Alquilar un local comercial u oficina en el Perú: qué revisar, contrato, licencia e impuestos (guía completa 2026)

Lectura completa: unos 50 minutos (cada etapa, 4 o 5). Escrita por Jean Crl con el equipo de EximiaHaus, profesionales del rubro que ven estas operaciones todos los días, y contrastada con las fuentes oficiales que se citan al final: Código Civil, TUO de la Ley 28976, Ley 30933, SUNAT y Ley de Tributación Municipal.

Alquilar un local comercial u oficina en el Perú empieza por la zonificación: la municipalidad otorga la licencia de funcionamiento en hasta 2 días hábiles si el riesgo es bajo o medio y hasta 8 si es alto (TUO de la Ley 28976, arts. 6 y 8, vigente en 2026), el certificado ITSE vale 2 años (art. 12) y el contrato de arrendamiento no puede superar los 10 años (Código Civil, art. 1688).

Alquilar un local comercial u oficina en el Perú se decide en un orden que ahorra meses y dinero: primero confirmas que la zonificación admite tu giro, después revisas el local y a quien lo alquila, recién entonces negocias renta, garantía y periodo de gracia, firmas un contrato de arrendamiento de local comercial (no uno de vivienda), tramitas la licencia de funcionamiento con su inspección de seguridad, acondicionas, abres y declaras los impuestos que tocan a cada parte. Esta guía recorre las diez etapas con los artículos de la ley que las rigen, lo que cuesta cada paso, cuánto tarda y qué herramienta usar en cada momento. Tiene una sección para el negocio que alquila y otra para el propietario que pone su local u oficina en alquiler. Es información general; cada operación concreta la revisa un profesional.

Si lo que necesitas hoy es ver qué hay disponible, el buscador de locales comerciales en alquiler y el de oficinas en alquiler filtran por distrito, área y precio. Vuelve aquí con dos o tres candidatos: la guía se lee distinto cuando ya tienes direcciones concretas que verificar.

Índice de la guía

• Datos clave 2026 para alquilar un local u oficina
• Etapa 1: ¿local, módulo, oficina o coworking?
• Etapa 2: zonificación y compatibilidad de uso
• Etapa 3: qué revisar del local y de quien lo alquila
• Etapa 4: cuánto cuesta entrar y cómo se fija la renta
• Etapa 5: el contrato de arrendamiento de local comercial
• Etapa 6: licencia de funcionamiento e ITSE
• Etapa 7: derecho de llave y traspaso
• Etapa 8: acondicionar, abrir y convivir
• Etapa 9: los impuestos del alquiler comercial
• Si eres el propietario: cómo poner tu local u oficina en alquiler
• Tabla de costos, con un ejemplo
• Tabla de plazos
• Etapa 10: casos especiales
• Checklist por etapa
• Los errores que más cuestan
• Preguntas frecuentes

¿Qué datos de 2026 debe conocer quien alquila un local u oficina?

Son pocos y conviene tenerlos a mano antes de visitar el primer local: los plazos de la licencia, la duración máxima del contrato, cómo se cobra el impuesto y qué dice la ley sobre mejoras, subarriendo y desalojo. Casi todas las discusiones de un alquiler comercial se resuelven con uno de estos datos.

Etapa 1: ¿local a la calle, módulo en galería, oficina o coworking?

El espacio correcto es el que paga la operación del negocio, no el que mejor se ve en las fotos: un local a la calle vende tránsito, un módulo en galería o centro comercial vende flujo concentrado con reglas ajenas, una oficina vende dirección y silencio, y un coworking vende flexibilidad por puesto. Antes de buscar, decide qué de eso necesita tu negocio y cuánto tiempo puedes comprometerte, porque de ahí salen el tipo de contrato, la garantía y el plazo que te conviene pedir.

Lo que dice el mercado de oficinas en 2026

En el segmento prime de Lima, el primer trimestre de 2026 cerró con una vacancia de 10,3 % sobre un inventario de 1.015.176 m², una renta de lista promedio de US$ 16,7 por m² al mes y una absorción neta de 18.261 m², según el informe de mercado que recogió Gestión en mayo. Para quien alquila una oficina, eso significa menos espacios grandes disponibles y menos margen para negociar que hace dos años; para quien la pone en alquiler, significa que un edificio bien ubicado se coloca más rápido. En locales a la calle no hay una serie oficial equivalente: la referencia se construye con avisos comparables de la misma vía, como se explica en la etapa 4.

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Etapa 2: zonificación y compatibilidad de uso, el filtro que va antes del precio

La zonificación es el conjunto de normas que regula el uso del suelo, y la compatibilidad de uso es la evaluación con la que la municipalidad verifica si tu actividad calza con la categoría asignada a ese predio (TUO de la Ley 28976, art. 2). Es lo primero que la municipalidad evalúa para dar la licencia (art. 6) y lo primero que debes verificar tú, antes de enamorarte de una esquina: un local perfecto en una dirección donde tu giro no está permitido es un local inútil, y quien se queda con el problema es el inquilino que ya firmó, ya pagó garantía y ya empezó a acondicionar.

Cómo verificarla en una tarde

1. Ubica la zonificación del predio. En Lima Metropolitana, el mapa de zonificación de Lima te la da tocando la dirección; la municipalidad distrital está obligada a exhibir su plano de zonificación y su índice de usos en el local y en su portal, gratis (art. 18).
2. Lee qué admite esa sigla. Una zona comercial (CZ, CV, CM) admite comercio y servicios; una residencial (RDM, RDA) admite muy poco comercio, salvo giros compatibles en primer piso o en avenidas con uso mixto. La herramienta ¿qué significa mi zonificación? traduce la sigla a giros posibles.
3. Cruza el giro exacto con el índice de usos. "Comercio" no es una categoría: el índice de usos de cada municipalidad dice si en esa zona cabe un restaurante con cocina, una farmacia, un gimnasio o un taller. Pregunta por el giro con el nombre que figura en el índice, no con el nombre comercial de tu negocio.
4. Pide la orientación previa. La municipalidad debe orientarte, antes de que presentes la solicitud, sobre si el establecimiento es concordante con la zonificación y qué nivel de riesgo le corresponde según la matriz (art. 8.2). Esa consulta es tu seguro antes de firmar.

Un dato que protege a quien ya opera: si la municipalidad cambia la zonificación después de darte la licencia, ese cambio no te es oponible durante la vigencia del instrumento de gestión urbana con el que se aprobó, que no puede ser menor de 10 años, salvo riesgo alto o afectación a la salud (art. 16). Lo que no te protege es haber firmado un contrato de alquiler en una zona donde el giro nunca estuvo permitido: ahí no hay regularización posible y toca mudarse.

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Etapa 3: qué revisar del local y de quien lo alquila

Antes de hablar de renta, verifica cuatro cosas en este orden: quién es el dueño y si quien firma puede arrendar, qué cargas tiene el inmueble, si las instalaciones soportan tu operación y qué pasó con los negocios anteriores en ese local. Las cuatro se resuelven con una copia literal de Sunarp, una visita técnica y dos preguntas al propietario, y las cuatro evitan el tipo de problema que no se arregla después con una buena cláusula.

El propietario y la partida registral

Pide la copia literal de la partida del inmueble en Sunarp (se solicita en línea) y compara el titular con el DNI o la vigencia de poder de quien va a firmar. Puede dar en arrendamiento quien tiene esa facultad respecto del bien que administra (Código Civil, art. 1667): un apoderado necesita un poder que incluya arrendar, y un copropietario no puede arrendar el bien indiviso sin el consentimiento de los demás, aunque el contrato vale si después lo ratifican (art. 1669). Si el titular es una empresa, la vigencia de poder del representante; si es una persona casada y el bien es social, conviene que firmen ambos cónyuges.

En la misma partida verás hipotecas, embargos y, sobre todo, si hay otro arrendamiento inscrito: cuando un mismo bien se arrienda a dos personas, se prefiere al arrendatario de buena fe cuyo título se inscribió primero o, sin inscripción, al que empezó a poseer (art. 1670). La guía para consultar un predio explica cómo leer la partida.

El local, con ojos de inspector

Las dos preguntas que más ahorran

"¿Qué operaba acá y por qué se fue?" y "¿quién tramitó la licencia anterior y qué observó la inspección?". La primera respuesta explica el tránsito real, el vecino conflictivo o el costo de operación que nadie sostiene; la segunda te dice si el local ya pasó una ITSE con un giro parecido al tuyo, que es el mejor punto de partida que puede tener un alquiler comercial. Pedir hablar con el ocupante anterior cuesta nada.

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Etapa 4: cuánto cuesta entrar y cómo se fija la renta

El costo de alquilar un local no es la renta: es la renta más la garantía, el adelanto, el acondicionamiento hasta poder abrir, la licencia, la inspección y los gastos fijos del inmueble que te toque asumir. Ese paquete suele equivaler a varios meses de renta antes de vender el primer sol, y es la cuenta que decide si el negocio arranca con aire o ahogado. La renta, además, se fija distinto que en vivienda: por metro cuadrado al mes, ajustada por tránsito, frente y lo que la zonificación permite instalar.

Cómo se fija la renta de un local

Dos locales del mismo tamaño en la misma avenida pueden valer muy distinto según la esquina en la que estén y qué giros admita el predio. Lo que pesa, en orden: el flujo de gente frente a la puerta, el frente y la visibilidad, el giro permitido (restringe o amplía el universo de inquilinos), las instalaciones que ya tiene (potencia, extracción, baños) y el estacionamiento. Como no hay un índice oficial de precios de locales por distrito, la referencia se arma con cuatro o cinco avisos de la misma cuadra o de cuadras con tránsito equivalente, con área y estado de entrega parecidos; el buscador de locales en alquiler sirve para reunirlos. Para una oficina, la referencia es más estable: la renta prime de Lima cerró el primer trimestre de 2026 en US$ 16,7 por m² al mes de precio de lista, y las clases B se negocian por debajo.

La métrica que usa cualquier operador con experiencia es la renta sobre las ventas proyectadas: si el alquiler se come una porción demasiado alta de lo que esperas vender, el local es caro por más barato que parezca el aviso.

Renta fija, variable o mixta

Lo que sale de la caja antes de abrir

La garantía no está regulada por ley: se pacta, y en locales la práctica va de 1 a 3 meses de renta, más alta que en vivienda porque el local desocupado tarda más en recolocarse y el daño posible de una operación comercial es mayor. Un fiador solidario o una carta fianza bancaria pueden bajarla o reemplazarla si el propietario lo acepta. El adelanto es el primer mes y no se devuelve. El periodo de gracia (semanas sin renta mientras acondicionas) es negociable y conviene pedirlo por escrito con fecha de inicio y fin. Desde S/ 2.000 o US$ 500, los pagos van por el sistema financiero (Ley 28194, art. 4), lo que además deja la constancia que un desalojo notarial exige.

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Etapa 5: el contrato de arrendamiento de local comercial

Un contrato de alquiler de local u oficina tiene que resolver lo que en vivienda ni siquiera aparece: el giro permitido, quién responde por la licencia y qué pasa si no sale, cómo se tratan las mejoras y los letreros, cómo se reajusta la renta, si el inquilino puede ceder o subarrendar, qué ocurre si el propietario vende el inmueble y cómo se recupera el local si el negocio deja de pagar. Usar una plantilla de vivienda para un local es el origen de la mayoría de los conflictos comerciales, porque deja todos esos puntos sin respuesta y el Código Civil, que es supletorio, no siempre responde como las partes esperaban.

Lo que la ley ya dice, aunque el contrato no lo escriba

Por el arrendamiento el arrendador cede temporalmente el uso de un bien por una renta (Código Civil, art. 1666). El arrendador debe entregar el bien en el estado convenido, mantener al inquilino en el uso y hacer las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto (arts. 1678 y 1680). El inquilino debe usar el bien para el destino pactado, pagar la renta y los servicios, permitir inspecciones con aviso de 7 días, no introducir cambios ni subarrendar sin asentimiento del propietario y devolverlo sin más deterioro que el del uso ordinario (art. 1681). Las reparaciones urgentes las hace el inquilino con derecho a reembolso si avisa; la conservación y el mantenimiento ordinario son suyos salvo pacto (art. 1682). Responde por la pérdida y el deterioro del bien, incluso por incendio, si no prueba que no le es imputable (art. 1683), lo que vuelve razonable exigir un seguro en giros con cocina o inventario.

Las cláusulas, una por una

Firmas legalizadas, escritura pública o inscripción: qué formalidad conviene

Un contrato privado con firmas legalizadas ante notario da fecha cierta y habilita el desalojo judicial abreviado si tiene cláusula de allanamiento: el juez da 6 días al inquilino para acreditar la vigencia del contrato o el pago, y ordena el lanzamiento en 15 días hábiles (Ley 30201, que modificó el art. 594 del Código Procesal Civil). Para el desalojo con intervención notarial de la Ley 30933, un local u oficina exige escritura pública, porque el formulario FUA solo sirve para vivienda (art. 4): con la escritura, la cláusula de allanamiento, el sometimiento expreso y la cuenta de abono, el notario constata la causal en 5 días hábiles, su acta es título ejecutivo y el juez de paz letrado ordena el lanzamiento con apoyo policial en 2 días hábiles (arts. 5, 7, 8 y 9). La escritura además permite inscribir el arrendamiento en Sunarp, que es lo único que obliga a un futuro comprador a respetarlo (art. 1708). Lo que cuesta cada formalidad en notaría está en ¿cuánto cuesta un trámite en notaría?.

El modelo de contrato de arrendamiento de local comercial u oficina de EximiaHaus trae estas cláusulas en Word (giro, licencia, adecuaciones, letreros, garantía, allanamiento); también están el contrato de subarrendamiento, la adenda, la carta notarial de requerimiento de pago y el acta de entrega y recepción. Si el contrato es largo o la inversión en acondicionamiento es alta, que lo revise el equipo legal antes de firmar: un error aquí no se deshace.

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Etapa 6: licencia de funcionamiento e ITSE

La licencia de funcionamiento es la autorización que otorga la municipalidad distrital para desarrollar actividades económicas en un establecimiento determinado, a favor del titular de la actividad (TUO de la Ley 28976, arts. 3 y 5): la tramita quien va a operar el negocio, antes de abrir (art. 4), y la obtiene en 2 u 8 días hábiles según el nivel de riesgo, porque la ley fijó una lista cerrada de requisitos y convirtió el procedimiento en aprobación automática para los riesgos bajo y medio (arts. 7 y 8). Lo que de verdad alarga el trámite está antes: el giro que no calza con la zonificación y el local que no cumple las condiciones de seguridad de su nivel de riesgo.

Requisitos: lo máximo que pueden pedirte

• Solicitud con carácter de declaración jurada, con tu RUC y DNI (o carné de extranjería); si eres persona jurídica, el RUC y el DNI del representante.
• Declaración jurada de que el poder del representante está vigente, con partida y asiento de Sunarp; o carta poder simple si actúas por representación.
• Declaración jurada del cumplimiento de las condiciones de seguridad, si la edificación es de riesgo bajo o medio; la documentación del Reglamento de ITSE, si es de riesgo alto o muy alto.
• Solo en casos especiales: declaración de título profesional habilitado (salud), autorización sectorial previa cuando una ley la exige, autorización del Ministerio de Cultura si el inmueble es monumento.
• El pago de la tasa, que debe reflejar el costo real del procedimiento (art. 17) y figura en el TUPA de cada distrito.

Cualquier requisito adicional es una barrera burocrática que Indecopi puede ordenar inaplicar (art. 19). La municipalidad califica el nivel de riesgo al recibir la solicitud, con la matriz del Reglamento de ITSE, y está obligada a orientarte antes sobre zonificación y riesgo (art. 8.2).

Cuánto dura y qué la invalida

La licencia tiene vigencia indeterminada, salvo que la pidas temporal; el certificado de ITSE vale 2 años desde su expedición, tanto si la inspección fue previa como posterior (art. 12). La licencia es por establecimiento: si operas en dos locales, dos licencias (art. 3). Se puede transferir a otra persona cuando se transfiere el negocio en marcha, manteniendo el giro y la zonificación, con la sola presentación de copia simple del contrato de transferencia (art. 13): esto cambia la lógica de muchos traspasos, que daban por hecho que había que empezar de cero. Cambiar de giro en un local de riesgo bajo o medio es de aprobación automática con una declaración jurada, siempre que no suba el riesgo a alto o muy alto (art. 3). Al cerrar, comunicas el cese y la licencia queda sin efecto (art. 14).

En galerías, mercados y centros comerciales el conjunto puede tener una licencia corporativa o cada módulo la suya; con la corporativa, cada módulo pasa su propia ITSE después (art. 9). Los toldos y anuncios se autorizan junto con la licencia (art. 11). Y operar sin licencia se sanciona con multa, expresada en porcentaje de la UIT (S/ 5.500 en 2026) según la ordenanza de cada distrito, y clausura; presentar la solicitud no habilita a abrir en riesgo alto o muy alto.

Quién tramita y quién paga en un local alquilado

La licencia la solicita y paga quien opera, que suele ser el inquilino, porque se otorga al titular de la actividad. Pero depende de condiciones del inmueble que aporta el propietario: zonificación, estructura, instalaciones eléctricas, rutas de evacuación. Por eso el contrato debe decir tres cosas: qué condiciones de seguridad garantiza el propietario al entregar, quién ejecuta y paga las adecuaciones que exija la inspección y qué pasa con ellas al final, y qué ocurre con renta y garantía si la licencia no se obtiene por causas atribuibles al inmueble.

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Etapa 7: derecho de llave y traspaso

El derecho de llave es lo que paga quien entra a un local que ya funciona, a cambio de la posición, la clientela, las instalaciones y el acceso a ese punto; no es una figura regulada en la ley peruana, es una práctica comercial, y por eso todo su valor depende de cómo se documente y de que el propietario acepte al nuevo inquilino. El traspaso es la operación completa: ceder el negocio en marcha (equipos, inventario, a veces la marca) junto con la posición del inquilino en el contrato de alquiler, lo que jurídicamente es una cesión de posición contractual que requiere la conformidad del propietario (Código Civil, arts. 1435 y 1696). Pagar la llave antes de tener esa conformidad por escrito es la forma más rápida de perder el dinero en este rubro.

Qué estás comprando, separado

Tres cosas, y conviene valorizarlas aparte: la ubicación, que es lo único genuinamente escaso; las instalaciones, que son tangibles y se pueden tasar con un inventario; y la clientela, que en algunos giros es del local y en otros se va con el dueño anterior. Si te presentan un número global, desglosarlo suele bajar el precio y, sobre todo, revela qué estás pagando. La ley permite transferir la licencia de funcionamiento con el negocio en marcha, manteniendo giro y zonificación, con copia simple del contrato de transferencia (TUO Ley 28976, art. 13); si vas a cambiar el giro o el riesgo sube, la licencia es nueva.

Si eres el propietario, la cesión ocurre entre terceros pero te afecta: un entrante que pagó una llave alta llega con menos margen y con la expectativa de que la renta no suba. Si tu contrato permite la cesión, evalúa al entrante con los mismos criterios de siempre y firma un contrato nuevo en vez de aceptar una sustitución informal; el saliente y el entrante responden solidariamente ante ti mientras dure un subarriendo (art. 1693). El modelo de contrato de traspaso de negocio y el de cesión de posición contractual están en la sección de modelos.

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Etapa 8: acondicionar, abrir y convivir con el inmueble

La secuencia sana es verificar la viabilidad, firmar con la licencia como condición y recién entonces invertir; el error que se repite es el contrario, y termina con tabiquería y mostrador instalados en un local donde el giro no entra. Una vez con licencia, tres frentes ordenan la convivencia con el inmueble: las obras y su destino final, los letreros y la fachada, y el reparto de reparaciones durante el contrato.

Mejoras: qué se queda, qué se retira, qué se reembolsa

El Código Civil distingue mejoras necesarias (impiden la destrucción o el deterioro del bien), útiles (aumentan su valor y su renta) y de recreo (ornato o comodidad) (art. 916). El poseedor tiene derecho al valor actual de las necesarias y útiles que existan al devolver, y a retirar las de recreo que puedan separarse sin daño, salvo que el dueño prefiera pagarlas (art. 917); la acción de reembolso prescribe a los 2 meses de restituido el bien (art. 919). En un alquiler comercial, sin embargo, casi siempre manda lo pactado: el inquilino no puede introducir cambios sin asentimiento del propietario (art. 1681 inc. 8), así que la autorización escrita, aunque sea un correo con el detalle de la obra, es el documento más barato y más valioso de toda la relación.

El conflicto típico: el inquilino invierte fuerte, el negocio funciona y al vencer el contrato el propietario propone una renta bastante mayor. El inquilino siente que paga dos veces su propia inversión; el propietario responde que el local hoy vale más. Los dos tienen parte de razón y el problema existe porque nadie lo previó: se resuelve al inicio con un plazo suficiente para amortizar la inversión o con un derecho de preferencia para renovar con regla de reajuste pactada. Durante el contrato, el propietario puede inspeccionar por causa justificada con aviso de 7 días (art. 1681 inc. 5) y no puede hacer innovaciones que disminuyan el uso (art. 1672); si una reparación impide usar parte del local, el inquilino puede pedir rebaja proporcional de la renta o resolver (art. 1674).

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Etapa 9: los impuestos del alquiler comercial, para el propietario y para el negocio

El impuesto depende de quién alquila, no de qué se alquila: si el propietario es una persona natural que arrienda fuera de una actividad empresarial, el alquiler del local es renta de primera categoría y paga el 5 % de cada renta cobrada con el Formulario Virtual 1683, sin IGV; si el propietario es una empresa, o el arrendamiento forma parte de un negocio, es renta de tercera categoría y la factura lleva IGV. Para el inquilino la diferencia es el comprobante: con el recibo por arrendamiento sustenta el gasto; con la factura, además, usa el crédito fiscal.

Propietario persona natural: primera categoría

La renta bruta es el alquiler más los tributos del propietario que asuma el inquilino (Ley del Impuesto a la Renta, art. 23 inc. a); se deduce el 20 % (art. 36) y sobre el resto se aplica 6,25 % (art. 52-A), lo que da una tasa efectiva de 5 % del alquiler, como lo explica SUNAT. Se paga mes a mes con el Formulario Virtual 1683, que a la vez genera el recibo por arrendamiento que entregas al inquilino, sin costo. Desde el 1 de enero de 2026 el impuesto se paga sobre lo efectivamente percibido (art. 84, modificado por la Ley 32541): el mes en que el inquilino no paga, no hay impuesto. Al cierre del año se compara con la renta presunta: la ley presume que el alquiler no puede ser menor al 6 % del valor del predio (autovalúo), así que si cobraste menos, declaras y pagas la diferencia. Pactar que "el inquilino asume el impuesto" no vale frente a SUNAT (Código Tributario, art. 26): el obligado sigue siendo el propietario, aunque el pacto sirva entre las partes.

Propietario empresa, o alquiler como negocio: tercera categoría e IGV

Cuando el arrendador es una empresa, o la persona natural arrienda dentro de una actividad empresarial, el ingreso es renta de tercera categoría (art. 28), tributa sobre la utilidad con las reglas de su régimen y emite factura. El arrendamiento de inmuebles es un servicio gravado con IGV cuando la retribución califica como renta de tercera categoría (Ley del IGV, arts. 1 inc. b y 3 inc. c); la tasa es 16 % más el 2 % del Impuesto de Promoción Municipal (Ley de Tributación Municipal, art. 76), 18 % en total. Para el inquilino que es empresa y usa el crédito fiscal, ese IGV es neutro; para el que no lo usa, encarece el alquiler un 18 %. Por eso un mismo local puede valer distinto para dos inquilinos, y por eso el contrato debe decir si la renta pactada incluye o no IGV.

Predial, arbitrios y lo que paga el inquilino

El impuesto predial lo debe el propietario que lo era al 1 de enero (Ley de Tributación Municipal, arts. 9 y 10) y los arbitrios son tasas por limpieza, parques y serenazgo que la municipalidad calcula por costo efectivo (arts. 68 y 69). Que el inquilino los asuma se puede pactar y es frecuente en locales, pero frente a la municipalidad el contribuyente sigue siendo el propietario, y si el inquilino paga el predial, ese monto se suma a la renta bruta para el impuesto del propietario (art. 23 inc. a). Luz, agua, gas e internet gravan el uso y son del inquilino (Código Civil, art. 1681 inc. 3). La calculadora de predial estima el impuesto del año con el autovalúo.

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Si eres el propietario: cómo poner tu local u oficina en alquiler

Poner un local en alquiler se parece a alquilar una vivienda en el método y se diferencia en el riesgo: el local vacío tarda más en colocarse, el inquilino puede alterar el inmueble y la renta depende de que un negocio funcione. El orden que reduce ese riesgo es definir el giro que admites, fijar la renta con comparables de la misma vía, publicar con los datos técnicos que un comerciante necesita, filtrar al inquilino con documentos y no con intuición, firmar un contrato comercial con la formalidad que te permita recuperar el local, y declarar el 5 % mes a mes.

Define el giro y la renta antes del aviso

Consulta la zonificación de tu predio y el índice de usos de tu distrito: te dirá qué giros puedes ofrecer y cuáles no, y evitará meses de visitas de negocios que nunca obtendrán licencia. Un local que ya tuvo ITSE conforme con un giro parecido vale más para el siguiente inquilino; si tu local tiene potencia eléctrica ampliada, extracción o baños en regla, dilo en el aviso, porque son semanas y dinero que el inquilino se ahorra. La renta se fija por m² con cuatro o cinco comparables de la misma cuadra; la calculadora de rentabilidad de alquiler te dice qué te deja neto después de vacancia, mantenimiento, predial e impuesto, y si el inmueble rinde más alquilado que vendido. Como referencia del otro lado del mercado, el BCRP estima para departamentos de 12 distritos de Lima una relación precio/alquiler de 16,7 años (T1-2026), es decir, un alquiler bruto de 6,0 % anual; un local suele ofrecer rentas más altas, pero con vacancias más largas y mayor sensibilidad al ciclo.

Publica con los datos que decide un comerciante

El aviso de un local no se lee como el de un departamento: el comerciante quiere zonificación y giros permitidos, área y frente, altura libre, potencia eléctrica, agua y desagüe, extracción, baños, estacionamiento, estado de entrega, si hay licencia o ITSE previa, horario del edificio o galería y las condiciones (plazo, garantía, reajuste, si se permiten obras y periodo de gracia). Con eso el aviso filtra solo y recibes consultas de negocios que sí pueden operar. Puedes publicar tu local u oficina en EximiaHaus con ficha completa, video automático del aviso y difusión en redes; si trabajas con un agente o una inmobiliaria, pídele que lo publique aquí con esos datos. Lo que produce el portal por ti está en Alquilar tu propiedad, y los planes para carteras de locales y oficinas en para inmobiliarias y para agentes inmobiliarios.

Filtra al inquilino con documentos

• Quién firma: RUC activo y habido, vigencia de poder del representante si es empresa, DNI del titular si es persona natural. En franquicias, suele firmar el franquiciado, no la marca.
• Capacidad de pago: estados financieros o declaraciones de los últimos ejercicios, flujo del negocio, referencias de locales anteriores. Con autorización del interesado, el reporte crediticio muestra deudas y comportamiento de pago.
• Giro y plan: qué va a hacer en el local, qué obras necesita, cuánta potencia, qué horario. Un negocio con cocina o gas sube el riesgo y la ITSE.
• Garantías: depósito de 1 a 3 meses, fiador solidario o carta fianza bancaria, según el perfil. El contrato de fianza solidaria está en modelos.
• Seguro: en giros con cocina o inventario, exige una póliza; el inquilino responde por pérdida y deterioro, incluso por incendio, salvo que pruebe que no le es imputable (Código Civil, art. 1683).

Firma con la formalidad que te permita recuperar el local

Con un negocio adentro, recuperar el local por la vía judicial ordinaria puede tomar años. Dos herramientas lo acortan: la cláusula de allanamiento a futuro con firmas legalizadas (Ley 30201: 6 días para acreditar pago o vigencia y lanzamiento en 15 días hábiles) y el desalojo con intervención notarial de la Ley 30933, que para locales exige escritura pública con cláusula de allanamiento, sometimiento expreso y cuenta de abono (arts. 4 y 5), donde el notario constata la causal en 5 días hábiles y el juez de paz letrado ordena el lanzamiento (arts. 8 y 9). Dos detalles hacen fracasar el desalojo notarial después: las adendas y renovaciones deben tener la misma formalidad que el contrato original (art. 4), y el notario solo cuenta como pagos los depósitos en la cuenta de abono (art. 7), así que no aceptes efectivo. Inscribe el contrato en Sunarp si piensas vender el inmueble con el inquilino adentro: solo así el comprador debe respetarlo (art. 1708). Y declara el 5 % con el Formulario 1683 cada mes: un alquiler no declarado no existe para el banco cuando quieras un crédito ni para el comprador cuando quieras vender el local como activo en producción.

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¿Cuánto cuesta alquilar un local comercial? Tabla de costos, con un ejemplo

Para un local de 80 m² a S/ 6.000 mensuales (S/ 75 por m²), el negocio que entra desembolsa al firmar entre S/ 12.000 y S/ 24.000 solo en garantía y adelanto, y antes de abrir suma acondicionamiento, licencia, inspección y mercadería; el propietario, por su lado, paga el 5 % del alquiler cobrado y el predial del año. Los montos municipales y notariales varían por distrito y por notaría, así que se indican como concepto y dónde consultarlos.

Total al firmar, en el ejemplo

• Propietario persona natural, garantía de 2 meses: S/ 12.000 de garantía + S/ 6.000 del primer mes = S/ 18.000.
• Propietario empresa, misma garantía: S/ 18.000 + S/ 1.080 de IGV del primer mes = S/ 19.080, con factura.
• Antes de abrir: licencia, ITSE y letrero según TUPA, acondicionamiento según presupuesto, mercadería inicial y un colchón para los meses de ventas lentas. Si esa suma no cabe en tu capital de trabajo, el problema no es el local, es el tamaño del salto.

¿Cuánto demora alquilar un local y abrir? Tabla de plazos

Con la zonificación confirmada y el local en condiciones, de la firma a la apertura pueden pasar de dos a seis semanas; lo que descontrola el plazo es la inspección previa en riesgo alto, una ampliación de potencia eléctrica o un expediente observado. Los plazos legales que no se negocian son los de la licencia, la ITSE y los del desalojo.

Etapa 10: casos especiales al alquilar un local u oficina

Casi todos los alquileres comerciales que se complican lo hacen por una situación previsible: un giro con cocina, una franquicia que exige obras de imagen, un módulo en galería con reglas propias, una oficina montada en una vivienda, un subarriendo, un inquilino que deja de pagar o un propietario que vende con el negocio adentro. Cada caso tiene su artículo en el blog; aquí va lo esencial.

Restaurante o giro con cocina y gas

Sube el riesgo y, con él, la ITSE previa: extracción de humos, trampa de grasa, gas conforme a norma, extintores adecuados. El propietario debe definir en el contrato quién hace y paga las adecuaciones y qué queda al final; el inquilino, condicionar la renta plena a la licencia. Ruido, olores y horarios son la primera fuente de quejas de vecinos y de observaciones municipales. ¿Puedo alquilar mi local para un restaurante?

Franquicia

Firma el franquiciado, no la marca: verifica su razón social y su solvencia, pide carta fianza o depósito significativo, pacta qué pasa con las obras de imagen de marca al final y qué ocurre si termina el contrato de franquicia entre la marca y tu inquilino. A cambio, una marca ancla mejora el valor del conjunto. ¿Puedo alquilar mi local a una franquicia?

Módulo en galería o local en centro comercial

El conjunto puede tener licencia corporativa; tu módulo pasa su propia ITSE después (TUO Ley 28976, art. 9). El reglamento y la administración fijan horarios, carga y descarga, cuota y a veces el giro. En centros comerciales la renta suele ser mínimo garantizado más porcentaje de ventas, con reporte mensual y auditoría. Renta fija o variable · Los 40 centros comerciales de Lima

Oficina en una casa o departamento

Primero la compatibilidad de uso del predio; después la licencia a nombre de quien opera; si hay obra, licencia de edificación; y actualizar la declaración de autovalúo porque cambia el uso y pueden cambiar los arbitrios. En un edificio, el reglamento interno puede prohibir el uso comercial y la junta manda. ¿Puedo convertir mi casa en oficina? · ¿Puedo poner un negocio en mi casa? · Licencia para bodega

Subarrendar parte del local

Solo con asentimiento escrito del propietario (arts. 1681 inc. 9 y 1692); el subarrendatario y tú responden solidariamente ante él (art. 1693) y el subarriendo se extingue cuando termina tu contrato (art. 1694). Para el impuesto, tu renta de primera categoría es la diferencia entre lo que cobras y lo que pagas (LIR, art. 23). Subarrendar: cuándo puedes · Modelo de contrato de subarrendamiento

El inquilino dejó de pagar

Carta notarial de requerimiento, resolución cuando se cumplen el mes anterior impago más otro mes y 15 días (art. 1697), y la vía que tu contrato habilite: allanamiento con firmas legalizadas o desalojo notarial con escritura pública y cuenta de abono. Mientras no devuelva, debe la penalidad pactada o la renta del último período (art. 1704). La herramienta de desalojo te dice qué vía tienes según tu contrato. Por qué fracasa el desalojo notarial · Caso práctico con FUA

El propietario vende el inmueble con el negocio adentro

Si el arrendamiento está inscrito en Sunarp, el comprador lo respeta y queda como nuevo arrendador; si no, puede darlo por concluido, salvo que asuma la obligación, y el vendedor responde por los daños al inquilino (arts. 1708 y 1709). Para el inquilino que invirtió fuerte, inscribir el contrato es la única protección real; para el propietario, un local con contrato formal y renta declarada se vende mejor como activo en producción. ¿Cómo se vende un local comercial? · Invertir en oficinas y locales · Condominios logísticos y almacenes

Comprar en vez de alquilar

Cuando el negocio ya es estable, el leasing inmobiliario financia la compra del local u oficina en cuotas y permite deducir la depreciación; la decisión se toma con el flujo del negocio y el costo del dinero, no con el deseo de "dejar de pagar alquiler". Leasing inmobiliario para comprar tu local

Checklist para alquilar un local comercial u oficina, por etapa

Marca cada punto antes de pasar a la siguiente etapa. El primer bloque es del negocio que alquila; el último, del propietario.

• Espacio: tipo de espacio decidido (calle, galería, centro comercial, oficina, coworking); área y potencia que necesita el giro; plazo mínimo para amortizar la inversión.
• Zonificación: sigla del predio consultada; giro ubicado en el índice de usos del distrito; orientación municipal previa pedida y guardada; nivel de riesgo estimado.
• Local y propietario: copia literal revisada (titular, poder, cargas, otro arrendamiento inscrito); potencia, agua, desagüe, extracción, aforo y estructura verificados; antecedentes del local y de su ITSE anterior; reglamento del edificio o galería leído; constancias de servicios y arbitrios.
• Costos: 4 o 5 comparables de la misma vía; renta sobre ventas proyectadas calculada; garantía, adelanto, periodo de gracia, acondicionamiento, licencia e ITSE sumados; definido si la renta lleva IGV.
• Contrato: giro y excluidos; plazo y renovación con regla de reajuste; licencia como condición; cuenta de abono; garantía con plazo de devolución; mejoras, letreros y destino final; cesión y subarriendo; allanamiento y sometimiento; formalidad elegida (firmas legalizadas, escritura pública, inscripción); acta de entrega con fotos.
• Licencia e ITSE: solicitud-declaración jurada con RUC; vigencia de poder; declaración o documentación de seguridad según riesgo; tasa del TUPA pagada; cargo sellado guardado; autorización de anuncio; observaciones levantadas.
• Llave o traspaso: conformidad escrita del propietario antes de pagar; plazo restante del contrato; deudas del saliente; inventario firmado; licencia transferida (art. 13) o nueva; pagos por hitos.
• Abrir y convivir: obras con autorización escrita; letrero autorizado; seguro contratado si el giro lo exige; servicios a nombre de quien corresponda; calendario de reajustes y renovación.
• Impuestos: comprobante correcto cada mes (recibo por arrendamiento o factura); predial y arbitrios asignados por escrito; si eres propietario persona natural, Formulario 1683 pagado mes a mes y renta presunta revisada al cierre.
• Propietario: giros admisibles definidos; renta con comparables y rentabilidad neta calculada; aviso con datos técnicos; inquilino filtrado con RUC, poderes, estados financieros y reporte crediticio; garantía o fianza; contrato comercial con la formalidad que permita recuperar el local; contrato inscrito si piensas vender; 5 % declarado.

Los errores que más cuestan al alquilar un local u oficina

1. Firmar antes de verificar la zonificación y el giro. No hay regularización posible en una dirección donde el giro no entra: se pierde garantía, adelanto y lo invertido.
2. Acondicionar antes de tener la licencia. La secuencia correcta es viabilidad, contrato condicionado, licencia y recién entonces obra.
3. Usar un contrato de vivienda para un local. Deja sin respuesta el giro, la licencia, las mejoras, la cesión y el IGV.
4. Pagar el derecho de llave sin la conformidad escrita del propietario. Sin contrato nuevo, la llave no vale nada.
5. Hacer obras sin autorización escrita. Pueden tener que retirarse a tu costo y difícilmente se reembolsan.
6. No definir si la renta incluye IGV ni qué comprobante se emite. La discusión llega con el primer recibo y cambia la ecuación del negocio.
7. Aceptar pagos en efectivo cuando el contrato tiene cuenta de abono. El notario del desalojo solo cuenta los depósitos en esa cuenta.
8. Renovar por WhatsApp o en papel simple un contrato en escritura pública. Las adendas deben tener la misma formalidad, o el desalojo notarial fracasa.
9. No inscribir el contrato cuando la inversión es alta. Si el propietario vende, el comprador puede darlo por concluido.
10. Dejar la licencia a nombre del dueño anterior. Sin transferencia formal o licencia nueva, operas sin licencia y la multa es tuya.

Tu siguiente paso

Si buscas espacio para tu negocio, empieza por el buscador de locales comerciales en alquiler o el de oficinas en alquiler, y antes de visitar cualquiera, pasa la dirección por el mapa de zonificación: en diez minutos descartas los que nunca tendrán licencia. Si ya tienes el local elegido, descarga el modelo de contrato de arrendamiento de local comercial y lleva la lista de cláusulas de la etapa 5 a la negociación; si la inversión en acondicionamiento es alta, que el equipo legal revise la partida y el contrato antes de que firmes.

Si eres el propietario, calcula primero qué te deja neto el local con la calculadora de rentabilidad de alquiler y después publica tu local u oficina en EximiaHaus con los datos técnicos que decide un comerciante; cómo trabajamos un alquiler de principio a fin está en Alquilar tu propiedad. Las otras guías del blog: alquilar tu departamento o casa, publicar y anunciar una propiedad, vender una propiedad y invertir en inmuebles.

Preguntas frecuentes

¿Qué debo revisar antes de alquilar un local comercial?

En este orden: que la zonificación del predio admita tu giro según el índice de usos del distrito; la copia literal de Sunarp, para confirmar quién es el dueño, si quien firma puede arrendar y si hay cargas u otro arrendamiento inscrito; las instalaciones (potencia eléctrica, agua, desagüe, extracción, aforo, estructura) con ojos de inspector; qué operaba antes en el local y qué observó su ITSE; y el reglamento del edificio o galería. Recién después se habla de renta, garantía y contrato.

¿Cuáles son los requisitos para alquilar un local comercial?

Para el inquilino, en la práctica: DNI o RUC y vigencia de poder si es empresa, capacidad de pago que el propietario pueda verificar (estados financieros, referencias), la garantía y el primer mes, y un giro compatible con la zonificación. Para operar, la licencia de funcionamiento exige como máximo una solicitud con carácter de declaración jurada con RUC y DNI, la declaración de vigencia del poder, la declaración jurada de condiciones de seguridad (riesgo bajo o medio) o la documentación de ITSE (alto o muy alto), autorizaciones sectoriales solo en los giros que la ley lo exige, y la tasa del TUPA (TUO de la Ley 28976, art. 7).

¿Qué debe tener un contrato de alquiler de local comercial?

Lo que un contrato de vivienda no trae: el giro permitido y los excluidos; la licencia como condición, con quién la tramita y qué pasa si se deniega; plazo (máximo 10 años) y regla de renovación y reajuste; renta con cuenta de abono y si incluye IGV; garantía con plazo de devolución; mejoras, letreros y su destino al final; cesión y subarriendo solo con autorización escrita; reparto de mantenimiento, arbitrios y servicios; cláusula de allanamiento a futuro y sometimiento a la Ley 30933; qué pasa si el propietario vende; devolución y penalidad. El modelo de EximiaHaus trae estas cláusulas en Word.

¿Cuánta garantía se pide al alquilar un local comercial?

La ley no fija monto: se pacta. En locales la práctica va de 1 a 3 meses de renta, más que en vivienda, porque el local vacío tarda más en recolocarse y el daño posible es mayor. Sube con giros de instalaciones pesadas o locales recién remodelados y baja con negocios con trayectoria, contratos largos, fiador solidario o carta fianza. El contrato debe decir qué cubre, en qué plazo se devuelve y si puede aplicarse al último mes.

¿Quién saca la licencia de funcionamiento en un local alquilado, el dueño o el inquilino?

El inquilino, porque la licencia se otorga al titular de la actividad económica para un establecimiento determinado (TUO de la Ley 28976, art. 3) y debe obtenerse antes de abrir (art. 4). Pero depende de condiciones del inmueble que aporta el propietario (zonificación, estructura, instalaciones), así que el contrato debe decir qué condiciones de seguridad garantiza el dueño al entregar, quién paga las adecuaciones que exija la inspección y qué pasa con renta y garantía si la licencia se deniega por causa del inmueble.

¿Cuánto demora la licencia de funcionamiento?

Hasta 2 días hábiles si el establecimiento es de riesgo bajo o medio, con aprobación automática y la inspección de seguridad después; hasta 8 días hábiles si es de riesgo alto o muy alto, con inspección previa y silencio administrativo positivo (TUO de la Ley 28976, art. 8). Lo que alarga el trámite está antes: un giro incompatible con la zonificación o un local que no cumple las condiciones de seguridad de su nivel de riesgo.

¿La licencia de funcionamiento del dueño anterior me sirve?

Solo si te la transfiere con el negocio en marcha, manteniendo el giro y la zonificación, presentando copia simple del contrato de transferencia a la municipalidad: ese cambio de titular es de aprobación automática (TUO de la Ley 28976, art. 13). Si cambias de giro, de local o el riesgo sube a alto o muy alto, necesitas una licencia nueva. Operar con la licencia de otro sin transferirla es operar sin licencia.

¿Qué es la ITSE y cuánto dura el certificado?

Es la Inspección Técnica de Seguridad en Edificaciones: la evaluación municipal del riesgo y las condiciones de seguridad del local vinculadas a tu actividad (rutas de evacuación, extintores, señalización, instalaciones eléctricas, aforo). En riesgo bajo o medio se hace después de otorgada la licencia; en alto o muy alto, antes. El certificado tiene vigencia de 2 años desde su expedición (TUO de la Ley 28976, art. 12) y es del establecimiento: el del edificio no reemplaza al del negocio.

¿Qué impuesto se paga por alquilar un local comercial?

Depende de quién alquila. Si el propietario es una persona natural fuera de una actividad empresarial, paga renta de primera categoría: 5 % efectivo de cada alquiler cobrado, con el Formulario Virtual 1683, sin IGV, y desde 2026 solo sobre lo percibido. Si el propietario es una empresa o alquila como negocio, es renta de tercera categoría con factura e IGV (16 % más 2 % de IPM, 18 %). El inquilino no paga impuesto por alquilar, pero sustenta el gasto con el recibo por arrendamiento o la factura.

¿El alquiler de un local comercial paga IGV?

Solo cuando el arrendador es una empresa o el arrendamiento forma parte de una actividad empresarial: ahí el arrendamiento de inmuebles es un servicio gravado (Ley del IGV, arts. 1 y 3) y la factura lleva 18 %. Si el propietario es una persona natural que tributa por primera categoría, no hay IGV y el comprobante es el recibo por arrendamiento. Por eso el contrato debe decir si la renta pactada incluye o no el impuesto.

¿Qué es el derecho de llave en un local comercial?

Es el pago que hace quien entra a un local que ya funciona, normalmente al ocupante saliente, por la posición, la clientela y las instalaciones. No está regulado en la ley peruana: es una práctica comercial, así que vale lo que diga el contrato que la documente y depende de que el propietario acepte al nuevo inquilino. Nunca se paga antes de tener por escrito la conformidad del dueño y el plazo y la renta del contrato que vas a firmar; y conviene desglosar qué parte es ubicación, qué parte instalaciones y qué parte clientela.

¿Puedo pactar renta variable o un porcentaje de ventas en un local?

Sí. Lo más usado es el esquema mixto: una renta mínima garantizada más un porcentaje sobre las ventas que superen cierto nivel, típico de centros comerciales. Funciona solo si el contrato define qué cuenta como venta (bruta o neta, delivery, ventas en línea), cómo se informa cada mes, el derecho de auditoría del propietario y la confidencialidad. Para un local de calle suele ser más simple una renta escalonada: reducida los primeros meses y plena después.

¿Cuál es el plazo máximo de un contrato de alquiler de local comercial?

Diez años cuando es de duración determinada; todo plazo o prórroga que exceda se entiende reducido a diez años (Código Civil, art. 1688). El plazo conveniente para el inquilino es el que le permita amortizar su inversión en acondicionamiento; para el propietario, el que asegure ocupación con una regla de reajuste. Al vencimiento el contrato concluye sin aviso (art. 1699) y, si el inquilino sigue ocupando, es continuación, no renovación tácita (art. 1700).

¿Quién paga las mejoras y las obras en un local alquilado?

Lo que pacten por escrito; a falta de pacto, el Código Civil: la conservación del inmueble y las reparaciones necesarias son del propietario (art. 1680), el mantenimiento ordinario y las reparaciones urgentes con reembolso son del inquilino (art. 1682), y el inquilino no puede introducir cambios sin asentimiento (art. 1681 inc. 8). Las mejoras necesarias y útiles que existan al devolver dan derecho a su valor actual, y las de recreo pueden retirarse si no dañan el bien (art. 917), con una acción de reembolso que prescribe a los 2 meses (art. 919). En la práctica comercial, la adecuación al giro la paga el inquilino y el contrato define qué queda y qué se retira.

¿Puedo subarrendar o ceder el contrato de mi local?

Solo con asentimiento escrito del propietario (Código Civil, arts. 1681 inc. 9 y 1692); hacerlo sin permiso es causal de resolución (art. 1697 inc. 4). Con permiso, tú y el subarrendatario responden solidariamente ante el dueño (art. 1693), el subarriendo se extingue cuando termina tu contrato (art. 1694) y la cesión del arrendamiento sigue las reglas de la cesión de posición contractual, que exige la conformidad del cedido (arts. 1696 y 1435).

¿Sirve el desalojo notarial para un local comercial?

Sí, si el contrato consta en escritura pública: la Ley 30933 admite el FUA solo para vivienda y la escritura pública para inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria u otros fines (art. 4), con cláusula de allanamiento a futuro, sometimiento expreso a la ley y cuenta de abono (art. 5). Procede por vencimiento del plazo o falta de pago (art. 7); el notario constata la causal en 5 días hábiles y su acta es título ejecutivo para que el juez de paz letrado ordene el lanzamiento con apoyo policial (arts. 8 y 9). Las adendas deben tener la misma formalidad y solo cuentan los pagos depositados en la cuenta de abono.

¿Qué pasa con mi contrato si el propietario vende el local?

Si el arrendamiento está inscrito en Sunarp, el comprador debe respetarlo y queda como nuevo arrendador con todos los derechos y obligaciones; si no está inscrito, puede darlo por concluido, salvo que haya asumido la obligación de respetarlo, y el vendedor responde por los daños al inquilino (Código Civil, arts. 1708 y 1709). Si tu inversión en el local es alta, inscribir el contrato (lo que exige escritura pública) es la única protección real.

¿Puedo alquilar una oficina en mi casa o convertir mi departamento en oficina?

Depende de la compatibilidad de uso del predio y, en un edificio, del reglamento interno: la junta puede prohibir el uso comercial. Si procede, la licencia va a nombre de quien opera, una obra exige licencia de edificación, y conviene actualizar la declaración de autovalúo porque cambia el uso y pueden cambiar los arbitrios. Si atiendes público en casa, consulta antes la orientación municipal sobre zonificación y riesgo.

¿Qué multa hay por operar un local sin licencia de funcionamiento?

La fija el régimen de sanciones de cada municipalidad, normalmente como un porcentaje de la UIT (S/ 5.500 en 2026), y puede venir con clausura temporal hasta regularizar. Cuentan como operar sin licencia: abrir con el expediente presentado pero no aprobado en riesgo alto o muy alto, operar con un trámite observado, usar la licencia del dueño anterior sin transferirla o sumar un giro distinto. Una clausura no suspende la obligación de pagar la renta salvo que el contrato lo prevea.

¿Cuánto cuesta alquilar una oficina en Lima?

No hay una tarifa única. En el segmento prime, el mercado cerró el primer trimestre de 2026 con una renta de lista promedio de US$ 16,7 por m² al mes y una vacancia de 10,3 %, según el informe de mercado recogido por Gestión; las oficinas de clase B y las de edificios mixtos se negocian por debajo, y a la renta se suman mantenimiento, servicios, mobiliario y la licencia de riesgo bajo. Para comparar, usa el buscador de oficinas en alquiler filtrando por distrito y área, y compara el costo total por puesto contra un coworking si tu equipo todavía cambia de tamaño.

Lectura relacionada: alquiler con opción de compra en el Perú.

Fuentes

• Código Civil (D. Leg. 295), título VI del arrendamiento, arts. 1666 a 1712; mejoras, arts. 916 a 919; cesión de posición contractual, arts. 1435 a 1437 — edición del Ministerio de Justicia, gob.pe (consultado el 2 de octubre de 2026)
• Texto Único Ordenado de la Ley 28976, Ley Marco de Licencia de Funcionamiento (D.S. 163-2020-PCM): arts. 2, 3, 6, 7, 8, 9, 12, 13, 16, 17 y 18 — El Peruano, 3 de octubre de 2020
• Ley 30933, procedimiento especial de desalojo con intervención notarial: arts. 2, 4 (escritura pública para locales), 5, 7, 8 y 9 — Congreso de la República, El Peruano 24-4-2019
• Ley 30201, que modifica el art. 594 del Código Procesal Civil (cláusula de allanamiento a futuro con firmas legalizadas) — El Peruano, 28-5-2014
• Ley del Impuesto a la Renta, cap. V, arts. 23 (rentas de primera categoría: alquiler y subarriendo de predios, presunción del 6 %) y 28 (rentas de tercera categoría) — SUNAT (consultado el 2 de octubre de 2026)
• Ley del Impuesto a la Renta, cap. VI, art. 36: deducción del 20 % para la renta neta de primera categoría — SUNAT (consultado el 2 de octubre de 2026)
• Ley del Impuesto a la Renta, cap. VII, art. 52-A: tasa de 6,25 % sobre la renta neta del capital — SUNAT (consultado el 2 de octubre de 2026)
• Ley del Impuesto a la Renta, cap. XI, art. 84 (modificado por la Ley 32541, vigente desde el 1-1-2026): pago a cuenta sobre la renta percibida con el recibo por arrendamiento — SUNAT (consultado el 2 de octubre de 2026)
• ¿Dónde pagar el impuesto y qué tasa aplicar? Tasa efectiva de 5 % del alquiler y Formulario Virtual 1683 — SUNAT Orientación (consultado el 2 de octubre de 2026)
• Calcular el Impuesto a la Renta de primera categoría: 5 % del alquiler, con ejemplo — SUNAT, gob.pe (actualizado el 14-4-2026)
• Rentas de primera categoría por alquiler de bienes: subarriendo, cesión gratuita y criterio de lo percibido desde 2026 — SUNAT, gob.pe (actualizado el 22-1-2026)
• Emitir comprobante de pago por rentas de alquileres: el recibo por arrendamiento (Formulario 1683) — SUNAT, gob.pe (consultado el 2 de octubre de 2026)
• Código Tributario, libro primero, art. 26: los convenios que trasladan la obligación tributaria a un tercero carecen de eficacia frente a la Administración — SUNAT (consultado el 2 de octubre de 2026)
• TUO de la Ley del IGV, cap. I, arts. 1 y 3: la prestación de servicios está gravada y el arrendamiento de inmuebles es servicio cuando la retribución es renta de tercera categoría — SUNAT (consultado el 2 de octubre de 2026)
• TUO de la Ley del IGV, cap. V, art. 17: tasa del impuesto (16 %) — SUNAT (consultado el 2 de octubre de 2026)
• TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF: predial (arts. 9 y 10), arbitrios (arts. 68 y 69) e Impuesto de Promoción Municipal del 2 % (art. 76) — gob.pe (consultado el 2 de octubre de 2026)
• Decreto Supremo 301-2025-EF, valor de la UIT 2026 (S/ 5.500) — El Peruano
• TUO de la Ley 28194 (D.S. 150-2007-EF), art. 4: medios de pago desde S/ 2.000 o US$ 500 — SUNAT (consultado el 2 de octubre de 2026)
• BCRP — Indicador precio de venta / alquiler anual (PER) de departamentos, promedio de 12 distritos de Lima (serie PD41952PQ), T1-2026
• Firmas con dificultad para hallar oficinas premium de gran tamaño: vacancia de 10,3 % y renta de lista de US$ 16,7 por m² al cierre del primer trimestre de 2026 — Gestión, 3 de mayo de 2026