Comprar un departamento en planos en el Perú: guía completa 2026 (ventajas, riesgos, contrato y entrega)

Lectura completa: unos 50 minutos (cada etapa, 4 o 5). Escrita por Jean Crl con el equipo de EximiaHaus, profesionales del rubro que revisan proyectos, contratos de bien futuro y entregas todos los días, y contrastada con las fuentes oficiales que se citan al final: Código Civil, Código de Protección y Defensa del Consumidor, Indecopi, Ley 29090, SBS, Fondo MIVIVIENDA, Ley de Tributación Municipal, Sunarp y BCRP.

Comprar un departamento en planos en el Perú es comprar un bien futuro: firmas hoy un contrato por una unidad que todavía no existe, pagas la inicial en armadas mientras se construye y recién eres propietario inscrito cuando el edificio tiene conformidad de obra, declaratoria de fábrica e independización. A cambio de esperar y de asumir el riesgo de que el proyecto se atrase o cambie, pagas menos que por la misma unidad terminada y eliges piso, vista y orientación. En Lima es la forma dominante de comprar vivienda nueva: en el primer trimestre de 2026, el 47 % de las unidades se vendió en construcción, el 34 % en planos y solo el 19 % con entrega inmediata, según CODIP. Esta guía recorre las diez etapas de una compra en planos, con la base legal que te protege en cada una, lo que cuesta, cuánto tarda y qué herramienta usar. Es información general para compradores, inversionistas y también para quien vende proyectos; cada operación concreta la revisa un profesional.

Esta es la guía específica de la compra sobre planos. Lo que vale para cualquier compra, sea de estreno o de segunda mano (presupuesto, caminos de crédito, bonos del Estado, distritos, notaría, gastos), está en cómo comprar una casa o departamento en el Perú: guía completa 2026, y la verificación legal y técnica de cualquier inmueble, en qué revisar antes de comprar. Aquí no se repiten: se profundiza en lo que cambia cuando lo que compras todavía no está construido.

Índice de la guía

• Datos clave 2026 para comprar en planos
• ¿Qué es una venta en planos? Bien futuro, preventa, en construcción y estreno
• Ventajas y desventajas de comprar en planos
• ¿Cuánto más barato es comprar en planos? La cuenta completa
• Etapa 1: presupuesto y precalificación antes de separar
• Etapa 2: verificar a la constructora o inmobiliaria
• Etapa 3: verificar el proyecto
• Etapa 4: la separación y las arras
• Etapa 5: el contrato de compraventa de bien futuro
• Etapa 6: el cronograma de pagos y la inicial en armadas
• Etapa 7: el crédito hipotecario sobre bien futuro
• Etapa 8: durante la obra
• Etapa 9: entrega, conformidad, independización y escritura
• Etapa 10: alcabala, Sunarp y gastos al comprar en planos
• ¿Qué pasa si la constructora no entrega, se atrasa, cambia el proyecto o quiebra?
• ¿Planos, estreno o segunda mano? Comparación completa
• Comprar en planos para invertir o revender
• Tabla de plazos típicos
• Checklist por etapa
• Los errores que más cuestan
• Preguntas frecuentes

¿Qué cifras y reglas de 2026 debe conocer quien compra en planos?

Las reglas que protegen a quien compra en planos están repartidas en el Código Civil, el Código del Consumidor, la Ley 29090, el reglamento del crédito Mivivienda y la Ley de Tributación Municipal. Estas son las que se usan a lo largo de la guía.

¿Qué es una venta en planos y en qué se diferencia de preventa, en construcción y estreno?

Una venta en planos es la compraventa de un bien futuro: el vendedor se obliga a transferirte un departamento que todavía no existe, y la ley deja el contrato sujeto a la condición suspensiva de que llegue a existir (Código Civil, art. 1534). El Código permite expresamente que un contrato recaiga sobre bienes futuros (art. 1409) y dice que, en ese caso, el compromiso de entrega queda subordinado a su existencia posterior; si la falta de entrega se debe a causas imputables al obligado, el acreedor puede recurrir a los derechos que le confiere la ley (art. 1410). En otras palabras: no compras un inmueble, compras una obligación documentada de que ese inmueble existirá con determinadas características en determinada fecha. Todo lo que sigue en esta guía consiste en convertir esa promesa en algo exigible.

"Preventa", "en planos", "en construcción" y "de estreno" son etiquetas comerciales que describen el momento del proyecto en que compras, y el precio y el riesgo cambian con cada una.

Por qué se vende antes de construir

El promotor vende en planos por tres razones que explican todo lo demás: tus cuotas de inicial financian parte de la obra sin intereses, las ventas firmadas demuestran al banco que hay demanda (es la "preventa sustentada" que exige para desembolsar el crédito promotor) y el proyecto solo arranca cuando alcanza su punto de equilibrio de unidades vendidas. Por eso el precio de lanzamiento es el más bajo y sube por etapas conforme la obra avanza y baja la incertidumbre: el descuento es, en la práctica, lo que te pagan por financiar y por asumir riesgo. Entenderlo así ordena la decisión: cuanto más temprano entras, más descuento y más riesgo; cuanto más tarde, menos de los dos.

Profundiza: ¿Qué es la compraventa de bien futuro? · Por qué se vende en preventa antes de construir · El punto de equilibrio de un proyecto · Desarrollo inmobiliario: quién es quién · ¿Inmobiliaria o constructora? La diferencia · Estreno, semi nuevo o usado: qué significa cada uno

Ventajas y desventajas de comprar en planos

Comprar en planos conviene cuando el descuento compensa la espera y cuando el contrato traslada al promotor los riesgos que son suyos; no conviene cuando necesitas mudarte en una fecha fija, cuando pagas un alquiler al límite o cuando la única garantía es un folleto. La tabla pone cada ventaja frente a su desventaja y a la forma concreta de reducirla.

Dos ideas que conviene fijar desde ahora. La primera: la preventa no es más riesgosa por naturaleza; lo es cuando se compra igual que un producto terminado, confiando en la sala de ventas en lugar de en los papeles. La segunda: la enorme mayoría de los proyectos se entrega, y lo que dicen las cifras de Indecopi no es que haya que evitar comprar en planos, sino que la verificación previa no es opcional.

¿Cuánto más barato es comprar en planos? La cuenta completa

El descuento de preventa existe y es la lógica del negocio, pero no hay una cifra de mercado que se pueda afirmar como regla: cada promotor fija su escalera de precios según su necesidad de flujo, su etapa y la demanda de la zona, y el diferencial se achica conforme avanza la obra. Lo que sí puedes hacer es medirlo en tu caso, con tres números: la diferencia de precio frente a una unidad equivalente terminada, lo que pagarás de alquiler mientras esperas y lo que deja de rendir el dinero que inmovilizas.

Escenarios de descuento sobre un departamento de S/ 440.000 terminado

Lo que cuesta esperar: el mismo ejemplo con la cuenta completa

Toma el escenario del 10 %: pagas S/ 396.000 en planos por una unidad que terminada costaría S/ 440.000, con entrega en 18 meses. Si hoy alquilas por S/ 1.800 al mes, esperar te cuesta S/ 32.400 de alquiler (S/ 1.800 × 18). La inicial de S/ 79.200 la entregas en armadas, así que en promedio tienes inmovilizados unos S/ 40.000 durante año y medio; a una referencia conservadora de 6 % anual, dejas de ganar unos S/ 3.600. El ahorro neto queda en S/ 44.000 − 32.400 − 3.600 = S/ 8.000, y además asumiste el riesgo de obra. Si no pagas alquiler (vives con tu familia o ya eres propietario), el ahorro neto sube a S/ 40.400: la compra en planos rinde mucho más a quien no paga renta mientras espera. Y si la entrega se corre seis meses sin penalidad, el primer caso pasa a terreno negativo (S/ 8.000 − 10.800 de alquiler extra). Por eso la penalidad por mora no es un detalle legal: es lo que sostiene la cuenta.

La alcabala, los gastos de cierre y el crédito los puedes dejar fuera de esta comparación porque los pagas en cualquiera de las dos compras. Lo que sí entra es el calendario del crédito: de estreno, la cuota corre desde la firma; en planos, depende de cuándo desembolse el banco (etapa 7). Para comparar con el precio real de la zona, el mapa del precio del m² en Lima y el valorizador te dan la referencia de una unidad equivalente terminada.

Profundiza: Preventa o entrega inmediata: cuánto ahorras y qué riesgo asumes · ¿Cuánto sube el precio entre la preventa y la entrega? · Cuánto capital inmovilizas hasta la entrega · ¿Planos o estreno? Las dos cuentas, lado a lado

Etapa 1: presupuesto y precalificación antes de separar

Antes de separar una unidad necesitas dos certezas que no dependen del proyecto: cuánto te presta el banco y si tu historial crediticio pasará la evaluación cuando llegue el desembolso, que puede ser dentro de 18 o 24 meses. La causa más frecuente de separaciones perdidas y de contratos resueltos no es el promotor, sino el comprador que separó sin precalificar y descubrió al final de la obra que el crédito no salía.

Los tres números del presupuesto en planos

El presupuesto de una compra en planos tiene tres bloques que llegan en momentos distintos. El primero es la separación, un monto fijo que reserva la unidad por un plazo y se descuenta de la inicial. El segundo es la inicial, que en los proyectos suele pedirse entre 10 % y 20 % del precio y se paga en armadas mensuales durante la obra; con el Nuevo Crédito Mivivienda la inicial mínima es 7,5 % y el banco financia hasta 90 % del valor, en plazos de 5 a 25 años. El tercero son los gastos de cierre, que llegan con el desembolso y la escritura: tasación, estudio de títulos, notaría, certificado registral, inscripción, alcabala y comisión de desembolso; el Fondo MIVIVIENDA los estima en hasta 5 % del valor de la vivienda. En un departamento de S/ 396.000, eso es presupuestar la inicial (S/ 39.600 a S/ 79.200) y, aparte, hasta unos S/ 19.800 para el cierre, aunque en primera venta la alcabala suele ser mucho menor que ese tope porque solo grava el terreno.

Precalificar antes de separar

Precalificar es pedirle al banco, con tus ingresos y tu historial, cuánto te prestaría y a qué cuota; no te obliga a nada y te evita separar lo que no podrás pagar. Con la TEA hipotecaria promedio de la banca en soles en 7,47 % (BCRP, agosto de 2026), un saldo de S/ 316.800 a 20 años implica una cuota que debes contrastar con tu ingreso familiar antes de firmar. Hazlo en dos minutos con ¿Estoy listo para un crédito hipotecario? y con ¿cuánto sueldo necesito para comprar?, y calcula la cuota con la calculadora de crédito hipotecario. Si tu historial tiene una deuda vencida, un reporte en cobranza o una tarjeta olvidada, resuélvelo ahora, no al final de la obra: el reporte crediticio te muestra lo que verá el banco.

Una regla práctica que evita el 80 % de los problemas: no separes si no tienes una precalificación por escrito o el dinero para pagar al contado. Y pide que el contrato diga qué pasa con tu inicial si el banco no aprueba el crédito por una causa ajena a ti (etapa 5). Los caminos de crédito, los bonos del Estado y el retiro de AFP para la inicial están en la guía madre y en la guía del crédito hipotecario.

Profundiza: ¿Cuánto se paga de inicial en un departamento en planos? · ¿Cuándo empiezo a pagar un departamento en planos? · El banco no me aprobó: ¿me devuelven la separación? · Crédito Mivivienda 2026: requisitos, bono y cómo pedirlo

Etapa 2: ¿cómo verificar a la constructora o inmobiliaria antes de darle tu dinero?

Al comprar en planos no verificas un inmueble, porque todavía no existe: verificas a quien promete construirlo. La ley te da derecho a conocer, antes de firmar, la identificación del proveedor y de su representante legal, sus antecedentes y comportamiento en el mercado, la condición sismorresistente del inmueble (con documentación, si la pides), el registro de sanciones de Indecopi y el portal "Mira a quién le compras" (Código del Consumidor, art. 77.1), además de la partida registral de la persona jurídica, sus representantes con poderes vigentes inscritos y su RUC (art. 77.2.g). Todo eso se comprueba en fuentes públicas en una tarde.

Las cifras de Indecopi que explican por qué se verifica

Según la nota de Indecopi del 8 de junio de 2026, el sector construcción e inmobiliario acumulaba 269 sanciones y 592,84 UIT de multa en lo que iba del año, y era el segundo sector más sancionado del país; en 2025 ocupó la misma posición con 724 sanciones y 1.912,86 UIT. Las infracciones principales son la falta de idoneidad (incumplir las condiciones ofrecidas) y la información insuficiente. La misma institución recomienda, antes de firmar, revisar el historial de la constructora, las licencias de edificación y las características relevantes de la obra, y comprobar que el contrato identifique a las partes y al inmueble, sus características, el precio, la forma de pago y las penalidades. Su Guía sobre productos y servicios inmobiliarios añade la regla que más se olvida: el proveedor no puede modificar unilateralmente las condiciones pactadas sin tu consentimiento.

El informe crediticio de la empresa

Una empresa con deudas vencidas o protestos puede terminar la obra, pero su margen para absorber un sobrecosto es menor, y los proyectos que se detienen suelen detenerse por caja, no por mala fe. Por eso conviene mirar, además de los registros públicos, el comportamiento de pago de la empresa y de sus representantes. Con el reporte Equifax puedes consultar el historial crediticio de la constructora o inmobiliaria por su RUC antes de pagar la separación; es una consulta de minutos que ordena la conversación con la sala de ventas.

Profundiza: Cómo verificar a una inmobiliaria: seis fuentes públicas · ¿Cómo sé si una constructora es confiable? · Las sanciones de Indecopi al sector en 2026 · Obligaciones del desarrollador al vender en planos · Lo que exige hoy el comprador en planos · Cómo verificar que el proyecto es formal

Etapa 3: ¿qué verificar del proyecto antes de separar?

Del proyecto verificas cuatro cosas: que el terreno sea de quien te vende o del fideicomiso del proyecto, que la municipalidad haya aprobado lo que te ofrecen, que lo ofrecido quepa en lo permitido para ese terreno y que haya dinero para terminarlo. La ley obliga al proveedor a entregarte, antes de firmar y sin costo, la partida registral que acredite que es propietario del inmueble matriz, la situación de la licencia de edificación, el plano del inmueble precisando qué es referencial, la identificación y características de la unidad y, en bienes futuros, el documento que acredite la aprobación del anteproyecto de arquitectura (Código del Consumidor, art. 77.2). Si no te lo dan, ya tienes una respuesta.

La partida del terreno

Pide la copia literal de la partida del terreno (S/ 17,60 hasta dos hojas en el servicio en línea de Sunarp, o al toque con firma digital) y lee tres cosas: el titular, que debe ser el promotor, la constructora o el fiduciario del proyecto; las cargas, porque una hipoteca a favor del banco que financia la obra es normal, pero un embargo o una demanda no lo son; y los títulos pendientes, que pueden anticipar una venta o un gravamen que todavía no se ve. Durante la obra conviene volver a pedirla cada cierto tiempo o inscribir la Alerta Registral, que avisa por correo o SMS de cualquier título que se presente sobre la partida. Cómo leer cada rubro está en cómo leer una partida registral.

La licencia y el anteproyecto

La Ley 29090 regula las licencias de edificación en cuatro modalidades: la A, de aprobación automática, es solo para obras pequeñas como una vivienda unifamiliar de hasta 120 m²; un edificio de departamentos va por las modalidades que exigen evaluación (B, C o D), con comisión técnica o revisores urbanos (art. 10). Lo que pides es el número de la licencia, su fecha, su vigencia y que corresponda a ese proyecto: mismo terreno, mismos pisos, mismo número de unidades. Si el proyecto está en prelanzamiento y aún no tiene licencia, lo mínimo es el anteproyecto aprobado por la municipalidad y el certificado de parámetros urbanísticos, que dice cuántos pisos, qué densidad y qué usos admite el terreno; un proyecto que ofrece más pisos de los que permiten los parámetros no tiene cómo obtener la licencia. Puedes orientarte con ¿qué significa mi zonificación? y el mapa de zonificación de Lima.

El dinero para terminar: fideicomiso, banco y punto de equilibrio

Un proyecto se termina con tres fuentes: las cuotas de los compradores, el aporte del promotor y el crédito promotor del banco, que se desembolsa contra avance de obra cuando la preventa alcanza el porcentaje pactado. Pregunta tres cosas concretas. Primera: ¿hay un banco financiando la obra? Una entidad que desembolsa ya hizo su propia revisión del promotor y del proyecto. Segunda: ¿mis pagos entran a un fideicomiso? El patrimonio fideicometido está separado del patrimonio de la empresa, y esa separación es lo que protege tu dinero si la empresa tiene problemas; pide que el contrato diga la cuenta del fideicomiso y que tus pagos vayan ahí. Tercera: ¿cuál es el punto de equilibrio y qué pasa con mi dinero si no se alcanza? Un contrato serio dice que, si el proyecto no arranca, te devuelven el íntegro en un plazo definido; la ley ya obliga a devolver el íntegro de los adelantos a sola solicitud cuando la prestación no se ejecuta por causa del proveedor (art. 77.2.f), pero el plazo y el mecanismo los pone el contrato.

Si el proyecto es de lotes y no de departamentos, el documento clave es la resolución municipal que aprueba la habilitación urbana y el plano de lotización (art. 78.2.I.a); desde mayo de 2026, la anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana en Sunarp permite identificar el lote antes de que termine la obra (Res. 059-2026-SUNARP/SN). Toda esta verificación, punto por punto y con dónde se hace, está en el checklist para comprar un departamento en planos, en PDF.

Profundiza: Fideicomiso inmobiliario: cómo protege tu dinero · Fideicomiso de un proyecto: qué protege y qué no · Crédito promotor y banco sponsor · Cuánta preventa exige el banco · Si el proyecto no llega al punto de equilibrio · Preventa con criterio sísmico · Los permisos de un proyecto, en orden · Anotación preventiva de habilitación urbana · ¿Qué es un render?

Si el proyecto ofrece un recorrido 360 del piloto, úsalo para revisar la distribución con calma, pero no reemplaza la visita ni el plano firmado: el piloto suele tener muebles y acabados de exhibición. Las constructoras pueden armarlo por tipología con el tour virtual 360 de EximiaHaus.

Etapa 4: la separación y las arras

La separación es el primer dinero que entregas y el que más veces se pierde, porque se paga sin documento o con un recibo que no dice nada. La ley exige que, antes de firmar, te informen las condiciones de la separación: vigencia, causales y efectos de la resolución, gastos administrativos y penalidades (Código del Consumidor, art. 77.2.f). Un recibo de separación que sirve dice, como mínimo: la unidad (número, piso, área, estacionamiento), el precio total y la forma de pago, el plazo de la reserva, si el monto se imputa al precio, en qué casos se devuelve y en cuántos días, y qué pasa si tu crédito no se aprueba. Nunca pagues una separación por transferencia a una cuenta personal ni tras una conversación por mensajería sin documento firmado: si el proyecto falla, ese voucher será casi toda tu prueba.

Separación, arras confirmatorias y arras de retractación

Separación y arras no son lo mismo, aunque en la sala de ventas se usen como sinónimos. La separación es una reserva por un plazo; las arras tienen efectos definidos en el Código Civil según su clase. Las arras confirmatorias importan la conclusión del contrato y, si se cumple, se devuelven o se imputan al precio (art. 1477); si quien las entregó incumple, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato y conservarlas, y si incumple quien las recibió, debe devolverlas dobladas (art. 1478). Las arras de retractación solo valen en contratos preparatorios y dan a las partes el derecho de arrepentirse: si se retracta quien las entrega, las pierde; si se retracta quien las recibe, las devuelve dobladas (arts. 1480 y 1481). Pedir que el documento diga de qué clase son evita la discusión más frecuente cuando una compra se cae.

En planos, lo habitual es que la separación se impute a la inicial y que el contrato de compraventa de bien futuro se firme días o semanas después, con el primer tramo de la inicial. Si entre la separación y el contrato el promotor cambia el precio, la unidad o las condiciones, la separación te da el derecho a que te devuelvan el dinero, pero no a obligarlo a vender en las condiciones del folleto, salvo que el documento lo diga; por eso conviene que el recibo de separación fije precio y unidad. Hay modelos para comparar en modelo de arras confirmatorias y modelo de arras de retractación.

Profundiza: ¿Qué pasa con mi adelanto si la compra se cae? · Contrato de separación: qué debe decir para que te devuelvan el dinero · ¿Qué es una separación y cuánto se paga? · Arras y separación: cómo asegurar una propiedad · ¿Me devuelven la separación si el banco no me aprueba?

Etapa 5: el contrato de compraventa de bien futuro, cláusula por cláusula

El contrato es lo único que existe de tu departamento durante uno o dos años, así que todo lo que no está escrito en él no existe. La ley fija un contenido mínimo: identificación de las partes con domicilios, identificación del inmueble y de la partida registral del inmueble matriz, área exclusiva y común, medidas perimétricas, acabados y características relevantes, precio, forma de pago y plazo, plazo, fecha o condiciones expresas de entrega y penalidades por incumplimiento, supuestos y montos de las penalidades, obligación del vendedor de firmar todos los documentos necesarios para perfeccionar la transferencia y mecanismos de solución de controversias (Código del Consumidor, art. 78.1). A la firma, en edificaciones futuras, deben entregarte la aprobación del anteproyecto o proyecto, el plano de distribución y las características de acabados, servicios y áreas comunes (art. 78.2). Eso es el piso legal; las diez cláusulas siguientes son lo que, además, te cubre de verdad.

Tres cláusulas que merecen una lectura aparte

La tolerancia de área decide cuánto departamento recibes. Es normal que el área final varíe un poco respecto del plano; lo que no es normal es una tolerancia tan amplia que cambie el producto, o una que solo opere a favor del vendedor. Pide un porcentaje concreto, simétrico, y la regla de ajuste del precio en los dos sentidos. Si el contrato dice que asumes el riesgo de la cuantía y calidad del bien futuro, el Código Civil es claro: cuando el bien exista, el contrato produce todos sus efectos cualquiera sea su cuantía y calidad, y debes pagar el precio íntegro (art. 1535); esa frase, firmada sin tolerancia definida, te deja sin reclamo por los metros que falten.

La cláusula de resolución es la que usarás si algo sale mal, y vale más cuando es expresa. El Código Civil da tres caminos cuando una parte incumple: pedir el cumplimiento o la resolución con indemnización (art. 1428), requerir por carta notarial el cumplimiento en un plazo no menor de quince días bajo apercibimiento de resolución (art. 1429) o pactar que el contrato se resuelva cuando una parte no cumpla una prestación establecida con toda precisión (art. 1430). Con cláusula resolutoria expresa, basta comunicar que la haces valer; sin ella, hay que recorrer el requerimiento notarial o el juicio. En bien futuro conviene que describa el incumplimiento con precisión: "no entregar la unidad al vencer la prórroga máxima" o "no alcanzar el punto de equilibrio a tal fecha".

La cláusula de publicidad. El Código del Consumidor obliga a que la publicidad escrita de un bien inmueble futuro de primer uso consigne la información mínima del art. 77 (art. 76.1), y la Guía de Indecopi recuerda que planos referenciales, folletos y renders son prueba de lo ofrecido. Guarda el folleto en PDF, las capturas del aviso y los correos desde el primer día: si el contrato no dice algo que el folleto prometía, esa prueba es tu única base para reclamar. Compara el contrato que te entreguen con el modelo de contrato de compraventa de bien futuro, con las cláusulas explicadas, y antes de firmar haz que lo revise un abogado: el equipo legal de EximiaHaus revisa la partida matriz, los anexos, las penalidades y las garantías, y te dice qué falta.

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Etapa 6: el cronograma de pagos y la inicial en armadas

En planos pagas en tres momentos distintos: la separación al elegir la unidad, la inicial en armadas durante la obra y el saldo con el desembolso del banco; y la cuota del crédito recién empieza después del desembolso. La ley exige que, antes de firmar, te den el precio con la forma de pago, el plazo, la moneda, los gastos y tributos, las promociones y un cronograma de pagos debidamente desagregado (Código del Consumidor, art. 77.2.e). Ese cronograma va anexado y firmado; un cronograma verbal no existe.

Lo que debe decir el cronograma y lo que se negocia

El cronograma debe indicar el monto total, la separación, cada cuota de la inicial con su fecha, el saldo financiado y la cuenta receptora; debe decir qué pasa si te atrasas en una armada (mora, plazo de gracia, resolución) y, simétricamente, qué pasa si el proyecto se atrasa (si las armadas se suspenden o siguen). Lo que de verdad se negocia en preventa no suele ser el precio, sino el número de armadas y sus fechas, y a veces el monto de la separación; en cierres de campaña o cerca del punto de equilibrio hay más margen. Si tu ingreso es variable, pide armadas trimestrales o una inicial con tramos desiguales que coincidan con tus gratificaciones.

Pagos bancarizados y cuenta correcta

Todo pago en la transferencia de un inmueble desde 1 UIT (S/ 5.500 en 2026) va por el sistema financiero (Ley 28194, art. 3): transferencia o cheque de gerencia a nombre de la empresa vendedora o del fideicomiso, nunca a una persona natural, y nunca en efectivo. El ITF es 0,005 % de cada operación. Cada voucher debe llevar el concepto ("cuota 7 de 18, inicial, dpto. 503") y se guarda con el contrato; si el proyecto se detiene, esa carpeta es la que sustenta tu reclamo y tu crédito en un procedimiento concursal. El ITF de cada pago se calcula en segundos.

Profundiza: ¿Qué es el cronograma de pagos en preventa? · ¿Cuándo empiezo a pagar un departamento en planos? · ¿Cuánto se paga de inicial en planos? · Cómo verificar que tu dinero entra al fideicomiso

Etapa 7: ¿cómo funciona el crédito hipotecario para un bien futuro?

El crédito hipotecario para comprar en planos tiene una particularidad legal: no se puede constituir hipoteca sobre bienes futuros (Código Civil, art. 1106), así que el banco presta sobre una unidad que todavía no tiene partida propia y se cubre, mientras tanto, con garantías del promotor. Para la SBS, ese préstamo es igualmente un crédito hipotecario para vivienda: su reglamento incluye en esa categoría los créditos para adquirir vivienda propia que, por tratarse de bienes futuros o de bienes en proceso de independización o de inscripción de dominio, aún no admiten la hipoteca individualizada (Res. SBS 11356-2008, num. 4.8). Eso significa que lo evalúan y lo tasan como cualquier hipotecario, con la misma tasa de referencia del mercado (7,47 % TEA promedio en soles en agosto de 2026, según el BCRP) y los mismos seguros.

Los dos modelos de desembolso

Hay dos formas de financiar un bien futuro y cambian cuándo empiezas a pagar. En la primera, el banco desembolsa a la inmobiliaria al firmar la compraventa y el préstamo, antes de que la unidad exista registralmente; la hipoteca se pacta sobre la unidad proyectada, se anota en la partida preindependizada que abre la predeclaratoria de fábrica y se vuelve definitiva cuando se inscriben la fábrica y la independización; mientras tanto, el banco pide a la inmobiliaria garantías, por ejemplo una carta fianza a su favor, como hace el Banco de la Nación cuando financia un inmueble en proyecto. En este modelo tu cuota empieza al mes siguiente del desembolso, aunque sigas pagando alquiler. En la segunda forma, el banco te precalifica y firma el compromiso, pero desembolsa recién contra entrega e independización; pagas solo las armadas de la inicial durante la obra y la cuota empieza cuando ya vives en el departamento. Cuál aplica lo define cada banco y cada proyecto: pregúntalo antes de separar, porque decide tu presupuesto de los próximos dos años.

Lo que dice el reglamento de Mivivienda sobre el bien futuro

El reglamento del Nuevo Crédito Mivivienda es el texto más claro que existe sobre cómo se financia un bien futuro y vale como referencia aunque tu crédito sea de otro programa. Define el bien futuro como la vivienda en planos o en construcción que no se encuentra independizada ni con declaratoria de fábrica inscrita. Permite otorgar a quien compra un bien futuro un plazo de gracia de hasta 6 meses, a solicitud del beneficiario, durante el cual no paga principal, intereses ni seguros; los intereses de ese periodo se capitalizan y se suman al saldo, así que la gracia encarece la deuda. Y en su artículo 11 fija tres reglas que conviene conocer: si la entidad decide financiar un bien futuro, se compromete a devolver al Fondo y al beneficiario lo aportado si el bien no llega a ser terminado, y puede pedir al constructor las garantías que considere necesarias para respaldar la existencia, terminación y entrega de la vivienda independizada con las características pactadas (11.k); si a los 18 meses del desembolso no se concluyó la obra ni se entregó independizada, el Fondo pide a la entidad la cancelación total del préstamo, con una ampliación excepcional de hasta 12 meses (11.l); y la cobertura de riesgo a favor de la entidad no aplica cuando tu impago es consecuencia de la no entrega (11.b). Con Mivivienda, además, la inicial mínima es 7,5 %, el financiamiento llega a 90 % y el Bono del Buen Pagador 2026 va de S/ 27.800 a S/ 7.900 según el valor de la vivienda, hasta S/ 367.600 (D.S. 011-2026-VIVIENDA); los tramos y requisitos están en la guía madre y en ¿qué bono de vivienda me toca?.

Tres preguntas para tu banco antes de separar

1. ¿Financian este proyecto? Muchos bancos solo financian compradores de proyectos que ellos mismos evaluaron o que tienen fideicomiso; si el banco del proyecto es uno, suele ser más simple financiarte con él.
2. ¿Cuándo desembolsan? Sobre bien futuro o contra entrega: decide cuándo empieza tu cuota y si habrá meses de cuota más alquiler.
3. ¿Hay periodo de gracia y cuánto cuesta? Si lo hay, pide la cifra de intereses capitalizados. Y recuerda que, mientras el bien no está independizado e inscrito, no podrás trasladar la deuda a otro banco: el Banco de la Nación, por ejemplo, no acepta traslados de deuda de bienes futuros.

Compara tasas por banco en cómo comparar las tasas hipotecarias de los bancos en 2026 y simula tu cuota con y sin gracia en la calculadora de crédito hipotecario.

Profundiza: Hipoteca sobre bien futuro: qué firmas al comprar en planos · ¿Qué es el periodo de gracia? · La guía completa del crédito hipotecario · ¿Qué es una carta fianza y para qué sirve? · Crédito Mivivienda explicado fácil

Etapa 8: ¿qué hacer durante la obra?

Entre la firma y la entrega pasan de uno a dos años en los que el comprador suele desaparecer, y es justamente el tramo en el que las cosas cambian. Lo que conviene hacer cabe en cuatro hábitos: seguir el avance, vigilar la partida, dejar por escrito cualquier cambio y saber cómo salir si lo necesitas.

Seguir el avance y la partida matriz

Pide al promotor un reporte de avance periódico (muchos lo publican por etapas: excavación, casco, albañilería, acabados) y contrástalo con el cronograma del contrato; un atraso de tres meses en el casco difícilmente se recupera en los acabados. Cada cierto tiempo, vuelve a pedir la copia literal de la partida del terreno, o inscribe la Alerta Registral para que Sunarp te avise de cualquier título presentado: una hipoteca nueva, un embargo o una transferencia del terreno son señales de que algo cambió en la caja del proyecto. Si tu compra se anotó en una partida preindependizada, revisa que la anotación siga vigente; esas anotaciones caducan si no se renuevan y no pueden exceder la vigencia de la licencia, como explica la guía de la hipoteca sobre bien futuro.

Cambios en el proyecto

El proveedor no puede modificar unilateralmente las condiciones pactadas sin tu consentimiento, y la publicidad, los planos referenciales y los folletos son prueba de lo ofrecido (Guía de Indecopi; Código del Consumidor, art. 77). Si te comunican un cambio de distribución, de acabados, de áreas comunes o de fecha, responde por escrito: aceptas, rechazas o aceptas con una compensación; y no firmes adendas que "regularicen" el cambio sin leer qué derechos renuncias. Si el inmueble que te entregan no corresponde a las características del contrato, puedes desaprobarlo por escrito en la entrega y exigir reparación, reducción del precio o resolución (art. 79). Cambiar acabados a tu pedido es otra cosa: se pacta por escrito, con precio y plazo, y conviene hacerlo antes de que la obra llegue a esa partida.

Si necesitas salir antes de la entrega

Hay dos salidas. La cesión de posición contractual: vendes tu posición en el contrato a otro comprador, que asume tus derechos y obligaciones; casi todos los contratos la condicionan a la autorización del promotor y a una comisión, así que revísalo antes de firmar si tu plan puede cambiar. Y la resolución: si el promotor incumplió (no alcanzó el punto de equilibrio en la fecha pactada, se atrasó más allá de la prórroga máxima, cambió el proyecto), puedes resolver el contrato por la cláusula resolutoria expresa o por carta notarial con plazo no menor de 15 días (Código Civil, arts. 1429 y 1430) y exigir la devolución íntegra de lo pagado. Lo que no conviene hacer es dejar de pagar las armadas para presionar: sin resolver formalmente, el incumplidor pasas a ser tú.

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Etapa 9: entrega, conformidad de obra, independización y escritura

La entrega de un departamento en planos no es un día sino una secuencia de seis actos: conformidad de obra, declaratoria de fábrica, reglamento interno, independización, escritura pública con inscripción y entrega física con acta. El orden importa porque sin independización tu departamento no tiene partida propia, y sin partida propia no hay escritura definitiva ni hipoteca inscrita. Las llaves pueden llegar antes de que termine el circuito registral, y eso es frecuente, pero el contrato debe decir cuándo termina.

Conformidad de obra y declaratoria de fábrica

Terminada la obra, el promotor describe las condiciones técnicas de lo construido en la declaratoria de fábrica y pide a la municipalidad que otorgó la licencia la conformidad de obra, con los planos de lo ejecutado (Ley 29090, art. 28). La municipalidad tiene 15 días calendario para resolver y, si no lo hace, opera el silencio administrativo positivo. Si lo construido difiere de la licencia, la conformidad se traba hasta regularizar, y esa es una de las causas más frecuentes de independizaciones que demoran años. Con la conformidad, la declaratoria se inscribe en la partida matriz y lo construido pasa a existir registralmente.

Reglamento interno, independización y escritura

El reglamento interno define las secciones de propiedad exclusiva, las áreas comunes y los porcentajes de participación de cada unidad; se inscribe junto con la declaratoria y es el documento que gobernará tu edificio durante décadas: léelo, porque fija cuánto pagas de mantenimiento y qué puedes hacer con tu unidad. Con el reglamento inscrito, cada departamento se independiza en una partida propia y recién entonces se firma la escritura pública definitiva, que se inscribe a tu nombre; si compraste con crédito, en el mismo acto queda inscrita la hipoteca definitiva del banco. Sunarp cobra por la compraventa S/ 44,50 de calificación más 3 por mil del precio cuando supera S/ 35.000 (Res. 228-2025-SUNARP/GG): S/ 1.232,50 sobre S/ 396.000. Puedes seguir el título en línea con Síguelo y pedir la copia literal nueva a tu nombre cuando se inscriba.

El acta de entrega

En la entrega física tienes derecho a aprobar o desaprobar por escrito el bien, y en bienes futuros puedes desaprobar desperfectos, deficiencias u otras condiciones que desmejoren su valor o limiten su uso (Código del Consumidor, art. 79.2). Recorre cada ambiente con el plano y la memoria de acabados en la mano: medidas, puertas y ventanas, pisos, grifería, tomacorrientes, presión de agua, desagües, cerraduras, estacionamiento y depósito. Todo lo que falle va en el acta antes de firmar la recepción, con fotos fechadas; después de firmar conforme, reclamar es posible pero cuesta mucho más. Pide el manual del propietario, que la ley obliga a entregar con la descripción de los componentes, los cuidados de mantenimiento y los riesgos del mal uso (art. 80.b), y la información de garantías: los aspectos estructurales tienen un mínimo de 10 años desde el certificado de finalización y recepción de obra (art. 80.a), y el contratista responde cinco años por ruina o graves defectos de construcción, con aviso escrito dentro de los seis meses siguientes al descubrimiento (Código Civil, art. 1784). Deben entregarte, además, los planos de las instalaciones de la unidad y, a la junta de propietarios, los de los servicios comunes (art. 78.2.II). El checklist para comprar en planos tiene la lista de entrega ambiente por ambiente.

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Etapa 10: alcabala, Sunarp y gastos al comprar en planos, con ejemplo

Al comprar en planos pagas los mismos conceptos de cierre que en cualquier compra, pero dos reglas cambian la cuenta: la alcabala nace con la transferencia de propiedad, no con la separación ni con las armadas, y en la primera venta que hace una empresa constructora solo grava la parte del precio que corresponde al valor del terreno (Ley de Tributación Municipal, arts. 21 y 22). La tasa es 3 % sobre lo que exceda 10 UIT (S/ 55.000 en 2026) y se paga hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia (arts. 25 y 26); pide a la constructora el desglose terreno/construcción para liquidarla bien. El IGV es otro impuesto: pregunta si el precio cotizado lo incluye, para que no aparezca al final.

La calculadora de alcabala te da la cifra exacta con tu base, y la calculadora de gastos de compraventa suma notaría, registro e impuestos de la operación completa. Qué cobran tres notarías por escritura o copia lo comparas en ¿cuánto cuesta un trámite en notaría?. Y después de inscribir, declara el predio a tu nombre en la municipalidad: el predial lo pagarás desde el 1 de enero siguiente.

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¿Qué pasa si la constructora no entrega, se atrasa, cambia el proyecto o quiebra?

Cada escenario tiene una vía distinta, y la mitad del resultado depende de lo que firmaste en la etapa 5. La regla de fondo la fijó el Tribunal del Indecopi: los riesgos del negocio inmobiliario no pueden trasladarse al consumidor. En la Resolución 0905-2024/SPC-INDECOPI, la Sala ordenó a una inmobiliaria que no entregó en el plazo pactado pagar a los compradores US$ 14.400 por un año de alquiler más intereses, y luego US$ 1.200 mensuales hasta la entrega del inmueble o la resolución efectiva del contrato, como medida correctiva para resarcir las consecuencias patrimoniales directas de la infracción (Código del Consumidor, arts. 114 y 115). La pandemia y las pérdidas de la empresa no sirvieron de excusa.

El orden de los pasos cuando algo falla

1. Lee el contrato: fecha, prórroga máxima, penalidad, cláusula resolutoria, cláusula de devolución y mecanismo de controversias (puede haber arbitraje pactado).
2. Documenta: folleto, contrato con anexos, vouchers, correos, reportes de avance, fotos. Sin prueba de lo ofrecido no hay reclamo por idoneidad.
3. Reclama por escrito al proveedor: Libro de Reclamaciones (físico o virtual) y carta con lo que exiges y el plazo. Si la salida que buscas es resolver, la carta notarial del art. 1429 debe dar un plazo no menor de 15 días bajo apercibimiento de resolución.
4. Indecopi: Reclama Virtual para una conciliación rápida; denuncia administrativa ante los órganos resolutivos si buscas sanción y medidas correctivas (como el pago del alquiler); arbitraje de consumo como alternativa al juicio. La Defensoría del Cliente Inmobiliario es otro canal que la propia Indecopi menciona.
5. Si la empresa entra en concurso, preséntate a tiempo para el reconocimiento de tu crédito: quien no se apersona no participa del reparto. Pregunta de inmediato si tus pagos estaban en un fideicomiso, porque ese patrimonio no entra en la masa de la empresa.

Si te atrasan la entrega y no sabes cuánto puedes exigir, el equipo legal revisa tu contrato y arma el reclamo con las cifras: penalidad, alquiler y gastos acreditados.

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¿Planos, estreno o segunda mano? Comparación completa

En planos pagas menos y esperas; de estreno pagas más y ves lo que compras; de segunda mano suele haber más metros por el mismo dinero y todo el riesgo está en los papeles del vendedor. La decisión depende de tres variables: si tienes dónde vivir mientras esperas, cuánta certeza necesitas sobre la fecha y si el precio de la zona justifica la espera.

Un dato a favor del inmueble terminado que rara vez se dice: en un mercado donde el 81 % compra en planos o en obra, quien busca mudarse ya tiene menos competencia por las unidades de entrega inmediata y de segunda mano. Y uno a favor de la preventa: en un proyecto con banco, fideicomiso y promotor verificado, el riesgo de ejecución baja mucho, y el descuento sigue pagándote la espera. Para ver la oferta en proyectos con cada unidad, su plano y su estado, está el buscador de proyectos en preventa.

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Comprar en planos para invertir o revender

Para un inversionista, la compra en planos es una apuesta al diferencial entre el precio de lanzamiento y el de entrega, no a la renta; y ese diferencial tiene dos componentes que conviene separar: la subida por etapa, que el propio promotor programa, y la subida del mercado de la zona, que nadie garantiza. El precio por m² en los 12 distritos que sigue el BCRP pasó de US$ 1.841 en el primer trimestre de 2025 a US$ 2.042 en el mismo trimestre de 2026, pero el promedio no es tu distrito ni tu proyecto, y en soles el movimiento fue mucho menor.

La cuenta completa resta al diferencial bruto el costo del dinero inmovilizado, la alcabala y los gastos de cierre al comprar, la comisión de cesión si vendes antes de la entrega, los gastos de venta y el impuesto a la renta de segunda categoría (5 % de la ganancia, porque difícilmente califica como casa habitación). Y la salida es el punto que decide todo: antes de la entrega, por cesión de posición contractual, compites con la sala de ventas del mismo proyecto, que aún tiene unidades; después de la entrega, con los demás compradores que pensaron lo mismo. Si tu plan es rentar, compara con un usado en la misma zona: rinde desde el primer mes y su mantenimiento ya se conoce.

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¿Cuánto demora comprar en planos? Tabla de plazos

De la separación a la escritura definitiva pasan, en un proyecto normal, de 14 a 36 meses: la obra es la parte larga, pero el tramo que más se subestima es el registral, entre la conformidad de obra y la independización. Los únicos plazos fijados por ley son los de la municipalidad para la conformidad, el de la alcabala y los del requerimiento de resolución.

Checklist para comprar en planos, por etapa

Marca cada punto antes de pasar al siguiente. La versión completa, con 34 verificaciones, dónde se hace cada una y qué artículo la explica, está en el checklist para comprar un departamento en planos, en PDF.

• Presupuesto: precalificación por escrito; inicial y gastos de cierre presupuestados por separado; historial crediticio revisado; alquiler de espera calculado.
• Empresa: partida y vigencia de poder; RUC activo y habido; sin sanciones relevantes en Mira a quién le compras; obras anteriores entregadas e independizadas; informe crediticio sin alertas.
• Proyecto: copia literal del terreno a nombre del promotor o fiduciario; licencia o anteproyecto aprobado que coincide con lo ofrecido; parámetros compatibles; banco financiador o fideicomiso identificado; punto de equilibrio y fecha límite conocidos.
• Separación: documento con unidad, precio, plazo, imputación, devolución y cláusula de crédito; pago a la cuenta de la empresa o del fideicomiso.
• Contrato: las diez cláusulas de la etapa 5 presentes; plano, memoria de acabados y cronograma anexados y firmados; revisado por abogado; folleto y avisos guardados.
• Pagos: todos bancarizados, con concepto, a la cuenta pactada; vouchers archivados con el contrato.
• Crédito: modelo de desembolso conocido; gracia y su costo preguntados; seguros y tasación entendidos.
• Obra: reportes de avance; copia literal o Alerta Registral de la partida matriz; cambios respondidos por escrito; anotación vigente si tu compra está anotada.
• Entrega: recorrido con plano y memoria; acta con observaciones y fotos; manual del propietario y garantías por escrito; planos de instalaciones; reglamento interno leído.
• Cierre: conformidad de obra, declaratoria e independización inscritas; escritura firmada e inscrita; alcabala liquidada sobre el terreno; copia literal nueva a tu nombre; predio declarado en la municipalidad.

Los errores que más cuestan al comprar en planos

1. Separar sin precalificar. Es la primera causa de separaciones perdidas y de iniciales atrapadas en un contrato que no puedes cerrar.
2. Pagar la separación por mensajería, sin documento. Un voucher no dice qué te ofrecieron ni cuándo te devuelven.
3. Firmar con "fecha estimada" y sin penalidad. Sin penalidad, el retraso no le cuesta nada al promotor y la cuenta del descuento se desarma.
4. Aceptar una tolerancia de área que solo protege al vendedor. O ninguna: el art. 1535 del Código Civil te obliga a pagar el precio íntegro sea cual sea la cuantía si asumiste el riesgo.
5. Comprar con el folleto en lugar del contrato. Lo que no está anexado, con plano y memoria, no existe.
6. No preguntar a dónde va el dinero. Cuenta de la empresa o del fideicomiso; nunca personal.
7. No preguntar cuándo desembolsa el banco. Decide si pagarás cuota y alquiler a la vez durante la obra.
8. Dejar de pagar las armadas para presionar. Sin resolver formalmente el contrato, el incumplidor eres tú.
9. Firmar el acta de entrega "conforme" sin recorrer con el plano. Reclamar después es posible, pero cuesta mucho más.
10. Olvidar el tramo registral. Las llaves no son la propiedad: sin independización y escritura inscrita, el departamento todavía no es tuyo frente a terceros.

Tu siguiente paso

Si estás empezando, haz primero las dos cuentas de esta guía: la precalificación en ¿estoy listo para un crédito hipotecario? y el ahorro neto de la etapa de "cuánto más barato", con tu alquiler y tus meses de espera. Si ya tienes un proyecto en la mira, revisa a la empresa con el reporte crediticio y recorre el checklist para comprar en planos antes de separar. Si ya tienes el contrato en la mano, no lo firmes sin que lo lea el equipo legal de EximiaHaus: partida matriz, anexos, penalidades, devolución y garantías. Y si no tienes claro qué servicio contratar en cada etapa, está resumido en qué necesito si compro en planos. Y para ver qué proyectos hay publicados, con cada unidad, su plano y su estado de obra, usa el buscador de proyectos.

Para comparar los proyectos en planos publicados con el precio por m² de cada unidad frente al promedio de su distrito (BCRP) y la cuota estimada, mira proyectos inmobiliarios en Lima 2026: precios por m², distritos y constructoras.

Si eres constructora o inmobiliaria y vendes en planos, la lista que exige hoy el comprador informado es la misma que esta guía enseña a pedir: tenerla lista es parte de la venta. Cómo se publica un proyecto con todas sus unidades y qué produce el portal por ti está en EximiaHaus para constructoras.

Las otras guías del blog: comprar una casa o departamento, qué revisar antes de comprar, el crédito hipotecario, vender una propiedad e invertir en inmuebles.

Preguntas frecuentes

¿Qué es una venta en planos o compra de bien futuro?

Es la compraventa de un departamento que todavía no existe: el promotor se obliga a transferirlo cuando esté construido y el contrato queda sujeto a la condición suspensiva de que llegue a existir (Código Civil, art. 1534). Mientras tanto tienes un derecho de crédito contra el vendedor, no la propiedad; eres propietario inscrito cuando hay conformidad de obra, declaratoria de fábrica, independización y escritura. Preventa, en planos y en construcción son etapas comerciales de la misma figura.

¿Es seguro comprar un departamento en planos en el Perú?

Puede serlo si verificas a la empresa (partida, RUC, sanciones en Mira a quién le compras, obras entregadas), el proyecto (partida del terreno, licencia o anteproyecto, parámetros, banco o fideicomiso) y el contrato (fecha cierta, penalidad, tolerancia de área, acabados anexados, devolución). El 81 % de las unidades vendidas en Lima en el primer trimestre de 2026 estaba en planos o en obra, y la mayoría se entrega; las 269 sanciones de Indecopi al sector en 2026 muestran que el riesgo existe y que se reduce con papeles, no con confianza.

¿Cuáles son las ventajas y desventajas de comprar en planos?

Ventajas: precio menor que la misma unidad terminada, inicial en armadas sin intereses, elección de piso, vista y orientación, unidad nueva con garantía estructural de 10 años y tiempo para ordenar el crédito. Desventajas: espera de 12 a 30 meses con alquiler y dinero inmovilizado, riesgo de retraso, de cambios en el proyecto, de que el crédito no se apruebe al final y de la solvencia del promotor. Cada desventaja tiene una cláusula o una verificación que la reduce.

¿Cuánto más barato es comprar en planos que terminado?

No hay un porcentaje de mercado que se pueda afirmar: cada promotor fija su escalera de precios y el descuento se achica conforme avanza la obra. Lo que puedes medir es tu caso: con 10 % de descuento sobre una unidad de S/ 440.000 ahorras S/ 44.000 brutos; si pagas S/ 1.800 de alquiler durante 18 meses de obra y descuentas el dinero inmovilizado, el ahorro neto queda en unos S/ 8.000, y en S/ 40.400 si no pagas alquiler. Un retraso de seis meses sin penalidad borra el primer caso.

¿Cuáles son los riesgos de comprar en planos y cómo me cubro?

Cinco: retraso en la entrega (fecha cierta, prórroga máxima y penalidad), proyecto distinto al vendido (planos, memoria de acabados y tolerancia de área anexados), proyecto que no arranca o promotor insolvente (fideicomiso, banco financiador, devolución íntegra del art. 77.2.f), crédito no aprobado al final (precalificación y cláusula de devolución) y terreno con problemas (copia literal y licencia). Indecopi sancionó al sector 269 veces en lo que iba de 2026, principalmente por incumplir condiciones e informar insuficientemente.

¿Qué debo revisar en una preventa antes de separar?

A la empresa: partida y poderes en Sunarp, RUC activo, sanciones en Indecopi, proyectos entregados e independizados, informe crediticio. Al proyecto: copia literal del terreno a nombre del promotor o fiduciario, licencia de edificación o anteproyecto aprobado que coincida con lo ofrecido, certificado de parámetros, banco o fideicomiso, punto de equilibrio. La ley obliga al proveedor a entregarte estos documentos antes de firmar y sin costo (Código del Consumidor, art. 77.2).

¿Qué pasa si la constructora no entrega el departamento a tiempo?

Se aplica la penalidad del contrato y puedes exigir los gastos que el retraso te causa: el Tribunal del Indecopi ordenó a una inmobiliaria pagar US$ 14.400 por un año de alquiler y US$ 1.200 mensuales hasta entregar (Res. 0905-2024/SPC-INDECOPI). Si vence la prórroga máxima, puedes resolver el contrato por la cláusula resolutoria expresa o por carta notarial con plazo no menor de 15 días (Código Civil, arts. 1429 y 1430) y exigir la devolución íntegra. Canales: Libro de Reclamaciones, Reclama Virtual, denuncia ante Indecopi y arbitraje de consumo.

¿Qué pasa con mi dinero si la constructora quiebra antes de entregar?

Depende de dónde estaba tu dinero. Si tus pagos entraron a un fideicomiso, ese patrimonio está separado del de la empresa y no entra en la masa concursal. Si no, eres un acreedor más y debes presentarte al procedimiento concursal ante Indecopi (Ley 27809) para que reconozcan tu crédito. Si compraste con Mivivienda, la entidad financiera se comprometió a devolverte lo aportado si el bien no llega a terminarse (reglamento, art. 11.k). La responsabilidad penal de los directivos, si hubo engaño, es independiente.

¿Me devuelven la separación o la inicial si el proyecto no se ejecuta?

Sí: en la venta sobre planos o de bienes futuros, el proveedor debe devolver el íntegro de los pagos adelantados, por todo concepto, a sola solicitud del consumidor, cuando la prestación no se ejecuta por causas atribuibles a él (Código del Consumidor, art. 77.2.f). El plazo y el mecanismo los fija el contrato: pide que estén escritos. Si te arrepientes tú, se aplica lo pactado en la separación o las arras.

¿Qué diferencia hay entre separación y arras?

La separación reserva la unidad por un plazo y se rige por lo que diga el documento; las arras tienen efectos fijados por el Código Civil. Con arras confirmatorias, quien incumple las pierde o las devuelve dobladas (arts. 1477 y 1478); con arras de retractación, solo válidas en contratos preparatorios, quien se retracta las pierde o las devuelve dobladas (arts. 1480 y 1481). Pide que el documento diga de qué clase son y si se imputan al precio.

¿Qué debe decir el contrato de compraventa de bien futuro?

Como mínimo legal: partes y domicilios, identificación del inmueble y de la partida matriz, área exclusiva y común, medidas, acabados, precio, forma de pago y plazo, plazo o condiciones expresas de entrega con penalidades, supuestos y montos de las penalidades, obligación del vendedor de firmar los documentos de transferencia y mecanismo de solución de controversias (Código del Consumidor, art. 78.1). Además: tolerancia de área simétrica, plano y memoria de acabados anexados, cláusula de devolución si el crédito no sale, cláusula resolutoria expresa, cuenta de pago y plazos de independización y escritura.

¿Puedo pedir un crédito hipotecario para un departamento en planos?

Sí. Para la SBS, los créditos para vivienda sobre bienes futuros o en proceso de independización son créditos hipotecarios para vivienda (Res. 11356-2008, num. 4.8), aunque la hipoteca no pueda constituirse sobre un bien futuro (Código Civil, art. 1106). El banco desembolsa a la inmobiliaria antes de la independización, cubriéndose con garantías del promotor como una carta fianza, o espera a la entrega; pregunta cuál aplica porque decide cuándo empieza tu cuota. La TEA hipotecaria promedio en soles fue 7,47 % en agosto de 2026.

¿Cuándo empiezo a pagar la cuota del banco si compro en planos?

Desde el mes siguiente al desembolso. Si el banco desembolsa sobre bien futuro al firmar, pagarás cuota mientras la obra sigue, además de tu alquiler; si desembolsa contra entrega e independización, durante la obra solo pagas las armadas de la inicial. Con el Nuevo Crédito Mivivienda puede haber un plazo de gracia de hasta 6 meses para bienes futuros, sin principal, intereses ni seguros, pero los intereses se capitalizan y encarecen la deuda.

¿Cuánto se paga de inicial en un departamento en planos y cómo?

Los proyectos suelen pedir entre 10 % y 20 % del precio; con el Nuevo Crédito Mivivienda la inicial mínima es 7,5 % y se financia hasta el 90 %. Se paga una separación al elegir la unidad, un primer tramo a la firma y el resto en armadas mensuales durante la obra, normalmente sin intereses, siempre por medio bancario a la cuenta de la empresa o del fideicomiso. Aparte, presupuesta los gastos de cierre, que el Fondo MIVIVIENDA estima en hasta 5 % del valor.

¿Pago alcabala al comprar en planos?

Sí, pero menos: la alcabala nace con la transferencia de propiedad, no con la separación ni las armadas, y en la primera venta que hace una empresa constructora solo grava la parte del precio correspondiente al valor del terreno (Ley de Tributación Municipal, art. 22). La tasa es 3 % sobre lo que exceda 10 UIT (S/ 55.000 en 2026) y se paga hasta el último día hábil del mes siguiente. Sobre un terreno valorizado en S/ 118.800, son S/ 1.914.

¿Cuándo soy propietario del departamento que compré en planos?

Cuando el edificio tiene conformidad de obra, la declaratoria de fábrica y el reglamento interno están inscritos, tu unidad se independiza en una partida propia y se firma e inscribe la escritura pública a tu nombre. Antes de eso tienes un contrato y, en algunos casos, una anotación preventiva en la partida preindependizada. Las llaves pueden llegar antes; el contrato debe fijar el plazo para completar el circuito registral.

¿Qué puedo reclamar si el departamento tiene menos metros o acabados distintos?

En la entrega tienes derecho a desaprobar por escrito los desperfectos, deficiencias o condiciones que desmejoren el valor o limiten el uso del bien, y a exigir reparación, reducción del precio o resolución (Código del Consumidor, art. 79). El reclamo se sostiene con el plano, la memoria de acabados y la tolerancia de área anexados al contrato y con la publicidad guardada. Si firmaste que asumías el riesgo de cuantía y calidad sin tolerancia definida, el Código Civil te obliga a pagar el precio íntegro (art. 1535).

¿Qué garantía tiene un departamento nuevo?

Los aspectos estructurales tienen una garantía mínima de 10 años desde el certificado de finalización y recepción de obra (Código del Consumidor, art. 80.a); componentes y materiales, la que fije su fabricante. Además, el contratista responde durante cinco años desde la aceptación de la obra por destrucción, peligro de ruina o graves defectos de construcción, con aviso escrito dentro de los seis meses siguientes al descubrimiento (Código Civil, art. 1784). Deben entregarte el manual del propietario y la información de posventa.

¿Puedo vender mi departamento en planos antes de que me lo entreguen?

Normalmente sí, por cesión de posición contractual: otro comprador asume tu lugar en el contrato. Casi todos los contratos la condicionan a la autorización del promotor y al pago de una comisión, y compites con la sala de ventas del mismo proyecto, que todavía tiene unidades. Revisa esa cláusula antes de firmar si tu plan puede cambiar.

¿Es mejor comprar en planos, de estreno o de segunda mano?

En planos pagas menos y esperas; conviene a quien tiene dónde vivir, presupuesto con holgura y quiere elegir unidad. De estreno pagas más pero ves lo que compras y te mudas en semanas. De segunda mano suele haber más metros por el mismo dinero en zonas consolidadas, con el riesgo concentrado en los papeles del vendedor. En Lima, el 81 % de lo vendido en el primer trimestre de 2026 estaba en planos o en obra y el 19 % era de entrega inmediata.

¿Qué porcentaje de las viviendas en Lima se compra en planos?

Según CODIP, en el primer trimestre de 2026 el 47 % de las unidades vendidas en Lima y Callao estaba en construcción, el 34 % en planos y el 19 % en entrega inmediata: más del 80 % en preventa. En el semestre se vendieron 15.477 unidades, frente a 12.308 en el mismo periodo de 2025.

Relacionado: área techada, ocupada, libre y común.

Conviene leerlo junto con Decreto Legislativo 1568: qué cambia en tu edificio.

Si tu duda es otra, aquí está respondida: Bono del Buen Pagador 2026.

Si tu duda es otra, aquí está respondida: se puede comprar o vender un estacionamiento por separado.

Para completar el tema: cuánto es el bono Mivivienda 2026.

Fuentes

• Código Civil (D. Leg. 295), arts. 1106, 1409, 1410, 1428 a 1430, 1477 a 1483, 1534 a 1536 y 1784 — edición del Ministerio de Justicia, gob.pe
• Ley 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor, arts. 76 a 80: información mínima, condiciones de la separación, contenido del contrato, entrega y posventa en productos inmobiliarios — Congreso de la República
• Ley 30534: modifica los arts. 76, 77 y 80 del Código del Consumidor (antecedentes del promotor, condición sismorresistente, garantía estructural de 10 años) — El Peruano, 10 de enero de 2017
• Indecopi impone más de 260 sanciones en el sector inmobiliario por infringir derechos de los consumidores (269 sanciones y 592,84 UIT en 2026; 724 y 1.912,86 UIT en 2025) — gob.pe, 8 de junio de 2026
• Tribunal del Indecopi: inmobiliarias obligadas a resarcir demoras en entrega de inmuebles (Resolución 0905-2024/SPC-INDECOPI) — El Peruano, 23 de mayo de 2024
• Mira a quién le compras: registro de infracciones y sanciones a proveedores — Indecopi
• Guía sobre productos y servicios inmobiliarios — Indecopi, gob.pe
• Ley 29090, de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones: art. 10 (modalidades de licencia) y art. 28 (conformidad de obra y declaratoria de fábrica, 15 días calendario) — Congreso de la República
• Resolución SBS 11356-2008, Reglamento para la Evaluación y Clasificación del Deudor, num. 4.8: los créditos para vivienda sobre bienes futuros o en proceso de independización son créditos hipotecarios para vivienda — SBS
• Reglamento de Crédito del Nuevo Crédito Mivivienda: definición de bien futuro, plazo de gracia de hasta 6 meses y art. 11 (cobertura de riesgo, devolución y plazo de 18 meses en bienes futuros) — Fondo MIVIVIENDA
• Programa Nuevo Crédito Mivivienda: cuota inicial desde 7,5 %, financiamiento hasta 90 %, plazos de 5 a 25 años y gastos de cierre hasta 5 % — Fondo MIVIVIENDA en gob.pe
• Compra tu vivienda con apoyo del Estado: nuevos montos del Bono del Buen Pagador 2026 (D.S. 011-2026-VIVIENDA) — El Peruano, 22 de junio de 2026
• Preguntas frecuentes del crédito hipotecario para compra de vivienda: financiamiento de bien futuro con carta fianza de la inmobiliaria; sin traslado de deuda de bienes futuros — Banco de la Nación
• Decreto Supremo 301-2025-EF, valor de la UIT 2026 (S/ 5.500) — El Peruano
• TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF: alcabala (arts. 21 a 29; art. 22, primera venta de constructora solo sobre el valor del terreno) — gob.pe
• Información del impuesto de alcabala: 3 %, 10 UIT inafectas y plazo — SAT de Lima, gob.pe
• Resolución 228-2025-SUNARP/GG: derechos registrales 2026, Anexo 1 (predios) — Sunarp, 23 de diciembre de 2025
• Solicitar certificado literal de partida (copia literal) en línea — Sunarp, gob.pe
• Inscribir Alerta Registral — Sunarp, gob.pe
• Resolución 059-2026-SUNARP/SN: anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios — El Peruano, 7 de mayo de 2026
• TUO de la Ley 28194 (D.S. 150-2007-EF): medios de pago en inmuebles desde 1 UIT (art. 3) e ITF 0,005 % (art. 10) — SUNAT
• Ley 27809, Ley General del Sistema Concursal — Congreso de la República
• BCRP — Precio por m² de departamentos en 12 distritos de Lima, US$ corrientes (serie PD37944PQ), T1-2026
• BCRP — Tasa de interés activa promedio de la banca en soles, créditos hipotecarios (serie PN07848NM), agosto de 2026
• Ocho de cada 10 viviendas en Lima se compran en planos o en construcción: 47 % en construcción, 34 % en planos y 19 % en entrega inmediata (datos CODIP, 1T-2026) — RPP, 28 de abril de 2026
• La venta de departamentos en Lima no se detiene: 15.477 unidades en el primer semestre de 2026 (datos CODIP) — Infobae, 21 de julio de 2026