Cómo ser agente inmobiliario en el Perú 2026: requisitos, curso, registro del MVCS y cuánto se gana (guía completa)

Lectura completa: unos 50 minutos (cada etapa, 4 o 5). Escrita por Jean Crl con el equipo de EximiaHaus, profesionales del rubro que trabajan con agentes e inmobiliarias todos los días, y contrastada con las normas que se citan al final: Ley 29080, su reglamento (D.S. 010-2016-VIVIENDA), la malla curricular oficial, el TUPA del Ministerio de Vivienda y la lista de instituciones con convenio.

Para ser agente inmobiliario en el Perú necesitas cinco cosas: secundaria completa, aprobar el Curso de Especialización para Agente Inmobiliario de al menos 240 horas en una institución con convenio con el Ministerio de Vivienda, inscribirte sin costo en el Registro del Agente Inmobiliario (vigencia de 3 años), sacar RUC y firmar un contrato de intermediación por escrito en cada encargo (Ley 29080 y su reglamento, D.S. 010-2016-VIVIENDA, arts. 8, 21, 36.2 y 42.1). Las comisiones de mercado van de 3 % a 5 % del precio de venta.

Cómo ser agente inmobiliario en el Perú se resume en cuatro pasos legales y seis de oficio: tener secundaria completa, aprobar el Curso de Especialización para Agente Inmobiliario de al menos 240 horas en una universidad o instituto con convenio con el Ministerio de Vivienda, inscribirte sin costo en el Registro del Agente Inmobiliario (vigencia de 3 años) y sacar tu RUC; y después captar propiedades con encargo escrito, ponerles precio con comparables, publicarlas y difundirlas, calificar interesados, negociar y acompañar el cierre en notaría. Esta guía recorre las diez etapas con lo que dice cada norma, lo que cuesta y cuánto tarda cada paso, cuánto se gana por comisión y qué herramienta usar en cada momento. Es información general para quien quiere empezar y para quien ya ejerce y necesita regularizarse; cada caso concreto lo confirma el portal del registro, que es la fuente viva.

Si ya ejerces y lo que te urge es saber dónde estás parado frente a la norma, salta a la inscripción en el registro y a las sanciones por ejercer sin registro. Si recién empiezas, lee en orden: la mayoría de los que abandonan el rubro en el primer año no fallaron en el curso ni en el trámite, fallaron en la cuenta del dinero y en la captación.

Índice de la guía

• Datos clave 2026 para quien quiere ser agente
• Etapa 1: qué hace un agente inmobiliario y qué dice la Ley 29080
• Etapa 2: requisitos para ser agente inmobiliario
• Etapa 3: el curso de agente inmobiliario (240 horas) y dónde llevarlo
• Etapa 4: inscripción en el Registro del Agente Inmobiliario del MVCS, paso a paso
• Etapa 5: RUC, impuestos, contrato y UIF
• Etapa 6: cuánto gana un agente inmobiliario en el Perú
• Etapa 7: ¿en una inmobiliaria o por tu cuenta? ¿Con oficina?
• Etapa 8: cómo captar las primeras propiedades
• Etapa 9: publicar, difundir y conseguir clientes
• Etapa 10: visitas, negociación y cierre
• Obligaciones, prohibiciones y sanciones
• Tabla de costos para empezar, con un ejemplo
• Tabla de plazos
• Checklist por etapa
• Los errores que más cuestan al empezar
• Preguntas frecuentes

¿Qué cifras y normas de 2026 debe conocer quien quiere ser agente inmobiliario?

Son pocas y conviene tenerlas a mano antes de matricularte en un curso o de firmar tu primer encargo: la ley y su reglamento, las horas del curso, el costo del trámite, la vigencia del registro, el tope de la multa y las comisiones que se ven en el mercado.

Etapa 1: ¿qué hace un agente inmobiliario y qué dice la Ley 29080?

Un agente inmobiliario es la persona natural o jurídica que, a cambio de una contraprestación, intermedia en operaciones sobre inmuebles: compraventa, arrendamiento, administración, asesoría, permuta y cualquier otra operación a título oneroso (Ley 29080, arts. 1 y 2). En la práctica, el trabajo son cuatro cosas, y ninguna es "mostrar departamentos": captar el encargo de un propietario y documentarlo, valorizar con comparables un precio que el mercado acepte, comercializar con material, publicación y filtrado de interesados, y cerrar acompañando negociación, crédito, papeles y firma.

Agente, corredor, asesor, broker e inmobiliaria: qué es cada uno

La ley usa una sola figura, "agente inmobiliario", y la define por la actividad, no por el nombre que uses en tu tarjeta. "Corredor" y "asesor" son sinónimos comerciales de la misma actividad; "broker" suele designar a quien dirige una oficina o un equipo; "inmobiliaria" es la persona jurídica, que también debe inscribirse (en la Sección II del registro) y que solo puede inscribir a su personal si este tiene el curso aprobado. La diferencia práctica entre cobrar como persona natural o como empresa está en la etapa 5.

Lo que la ley te pide desde el primer día

La Ley 29080 fija deberes (art. 7) y el reglamento los detalla (art. 21): actuar con buena fe y transparencia, asesorar sobre el valor y las consecuencias de los actos, dar información veraz, celebrar por escrito un contrato de intermediación con la operación detallada, estar presente en la firma de los contratos y en la entrega del inmueble, mantener confidencialidad, consignar tu número de registro en todos los trámites, capacitarte durante la vigencia de la inscripción e informar a la Unidad de Inteligencia Financiera cuando corresponda. Conviene leerlos antes que cualquier curso de ventas, porque son también la lista de infracciones del art. 8 leída al revés.

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Etapa 2: ¿cuáles son los requisitos para ser agente inmobiliario en el Perú?

Los requisitos legales son pocos: ser mayor de edad en pleno goce de tus derechos civiles, tener secundaria completa (o estudios técnicos o universitarios) para ser admitido al curso, aprobar el Curso de Especialización para Agente Inmobiliario, no registrar sentencia condenatoria, tener DNI y RUC, y no estar en ninguno de los impedimentos del reglamento. No se exige título universitario, ni examen estatal de aptitud, ni prácticas supervisadas, ni experiencia previa: eso aparece en páginas que copian requisitos de otros países.

Quiénes no pueden inscribirse

El reglamento (art. 12) impide la inscripción a quien no pueda ejercer sus derechos civiles, al incapaz absoluto o relativo, al deudor en procedimiento concursal, al agente sancionado con cancelación definitiva, a los miembros del Poder Judicial y del Ministerio Público, a la persona jurídica sin pluralidad de socios y a las empresas cuyos socios, directores o representantes hayan sido sancionados como personas naturales (y viceversa). Si estás en alguno de esos casos, resuélvelo antes de pagar el curso.

¿Y la persona jurídica?

Una inmobiliaria se inscribe en la Sección II con su certificado de vigencia de persona jurídica y de poder (de no más de 30 días), RUC, DNI del representante, y, por cada agente que quiera inscribir, su DNI, su contrato o vínculo con la empresa, su diploma del curso y su declaración de antecedentes (reglamento, art. 9.2). Solo puede pedir la inscripción de la empresa un representante legal que ya esté inscrito como persona natural (art. 9.3). Dicho de otro modo: primero te inscribes tú, después tu empresa.

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Etapa 3: el curso de agente inmobiliario, 240 horas y dónde llevarlo

El Ministerio de Vivienda no dicta el curso: aprueba la malla, firma convenios con universidades e institutos y supervisa el dictado; la institución enseña y certifica. La Ley 29080 pedía una malla no menor de 200 horas (art. 4.1) y el reglamento de 2016 subió el mínimo a no menos de 240 horas lectivas (art. 42.1). Para ser admitido necesitas, como mínimo, secundaria completa o estudios técnicos o universitarios (art. 36.2). Un curso sin convenio puede enseñarte mucho, pero su certificado no sirve para inscribirte.

Qué se estudia: la malla oficial

La R.D. 008-2016-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU fijó el contenido básico en cinco módulos obligatorios que suman 230 horas; el resto, hasta las 240 o más, lo completa cada institución con electivos. Hay examen por módulo, un taller integral y un examen final.

Dónde llevarlo: las 17 instituciones con convenio

La relación la publica el propio registro y es la que debes consultar antes de pagar, porque los convenios se firman y se resuelven. Al 2 de octubre de 2026 figuran estas 17 instituciones:

Cuánto dura y cuánto cuesta

La norma fija horas, no meses. Con 12 horas semanales, 240 horas son 20 semanas (unos cinco meses); con 6 horas semanales, el doble. El precio lo fija cada institución y no hay tarifa oficial: pide la cotización por escrito con el cronograma completo, el taller integral, el examen final y el plazo de entrega del diploma y del certificado, porque sin esos dos papeles no puedes iniciar la inscripción. El reglamento obliga a las instituciones a dictar el curso de manera presencial (art. 40.a); si una te ofrece un formato virtual o semipresencial, confirma que esté dentro de su convenio vigente con el ministerio. No existe un curso oficial gratuito que habilite para el registro, y los programas "express" de un fin de semana no pueden cumplir las 240 horas.

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Etapa 4: inscripción en el Registro del Agente Inmobiliario del MVCS, paso a paso

Con el diploma y el certificado del curso, la inscripción es un trámite corto y sin costo: llenas el Formulario de Inscripción en el Registro del Agente Inmobiliario (FIR), adjuntas la copia simple de la constancia del curso y lo presentas de forma virtual, por la plataforma de servicios en línea del ministerio, o presencial, en su Oficina de Gestión Documentaria en San Isidro. El TUPA vigente del Ministerio de Vivienda (D.S. 007-2018-VIVIENDA) califica el procedimiento como gratuito, de evaluación previa con silencio administrativo positivo y con un plazo de 5 días hábiles.

Los pasos, en orden

1. Descarga el FIR desde la sección "Requisitos" del portal del registro. Es una declaración jurada (reglamento, art. 3.c): lo que firmas ahí te compromete.
2. Llena la sección de persona natural: nombres como en tu DNI, DNI o carné de extranjería, teléfono, correo y domicilio completo (departamento, provincia, distrito y dirección).
3. Marca las tres declaraciones juradas que trae el formulario: que la dirección es tu domicilio actual, que estás en pleno goce de tus derechos civiles y que no tienes antecedentes penales.
4. Adjunta la copia simple del certificado de estudios del curso. Es el único documento adicional que pide el TUPA de 2018 para la persona natural; el reglamento de 2016 listaba además DNI, RUC, certificado de antecedentes y fotos, y el formulario actual los reemplazó por los números y las declaraciones juradas.
5. Presenta el expediente: virtual, con usuario y contraseña generados en la plataforma de servicios en línea del ministerio, o presencial en la Oficina de Gestión Documentaria y Archivo (Paseo de la República 3361, San Isidro). Quien vive fuera de Lima puede enviarlo por correo certificado (reglamento, art. 10.1).
6. Atiende las observaciones: si falta algo, el ministerio te notifica en el domicilio o correo del FIR dentro de 5 días hábiles y tienes 10 días hábiles para subsanar; si no, la solicitud se tiene por no presentada (art. 10.3).
7. Recibe tu constancia, que trae tu nombre, DNI, foto, domicilio, el número de registro con las iniciales PN seguidas de MVCS (PJ para empresas), la fecha de emisión y la fecha de vencimiento (art. 14).
8. Anota el vencimiento: tres años exactos desde la emisión. La renovación se pide dentro de los 30 días calendario anteriores (art. 16.1).

¿Existe la "licencia de agente inmobiliario"?

En el Perú lo que existe es la inscripción en el registro y su constancia; la Ley 29080 habla de "licencia" solo al describir la suspensión y la cancelación (art. 11). Cuando una inmobiliaria o un propietario te piden "la licencia", te están pidiendo el número de registro y la constancia vigente. Cualquier persona puede verificarte sin costo en la consulta pública del registro, que es de acceso libre desde gob.pe (la búsqueda del listado pide resolver un captcha). Por eso conviene poner el número de registro en tu firma de correo, en tus propuestas y en tus avisos: además de ser un deber (reglamento, art. 21.g), ahorra la pregunta incómoda de la primera reunión.

La renovación cada 3 años

Dejar vencer la inscripción no borra tu experiencia, pero te deja fuera de la consulta pública justo cuando un propietario verifica antes de firmar, y actuar sin renovación vigente es una infracción expresa (Ley 29080, art. 8.1). Las 40 horas de capacitación conviene juntarlas durante los tres años, no el último mes.

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Etapa 5: RUC, impuestos, contrato de intermediación y UIF

Para cobrar una comisión necesitas emitir un comprobante, y para eso necesitas RUC: como persona natural emites recibos por honorarios (rentas de cuarta categoría) y como empresa emites facturas (rentas de tercera). El RUC se tramita en SUNAT y su número va en el FIR, así que conviene tenerlo antes de la inscripción. La decisión de cobrar como persona natural o como empresa depende de tu volumen y de con quién trabajas, no de tu título.

Persona natural o empresa: la diferencia en números

El contrato de intermediación: un deber, no una formalidad

El reglamento te obliga a celebrar por escrito un contrato de intermediación inmobiliaria que detalle como mínimo las operaciones a realizar (art. 21.b), y la ley sanciona ofrecer un inmueble al mercado sin el consentimiento del propietario expresado en documento escrito de fecha cierta (art. 8.3). Ese contrato es, además, lo único que sustenta tu derecho a la comisión cuando la venta se firma sin ti. Debe decir el inmueble, la operación, el porcentaje y sobre qué base se calcula, quién lo paga, cuándo se devenga (minuta, escritura o desembolso), el plazo, si hay exclusividad y qué pasa si el propietario cierra por fuera con alguien que tú presentaste.

Puedes partir de los modelos en Word del blog: contrato de corretaje inmobiliario, contrato de exclusividad de venta, autorización de venta y, si trabajas con otro agente, contrato de colaboración entre agentes. Son puntos de partida: el de tu operación lo revisa un abogado.

Eres sujeto obligado ante la UIF

El reglamento incluye entre tus deberes proporcionar a la Unidad de Inteligencia Financiera la información que exigen la Ley 27693 y la Ley 29038 (art. 21.i). En la práctica: identificar a tu cliente y al beneficiario final, conservar la documentación de cada operación y reportar las operaciones inusuales o sospechosas por el canal establecido, sin avisarle al cliente. Las señales típicas son el pago en efectivo o fraccionado para esquivar la bancarización (en inmuebles, todo pago desde 1 UIT va por el sistema financiero: Ley 28194, art. 3), el comprador que no negocia el precio, la compra a nombre de un tercero sin explicación o la reventa inmediata.

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Etapa 6: ¿cuánto gana un agente inmobiliario en el Perú?

Un agente inmobiliario no tiene sueldo: gana una comisión por cada operación cerrada, que en el mercado peruano se pacta en 3 %, 4 % o 5 % del precio de venta y en un mes de renta por un contrato de alquiler, según los agentes consultados por La República (2022); el mismo medio citaba un ingreso mensual promedio de S/ 2.235 y S/ 2.346 según dos portales de empleo. No hay tarifa oficial ni mínimo legal: el porcentaje se pacta por escrito y se calcula sobre el precio de cierre, no sobre el publicado. Por eso la pregunta útil no es cuánto se gana, sino cuántas operaciones necesitas al año y cuánto inventario vivo hace falta para cerrarlas.

La cuenta de una comisión

Lo que se descuenta antes de que llegue a tu bolsillo

• La parte de la inmobiliaria. Si trabajas en una, la comisión se reparte según tu contrato con ella; el agente entrevistado por La República describía repartos de alrededor de la mitad y, en algunos casos, cobros por papelería y avisos.
• El reparto con otro agente. Si uno trajo al comprador y otro al propietario, la comisión se divide según el acuerdo escrito entre ambos.
• El IGV, si facturas como empresa y pactaste "IGV incluido": un 3 % se convierte en 2,54 % neto.
• La retención del 8 %, si emites recibo por honorarios a una empresa (es pago a cuenta, no un costo final).
• Tus costos: publicidad, movilidad, producción de material, contador y herramientas.

La cuenta que decide si puedes vivir de esto

1. Toma el precio promedio de los inmuebles de tu zona (el precio del m² por distrito está en el mapa del precio del m² en Lima) y aplícale el porcentaje que vas a pactar.
2. Divide tu meta anual de ingresos entre esa comisión: son los cierres que necesitas al año.
3. Multiplica por tu tasa real de conversión entre captaciones y cierres (quien empieza suele cerrar una de cada cuatro o cinco captaciones bien puestas en precio): ese es el inventario que necesitas tener vivo todo el tiempo.
4. Calcula el colchón: tus costos fijos mensuales por los meses hasta la primera comisión. El agente que entrevistó La República cobró su primera comisión al sexto mes.

El mercado ayuda en 2026: se vendieron 15.477 viviendas nuevas en Lima y Callao en el primer semestre, frente a 12.308 en el mismo periodo de 2025, y la proyección del año supera las 28.000. Pero el ingreso del agente llega al final de un ciclo de meses, y por eso conviene combinar alquileres, que cierran rápido y dan caja, con ventas, que dan el monto.

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Etapa 7: ¿en una inmobiliaria o por tu cuenta? ¿Con oficina? ¿En qué zona?

Las dos rutas funcionan y la decisión depende de lo que te falta: en una inmobiliaria aprendes el circuito completo con casos reales, respaldo de marca e inventario ajeno, a cambio de compartir la comisión; por tu cuenta ganas más por operación y decides con quién trabajas, pero empiezas sin cartera y asumes todos los costos. Lo que no cambia es el registro, que es personal y te acompaña si te independizas.

La oficina no es un requisito

Ni la ley ni el reglamento exigen local: el domicilio del FIR puede ser tu vivienda y el domicilio fiscal del RUC también. La oficina resuelve tres cosas (dónde reunirte, qué dirección dar y cómo parecer establecido) y todas tienen sustituto cuando empiezas: el propio inmueble del propietario o un espacio compartido por horas para reunirte, la zona que trabajas como dirección y un perfil público con tu cartera y tus operaciones como señal de seriedad. La oficina se paga cuando hay equipo o cuando la zona trae gente que entra caminando.

Elegir una zona y volverte conocido en ella

El agente que empieza gana más conociendo a fondo tres o cuatro urbanizaciones (precios reales, edificios, colegios, obras, quién publica por su cuenta y desde cuándo) que cubriendo toda la ciudad por encima. Esa presencia constante en un territorio es lo que el oficio llama farming, y es la fuente más barata de captaciones y referidos.

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Etapa 8: ¿cómo captar las primeras propiedades?

Captar es conseguir que un propietario te encargue por escrito la venta o el alquiler de su inmueble, y es la etapa que separa al agente que vive del oficio del que lo abandona: sin inventario propio no hay ingresos, por más registrado que estés. El método completo, con guiones, documentos y el informe de precio, está en la guía cómo captar propiedades para vender; aquí va lo esencial para empezar.

Dónde están los propietarios que ya quieren vender

• Avisos de dueño directo en portales y redes, sobre todo los que llevan semanas sin cambios: el propietario ya decidió vender y ya comprobó que solo no es fácil.
• Avisos vencidos o retirados sin venta.
• Tu red: cada persona que conoces sabe de alguien que vende, alquila o hereda; díselo.
• Tu zona: porteros, administradores de edificios, bodegas, juntas de propietarios.
• Referidos de cada operación cerrada, que solo llegan si los pides.

Qué pedir antes de aceptar un encargo

La ley sanciona ofrecer un inmueble sin consentimiento escrito del propietario (art. 8.3) y el reglamento te exige el contrato de intermediación (art. 21.b). Pero además, revisar los papeles antes de publicar te evita el reclamo típico: el inmueble con una carga, con un área que no coincide o con un copropietario que no firma. Pide la copia literal de la partida registral, el DNI de todos los titulares (y del cónyuge si es bien social), el HR y PU, las constancias de no adeudo y, si hay construcción, que la declaratoria de fábrica esté inscrita. La herramienta ¿Cómo consultar mi predio? explica qué cuesta cada publicidad registral; la asesoría legal de EximiaHaus revisa la partida cuando aparece algo raro.

El precio es la captación

Aceptar el precio del propietario para no perder el encargo es el error más caro del agente nuevo: un inmueble 15 % por encima del mercado no recibe visitas, el propietario te culpa y el encargo muere a los tres meses. Lleva a la reunión un informe con comparables de la zona y un rango; el valorizador de EximiaHaus te da ese rango con comparables ponderados en un minuto y el precio del m² oficial por distrito está en la tabla del precio del m² en Lima.

Exclusiva o abierta

La exclusividad te da el control del aviso, del precio y del material, y por eso exige más obligaciones de tu lado, no menos: plan de difusión por escrito, reportes periódicos al propietario y plazo definido. La venta abierta te deja competir con otros agentes y con el propio dueño; funciona para empezar, pero vuelve difícil sostener el precio. En ambos casos, el encargo va por escrito y con fecha cierta.

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Etapa 9: publicar, difundir y conseguir clientes

Con el encargo firmado, el trabajo es poner el inmueble frente a quien lo busca hoy y responder en horas: una ficha completa en un portal, material que se vea antes que el precio, difusión en redes y WhatsApp, y un seguimiento ordenado de cada interesado. Las primeras 72 horas de un aviso concentran el interés acumulado de quienes ya estaban buscando; por eso el material se prepara antes de publicar, no después.

El aviso que compite

• Ficha completa: área, dormitorios, baños, cochera, piso, antigüedad, mantenimiento y ubicación real en el mapa. Cada campo vacío es una pregunta más en tu WhatsApp y un interesado menos en los filtros.
• Entre 12 y 15 fotos con luz natural, en el orden del recorrido, y un video vertical corto.
• Precio dentro del rango de la etapa 8 y en la moneda en que compra tu público.
• Tu nombre y tu número de registro en el aviso.

Publicar en EximiaHaus como agente

Propietarios, agentes, inmobiliarias y constructoras publican en EximiaHaus: cada aviso pasa por revisión antes de salir, genera su video vertical con las fotos y los datos del inmueble en tres estilos y se difunde en TikTok, Instagram, Facebook y YouTube con el formato de cada red; las consultas llegan a tu WhatsApp con el enlace del aviso. Cómo se trabaja una cartera de agente en el portal, paso a paso, está en EximiaHaus para agentes inmobiliarios, y los planes se eligen por el número de propiedades que manejas (5, 10, 25 o 50), con destacados, producción de contenido y difusión ampliada. Al registrarte puedes publicar hasta 3 propiedades durante 7 días, sin costo, para conocer el panel, el video automático y las herramientas antes de decidir el plan.

Redes, publicidad y WhatsApp

Facebook sigue siendo el canal de mayor alcance para vivienda usada; Instagram y TikTok sirven para el descubrimiento con video corto y para construir tu marca personal; la publicidad pagada en Facebook y en Google trae consultas cuando el aviso y la página de destino están bien hechos, y quema dinero cuando no. WhatsApp es donde se gana o se pierde la consulta: responder en la primera hora, con las tres preguntas de filtro (cómo compraría, en qué plazo, si ya tiene preaprobación), separa al agente que cierra del que colecciona "vistos". Un CRM, aunque sea una hoja de cálculo al inicio, evita que se te pierda el comprador de hace tres semanas.

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Dos herramientas ayudan desde el primer aviso: una página web de agente inmobiliario con tu cartera y tu Registro MVCS, incluida en cualquier plan activo de EximiaHaus, y un tour virtual 360 de cada propiedad, que se crea sin costo y se comparte por WhatsApp antes de la visita.

Etapa 10: visitas, negociación y cierre

La visita se prepara con el interesado ya filtrado, se conduce con luz, orden y sin negociar en la puerta, y termina con un siguiente paso acordado. La negociación se construye con tres piezas (un número, una razón y una fecha) y se cierra por escrito apenas hay acuerdo, con arras. El reglamento te obliga a estar presente en la firma de los contratos y en la entrega del inmueble (art. 21.e): el agente que desaparece cuando empieza el trámite incumple la norma y pierde la referencia que trae la siguiente operación.

Las objeciones que vas a escuchar

"Está muy caro", "lo pienso y te aviso", "mi cuñado también vende", "no quiero firmar exclusiva", "bájame la comisión". Todas tienen respuesta, y la respuesta nunca es ceder primero: se pregunta, se aísla la objeción real y se responde con el dato (comparables, el plan de difusión, lo que incluye tu servicio). Las más comunes, con qué decir en cada una, están en manejo de objeciones inmobiliarias.

El circuito del cierre que debes conocer

Los costos de cada lado (alcabala del comprador, impuesto a la renta del vendedor, Sunarp, notaría) están en la calculadora de gastos de compraventa, y el recorrido entero de una venta, que te conviene dominar como si fueras el vendedor, en la guía completa para vender una propiedad en el Perú. Si tu operación tiene herederos, copropietarios, un poder o una hipoteca por cancelar, el equipo legal de EximiaHaus revisa la partida y la minuta antes de la firma.

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Obligaciones, prohibiciones y sanciones: ¿qué pasa si ejerzo sin registro?

Ejercer como agente inmobiliario sin inscripción, o sin renovación vigente, es la primera infracción de la lista de la Ley 29080 (art. 8.1), y el reglamento prohíbe expresamente la intermediación a quien no está inscrito (art. 23). El Ministerio de Vivienda tiene facultad sancionadora (ley, art. 11; reglamento, art. 25) y las sanciones, según gravedad y reincidencia, son amonestación escrita, multa de hasta 5 UIT (S/ 27.500 con la UIT 2026 de S/ 5.500, calculada con la UIT vigente al momento del pago), suspensión del registro hasta por un año y cancelación definitiva, que además impide volver a inscribirte (art. 12.d). Las sanciones se aplican sin perjuicio de la responsabilidad civil o penal (ley, art. 12), y la facultad de sancionar prescribe a los cuatro años (reglamento, art. 28).

Los otros tres frentes

En la práctica, antes que una resolución del ministerio, el agente informal pierde operaciones: el propietario consulta el registro, no lo encuentra y firma con otro, y las desarrolladoras e inmobiliarias exigen el registro para trabajar contigo. Después está Indecopi, que sanciona la publicidad engañosa y la información insuficiente: en lo que va de 2026 impuso 269 sanciones por 592,84 UIT en el sector construcción e inmobiliario, el segundo más sancionado (Indecopi, 8 de junio de 2026). Y está la responsabilidad civil frente al cliente por los daños de una información falsa u omitida. El registro te acredita; lo que te protege es trabajar con documentos.

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¿Cuánto cuesta empezar como agente inmobiliario? Tabla de costos con un ejemplo

Lo que exige el Estado cuesta poco: la inscripción y la renovación son gratuitas y el RUC se tramita en SUNAT. Lo que pesa es el curso, que cada institución cobra a su tarifa, y sobre todo los meses de operación antes de la primera comisión. El ejemplo siguiente usa supuestos de costos fijos de un agente independiente que empieza en Lima; los marcados como supuestos son tuyos de ajustar.

Frente a ese colchón, una sola venta de S/ 400.000 al 3 % deja S/ 12.000 antes de descuentos. Por eso la decisión de empezar no es si puedes pagar el curso, sino si puedes sostener seis meses de trabajo sin cobrar y si vas a dedicar esas semanas a captar, que es lo único que acorta el plazo.

¿Cuánto demora ser agente inmobiliario? Tabla de plazos

Checklist para ser agente inmobiliario, por etapa

• Antes del curso: secundaria completa acreditada; sin impedimentos del art. 12; institución elegida de la lista vigente con convenio; cotización y cronograma por escrito; horas (240 o más) confirmadas.
• Durante el curso: módulos aprobados; taller integral y examen final rendidos; diploma y certificado de estudios en mano.
• Inscripción: RUC obtenido; FIR llenado con nombres como en el DNI y las tres declaraciones juradas marcadas; copia del certificado adjunta; expediente presentado (virtual o presencial); observaciones atendidas en 10 días hábiles; constancia recibida y número PN-MVCS anotado; fecha de vencimiento en el calendario.
• Formalización: régimen tributario decidido con tu contador; comprobantes electrónicos habilitados; modelo de contrato de intermediación revisado por abogado; procedimiento mínimo de conocimiento del cliente para la UIF.
• Arranque: zona elegida; decisión inmobiliaria o independiente; colchón calculado; perfil público y firma de correo con número de registro.
• Captación: contrato firmado antes de publicar; partida, DNI, HR y PU y constancias revisados; informe de precio con comparables entregado al propietario.
• Publicación: ficha completa, 12 a 15 fotos, video, precio en rango, aviso con tu nombre y registro; difusión el mismo día; respuestas en horas.
• Cierre: comprador calificado; arras por banco; presencia en la firma y en la entrega; comprobante emitido; referencia pedida.
• Cada 3 años: 40 horas de capacitación acreditadas; renovación pedida en la ventana de 30 días; constancia nueva en tus materiales.

Los errores que más cuestan al empezar como agente inmobiliario

1. Pagar un curso sin convenio. Enseña, pero su certificado no sirve para inscribirte. La lista vigente está en el portal del registro.
2. Publicar sin encargo escrito. Es infracción (art. 8.3) y, además, no tienes cómo cobrar si la venta se firma sin ti.
3. Aceptar el precio del propietario para no perder la captación. El encargo muere en tres meses sin visitas.
4. Empezar sin colchón. Es la razón principal del abandono en el primer año, no la falta de talento.
5. Recibir dinero de las partes. Retenerlo o usarlo con otro fin es infracción (art. 8.4); las arras van por banco entre comprador y vendedor.
6. Dejar vencer el registro. Actuar sin renovación vigente es la misma infracción que actuar sin registro.
7. Prometer lo que el aviso no cumple. Indecopi sanciona la información insuficiente y la publicidad engañosa; el sector es el segundo más sancionado de 2026.
8. Desaparecer después de la minuta. El reglamento te exige estar en la firma y en la entrega, y ahí nace la siguiente operación.

Tu siguiente paso

Si todavía no tienes el curso, elige hoy la institución en la lista del registro y pide la cotización con el cronograma. Si ya tienes el certificado, llena el FIR esta semana: el trámite no cuesta y se resuelve en días. Si ya estás inscrito, el trabajo es la cartera: capta con el método de captación, ponle precio con el valorizador y publica tus propiedades en EximiaHaus con ficha completa, video automático y difusión en redes; en EximiaHaus para agentes inmobiliarios está explicado cómo se trabaja una cartera en el portal y en los planes cómo se elige según cuántas propiedades manejas. Todas las guías del oficio, ordenadas por tema, están en recursos para agentes inmobiliarios en el Perú.

Las otras guías maestras del blog, que te conviene dominar como si fueras tu cliente: cómo vender una propiedad, cómo comprar una casa o departamento, cómo alquilar un departamento o casa y cómo publicar y anunciar una propiedad.

Preguntas frecuentes

¿Qué se necesita para ser agente inmobiliario en el Perú?

Cuatro cosas legales: secundaria completa (o estudios técnicos o universitarios) para ser admitido al curso, aprobar el Curso de Especialización para Agente Inmobiliario de al menos 240 horas lectivas en una universidad o instituto con convenio con el Ministerio de Vivienda, inscribirte en el Registro del Agente Inmobiliario con el formulario FIR (sin costo) y tener RUC para emitir comprobantes. Además, estar en pleno goce de tus derechos civiles y no registrar sentencia condenatoria (Ley 29080, art. 4; D.S. 010-2016-VIVIENDA, arts. 9, 36 y 42).

¿Cuáles son los requisitos para inscribirse en el Registro de Agentes Inmobiliarios del MVCS?

Según el TUPA vigente del ministerio, la persona natural presenta el Formulario de Inscripción en el Registro del Agente Inmobiliario (FIR), que incluye las declaraciones juradas de domicilio, de pleno goce de derechos civiles y de no tener antecedentes penales, más la copia simple de la constancia o certificado del curso de especialización. El FIR lleva tu DNI y tu RUC. La persona jurídica presenta además las constancias del curso de su personal y sus datos registrales, y solo puede pedirla un representante legal ya inscrito como persona natural.

¿Cuánto dura el curso de agente inmobiliario y dónde se lleva?

No menos de 240 horas lectivas (reglamento, art. 42.1): cinco módulos obligatorios que suman 230 horas (estudios generales, temas legales, temas financieros y de tasación, administración y marketing, urbanismo y arquitectura) más electivos. Se lleva en una de las universidades e institutos con convenio con el Ministerio de Vivienda: 17 al 2 de octubre de 2026, en Lima, Arequipa, Cusco, Huancayo y Trujillo. Con 12 horas semanales son unos cinco meses.

¿El curso de agente inmobiliario lo dicta el Ministerio de Vivienda? ¿Hay uno gratis?

No. El ministerio aprueba la malla, firma los convenios y supervisa; quien dicta y certifica es la universidad o el instituto, a su propia tarifa. No existe un curso oficial gratuito que habilite para el registro. Si una entidad lo ofrece sin costo o en formato virtual, verifica que figure con convenio vigente en el portal del registro: el reglamento obliga a dictarlo de manera presencial (art. 40.a) y un certificado sin convenio no sirve para inscribirte.

¿Cuánto cuesta inscribirse en el Registro de Agentes Inmobiliarios?

Nada. El reglamento declara la inscripción gratuita (D.S. 010-2016-VIVIENDA, art. 8) y el TUPA del Ministerio de Vivienda la califica como procedimiento gratuito, con silencio administrativo positivo y 5 días hábiles de plazo. La renovación va en el mismo procedimiento. Lo que sí cuesta es el curso, cuya tarifa fija cada institución, y las 40 horas de capacitación que debes acreditar para renovar cada 3 años.

¿Cuánto demora la inscripción y cómo se presenta?

El TUPA fija 5 días hábiles con silencio positivo. Se presenta de forma virtual, con usuario y contraseña en la plataforma de servicios en línea del Ministerio de Vivienda, o presencial en su Oficina de Gestión Documentaria en San Isidro; quien vive fuera de Lima puede enviarla por correo certificado (reglamento, art. 10.1). Si falta algo te notifican dentro de 5 días hábiles y tienes 10 para subsanar; si no, la solicitud se tiene por no presentada.

¿Existe la licencia de agente inmobiliario en el Perú?

Lo que existe es la inscripción en el Registro del Agente Inmobiliario y su constancia, con un número que empieza con PN (persona natural) o PJ (persona jurídica) seguido de MVCS, fecha de emisión y fecha de vencimiento (reglamento, art. 14). La Ley 29080 usa la palabra licencia solo al regular la suspensión y la cancelación (art. 11). Cuando te piden la licencia, te están pidiendo ese número y la constancia vigente, que cualquiera puede verificar sin costo en la consulta pública del registro.

¿Cada cuánto se renueva la inscripción de agente inmobiliario?

Cada 3 años, contados desde la emisión de la constancia (reglamento, art. 11). La renovación se pide dentro de los 30 días calendario anteriores al vencimiento (art. 16.1), con los mismos documentos de la inscripción más la acreditación de al menos 40 horas lectivas de capacitación posterior a la inscripción y una declaración jurada de no deber multas al ministerio (art. 17). Vale otros 3 años. Actuar sin renovación vigente es infracción (Ley 29080, art. 8.1).

¿Puedo trabajar como agente inmobiliario sin estar registrado? ¿Qué sanciones hay?

No, si intermedias de forma habitual o como giro de negocio: el reglamento lo prohíbe (art. 23) y la Ley 29080 lo tipifica como infracción (art. 8.1). Las sanciones son amonestación escrita, multa de hasta 5 UIT (S/ 27.500 con la UIT 2026), suspensión del registro hasta por un año y cancelación definitiva, graduadas por reincidencia en el Anexo I del reglamento, sin perjuicio de la responsabilidad civil o penal. Vender o alquilar lo tuyo no es intermediación y no requiere registro.

¿Necesito título universitario para ser agente inmobiliario?

No. El reglamento exige, para ser admitido al curso, como mínimo secundaria completa o estudios técnicos o universitarios (art. 36.2), y para inscribirte, el diploma y el certificado del Curso de Especialización para Agente Inmobiliario. Tampoco hay examen estatal de aptitud ni prácticas supervisadas: esos requisitos aparecen en páginas que copian normas de otros países. Cada institución puede fijar sus propios requisitos de admisión.

¿Cuánto gana un agente inmobiliario en el Perú?

No tiene sueldo: cobra una comisión por operación cerrada, que en el mercado se pacta en 3 %, 4 % o 5 % del precio de venta y en un mes de renta en alquiler, según agentes consultados por La República (2022); el mismo medio citaba un promedio mensual de S/ 2.235 a S/ 2.346 según dos portales de empleo. Una venta de S/ 400.000 al 3 % deja S/ 12.000 antes de IGV, reparto con la inmobiliaria o con otro agente y costos propios. El ingreso depende del ticket de la zona, del porcentaje y de cuántas operaciones cierras al año.

¿Cuánto cobra un agente inmobiliario de comisión?

Entre 3 % y 5 % del precio de cierre en venta, más IGV si se factura, y un mes de renta por un contrato de alquiler de un año; no hay tarifa oficial y el porcentaje se pacta por escrito en el contrato de intermediación, con quién paga y cuándo se devenga (minuta, escritura o desembolso). Se calcula sobre el precio al que efectivamente se vende, no sobre el publicado.

¿Necesito RUC? ¿Cobro con recibo por honorarios o con factura?

Sí, el RUC va en el FIR y lo necesitas para emitir comprobantes. Como persona natural emites recibos por honorarios (cuarta categoría), con retención del 8 % cuando el pagador es una empresa (LIR, art. 74) y sin IGV. Como empresa en el Régimen MYPE Tributario emites factura con IGV, pagas a cuenta 1 % de los ingresos netos mensuales hasta 300 UIT y tributas 10 % hasta 15 UIT de renta neta y 29,5 % por el exceso (D. Leg. 1269). El régimen lo decides con tu contador según tu volumen y tus clientes.

¿Necesito oficina para ser agente inmobiliario?

No. Ni la ley ni el reglamento la exigen: el domicilio del FIR y el domicilio fiscal del RUC pueden ser tu vivienda. Lo que la oficina resuelve (dónde reunirte, qué dirección dar y cómo transmitir seriedad) tiene sustitutos al empezar: el inmueble del propietario o un espacio por horas, la zona que trabajas y un perfil público con tu cartera. La oficina se paga cuando hay equipo o cuando la zona trae gente que entra caminando.

¿Es mejor empezar en una inmobiliaria o por mi cuenta?

En una inmobiliaria aprendes el circuito completo con casos reales, respaldo e inventario ajeno, a cambio de compartir la comisión; por tu cuenta ganas más por operación, pero empiezas sin cartera y con todos los costos. Quien no tiene colchón ni red suele empezar mejor en una oficina; quien ya tiene zona, contactos y seis meses de reserva puede empezar independiente. El registro es personal en los dos casos y te acompaña si cambias.

¿Cómo consigo mis primeras propiedades para vender?

Trabajando una zona todos los días: avisos de dueño directo con semanas sin cambios, avisos vencidos, porteros y administradores, tu red personal y referidos de cada operación. Antes de aceptar el encargo, pide la partida registral, los DNI de los titulares, el HR y PU y las constancias de no adeudo, firma el contrato de intermediación y entrega un informe de precio con comparables. El método completo está en la guía de captación de propiedades para vender.

¿Cuánto tarda un agente nuevo en cerrar su primera venta?

Entre la primera captación y el cobro pasan la producción del material, la publicación, las visitas, la negociación, el crédito del comprador y la firma: de dos a cuatro meses con el precio bien puesto, más lo que demore el banco. El agente entrevistado por La República cobró su primera comisión al sexto mes. Por eso el colchón y los alquileres, que cierran más rápido, son parte del plan de arranque.

¿Puede inscribirse una inmobiliaria en el Registro del Agente Inmobiliario?

Sí, en la Sección II del registro, con su certificado de vigencia de persona jurídica y de poder (no mayores a 30 días), RUC, DNI del representante y, por cada agente que inscriba, su DNI, su vínculo con la empresa, su diploma del curso y su declaración de antecedentes (reglamento, art. 9.2). Solo puede solicitarla un representante legal que ya esté inscrito como persona natural (art. 9.3). Una empresa sin pluralidad de socios o con socios sancionados está impedida (art. 12).

¿Qué diferencia hay entre agente inmobiliario, corredor y asesor?

Ninguna legal: la Ley 29080 regula una sola figura, el agente inmobiliario, y la define por la actividad de intermediación a título oneroso, no por el nombre comercial. Corredor y asesor son sinónimos de uso; broker suele designar a quien dirige una oficina o un equipo; inmobiliaria es la persona jurídica, que también se inscribe. Todos los que intermedian de forma habitual deben estar en el registro.

¿Cómo verifica un cliente que estoy registrado?

En la consulta pública del Registro del Agente Inmobiliario, de acceso libre desde gob.pe (la búsqueda del listado pide resolver un captcha), con tu nombre o tu número de registro. La información del registro es pública y gratuita y se actualiza mensualmente (reglamento, art. 6). Conviene adelantarte: pon tu número PN-MVCS en tu firma, tus propuestas y tus avisos, que además es un deber (art. 21.g).

¿El agente inmobiliario tiene obligaciones ante la UIF?

Sí. El reglamento incluye entre sus deberes proporcionar a la Unidad de Inteligencia Financiera la información que exigen la Ley 27693 y la Ley 29038 (art. 21.i): identificar al cliente y al beneficiario final, conservar la documentación de las operaciones y reportar las operaciones inusuales o sospechosas sin avisar al cliente. Las señales típicas son el efectivo o el pago fraccionado para esquivar la bancarización, el comprador que no negocia, la compra a nombre de un tercero sin explicación y la reventa inmediata.

¿Puedo ser agente inmobiliario en provincia con el mismo registro?

Sí: el registro es nacional (reglamento, art. 2) y la inscripción vale en todo el país. Hay instituciones con convenio fuera de Lima (Arequipa, Cusco, Huancayo y Trujillo) y el expediente de inscripción puede enviarse por correo certificado o presentarse en línea. Si te mudas, actualiza tu domicilio en el registro dentro de los 5 días hábiles que fija el reglamento (art. 10.5).

¿Cómo ser agente inmobiliario en el Perú en 2026, paso a paso?

Cinco pasos legales: (1) tener secundaria completa; (2) aprobar el Curso de Especialización para Agente Inmobiliario de al menos 240 horas lectivas en una universidad o instituto con convenio con el Ministerio de Vivienda; (3) inscribirte sin costo en el Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, un trámite de 5 días hábiles con silencio administrativo positivo y vigencia de 3 años; (4) sacar RUC y emitir recibos por honorarios o facturas; (5) firmar un contrato de intermediación por escrito con cada propietario. Después viene el oficio: captar propiedades, ponerles precio con comparables, publicarlas, calificar interesados y acompañar el cierre en notaría (Ley 29080 y D.S. 010-2016-VIVIENDA).

¿Dónde me inscribo en el Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda y cuánto cuesta?

En la plataforma del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, a través de gob.pe: la página Consultar el Registro del Agente Inmobiliario reúne requisitos, instituciones con convenio y la relación de agentes inscritos. La inscripción es gratuita según el reglamento (D.S. 010-2016-VIVIENDA, art. 8) y el TUPA del ministerio, con 5 días hábiles de plazo; necesitas el certificado del curso de 240 horas y tus datos de identidad. Cualquier cliente puede verificar tu número de registro sin costo en esa misma consulta pública.

Fuentes

• Ley 29080, Ley de Creación del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (arts. 1 a 13 y disposiciones complementarias) — Congreso de la República, El Peruano, 11 de setiembre de 2007
• Decreto Supremo 010-2016-VIVIENDA, Reglamento de la Ley 29080: inscripción gratuita (art. 8), requisitos (art. 9), procedimiento (art. 10), vigencia de 3 años (art. 11), impedimentos (art. 12), constancia (art. 14), renovación (arts. 16 a 19), deberes (art. 21), prohibición (art. 23), sanciones (art. 25), curso de 240 horas (arts. 36 a 42) y Anexo I — El Peruano, 23 de julio de 2016
• Resolución Directoral 008-2016-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU: contenido básico de la malla curricular del Curso de Especialización para Agente Inmobiliario (cinco módulos, 230 horas más electivos) — El Peruano, 27 de agosto de 2016
• Requisitos para inscribirse como agente inmobiliario: TUPA del MVCS (D.S. 007-2018-VIVIENDA), procedimiento 2, Formulario 001-FIR, gratuito, 5 días hábiles, presencial o virtual — Registro del Agente Inmobiliario, Ministerio de Vivienda
• Universidades e institutos con convenio para dictar el Curso de Especialización para Agente Inmobiliario (17 instituciones al 2 de octubre de 2026) — Registro del Agente Inmobiliario, Ministerio de Vivienda
• Consultar el Registro del Agente Inmobiliario: acceso libre a la relación de agentes inscritos, requisitos e instituciones educativas — Ministerio de Vivienda, gob.pe
• Decreto Supremo 301-2025-EF, valor de la UIT 2026 (S/ 5.500) — El Peruano
• Ley del Impuesto a la Renta, cap. X, art. 74: retención del 8 % sobre rentas de cuarta categoría — SUNAT
• Decreto Legislativo 1269, Régimen MYPE Tributario: pago a cuenta de 1 % hasta 300 UIT; impuesto de 10 % hasta 15 UIT de renta neta y 29,5 % por el exceso — Congreso de la República
• TUO de la Ley 28194 (D.S. 150-2007-EF), art. 3: medios de pago obligatorios en la transferencia de inmuebles desde 1 UIT — SUNAT
• Indecopi impone más de 260 sanciones en el sector inmobiliario por infringir derechos de los consumidores: 269 sanciones y 592,84 UIT en lo que va de 2026 — Indecopi, gob.pe, 8 de junio de 2026
• ¿Cuánto gana un agente inmobiliario en el Perú en promedio? Comisiones de 3 %, 4 % o 5 % en venta y un mes de renta en alquiler, según agentes consultados — La República, 6 de setiembre de 2022
• BCRP — Precio por m² de departamentos en 12 distritos de Lima, US$ corrientes (serie PD37944PQ), T1-2026
• La venta de departamentos en Lima no se detiene: 15.477 unidades en el primer semestre de 2026 (datos CODIP) — Infobae, 21 de julio de 2026
• Mercado inmobiliario va por récord en 2026: ventas superarían las 28 mil viviendas (Scotiabank) — RPP, 11 de agosto de 2026