Cómo vender un terreno en el Perú: guía completa 2026 (documentos, precio, impuestos y Sunarp)

Lectura completa: unos 50 minutos (cada etapa, 4 o 5). Escrita por Jean Crl con el equipo de EximiaHaus, profesionales del rubro que acompañan ventas de terrenos de propietarios, herederos y agentes todos los días, y contrastada con las fuentes oficiales que se citan al final: SUNAT, Sunarp, MEF, SAT de Lima, Cofopri, SBN, Código Civil y Ley 29090.

Vender un terreno en el Perú paga siempre impuesto a la renta de 5 % sobre la ganancia, porque un lote sin construir no es casa habitación si lo adquiriste desde el 1 de enero de 2004 (SUNAT, segunda categoría; Formulario 1665); el comprador paga la alcabala de 3 % sobre lo que exceda 10 UIT (S/ 55.000 en 2026) y la inscripción en Sunarp cuesta S/ 44,50 más 3 por mil del precio (tasas 2026). Antes del precio, confirma qué título tienes: partida inscrita, título de Cofopri con candado o solo posesión.

Cómo vender un terreno en el Perú se resume en un orden que evita los dos problemas que más ventas de suelo frustran: primero confirmas qué título tienes y si puedes transferirlo (partida inscrita, título de Cofopri con o sin candado, posesión sin inscribir), después decides si conviene vender, alquilar o aportarlo a un proyecto, fijas el precio por metro cuadrado con comparables y zonificación, reúnes los documentos del lote, recién entonces publicas con los datos que un comprador de terrenos exige, filtras interesados, firmas arras y minuta, cierras en notaría con pago bancarizado, inscribes en Sunarp y declaras el impuesto a la renta, que es 5 % de la ganancia porque un terreno sin construir no califica como casa habitación. Esta guía recorre las diez etapas con las cifras oficiales de 2026, lo que cuesta cada paso, cuánto tarda y qué herramienta usar en cada momento. Es información general para propietarios, herederos, agentes e inmobiliarias; cada operación concreta la revisa un profesional.

Un terreno se vende distinto de una casa: no hay ambientes que mostrar, el precio se discute por metro cuadrado y lo que decide la operación son tres papeles, la partida registral, la zonificación y los parámetros. Si solo vas a leer una parte, lee la etapa 1 (qué tienes en la mano) y la etapa 4 (documentos): ahí se traban ocho de cada diez ventas de suelo que vemos. Esta es la guía del caso particular; el recorrido general de cualquier venta, con el detalle de arras, notaría e impuestos de una casa o un departamento, está en la guía completa para vender una propiedad en el Perú.

Índice de la guía

• Datos clave 2026 para quien vende un terreno
• Etapa 1: ¿se puede vender tu terreno? Qué tienes en la mano
• Etapa 2: ¿conviene vender, alquilar o aportarlo a un proyecto?
• Etapa 3: ¿cuánto vale un terreno? El precio por m²
• Etapa 4: documentos del lote y saneamiento
• Etapa 5: el aviso de un terreno
• Etapa 6: dónde publicar y cómo difundir
• Etapa 7: visitas, filtrado y negociación
• Etapa 8: arras, minuta y el contrato de compraventa de terreno
• Etapa 9: notaría, Sunarp y pago seguro
• Etapa 10: los impuestos de quien vende un terreno
• Tabla de costos del vendedor, con un ejemplo
• Tabla de plazos típicos
• ¿Vender solo, con agente o directo a una constructora?
• Casos especiales: Cofopri, sin título, copropiedad, agrícola, eriazo, herencia
• Checklist por etapa
• Los errores que más cuestan
• Preguntas frecuentes

¿Qué cifras oficiales de 2026 debe conocer quien vende un terreno?

Las cifras que tocan a un vendedor de terrenos en 2026 son pocas y conviene tenerlas antes de fijar el precio: la UIT, la tasa del impuesto a la renta y la regla de la casa habitación que un terreno no cumple, las tasas de Sunarp, el umbral de bancarización, la escala del predial, el candado de los títulos de Cofopri y el tipo de cambio, porque los terrenos se publican casi siempre en dólares y los impuestos se pagan en soles.

Etapa 1: ¿se puede vender tu terreno? Qué tienes en la mano

Se puede vender un terreno cuando tienes el derecho de propiedad inscrito en Sunarp a tu nombre y nada en la partida te lo impide; si lo que tienes es un título de Cofopri con menos de cinco años, una constancia de posesión, una parte de una copropiedad sin acuerdo o una herencia sin inscribir, no es que no puedas vender, es que antes hay un trámite, y ese trámite marca el precio, el plazo y el tipo de comprador que podrás atraer. Por eso la primera etapa no es el aviso ni el precio: es leer la partida.

Los cinco papeles que puede tener un vendedor de terreno

Cómo leer la partida de un terreno

Pide la copia literal de la partida en el Servicio de Publicidad Registral en Línea de Sunarp: cuesta S/ 17,60 hasta dos hojas y S/ 8,80 por hoja adicional, y llega a tu correo en un máximo de 3 días hábiles. En un terreno revisas cuatro cosas, en este orden: que el titular seas tú (con el nombre exacto de tu DNI); que el área, los linderos y las medidas perimétricas del asiento coincidan con lo que posees (si no coinciden, ve a la etapa 4: rectificación de área); que no haya cargas que desconozcas (hipoteca, embargo, bloqueo, carga de Cofopri, afectación por vía); y si el predio está inscrito como urbano o rústico, porque eso cambia los documentos municipales y el tipo de comprador. La herramienta ¿Cómo consultar mi predio? explica cada publicidad registral y lo que cuesta; la lectura completa está en cómo leer una partida registral y en el hub Todo sobre Sunarp.

Si tu terreno no está inscrito

Un terreno sin partida se puede vender como posesión, por minuta y con un precio muy inferior, pero no se puede transferir la propiedad en Sunarp porque no hay qué inscribir, y el comprador con crédito no llega. Las tres salidas son la formalización por Cofopri cuando la posesión es informal, continua y anterior al 31 de diciembre de 2021 (corte que fijó la Ley 32267 y que el D.S. 005-2026-VIVIENDA incorporó al reglamento en abril de 2026); la prescripción adquisitiva, que exige posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años, o cinco con justo título y buena fe (Código Civil, art. 950); y el título supletorio, que sirve para la primera inscripción de dominio cuando no puedes exhibir títulos de cinco años (art. 2018). Las dos últimas se tramitan ante notario cuando el predio es urbano, al amparo de la Ley 27333, o en el juzgado. La herramienta ¿Cómo formalizar mi terreno? te dice cuál de las tres te corresponde según cómo lo adquiriste y desde cuándo lo posees.

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Etapa 2: ¿conviene vender, alquilar o aportarlo a un proyecto?

Conviene vender un terreno cuando lo que te cuesta tenerlo parado, sumado al riesgo de una invasión o de un cambio de zonificación en contra, supera lo que esperas ganar esperando; y conviene alquilarlo o aportarlo a un proyecto cuando el lote tiene un uso que renta hoy (estacionamiento, depósito, publicidad, cultivo) o una zonificación que una constructora pagará mejor en departamentos que en dinero. Un terreno, a diferencia de un departamento, no genera renta por sí solo: cada año que pasa paga predial, arbitrios y vigilancia sin devolver nada, y por eso la decisión se toma con números, no con la esperanza de que "el terreno siempre sube".

Lo que te cuesta un terreno parado cada año

El predial de un lote suele ser bajo porque el arancel oficial está muy por debajo del precio de mercado; lo que pesa de verdad es el riesgo. Un terreno vacío en zona de expansión es el objetivo típico de una invasión o de un cuidante que termina reclamando la posesión, y recuperar un lote ocupado cuesta meses y abogados. Si decides no vender todavía, al menos cércalo, paga el predial a tu nombre cada año (es prueba de posesión) y activa la Alerta Registral de Sunarp, que te avisa de cualquier título que se presente sobre tu partida.

Las cuatro salidas y cuándo conviene cada una

En 2026 el comprador de suelo más activo en Lima es la constructora pequeña y mediana que busca lotes para edificios de vivienda: el precio por m² de departamentos en 12 distritos de Lima estaba en US$ 2.042 en el primer trimestre de 2026 según el BCRP, y esa cifra es la que determina cuánto puede pagar un desarrollador por tu terreno (etapa 3, método residual). Si tu lote tiene esa zonificación, antes de poner un precio conviene entender el canje y el aporte, porque a veces el mejor "precio" no es dinero: Aportar tu terreno a un proyecto: cuánto puedes ganar y qué riesgo asumes · Canje de terreno por departamentos: cómo se calcula el porcentaje · Las diez cláusulas del contrato de aporte.

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Etapa 3: ¿cuánto vale un terreno? El precio por m²

Un terreno vale lo que un comprador puede hacer con él: el precio por metro cuadrado al que se ofrecen lotes comparables en la misma zona, ajustado por frente y forma, zonificación y parámetros, servicios y estado registral; y cuando el comprador es una constructora, vale lo que queda del valor de venta del edificio después de restar la obra, los gastos y la utilidad del desarrollador, que es el método residual. Dos lotes del mismo tamaño en la misma cuadra pueden valer el doble uno que el otro, y la diferencia casi siempre está en la zonificación y en el frente.

Tres cifras que no son el precio de tu terreno

El arancel del MEF (la base del autovalúo) es un valor fiscal por m² de la vía, muy por debajo del mercado: en Carabayllo la mediana 2026 es S/ 103/m² y en Miraflores S/ 708/m², cuando los lotes se ofrecen a varios cientos o miles de dólares por m². El precio de la partida es lo que se pagó en la última transferencia inscrita, en su fecha. La tasación es un informe de perito que el banco del comprador exige y suele ser conservador. Ninguno sustituye a los comparables de hoy.

Los seis factores que mueven el precio por m² de un lote

Cómo se fija el precio de salida de un terreno

1. Reúne comparables en precio por m²: lotes de la misma zona, zonificación y rango de área, publicados en los últimos meses. Divide siempre precio entre área: los terrenos se comparan por m², no por precio total.
2. Confirma la zonificación y los parámetros de tu lote antes de mirar los comparables; si no sabes qué sigla tiene, el mapa de zonificación de Lima y la herramienta ¿Qué significa mi zonificación? te lo dicen en un minuto.
3. Ajusta por frente, forma, servicios y estado registral, hacia arriba o hacia abajo.
4. Si el comprador probable es una constructora, haz el residual: área vendible que permiten los parámetros × precio por m² de departamentos de la zona − costo de construcción − gastos − utilidad del desarrollador = lo máximo que puede pagar por el suelo. Con US$ 2.042/m² de promedio en 12 distritos (BCRP, T1-2026) y los costos de obra de 2026, ese número suele ser el techo real del precio.
5. Define un rango, no un número, y decide dónde te paras según tu urgencia. Publica en la moneda en que compra tu público; en terrenos casi siempre es dólares.

Para una referencia rápida, el valorizador de EximiaHaus estima el rango con comparables de tu zona y declara su banda de confianza; para el precio del suelo por distrito en Lima, con el arancel oficial y las medianas de oferta, está el mapa del precio del m² en Lima. Si el banco del comprador o un trámite lo exigen, la tasación certificada entrega el informe firmado por perito.

Una referencia de mercado, con su tamaño de muestra

En el inventario de EximiaHaus al 2 de octubre de 2026 hay 31 terrenos en venta activos; los 27 publicados en dólares con área declarada tienen una mediana de US$ 476 por m², un precio mediano de US$ 507.000 y un lote mediano de 1.045 m², porque la oferta mezcla lotes urbanos chicos con terrenos grandes y rústicos. En Carabayllo, el único distrito con al menos 4 avisos, la mediana es US$ 490/m² sobre lotes de 174 m² de mediana. Son medianas de oferta, no de cierre, y con muestras así de pequeñas sirven para ubicarte, no para fijar tu precio. Las medianas por tamaño y distrito al 14 de setiembre, con el mismo criterio, están en ¿Cuánto cuesta un terreno en Lima en 2026?.

Profundiza: ¿Cuánto vale mi terreno? · ¿En qué cambia valorizar un terreno? · Cuánto cambia el valor de un terreno según su zonificación · Método residual: cuánto vale un terreno para un edificio · Precio por m² de terreno o de área techada · Cabida: cuántos departamentos entran en tu terreno · ¿Y si mi terreno vale más que la casa que está encima?

Etapa 4: documentos del lote y saneamiento

Para vender un terreno ante notario necesitas la copia literal de la partida, tu DNI (y el de tu cónyuge si el bien es social), el HR y el PU del año (o el PR si el predio es rústico), las constancias de no adeudo de predial y arbitrios y la minuta autorizada por abogado; y para que el comprador avance, el certificado de parámetros urbanísticos, la zonificación, el plano perimétrico y de ubicación y, si hay dudas de área o de superposición, una búsqueda catastral. Los papeles de un terreno van antes que el aviso porque son lo único del proceso que no depende de ti: una rectificación de área o una independización tardan meses y no se aceleran porque haya un comprador esperando.

La tabla de documentos de un terreno, con costo 2026

La Ley 29090 obliga a cada municipalidad a publicar sin costo la normativa urbanística, en particular la que contiene el certificado de parámetros, y deja a opción del interesado tramitar el documento; en la práctica el comprador lo pide igual, porque es inscribible en Sunarp y le da certeza frente a cambios de zonificación. Qué contiene, cuánto cuesta en cada TUPA y cómo se lee está en qué es el certificado de parámetros y cuánto cuesta y en el certificado de zonificación y vías.

Lo que suma trámites: área que no coincide, lote por dividir, rústico, superposición

En qué orden conviene reunir todo

1. Copia literal de la partida (hasta 3 días hábiles): define si hay algo que sanear y si el área coincide.
2. Si aparece una carga, una sucesión sin inscribir, una diferencia de área o una carga de Cofopri vigente, detén lo demás y resuélvelo primero.
3. Certificado de parámetros y zonificación: valen 36 meses, así que pídelos ya; son el argumento de venta.
4. Plano perimétrico y de ubicación con memoria descriptiva, si no los tienes del título archivado.
5. Búsqueda catastral y Certicat solo si el lote está en zona de expansión, viene de una posesión o tiene linderos difusos.
6. HR y PU (o PR) y constancias de no adeudo: tienen vigencia corta, pídelos cuando ya tengas comprador.
7. DNI vigentes y partida de matrimonio si el bien es social; poder inscrito si firmará otro.

Dos herramientas resuelven las dudas más repetidas en esta etapa: ¿Necesito la firma de mi cónyuge para vender? y, si el terreno viene de una herencia, ¿Cuánto me toca de la herencia?. Cuando la partida revela una sorpresa (área distinta, un copropietario que no aparece, una carga de Cofopri, una vía proyectada), conviene que la revise alguien con ojo entrenado antes de publicar: el equipo legal de EximiaHaus revisa la partida, las cargas y los planos y te dice qué falta para que la venta avance.

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Etapa 5: el aviso de un terreno

El aviso de un terreno se arma con datos, no con adjetivos: área exacta en m², metros de frente y de fondo, zonificación con su sigla, servicios disponibles en el frente, estado registral (partida inscrita, Cofopri, posesión), si es urbano o rústico, afectaciones conocidas y precio por m² además del total. Un comprador de suelo decide si escribe en los primeros diez segundos y lo hace con esos seis datos; si falta uno, asume lo peor y pasa al siguiente aviso.

La ficha técnica mínima

• Área registral y, si difiere, área física, con la aclaración.
• Frente y fondo, en metros; si es irregular, el plano.
• Zonificación (RDM, RDA, CZ, I, etc.) y, si los tienes, los parámetros: altura, área libre, uso.
• Servicios: agua, desagüe, luz, pista y vereda; si no los hay, la distancia a la red.
• Estado registral: partida inscrita a nombre del vendedor; título de Cofopri con fecha de inscripción; posesión con constancia.
• Precio por m² y precio total, en la moneda del mercado de la zona, y si aceptas pago en partes o canje.
• Afectaciones que conozcas: vía proyectada, servidumbre, quebrada, zona de riesgo. Informarlas vende más que ocultarlas, porque el comprador las encontrará igual.

Las fotos de un terreno

1. El frente desde la calle, de día, mostrando acceso, pista y vereda.
2. Una toma con referencia de escala: una persona o un auto para que se entienda el tamaño.
3. Cada lindero, con el cerco o los hitos.
4. El entorno: la cuadra, la avenida más cercana, lo que hay alrededor.
5. El plano perimétrico con medidas, como imagen: vale más que diez fotos.
6. Si el lote es grande o irregular, una toma aérea; la ubicación exacta en el mapa es obligatoria.

Cuando publicas en EximiaHaus, el aviso genera su video vertical con las fotos y los datos del lote, en tres estilos, listo para descargar y compartir; puedes ver cómo quedan en los recorridos en video de las propiedades publicadas. Para un terreno, el video sirve sobre todo para mostrar el entorno y el frente en movimiento.

Tres compradores distintos leen ese aviso: la familia que construirá su casa (lote de 90 a 200 m² con servicios y partida saneada para el crédito), la constructora que busca frente y zonificación para un edificio y evalúa con el residual, y el inversionista o la empresa que compara precio por m² y zonificación comercial o industrial. La ficha técnica completa les sirve a los tres; lo que cambia es qué dato miran primero.

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Etapa 6: dónde publicar y cómo difundir un terreno

Un terreno se publica en un portal inmobiliario con la ficha técnica completa y la ubicación exacta en el mapa, se comparte el enlace por redes y WhatsApp el mismo día y se pone un cartel visible en el propio lote, porque en terrenos el comprador local que pasa por la cuadra sigue siendo frecuente. Después se responde cada consulta en horas con los datos que falten, y a los 14 y 30 días se mide: pocas vistas es un problema de visibilidad (portada, título, precio por m²); muchas vistas y pocas consultas apuntan a un dato que falta o a un precio fuera de rango.

Publicar en EximiaHaus

Propietarios, agentes, inmobiliarias y constructoras publican sus terrenos en EximiaHaus: la ficha tiene los campos propios de suelo (área, frente, zonificación, servicios), el aviso pasa por revisión antes de salir, genera su video automático y se difunde en TikTok, Instagram, Facebook y YouTube con el formato de cada red; el equipo acompaña el precio por m², el material, el filtrado de interesados y el cierre. Si prefieres entender primero cómo se trabaja una venta de principio a fin, está explicado en Vender tu propiedad. Y si trabajas con un agente, pídele que publique tu terreno aquí: el valor del portal es el alcance y la producción de contenido, y le sirve igual al propietario que al profesional con una cartera de lotes.

La difusión que sí mueve consultas en terrenos

Los grupos de Facebook de la zona y los de constructores pequeños son el canal donde más terrenos cambian de mano en Lima norte, sur y este; un video corto del frente y el entorno con la ficha técnica funciona mejor que una foto. El cartel en el lote, con el precio por m² y un número de WhatsApp, atrae al vecino que quiere ampliar y al constructor que ya trabaja en la cuadra. Y una llamada directa a dos o tres constructoras que hayan levantado edificios cerca suele ser la vía más corta cuando la zonificación lo permite.

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Etapa 7: visitas, filtrado y negociación

Antes de mostrar un terreno conviene saber para qué lo quiere el interesado, cómo va a pagar y en qué plazo, porque las tres respuestas definen si la visita vale la pena y cómo negociar: una familia que construirá su casa necesita partida saneada y suele pagar con ahorro más crédito; una constructora evalúa con el método residual y puede proponer canje; un inversionista negocia el precio por m² y paga al contado. La negociación de un terreno es más lenta que la de una vivienda y casi siempre gira sobre tres cosas: el precio por m², la forma de pago y quién asume el saneamiento pendiente.

Tres preguntas antes de mostrar

1. ¿Para qué quiere el terreno: vivienda propia, proyecto, inversión, almacén?
2. ¿Paga al contado, en partes, con crédito o propone canje?
3. ¿En qué plazo necesita cerrar y ya revisó la zonificación?

Las tres se hacen por escrito. En la visita, lleva el plano y los certificados: en un terreno la visita es técnica, y quien va con el certificado de parámetros en la mano cierra antes.

Cómo leer el embudo de un aviso de terreno

Responder una oferta baja sin perder al comprador

Primero distingue si la oferta es baja frente a tu precio o frente al mercado: si tu precio por m² estaba 15 % arriba de los comparables, una oferta "baja" puede ser la correcta. Después responde con tres piezas: el número al que sí cierras, la razón (los comparables por m², los parámetros, la tasación) y una fecha de vigencia de 48 a 72 horas. En terrenos hay dos concesiones que no cuestan dinero y mueven mucho: el plazo de entrega y la forma de pago en partes con reserva de propiedad. Si la contraoferta viene de una constructora con canje, pide el proyecto y compara el valor de los departamentos ofrecidos con el precio en dinero; un porcentaje atractivo sobre un proyecto que no se construye vale cero. Cierra por escrito apenas haya acuerdo, con arras, antes de que se enfríe.

Profundiza: Cómo calificar interesados · Cómo responder una oferta muy baja · Tácticas de negociación del precio · Cuándo bajar el precio y cuánto · Contrato de opción de compra: cómo se amarra un terreno · Qué revisa una constructora en tu terreno

Etapa 8: arras, minuta y el contrato de compraventa de terreno

Cuando hay acuerdo, el comprador entrega arras y se firma un contrato preparatorio; después viene la minuta de compraventa del terreno, autorizada por abogado, que el notario elevará a escritura pública. En un terreno la minuta tiene cuatro cláusulas que no están en la de un departamento y que deciden los conflictos: la identificación del lote con partida, área, linderos y medidas perimétricas; si se vende por cabida (precio por m², con ajuste si el área real difiere) o ad corpus (precio por el todo); quién asume cualquier saneamiento pendiente y en qué plazo; y la situación de posesión, es decir, que el terreno se entrega libre de ocupantes.

Cabida o ad corpus: la cláusula propia de los terrenos

El Código Civil distingue dos formas de vender un terreno. Si se vende con indicación de su extensión y a tanto por metro, el vendedor debe entregar la cantidad indicada; si no es posible, el comprador paga lo que haya de más y el vendedor devuelve lo que haya de menos, y si la diferencia supera la décima parte, el comprador puede pedir la rescisión (arts. 1574 y 1575). Si se vende por un precio por el todo, aunque se indique el área, el comprador paga la totalidad aunque la cabida real sea distinta; pero si la diferencia con el área indicada excede una décima parte, el precio se reduce o aumenta (art. 1577). Elegir una u otra y escribirla evita el reclamo más común después de la firma: el área medida no es la de la partida.

Qué debe decir el contrato de arras de un terreno

• Partida, área, linderos, medidas perimétricas y dirección o referencia catastral del lote; partes con estado civil.
• Precio total, precio por m², moneda, monto de las arras y de qué clase son (confirmatorias, arts. 1477 a 1479; de retractación, art. 1481), con el artículo del Código Civil.
• Forma de pago del saldo y plazo para la minuta y la escritura; si hay crédito, qué pasa si el banco no aprueba.
• Si la venta es por cabida o ad corpus, y qué ocurre si el área real difiere.
• Saneamiento pendiente (rectificación, independización, carga por levantar): quién lo hace, en qué plazo y qué pasa si no se logra.
• Entrega libre de ocupantes, con fecha; quién paga notaría, inscripción, parámetros y tasación.

Las arras se reciben siempre por medio bancario, nunca en efectivo, y recién después de que el comprador vio la partida y tú viste su capacidad de pago. Puedes partir de los modelos en Word del blog: contrato de compraventa de terreno, contrato de arras confirmatorias, contrato de arras de retractación, contrato de opción de compra si una constructora quiere amarrar el lote mientras evalúa, y compraventa a plazos con reserva de propiedad si cobrarás en partes; si alguien firmará por ti, el poder especial para vender un inmueble. Son puntos de partida: la minuta de tu operación la revisa un abogado.

La minuta

La minuta de compraventa es el contrato escrito que fija precio, forma de pago, entrega y datos del lote, autorizado por un abogado colegiado con sello y colegiatura. Con la minuta firmada ya hay compraventa entre las partes (Código Civil, arts. 949 y 1529) y el vendedor queda obligado a perfeccionar la transferencia (art. 1549), pero el comprador no está protegido frente a terceros hasta que la escritura se inscribe (art. 2014): por eso la minuta es el paso 2 de 4 (arras, minuta, escritura, inscripción) y no el final. Si la operación tiene algo fuera de lo común (copropietarios, herederos, canje, saneamiento pendiente, un poder, pago en partes), conviene que el equipo legal de EximiaHaus revise el borrador de arras y la minuta antes de que firmes.

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Etapa 9: notaría, Sunarp y pago seguro

El cierre tiene tres actos casi simultáneos: el notario eleva la minuta a escritura pública y da fe de las firmas, el comprador paga por un medio del sistema financiero y la escritura se presenta a Sunarp para inscribir la transferencia en la partida del terreno. En la transferencia de un inmueble, todo pago desde 1 UIT (S/ 5.500) debe hacerse con medios de pago bancarios y el notario deja constancia del medio usado (Ley 28194, arts. 3 y 7); por cada operación se descuenta el ITF de 0,005 %: S/ 15 en una venta de S/ 300.000.

Cómo cobrar sin riesgo

Lo que se paga en la notaría y en Sunarp en 2026

Los honorarios del notario, la minuta y la inscripción no tienen dueño fijo en la ley: por costumbre los asume el comprador, pero se pactan en la minuta (el Código Civil solo dice que los gastos de entrega son del vendedor, art. 1530). El vendedor paga sus propias constancias, el saneamiento que prometió, el levantamiento de sus cargas y su impuesto a la renta. Para ver cuánto suma todo en tu operación, usa ¿Cuánto cuesta un trámite en notaría?, la calculadora de gastos de compraventa y la calculadora de ITF.

Después de firmar

Sigue el título en Sunarp hasta ver inscrita la transferencia en la partida del terreno. Si vendiste una parte y te quedas con el resto, activa la Alerta Registral sobre tu partida y, si no piensas vender en años, evalúa la inmovilización temporal de partida: un candado voluntario, por escritura pública, que impide inscribir actos de disposición hasta por 10 años y caduca solo (Directiva 08-2013-SUNARP/SN). El descargo del predio en la municipalidad ya no es obligatorio para el vendedor desde el D. Leg. 1246: declara el comprador y a ti te dan de baja, aunque conviene presentarlo igual si el comprador se demora, porque mientras figures como contribuyente te seguirán llegando los recibos.

Profundiza: Escritura pública: cuánto cuesta y cuánto demora · ¿Cómo se paga legalmente un inmueble? · ¿Qué es un cheque de gerencia? · ¿Qué gastos de notaría paga cada uno? · ¿Quién paga qué en una compraventa? · Vender al contado o en partes · El descargo del predio al vender

Etapa 10: los impuestos de quien vende un terreno

El vendedor persona natural de un terreno paga el impuesto a la renta de segunda categoría, 5 % de la ganancia (precio de venta menos costo de adquisición actualizado con el Índice de Corrección Monetaria del MEF), y lo paga aunque el terreno sea su única propiedad, porque un terreno sin construir no reúne las condiciones de casa habitación; no paga si lo adquirió antes del 1 de enero de 2004 o si vende sin ganancia. No paga IGV. Además asume el predial de todo el año de la venta. La alcabala la paga el comprador.

Cómo se calcula el impuesto a la renta por vender un terreno

1. Precio de venta: el de la escritura, en soles; si vendiste en dólares, al tipo de cambio de la fecha.
2. Costo computable: lo que pagaste al comprar, multiplicado por el ICM del mes y año de compra (lo publica el MEF cada mes; desde el 6 de setiembre de 2026 rige la R.V. 017-2026-EF/15.01), más las mejoras permanentes con comprobante (cerco, muros de contención, habilitación).
3. Ganancia: precio menos costo computable.
4. Impuesto: 5 % de la ganancia (la ley lo expresa como 6,25 % sobre la renta neta, que es el 80 % de la ganancia).
5. Declaración y pago: Formulario Virtual 1665 en SUNAT Operaciones en Línea, hasta el vencimiento del mes siguiente al cobro según el cronograma; el notario pide el comprobante antes de elevar la minuta a escritura. Si no te corresponde pagar (terreno comprado antes de 2004, sin ganancia), le entregas la comunicación de no estar obligado, con carácter de declaración jurada.

La calculadora de impuesto a la renta hace esta cuenta con los valores mensuales del ICM vigentes. Hazla antes de fijar el precio: lo que recibes no es el precio de venta.

Cuándo se paga y cuándo no, en un terreno

El predial del año y la alcabala del comprador

El impuesto predial lo debe quien era propietario al 1 de enero; el comprador pasa a ser contribuyente recién el 1 de enero siguiente. Por eso el vendedor paga el íntegro del año de la venta, hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia (Ley de Tributación Municipal, arts. 10 y 16). La alcabala es del comprador, "sin admitir pacto en contrario": 3 % sobre lo que exceda 10 UIT (S/ 55.000 en 2026), calculada sobre el valor de transferencia, que no puede ser menor al autovalúo ajustado por el IPM, hasta el último día hábil del mes siguiente (arts. 24 a 26). Un detalle propio del suelo: cuando una constructora vende por primera vez los departamentos que levantó sobre tu antiguo terreno, esa primera venta no paga alcabala salvo en la parte del valor del terreno (SAT de Lima). Puedes calcular la alcabala de tu comprador con la calculadora de alcabala.

Profundiza: ¿Qué impuesto pago por vender un terreno en el Perú? · ¿La venta de un terreno paga IGV? · ¿Un título de Cofopri paga alcabala? · Cálculo del impuesto con el ICM · Cuándo SUNAT te considera habitual · Cuándo pagas impuesto a la renta y cuándo estás exonerado · Qué tipo de cambio usa SUNAT si vendiste en dólares

¿Cuánto cuesta vender un terreno? Tabla de costos del vendedor

Vender un terreno le cuesta al vendedor el impuesto a la renta, las publicidades registrales y certificados, el predial del año, el saneamiento que haya prometido, la comisión si contrató intermediación y lo que gaste en cercar, limpiar y fotografiar; el comprador asume la alcabala, la escritura y la inscripción, salvo pacto distinto. El ejemplo usa un lote urbano vendido en S/ 300.000 (unos US$ 89.200 al tipo de cambio de agosto de 2026), comprado en marzo de 2016 por S/ 120.000, sin cargas, con certificado de parámetros y agente al 4 %.

Y lo que paga el comprador en el mismo ejemplo

• Alcabala: 3 % de (300.000 − 55.000) = S/ 7.350.
• Sunarp: S/ 44,50 + 3 ‰ de 300.000 = S/ 944,50.
• Escritura pública: honorarios notariales; cotizar.
• Tasación, si compra con crédito: la encarga su banco.
• ITF sobre el pago: S/ 15.

Saber esto te sirve para negociar: un comprador que llega con la alcabala calculada y la carpeta lista cierra más rápido. La calculadora de gastos de compraventa arma los dos lados.

¿Cuánto demora vender un terreno? Tabla de plazos

Con la partida saneada, los certificados a la mano y el precio por m² en rango, de la publicación a la firma suelen pasar de tres a seis meses; es más que una vivienda porque el comprador de suelo es más escaso y evalúa más. La etapa que más veces se descontrola no es la exposición sino el saneamiento previo: una rectificación de área, una independización o una sucesión sin inscribir tardan meses, y si se descubren cuando ya hay comprador, el comprador se va.

¿Vender solo, con agente o directo a una constructora?

Las tres vías funcionan y la pregunta correcta no es "portal o agente", sino quién gestiona cada tramo de la venta y a quién le vendes: en todos los casos el lote termina publicado en un portal o presentado a compradores concretos. Un agente cobra en el Perú entre 3 % y 5 % del precio de cierre más IGV, sin tarifa oficial y pactado por escrito; a cambio debería aportar comparables por m², contactos con constructoras, filtrado de interesados, negociación y acompañamiento documental hasta Sunarp. Vender directo a una constructora acelera, pero el precio refleja el residual y su margen, y el canje exige leer bien el contrato de aporte.

En S/ 300.000, la comisión va de S/ 10.620 (3 % más IGV) a S/ 17.700 (5 % más IGV); la calculadora de comisión inmobiliaria hace la cuenta con tu precio y tu porcentaje.

Si contratas, verifica que el agente figure en el Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda y deja por escrito el porcentaje, el IGV, cuándo se devenga (minuta, escritura o desembolso) y qué incluye. Si negocias con una constructora, pide que el aporte o el canje se garantice con hipoteca a tu favor, fideicomiso o carta fianza, y que el contrato diga qué pasa si el proyecto no obtiene licencia.

Profundiza: Dónde vender mi propiedad en el Perú: los 5 caminos y cómo elegir inmobiliaria o agente (guía completa 2026) · Cuánto cobra un agente inmobiliario y qué debería incluir · ¿Exclusividad o abierto? · Lotizar y vender lotes como negocio · Derecho de superficie o compra: qué prefiere el desarrollador · Cómo nace un proyecto inmobiliario: del terreno al producto

Casos especiales: Cofopri, sin título, copropiedad, agrícola, eriazo, herencia

La mayoría de las ventas de terreno que se complican lo hacen por una situación previsible: un título de Cofopri con candado, una posesión sin inscribir, varios dueños, un predio agrícola que el comprador quiere urbano, un lote de habilitación que aún no tiene recepción de obras o una herencia sin inscribir. Cada caso tiene su guía en el blog; aquí va lo esencial.

Con título de Cofopri

Si el título fue gratuito, no puedes transferir el predio durante cinco años desde la inscripción a tu favor; la carga está en la partida y Sunarp observará la venta (Ley 31056, art. 5.2); incumplirlo te excluye de ser beneficiario de otro lote. Pasados los cinco años, vendes como cualquier propietario inscrito. Si tu posesión es anterior al 31 de diciembre de 2021 y aún no tienes título, el camino es Cofopri. ¿Puedo vender con título de Cofopri? · ¿Puedo hipotecar un terreno con título de Cofopri? · Duplicado del título de Cofopri · ¿Un título de Cofopri paga alcabala?

Sin título: solo posesión

Puedes ceder la posesión por minuta, con un precio muy inferior y sin inscripción, o formalizar primero: Cofopri si es posesión informal anterior al corte de 2021; prescripción adquisitiva si llevas diez años (cinco con justo título y buena fe) de posesión pública, pacífica y continua; título supletorio para la primera inscripción si no puedes exhibir títulos de cinco años (Código Civil, arts. 950 y 2018). Las dos últimas van ante notario si el predio es urbano o ante el juez. Cada camino tarda meses, pero multiplica el precio y abre el crédito al comprador. Predio sin inscribir: cómo lo vendes legalmente · Título supletorio · Me vendieron un lote sin saneamiento · ¿Cómo formalizar mi terreno?

En copropiedad

Para vender el terreno completo hace falta unanimidad de los copropietarios (Código Civil, art. 971). Cada uno puede vender su cuota ideal (art. 977), pero los demás tienen derecho de retracto para quedarse con esa porción en las mismas condiciones (arts. 1592 y 1599, inc. 2). Si uno no quiere vender, las salidas son comprarle su parte, venderle la tuya, dividir el lote si los parámetros lo permiten (subdivisión e independización) o pedir la partición judicial. Vender un inmueble en copropiedad · Un copropietario no quiere vender · Subdividir o independizar un terreno

Terreno agrícola o rústico

Vendes suelo rústico, con la partida del registro de predios rurales y el PR de la municipalidad; el precio es de suelo agrícola. Si el comprador quiere construir vivienda, necesita habilitación urbana (Ley 29090) con vías, servicios y aportes, y ese trámite es suyo o se pacta. En una finca rústica pequeña, el propietario colindante puede tener derecho de retracto (Código Civil, art. 1599, inc. 7). ¿Se puede construir una casa en un terreno agrícola? · ¿Tu predio es rústico o urbano? · Habilitación urbana: el trámite que decide el valor · Arrendar un terreno agrícola

Terreno eriazo o posiblemente del Estado

Los terrenos eriazos sin dueño inscrito se presumen del Estado, y la SBN los administra. Antes de publicar, confirma con SINABIP Libre y, si hay dudas, con el Certicat (S/ 52,80) y una búsqueda catastral en Sunarp que tu polígono no se superpone con predio estatal: una venta de suelo del Estado no se inscribe y puede terminar en denuncia. Terreno eriazo: qué es y qué hace falta para construir · Cómo saber si un terreno es del Estado · ¿Se puede comprar un terreno del Estado? · Tráfico de terrenos: 9 señales

Lote de un proyecto de habilitación

Si compraste un lote en una habilitación en curso y quieres revenderlo, todo depende de la etapa: antes de la recepción de obras y la independización, lo que cedes es tu posición en el contrato con la empresa; después, un lote con partida propia. ¿Cómo vendo un lote de un proyecto de habilitación? · ¿Se pueden vender lotes antes de la recepción de obras? · Recepción de obras: el trámite que convierte el terreno en lotes vendibles · La anotación preventiva de habilitación urbana

Terreno con una casa encima que vale menos que el suelo

Donde la zonificación subió (RDM, RDA) es frecuente que el terreno valga más que la casa: el comprador natural es la constructora, el precio se fija por m² de suelo con el residual y la fábrica no suma; si la casa fue tu casa habitación dos años, la venta puede estar inafecta aunque el comprador la demuela. ¿Y si mi terreno vale más que la casa que está encima? · Vender los aires o la azotea · Si el edificio colapsa, ¿de quién es el terreno?

Afectado por una vía, invadido o con cuidante

Una vía proyectada que cruza el lote reduce el área útil y el precio, y hay que informarla; un ocupante o un cuidante que reclama posesión bloquea la venta hasta recuperar el lote. Resuelve antes de publicar o pacta en la minuta quién lo asume. ¿Qué pasa si mi terreno está afectado por una vía? · Invadieron mi terreno: las primeras 48 horas · ¿Qué hago si encuentro gente viviendo en mi terreno? · El vecino invadió parte de mi terreno

Heredado, en provincia o desde el extranjero

En herencias, primero la sucesión inscrita y trasladada a la partida del terreno; después firman todos, salvo partición previa; el costo computable es cero si heredaste desde agosto de 2012 y no acreditas el costo del fallecido. En provincia, la zonificación y los parámetros se consultan en la municipalidad provincial y los predios rurales tienen reglas propias de independización. Desde el extranjero, firma un apoderado con poder por escritura pública, facultad expresa de vender ese terreno, otorgado en el consulado o con apostilla e inscrito. Cómo vender una casa heredada en el Perú: sucesión intestada, Sunarp e impuestos (guía completa 2026) · Varios herederos y uno no quiere vender · Caso práctico: un terreno en provincia y su saneamiento · Poder notarial para vender a distancia · Vender en otra región sin viajar

Checklist para vender un terreno, por etapa

Marca cada punto antes de pasar a la siguiente etapa. La versión en PDF, para imprimir, está en el checklist para vender tu inmueble.

• Qué tienes: copia literal leída (titular, área, linderos, cargas, urbano o rústico); carga de Cofopri y su fecha; sucesión inscrita si es herencia; acuerdo de todos los copropietarios.
• Decidir: predial y gastos anuales calculados; alternativas de alquiler, construcción o aporte evaluadas; plazo máximo fijado.
• Precio: al menos 3 comparables por m² de la misma zonificación; frente, servicios y estado registral ajustados; residual si el comprador es constructora; rango definido y moneda.
• Papeles: certificado de parámetros y de zonificación y vías; plano perimétrico y de ubicación con memoria descriptiva; búsqueda catastral y Certicat si hay dudas; HR y PU (o PR) del año; no adeudo; DNI vigentes; partida de matrimonio o poder si corresponde.
• Aviso: área, frente y fondo, zonificación, servicios, estado registral, afectaciones, precio por m² y total; fotos del frente, escala, linderos, entorno y plano; ubicación exacta en el mapa.
• Publicación: ficha completa; enlace compartido el mismo día; cartel en el lote; constructoras de la zona contactadas; métricas a los 14 y 30 días.
• Visitas: tres preguntas de filtro por escrito; plano y certificados en la visita; ofertas respondidas con número, razón y fecha.
• Arras y minuta: tipo de arras escrito; cabida o ad corpus definido; saneamiento pendiente asignado; entrega libre de ocupantes; forma de pago y plazos; quién paga qué; minuta revisada por abogado.
• Cierre: medio de pago bancario acordado; cheque de gerencia verificado o transferencia acreditada; alcabala del comprador liquidada; impuesto a la renta pagado o comunicación de no obligado; escritura firmada; parte presentado a Sunarp.
• Después: inscripción confirmada; predial del año pagado; descargo presentado; aviso retirado; Alerta Registral o inmovilización en las partidas que te quedan.

Los errores que más cuestan al vender un terreno

1. Publicar sin leer la partida. El área que no coincide, la carga de Cofopri o el copropietario que falta aparecen cuando ya hay comprador, con prisa y sin margen.
2. Fijar el precio total sin mirar el precio por m² de la zona. El comprador de suelo compara por metro; tú también deberías.
3. Publicar sin frente, zonificación ni servicios. Es el dato que más mueve el precio, el que toda constructora revisa primero, y sin él nadie escribe.
4. Vender posesión como si fuera propiedad. Sin partida no hay qué inscribir; el precio se desploma y el conflicto llega después.
5. Firmar la minuta sin definir cabida o ad corpus. El reclamo por área es el más común tras la firma.
6. Aceptar un canje sin garantías. Un porcentaje de un edificio que no se construye vale cero.
7. Cobrar en efectivo o entregar el lote antes del pago acreditado. Pierdes la protección de la bancarización y el control de la operación.
8. No calcular los impuestos antes de fijar el precio. Un terreno paga 5 % de la ganancia aunque sea tu única propiedad, y el predial del año es tuyo hasta el último día hábil del mes siguiente.

Los clásicos de cualquier venta, con cómo evitarlos, están en 10 errores comunes al vender tu propiedad.

Tu siguiente paso

Si todavía no sabes qué tienes en la mano, empieza por la partida y por ¿Cómo formalizar mi terreno? si no está inscrita; si ya la leíste y está limpia, confirma la zonificación en el mapa de zonificación de Lima y pide un rango de precio al valorizador. Con precio y papeles, publica tu terreno en EximiaHaus, con ficha técnica completa, video automático y difusión en redes, o lee cómo trabajamos una venta de principio a fin en Vender tu propiedad. Y si tu caso tiene Cofopri, posesión, copropietarios, herencia, un canje o un área que no coincide, el equipo legal revisa la partida, los planos, las arras y la minuta antes de que firmes.

Las otras guías del blog: vender una casa o un departamento, publicar y anunciar una propiedad, comprar una vivienda, alquilar como propietario y evaluar una inversión en suelo.

Preguntas frecuentes

¿Cuáles son los requisitos para vender un terreno en el Perú?

Tener la propiedad inscrita en Sunarp a tu nombre y sin cargas que lo impidan, DNI vigente (y el del cónyuge si el bien es social), HR y PU del año o PR si es rústico, constancias de no adeudo de predial y arbitrios, minuta autorizada por abogado, el comprobante del impuesto a la renta o la comunicación de no estar obligado, y el pago bancarizado del comprador. El comprador además te pedirá el certificado de parámetros, la zonificación y el plano perimétrico. Con título de Cofopri gratuito, deben haber pasado 5 años desde su inscripción.

¿Qué documentos necesito para vender un terreno?

Copia literal de la partida (S/ 17,60 hasta dos hojas), HR y PU o PR del año, constancia de no adeudo, DNI de los titulares, certificado de parámetros urbanísticos (vigencia de 36 meses), certificado de zonificación y vías, plano perimétrico y de ubicación con memoria descriptiva y el título archivado de tu compra. Si hay dudas de linderos o de superposición, búsqueda catastral en Sunarp (S/ 88,50) y Certicat de la SBN (S/ 52,80). La tabla completa, con costos y vigencias, está en la etapa 4.

¿Cuánto se paga de impuesto por vender un terreno?

El vendedor persona natural paga 5 % de la ganancia (precio de venta menos costo de compra actualizado con el ICM del MEF), con el Formulario Virtual 1665 de SUNAT, y lo paga aunque el terreno sea su única propiedad: un terreno sin construir no califica como casa habitación. No paga si lo adquirió antes del 1 de enero de 2004 o si vende sin ganancia. En un lote comprado en marzo de 2016 por S/ 120.000 y vendido en S/ 300.000, el impuesto es S/ 7.380. La alcabala la paga el comprador y la venta no lleva IGV.

¿La venta de un terreno paga IGV?

No, cuando vende una persona natural sin negocio: el IGV grava la primera venta de inmuebles que realizan los constructores, no la venta de suelo entre particulares. Si una empresa constructora vende por primera vez departamentos levantados sobre un terreno, la operación lleva IGV sobre la construcción, y en alcabala esa primera venta solo tributa por la parte del valor del terreno.

¿Quién paga la alcabala y las escrituras cuando se vende un terreno?

La alcabala la paga el comprador, por ley y sin pacto en contrario: 3 % sobre lo que exceda 10 UIT (S/ 55.000 en 2026), hasta el último día hábil del mes siguiente. La escritura pública, la minuta y la inscripción en Sunarp (S/ 44,50 más 3 por mil del precio) no tienen dueño fijo en la ley; por costumbre las paga el comprador, pero se pactan en la minuta. El vendedor paga sus constancias, el saneamiento que prometió y el impuesto a la renta.

¿Cuánto cobra el notario por la compraventa de un terreno?

No hay tarifa oficial: los honorarios notariales son libres desde el Decreto Legislativo 1049 y suben con la extensión de la escritura, el número de firmantes y el valor del bien, así que conviene cotizar en dos o tres notarías. Lo que sí es fijo son las tasas de Sunarp (S/ 44,50 de calificación y 3 por mil del precio si supera S/ 35.000) y la alcabala del comprador. La herramienta de costos notariales del blog reúne los tarifarios publicados.

¿Se puede vender un terreno sin título de propiedad?

Se puede ceder la posesión por minuta, con un precio muy inferior y sin inscripción en Sunarp, pero no se puede transferir la propiedad porque no hay partida. Antes de vender conviene formalizar: Cofopri si la posesión informal es anterior al 31 de diciembre de 2021 (Ley 32267), prescripción adquisitiva si llevas diez años de posesión pública, pacífica y continua (cinco con justo título y buena fe), o título supletorio para la primera inscripción de dominio (Código Civil, arts. 950 y 2018).

¿Puedo vender un terreno con título de Cofopri?

Si el título fue gratuito, solo pasados 5 años desde su inscripción en Sunarp a tu favor: la Ley 31056 (art. 5.2) prohíbe transferirlo antes, la carga consta en la partida y el registrador observa la venta; incumplir te excluye de ser beneficiario de otro lote. Pasado el plazo, vendes como cualquier propietario inscrito. Lee la fecha de inscripción del título en la copia literal, no la de la ceremonia de entrega.

¿Se puede vender un terreno agrícola?

Sí, como predio rústico, con su partida en el registro de predios rurales y el PR de la municipalidad; el precio es de suelo agrícola. Si el comprador quiere construir vivienda necesitará una habilitación urbana con vías, servicios y aportes (Ley 29090), que es trámite suyo salvo que lo pacten. En fincas rústicas pequeñas, el colindante puede tener derecho de retracto (Código Civil, art. 1599, inc. 7).

¿Puedo vender mi parte de un terreno en copropiedad? ¿Un comunero puede vender su terreno?

Puedes vender tu cuota ideal sin permiso de los demás (Código Civil, art. 977), pero los otros copropietarios tienen derecho de retracto para quedarse con esa porción en las mismas condiciones (arts. 1592 y 1599). Para vender el terreno completo hace falta unanimidad (art. 971). Si quieres vender una porción física y no una cuota, primero hay que subdividir e independizar el lote, con aprobación municipal e inscripción. Las tierras de comunidades campesinas tienen reglas propias y la decisión corresponde a la asamblea comunal, no al comunero solo.

¿Cómo vendo un terreno heredado?

Primero inscribes la sucesión intestada o el testamento en Sunarp y la trasladas a la partida del terreno; después firman todos los herederos, salvo que hayan hecho partición. Si uno no quiere vender, los demás pueden comprarle su parte, venderle la suya o pedir la partición judicial. El impuesto es 5 % de la ganancia con costo computable cero si heredaste desde agosto de 2012 y no acreditas el costo del fallecido.

¿Qué es la minuta de un terreno y qué debe decir?

Es el contrato de compraventa escrito y autorizado por un abogado colegiado que el notario eleva a escritura pública. En un terreno debe identificar el lote con partida, área, linderos y medidas perimétricas; decir si se vende por cabida (precio por m² con ajuste si el área real difiere) o ad corpus (precio por el todo), conforme a los arts. 1574 a 1577 del Código Civil; fijar precio, forma de pago y plazos; asignar cualquier saneamiento pendiente; y pactar la entrega libre de ocupantes. El blog tiene un modelo en Word de contrato de compraventa de terreno como punto de partida.

¿Cuánto tarda en venderse un terreno?

Con la partida saneada, los certificados a la mano y el precio por m² en rango, de tres a seis meses desde la publicación hasta la firma; es más que una vivienda porque el comprador de suelo es más escaso y evalúa más. Un precio 10 % sobre los comparables lleva el plazo a más de un año. Lo que más alarga una venta de terreno no es la exposición sino el saneamiento que se descubre tarde.

¿Cuánto vale el metro cuadrado de un terreno?

Depende de la zonificación, el frente, los servicios y el estado registral mucho más que del distrito. Como referencia, en el inventario de EximiaHaus al 2 de octubre de 2026 los 27 terrenos en venta publicados en dólares tienen una mediana de US$ 476 por m², con lotes medianos de 1.045 m²; en Carabayllo, con 4 avisos, US$ 490/m². Son medianas de oferta con muestras pequeñas: sirven para ubicarte, no para fijar tu precio. El arancel del MEF, base del predial, va de S/ 59/m² en Puente Piedra a S/ 708/m² en Miraflores (medianas 2026) y queda muy por debajo del mercado.

¿Puedo vender un terreno si debo predial?

Puedes firmar la minuta, pero la notaría exigirá la constancia de no adeudo para elevarla a escritura, así que tendrás que pagar o fraccionar la deuda antes del cierre. Además, el predial de todo el año de la venta es tuyo, hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia, porque el impuesto lo debe quien era propietario al 1 de enero.

¿Puedo vender solo una parte de mi terreno?

Sí, pero antes hay que subdividir el lote con aprobación de la municipalidad e independizar cada porción en Sunarp, de modo que la parte que vendes tenga partida propia; cada porción debe cumplir el área y el frente mínimos que fijan los parámetros de la zona. Sin eso, lo único que puedes vender es una cuota ideal, no una porción física.

¿Qué pasa si el área real del terreno no coincide con la partida?

Primero un levantamiento topográfico con plano georreferenciado. Si la diferencia cabe en las tolerancias catastrales que admite Sunarp (1 % en predios urbanos de más de 1.000 m², por ejemplo), no hace falta rectificar; si no, corresponde una rectificación de área y linderos ante notario (Ley 27333) o en el juzgado. En la minuta, pactar la venta por cabida o ad corpus define quién asume la diferencia (Código Civil, arts. 1574 a 1577).

¿Puedo poner el terreno a nombre de mi hijo en vez de venderlo?

Sí, por anticipo de legítima o donación por escritura pública inscrita; el anticipo de legítima está inafecto de alcabala (Ley de Tributación Municipal, art. 27) y conviene compararlo con una venta real y bancarizada antes de decidir. Si lo que haces es una venta a precio simbólico, SUNAT y la municipalidad pueden tomar el valor de autovalúo como base. La guía de anticipo de legítima del blog detalla los pasos.

Si tu duda es otra, aquí está respondida: un comunero puede vender su terreno.

Lectura relacionada: qué es un terreno en aporte.

Conviene leerlo junto con requisitos para registrar un terreno rural en Sunarp.

Fuentes

• Decreto Supremo 301-2025-EF, valor de la UIT 2026 (S/ 5.500) — El Peruano
• Preguntas frecuentes de rentas de segunda categoría: terreno sin construir como única propiedad (n.º 9) y terreno comprado antes de 2004 con casa construida después (n.º 7) — SUNAT Orientación
• Rentas de segunda categoría por venta de inmuebles: 5 % de la ganancia; inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2004 — SUNAT, gob.pe
• Declaración y pago del impuesto por venta de inmuebles: Formulario Virtual 1665 y plazo — SUNAT Orientación
• Ley del Impuesto a la Renta, cap. I, art. 4: habitualidad desde la tercera enajenación del ejercicio — SUNAT
• Ley del Impuesto a la Renta, cap. V, art. 21: costo computable de inmuebles heredados — SUNAT
• Ley del Impuesto a la Renta, cap. VII, arts. 52-A (6,25 % sobre la renta neta) y 54 inc. b (5 % para no domiciliados) — SUNAT
• TUO de la Ley del IGV, cap. I, art. 1: operaciones gravadas (la primera venta de inmuebles que realicen los constructores) — SUNAT
• Resolución Viceministerial 017-2026-EF/15.01: índices de corrección monetaria vigentes desde setiembre de 2026 — MEF
• TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF: predial (arts. 8 a 16) y alcabala (arts. 21 a 29) — gob.pe
• Información del impuesto de alcabala: base, 3 %, 10 UIT, plazo, primera venta del constructor y descargo del predio — SAT de Lima, gob.pe
• Valores arancelarios de terrenos para el ejercicio fiscal 2026 (R.M. 514-2025-EF/15) — Ministerio de Economía y Finanzas
• TUO de la Ley 28194 (D.S. 150-2007-EF): medios de pago en inmuebles desde 1 UIT (art. 3, D. Leg. 1529) e ITF 0,005 % (art. 10) — SUNAT
• Resolución 228-2025-SUNARP/GG: derechos registrales 2026, Anexo 1 (predios) — Sunarp, 23 de diciembre de 2025
• Anexo 1 de la Res. 228-2025-SUNARP/GG: tasas de inscripción de predios 2026 (compraventa, primera de dominio, habilitación, fábrica) — Sunarp
• Solicitar certificado literal de partida (copia literal) en línea: hasta 3 días hábiles — Sunarp, gob.pe
• Inscribir Alerta Registral — Sunarp, gob.pe
• Inmovilización temporal de partidas: hasta 10 años, por escritura pública (Directiva 08-2013-SUNARP/SN) — Sunarp, gob.pe
• Obtener certificado digital de búsqueda catastral (Certicat): S/ 52,80 — Superintendencia Nacional de Bienes Estatales, gob.pe
• D.S. 005-2026-VIVIENDA: posesiones informales constituidas hasta el 31 de diciembre de 2021 pueden formalizarse (Ley 32267) — Cofopri, gob.pe, 13 de abril de 2026
• Ley 31056, art. 5.2: prohibición de transferir el predio formalizado por cinco años desde su inscripción — Congreso de la República
• TUO de la Ley 29090, Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones (D.S. 006-2017-VIVIENDA), art. 14: certificados de zonificación y vías y de parámetros — El Peruano, gob.pe
• Solicitar certificado de parámetros urbanísticos: qué contiene y vigencia de 36 meses — gob.pe
• Solicitar la subdivisión de lote urbano en la municipalidad — gob.pe
• Código Civil (D. Leg. 295), arts. 156, 315, 660, 949, 950, 971, 977, 1529, 1530, 1549, 1574 a 1577, 1592, 1599, 2014 y 2018 — edición del Ministerio de Justicia, gob.pe
• Ley 27333, que complementa la Ley 26662 sobre asuntos no contenciosos de competencia notarial (prescripción adquisitiva, título supletorio y rectificación de áreas) — Congreso de la República
• BCRP — Precio por m² de departamentos en 12 distritos de Lima, US$ corrientes (serie PD37944PQ), T1-2026
• BCRP — Tipo de cambio bancario promedio del periodo, S/ por US$ (serie PN01210PM), agosto de 2026