Cómo vender una casa hipotecada en el Perú: levantamiento de hipoteca, pasos, costos y plazos (guía completa 2026)

Lectura completa: unos 45 minutos (cada etapa, 4 o 5). Escrita por Jean Crl con el equipo de EximiaHaus, profesionales del rubro que acompañan ventas con hipoteca todas las semanas, y contrastada con las fuentes oficiales que se citan al final: Código Civil, SBS, Sunarp, Indecopi, SUNAT y BCRP.

Sí se puede vender una casa hipotecada en el Perú: la hipoteca no te impide enajenar (Código Civil, arts. 882 y 1097), pero sigue al inmueble (art. 1117), así que el saldo se paga al banco el día de la firma y la hipoteca se levanta en Sunarp junto con la compraventa. Puedes prepagar sin penalidad (Ley 29571, art. 86; Res. SBS 3274-2017, art. 29) y el banco debe darte el documento de no adeudo en 7 días hábiles y sin costo (Res. SBS 3274-2017, art. 41-A).

Sí se puede vender una casa hipotecada en el Perú. La hipoteca no te quita la propiedad ni el derecho a venderla (Código Civil, arts. 882 y 1097); lo que exige es resolver la deuda en la misma operación, porque el gravamen sigue al inmueble aunque cambie de dueño (art. 1117) y ningún comprador serio, ni su banco, va a pagar por una partida con hipoteca ajena. La forma habitual es que una parte del precio vaya directo a tu banco el día de la firma, el banco declare cancelada la deuda y la hipoteca se levante en Sunarp junto con la inscripción de la compraventa. Esta guía recorre las nueve etapas de esa venta con las cifras oficiales de 2026: qué papeles pedir al banco, cómo saber cuánto te queda, los tres caminos para estructurarla, qué cláusulas lleva la minuta, qué pasa el día de la firma, cuánto cuesta cada paso y cuánto tarda. Es información general para propietarios, agentes e inmobiliarias; cada operación concreta la revisa un profesional.

Si quieres empezar por el número que ordena todo lo demás, el valorizador de EximiaHaus te da un rango de precio con comparables de tu zona en un minuto; réstale el saldo que te informe el banco y sabrás si la venta cierra con dinero en la mano o si hay que planificarla distinto. Y si lo que buscas es el recorrido completo de una venta sin hipoteca, está en la guía completa para vender una propiedad en el Perú; esta guía profundiza lo que cambia cuando hay un banco de por medio.

La minuta que une la compraventa y la hipoteca a favor del vendedor: modelo de compraventa con constitución de hipoteca en Word 2026.

Índice de la guía

• Datos clave 2026 para vender con hipoteca
• Etapa 1: ¿se puede vender una casa hipotecada? Lo que dice la ley
• Etapa 2: los papeles que le pides al banco
• Etapa 3: la cuenta: ¿cuánto te queda después de pagar la deuda?
• Etapa 4: los tres caminos para vender con hipoteca
• Etapa 5: los demás documentos y el saneamiento
• Etapa 6: publicar, explicar la hipoteca y filtrar compradores
• Etapa 7: arras y minuta de compraventa con levantamiento de hipoteca
• Etapa 8: el día de la firma, el levantamiento y Sunarp
• Etapa 9: después de la venta
• Tabla de costos del vendedor con hipoteca, con un ejemplo
• Tabla de plazos
• Casos especiales: pagada sin levantar, banco que ya no existe, atrasos, herencia, divorcio
• Checklist por etapa
• Los errores que más cuestan
• Preguntas frecuentes

¿Qué cifras y reglas de 2026 debe conocer quien vende con hipoteca?

Las reglas que gobiernan esta venta son pocas y conviene tenerlas a la vista antes de hablar con el banco o con un comprador: qué dice el Código Civil, qué te garantiza la norma de la SBS, cuánto cobra Sunarp y qué exige la bancarización.

Etapa 1: ¿se puede vender una casa hipotecada? Lo que dice la ley

Se puede, y la razón está en la naturaleza misma de la hipoteca: es una garantía, no una transferencia de propiedad. El Código Civil dice que por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía de una obligación y que esa garantía "no determina la desposesión" (art. 1097): sigues siendo el dueño, con todas las facultades de un dueño, incluida la de vender. Más aún, el art. 882 prohíbe pactar contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, así que una cláusula del contrato de crédito que te "impida vender" no tendría efecto. Lo que el banco sí tiene, y lo tiene fuerte, son tres derechos sobre el inmueble: persecución, preferencia y venta judicial.

Por qué el comprador exige el levantamiento

El derecho de persecución es el que ordena toda esta venta. Según el art. 1117, el acreedor puede exigir el pago al deudor por la acción personal o dirigirse contra el tercer adquirente del bien hipotecado por la acción real: si vendes sin cancelar y dejas de pagar, el banco puede rematar la casa aunque ya sea de otra persona. Por eso ningún comprador informado, y menos aún el banco que financia al comprador, acepta una partida con hipoteca ajena vigente. No es desconfianza hacia ti; es que el gravamen está pegado al inmueble, no a tu nombre.

La hipoteca, además, cubre más de lo que debes hoy: el capital, los intereses que devengue, las primas del seguro pagadas por el acreedor y las costas del juicio (art. 1107), y es indivisible (art. 1102): subsiste entera sobre todo el bien hasta que se cancele la obligación completa. Por eso el banco no "libera una parte" porque ya pagaste la mitad.

Cuándo se acaba la hipoteca y por qué pagar no basta

El art. 1122 lista las causas de extinción: la extinción de la obligación que garantiza, la anulación, rescisión o resolución de esa obligación, la renuncia escrita del acreedor, la destrucción total del inmueble y la consolidación. En una venta, la causa es la primera: pagas el saldo y la obligación se extingue. Pero la partida registral no se entera sola. Para que el asiento de hipoteca se cancele, Sunarp exige la escritura pública (o el formulario registral) con la declaración unilateral del acreedor levantando la hipoteca o indicando que la obligación se extinguió; "en ningún caso" basta la declaración del deudor (Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, art. 118). Esa declaración del banco es la "minuta de levantamiento" de la que todo el mundo habla, y conseguirla a tiempo es la mitad de esta venta.

Una aclaración que evita confusiones en el aviso y en la negociación: vender una casa hipotecada no es lo mismo que "venderle la casa al banco". Los bancos no compran inmuebles de sus deudores; cobran su crédito. Lo que existe es la dación en pago, un acuerdo excepcional por el que entregas el inmueble para extinguir la deuda, que el acreedor puede aceptar o no y que suele dejarte sin el excedente que una venta ordenada sí te da. Lo tratamos en los casos especiales.

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Etapa 2: los papeles que le pides al banco

Antes de publicar, antes de fijar el precio y antes de hablar con cualquier comprador, el banco tiene que darte dos cosas: el saldo exacto de tu deuda y la mecánica con la que va a emitir el levantamiento. Son documentos distintos, con nombres que se confunden, y cada uno entra en un momento diferente de la venta.

Carta de saldo, constancia de no adeudo y minuta de levantamiento: tres papeles, tres momentos

La carta de saldo es el primer número de la venta. Pídela por escrito, con el detalle de capital e intereses al día del cálculo, y pregunta expresamente cómo se actualiza si la firma se corre una o dos semanas: en la práctica, los bancos entregan una liquidación con fecha de vigencia y vuelven a emitirla cuando se fija el día de la notaría. No debe incluir penalidad ni comisión por cancelación anticipada: el art. 86 del Código de Protección y Defensa del Consumidor te da el derecho a prepagar total o parcialmente "sin que les sean aplicables penalidades de algún tipo o cobros de naturaleza o efecto similar", y la SBS lo repite para todo el sistema financiero (art. 29.1 de la Res. 3274-2017: sin condiciones, comisiones, gastos ni penalidades). Si ves un concepto así en la liquidación, pide que lo retiren por escrito; las cláusulas que limitan el prepago están en la lista de cláusulas abusivas de la propia norma.

Lo que debes preguntar al banco, en una sola visita

1. ¿Cuál es el saldo de cancelación hoy y cómo se proyecta a la fecha de firma? Pide la cifra desglosada: capital, intereses corridos, seguro de desgravamen y de inmueble del mes, portes si los hubiera.
2. ¿Cómo emiten la minuta de levantamiento? Hay bancos que entregan una minuta condicionada al pago para que la notaría la eleve a escritura el mismo día de la compraventa; otros firman la escritura de cancelación días después de acreditado el pago. Saberlo define el camino de la etapa 4 y las cláusulas de la etapa 7.
3. ¿A qué cuenta o a nombre de quién debe salir el cheque de gerencia? Normalmente a nombre del propio banco, con referencia del crédito; con cheque "no negociable" para cumplir la bancarización.
4. ¿Quién firma por el banco y en qué notaría? Algunos acreedores trabajan con notarías determinadas o requieren que el funcionario autorizado firme en una sede específica.
5. ¿Hay otras obligaciones garantizadas con la misma hipoteca? Si tu contrato tiene una cláusula de garantía genérica (la llamada hipoteca sábana), el banco puede exigir cancelar también tarjetas o préstamos antes de levantar. Hay que saberlo antes, no en la notaría.
6. ¿La hipoteca cubre más de un inmueble? Si garantiza el departamento y el estacionamiento o el depósito, y vendes solo uno, el banco decidirá si levanta esa partida sin más o si exige amortizar parte del saldo.

Si el crédito está al día y no vas a vender de inmediato, mira también cuánto te conviene amortizar antes: con la calculadora de amortización anticipada ves cuánto baja el saldo y los intereses si adelantas capital en los meses previos a la venta. Un saldo menor el día de la firma es un neto mayor para ti y una negociación más simple con el comprador.

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Etapa 3: la cuenta: ¿cuánto te queda después de pagar la deuda?

Lo que recibes al vender una casa hipotecada no es el precio: es el precio menos el saldo que se lleva el banco, menos el impuesto a la renta si corresponde, menos tus gastos de cierre. Hacer esa cuenta antes de publicar evita el error más caro de esta venta, que es aceptar una oferta que parecía buena y descubrir en la notaría que no alcanza para lo que necesitabas después.

La fórmula, con un ejemplo

Supongamos un departamento que se vende en S/ 400.000, con un saldo de crédito de S/ 180.000 según la carta del banco proyectada al día de la firma, comprado años atrás con un costo actualizado por el índice de corrección monetaria de S/ 327.500 y sin calificar como casa habitación (el dueño tiene otro inmueble donde vive).

La escritura de compraventa, su inscripción en Sunarp (S/ 44,50 más 3 ‰ del precio) y la alcabala corren por cuenta del comprador: la alcabala por ley (Ley de Tributación Municipal, art. 25) y la notaría y el registro por costumbre, salvo pacto distinto. Tú asumes lo que necesitas para entregar el inmueble libre: tu levantamiento, tus constancias y tu impuesto. Las tres herramientas que hacen estas cuentas con tus números son el valorizador (el precio), la calculadora de impuesto a la renta (la ganancia con el ICM del MEF) y el simulador de gastos de compraventa (el reparto entre comprador y vendedor).

¿Y si el precio no cubre la deuda?

Pasa más de lo que parece en créditos recientes, con poca amortización de capital, o cuando el inmueble se compró caro. Si la carta de saldo supera lo que el mercado paga, tienes cuatro salidas, y conviene decidir cuál antes de publicar:

• Poner la diferencia con ahorros el día de la firma: el banco recibe el precio completo más tu aporte y levanta. Es la vía más simple si la brecha es pequeña.
• Amortizar antes: si la venta no urge, adelantar capital unos meses baja el saldo (y los intereses) hasta que la cuenta cierre. La calculadora de amortización te dice cuánto.
• Negociar con el banco una cancelación por un monto menor, una reprogramación o un plazo para pagar la diferencia con un crédito personal. No está obligado a aceptar, pero un deudor que va con una oferta de compra real tiene con qué conversar.
• Esperar o alquilar: si el mercado de tu zona sube y la renta cubre la cuota, alquilar un tiempo puede ser mejor que vender con pérdida. Alquilar un inmueble hipotecado es legal; el banco no tiene que autorizarlo salvo que tu contrato diga otra cosa.

Lo que no conviene es publicar "a ver qué sale" con un precio que no cubre la deuda y descubrir el problema con un comprador que ya pagó arras. Si estás atrasado en cuotas o el banco ya inició la ejecución, el tiempo juega en contra y la venta ordenada sigue siendo mejor que el remate: lo vemos en los casos especiales.

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Etapa 4: los tres caminos para vender con hipoteca

Hay tres formas de estructurar la venta de un inmueble hipotecado, y la diferencia entre ellas está en quién paga la deuda, cuándo y con qué dinero. La más usada, con mucha diferencia, es la segunda: cancelar el saldo con parte del precio en la misma escritura. Las otras dos sirven en situaciones concretas. Elegir el camino antes de publicar define qué le dices al comprador, qué cláusulas lleva la minuta y cuántas semanas toma el cierre.

Camino 1: cancelar antes y vender un inmueble limpio

Si tienes liquidez (ahorros, un préstamo personal, la venta de otro bien), pagas el saldo, el banco emite la minuta de levantamiento, la elevas a escritura pública, la inscribes en Sunarp y recién entonces publicas y vendes una partida sin cargas. Es el camino que menos preguntas genera en el comprador y en su banco, el que más simplifica la minuta y el que permite cerrar más rápido una vez que aparece el interesado, porque la compraventa es una compraventa cualquiera. Su costo es evidente: hay que tener el dinero antes de cobrar. Conviene cuando el saldo es pequeño en relación con el precio, cuando la venta va a tardar y cuando quieres negociar sin que el comprador use la hipoteca como argumento para bajar el precio.

Camino 2: cancelar con el precio en la misma escritura (el habitual)

El comprador paga el precio en dos partes el día de la firma: una, por el monto exacto del saldo, directamente a tu banco; la otra, a ti. El banco, al recibir su parte, declara cancelada la deuda y levanta la hipoteca; la compraventa y la cancelación se presentan juntas a Sunarp, y la partida queda a nombre del comprador y sin gravamen. Nadie paga sin recibir y nadie recibe sin pagar: por eso es la estructura que protege a las dos partes.

Dentro de este camino hay dos variantes, según cómo paga el comprador:

• Comprador con recursos propios. Lleva a la notaría dos cheques de gerencia no negociables: uno a nombre del banco acreedor por el saldo proyectado y otro a tu nombre por la diferencia. La notaría deja constancia de ambos en la escritura (Ley 28194, art. 7). El banco firma su minuta o escritura de cancelación según su procedimiento: algunos entregan una minuta condicionada al pago para que se eleve a escritura ese mismo día; otros firman la escritura de cancelación días después de acreditado el pago. En el segundo caso es frecuente que el cheque del vendedor quede en custodia notarial hasta que el banco firme, y eso tiene que estar escrito en la minuta.
• Comprador con crédito hipotecario. El banco del comprador desembolsa el crédito y, con él, paga directamente a tu banco el saldo y a ti la diferencia; en la misma operación constituye su propia hipoteca sobre el inmueble. Hay dos entidades con dos procedimientos: la que cobra tiene que levantar y la que presta tiene que inscribir su garantía en primer rango, así que exige la partida limpia o el levantamiento coordinado en el mismo título. El banco del comprador suele pedir tasación, la copia literal actualizada y, a veces, un bloqueo registral mientras califica. Añade semanas, pero es la variante más común en 2026, porque la mayoría de los compradores financia.

Camino 3: el comprador asume la deuda (traspaso del crédito o compra de deuda)

Aquí la deuda no se cancela: cambia de deudor. El comprador pasa a pagar tu crédito, en el mismo banco o llevándolo a otro, y te paga a ti solo la diferencia entre el precio y el saldo. Jurídicamente es una novación por delegación (cambio de deudor), que "requiere, además del acuerdo entre el deudor que se sustituye y el sustituido, el asentimiento del acreedor" (Código Civil, art. 1281), o una cesión de posición contractual (art. 1435), que también exige la conformidad del banco. En la práctica, el banco evalúa al comprador como a cualquier solicitante nuevo: ingresos, historial, capacidad de pago. Si lo aprueba, el crédito se traslada con una escritura de modificación o un contrato nuevo; si no, no hay traspaso. Una variante es la compra de deuda: otro banco le presta al comprador, con ese dinero cancela tu crédito y constituye su hipoteca; para ti funciona igual que el camino 2 con comprador financiado.

Este camino se usa entre familiares, entre socios o cuando la tasa del crédito original es mejor que las de hoy y el comprador quiere conservarla. Tiene dos riesgos para el vendedor que hay que cerrar por escrito: que el banco no acepte después de firmadas las arras (la minuta debe prever qué pasa) y que, si la operación se hace mal y sigues figurando como deudor, el banco te cobre a ti si el comprador deja de pagar. Hasta que la escritura de novación esté firmada e inscrita, tu nombre sigue en el crédito.

Un cuarto escenario que aparece en la práctica: vender solo una parte de lo hipotecado, por ejemplo el estacionamiento cuando el crédito garantizó departamento y estacionamiento juntos. Como la hipoteca es indivisible (art. 1102), el banco decide si levanta esa partida sin más (si el saldo está muy avanzado y el departamento solo lo cubre) o si exige amortizar parte de la deuda con el precio del estacionamiento; para eso suele pedir una tasación de ambos. Es una negociación con el banco, no un derecho automático.

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Etapa 5: los demás documentos y el saneamiento

La hipoteca es la carga más visible de tu partida, pero no es lo único que el comprador y la notaría van a revisar. Mientras gestionas los papeles del banco, ordena el resto: lo que falte aparecerá cuando ya haya comprador, con prisa y sin margen. El recorrido completo está en la etapa 3 de la guía para vender una propiedad; aquí va lo que cambia cuando hay hipoteca.

Empieza por la partida

Pide la copia literal de la partida (S/ 17,60 en línea, hasta 3 días hábiles) o, mejor para esta venta, el Certificado Registral Inmobiliario (S/ 88,50), que además de la titularidad muestra las cargas y gravámenes vigentes y los títulos pendientes de inscripción. Léelo con tres preguntas: ¿la hipoteca inscrita es la de tu banco actual y por el monto que recuerdas? ¿Hay una hipoteca anterior que creías cancelada y nunca se levantó? ¿Hay embargos, anotaciones de demanda o bloqueos? Un gravamen "fantasma" de un crédito pagado hace años se resuelve con el mismo procedimiento de levantamiento, pero toma semanas: cuanto antes lo detectes, mejor. Si tu banco absorbió a otro o el acreedor original ya no existe, lo tratamos en los casos especiales.

Dos detalles propios de esta venta. Primero, si el crédito lo firmaron tú y tu cónyuge, los dos intervienen en la compraventa y los dos figuran en la cancelación, aunque el inmueble esté a nombre de uno. Segundo, si el inmueble está hipotecado y además tiene una deuda municipal, el orden importa: el banco cobra en la notaría, pero la constancia de no adeudo de predial la necesitas antes, para que la notaría acepte la minuta. Y si tienes dudas sobre qué más podría frenar la inscripción, la asesoría legal de EximiaHaus revisa la partida y la carta del banco antes de que firmes arras.

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Etapa 6: publicar, explicar la hipoteca y filtrar compradores

Una casa hipotecada se publica como cualquier otra: con fotos completas, video, área, piso, antigüedad, mantenimiento y precio dentro del rango de mercado. Lo que cambia es la conversación con el interesado. La hipoteca no se esconde, porque el comprador la va a ver en la partida antes de las arras, y un comprador que se entera tarde desconfía de todo lo demás. Se explica con naturalidad y con la mecánica resuelta: "tiene un saldo de crédito que se cancela con parte del precio el día de la firma; el banco ya nos dio la carta de saldo y la mecánica del levantamiento".

Qué decir en el aviso y qué decir en la primera llamada

En el aviso no hace falta detallar la deuda; sí conviene que la ficha esté completa y que el precio sea coherente con los comparables, porque la hipoteca es un argumento que el comprador usará para negociar si siente que el vendedor está apurado. En la primera conversación, antes de la visita, se dice que el inmueble tiene hipoteca y que la operación está estructurada. Las tres preguntas de filtro de siempre (¿cómo va a pagar?, ¿tiene el crédito preaprobado?, ¿en qué plazo quiere cerrar?) cobran más peso aquí: un comprador con crédito implica dos bancos y más semanas; uno con recursos propios puede cerrar en un mes.

Lo que el comprador va a pedir y conviene tener listo

• La copia literal o el CRI actualizado, donde verá tu hipoteca y nada más.
• La carta de saldo del banco, para saber que el precio cubre la deuda con margen.
• La mecánica del levantamiento: si el banco entrega minuta condicionada o firma después, y en qué plazo. Si lo tienes por escrito del banco, mejor.
• Quién paga qué: él, la escritura, la inscripción de su compraventa y la alcabala; tú, el levantamiento y tus constancias.

Para la difusión vale lo mismo que para cualquier venta: ficha completa en un portal, el enlace compartido el mismo día en tus redes y WhatsApp, y respuesta rápida. Al publicar en EximiaHaus cada aviso genera su video vertical con las fotos y datos del inmueble, listo para compartir; si trabajas con un agente o una inmobiliaria, pídele que lo publique aquí con la ficha completa. Cómo se arma un aviso que convierte, con fotos, texto y difusión, está en la guía para publicar y anunciar tu propiedad.

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Etapa 7: arras y minuta de compraventa con levantamiento de hipoteca

La minuta de una venta con hipoteca es una minuta de compraventa común con una cláusula más, la que ordena el pago en dos partes y el levantamiento del gravamen. Esa cláusula es la que evita los dos sustos clásicos: que el comprador pague y la hipoteca siga inscrita, o que el vendedor entregue el inmueble y el banco demore meses en firmar. Todo lo que se acuerde con el banco sobre la mecánica debe reflejarse aquí, con fechas, montos y consecuencias.

Las arras cuando hay hipoteca

Las arras siguen siendo el instrumento para reservar el inmueble mientras se ordena el cierre, pero conviene que el contrato de arras ya mencione la hipoteca, el saldo aproximado según la carta del banco y la mecánica de cancelación, y que condicione la firma de la escritura a que el banco entregue el levantamiento (o la minuta condicionada) en un plazo. Si el comprador compra con crédito, el contrato debe decir qué pasa si su banco lo deniega. Elige el tipo de arras (confirmatorias o de retractación) y escríbelo: la discusión posterior se evita con una línea. Las arras se cobran también por medio bancario si superan 1 UIT (S/ 5.500), porque la Ley 28194 alcanza a todo pago vinculado a la transferencia del inmueble.

Las cláusulas que no pueden faltar en la minuta

1. Declaración de la hipoteca. El vendedor declara que sobre el inmueble pesa la hipoteca inscrita en el asiento tal, a favor de tal entidad, por tal monto, y que no existen otras cargas (o se listan si existen).
2. Precio y forma de pago en dos tramos. Del precio total, la suma de S/ X se destina a cancelar el saldo del crédito y se paga directamente al acreedor mediante cheque de gerencia no negociable a su nombre (o transferencia a la cuenta que indique); la diferencia, S/ Y, se paga al vendedor por igual medio. Se identifican los cheques o las transferencias y se insertan en la escritura (Ley 28194, art. 7).
3. Ajuste del saldo. Si entre la carta de saldo y el día de la firma el monto varía (intereses corridos, una cuota pagada), se ajusta el reparto sin alterar el precio total; quien pone la diferencia es el vendedor.
4. Obligación de levantamiento. El vendedor se obliga a entregar la minuta o escritura de cancelación de hipoteca otorgada por el acreedor en un plazo máximo, y a presentarla a Sunarp junto con la compraventa (o a que la notaría lo haga).
5. Custodia notarial, si corresponde. Cuando el banco firma después del pago, el cheque del vendedor queda en custodia de la notaría y se entrega al acreditarse la firma de la cancelación. Se fija el plazo y qué pasa si el banco no firma.
6. Entrega del inmueble. Contra el pago acreditado, nunca antes.
7. Gastos. Quién paga la escritura de compraventa y su inscripción (por costumbre el comprador), la alcabala (el comprador, por ley), la escritura de levantamiento y su inscripción (por costumbre el vendedor), y los gastos de la hipoteca nueva si el comprador financia (el comprador).
8. Impuesto a la renta. El vendedor acredita el pago o la comunicación de no estar obligado antes de la firma de la escritura.
9. Condición resolutoria. Qué pasa si el acreedor no acepta la mecánica o, en el camino 3, si no aprueba al comprador como nuevo deudor: devolución de arras, plazos, penalidades.

La minuta la autoriza un abogado; en los modelos de contratos de EximiaHaus están la minuta de compraventa con pago mediante crédito hipotecario, el contrato de arras y la minuta de levantamiento de hipoteca, con sus campos explicados, para que llegues a la reunión con el abogado sabiendo qué pedir. Si quieres que el equipo legal revise la carta del banco, las arras y la minuta antes de que firmes, está la asesoría legal inmobiliaria.

El cheque de gerencia y la bancarización

En la transferencia de un inmueble, todo pago desde 1 UIT debe hacerse con medios de pago del sistema financiero (Ley 28194, art. 3): depósitos en cuenta, transferencias, órdenes de pago o cheques con la cláusula "no negociable", "intransferible" o "no a la orden" (art. 5). El cheque de gerencia lo emite el banco contra sus propios fondos, así que no rebota; por eso es el medio que las notarías y los acreedores prefieren para el tramo que va al banco. Pide que se emita a nombre exacto de la entidad acreedora, con la cláusula "no negociable", y que la carta de saldo indique la referencia del crédito. Cuesta, según tarifarios publicados, entre S/ 10 y S/ 18 por cheque. El notario deja constancia del medio de pago en la escritura o de que no se le exhibió ninguno (art. 7); sin esa constancia, el comprador pierde la prueba de haber pagado y tú la de haber cobrado. El ITF, 0,005 % de cada operación, lo descuenta el banco automáticamente.

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Etapa 8: el día de la firma, el levantamiento y Sunarp

El cierre de una venta con hipoteca es una secuencia de cinco movimientos que ocurren en la notaría y, después, en Sunarp. Si el banco entrega minuta condicionada, pueden caber en una sola tarde; si firma después del pago, la secuencia se estira unos días y la custodia notarial sostiene el equilibrio. En ambos casos el orden es el mismo.

La secuencia en la notaría

1. Verificación previa. La notaría revisa la copia literal del día, los DNI, el HR y PU, las constancias de no adeudo, el pago o la comunicación del impuesto a la renta y, si el comprador financia, la carta de aprobación de su banco. Con la carta de saldo actualizada se confirma el reparto del precio.
2. Pago al acreedor. El comprador (o su banco) entrega el cheque de gerencia no negociable a nombre de tu banco por el saldo exacto, o acredita la transferencia. El notario inserta el medio de pago en la escritura (Ley 28194, art. 7).
3. Firma de la escritura de compraventa. Vendedor y comprador firman. Si el comprador financia, en la misma escritura o en una conexa se constituye la hipoteca a favor de su banco.
4. Cancelación de la hipoteca por el acreedor. El funcionario autorizado del banco firma la escritura de levantamiento (si trajo minuta condicionada, ese mismo día; si no, en los días siguientes, acreditado el pago). Es una escritura pública aparte, otorgada por el banco, en la que declara extinguida la obligación y levanta la garantía (RIRP, art. 118). Mientras no firme, el cheque del vendedor permanece en custodia notarial si así se pactó.
5. Entrega del precio al vendedor y de las llaves al comprador. Contra la firma de la cancelación o según lo pactado.

Un detalle que ordena el día: la notaría necesita saber con antelación quién firma por el banco, con qué poderes inscritos y en qué horario. Los bancos trabajan con funcionarios autorizados y, a veces, con notarías determinadas; coordinarlo la semana anterior evita que el cierre se caiga por una firma ausente.

La inscripción en Sunarp y el levantamiento de hipoteca

La notaría emite los partes notariales y los presenta a Sunarp. Lo ideal es que la compraventa y la cancelación de hipoteca entren juntas, en el mismo título o en títulos sucesivos el mismo día, para que la partida quede a nombre del comprador y sin el gravamen de una sola vez; si el comprador constituyó hipoteca nueva, también se inscribe en primer rango. Si el banco firma su cancelación días después, el levantamiento entra como título aparte: la compraventa se inscribe primero con la hipoteca todavía visible y el gravamen se cancela cuando llega el segundo título. Las dos cosas quedan en la misma partida.

Tasas de la Res. 228-2025-SUNARP/GG (Anexo 1) con la UIT 2026 de S/ 5.500. Los honorarios notariales de la escritura de levantamiento se pagan aparte: desde S/ 250 hasta S/ 750 en los tarifarios publicados de notarías de Lima que compara la herramienta de costos notariales.

Desde el momento en que el título se presenta, puedes seguir su estado sin costo con el número de título en Síguelo Plus, el servicio en línea de Sunarp. La calificación registral tiene un plazo legal, pero en la práctica depende de la carga de la oficina y de si el registrador observa algo (una firma sin poder inscrito, un dato del inmueble que no coincide, un impuesto sin acreditar); como referencia práctica de EximiaHaus, una compraventa con cancelación sin observaciones suele quedar inscrita en dos a cuatro semanas, y una observación añade el tiempo de subsanarla. Inscrito el título, pide la copia literal y confirma que el asiento de cancelación aparece: esa es la prueba de que la hipoteca ya no existe para nadie que consulte la partida. Si quieres que te avisen de cualquier movimiento futuro, la Alerta Registral de Sunarp es gratuita.

¿Y si el banco demora en firmar el levantamiento?

Es el riesgo más frecuente de esta venta y conviene tenerlo previsto en la minuta (custodia del cheque y plazo). La norma de la SBS obliga al banco a entregar o poner a disposición, de forma automática y sin costo, el documento de no adeudo en no más de 7 días hábiles de cancelada la obligación, y cuando hay hipoteca ese documento debe incluir la declaración unilateral de liberación de la garantía, formalizable ante notario (Res. SBS 3274-2017, art. 41-A). Si pasa el plazo, reclama por escrito al banco; si no responde, el camino es el reclamo ante Indecopi: en 2024 la Sala de Protección al Consumidor confirmó una multa de 6,89 UIT a un banco que no entregó a tiempo la minuta de levantamiento a una pareja que ya había pagado, y le ordenó entregarla en 15 días hábiles, con el argumento de que la idoneidad del servicio no termina con la cancelación del crédito sino con la remisión del documento para levantar la garantía.

Profundiza: Levantamiento de hipoteca en Sunarp: el trámite paso a paso · ¿Qué hago si el prestamista no quiere levantar la hipoteca? · Qué gastos de notaría paga cada parte · Cuánto cuesta constituir una hipoteca en 2026 · Lo que el banco del comprador le pide a él

Etapa 9: después de la venta

Cobrado el precio y firmada la cancelación, quedan cinco tareas que suelen olvidarse, y dos de ellas tienen plazo.

• Confirmar la inscripción. Con el número de título en Síguelo Plus; después, la copia literal con la compraventa inscrita y el asiento de hipoteca cancelado. Guarda ese PDF: es tu prueba frente a cualquier reclamo futuro.
• Documento de no adeudo del banco. Aunque la hipoteca ya esté levantada, pide (o recibe) la constancia de que el crédito quedó cancelado. Es gratuita y debe estar disponible en 7 días hábiles. Sirve para tu historial crediticio: el banco reporta a la SBS el estado de tus créditos, y la cancelación debe reflejarse en el siguiente reporte.
• Impuesto a la renta. Si no estabas exonerado, el pago del 5 % de la ganancia debía hacerse antes de la escritura (la notaría lo exige) con el Formulario Virtual 1665 de SUNAT; si por alguna razón se pactó otra cosa, el plazo vence el mes siguiente de recibido el pago según el cronograma mensual. La ganancia se calcula sobre el precio total, no sobre lo que te quedó después de pagar al banco: el saldo del crédito no es costo ni gasto deducible.
• Predial del año. Lo pagas tú, íntegro, hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia; el comprador pasa a ser contribuyente desde el 1 de enero siguiente (Ley de Tributación Municipal, arts. 10 y 16).
• Seguros y servicios. Cancela los seguros de desgravamen e inmueble que iban con el crédito (dejan de cobrarse al cancelarlo; verifica que no siga el débito), da de baja o transfiere luz, agua, gas e internet, y retira el aviso del portal.

Si vendiste para comprar otra vivienda con crédito, el documento de no adeudo y la partida limpia son parte de lo que te pedirá el nuevo banco. Y si la venta dejó un excedente que vas a invertir, la calculadora de rentabilidad de alquiler compara qué rinde un inmueble para renta frente a otras opciones.

Profundiza: Renta de segunda categoría por venta de inmuebles · Vendí en dólares: qué tipo de cambio usa SUNAT · Vender para comprar: cómo sincronizar las dos operaciones · Crédito hipotecario en el Perú: la guía 2026

¿Cuánto cuesta vender una casa hipotecada? Tabla de costos del vendedor, con un ejemplo

Vender con hipoteca cuesta lo mismo que vender sin ella más el levantamiento, que es un gasto pequeño frente al precio; lo que de verdad reduce el neto es el saldo del crédito y, si corresponde, el impuesto a la renta. La tabla reúne todo lo que paga el vendedor en una venta de S/ 400.000 con saldo de S/ 180.000, la misma del ejemplo de la etapa 3, para que veas la cuenta completa en un solo lugar.

Las filas en cursiva las paga el comprador y se muestran para que la negociación de "quién paga qué" parta de lo que la ley y la costumbre establecen. Los honorarios notariales y la comisión del agente son libres y se pactan; las cifras son referencias de tarifarios publicados. Fuentes al final.

Dos lecturas de la tabla. La primera: el levantamiento de hipoteca, que tanto preocupa, cuesta en total unos cientos de soles; lo que pesa es el saldo, y por eso la carta del banco se pide antes de fijar el precio. La segunda: el impuesto a la renta se calcula sobre la ganancia total, no sobre el neto que te queda; un vendedor que recibe S/ 215.000 en la mano puede pagar impuesto por una ganancia de S/ 72.500 porque el saldo del crédito no reduce la ganancia. Si fue tu casa habitación al menos dos años, no pagas nada, pero tienes que acreditarlo ante el notario con la comunicación de no estar obligado.

Profundiza: Cuánto cuesta vender una casa: todos los gastos del vendedor · Alcabala 2026: cuánto paga el comprador · Gastos de notaría por parte

¿Cuánto demora vender una casa hipotecada? Tabla de plazos

Una venta con hipoteca toma lo que toma cualquier venta más las semanas que dependen del banco: la carta de saldo, la minuta de levantamiento y, si el comprador financia, la aprobación de su crédito. Los únicos plazos fijados por norma son los de la SBS y los de Sunarp para la publicidad; el resto son referencias prácticas de EximiaHaus, basadas en las operaciones que acompañamos, y varían por banco, notaría y oficina registral.

La variable que más mueve el total no es el banco: es el precio. Un inmueble 10 % por encima del mercado tarda meses en recibir una oferta, y cada mes que pasa pagas la cuota, los intereses (7,47 % TEA promedio en soles en agosto de 2026, según el BCRP) y los seguros de un crédito que ibas a cancelar. Hacer la cuenta del costo de esperar, con tu cuota real, suele ser el mejor argumento para salir con el precio correcto desde el primer día.

Casos especiales al vender con hipoteca

La mayoría de las ventas con hipoteca que se complican lo hacen por una de estas situaciones, y todas tienen salida si se detectan a tiempo. Cada caso tiene su artículo en el blog; aquí va lo esencial.

Pagué el crédito hace años y la hipoteca sigue en la partida

Es el caso más común y el que más frena ventas: la deuda se extinguió (Código Civil, art. 1122), pero nadie otorgó ni inscribió la cancelación, y la partida sigue mostrando el gravamen. No caduca sola si el acreedor fue un banco: la extinción a los 10 años de la Ley 26639 no se aplica a las garantías a favor de empresas del sistema financiero (Ley 26702, art. 172). La solución es pedir al banco el documento de no adeudo con la declaración de liberación de la garantía (Res. SBS 3274-2017, art. 41-A), elevarlo a escritura pública e inscribirlo. Si el banco demora, reclamo escrito y, si hace falta, Indecopi. Empieza hoy, no cuando aparezca el comprador. Levantamiento de hipoteca en Sunarp paso a paso · Carta de no adeudo del banco

La hipoteca es de un acreedor que ya no existe o de un particular que no aparece

Si el acreedor fue una empresa absorbida por otra, la absorbente responde y emite la cancelación; si fue una entidad en liquidación, el liquidador. Si el acreedor fue un particular (un préstamo entre personas) o una entidad que no era del sistema financiero y la hipoteca tiene más de 10 años desde el vencimiento del crédito, puede pedirse la cancelación por caducidad con una declaración jurada con firma certificada (RIRP, arts. 120 y 121; Ley 26639, art. 3). Si el prestamista particular existe pero no quiere firmar, el camino es el requerimiento notarial y, en último término, el proceso judicial. Levantamiento de hipoteca por caducidad · Si el prestamista no quiere levantar la hipoteca · La hipoteca legal por saldo de precio

Estoy atrasado en las cuotas o el banco ya demandó

Puedes vender, y casi siempre conviene hacerlo antes del remate: en una venta ordenada cobras el precio de mercado, pagas al banco y te quedas con el excedente; en un remate judicial el precio parte de un porcentaje de la tasación y los gastos del proceso los pagas tú. La carta de saldo incluirá intereses moratorios y gastos; pídela igual y negocia con el banco un plazo para cerrar la venta, de preferencia con una oferta real en la mano. Si ya hay demanda de ejecución de garantía, el abogado tiene que coordinar la venta con el proceso (la transacción se aprueba en el juzgado) y los plazos son cortos. Vender antes del remate y salvar el excedente · Qué pasa si dejo de pagar la hipoteca, mes a mes · Me demandaron por ejecución de garantía: qué hago · Llegar a un acuerdo con el banco antes del juicio · Cuánto pierdes si vendes apurado por una deuda

"Quiero venderle la casa al banco" o entregarla en pago

El banco no compra inmuebles de sus deudores; cobra su crédito. Lo que existe es la dación en pago: le entregas el inmueble y la deuda se extingue, si el acreedor acepta. Es una salida excepcional, para cuando no hay comprador y el remate es inminente, y conviene saber que normalmente pierdes el excedente entre el valor del inmueble y la deuda, que en una venta sí recibirías. También paga alcabala quien adquiere y se inscribe en Sunarp como cualquier transferencia. Antes de proponerla, agota la venta ordenada con precio realista. Dación en pago: cuándo conviene entregar el inmueble · Alcabala en una dación en pago

La hipoteca garantiza otras deudas (hipoteca sábana) o varios inmuebles

Algunos contratos de crédito incluyen una cláusula por la que la hipoteca respalda cualquier obligación con el banco: tarjetas, préstamos personales, sobregiros. Antes de levantar, el banco exigirá que todo eso esté cancelado, y la carta de saldo debe reflejarlo. Si la hipoteca cubre el departamento y el estacionamiento o el depósito en partidas distintas y vendes solo uno, el banco decide si libera esa partida o pide amortizar. En ambos casos, la respuesta del banco por escrito antes de las arras. Hipoteca sábana: la cláusula que conviene leer · Hipotecas de primer y segundo rango · Segunda hipoteca sobre el mismo inmueble

Herencia con hipoteca, divorcio con hipoteca, copropiedad

En una herencia, la deuda hipotecaria pasa a los herederos hasta donde alcanza la herencia; para vender, primero la sucesión inscrita y luego la venta con la firma de todos, con el saldo cancelado del precio. En un divorcio, el inmueble social con hipoteca se vende con la firma de ambos y la deuda se cancela antes de repartir; si uno se queda con la casa, el banco tiene que aceptar el cambio de deudor. En copropiedad, vender el inmueble completo exige unanimidad, y la hipoteca que grava todo el bien se cancela con el precio antes de repartir cuotas. Heredé un inmueble hipotecado: aceptar o renunciar · La guía para vender una casa heredada · Divorcio con hipoteca: quién paga y quién se queda · Vender la casa por divorcio o separación · Vender un inmueble en copropiedad

Compré en planos y todavía debo: hipoteca sobre bien futuro y cesión de posición

Si el departamento aún no está independizado ni entregado y lo compraste con crédito, lo que hay es una hipoteca sobre bien futuro y un contrato con la constructora; "vender" es ceder tu posición contractual (Código Civil, art. 1435), con la conformidad de la constructora y del banco, que evaluará al cesionario. Si ya está inscrito a tu nombre, es una venta con hipoteca común. Hipoteca sobre bien futuro · Cesión de posición contractual en planos

Quiero vender esta y comprar otra con crédito

Lo más ordenado es vender primero: el documento de no adeudo y la partida limpia son parte de lo que el nuevo banco te pedirá, y tu capacidad de pago mejora sin la cuota anterior. Si necesitas sincronizar ambas operaciones, las arras y los plazos de las dos minutas son la herramienta; una segunda hipoteca sin vender la primera es posible, pero el banco evalúa las dos cuotas juntas. Vender para comprar: sincronizar las dos operaciones · Segunda hipoteca sin vender la primera · Cuánto te presta el banco según tu sueldo · La guía para comprar una casa o departamento

Vivo en el extranjero o el inmueble está en otra región

Firma por ti un apoderado con poder por escritura pública (consulado peruano o notario local con apostilla), con facultad expresa de vender ese inmueble y de cancelar el crédito, inscrito en Sunarp. El banco puede pedir que el poder también lo faculte a recibir la liquidación y a firmar la cancelación en tu nombre si tú eres el deudor; conviene que el texto lo diga. Si eres no domiciliado, el impuesto es 5 % y lo retiene el comprador. Poder notarial para vender a distancia · Vender siendo no domiciliado

Checklist para vender una casa hipotecada, por etapa

Marca cada punto antes de pasar al siguiente. La versión general para imprimir está en el checklist para vender tu inmueble; esta es la que suma lo propio de la hipoteca.

• Partida: copia literal o CRI leído; hipoteca inscrita identificada (acreedor, monto, asiento); sin otras cargas ni gravámenes antiguos sin levantar.
• Banco: carta de saldo por escrito, con proyección a la fecha de firma y sin penalidad; mecánica de la minuta de levantamiento confirmada (condicionada o posterior al pago); nombre exacto para el cheque; funcionario que firma; otras deudas garantizadas, revisadas.
• Cuenta: precio de mercado con comparables; neto calculado (precio − saldo − impuesto − gastos); decisión tomada si el precio no cubre la deuda.
• Camino elegido: cancelar antes, cancelar con el precio o traspaso de la deuda; si es traspaso, conformidad del banco por escrito antes de las arras.
• Papeles: HR y PU del año; no adeudo de predial, arbitrios y mantenimiento; DNI vigentes; cónyuge o poder; fábrica inscrita; impuesto a la renta calculado o comunicación de no obligado preparada.
• Publicación: ficha completa con fotos y video; precio en rango; hipoteca explicada en la primera conversación; interesados filtrados por forma de pago y plazo.
• Arras y minuta: tipo de arras escrito; declaración de la hipoteca; precio en dos tramos con medios de pago; ajuste del saldo; obligación y plazo de levantamiento; custodia notarial si el banco firma después; gastos repartidos; condición si el banco no aprueba; minuta autorizada por abogado.
• Firma: cheques de gerencia no negociables a nombre del banco y tuyo (o transferencias acreditadas); constancia del medio de pago en la escritura; escritura de cancelación firmada por el banco o minuta condicionada elevada; partes presentados a Sunarp; llaves contra pago acreditado.
• Después: título seguido en Síguelo Plus; copia literal con compraventa inscrita y asiento de hipoteca cancelado; documento de no adeudo recibido; impuesto a la renta declarado; predial del año pagado; seguros del crédito dados de baja; aviso retirado.

Los errores que más cuestan al vender con hipoteca

1. Publicar sin la carta de saldo. Fijas un precio sin saber cuánto se lleva el banco y descubres el neto real con el comprador sentado en la notaría.
2. Aceptar una liquidación con penalidad por prepago. No existe para créditos de consumidores en el sistema financiero (Ley 29571, art. 86; Res. SBS 3274-2017, art. 29). Pide que la retiren por escrito.
3. No preguntar cómo emite el banco su minuta. Define si el cierre cabe en una tarde o si hace falta custodia notarial. Enterarse el día de la firma cuesta semanas.
4. Recibir dinero del comprador a tu cuenta para "después pagar al banco". El comprador pierde la protección del pago directo al acreedor y tú asumes un riesgo tributario y de prueba. El tramo del saldo va al banco, siempre.
5. Dejar la cláusula de levantamiento sin plazo ni consecuencia. Si el banco demora, nadie sabe qué pasa con el cheque, con las llaves ni con las arras.
6. Entregar las llaves antes de que el pago esté acreditado. Vale para toda venta y más aquí, donde hay dos pagos que verificar.
7. Calcular el impuesto sobre el neto. La ganancia se mide sobre el precio total; el saldo del crédito no la reduce. Un neto de S/ 215.000 puede venir con una ganancia gravable de S/ 72.500.
8. Creer que una hipoteca pagada hace años "ya caducó". Las de bancos no caducan (Ley 26702, art. 172). Si sigue en la partida, hay que levantarla, y toma semanas.
9. Esconder la hipoteca en la conversación. El comprador la ve en la copia literal; si se entera por su cuenta, desconfía de todo lo demás y negocia a la baja.

Los diez errores generales de cualquier venta, con cómo evitarlos, están en 10 errores comunes al vender tu propiedad.

Tu siguiente paso

Si todavía no sabes cuánto vale tu inmueble, empieza por el valorizador y réstale el saldo de la carta del banco: con ese número decides el camino. Si vas a adelantar capital antes de vender, la calculadora de amortización te dice cuánto baja el saldo. Si tu caso tiene una hipoteca antigua sin levantar, un banco que demora, una herencia, un divorcio o un comprador que quiere asumir la deuda, el equipo legal de EximiaHaus revisa la partida, la carta del banco, las arras y la minuta antes de que firmes. Y cuando los papeles estén listos, publica tu propiedad en EximiaHaus, con ficha completa y video automático del aviso, o mira cómo trabajamos una venta de principio a fin en Vender tu propiedad. Propietarios, agentes e inmobiliarias publican aquí; si trabajas con un agente, pídele que publique tu inmueble con la ficha completa.

Las otras guías del blog: vender una propiedad, vender una casa heredada, vender un terreno, comprar una vivienda y financiar la compra.

Preguntas frecuentes

¿Se puede vender una casa hipotecada en el Perú?

Sí. La hipoteca es una garantía, no una pérdida de la propiedad: el dueño conserva la facultad de vender (Código Civil, arts. 882 y 1097) y no necesita permiso del banco. Lo que sí hace falta es cancelar el saldo y levantar la hipoteca, porque el gravamen sigue al inmueble aunque cambie de dueño (art. 1117). En la práctica, una parte del precio se paga directamente al banco el día de la firma y la hipoteca se cancela en Sunarp junto con la compraventa.

¿Se puede vender una casa que se está pagando?

Sí, aunque falten años de crédito. Pides al banco la carta de saldo con la deuda exacta a la fecha de firma; el comprador paga ese monto al banco y la diferencia a ti; el banco declara cancelado el crédito y levanta la hipoteca. No hay penalidad por cancelar antes: la ley te da derecho al prepago total o parcial sin cobros adicionales (Ley 29571, art. 86). Si lo que debes es más de lo que vale la casa, hay que planificar la diferencia antes de publicar.

¿Cómo vender un inmueble hipotecado paso a paso?

Uno: copia literal o CRI para confirmar la hipoteca y que no haya otras cargas. Dos: carta de saldo del banco proyectada a la fecha de firma, y cómo emite su minuta de levantamiento. Tres: la cuenta de cuánto te queda. Cuatro: elegir el camino (cancelar antes, cancelar con el precio o traspaso de la deuda). Cinco: HR, PU, no adeudo municipal y demás papeles. Seis: publicar y explicar la hipoteca al interesado. Siete: arras y minuta con cláusula de pago en dos tramos y levantamiento. Ocho: firma con cheque de gerencia a nombre del banco, escritura de compraventa y escritura de cancelación, partes a Sunarp. Nueve: confirmar la partida limpia, documento de no adeudo, impuesto a la renta y predial.

¿Qué es el levantamiento de hipoteca y cuánto cuesta en 2026?

Es la inscripción en Sunarp de la cancelación del gravamen, con la escritura pública (o formulario registral) en la que el acreedor declara extinguida la obligación y levanta la garantía; la declaración del deudor no basta (Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, art. 118). Cuesta los honorarios de la notaría por la escritura de cancelación (de S/ 250 a S/ 750 en los tarifarios publicados de notarías de Lima) más los derechos registrales: S/ 44,50 de calificación y la inscripción del rubro cargas y gravámenes, con un mínimo de S/ 8,80 (Res. 228-2025-SUNARP/GG). La copia literal para confirmar la partida limpia cuesta S/ 17,60. Por costumbre lo paga el vendedor.

¿Cuánto demora el levantamiento de hipoteca?

Depende de dos tiempos. El del banco: la norma de la SBS le da no más de 7 días hábiles para entregar, sin costo y de forma automática, el documento de no adeudo con la declaración de liberación de la garantía una vez cancelada la deuda (Res. SBS 3274-2017, art. 41-A); con minuta condicionada puede firmarse el mismo día de la compraventa. El de Sunarp: la calificación del título, que como referencia práctica toma de dos a cuatro semanas si no hay observaciones. Si el banco demora sin razón, reclama por escrito y, si no responde, ante Indecopi, que ya multó a un banco con 6,89 UIT por ese motivo.

¿Qué es la minuta de compraventa con levantamiento de hipoteca?

Es la minuta de compraventa que incluye la cláusula por la que una parte del precio se destina a cancelar el saldo del crédito y se paga directamente al acreedor, y por la que el vendedor se obliga a entregar la cancelación de la hipoteca otorgada por el banco en un plazo, para inscribirla junto con la transferencia. Suele acompañarse de la minuta de levantamiento que emite el banco, a veces condicionada al pago para firmarse el mismo día. En los modelos de contratos de EximiaHaus están ambas, con sus campos explicados; la redacción final la autoriza un abogado.

¿Qué es la carta de no adeudo del banco y cuánto demora?

Es el documento con el que el banco acredita que cancelaste todas tus obligaciones con la entidad (o un crédito en concreto, si lo pides así). La Res. SBS 3274-2017 (art. 41-A) obliga a entregarla o ponerla a tu disposición de manera automática, sin costo y en un plazo no mayor a 7 días hábiles, y cuando hubo hipoteca debe incluir la declaración unilateral de liberación de la garantía, que se formaliza ante notario para inscribirla en Sunarp. No la confundas con la carta de saldo, que se pide antes de pagar y dice cuánto debes.

¿Me cobran penalidad por cancelar el crédito hipotecario antes de tiempo para vender?

No. El Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571, art. 86) reconoce el derecho a prepagar total o parcialmente con reducción de intereses y sin penalidades ni cobros de efecto similar, y la SBS lo detalla para todo el sistema financiero: sin condiciones, comisiones ni gastos por ejercerlo (Res. SBS 3274-2017, art. 29). Lo que sí pagas son los intereses corridos hasta el día del pago y los seguros del periodo. Si la liquidación trae un concepto de penalidad, pide que lo retiren por escrito.

¿Puedo traspasar mi crédito hipotecario al comprador?

Solo si el banco acepta. El cambio de deudor (novación por delegación) exige el asentimiento del acreedor (Código Civil, art. 1281), igual que la cesión de posición contractual (art. 1435); el banco evalúa al comprador como a cualquier solicitante nuevo. Si aprueba, se firma la escritura de modificación o un contrato nuevo y la hipoteca pasa a garantizar al nuevo deudor; si no, no hay traspaso. Hasta que eso esté inscrito, tú sigues siendo el deudor. La alternativa habitual es que el comprador cancele tu saldo con parte del precio.

¿Qué es la compra de deuda hipotecaria y sirve para vender?

Es el traslado del crédito a otro banco, que paga el saldo al banco original y constituye su propia hipoteca con una tasa mejor. La usa sobre todo el deudor que quiere bajar su cuota, no el que vende. En una venta aparece de otra forma: el banco del comprador le presta a él, con ese dinero cancela tu crédito y constituye su hipoteca; para ti funciona igual que una venta con comprador financiado. Si lo que quieres es vender, la compra de deuda a tu nombre no acelera nada; sí puede bajar tu cuota mientras esperas comprador.

¿Puedo venderle mi casa al banco?

No en el sentido de que el banco te la compre: los bancos cobran créditos, no compran inmuebles de sus deudores. Lo que existe es la dación en pago, por la que entregas el inmueble para extinguir la deuda si el acreedor acepta; es una salida excepcional, para cuando no hay comprador y el remate es inminente, y normalmente pierdes el excedente entre el valor de la casa y la deuda. Antes de proponerla, agota la venta ordenada con un precio realista: cobras el precio de mercado, pagas al banco y te quedas con la diferencia.

¿Qué pasa si el precio de venta no cubre la deuda?

Tienes cuatro salidas: poner la diferencia con ahorros el día de la firma; amortizar capital antes de vender hasta que la cuenta cierre; negociar con el banco una cancelación por menos, una reprogramación o un crédito personal por la diferencia; o esperar y, mientras, alquilar el inmueble, lo que es legal aunque esté hipotecado. Lo que no conviene es publicar con un precio que no cubre la deuda y descubrirlo con un comprador que ya pagó arras.

¿Quién paga el levantamiento de hipoteca, el comprador o el vendedor?

La ley no lo fija; por costumbre lo paga el vendedor, porque es su deuda y su obligación entregar el inmueble libre de cargas. El comprador asume la escritura de compraventa, su inscripción (S/ 44,50 más 3 por mil del precio) y la alcabala, que la Ley de Tributación Municipal pone a su cargo (art. 25). Todo esto se escribe en la minuta; lo que no está escrito se discute en la notaría.

¿Cómo sé si una casa está hipotecada antes de comprarla o venderla?

Con la copia literal de la partida (S/ 17,60 en línea, hasta 3 días hábiles) o el Certificado Registral Inmobiliario (S/ 88,50), que muestra las cargas y gravámenes vigentes y los títulos pendientes de inscripción. Ahí aparecen el acreedor, el monto del gravamen y el asiento. Si eres el dueño y pagaste el crédito hace tiempo, revisa igual: si nadie inscribió la cancelación, la hipoteca sigue a la vista.

¿Pago impuesto a la renta si vendo una casa hipotecada?

Igual que en cualquier venta: 5 % de la ganancia (precio de venta menos costo de compra actualizado con el índice de corrección monetaria), declarado con el Formulario Virtual 1665 de SUNAT antes de la escritura. El saldo del crédito que se lleva el banco no reduce la ganancia: se calcula sobre el precio total, no sobre lo que te queda. No pagas si el inmueble fue tu casa habitación al menos 2 años o si vendes sin ganancia; en ese caso entregas al notario la comunicación de no estar obligado.

¿Puedo vender si estoy atrasado en las cuotas o si el banco ya me demandó?

Sí, y casi siempre conviene vender antes del remate: cobras el precio de mercado, cancelas al banco (incluidos intereses moratorios y gastos) y te quedas con el excedente, en lugar de un remate que parte de un porcentaje de la tasación y cuyos gastos pagas tú. Pide la carta de saldo igual y negocia con el banco un plazo para cerrar, de preferencia con una oferta real. Si ya hay demanda de ejecución de garantía, el abogado coordina la venta con el proceso y los plazos son cortos.

Pagué mi crédito hace años y la hipoteca sigue en Sunarp: ¿caducó sola?

Si el acreedor fue un banco u otra empresa del sistema financiero, no: la extinción a los 10 años de la Ley 26639 no se aplica a esas garantías (Ley 26702, art. 172). Tienes que pedir al banco el documento de no adeudo con la declaración de liberación de la garantía, elevarlo a escritura pública e inscribirlo. Si el acreedor fue un particular y pasaron más de 10 años desde el vencimiento del crédito, puede pedirse la cancelación por caducidad con una declaración jurada con firma certificada (Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, arts. 120 y 121).

¿Cómo me paga el comprador para que sea seguro cuando hay hipoteca?

Con dos pagos por medios del sistema financiero: uno al banco acreedor por el saldo exacto, de preferencia con cheque de gerencia no negociable a nombre del banco (o transferencia a la cuenta que indique), y otro a ti por la diferencia. En inmuebles, desde 1 UIT (S/ 5.500) la ley exige medios de pago bancarios y el notario deja constancia de ellos en la escritura (Ley 28194, arts. 3, 5 y 7). Si el banco firma la cancelación días después del pago, tu cheque puede quedar en custodia notarial hasta esa firma, y la minuta debe decirlo.

¿Necesito permiso del banco para vender una casa hipotecada?

No. La propiedad es tuya y ningún contrato puede prohibirte enajenar o gravar el inmueble (Código Civil, art. 882). Lo que necesitas del banco son tres cosas: la carta de saldo, su mecánica para emitir la minuta de levantamiento y la firma de la cancelación una vez pagado. Solo en el caso de que el comprador quiera asumir tu deuda en lugar de cancelarla hace falta la conformidad expresa del banco.

¿Puedo alquilar la casa hipotecada mientras la vendo?

Sí. La hipoteca no te quita la facultad de usar ni de arrendar el inmueble; el banco no tiene que autorizarlo, salvo que tu contrato de crédito pida comunicarlo. Si el alquiler cubre la cuota, puede ser mejor que vender con pérdida mientras el mercado se acomoda. Al vender, el comprador debe saber que hay inquilino y en qué condiciones; si el contrato de arrendamiento está inscrito, lo respeta hasta su vencimiento.

¿Cuánto demora vender una casa hipotecada?

Como referencia práctica de EximiaHaus, de 3 a 5 meses desde la decisión hasta la partida limpia a nombre del comprador: 6 a 12 semanas de exposición con precio de mercado, 2 a 4 semanas de arras a escritura con comprador al contado (4 a 8 más si financia), la firma del banco el mismo día con minuta condicionada o días después, y 2 a 4 semanas de calificación en Sunarp sin observaciones. Los únicos plazos de norma son los 7 días hábiles del banco para el documento de no adeudo (SBS) y los 3 días hábiles de la copia literal en línea (Sunarp). El precio es la variable que más mueve el total.

Relacionado: remate final de un proceso judicial: cuánto tiempo tienes.

Relacionado: topes de tasas de interés en el Perú.

Lectura relacionada: auto de adjudicación.

Fuentes

• Código Civil (D. Leg. 295), arts. 882, 1097 a 1122 (hipoteca y su extinción), 1206, 1215, 1281, 1435, 1529 y 1530 — edición del Ministerio de Justicia, gob.pe
• Ley 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor, art. 86: derecho a efectuar pagos anticipados sin penalidad — Indecopi
• Resolución SBS 3274-2017, Reglamento de Gestión de Conducta de Mercado del Sistema Financiero (texto actualizado): art. 29, pago anticipado; art. 41-A, documento de no adeudo y levantamiento de garantía en 7 días hábiles — SBS
• Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, arts. 118 (cancelación de hipoteca por declaración del acreedor) y 120 (caducidad), con comentarios y referencia al art. 172 de la Ley 26702 — Sunarp, edición oficial 2024
• Ley 26639, art. 3: caducidad de las inscripciones de hipotecas a los 10 años — Congreso de la República
• El Indecopi sanciona a banco ante denuncia de usuarios que no recibieron a tiempo la minuta de levantamiento de hipoteca (Res. 2404-2024/SPC-INDECOPI, 6,89 UIT) — Indecopi, gob.pe, 18 de setiembre de 2024
• Resolución 228-2025-SUNARP/GG: derechos registrales 2026, Anexo 1 (predios: transferencias, cargas y gravámenes) — Sunarp, 23 de diciembre de 2025
• Solicitar certificado literal de partida (copia literal) en línea: hasta 3 días hábiles — Sunarp, gob.pe
• Solicitar Certificado Registral Inmobiliario (CRI): cargas vigentes y títulos pendientes de inscripción — Sunarp, gob.pe
• Conocer el contenido o pagar a cuenta tu título en trámite en la Sunarp (Síguelo Plus) — gob.pe
• Inscribir Alerta Registral — Sunarp, gob.pe
• TUO de la Ley 28194 (D.S. 150-2007-EF): medios de pago en inmuebles desde 1 UIT (art. 3), medios admitidos (art. 5), deberes del notario (art. 7) e ITF 0,005 % (art. 10) — SUNAT
• Decreto Supremo 301-2025-EF, valor de la UIT 2026 (S/ 5.500) — El Peruano
• Ley del Impuesto a la Renta, cap. VII, art. 52-A: 6,25 % sobre la renta neta (5 % de la ganancia) — SUNAT
• Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, art. 1-A: definición de casa habitación — SUNAT
• Rentas de segunda categoría por venta de inmuebles: 5 % de la ganancia — SUNAT, gob.pe
• TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF: alcabala de cargo del comprador (arts. 21 a 29) y predial (arts. 10 y 16) — gob.pe
• BCRP — Tasa de interés activa promedio de la banca en soles, créditos hipotecarios (serie PN07848NM), agosto de 2026
• Decreto Legislativo 1049, Ley del Notariado — Congreso de la República
• Créditos hipotecarios — Portal del Usuario, SBS
• Tarifario 2026 del Banco de la Nación (cheque de gerencia), versión vigente desde el 22 de abril de 2026