registral o municipal); verificador responsable inscrito contratado; planos desdoblados si es ampliación o remodelación; declaración jurada municipal presentada si la mejora supera S/ 27.500.
• Material: 12 a 15 fotos en orden; video continuo; descripción con área techada y libre, piso, mantenimiento y lo que incluye; nada oculto.
• Antes de publicar: obra terminada y limpia; precio dentro del rango; partida y constancias a mano para el primer comprador que las pida.

Los errores que más cuestan al mejorar para vender

1. Empezar por la obra y dejar los papeles para el final. Es el error de orden más caro: la obra se hace en semanas, un trámite registral no se acelera porque tengas comprador.
2. Sumar al precio lo que invertiste. El mercado paga por el resultado, no por la factura. Una remodelación de S/ 40.000 no agrega S/ 40.000 al precio.
3. Pasarte del estándar del edificio. El techo de valor no lo pone tu interior: lo ponen tu edificio y tu zona.
4. Tapar una humedad activa con pintura. Reaparece en semanas, se descubre en la visita o en la entrega, y cuesta la confianza del comprador.
5. Ampliar sin licencia "porque igual nadie revisa". El perito del banco revisa, y en la vía municipal la regularización cuesta hasta 10 % de multa sobre el valor de la obra; lo que no se regulariza es materia de demolición.
6. Publicar un área que la partida no dice. Es la discrepancia que frena la operación justo al final, con el crédito aprobado y un plazo corriendo.
7. No declarar la mejora en la municipalidad. Desde S/ 27.500 de modificación la declaración jurada es obligatoria y tiene plazo: el último día hábil del mes siguiente.
8. Hacer la obra con el inmueble publicado. Pierdes las primeras semanas de exposición, que son las que concentran el interés, y las fotos quedan desactualizadas.
9. Confiar en un porcentaje de retorno que nadie midió en el Perú. Decide con costos verificados y con el rango de tu edificio, no con cifras importadas.
10. Mejorar en lugar de ajustar el precio. Si en el primer mes no llegan consultas serias, el problema es el precio.

Tu siguiente paso

Si todavía no tienes un número, empieza por el valorizador: con el valor de hoy y el rango de tu zona en la mano, decides cuánto conviene gastar y en qué. Si lo que tienes son metros construidos y sin declarar, el equipo legal revisa la partida, identifica la vía que te corresponde por la fecha de la obra y te dice qué falta. Si necesitas el informe firmado para el banco o la notaría, está la tasación certificada. Y cuando el inmueble ya esté presentable y con los papeles en orden, publícalo en EximiaHaus con ficha completa y video del aviso, o mira cómo se ordena la venta completa en Vender tu propiedad.

Las otras guías del blog para esta etapa: cómo vender una propiedad en el Perú paso a paso, cómo fijar el precio de venta y la guía de tasación de inmuebles.

Preguntas frecuentes

¿Qué mejoras aumentan más el valor de una casa antes de venderla?

Por orden de retorno: primero las documentales (inscribir la declaratoria de fábrica del área construida, levantar cargas pagadas, poner al día la junta y las constancias), porque cuestan cientos de soles y le devuelven al inmueble todo el mercado de compradores con crédito; después las que eliminan objeciones (humedad, fugas, instalaciones que fallan); luego orden, limpieza y luz; luego pintura en tono claro y neutro; y solo al final la obra en pisos, cocina y baños, acotada al estándar del edificio.

¿Cuánto cuesta renovar un ambiente en Lima en 2026?

Entre S/ 1.200 y S/ 2.500 por m² según el nivel de acabados, con un promedio cercano a S/ 1.500 por m² que incluye diseño, acabados e instalación, de acuerdo con el director de Expodeco citado por El Comercio el 13 de julio de 2026. Eso deja un baño de 4 m² entre S/ 4.800 y S/ 10.000 y una cocina de 9 m² entre S/ 10.800 y S/ 22.500.

¿Conviene remodelar antes de vender o vender como está?

Depende de dónde esté tu inmueble respecto del estándar de su edificio. Si está claramente por debajo, renovar lo que se mira —cocina y baño— con presupuesto acotado y acabados neutros suele recuperarse. Si ya está en el estándar, cada sol adicional compite contra un techo que no puso tu departamento. Vender «para remodelar» con un precio consecuente es una opción legítima; lo que no funciona es no remodelar y pedir precio de remodelado.

¿Cuánto cuesta pintar una casa antes de venderla?

La mano de obra de pintura interior con látex está entre S/ 11 y S/ 18 por m², la satinada entre S/ 13 y S/ 18, el cielo raso entre S/ 15 y S/ 18 y el exterior entre S/ 17 y S/ 20, según tarifarios publicados y consultados el 5 de octubre de 2026; los materiales van aparte. La superficie a pintar es la suma de paredes y cielos, no el área del inmueble: para estimarla, multiplica el área techada por 2,5 a 3.

¿Regularizar la construcción sube el valor de mi casa?

Sí, y es el único caso en que el aumento de valor es comprobable con un documento. La Sunarp lo plantea en esos términos: inscribir la declaratoria de fábrica aumenta el valor de la propiedad, refleja la descripción real de la edificación —lo que facilita su venta—, permite usar el inmueble como garantía de un crédito y habilita su independización. Mientras los metros no estén inscritos, el perito del banco no los valoriza y el comprador con crédito no los paga.

¿Cuánto cuesta inscribir la declaratoria de fábrica en 2026?

En Sunarp, S/ 53,30 de derecho de calificación más 3 por mil del valor de la construcción (Res. 228-2025-SUNARP/GG, Anexo 1, con la UIT 2026 de S/ 5.500). Para 35 m² valorizados en S/ 31.127 con el cuadro oficial, son S/ 146,68 en total. A eso se suman los honorarios del verificador responsable, los planos y la notaría, que son libres y se cotizan.

¿Hasta cuándo se puede regularizar una construcción por la Ley 27157?

La vía de regularización de la Ley 27157, modificada por la Ley 30830, aplica a construcciones finalizadas hasta el 31 de diciembre de 2016, según la información publicada por la Sunarp el 11 de junio de 2026. Lo ejecutado entre el 1 de enero de 2017 y el 17 de setiembre de 2018 sin licencia se regulariza en la municipalidad por el D.S. 029-2019-VIVIENDA. Fuera de esas ventanas, el camino depende de la fecha de la obra y de las ordenanzas de regularización que apruebe cada municipalidad: conviene confirmarlo en la tuya antes de gastar.

¿Cuánto es la multa por construir sin licencia?

En el procedimiento municipal de regularización de edificaciones, la multa por construir sin licencia equivale a hasta el 10 % del valor de la obra a regularizar, tomando el promedio de los valores unitarios oficiales de edificación de la fecha de su ejecución y de la fecha de la solicitud (D.S. 029-2019-VIVIENDA, art. 83 inc. g). Para una obra valorizada en S/ 31.127 eso da un techo de S/ 3.113. El comprobante de pago de la multa es uno de los requisitos del expediente.

¿Puedo vender una casa con una ampliación no declarada?

Se puede, pero el precio lo refleja y el comprador con crédito casi siempre queda fuera, porque la tasación compara la partida con lo que el perito ve y el banco observa la diferencia. Las alternativas son dos: regularizar antes de publicar por la vía que corresponda a la fecha de la obra, o vender declarando la situación y con un precio que la incorpore. Lo que no funciona es publicar el área real y entregar una partida con otra.

¿Qué pasa si el área de mi partida no coincide con la real?

Si el área real del terreno es igual o menor que la registrada, el registrador inscribe la declaratoria de fábrica e inscribe la discrepancia como carga en la partida. Si el área real es mayor y no hay superposición con otro predio, se puede pedir una anotación preventiva de la fábrica con vigencia de un año, prorrogable por otro (arts. 33.1 y 33.2 del TUO del Reglamento de la Ley 27157). La carga se cancela con un nuevo Informe Técnico de Verificación que acredite la subsanación.

¿Necesito licencia para remodelar antes de vender?

No para pintura, pisos, mobiliario ni cambio de grifería y luminarias. Sí cuando se afecta la estructura, se cambia el uso o se suma área techada. La remodelación de una vivienda unifamiliar sin modificación estructural, sin cambio de uso y sin aumento de área techada entra en la Modalidad A del Reglamento de Licencias, que es de aprobación automática con firma de profesionales (D.S. 029-2019-VIVIENDA, art. 58.1). En un departamento, además, cualquier cambio visible desde el exterior necesita autorización del edificio.

¿Conviene construir un piso más antes de vender?

Solo si el metro cuadrado se construye por debajo de lo que el mercado paga por metro terminado en tu zona y si te alcanza el tiempo para terminar la obra, declararla e inscribirla antes de publicar. Si no alcanza para inscribir, los metros no se pagan. Ten en cuenta además que la ampliación entra en Modalidad A solo si la edificación original ya tiene licencia, conformidad de obra o declaratoria de fábrica sin carga y la suma del área techada no supera 200 m².

¿Cuánto sube el predial si declaro la ampliación?

Sube porque el autovalúo incorpora los metros nuevos, valorizados con los Valores Unitarios Oficiales de Edificación del año y con la depreciación que corresponda por antigüedad y estado. Y es obligatorio declararlo: la Ley de Tributación Municipal exige presentar declaración jurada cuando el predio sufre modificaciones en sus características que sobrepasen 5 UIT —S/ 27.500 en 2026—, hasta el último día hábil del mes siguiente. La diferencia anual de predial es, en general, una fracción de lo que recuperas en el precio de venta.

¿Qué es el home staging y cuánto cuesta en Lima?

Es preparar visualmente el inmueble antes de venderlo: despersonalizar, ordenar, redistribuir muebles, resolver la iluminación y definir el recorrido de la visita. No es decoración ni reforma. La versión que de verdad rinde en Lima es la barata —orden, limpieza profunda, pintura y reparación de lo visible— y se hace con el presupuesto de las etapas de presentación de esta guía. La versión con mobiliario alquilado tiene sentido en inmuebles vacíos de segmento alto, y se cotiza por proyecto.

¿Cuánto acorta el tiempo de venta preparar bien la propiedad?

No hay una cifra peruana publicada que lo mida, y cualquiera que te den es una estimación. Lo que sí se observa en la práctica es el mecanismo: una propiedad bien presentada mejora la proporción de visitas que terminan en oferta y evita la sensación de «algo anda mal» que arrastran los avisos que llevan meses sin cambios. Pero la presentación no compensa un precio fuera de mercado, que es el factor que más pesa en el plazo.

¿Sirve amoblar virtualmente las fotos de un aviso?

Ayuda a que el comprador dimensione un ambiente vacío, siempre que lo que se muestre corresponda a lo que se entrega y se indique que es una recreación. Lo que no funciona es usarlo para ocultar un defecto o para sugerir acabados que no existen: se descubre en la primera visita, que es justo cuando pierdes al comprador.

¿Qué es lo que más le baja el precio a una casa?

La humedad visible, por encima de cualquier otro defecto, porque el comprador asume la causa más cara y descuenta por ella. Después: que el área construida no coincida con la partida, las cargas vivas en el registro, la deuda de mantenimiento o predial, un edificio sin junta de propietarios ni administración, y el descuido general visible. Casi todos son más baratos de resolver que el descuento que generan.

¿Cuánto debería invertir en mejoras antes de vender?

Un marco de trabajo razonable es fijar el presupuesto como porcentaje del valor del inmueble y no gastar hasta haber leído la partida. En el ejemplo de esta guía, S/ 15.410 de mano de obra y tasas sobre un inmueble de S/ 560.000 equivalen al 2,8 % del valor, con la renovación de un baño incluida. Pasar de ahí solo tiene sentido si el inmueble está claramente por debajo del estándar de su edificio y tienes más de tres meses antes de publicar.

¿Hay algún bono del Estado para mejorar mi casa?

Sí: la modalidad Mejoramiento de Vivienda del Programa Techo Propio entrega un Bono Familiar Habitacional de S/ 10.580, no reembolsable, para obras de remodelación, rehabilitación, culminación o ampliación. Pide tres cosas: que la vivienda esté inscrita en Registros Públicos sin cargas ni gravámenes, que no seas propietario de otro terreno o vivienda en el país y que haya una convocatoria vigente en tu provincia. La obra la ejecuta una Entidad Técnica autorizada por el Fondo MIVIVIENDA.

¿Suben el valor la domótica y los paneles solares?

No de forma comprobable en el Perú. La demanda de domótica, materiales sostenibles y ventanas acústicas crece —lo reportaba el sector de acabados en julio de 2026—, pero no verificamos ninguna estadística pública local que cuantifique un sobreprecio en la reventa, ni una norma que reconozca la eficiencia en el autovalúo. Lo que sí resuelve una objeción concreta y por poco dinero es la iluminación LED, la grifería de bajo consumo y, en avenidas ruidosas, las ventanas acústicas.

¿Cuánto tiempo antes de publicar debo empezar a mejorar?

Pide la copia literal el primer día, decida lo que decidas. Después: con menos de un mes, solo limpieza, despeje, retoques y fotos; con uno a tres meses, pintura completa, pisos pulidos, sanitarios y la declaratoria de fábrica en marcha; con más de tres meses, se abre la puerta a renovar un baño o la cocina y, si hace falta, a una ampliación que alcance a inscribirse. Nunca empieces una obra con el inmueble ya publicado.

¿Se puede saber cuánto va a subir el precio con cada mejora?

No con precisión, y conviene desconfiar de quien dé un porcentaje: no existe una estadística pública peruana de recuperación por tipo de mejora. Lo que sí se puede hacer con datos es acotar el problema: conocer el rango de cierre de inmuebles equivalentes en tu edificio o tu calle, tener el costo verificado de cada intervención y decidir en función de qué objeción elimina cada una. Una valorización antes y una después de las mejoras documentales dan la mejor aproximación disponible.

Relacionado: qué es la altura máxima de edificación.

También puede servirte: cuánto cuesta un estudio de suelos.

Para completar el tema: cuánto cuesta instalar gas natural en casa en el Perú.

Lectura relacionada: modalidad A de licencia de edificación.

Si tu duda es otra, aquí está respondida: cuánto cuesta hacer un pozo a tierra.

Fuentes

• Decreto Supremo 301-2025-EF, valor de la UIT 2026 (S/ 5.500) — El Peruano
• Resolución Ministerial 277-2025-VIVIENDA: Valores Unitarios Oficiales de Edificación para el ejercicio fiscal 2026, Anexo I.1 (Lima y Callao), Anexo II (instructivo, factor de oficialización 0,68) y Anexo III.1 (obras complementarias) — MVCS, 30 de octubre de 2025
• Índice de Precios de Materiales de Construcción de Lima Metropolitana, variación porcentual mensual al 15 de agosto de 2026 — MVCS
• Resolución Ministerial 172-2016-VIVIENDA, Reglamento Nacional de Tasaciones (tasación de edificaciones, obras complementarias y depreciación) — MVCS
• Ley 27157, de regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y común, 19 de julio de 1999 — Congreso de la República, gob.pe
• Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA, TUO del Reglamento de la Ley 27157: regularización (arts. 3 y 4), documentos del FOR (art. 25), remodelación y ampliación (art. 27) y discrepancias de área (arts. 33 y 34) — gob.pe
• Decreto Supremo 029-2019-VIVIENDA, Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y de Edificación: Modalidad A (art. 58.1) y regularización de edificaciones con multa de hasta el 10 % del valor de la obra (arts. 82 a 85) — MVCS
• Ley 29090, de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones — gob.pe
• Resolución 228-2025-SUNARP/GG, Anexo 1: derechos registrales de predios para 2026 (declaratoria de fábrica S/ 53,30 + 3/1000; independización, rectificación y modificación de área) — Sunarp, 23 de diciembre de 2025
• ¿Qué es la declaratoria de fábrica y por qué es importante inscribirla en la Sunarp? Requisitos, tasas y las facilidades de la Res. 00059-2026-SUNARP/SN — Sunarp, 11 de junio de 2026
• Inscriba su declaratoria de fábrica en Sunarp e incremente el valor de su propiedad (15.733 inmuebles registrados de enero a octubre de 2024) — Sunarp, 29 de noviembre de 2024
• TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF: declaración jurada por modificaciones del predio que superan 5 UIT (art. 14 inc. b) y predial del año de la transferencia (arts. 10 y 16) — gob.pe
• Mejoramiento de Vivienda (MV) del Programa Techo Propio: Bono Familiar Habitacional de S/ 10.580 para remodelar, rehabilitar, culminar o ampliar — Fondo MIVIVIENDA, gob.pe
• BCRP — Precio por m² de departamentos en 12 distritos de Lima, US$ y S/ corrientes (series PD37944PQ y PD37946PQ), T1-2026
• BCRP — Tasa de interés activa promedio de la banca en soles, créditos hipotecarios (serie PN07848NM), agosto de 2026
• Renovar un ambiente requiere una inversión promedio de S/ 1.500 por m² en Lima: cocinas y baños lideran la demanda — El Comercio, 13 de julio de 2026 (declaraciones de Luis Liendo, director de Expodeco)
• Precios de referencia de mano de obra de pintura (solo mano de obra), consultados el 5 de octubre de 2026 — Home Solution Perú
• Precios de referencia de mano de obra de albañilería (solo mano de obra), consultados el 5 de octubre de 2026 — Home Solution Perú
• Precios de referencia de mano de obra de carpintería y pisos de madera, consultados el 5 de octubre de 2026 — Home Solution Perú
• Precios de referencia de mano de obra de gasfitería, consultados el 5 de octubre de 2026 — Home Solution Perú
• Precios de referencia de mano de obra de electricidad, consultados el 5 de octubre de 2026 — Home Solution Perú