Cómo vender una propiedad en el Perú: guía completa 2026 (paso a paso, costos y documentos)

Lectura completa: unos 55 minutos (cada etapa, 4 o 5). Escrita por Jean Crl con el equipo de EximiaHaus, profesionales del rubro que acompañan estas operaciones todos los días, y contrastada con las fuentes oficiales que se citan al final: SUNAT, Sunarp, MEF, BCRP y Código Civil.

Vender una propiedad en el Perú en 2026 le cuesta al vendedor 5 % de impuesto a la renta sobre la ganancia, no sobre el precio (Ley del Impuesto a la Renta, art. 52-A; Formulario 1665), salvo que sea su casa habitación por al menos 2 años; el comprador paga la alcabala de 3 % sobre lo que exceda S/ 55.000 (UIT 2026). El m² promedio en Lima es US$ 2.042 (S/ 6.916) en los 12 distritos que mide el BCRP (T1-2026), 10,9 % más que un año antes.

Cómo vender una propiedad en el Perú se resume en un orden que ahorra meses: primero decides si conviene vender y a qué precio, después ordenas los papeles, recién entonces preparas el aviso y lo publicas, filtras a los interesados, firmas arras y minuta, cierras en notaría con pago bancarizado, inscribes la transferencia en Sunarp y declaras el impuesto a la renta (5 % de la ganancia, salvo que sea tu casa habitación). Esta guía recorre las diez etapas con las cifras oficiales de 2026, lo que cuesta cada paso, cuánto tarda y qué herramienta usar en cada momento. Es información general para propietarios, agentes e inmobiliarias; cada operación concreta la revisa un profesional.

Si quieres empezar por el número que ordena todo lo demás, el valorizador de EximiaHaus te da un rango de precio con comparables de tu zona en un minuto, sin registro. Vuelve aquí con esa cifra: el resto de la guía se lee distinto cuando ya sabes cuánto vale lo que vendes.

Índice de la guía

• Datos clave 2026 para quien vende
• Etapa 1: ¿conviene vender ahora? El mercado en 2026
• Etapa 2: ¿cuánto vale mi propiedad?
• Etapa 3: documentos y saneamiento previo
• Etapa 4: preparar el inmueble y el aviso
• Etapa 5: dónde y cómo publicar y difundir
• Etapa 6: visitas, filtrado y negociación
• Etapa 7: arras y minuta
• Etapa 8: notaría, Sunarp y pago seguro
• Etapa 9: los impuestos del vendedor
• Tabla de costos del vendedor, con un ejemplo
• Tabla de plazos típicos
• ¿Vender solo o con agente?
• Etapa 10: casos especiales
• Checklist por etapa
• Los errores que más cuestan
• Preguntas frecuentes

¿Qué cifras oficiales de 2026 debe conocer quien vende?

Las cifras que tocan a un vendedor en 2026 son pocas y conviene tenerlas a mano antes de fijar el precio: la UIT, la tasa del impuesto a la renta, las tasas de Sunarp, el umbral de bancarización y el precio del m² que publica el BCRP.

Etapa 1: ¿conviene vender ahora? El mercado en 2026

Conviene vender cuando el costo de esperar es mayor que la ganancia que esperas por aguantar, y en 2026 el mercado ayuda a quien vende con el precio correcto: hay más compradores financiables que en 2025 y el precio del m² sube en dólares, aunque casi no se mueve en soles. La decisión no se toma adivinando el precio del año que viene, sino con tres datos que sí puedes conocer hoy: cuánto te cuesta mantener el inmueble un año más, cuántos compradores hay ahora y para qué necesitas el dinero.

Lo que dicen los datos del BCRP

El Banco Central publica cada trimestre el precio por m² de departamentos en 12 distritos de Lima. El último dato, del primer trimestre de 2026, da un promedio de US$ 2.042 por m² (S/ 6.916): 10,9 % más que en el mismo trimestre de 2025 en dólares y solo 1,5 % más en soles. El trimestre anterior, el cuarto de 2025, había cerrado en US$ 2.009. El indicador de precio sobre alquiler anual (PER) está en 16,7 años. La tasa hipotecaria promedio de la banca en soles era 7,47 % en agosto de 2026.

Para un vendedor, la lectura es doble. Hay demanda y crédito, así que un inmueble bien puesto en precio se vende. Pero con el precio en soles casi plano, un error de 10 % en el precio de salida no se corrige esperando: se corrige bajando, y bajar en público cuesta más que salir bien desde el primer día. El precio por m² de tu distrito, con la serie oficial, está en la tabla del precio del m² en Lima por distrito y en el mapa del precio del m² en Lima.

¿Cuánto te cuesta esperar un año?

Suma predial y arbitrios, mantenimiento del edificio, servicios mínimos, el seguro si lo tienes y, si el inmueble está vacío, el alquiler que no cobras. Para un departamento de S/ 400.000 que podría alquilarse al 6,0 % bruto anual que implica el PER promedio del BCRP (16,7 años), solo la renta no percibida ronda S/ 2.000 al mes. Ese es el número contra el que se compara cualquier expectativa de subida.

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Etapa 2: ¿cuánto vale mi propiedad?

El valor comercial de una propiedad es el área multiplicada por el precio por m² al que se ofrecen inmuebles parecidos en tu misma zona, ajustado por antigüedad, estado, piso, vista y estacionamiento. Es la decisión que más pesa en toda la venta: un precio 15 % por encima del mercado no significa vender 15 % más caro, significa no recibir visitas durante meses y terminar rebajando con menos fuerza para negociar.

Tres cifras que no son el precio

Hay tres números que suelen confundirse con el valor de mercado y no lo son. El autovalúo del HR y PU es una base para el impuesto predial, calculada con aranceles oficiales, y queda muy por debajo del precio real. El precio de la partida es lo que se pagó en la última transferencia inscrita, en su fecha. La tasación es un informe firmado por un perito que el banco del comprador exige para dar el crédito; se acerca al valor comercial, pero suele ser conservadora. Ninguno sustituye a los comparables de hoy.

Cómo se fija el precio de salida

1. Reúne comparables recientes: mismo distrito, mismo tipo de inmueble, área parecida, publicados en los últimos meses. Lo que vendió un vecino hace tres años no es un dato.
2. Ajusta por piso, vista, estado, antigüedad, estacionamiento y depósito.
3. Define un rango, no un número, y decide dónde te paras según tu urgencia.
4. Contrasta con la serie del BCRP de tu distrito, si está en los 12 que mide, para saber si el barrio está por encima o por debajo del promedio.
5. Pide una tasación certificada solo si el comprador va con crédito o un trámite la exige; para fijar el precio basta una valorización con método.

El valorizador de EximiaHaus hace los pasos 1 a 3 con comparables ponderados por área, antigüedad y estado, y declara su banda de confianza; no reemplaza una tasación, pero evita el error grande. Si necesitas el informe para el banco o la notaría, está la tasación certificada.

Los errores de precio que más cuestan

• Sumar lo que invertiste en remodelar. El mercado paga por el resultado, no por la factura.
• Partir del precio que necesitas para tu próxima compra. Es tu plan, no un dato.
• Publicar alto "para negociar". Los filtros de los portales dejan tu aviso fuera de la búsqueda de quien sí compraría.
• Bajar de a poco durante meses. Pierdes tiempo, dinero y el impulso de las primeras semanas, que no vuelve.
• Fijar el precio en dólares sin mirar el tipo de cambio. El comprador con crédito en soles compara contra su cuota; un dólar en S/ 3,36 (BCRP, agosto de 2026) cambia la cuenta.

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Etapa 3: documentos y saneamiento previo

Los papeles van antes que el aviso, porque son lo único del proceso que no depende de ti: un trámite municipal o registral no se acelera porque tengas un comprador esperando. Lo que necesitas para vender ante notario es la copia literal de la partida, tu DNI y el de tu cónyuge si el bien es social, el HR y PU del año, las constancias de no adeudo de predial, arbitrios y mantenimiento, y, si corresponde, la declaratoria de fábrica inscrita, el levantamiento de la hipoteca o la sucesión intestada inscrita.

La partida registral: lo primero que se pide

Pide la copia literal de la partida en el Servicio de Publicidad Registral en Línea de Sunarp: cuesta S/ 17,60 hasta dos hojas y S/ 8,80 por hoja adicional, y llega a tu correo en un máximo de 3 días hábiles. Revisa tres cosas: que el titular seas tú, con el nombre exactamente como figura en tu DNI; que no haya cargas o gravámenes que desconozcas (hipoteca no levantada, embargo, bloqueo); y que la declaratoria de fábrica esté inscrita si hay construcción. El Certificado Registral Inmobiliario (CRI), que resume titular y cargas vigentes, cuesta S/ 88,50 y es lo que suele pedir el banco del comprador. Si solo quieres saber si hay cargas, el certificado de cargas y gravámenes cuesta S/ 53,30.

Puedes ver cómo se consulta y qué cuesta cada publicidad en la herramienta ¿Cómo consultar mi predio?. La lectura completa de una partida está en cómo leer una partida registral y en el hub Todo sobre Sunarp.

HR, PU y constancias municipales

El HR (Hoja Resumen) y el PU (Predio Urbano) son los formularios de tu declaración jurada del impuesto predial; se piden en la municipalidad distrital o en el SAT si tu predio está en el Cercado de Lima, con tu DNI y la tasa del TUPA (S/ 6,30 en San Isidro, por ejemplo). La constancia de no adeudo de predial y arbitrios solo sale si estás al día; en el SAT de Lima se saca por internet por S/ 1,80. Si el PU no refleja lo construido, el problema aparece justo cuando quieres vender: el comprador con crédito compara el PU con la partida y con lo que ve.

Lo que suma documentos: cónyuge, herencia, hipoteca, Cofopri

Dos herramientas resuelven las dudas más repetidas en esta etapa: ¿Necesito la firma de mi cónyuge para vender? y, si el inmueble viene de una herencia, ¿Cuánto me toca de la herencia?. Si lo que vendes es un terreno sin título, empieza por ¿Cómo formalizar mi terreno?.

En qué orden conviene reunir todo

1. Copia literal de la partida (3 días hábiles): define si hay algo que sanear.
2. Si aparece una carga, una sucesión sin inscribir o una fábrica no declarada, detén lo demás y resuélvelo primero.
3. HR y PU del año y constancias de no adeudo: tienen vigencia limitada, pídelos cuando ya tengas el resto.
4. Constancia de no adeudo de mantenimiento, si hay junta de propietarios.
5. Estado de cuenta de la hipoteca con saldo y fecha de vigencia, si la tienes.
6. DNI de los titulares vigentes y partida de matrimonio si el bien es social.

Lo que también te pueden pedir

• Una copia literal reciente. Bancos y notarías suelen exigir que tenga pocas semanas de emitida; si la pediste al inicio y el proceso se alargó, toca sacar otra antes de la firma.
• El testimonio de tu propia compra (la escritura con la que adquiriste). Si no lo tienes, se pide en Sunarp el título archivado con el número que figura en el asiento de tu adquisición: qué es el título archivado y cómo pedirlo.
• Multas electorales al día. Varias notarías consultan las multas pendientes en el JNE antes de ingresar la minuta; revísalas con tu DNI y págalas si las hay.
• Si vendes un terreno, el comprador suele pedir además el certificado de parámetros urbanísticos y la zonificación: qué es el certificado de parámetros.
• Si el vendedor es adulto mayor, algunas notarías piden un certificado médico que acredite su capacidad: qué exige el notario cuando los vendedores son adultos mayores.
• Si firmará un apoderado, el poder debe ser por escritura pública, con facultad expresa de vender ese inmueble, y conviene que esté inscrito: poder general y poder especial · poder fuera de registro o inscrito · cuánto cuesta un poder notarial.

Cuando la partida revela una sorpresa (un área que no coincide, una hipoteca de un acreedor que ya no existe, un copropietario que no aparece), conviene que la revise alguien con ojo entrenado antes de publicar. El equipo legal de EximiaHaus revisa la partida y las cargas y te dice qué falta para que la venta avance.

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Etapa 4: preparar el inmueble y el aviso

El comprador decide si va a visitar en los primeros segundos del aviso, así que el material se prepara antes de publicar y no después: arreglos baratos y visibles, fotos con luz natural en el orden del recorrido, un video corto y continuo, y una ficha con medidas reales que no oculte lo evidente. Un departamento correcto mal fotografiado se ve peor que uno regular bien fotografiado, y el mercado no distingue entre ambos.

Qué arreglar y qué no

Lo que devuelve la inversión es lo que cambia la percepción por poco dinero: pintura en tonos claros, luminarias que funcionen, silicona de baños y cocina, grifería que no gotee, limpieza profunda y orden. Lo que casi nunca la devuelve es la remodelación integral antes de vender: el comprador paga por el resultado que él imagina, no por el que tú elegiste. Si el inmueble necesita obra grande, suele convenir venderlo "para remodelar" con un precio que lo refleje.

Las fotos, en orden

1. Despeja superficies y retira lo personal: el ojo mide el espacio, no los objetos.
2. Fotografía de día, con cortinas abiertas y luces encendidas si dan el mismo tono de blanco.
3. Dispara desde la esquina del ambiente, a la altura del pecho, con la cámara nivelada y en horizontal.
4. Publica entre 12 y 15 fotos en el orden en que alguien recorrería el inmueble: ambiente principal o vista, sala y comedor, cocina, cada dormitorio, cada baño, lavandería, terraza, fachada y áreas comunes.
5. Muestra todos los ambientes, incluidos los que no te gustan: lo que no se ve genera desconfianza.

El video y la descripción

El video debe ser continuo y orientado, para que quien lo ve entienda la distribución; no hace falta producción. Cuando publicas en EximiaHaus, cada aviso genera su video vertical con las fotos y los datos del inmueble, en tres estilos, listo para descargar y compartir; puedes ver cómo quedan en los recorridos en video de las propiedades publicadas. La descripción responde en orden lo que todo comprador pregunta: área techada y área libre, dormitorios y baños, piso y ascensor, estacionamiento y depósito, antigüedad, mantenimiento mensual, orientación y lo que incluye. Decir el piso, el mantenimiento y si hay o no estacionamiento desde el inicio ahorra consultas que no llevan a nada.

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Etapa 5: dónde y cómo publicar y difundir

Se publica en un portal inmobiliario con la ficha completa y ubicada en el mapa, se comparte el enlace del aviso por redes y WhatsApp el mismo día, y se responde cada consulta en horas, no en días. Las primeras 72 horas concentran el interés acumulado de quienes ya estaban buscando, porque el aviso está arriba por ser nuevo; ese impulso no vuelve, y por eso no conviene publicar primero y arreglar después.

Qué debe tener el aviso para competir

• Ficha completa: área, dormitorios, baños, cochera, piso, antigüedad y mantenimiento. Un campo vacío deja el aviso fuera de los filtros.
• Ubicación real en el mapa, no solo el nombre del distrito.
• Precio dentro del rango de la etapa 2, en la moneda en que compra tu público.
• Portada que abra el aviso: el ambiente principal o la vista, nunca la fachada de un edificio cualquiera.
• Condiciones claras desde el inicio: si aceptas crédito hipotecario, si hay inquilino, si el precio incluye estacionamiento.

Publicar en EximiaHaus

Propietarios, agentes, inmobiliarias y constructoras publican sus propiedades en EximiaHaus: el aviso pasa por revisión antes de salir, genera su video automático y se difunde en TikTok, Instagram, Facebook y YouTube con el formato propio de cada red; el equipo acompaña el precio, el material, el filtrado de interesados y el cierre. Si prefieres entender primero cómo se trabaja una venta de principio a fin, está explicado en Vender tu propiedad. Y si trabajas con un agente, pídele que publique tu inmueble aquí: el valor del portal es el alcance y la producción de contenido, y le sirve igual al propietario que al profesional con veinte inmuebles.

La difusión que sí mueve consultas

El día que publicas, comparte el enlace con tus contactos y pide a dos o tres personas que lo difundan. Facebook sigue siendo el canal de mayor alcance para vivienda usada; Instagram y TikTok sirven para el descubrimiento con video corto; YouTube, para el recorrido completo. El cartel de "se vende" en la fachada todavía funciona en zonas donde la gente camina y busca cerca. A los 7 y a los 14 días mide vistas y consultas: pocas vistas es un problema de visibilidad (portada, título, precio); muchas vistas y pocas consultas apuntan a la propuesta (precio o fotos); consultas que no pasan a visita, a la atención o a algo que el aviso no dejaba ver. Corrige una cosa a la vez.

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Etapa 6: visitas, filtrado y negociación

Antes de agendar una visita conviene saber si el interesado paga al contado o con crédito y, en ese caso, si ya tiene una preaprobación; eso ahorra visitas que no llevan a ninguna parte y acorta la etapa que más veces se desborda, que no es la exposición sino el crédito del comprador. En la negociación, la respuesta a una oferta se construye con tres piezas: un número, una razón y una fecha.

Tres preguntas antes de mostrar

1. ¿Compra al contado o con crédito?
2. Si es con crédito, ¿ya tiene la preaprobación del banco y por cuánto?
3. ¿En qué plazo necesita mudarse?

Las tres se hacen por escrito, con cortesía, y ordenan la conversación. Quien no responde ninguna rara vez compra. Durante la visita, muestra con luz, con el inmueble ordenado y sin negociar en la puerta: la negociación empieza cuando hay una oferta, no antes.

Cómo leer el embudo

Responder una oferta baja sin perder al comprador

Primero distingue si la oferta es baja frente a tu precio o frente al mercado: si tu precio estaba 10 % arriba, una oferta "baja" puede ser la correcta. Después responde con las tres piezas: el número al que sí cierras, la razón (la tasación, el precio del edificio, los comparables) y una fecha de vigencia de 48 a 72 horas. Concede primero lo que no cuesta dinero (plazo de entrega, muebles, gastos menores) y pide algo a cambio de cada concesión. Nunca partas la diferencia de forma automática: enseña que hay más margen. Y cierra por escrito apenas haya acuerdo, con arras, antes de que se enfríe.

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Etapa 7: arras y minuta

Cuando hay acuerdo, el comprador entrega arras y las partes firman un contrato preparatorio; después se redacta la minuta de compraventa, que es el contrato definitivo autorizado por un abogado y que el notario insertará en la escritura pública. Las arras pueden ser confirmatorias o de retractación, y la diferencia decide qué pasa si alguien se arrepiente: con las de retractación, quien las dio las pierde y quien las recibió devuelve el doble (Código Civil, art. 1481); con las confirmatorias el contrato ya está cerrado y la otra parte puede exigir que se cumpla (arts. 1477 a 1479).

Qué debe decir el contrato de arras

• Identificación completa del inmueble (partida, dirección, área) y de las partes, con estado civil.
• Precio total, moneda, monto de las arras y de qué clase son, con el artículo del Código Civil.
• Forma de pago del saldo y plazo para firmar la minuta y la escritura.
• Qué pasa si el banco del comprador no aprueba el crédito en ese plazo.
• Quién paga notaría, inscripción y tasación.
• Fecha de entrega y en qué estado se entrega el inmueble.

Las arras se reciben siempre por medio bancario, nunca en efectivo, y recién después de que el comprador vio la partida y tú viste su capacidad de pago. Puedes partir de los modelos en Word del blog: contrato de arras confirmatorias, contrato de arras de retractación y contrato de compraventa de inmueble; si alguien firmará por ti, el poder especial para vender un inmueble. Son puntos de partida: la minuta de tu operación la revisa un abogado.

La minuta

La minuta de compraventa es el contrato escrito en el que fijan precio, forma de pago, entrega y datos del inmueble, autorizado por un abogado colegiado con su sello y colegiatura. Todo acuerdo verbal (muebles que quedan, plazos, deudas que asume cada uno, quién paga qué) tiene que estar ahí. Con la minuta firmada ya hay compraventa entre las partes (Código Civil, arts. 949 y 1529), pero no estás protegido frente a terceros hasta que la escritura se inscribe: por eso la minuta es el paso 2 de 4 (arras, minuta, escritura, inscripción) y no el final.

Esta es la etapa en la que un error se paga caro y no se deshace. Si la operación tiene algo fuera de lo común (hipoteca que se cancela con el precio, herederos, copropietarios, un poder, un inquilino), conviene que el equipo legal de EximiaHaus revise el borrador de arras y la minuta antes de que firmes.

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Etapa 8: notaría, Sunarp y pago seguro

El cierre tiene tres actos que ocurren casi al mismo tiempo: el notario eleva la minuta a escritura pública y da fe de las firmas, el comprador paga por un medio del sistema financiero y la escritura se presenta a Sunarp para inscribir la transferencia. En la transferencia de un inmueble, todo pago desde 1 UIT (S/ 5.500) debe hacerse con medios de pago bancarios, y el notario deja constancia del medio usado en la escritura (Ley 28194, arts. 3 y 7). Por cada operación se descuenta el ITF de 0,005 %: S/ 20 en una venta de S/ 400.000.

Cómo cobrar sin riesgo

Las llaves se entregan contra el pago acreditado, en la fecha pactada en la minuta, no antes. Si el inmueble tiene hipoteca, el banco del comprador o el propio comprador paga el saldo a tu acreedor y el resto a ti en el mismo acto, y la escritura de cancelación se tramita apenas cancelada la deuda. Si la venta es en dólares, los impuestos se pagan igual en soles, con el tipo de cambio que corresponde a la fecha: qué tipo de cambio usa SUNAT si vendiste en dólares. Y si aceptas cobrar en partes, la ley permite pactar la reserva de propiedad hasta el último pago: vender al contado o en partes · vender en cuotas con reserva de propiedad.

Lo que se paga en la notaría y en Sunarp en 2026

Los honorarios del notario, la minuta y la inscripción no tienen dueño fijo en la ley: por costumbre los asume el comprador, pero se pactan en la minuta (el Código Civil solo dice que los gastos de entrega son del vendedor, art. 1530). El vendedor paga sus propias constancias, el levantamiento de su hipoteca y su impuesto a la renta. Para ver cuánto suma todo en tu operación, usa ¿Cuánto cuesta un trámite en notaría? y la calculadora de gastos de compraventa.

Después de firmar

Sigue el título con Síguelo Plus de Sunarp hasta ver inscrita la transferencia y, si hubo hipoteca, su cancelación. Desactiva la Alerta Registral de esa partida cuando ya no seas titular (y actívala en las que te queden: es gratuita y avisa por correo o SMS de cualquier título que se presente). Da de baja o cambia de titular los servicios y comunica la venta a la junta de propietarios. El descargo del predio en la municipalidad ya no es obligatorio para el vendedor desde el D. Leg. 1246: declara el comprador y a ti te dan de baja de oficio, aunque conviene presentarlo igual si el comprador se demora.

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Etapa 9: los impuestos del vendedor

El vendedor persona natural paga el impuesto a la renta de segunda categoría: 5 % de la ganancia, que es el precio de venta menos el costo de adquisición actualizado con el Índice de Corrección Monetaria del MEF. No paga si el inmueble fue su casa habitación (al menos 2 años en su propiedad y sin destino exclusivo a comercio u oficina), si lo adquirió antes del 1 de enero de 2004 o si vende sin ganancia. Además paga el predial de todo el año de la venta. La alcabala la paga el comprador.

Cómo se calcula el impuesto a la renta

1. Precio de venta: el de la escritura.
2. Costo computable: lo que pagaste al comprar, multiplicado por el ICM del mes y año de compra (lo publica el MEF cada mes; desde el 6 de setiembre de 2026 rige la R.V. 017-2026-EF/15.01), más las mejoras permanentes con comprobantes.
3. Ganancia: precio menos costo computable.
4. Impuesto: 5 % de la ganancia (la ley lo expresa como 6,25 % sobre la renta neta, que es el 80 % de la ganancia).
5. Declaración y pago: Formulario Virtual 1665 en SUNAT Operaciones en Línea, hasta el vencimiento del mes siguiente al cobro según tu último dígito de RUC. El notario pide el comprobante antes de elevar la minuta a escritura; si no te corresponde pagar, le entregas la comunicación de no estar obligado, que tiene carácter de declaración jurada.

La calculadora de impuesto a la renta hace esta cuenta con los 321 valores mensuales del ICM vigentes. Hazla antes de fijar el precio: lo que recibes no es el precio de venta, y la cifra cambia decisiones.

Cuándo no se paga

El predial del año y la alcabala del comprador

El impuesto predial lo debe quien era propietario al 1 de enero; el comprador pasa a ser contribuyente recién el 1 de enero siguiente. Por eso el vendedor paga el íntegro del año de la venta, hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia (Ley de Tributación Municipal, arts. 10 y 16). La alcabala es del comprador, "sin admitir pacto en contrario": 3 % sobre lo que exceda 10 UIT (S/ 55.000 en 2026), hasta el último día hábil del mes siguiente, en el SAT si el inmueble está en la provincia de Lima (arts. 25 y 26). Puedes calcularla para decirle al comprador cuánto necesita el día de la firma con la calculadora de alcabala.

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¿Cuánto cuesta vender una propiedad? Tabla de costos del vendedor

Vender cuesta entre el impuesto a la renta, las constancias, el levantamiento de la hipoteca si la hay, la comisión si contrataste intermediación y lo que gastes en preparar el inmueble; el comprador asume la alcabala, la escritura y la inscripción, salvo pacto distinto. El ejemplo siguiente usa un departamento vendido en S/ 400.000, comprado en marzo de 2015 por S/ 250.000, con una hipoteca de S/ 90.000 por cancelar y un agente al 4 %.

Y lo que paga el comprador en el mismo ejemplo

• Alcabala: 3 % de (400.000 − 55.000) = S/ 10.350.
• Sunarp: S/ 44,50 + 3 ‰ de 400.000 = S/ 1.244,50.
• Escritura pública: desde S/ 250 en los tarifarios publicados; cotizar.
• Tasación, si compra con crédito: la encarga su banco.
• ITF sobre el pago: S/ 20.

Saber esto te sirve para negociar: un comprador que llega con la alcabala calculada y la carpeta lista cierra más rápido. La calculadora de gastos de compraventa arma los dos lados.

¿Cuánto demora vender una propiedad? Tabla de plazos

Con los papeles listos y el precio correcto, de la publicación a la firma suelen pasar de dos a cuatro meses; la etapa que más veces se descontrola es el crédito del comprador, no la exposición. Los plazos legales que no se negocian son los de la alcabala, el impuesto a la renta y el predial.

¿Vender solo o con agente inmobiliario?

Las dos opciones funcionan y la pregunta correcta no es "portal o agente", sino quién gestiona cada tramo de la venta: en los dos casos el inmueble termina publicado en un portal. Un agente cobra en el Perú entre 3 % y 5 % del precio de cierre más IGV, no hay tarifa oficial y el porcentaje se pacta por escrito; a cambio debería cubrir precio con sustento, material, difusión, filtrado de interesados, negociación y acompañamiento documental hasta Sunarp.

La calculadora de comisión inmobiliaria hace la cuenta con tu precio y tu porcentaje. Si contratas, verifica que el agente figure en el Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda (consulta gratuita en gob.pe) y deja por escrito el porcentaje, el IGV, quién paga, cuándo se devenga (minuta, escritura o desembolso) y qué incluye.

Qué puedes hacer solo y para qué conviene apoyo

La regla práctica: haz tú lo reversible y apóyate en lo que, si sale mal, no se puede deshacer. La opción mixta (publicar tú y contratar solo el tramo crítico, sea la negociación o el cierre) es una forma eficiente de repartir el trabajo.

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Etapa 10: casos especiales al vender

La mayoría de las ventas que se complican lo hacen por una situación previsible: urgencia, un inquilino adentro, varios dueños, un propietario fuera del país, un terreno sin saneamiento o una herencia sin inscribir. Cada caso tiene su guía en el blog; aquí va lo esencial de cada uno.

Vender urgente

La urgencia se paga en precio y conviene saber cuánto antes de decidir. Lo único que acelera sin costar dinero son los papeles listos; después vienen el precio de entrada correcto, las fotos completas y responder cada consulta el mismo día. Antes de rematar, mira las alternativas de liquidez sobre el inmueble y evita el peor escenario, que es bajar poco a poco durante meses. Cómo vender una casa rápido en el Perú: 9 cosas que sí aceleran (datos del portal) · Vender apurado por una deuda · Vender antes del remate · ¿Cuánto paga una inmobiliaria por comprarte directo?

Con inquilino adentro

Se puede vender ocupado. Si el contrato de alquiler está inscrito en Sunarp, el comprador debe respetarlo hasta su vencimiento; si no, depende de lo pactado. El comprador natural es el inversionista que busca renta desde el primer día, no la familia que quiere mudarse, así que el aviso debe decirlo desde el inicio y las visitas se coordinan con el inquilino en bloques fijos. Vender con inquilino adentro: qué dice la ley · Cuánto baja el precio con inquilino

En copropiedad o con herederos

Para vender el inmueble completo hace falta unanimidad de los copropietarios (Código Civil, art. 971); cada uno puede vender su cuota, y los demás tienen derecho de retracto. Si uno no quiere vender, las salidas son comprarle su parte, venderle la tuya o pedir la partición judicial. En herencias, primero la sucesión inscrita y luego la venta con la firma de todos; el recorrido completo, con el impuesto de una herencia, está en cómo vender una casa heredada en el Perú: la guía completa 2026. Vender un inmueble en copropiedad · Un copropietario no quiere vender · Varios herederos y uno no quiere vender · ¿Puedo vender mi parte de una casa heredada? · Vender la casa por divorcio o separación · La casa de padres adultos mayores · Una casa a nombre de un menor

Desde el extranjero

Firma por ti un apoderado con poder por escritura pública otorgado en el consulado peruano o ante notario local con apostilla, con la facultad expresa de vender ese inmueble, inscrito en Sunarp. Si eres no domiciliado, el impuesto es 5 % y lo retiene el comprador; sin el certificado de recuperación del capital invertido de SUNAT, se aplica sobre todo el precio. El cobro va por medio bancario, también a una cuenta del exterior. Comprar o vender en el Perú desde el extranjero: guía legal · Poder notarial para vender a distancia · Vender en otra región sin viajar · Caso práctico: vender desde el extranjero con poder

Un terreno

Si lo que vendes es un lote, tienes su propia guía: cómo vender un terreno en el Perú, paso a paso. Un terreno sin construir no califica como casa habitación: paga 5 % de la ganancia si lo compraste desde 2004. Antes de publicar, confirma si es urbano o rústico, si tiene partida propia y si la posesión coincide con los linderos inscritos; sin eso, el comprador con crédito no llega. ¿Qué impuesto pago por vender un terreno? · ¿Tu predio es rústico o urbano? · ¿Alquilar el terreno en vez de venderlo? · ¿Cómo formalizar mi terreno?

Con hipoteca, embargo o juicio

La hipoteca vigente se cancela con parte del precio en el mismo acto y se levanta en Sunarp. Las nueve etapas, con la carta de saldo, la minuta con levantamiento, los costos y los plazos de 2026, están en la guía completa para vender una casa hipotecada. Un embargo inscrito o un juicio en trámite no impiden vender, pero el comprador lo verá en la partida y el precio lo reflejará; conviene resolverlos o dejarlos pactados en la minuta. ¿Puedo vender si está embargado? · ¿Puedo vender con un juicio en trámite?

En planos, con Techo Propio, con Cofopri o a un comprador con MiVivienda

Un departamento en planos se transfiere por cesión de posición contractual con la constructora; una casa con título gratuito de Cofopri no se puede transferir durante 5 años desde la inscripción del título (Ley 31056); la vivienda comprada con el bono de Techo Propio se otorga para uso permanente del beneficiario, sus restricciones constan en la partida y un reglamento prepublicado en julio de 2026 propone prohibir su venta por 5 años, aunque todavía no es norma vigente; y vender a un comprador con crédito MiVivienda es como vender a cualquier comprador financiado, con la tasación del banco de por medio. Vender en planos: cesión de posición contractual · ¿Puedo vender antes de que me lo entreguen? · ¿Puedo vender una casa comprada con Techo Propio? · ¿Puedo vender una casa con título de Cofopri? · ¿Puedo vender a alguien que usa MiVivienda? · ¿Se puede vender una casa que me donaron?

Vender los aires, vender a un hijo o vender en cuotas

Los aires de un edificio se pueden vender si están independizados en una partida propia y el reglamento interno lo permite; sin eso, no hay qué inscribir. Vender a un hijo es válido, pero por un precio real y bancarizado, y conviene compararlo con el anticipo de legítima, que no paga alcabala. Vender en cuotas exige pactar la reserva de propiedad o una hipoteca a tu favor hasta el último pago. Vender los aires o la azotea de un edificio · ¿Vender a un hijo o hacer anticipo de legítima? · Anticipo de legítima: cómo pasar un inmueble a tus hijos · Vender en cuotas con reserva de propiedad

Vender para comprar otra

Lo más ordenado es vender primero y comprar después, aunque implique una mudanza intermedia: comprar antes de vender suele obligarte a aceptar la primera oferta que llegue. Si necesitas sincronizar las dos operaciones, las arras y los plazos de la minuta son la herramienta. Cómo sincronizar venta y compra · ¿Vender o alquilar el que tengo? · Vender en Lima y comprar en provincia · Segunda hipoteca: comprar otra sin vender · ¿Cómo se vende un local comercial?

Checklist para vender una propiedad, por etapa

Marca cada punto antes de pasar a la siguiente etapa. La versión en PDF, para imprimir, está en el checklist para vender tu inmueble.

• Decidir: costo mensual de mantener el inmueble calculado; destino del dinero definido; plazo máximo fijado.
• Precio: al menos 3 comparables recientes; rango de precio; valorización hecha; decisión sobre tasación.
• Papeles: copia literal revisada (titular, cargas, fábrica); HR y PU del año; no adeudo de predial, arbitrios y mantenimiento; DNI vigentes; partida de matrimonio o poder si corresponde; estado de cuenta de la hipoteca; sucesión inscrita si es herencia.
• Material: arreglos baratos hechos; 12 a 15 fotos en orden; video continuo; descripción con área, piso, mantenimiento y lo que incluye.
• Publicación: ficha completa y ubicada en el mapa; precio dentro del rango; enlace compartido el mismo día; respuestas en horas.
• Visitas: tres preguntas de filtro por escrito; horarios amplios; métricas a los 7 y 14 días.
• Arras y minuta: tipo de arras elegido y escrito; forma de pago y plazos; cláusula del crédito; quién paga qué; minuta revisada por abogado.
• Cierre: medio de pago bancario acordado; cheque de gerencia verificado o transferencia acreditada; alcabala del comprador liquidada; impuesto a la renta pagado o comunicación de no obligado; escritura firmada; parte presentado a Sunarp.
• Después: inscripción confirmada en Síguelo Plus; hipoteca levantada; servicios dados de baja; predial del año pagado; aviso retirado del portal.

Los errores que más cuestan al vender

1. Publicar antes de ordenar los papeles. El problema aparece cuando ya hay comprador, con prisa y sin margen.
2. Fijar el precio por lo que necesitas o lo que invertiste. El mercado no lo sabe ni le importa.
3. Fotos pobres o incompletas. Lo que no se ve genera desconfianza y el aviso no se abre.
4. No filtrar antes de mostrar. Semanas perdidas con interesados que no pueden comprar.
5. Recibir arras sin definir de qué clase son. La discusión pasa a la interpretación del documento.
6. Cobrar en efectivo o entregar llaves antes del pago acreditado. Pierdes la protección de la bancarización y el control de la operación.
7. No calcular el impuesto antes de fijar el precio. Lo que recibes no es el precio de venta.
8. Dejar el predial del año sin pagar. Es tuyo hasta el último día hábil del mes siguiente.

Los diez clásicos, con cómo evitarlos, están en 10 errores comunes al vender tu propiedad.

Tu siguiente paso

Si todavía no tienes un precio, empieza por el valorizador: con esa cifra, el resto de las decisiones se ordena. Si ya tienes precio y papeles, publica tu propiedad en EximiaHaus, con ficha completa, video automático y difusión en redes, o lee cómo trabajamos una venta de principio a fin en Vender tu propiedad. Y si tu caso tiene herencia, copropiedad, hipoteca por cancelar, un poder o un inquilino, el equipo legal revisa la partida, las arras y la minuta antes de que firmes.

Las otras guías del blog: Cómo comprar una casa o departamento en el Perú: guía completa 2026 (requisitos, costos y paso a paso), financiar la compra, alquilar como propietario e invertir en inmuebles.

Antes de fijar el precio: calcula cuánto vale tu casa o departamento con el precio del m² oficial del BCRP de tu distrito, el ajuste por antigüedad y el alquiler que podría dejar. Es gratis, sin registro, y te da el rango del que parte la negociación.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el primer paso para vender una propiedad en el Perú?

Pedir la copia literal de la partida en Sunarp y revisar que seas el titular, que no haya cargas y que la construcción esté inscrita. Después viene el precio con comparables, y recién entonces el aviso. Empezar por el aviso es el error que más alarga las ventas.

Si vendo mi casa, ¿tengo que pagar impuestos?

Solo si ganas y no estás exonerado: el impuesto a la renta de segunda categoría es 5 % de la ganancia (precio de venta menos costo de compra actualizado con el ICM del MEF), declarado con el Formulario Virtual 1665 de SUNAT. No se paga si el inmueble fue tu casa habitación al menos 2 años, si lo compraste antes de 2004 o si vendes sin ganancia. Además pagas el predial de todo el año de la venta.

¿Qué es la casa habitación y cómo me exonera?

Es el inmueble que estuvo en tu propiedad al menos 2 años y no se destinó exclusivamente a comercio, industria, oficina, almacén o cochera (Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, art. 1-A). Si tienes varios, califica solo el que queda como único después de vender los demás. Al notario le entregas la comunicación de no estar obligado al pago.

¿Quién paga la alcabala, el comprador o el vendedor?

El comprador, por ley y sin admitir pacto en contrario (Ley de Tributación Municipal, art. 25): 3 % sobre lo que exceda 10 UIT, es decir S/ 55.000 en 2026, hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia. El vendedor no paga alcabala; paga el impuesto a la renta sobre su ganancia y el predial del año.

¿Quién paga la notaría y la minuta, el comprador o el vendedor?

La ley no lo fija: los honorarios de la escritura pública, la minuta del abogado y la inscripción en Sunarp (S/ 44,50 más 3 por mil del precio) se pactan en la minuta, y por costumbre los asume el comprador. El Código Civil solo dice que los gastos de entrega son del vendedor (art. 1530). El vendedor sí paga sus constancias municipales y el levantamiento de su hipoteca.

¿Quién paga el impuesto a la renta, el comprador o el vendedor?

El vendedor, porque la ganancia es suya: 5 % de la diferencia entre el precio de venta y el costo de compra actualizado con el ICM, declarado con el Formulario Virtual 1665 antes de la escritura. La única excepción es el vendedor no domiciliado: el impuesto sigue siendo suyo, pero lo retiene y lo paga el comprador.

¿Cuánto cuesta vender una casa? ¿Qué paga el vendedor de un inmueble?

Al vendedor le cuestan el impuesto a la renta (5 % de la ganancia), sus constancias y copias (unos S/ 50 a S/ 150), el predial del año, el levantamiento de la hipoteca si la tiene, la comisión si contrató intermediación (3 % a 5 % más IGV) y lo que gaste en preparar el inmueble. En un departamento de S/ 400.000 con ganancia de S/ 72.500 y agente al 4 %, salen del precio unos S/ 24.000 sin contar la deuda hipotecaria. La alcabala, la escritura y la inscripción las paga el comprador, salvo pacto distinto.

¿Cuáles son los requisitos para vender una casa ante notario?

DNI vigente del vendedor (y del cónyuge si el bien es social), copia literal de la partida, HR y PU del año, constancias de no adeudo de predial, arbitrios y mantenimiento, minuta autorizada por abogado, comprobante del impuesto a la renta o comunicación de no estar obligado, alcabala pagada por el comprador y el medio de pago bancario. Si hay construcción, declaratoria de fábrica inscrita; si hay poder, por escritura pública y de preferencia inscrito.

¿Qué documentos necesito para vender un terreno?

Los mismos que para una casa (partida, HR y PU o PR si es rústico, no adeudo, DNI, minuta) más lo que el comprador suele pedir para saber qué puede hacer con él: certificado de parámetros urbanísticos, zonificación y, si es rural o sin inscribir, el título o el trámite de formalización en curso. Un terreno sin construir no califica como casa habitación: su venta paga 5 % de la ganancia si lo compraste desde 2004.

¿Cuáles son los requisitos para vender una casa heredada y qué pasa si un heredero no quiere vender?

Primero la sucesión intestada o el testamento inscritos en Sunarp y trasladados a la partida del inmueble; después firman todos los herederos, salvo que hayan hecho partición. Si uno no quiere vender, los demás pueden comprarle su parte, venderle la suya o pedir la partición judicial; ninguno puede vender el bien completo sin los otros. El impuesto es 5 % de la ganancia, con costo computable cero si heredaste desde agosto de 2012 y no acreditas el costo del fallecido.

¿Se puede vender una propiedad con un poder notarial?

Sí, si el poder consta por escritura pública y da la facultad expresa de vender ese inmueble (Código Civil, art. 156); una carta poder simple no sirve para una compraventa. Conviene inscribirlo en Sunarp para obtener el certificado de vigencia que piden notarías y bancos. Si lo otorgas desde el extranjero, en el consulado peruano o con apostilla.

¿Puedo vender mi casa de Techo Propio o con título de Cofopri?

Con título gratuito de Cofopri, solo pasados 5 años desde su inscripción en Sunarp (Ley 31056, art. 5): la carga figura en la partida y bloquea la venta. Con Techo Propio, lo primero es leer la partida: el bono se otorga para uso permanente del beneficiario y las restricciones de una vivienda subsidiada se inscriben; un reglamento prepublicado en julio de 2026 propone prohibir la venta por 5 años con devolución del subsidio, pero a la fecha no es norma vigente. La guía de cada caso está enlazada en la etapa 10.

¿Puedo vender mi casa a una inmobiliaria o a una empresa que compre directo?

Sí, y suele cerrar en semanas, pero el precio refleja esa rapidez: quien compra para revender descuenta su margen, sus gastos y el riesgo. Conviene tener antes una valorización propia para saber cuánto estás cediendo por la velocidad, y exigir el mismo cierre formal: minuta, escritura, pago bancarizado e inscripción.

¿Se pueden vender los aires de una casa o un edificio?

Sí, cuando los aires están independizados en una partida registral propia, el reglamento interno del edificio lo permite y la junta de propietarios lo acuerda (vender o gravar bienes comunes exige al menos dos tercios de los propietarios, D.S. 035-2006-VIVIENDA, art. 135); entonces se venden como cualquier inmueble, con escritura e inscripción. Sin independización no hay qué transferir en Sunarp.

¿Cuánto demora vender un departamento?

Con papeles listos y precio de mercado, de dos a cuatro meses desde la publicación hasta la firma: 6 a 12 semanas de exposición, días de negociación y semanas de crédito del comprador y cierre. Un precio 10 % por encima del mercado lleva el plazo a 6 a 12 meses. El precio pesa más que cualquier otra variable.

¿Necesito la firma de mi esposo o esposa para vender?

Si el inmueble es un bien social (comprado durante el matrimonio sin separación de patrimonios), sí: para disponer de bienes sociales se requiere la intervención de ambos cónyuges o un poder especial del otro (Código Civil, art. 315). Una venta firmada por uno solo es nula y Sunarp la observa. Si es bien propio (anterior al matrimonio, heredado o donado), puedes vender solo acreditándolo.

¿Cómo debe pagarme el comprador para que sea seguro?

Por un medio del sistema financiero: cheque de gerencia no negociable a tu nombre, transferencia acreditada o desembolso directo de su banco. En inmuebles, desde 1 UIT (S/ 5.500) la ley exige medios de pago bancarios y el notario deja constancia en la escritura. El ITF es 0,005 % de cada operación. Las llaves se entregan contra el pago acreditado.

¿Qué pasa con el predial del año en que vendo?

Lo pagas tú, íntegro, hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia, porque el impuesto lo debe quien era propietario al 1 de enero; el comprador pasa a ser contribuyente desde el 1 de enero siguiente. El descargo del predio ya no es obligatorio para el vendedor: declara el comprador y la municipalidad te da de baja.

¿Cuánto cobra un agente inmobiliario por vender una casa?

Entre 3 % y 5 % del precio de cierre, más IGV; no hay tarifa oficial y se pacta por escrito. En una casa de S/ 400.000, de S/ 14.160 a S/ 23.600 con IGV. A cambio debería cubrir precio con sustento, material, difusión, filtrado de interesados, negociación y acompañamiento hasta la inscripción en Sunarp. Verifica que figure en el Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda.

¿Puedo vender mi casa hipotecada?

Sí. Pides al banco el estado de cuenta con el saldo, el comprador (o su banco) paga ese saldo a tu acreedor con parte del precio en el mismo acto, el banco otorga la escritura de cancelación y la hipoteca se levanta en Sunarp. Si el precio no cubre la deuda, pones la diferencia o negocias con el banco antes de vender.

¿Puedo vender mi propiedad si vivo en el extranjero?

Sí, con un poder por escritura pública otorgado en el consulado peruano o ante notario de tu país con apostilla, con facultad expresa de vender ese inmueble e inscrito en Sunarp. Si eres no domiciliado, el impuesto es 5 % y lo retiene el comprador; con el certificado de recuperación del capital invertido de SUNAT recae sobre la ganancia y no sobre todo el precio.

También puede servirte: cuánto cuesta legalizar un documento en una notaría.

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Fuentes

• Decreto Supremo 301-2025-EF, valor de la UIT 2026 (S/ 5.500) — El Peruano
• Ley del Impuesto a la Renta, cap. I, arts. 2 y 4: casa habitación inafecta y habitualidad desde la tercera venta — SUNAT
• Ley del Impuesto a la Renta, cap. V, art. 21: costo computable de inmuebles (herencias) — SUNAT
• Ley del Impuesto a la Renta, cap. VII, arts. 52-A (6,25 % sobre la renta neta) y 54 inc. b (5 % para no domiciliados) — SUNAT
• Ley del Impuesto a la Renta, cap. X, arts. 76 y 76-A: retención al no domiciliado y capital invertido — SUNAT
• Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, art. 1-A: definición de casa habitación — SUNAT
• Declaración y pago del impuesto por venta de inmuebles: Formulario Virtual 1665 y plazo — SUNAT Orientación
• Rentas de segunda categoría por venta de inmuebles: 5 % de la ganancia — SUNAT, gob.pe
• Tributación de personas no domiciliadas — SUNAT, gob.pe
• Resolución Viceministerial 017-2026-EF/15.01: índices de corrección monetaria vigentes desde setiembre de 2026 — MEF
• TUO de la Ley 28194 (D.S. 150-2007-EF): medios de pago en inmuebles desde 1 UIT (art. 3), montos (art. 4), deberes del notario (art. 7) e ITF 0,005 % (art. 10) — SUNAT
• TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF: predial (arts. 10 y 16) y alcabala (arts. 21 a 29) — gob.pe
• Información del impuesto de alcabala: 3 %, 10 UIT inafectas, plazo y descargo del predio — SAT de Lima, gob.pe
• Resolución 228-2025-SUNARP/GG: derechos registrales 2026, Anexo 1 (predios) — Sunarp, 23 de diciembre de 2025
• Solicitar certificado literal de partida (copia literal) en línea: hasta 3 días hábiles — Sunarp, gob.pe
• Inscribir Alerta Registral — Sunarp, gob.pe
• Código Civil (D. Leg. 295), arts. 156, 315, 949, 971, 1098, 1477 a 1483, 1529, 1530, 1549 y 1592 — edición del Ministerio de Justicia, gob.pe
• Decreto Legislativo 1049, Ley del Notariado — Congreso de la República
• Consultar el Registro del Agente Inmobiliario — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, gob.pe
• BCRP — Precio por m² de departamentos en 12 distritos de Lima, US$ y S/ corrientes (series PD37944PQ y PD37946PQ), T1-2026
• BCRP — Indicador precio de venta / alquiler anual (PER), promedio de 12 distritos (serie PD41952PQ)
• BCRP — Tasa de interés activa promedio de la banca en soles, créditos hipotecarios (serie PN07848NM)
• La venta de departamentos en Lima no se detiene: 15.477 unidades en el primer semestre de 2026 (datos CODIP) — Infobae, 21 de julio de 2026
• Mercado inmobiliario va por récord en 2026: ventas superarían las 28 mil viviendas (Scotiabank) — RPP, 11 de agosto de 2026