Cómo comprar una casa o departamento en el Perú: guía completa 2026 (requisitos, costos y paso a paso)

Lectura completa: unos 50 minutos (cada etapa, 4 o 5). Escrita por Jean Crl con el equipo de EximiaHaus, profesionales del rubro que acompañan compras todos los días, y contrastada con las fuentes oficiales que se citan al final: BCRP, Fondo MIVIVIENDA, Ministerio de Vivienda, Sunarp, SUNAT, SBS, Indecopi y Código Civil.

Comprar una casa o departamento en el Perú en 2026 cuesta, además del precio, la alcabala de 3 % sobre lo que exceda S/ 55.000 (Ley de Tributación Municipal, arts. 25 y 26; UIT 2026 de S/ 5.500), más notaría y Sunarp; el m² promedio en los 12 distritos de Lima que mide el BCRP es US$ 2.042 (S/ 6.916) en el T1-2026 y la tasa hipotecaria promedio en soles es 7,47 % TEA (BCRP, agosto de 2026).

Cómo comprar una casa o un departamento en el Perú se resume en un orden que evita perder dinero: primero sabes cuánto puedes pagar y qué crédito o bono te corresponde, después eliges la zona con datos, buscas, verificas la partida y las deudas antes de entregar un sol, separas con arras bien escritas, negocias, firmas la minuta, pagas por un medio bancario en la notaría, inscribes la compra en Sunarp y declaras el predio a tu nombre. Esta guía recorre las doce etapas con las cifras oficiales de 2026: lo que cuesta cada paso (alcabala, Sunarp, notaría, ITF, tasación, seguros), cuánto tarda, qué puede salir mal y qué herramienta usar en cada momento. Es información general para quien compra para vivir o para invertir; cada operación concreta la revisa un profesional.

Si quieres empezar por el número que ordena todo lo demás, la herramienta ¿Cuánto sueldo necesito para comprar? te dice, con tu ingreso y tu distrito, hasta qué precio llegas. Vuelve aquí con esa cifra: el resto de la guía se lee distinto cuando ya sabes qué puedes pagar.

Índice de la guía

• Datos clave 2026 para quien compra
• Etapa 1: ¿cuánto puedes pagar? Ingreso, cuota e inicial
• Etapa 2: el crédito, Mivivienda, Techo Propio y los bonos
• Etapa 3: dónde comprar, distritos y precios con datos del BCRP
• Etapa 4: buscar, estreno o segunda, planos o terminado
• Etapa 5: qué verificar antes de pagar
• Etapa 6: separación y arras
• Etapa 7: negociar el precio
• Etapa 8: minuta, notaría, Sunarp y pago seguro
• Etapa 9: gastos del comprador, con ejemplos sobre S/ 300.000 y S/ 500.000
• Tabla de plazos de una compra
• Etapa 10: después de comprar
• Etapa 11: casos especiales
• Etapa 12: los errores que más cuestan
• Checklist por etapa
• Preguntas frecuentes

¿Qué cifras oficiales de 2026 debe conocer quien compra?

Las cifras que tocan a un comprador en 2026 son pocas y conviene tenerlas a mano antes de mirar un solo aviso: la UIT, la tasa hipotecaria, los rangos y bonos de Mivivienda y Techo Propio, la alcabala, las tasas de Sunarp, el umbral de bancarización y el precio del m² que publica el BCRP.

Etapa 1: ¿cuánto puedes pagar? Ingreso, cuota e inicial

Puedes pagar la vivienda cuya cuota mensual, con seguros, no supere más o menos el 30 % de tu ingreso neto familiar, y para la que tengas ahorrada la cuota inicial más los gastos de cierre, que se pagan aparte y no se financian. Esa es la cuenta que ordena todo lo demás: define el precio máximo, el distrito donde buscar y si te conviene un crédito tradicional o uno con bono. El 30 % no es una norma, es una referencia de planificación: cada banco evalúa con su propio criterio y mira también tus otras deudas.

Tres números, en este orden

1. Tu ingreso neto mensual (o el de la pareja, si compran juntos): lo que queda después de descuentos, sumando solo lo que puedas sustentar con boletas, recibos por honorarios o declaración de renta.
2. La cuota que puedes asumir: ese ingreso por 0,30, menos las cuotas de otras deudas (tarjetas, vehicular, préstamos) si las tienes.
3. La cuota inicial que tienes hoy: ahorro, AFP, CTS, bono y apoyo familiar sustentable. De ahí separa los gastos de cierre (alcabala, Sunarp, notaría, tasación), que no entran en el crédito.

Tabla: qué precio alcanzas según tu ingreso

Con S/ 6.300 netos al mes y S/ 60.000 ahorrados llegas a un inmueble de alrededor de S/ 300.000 a 20 años. Con el mismo ingreso y S/ 30.000 de inicial, la cuota sube a S/ 2.130 y el banco pedirá S/ 7.100 de ingreso: la inicial pequeña no solo encarece el crédito, también te cierra la puerta del banco. Si el plazo sube a 25 años la cuota baja, pero pagas más intereses en total; la calculadora de crédito hipotecario te muestra las dos cosas, con seguros, para tu tasa y tu plazo.

De dónde puede salir la cuota inicial

Dos herramientas resuelven esta etapa en minutos: ¿Cuánto sueldo necesito para comprar? y ¿Estoy listo para un crédito hipotecario?. Si todavía dudas entre comprar y seguir alquilando, la comparación de comprar o alquilar hace la cuenta a 5, 10 y 20 años con tus números. Y antes de ir al banco, mira lo mismo que verá el banco: el reporte crediticio muestra tus deudas, tu calificación y tu score, que son lo primero que un analista revisa.

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Etapa 2: el crédito, Mivivienda, Techo Propio y los bonos

En el Perú hay tres caminos para financiar una vivienda: el crédito hipotecario tradicional de un banco, caja o financiera; el Nuevo Crédito Mivivienda, que es el mismo préstamo pero con recursos del Fondo MIVIVIENDA, cuota inicial desde 7,5 % y un bono no reembolsable si la vivienda está entre S/ 69.900 y S/ 367.600; y Techo Propio, un subsidio del Estado para familias con ingreso de hasta S/ 3.715 al mes que compran una vivienda de interés social. Elegir bien el camino antes de buscar cambia el precio máximo, la inicial que necesitas y la cuota.

Los tres caminos, lado a lado

El Bono del Buen Pagador en 2026

La lectura práctica: por debajo de S/ 150.000 el bono pesa tanto que casi siempre conviene Mivivienda si calificas; entre S/ 250.000 y S/ 367.600 el bono es pequeño y lo que decide es la tasa y la TCEA de cada entidad; por encima de S/ 367.600 no hay bono y comparas bancos como en cualquier hipotecario. La herramienta ¿Qué bono de vivienda me toca? te dice en un minuto cuál aplica a tu caso.

Cómo se evalúa un crédito y qué te van a pedir

El banco mira cuatro cosas: tus ingresos y su estabilidad, tu historial en las centrales de riesgo, tu nivel de endeudamiento y el inmueble que vas a comprar (tasación y estudio de títulos). La precalificación es la respuesta preliminar con tus datos de ingresos y deudas, sin inmueble todavía; conviene pedirla en dos o tres entidades antes de buscar, porque fija tu techo real. La aprobación llega después, con el inmueble elegido, la tasación y la partida revisadas.

• Dependientes: DNI, boletas de los últimos meses, constancia de trabajo; algunos piden la declaración de renta.
• Independientes: recibos por honorarios o declaraciones mensuales, declaración anual, estados de cuenta.
• Del inmueble: copia literal de la partida, HR y PU, minuta o contrato de separación, tasación que encarga el propio banco.
• Para Mivivienda: además, certificado negativo de propiedad de Sunarp (tuyo y de tu cónyuge) y la constancia de la cuota inicial.

Compara entidades por la TCEA, la tasa de costo efectivo anual, que incluye intereses, seguros y comisiones; dos bancos con la misma TEA pueden tener TCEA muy distintas. El seguro de desgravamen es requisito del crédito hipotecario, pero la SBS recuerda que puedes contratarlo con la aseguradora que elijas o endosar un seguro de vida que cumpla los mínimos de la entidad. Pide la hoja resumen y el cronograma completo antes de firmar, y guarda la copia.

Los checklists de cada camino están listos para marcar: checklist para comprar con Mivivienda y checklist de Techo Propio. Si tu historial tiene una deuda vencida, un reporte en cobranza o una tarjeta olvidada, resuélvelo antes de precalificar: el reporte crediticio te muestra lo que el banco va a ver.

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Etapa 3: dónde comprar, distritos y precios con datos del BCRP

Dónde comprar se decide con tres datos que puedes verificar y no con rankings: el precio por m² de la zona (el BCRP publica cada trimestre el de 12 distritos de Lima), la relación entre precio y alquiler (el PER, que dice cuántos años de renta cuesta el inmueble y, por tanto, cuánto rinde si lo alquilas) y la zonificación y los riesgos del suelo. Si compras para vivir pesan los traslados, los colegios y la liquidez futura; si compras para invertir pesan la rentabilidad bruta y la facilidad de alquilar. Son dos compras distintas y conviene no mezclarlas.

Precio por m² y rentabilidad en los 12 distritos del BCRP (T1-2026)

Dos lecturas salen de la tabla. Para vivir, el precio por m² ordena el mapa: un departamento de 80 m² cuesta alrededor de US$ 121.000 en La Molina y US$ 208.000 en San Isidro con los promedios del BCRP, y dentro de cada distrito la calle, el piso y la antigüedad mueven ese número 20 % hacia arriba o hacia abajo. Para invertir, la rentabilidad bruta va de 5,5 % en Surco a 6,7 % en Surquillo: los distritos de precio medio (Surquillo, Lince, Magdalena, La Molina) rinden más por sol invertido que los de precio alto, aunque los de precio alto suban más rápido en dólares. Ninguna de las dos lecturas vale fuera del panel: para Lima Norte, Sur y Este, el Callao o provincias no hay serie oficial por distrito y el precio se fija con comparables, no con promedios.

Qué distritos convienen según para qué compras

Zonificación y riesgos del suelo: lo que el precio no cuenta

Antes de enamorarte de una zona, mira dos mapas. El de zonificación dice qué se puede construir al lado de tu futura casa (una residencial de densidad alta junto a tu casa de dos pisos significa un edificio de 15 pisos en pocos años) y qué uso tiene el lote que compras; está en el mapa de zonificación de Lima y la sigla se traduce en ¿Qué significa mi zonificación?. El de suelos y riesgos dice si la zona tiene suelo blando, está en franja de tsunami, se inunda o sufre aniegos: cambia la prima del seguro, la tasación y lo que vas a pagar en reforzamiento. El precio por m² de cada distrito y su serie histórica están en el mapa del precio del m² en Lima.

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Etapa 4: buscar, estreno o segunda, planos o terminado

Buscar bien es filtrar antes de visitar: con el precio máximo de la etapa 1 y el distrito de la etapa 3, decides si quieres estreno, segunda mano o planos, y lees cada aviso con cuatro preguntas (área techada real, piso y ascensor, estacionamiento y mantenimiento mensual) antes de pedir una visita. Un aviso sin esos datos hace perder la mañana; una visita sin lista de verificación hace perder la operación.

Estreno, segunda mano o planos: la comparación completa

En Lima la mayor parte de la vivienda nueva se compra antes de terminarse, y por eso la etapa 11 dedica una sección completa a comprar en planos. Lo que conviene saber aquí es que el ahorro de la preventa no es un regalo: paga el riesgo de esperar y de que el proyecto cambie, y se protege con papeles, no con confianza.

Qué mirar en el aviso antes de pedir la visita

• Área techada y área libre, separadas. "90 m²" sin aclarar suele incluir terraza, depósito o estacionamiento.
• Piso, ascensor y antigüedad. Un quinto piso sin ascensor y un edificio de 40 años cambian el precio y la tasación.
• Estacionamiento y depósito: si están incluidos en el precio, si tienen partida propia y si son de propiedad exclusiva o de uso asignado.
• Mantenimiento mensual: es parte de tu cuota real. Y si hay deuda del edificio, la vas a conocer.
• Si acepta crédito hipotecario: un vendedor que solo acepta contado suele tener un problema de papeles.
• Si hay inquilino y hasta cuándo.
• Fotos de todos los ambientes: lo que no se muestra suele ser lo que no conviene.

Qué revisar en la visita

1. Visita de día y, si puedes, una segunda vez de noche o un fin de semana: luz, ruido, tránsito y vecinos cambian.
2. Abre grifos y revisa presión, mira debajo del lavadero y detrás del inodoro, busca manchas de humedad en techos y esquinas, abre y cierra ventanas.
3. Pregunta por el año de construcción, el último arreglo grande del edificio (bomba, ascensor, cisterna, fachada) y si hay cuotas extraordinarias pendientes.
4. Pide ver el recibo de mantenimiento, el de luz y el de agua: dicen cuánto se consume y si hay deuda.
5. Compara lo que ves con los planos y con el área de la partida: una ampliación en la azotea o un cuarto cerrado en el estacionamiento son construcciones sin declarar.
6. Mide tiempos reales desde la puerta hasta tu trabajo y el colegio, a la hora en que los harías.

En EximiaHaus puedes buscar departamentos en venta, casas en venta y terrenos por distrito, precio y dormitorios, con la ficha completa y el recorrido en video de cada aviso; al guardar una búsqueda puedes crear una alerta para recibir los avisos nuevos que coincidan, y en cada ficha activar el aviso de baja de precio. Los recorridos en video te ahorran visitas que no llevan a nada.

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Etapa 5: qué verificar antes de pagar

Antes de entregar dinero, incluso una separación, verificas cuatro cosas en documentos oficiales y no en la palabra del vendedor: que quien vende es el titular inscrito y puede vender (estado civil, poderes, herederos), que la partida no tiene cargas que te alcancen (hipoteca, embargo, bloqueo), que el inmueble no arrastra deudas (predial, arbitrios, mantenimiento) y que lo construido está declarado e inscrito. Es la etapa que más gente se salta y la única que evita una pérdida total.

La partida registral: el documento que manda

Pide la copia literal de la partida en el Servicio de Publicidad Registral en Línea de Sunarp: cuesta S/ 17,60 hasta dos hojas y S/ 8,80 por hoja adicional y llega por correo en un máximo de 3 días hábiles. En ella lees, en este orden: el titular (que coincida con el DNI del vendedor, con su estado civil), el área y los linderos (que coincidan con lo que te muestran), la declaratoria de fábrica (que lo construido esté inscrito) y las cargas y gravámenes (hipotecas, embargos, bloqueos, anotaciones de demanda). El Certificado Registral Inmobiliario, que resume titular y cargas vigentes, cuesta S/ 88,50 y es lo que pide el banco; el certificado de cargas y gravámenes solo, S/ 53,30. Pide la copia literal otra vez justo antes de firmar la minuta: una carga se puede inscribir en cualquier momento.

Checklist: qué verificar, dónde y cuánto cuesta

Cónyuge, convivencia y poderes

Si el vendedor es casado y el inmueble es un bien social (comprado durante el matrimonio sin separación de patrimonios), firman los dos cónyuges o uno con poder especial del otro por escritura pública (Código Civil, art. 315); una venta firmada por uno solo es nula y Sunarp la observa. Si el vendedor es viudo o divorciado, pide la partida de defunción o la sentencia inscrita. Si firma un apoderado, el poder debe ser por escritura pública, con la facultad expresa de vender ese inmueble, y conviene que esté inscrito en Sunarp con certificado de vigencia. Si tú eres quien está casado, lo que compras durante el matrimonio es bien social salvo que tengas separación de patrimonios inscrita, aunque solo tú figures en la escritura. La herramienta ¿Necesito la firma de mi cónyuge? resuelve el caso del vendedor y el tuyo.

Cómo detectar una estafa

• Precio muy por debajo de la zona "por urgencia" y presión para separar el mismo día.
• Vendedor que no muestra el DNI original ni acepta que pidas tú la copia literal.
• Partida bloqueada, con anotación de demanda o con una compraventa muy reciente a nombre de quien te vende.
• Pago en efectivo o a una cuenta que no es del titular.
• Lote "con constancia de posesión" en vez de partida, o título de Cofopri con menos de 5 años.
• Promotor sin licencia de edificación ni partida del terreno a su nombre.

Dos herramientas resuelven esta etapa: ¿Cómo consultar un predio? (qué consulta oficial hacer para saber dueño, cargas, deudas, catastro y valor, con su costo) y el checklist de compra segura, para imprimir y marcar. Cuando la partida revela algo fuera de lo común (una sucesión sin trasladar, una hipoteca de un acreedor que ya no existe, un área que no coincide, un copropietario que no aparece), conviene que la revise alguien con ojo entrenado antes de separar: el equipo legal de EximiaHaus revisa la partida y las cargas y te dice qué falta para que la compra sea segura.

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Etapa 6: separación y arras

Cuando decides comprar, el vendedor retira el aviso a cambio de un adelanto, y ese adelanto puede ser una separación (un contrato preparatorio con un monto pequeño y un plazo para firmar) o arras. Las arras son dinero entregado con un contrato que ya obliga, y hay dos clases: las confirmatorias cierran el trato y la otra parte puede exigir que se cumpla (Código Civil, arts. 1477 a 1479); las de retractación permiten arrepentirse a un costo fijo: quien las dio las pierde y quien las recibió devuelve el doble (art. 1481). Como comprador con crédito te conviene saber de qué clase son y qué pasa si el banco no aprueba.

Qué debe decir el contrato de separación o de arras

• Identificación completa del inmueble (partida, dirección, área, estacionamiento y depósito con sus partidas) y de las partes, con estado civil.
• Precio total, moneda, monto entregado y de qué clase son las arras, con el artículo del Código Civil.
• Plazo para firmar la minuta y la escritura, y qué pasa si se vence por culpa de cada parte.
• Cláusula del crédito: si el banco no aprueba por causa no imputable a ti, se devuelve lo entregado y el contrato queda sin efecto.
• Estado en que se entrega el inmueble, qué se queda (muebles, cocina, closets), fecha de entrega.
• Quién paga notaría, inscripción y tasación, y que el vendedor entregará constancias de no adeudo y copia literal reciente.
• Que lo entregado se descuenta del precio y se paga por medio bancario, nunca en efectivo.

Las separaciones típicas en Lima van de S/ 2.000 a S/ 10.000 y rara vez pasan del 1 % o 2 % del precio; una separación de 10 % sin tener aprobado el crédito es un riesgo que no te conviene asumir. Puedes partir de los modelos en Word del blog: contrato de arras confirmatorias, contrato de arras de retractación, compromiso de compraventa y opción de compra. Son puntos de partida: la cláusula del crédito y los plazos de tu operación los revisa un abogado.

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Etapa 7: negociar el precio

El precio se negocia con datos y no con regateo: comparables de la misma zona y tipo publicados en los últimos meses, el precio por m² del BCRP si el distrito está en el panel, el tiempo que el aviso lleva en el mercado y lo que la tasación del banco va a decir. Un inmueble bien puesto en precio se negocia poco; uno 10 % por encima del mercado lleva meses sin venderse y el vendedor lo sabe. Tu mejor argumento es la carpeta lista: precalificación en mano y plazo corto para firmar valen más que una oferta alta de alguien que todavía no fue al banco.

Cómo construir tu oferta

1. Calcula el valor de mercado con tres a cinco comparables reales, ajustando por piso, antigüedad, estado y estacionamiento; el valorizador de EximiaHaus lo hace con comparables ponderados y te da un rango, sirve igual para quien compra.
2. Averigua cuánto lleva publicado y si ya bajó de precio: un aviso con cuatro meses y una rebaja admite otra.
3. Ofrece con número, razón y plazo: "S/ 285.000, porque los comparables del edificio cerraron en ese rango y tengo la precalificación; mantengo la oferta 72 horas".
4. Negocia lo que no cuesta dinero: fecha de entrega, muebles, quién paga qué en la notaría, arreglos antes de la firma.
5. No partas la diferencia de forma automática: cada concesión pide algo a cambio.

La tasación del banco

Con crédito, el banco encarga una tasación a un perito y presta sobre el menor valor entre la tasación y el precio pactado. Si la tasación sale por debajo del precio, el banco financia menos y la diferencia la pones tú: por eso conviene ofertar cerca del valor de mercado y no del precio de lista. Es un argumento legítimo para renegociar, y la cláusula del crédito en las arras te cubre si no se llega a un acuerdo.

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Etapa 8: minuta, notaría, Sunarp y pago seguro

El cierre tiene cuatro pasos que ocurren casi seguidos: la minuta de compraventa autorizada por un abogado, la escritura pública ante notario, el pago por un medio del sistema financiero y la inscripción de la transferencia en Sunarp. Eres propietario frente a todos recién cuando la inscripción está hecha; con la minuta hay contrato entre las partes (Código Civil, arts. 949 y 1529), pero no estás protegido frente a terceros hasta inscribir. Por eso nunca se paga el saldo antes de la escritura ni se deja de seguir el título hasta verlo inscrito.

La minuta

La minuta es el contrato escrito con precio, forma de pago, plazos, entrega y datos del inmueble, autorizado por un abogado colegiado con sello y colegiatura. Como comprador cuida cinco cláusulas: la obligación de saneamiento del vendedor (responde si aparece un tercero con mejor derecho o un vicio oculto, arts. 1484 y siguientes), la declaración de que el inmueble está libre de cargas y deudas, el detalle de todo lo que incluye (estacionamiento, depósito, muebles), la fecha y el estado de entrega, y la forma de pago con el medio bancario. Un contrato privado "para elevar después" no te sirve: lo que se inscribe es la escritura. Los modelos para empezar: contrato de compraventa de inmueble, de terreno, de bien futuro y en cuotas.

Cómo pagar sin riesgo

En la transferencia de un inmueble todo pago desde 1 UIT (S/ 5.500) debe hacerse con medios de pago del sistema financiero, y el notario deja constancia del medio usado en la escritura (Ley 28194, arts. 3 y 7). Por cada operación el banco descuenta el ITF de 0,005 %: S/ 15 en un pago de S/ 300.000.

Si el inmueble tiene hipoteca del vendedor, el pago se divide en el mismo acto: una parte a su banco para cancelar el saldo y el resto a él, y la escritura de cancelación se inscribe junto con tu compra. Las llaves se reciben contra el pago acreditado, en la fecha de la minuta.

Escritura, Sunarp y seguimiento

1. Escritura pública: el notario eleva la minuta, verifica identidades, deja constancia del pago y del comprobante de alcabala (que pagas antes o en el mismo acto, según la notaría) y emite el parte notarial.
2. Presentación a Sunarp: el parte se ingresa al Registro de Predios; si compras con crédito, la hipoteca a favor del banco se inscribe en el mismo título.
3. Seguimiento: con el número de título sigues la calificación en Síguelo Plus; si el registrador observa algo (una firma, un poder, un dato), se subsana dentro del plazo de vigencia del asiento.
4. Inscripción: pides una copia literal nueva y verificas que figures como titular y, si hay crédito, que la hipoteca esté correctamente anotada.
5. Alerta Registral: la activas sobre tu partida; es gratuita y avisa por correo o SMS de cualquier título que se presente.

Los honorarios de la escritura son libres desde el D. Leg. 1049; los tarifarios publicados en Lima parten desde S/ 250 y suben con la extensión, el número de firmantes y el valor del bien. Puedes comparar lo que cobran tres notarías por escritura, copia o poder en ¿Cuánto cuesta un trámite en notaría?. Si la operación tiene algo fuera de lo común (hipoteca que se cancela con el precio, herederos, un poder, un inquilino, bien futuro), el equipo legal de EximiaHaus revisa la minuta y acompaña la firma y la inscripción.

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Etapa 9: gastos del comprador, con ejemplos sobre S/ 300.000 y S/ 500.000

Comprar cuesta, además del precio, entre 3 % y 5 % del valor en gastos que se pagan en efectivo y no se financian: la alcabala (3 % sobre lo que exceda S/ 55.000), la inscripción en Sunarp (S/ 44,50 más 3 por mil del precio), la escritura pública (honorarios libres, desde S/ 250 en los tarifarios publicados), la minuta del abogado, el ITF y, si compras con crédito, la tasación, la inscripción de la hipoteca, la comisión de desembolso si la hay y los seguros. El vendedor paga su impuesto a la renta, sus constancias y el levantamiento de su hipoteca; lo demás se pacta en la minuta y por costumbre lo asume el comprador.

Tres reglas de la alcabala que cambian la cuenta

• Primera venta de constructora: solo se paga sobre el valor del terreno, no sobre toda la vivienda (LTM, art. 22). En planos o de estreno la alcabala suele ser una fracción pequeña; pide a la inmobiliaria el desglose terreno/construcción.
• Base imponible: es el valor de transferencia, que no puede ser menor que el autovalúo ajustado (art. 24). Si compras barato, la municipalidad igual liquida sobre el autovalúo.
• Plazo: hasta el último día hábil del mes siguiente a la fecha de la transferencia, en la municipalidad provincial (SAT en la provincia de Lima) o distrital según el caso (arts. 26 y 29). El notario pide el comprobante para la escritura.

Profundiza: La suma real de todo lo que pagas al comprar · Los gastos de cierre, con ejemplo · ¿Quién paga qué en una compraventa? · Qué gastos de notaría paga cada uno · Gastos notariales y registrales: cuánto suman · ¿Qué impuestos pago al comprar? · Alcabala 2026: cuánto pagas realmente · Alcabala en planos: cuándo nace · Alcabala o impuesto a la renta: quién paga cada uno · Impuestos al comprar, vender y alquilar · Qué cubre el seguro del inmueble · ¿Cuánto demora comprar una casa?

¿Cuánto demora comprar una casa? Tabla de plazos

Con la precalificación hecha y el inmueble elegido, de la separación a la inscripción suelen pasar de seis a doce semanas si compras con crédito y menos al contado; en planos, lo que tarde la obra más la independización. La etapa que más veces se descontrola es la aprobación del crédito, y la que más gente subestima es la de verificar la partida.

Etapa 10: después de comprar

La compra termina cuando el predio está a tu nombre en la municipalidad, los servicios a tu nombre en las empresas, tu partida protegida en Sunarp y, si es un departamento, tú registrado en la junta de propietarios. Son cuatro trámites de pocas horas que, dejados pasar, generan deudas a nombre de otro que acaban siendo tuyas.

1. Predial: presenta la declaración jurada de adquisición en la municipalidad distrital (o el SAT si el predio está en el Cercado de Lima) hasta el último día hábil del mes siguiente a la compra (LTM, art. 14). Eres contribuyente desde el 1 de enero del año siguiente (art. 10); el predial del año de la compra lo paga el vendedor, íntegro.
2. Servicios: cambio de titular de agua, luz y gas con la escritura o la copia literal y tu DNI; cada empresa tiene su formulario y en varias se hace en línea.
3. Junta de propietarios: comunica la compra a la administración, pide el reglamento interno y el estado de cuentas; desde ahora las cuotas ordinarias y extraordinarias son tuyas.
4. Sunarp: activa la Alerta Registral sobre tu partida y guarda el testimonio de la escritura; si piensas no mover el inmueble en años, la inmovilización temporal de partida es una capa más.
5. Seguros y crédito: revisa que el seguro del inmueble cubra lo que el banco exige y lo que te importa; si prepagas, pide que se recalcule el cronograma.

Los modelos de las solicitudes están listos: cambio de titular del recibo de agua y del recibo de luz. La calculadora de predial estima lo que pagarás desde el próximo año con el autovalúo.

Profundiza: Los trámites del primer mes después de comprar · ¿Cómo cambio el predial a mi nombre? · Trámites municipales al comprar · Cambiar el titular del agua · Cambiar el titular de la luz · Cambiar el titular del gas · ¿El cambio de titularidad va antes o después de la escritura? · Reglamento interno y junta de propietarios · Vicios ocultos: qué reclamar y en qué plazo · Prepago y cancelación anticipada · ¿Cuánto cuesta amoblar un departamento?

Etapa 11: casos especiales al comprar

La mayoría de las compras que se complican lo hacen por una situación previsible: un proyecto en planos, un inquilino adentro, una herencia sin inscribir, un comprador fuera del país, un terreno sin partida, un remate o una pareja que compra sin casarse. Cada caso tiene su guía en el blog; aquí va lo esencial de cada uno.

Comprar en planos o preventa

Compras un bien futuro: el contrato queda sujeto a que el inmueble llegue a existir (Código Civil, arts. 1534 a 1536), así que lo que te protege es lo que está escrito. Antes de separar, pide la partida del terreno a nombre del promotor, la licencia de edificación, los planos y la memoria de acabados anexados al contrato, el cronograma de obra con fecha de entrega y penalidad por mora, y qué pasa con tus cuotas si tu crédito no se aprueba o si el proyecto no alcanza la preventa que el banco exige. El Código del Consumidor obliga al promotor a informarte sobre autorizaciones municipales, área, acabados, inscripciones del terreno, condición sismorresistente, sus antecedentes y los canales de reclamo (Ley 29571, arts. 76 y 77), a entregarte el inmueble conforme y recibir tus observaciones (art. 79) y a dar posventa (art. 80). Indecopi sancionó al sector inmobiliario más de 260 veces en lo que va de 2026, sobre todo por retrasos e incumplimiento de lo ofrecido: revisa su registro antes de firmar. Si financias con crédito, firmas una hipoteca sobre bien futuro, y la alcabala nace con la entrega y se calcula solo sobre el terreno. Desde mayo de 2026 Sunarp permite la anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana, que ayuda a verificar lotes preindependizados. Comprar en planos: los riesgos reales y las siete cláusulas que te cubren · ¿Qué es la compraventa de bien futuro? · Hipoteca sobre bien futuro · La carta fianza en una compra en planos · El cronograma de pagos en preventa · ¿Cuándo empiezo a pagar? · ¿Cuánto se paga de inicial en planos? · Cuánto capital inmovilizas hasta la entrega · Obligaciones del desarrollador al vender en planos · Qué documentos exigir con criterio sísmico · Cambiar los acabados en planos · Invertir en preventa · Preventa para revender · ¿Planos o terminado para invertir? · Por qué se vende en preventa · Checklist para comprar en planos

Con inquilino adentro

Se puede comprar ocupado. Si el contrato de alquiler está inscrito en Sunarp, lo respetas hasta su vencimiento; si no, depende de lo pactado y de la cláusula de venta del contrato. Es una compra para inversionista que quiere renta desde el primer día, no para quien se muda el mes que viene: pide el contrato, los recibos pagados y el estado de la garantía, y deja en la minuta quién cobra la renta del mes de la firma y quién devuelve la garantía. ¿Con inquilino dentro o esperar a que se desocupe? · Qué dice la ley sobre la venta con inquilino

Heredado, en copropiedad o de un adulto mayor

Si el inmueble viene de una herencia, primero la sucesión intestada o el testamento inscritos y trasladados a la partida; firman todos los herederos salvo que haya partición (Código Civil, art. 660). Si tiene varios dueños, firman todos (art. 971), y si compras solo la cuota de uno, los demás tienen derecho de retracto (art. 1592). Si el vendedor es adulto mayor, algunas notarías piden certificado médico de capacidad. Comprarle su parte a un hermano · Cómo se reparte una casa entre herederos · Cómo vender una casa heredada en el Perú: sucesión intestada, Sunarp e impuestos (guía completa 2026) · El derecho de retracto · Copropiedad o sociedad conyugal · ¿Cuánto me toca de la herencia?

Desde el extranjero o siendo extranjero

Un peruano fuera del país compra con un apoderado que firme por él con poder por escritura pública otorgado en el consulado o con apostilla, con la facultad expresa de comprar, y paga por medio bancario, también desde una cuenta del exterior; varios bancos ofrecen crédito hipotecario a peruanos en el exterior. Un extranjero puede comprar en el Perú con las mismas reglas, salvo dentro de los 50 km de la frontera (Constitución, art. 71), y si está de turista necesita el permiso de Migraciones para firmar contratos. Comprar o vender desde el extranjero: guía legal · Crédito hipotecario para peruanos en el exterior · Remesas y compra de vivienda · ¿Un extranjero puede comprar en el Perú? · Modelo de poder especial

Un terreno o lote

Antes del precio, la partida: un terreno sin partida propia, con "constancia de posesión" o con un título de Cofopri de menos de 5 años no se puede transferir con seguridad. Pide el certificado de zonificación y vías y el de parámetros urbanísticos para saber qué puedes construir, verifica que no sea predio del Estado (SBN) y que la habilitación urbana esté inscrita; en provincia, que el lote exista en el plano y no solo en el folleto. Un terreno no califica como casa habitación para el vendedor, así que su impuesto a la renta no es tu problema, pero la alcabala sí es tuya sobre todo el precio. Comprar un terreno en vez de una casa · ¿Terreno y construir o casa hecha? · Cuánto cambia el valor según la zonificación · ¿Terreno agrícola para construir? · Caso práctico: comprar un terreno en provincia · ¿Se puede comprar casa en la playa? · Qué revisar en una casa de campo · Segunda vivienda en el norte · ¿Cómo formalizar mi terreno? · Costo de construcción por m²

En remate

En un remate judicial o bancario compras más barato a cambio de riesgo: el inmueble puede estar ocupado, el lanzamiento toma tiempo, el precio baja en cada convocatoria y se paga al contado con oblaje previo. Lee el expediente, la tasación y la partida antes de ofertar, y presupuesta el desalojo. Comprar en remate bancario: cuánto se ahorra y qué puede salir mal · Remates de propiedades en el Perú · Después del remate: adjudicación y lanzamiento · Nulidad de remate judicial

En pareja sin casarse, con un amigo, para un hijo o a nombre de una empresa

Dos personas no casadas que compran juntas son copropietarias por cuotas; conviene fijar el porcentaje de cada una en la escritura según lo que aporta y pactar por escrito qué pasa si una quiere salir. Comprar para un hijo o para los padres tiene vías distintas (donación, anticipo de legítima, compra a nombre del hijo) con impuestos distintos. Comprar a nombre de una empresa cambia la tributación y el crédito. ¿Puedo comprar con mi pareja sin casarnos? · ¿Cómo compramos una casa si no estamos casados? · ¿Con un amigo? · ¿Con un familiar? · Comprar para padres o hijos · ¿A nombre de mi empresa? · ¿Con criptomonedas?

Comprar vendiendo la que tienes

Lo más ordenado es vender primero y comprar después, aunque implique una mudanza intermedia: comprar antes de vender suele obligarte a aceptar la primera oferta por la tuya. Si necesitas sincronizar las dos operaciones, las arras y los plazos de la minuta son la herramienta, y una segunda hipoteca es la alternativa cuando el banco la aprueba. Si vas a vender para comprar, puedes publicar tu propiedad en EximiaHaus con ficha completa, video automático y difusión en redes, y leer la guía completa para vender una propiedad en el Perú. Cómo sincronizar venta y compra · ¿Vender para comprar algo más grande o alquilar el que tengo? · Vender en Lima y comprar en provincia · Segunda hipoteca: comprar otra sin vender

Tu primer departamento

Si es tu primera compra, combina los apoyos en vez de elegir uno: el 25 % de la AFP, el Bono del Buen Pagador y la inicial de 7,5 % de Mivivienda se pueden sumar, y la pareja suma ingresos para la evaluación. Los errores del primer comprador son conocidos y se evitan con esta misma guía: gastar toda la inicial y quedarse sin gastos de cierre, enamorarse antes de precalificar, pedir el crédito con una deuda pequeña en cobranza y saltarse la partida. Tu primer departamento: la guía para comprar antes de los 35 · Errores al comprar tu primer departamento · Comprar por primera vez: por dónde empiezo · Qué necesito si voy a comprar mi primera casa

Etapa 12: los errores que más cuestan al comprar

1. Buscar antes de precalificar. Pierdes semanas y, a veces, la separación, porque el banco aprueba menos de lo que creías.
2. Gastar toda la inicial. Alcabala, Sunarp, notaría y tasación se pagan aparte y en efectivo: sobre S/ 300.000 son más de S/ 8.800 solo con tasas oficiales.
3. Entregar dinero sin leer la partida. Una copia literal cuesta S/ 17,60 y es lo único que evita una pérdida total.
4. Firmar arras sin cláusula del crédito. Si el banco no aprueba, pierdes lo entregado.
5. Comparar bancos por la TEA. La cifra comparable es la TCEA, con seguros y comisiones.
6. Comprar en planos con un folleto. Lo que no está en el contrato, con planos y acabados anexados, no existe.
7. Pagar en efectivo o a una cuenta que no es del titular. Pierdes la protección de la bancarización y la prueba del pago.
8. Quedarse en la escritura. Sin inscripción en Sunarp no estás protegido frente a terceros.
9. No declarar el predio ni cambiar los servicios. Las deudas siguen llegando a nombre del vendedor y acaban siendo tuyas.
10. Elegir solo por precio. Si un inmueble está muy por debajo de su zona, averigua por qué: el descuento no siempre es oportunidad.

Checklist para comprar una casa o departamento, por etapa

Marca cada punto antes de pasar a la siguiente etapa. La versión para imprimir está en el checklist de compra segura.

• Presupuesto: ingreso neto sustentable; cuota al 30 %; inicial separada de los gastos de cierre; reporte crediticio revisado y limpio.
• Crédito: camino elegido (tradicional, Mivivienda, Techo Propio); bono identificado; precalificación en dos o tres entidades; TCEA comparada; hoja resumen guardada.
• Zona: precio por m² de la zona; rentabilidad si inviertes; zonificación y riesgos del suelo; tiempos de traslado medidos.
• Búsqueda: estreno, segunda o planos decidido; avisos filtrados por área, piso, cochera y mantenimiento; visita de día y de noche; recibos vistos.
• Verificación: copia literal reciente leída (titular, área, fábrica, cargas); CRI o certificado de cargas; no adeudo de predial, arbitrios y mantenimiento; HR y PU; DNI y estado civil del vendedor; sucesión inscrita si es herencia; licencia y partida del terreno si es proyecto.
• Separación y arras: clase de arras escrita; cláusula del crédito; plazos; qué incluye; pago bancarizado.
• Precio: tres comparables; oferta con número, razón y plazo; tasación prevista.
• Cierre: minuta revisada por abogado (saneamiento, libre de cargas, entrega); alcabala liquidada; cheque de gerencia o desembolso coordinado; escritura firmada; parte presentado a Sunarp; título seguido hasta la inscripción; copia literal nueva a tu nombre.
• Después: declaración jurada de predial; servicios a tu nombre; junta informada; Alerta Registral activa; seguros revisados.

Tu siguiente paso

Si todavía no sabes hasta dónde llegas, empieza por ¿Cuánto sueldo necesito para comprar? y revisa tu reporte crediticio antes de ir al banco. Si ya tienes precalificación, busca propiedades en venta en EximiaHaus por distrito y precio, con ficha completa y recorrido en video, y crea una alerta para recibir los avisos nuevos. Y cuando tengas el inmueble elegido, antes de separar, el equipo legal revisa la partida, las arras y la minuta para que firmes con la operación limpia.

Si la opción es comprar en planos, en proyectos inmobiliarios en Lima 2026 están los proyectos publicados con el precio por m² de cada unidad frente al del distrito y la cuota estimada.

Las otras guías del blog: vender una propiedad, el crédito hipotecario, alquilar como propietario y invertir en inmuebles.

Preguntas frecuentes

¿Cuáles son los requisitos para comprar una casa en el Perú?

Legalmente, ser mayor de edad, tener DNI vigente (y el de tu cónyuge si eres casado) y pagar el precio por un medio bancario. En la práctica, los requisitos los pone el banco si compras con crédito: ingresos sustentables para que la cuota no pase de alrededor del 30 % de tu ingreso neto, historial limpio en las centrales de riesgo, cuota inicial (desde 7,5 % con Mivivienda, 10 % a 20 % en crédito tradicional) y los gastos de cierre aparte. Del inmueble se exige partida registral limpia, HR y PU, constancias de no adeudo y, con crédito, tasación y estudio de títulos.

¿Cómo comprar un departamento en Lima paso a paso?

Primero el presupuesto (ingreso, cuota al 30 %, inicial y gastos de cierre) y la precalificación en dos o tres bancos; después la zona con el precio por m² del BCRP; luego buscar y visitar; verificar partida, cargas, deudas y titular antes de entregar dinero; separar con arras que digan de qué clase son y qué pasa si el banco no aprueba; negociar con comparables; firmar la minuta, pagar en la notaría por cheque de gerencia o desembolso, inscribir en Sunarp; pagar la alcabala y declarar el predio a tu nombre. Las doce etapas, con costos y plazos, están en esta guía.

¿Cuánto dinero necesito para comprar un departamento de S/ 300.000?

Con crédito tradicional, unos S/ 60.000 de inicial (20 %) más alrededor de S/ 8.800 de gastos con tasas oficiales (alcabala S/ 7.350, Sunarp S/ 944,50 por la compraventa y S/ 404,50 por la hipoteca, publicidad registral y ITF), más la escritura (desde S/ 250 en tarifarios publicados), la minuta, la tasación y los gastos del banco. La cuota a 20 años con la TEA promedio de 7,47 % sería de unos S/ 1.893 sin seguros, que exige un ingreso neto de alrededor de S/ 6.300. Con el Nuevo Crédito Mivivienda la inicial baja a S/ 22.500 (7,5 %) y, en ese rango de precio, hay un Bono del Buen Pagador de S/ 7.900.

¿Qué gastos paga el comprador de un departamento?

La alcabala (3 % sobre lo que exceda S/ 55.000), la inscripción en Sunarp (S/ 44,50 más 3 por mil del precio), la copia literal y el CRI, el ITF (0,005 %) y, por costumbre y salvo pacto distinto, la escritura pública y la minuta. Con crédito se suman la tasación, la inscripción de la hipoteca (S/ 44,50 más 1,5 por mil del monto), los seguros de desgravamen y del inmueble y las comisiones que cobre la entidad. El vendedor paga su impuesto a la renta, sus constancias y el levantamiento de su hipoteca.

¿Quién paga los gastos notariales en una compraventa, el comprador o el vendedor?

La ley no lo fija: los honorarios de la escritura, la minuta y la inscripción se pactan en la minuta y por costumbre los asume el comprador; el Código Civil solo dice que los gastos de entrega son del vendedor (art. 1530). La alcabala sí es del comprador por ley, sin admitir pacto en contrario (Ley de Tributación Municipal, art. 25), y el impuesto a la renta es del vendedor. Déjalo escrito en las arras y en la minuta para que no se discuta en la notaría.

¿Qué revisar antes de comprar un departamento?

Cuatro cosas en documentos oficiales: que el vendedor sea el titular inscrito y pueda vender (DNI, estado civil, poder con facultad expresa, sucesión inscrita si es herencia); que la partida no tenga cargas (hipoteca, embargo, bloqueo, demanda); que no haya deudas de predial, arbitrios ni mantenimiento; y que lo construido esté inscrito en la declaratoria de fábrica. Se hace con la copia literal (S/ 17,60), el CRI (S/ 88,50), las constancias de no adeudo y el HR y PU. Después, en la visita: humedad, presión de agua, ruido, estado del edificio y cuotas extraordinarias pendientes.

¿Cuánto es la cuota inicial de un departamento en 2026?

Depende del crédito: desde 7,5 % del valor con el Nuevo Crédito Mivivienda (financia hasta el 90 %), y por lo general entre 10 % y 20 % en un crédito hipotecario tradicional, según la entidad y tu perfil. En Techo Propio el ahorro mínimo es 3 % del valor de la vivienda. Para la inicial puedes usar hasta el 25 % de tu fondo de AFP si es tu primer inmueble con crédito hipotecario (Ley 30478) y tu CTS, que se puede retirar al 100 % hasta el 31 de diciembre de 2026 (Ley 32322).

¿Cuánto es el Bono del Buen Pagador en 2026 y quién lo recibe?

S/ 27.800 para viviendas de S/ 69.900 a S/ 99.600; S/ 23.200 hasta S/ 149.200; S/ 21.200 hasta S/ 248.300; y S/ 7.900 hasta S/ 367.600 (D.S. 011-2026-VIVIENDA). Lo recibe quien compra con el Nuevo Crédito Mivivienda y cumple sus requisitos: mayor de edad, calificar como sujeto de crédito, no ser propietario ni copropietario de otra vivienda en el país (ni tu cónyuge ni tus hijos menores) y no tener crédito pendiente con el Fondo. Va a la cuota inicial. Si cancelas todo el crédito antes de 5 años, lo devuelves, salvo que lo pague el seguro de desgravamen o multirriesgo.

¿Cuáles son los requisitos del Crédito Mivivienda?

Ser mayor de edad; ser calificado como sujeto de crédito por el banco, caja o financiera que presta; no ser propietario ni copropietario de otra vivienda a nivel nacional (tú, tu cónyuge o conviviente y tus hijos menores); tener la cuota inicial mínima de 7,5 % del valor; y no tener un crédito pendiente con el Fondo MIVIVIENDA. La vivienda debe estar dentro de los rangos del programa. Se pide en una entidad financiera, no en un banco Mivivienda, que no existe.

¿Cuáles son los requisitos de Techo Propio para comprar vivienda nueva en 2026?

Conformar un grupo familiar (jefe de familia con al menos un dependiente), tener un ingreso familiar mensual de hasta S/ 3.715 (S/ 2.071 en vivienda de interés social priorizada), no tener otra vivienda ni terreno a nivel nacional, no haber recibido antes apoyo habitacional del Estado y contar con el ahorro del 3 % del valor de la vivienda. El bono es de 8,7 a 10,6 UIT según el tipo de vivienda (RM 104-2025-VIVIENDA) y la vivienda vale como máximo S/ 109.100 si es unifamiliar o S/ 136.100 en edificio (D.S. 012-2026-VIVIENDA).

¿Es más barato comprar en planos o terminado?

En el mismo proyecto, en planos es más barato: el precio sube conforme avanza la obra y la inicial se paga fraccionada. A cambio asumes el riesgo de retraso, de que el proyecto cambie y de que tu crédito no se apruebe al final, y esperas de 12 a 30 meses. Se cubre con la partida del terreno, la licencia, los planos y acabados anexados al contrato, la penalidad por mora y la cláusula de devolución si el crédito no sale. En planos y de estreno, además, la alcabala se paga solo sobre el valor del terreno (art. 22 de la Ley de Tributación Municipal).

¿Puedo comprar una casa sin crédito hipotecario?

Sí, al contado, y la operación es más corta porque no hay tasación ni aprobación del banco: verificas la partida, separas, firmas la minuta, pagas por cheque de gerencia o transferencia en la notaría e inscribes. También existen el crédito de una cooperativa o caja, el préstamo con garantía hipotecaria y la compraventa en cuotas con reserva de propiedad pactada con el vendedor (Código Civil, art. 1583). Lo que no cambia es la bancarización: desde 1 UIT el pago va por el sistema financiero.

¿Se puede comprar un inmueble sin la firma del cónyuge?

Si estás casado sin separación de patrimonios, lo que compras durante el matrimonio es bien social aunque solo tú firmes y figures en la escritura, y para venderlo después hará falta la firma de ambos. Puedes comprar solo a tu nombre como bien propio si acreditas que el dinero es propio (por ejemplo, de una herencia) o si tienen separación de patrimonios inscrita. Del lado del vendedor, si el bien es social deben firmar los dos cónyuges o uno con poder especial del otro (Código Civil, art. 315); si no, la venta es nula.

¿Cuánto demora comprar una casa en el Perú?

Con crédito, de seis a doce semanas desde la separación hasta la inscripción: una o dos de verificación, dos a cuatro de aprobación del banco y tasación, una o dos de minuta y escritura y las semanas de calificación en Sunarp. Al contado, menos. En planos, lo que tarde la obra más la independización y la escritura definitiva, de 12 a 30 meses. La alcabala se paga hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia y el predial se declara en el mismo plazo.

¿Qué es la minuta de compraventa y qué pasa si solo firmo eso?

Es el contrato escrito con precio, forma de pago, plazos, entrega y datos del inmueble, autorizado por un abogado colegiado. Con la minuta ya hay compraventa entre las partes (Código Civil, arts. 949 y 1529), pero no estás protegido frente a terceros hasta que el notario la eleve a escritura pública y esta se inscriba en Sunarp. Quedarse en la minuta o en un contrato privado es uno de los errores más caros: el vendedor podría vender otra vez o hipotecar, y el que inscribe primero gana.

¿Cuándo se paga la alcabala y quién la paga?

La paga el comprador, 3 % sobre lo que exceda 10 UIT (S/ 55.000 en 2026), hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia, en la municipalidad provincial (el SAT en la provincia de Lima) o distrital según corresponda. En planos nace con la entrega del bien y, en la primera venta de una constructora, se calcula solo sobre el valor del terreno. El notario pide el comprobante antes de firmar la escritura.

¿Cuáles son los mejores distritos de Lima para vivir o para invertir?

Depende de para qué compras. Para invertir en alquiler, los datos del BCRP del primer trimestre de 2026 dan la rentabilidad bruta más alta en Surquillo (6,7 %), Lince (6,6 %), Magdalena (6,5 %) y La Molina (6,4 %), y la más baja en Surco (5,5 %) y Miraflores (5,6 %); los distritos más caros por m² son San Isidro (US$ 2.605), Barranco (2.556) y Miraflores (2.464), y los que más subieron en el año, San Isidro y Jesús María. Para vivir, el precio por m² ordena el presupuesto y el resto lo deciden traslados, colegios, seguridad y zonificación, que no están en ninguna tabla. Fuera del panel de 12 distritos no hay dato oficial: se trabaja con comparables.

¿Qué pasa si el banco no me aprueba el crédito después de separar?

Depende de lo que diga el contrato de separación o de arras. Si incluye la cláusula del crédito (si el banco no aprueba por causa no imputable al comprador, se devuelve lo entregado y el contrato queda sin efecto), recuperas el dinero. Si firmaste arras de retractación sin esa cláusula, las pierdes; si eran confirmatorias, el vendedor podría exigir que cumplas. Por eso la precalificación va antes de buscar y la cláusula va en el contrato.

¿Qué documentos me deben entregar al comprar un departamento?

El testimonio de la escritura pública y la constancia de inscripción (o la copia literal nueva a tu nombre), los planos y la declaratoria de fábrica, el reglamento interno del edificio, las constancias de no adeudo de predial, arbitrios y mantenimiento a la fecha de entrega, los recibos de servicios pagados, las llaves y el acta de entrega con el estado del inmueble. En un proyecto, además, la memoria de acabados, los manuales de equipos y la información de posventa que exige el Código del Consumidor (art. 80).

¿Necesito un abogado para comprar una casa?

La minuta tiene que estar autorizada por un abogado colegiado, así que uno siempre interviene. Lo que decides es si también revisa la partida, las arras y las cláusulas antes de que firmes, y en una compra conviene: un error en el estudio de títulos, en la cláusula del crédito o en el saneamiento se paga caro y no se deshace. El notario verifica formalidades e identidades; no reemplaza esa revisión previa.

¿Qué trámites hago después de comprar?

Declarar el predio en la municipalidad para que el impuesto predial pase a tu nombre (hasta el último día hábil del mes siguiente), cambiar la titularidad de agua, luz y gas, comunicar la compra a la junta de propietarios y activar la Alerta Registral de Sunarp sobre tu partida. El predial del año de la compra lo paga el vendedor; tú eres contribuyente desde el 1 de enero siguiente.

Relacionado: límite de efectivo para comprar una casa.

Para completar el tema: cómo saber si mi propiedad está embargada.

Fuentes

• Decreto Supremo 301-2025-EF, valor de la UIT 2026 (S/ 5.500) — El Peruano
• TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF: predial (arts. 10 y 14) y alcabala (arts. 21 a 29; art. 22, primera venta de constructora) — gob.pe
• Información del impuesto de alcabala: 3 %, 10 UIT inafectas, plazo y descargo del predio — SAT de Lima, gob.pe
• Resolución 228-2025-SUNARP/GG: derechos registrales 2026, Anexo 1 (predios) — Sunarp, 23 de diciembre de 2025
• Solicitar certificado literal de partida (copia literal) en línea: hasta 3 días hábiles — Sunarp, gob.pe
• Solicitar Certificado Registral Inmobiliario (CRI) — Sunarp, gob.pe
• Inscribir Alerta Registral — Sunarp, gob.pe
• Síguelo Plus: conocer el estado de tu trámite de inscripción en Sunarp — gob.pe
• TUO de la Ley 28194 (D.S. 150-2007-EF): medios de pago en inmuebles desde 1 UIT (art. 3), montos (art. 4), deberes del notario (art. 7) e ITF 0,005 % (art. 10) — SUNAT
• Código Civil (D. Leg. 295), arts. 315, 660, 971, 1477 a 1483, 1484, 1529, 1534 a 1536, 1549, 1583 y 1592 — edición del Ministerio de Justicia, gob.pe
• Ley 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor, arts. 76 a 80: información mínima, saneamiento y posventa en contratos inmobiliarios — Congreso de la República
• Decreto Legislativo 1049, Ley del Notariado — Congreso de la República
• Programa Nuevo Crédito Mivivienda: modalidades, cuota inicial desde 7,5 %, financiamiento hasta 90 %, plazos de 5 a 25 años, devolución del bono y gastos de cierre — Fondo MIVIVIENDA en gob.pe
• Compra tu vivienda con apoyo del Estado: nuevos montos del Bono del Buen Pagador 2026 (D.S. 011-2026-VIVIENDA) — El Peruano, 22 de junio de 2026
• Bono Integrador de S/ 3.700 y subsidios de S/ 11.600 a S/ 37.900 con el Bono del Buen Pagador — Ministerio de Vivienda, 28 de junio de 2026
• Postular al Programa Techo Propio: grupo familiar, ingreso máximo (S/ 3.715 en Adquisición de Vivienda Nueva) y requisitos — Fondo MIVIVIENDA en gob.pe
• Adquisición de Vivienda Nueva con Techo Propio: ahorro del 3 % del valor e ingreso familiar de hasta S/ 3.715 — Ministerio de Vivienda, 1 de marzo de 2026
• RM 104-2025-VIVIENDA, Reglamento Operativo del Bono Familiar Habitacional en Adquisición de Vivienda Nueva: valor del BFH y ahorro mínimo (art. 5) — El Peruano, 10 de abril de 2025
• Nuevos valores máximos de la Vivienda de Interés Social en Adquisición de Vivienda Nueva (D.S. 012-2026-VIVIENDA) — El Peruano, 23 de junio de 2026
• Ley 30478: uso de hasta el 25 % del fondo de AFP para la cuota inicial de un primer inmueble o para amortizar un crédito hipotecario — Congreso de la República
• Retiro del 100 % de la CTS hasta el 31 de diciembre de 2026, Ley 32322 — El Peruano
• ABC de los créditos hipotecarios: seguro de desgravamen obligatorio y libre elección de aseguradora — Superintendencia de Banca, Seguros y AFP
• BCRP — Precio por m² de departamentos en 12 distritos de Lima, US$ y S/ corrientes (series PD37944PQ y PD37946PQ), T1-2026
• BCRP — Venta de departamentos por distrito, dólares corrientes por m² (12 distritos de Lima), T1-2026
• BCRP — Indicador precio de venta / alquiler anual (PER), promedio y por distrito (serie PD41952PQ), T1-2026
• BCRP — Tasa de interés activa promedio de la banca en soles, créditos hipotecarios (serie PN07848NM), agosto de 2026
• Indecopi impone más de 260 sanciones en el sector inmobiliario por infringir derechos de los consumidores — Indecopi, gob.pe, 8 de junio de 2026
• Resolución 059-2026-SUNARP/SN: anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios — El Peruano, 7 de mayo de 2026
• La venta de departamentos en Lima no se detiene: 15.477 unidades en el primer semestre de 2026 (datos CODIP) — Infobae, 21 de julio de 2026
• Mercado inmobiliario va por récord en 2026: ventas superarían las 28 mil viviendas (Scotiabank) — RPP, 11 de agosto de 2026