Estafas inmobiliarias en el Perú 2026: las 12 más comunes y cómo evitarlas al comprar, vender o alquilar (guía completa)

Lectura completa: unos 50 minutos (cada modalidad, 2 o 3). Escrita por Jean Crl con el equipo de EximiaHaus, profesionales del rubro que ven estas operaciones todos los días, y contrastada con las fuentes oficiales que se citan al final: Sunarp, Indecopi, Ministerio Público, Policía Nacional, Ministerio de Vivienda, Cofopri, Código Penal, Código Civil y Ley del Notariado. Es información general; si ya entregaste dinero o firmaste algo, tu caso lo revisa un abogado.

Las estafas inmobiliarias en el Perú se concentran en dos modalidades, falsificación de documentos y suplantación de identidad (Sunarp), y se desarman con tres verificaciones que cuestan menos de S/ 100: copia literal de la partida (S/ 17,60, Res. 228-2025-SUNARP/GG), identidad y poderes ante notario, y pago bancarizado al titular. En 2025, 220.569 partidas se afiliaron a la Alerta Registral, 50 % más que en 2024 (Sunarp, 17 de febrero de 2026); la estafa se castiga con 1 a 6 años de pena (Código Penal, art. 196).

Las estafas inmobiliarias en el Perú repiten doce libretos y casi todos se desarman con tres verificaciones que cuestan menos de S/ 100 y toman una tarde: pedir tú mismo la partida registral en Sunarp y comprobar que quien vende o alquila es el titular, confirmar la identidad y los poderes ante notario, y pagar solo por el sistema financiero a nombre del titular, nunca antes de ver el inmueble ni a la cuenta de un tercero. Esta guía recorre las doce modalidades más frecuentes (suplantación del propietario, documentos falsos, doble venta, cargas ocultas, poderes falsos, tráfico de terrenos, proyectos en planos irregulares, adelantos para "ver" o "reservar", alquiler por quien no es dueño, avisos clonados, estafas a quien publica y el cambio de cuenta en el pago), con una tabla por modalidad, los costos oficiales de verificar en 2026, un checklist para comprar, vender, alquilar, comprar en planos y comprar un terreno, y a dónde ir, con qué pruebas, si ya pasó.

Si estás a punto de pagar algo y tienes cinco minutos, haz lo primero que recomienda todo el resto del texto: entra a la herramienta para consultar un predio en Sunarp, pide la copia literal de la partida y compara el nombre del titular con el DNI de quien te vende o alquila. Si no coinciden y nadie te explica por qué con un documento inscrito, no hay operación.

Índice de la guía

• Datos clave 2026 sobre estafas inmobiliarias
• ¿Qué es una estafa inmobiliaria y qué no lo es?
• Las 12 estafas inmobiliarias más comunes: tabla maestra
• Cada modalidad explicada: cómo opera y cómo se desarma
• Cómo evitar una estafa al comprar una casa o departamento
• Cuánto cuesta verificar en 2026: tabla de costos
• ¿Cómo saber si una inmobiliaria o un agente es confiable?
• Estafas en proyectos en planos y preventa
• Estafas en la compra de terrenos y tráfico de terrenos
• Estafas en el alquiler de departamentos y casas
• Estafas a quien vende o publica su propiedad
• Cómo pagar y cobrar sin exponerte
• Dónde denunciar una estafa inmobiliaria: tabla por vía
• Si ya pasó: las primeras 48 horas
• Checklist por operación
• Los errores que más cuestan
• Preguntas frecuentes

¿Qué cifras oficiales de 2026 debes conocer sobre las estafas inmobiliarias?

No existe en el Perú una serie pública que cuente cuántas estafas inmobiliarias se denuncian cada año ante la Policía o el Ministerio Público; lo que sí hay son cifras oficiales de las herramientas que las previenen y de las sanciones a empresas del sector, y conviene tenerlas a mano antes de leer el resto.

¿Qué es una estafa inmobiliaria y qué no lo es?

Una estafa inmobiliaria es un engaño planeado desde el inicio para que entregues dinero o firmes algo creyendo una realidad que no existe: que el que vende es el dueño, que el terreno tiene título, que el departamento está libre de cargas, que el proyecto tiene licencia, que la casa de playa es de quien te la alquila. El Código Penal la define como procurar un provecho ilícito induciendo o manteniendo en error a la víctima mediante engaño, astucia, ardid u otra forma fraudulenta, con pena de uno a seis años (art. 196).

Lo que no es estafa, aunque duela igual, es el incumplimiento posterior de un contrato real: la constructora que entrega tarde, el vendedor que se arrepiente, el inquilino que no paga. Ahí el camino es civil (cumplimiento o resolución con indemnización) o administrativo (Indecopi, si hay un proveedor), y la fiscalía lo archivará si no hay engaño inicial. La diferencia práctica está en el dolo antecedente: si quien firmó ya sabía que no iba a cumplir o no podía cumplir, hay estafa; si la voluntad de incumplir apareció después, no. Lo explica con casos ¿Incumplir un contrato es delito?.

Alrededor de la estafa hay otros tipos penales que aparecen en estas operaciones y conviene nombrar bien al denunciar:

• Estafa agravada (art. 196-A, Ley 30076): pena de cuatro a ocho años cuando la víctima es menor, adulto mayor o persona con discapacidad; cuando hay pluralidad de víctimas; cuando participan dos o más personas; o cuando se comete con ocasión de la compraventa de vehículos motorizados o inmuebles, entre otros supuestos.
• Estelionato (art. 197, inc. 4): vender o gravar como libres bienes que están en litigio, embargados o gravados, o vender como propios bienes ajenos. Pena de uno a cuatro años. Es el tipo que encaja en la doble venta y en las cargas ocultas.
• Falsificación de documentos (art. 427) y falsedad genérica: el DNI falso, el poder inventado, el parte notarial adulterado.
• Usurpación (arts. 202 a 204): ocupar o despojar de la posesión con violencia, amenaza, engaño o abuso de confianza; es el delito del lote invadido, no el del lote vendido con engaño, y se investiga por separado. Ver cómo se denuncia la usurpación.
• Delitos informáticos (Ley 30096): el fraude informático (art. 8) y la suplantación de identidad digital (art. 9) cubren el robo de la cuenta del portal, el correo que cambia el número de cuenta del vendedor y el perfil falso que publica tu casa.

Dos ideas más antes de entrar a las modalidades. Primera: en el Perú la propiedad de un inmueble se transfiere con el solo acuerdo (Código Civil, art. 949), pero lo que te protege frente a terceros es la inscripción: quien inscribe primero de buena fe gana en la concurrencia de compradores (art. 1135) y los derechos reales se oponen según el orden de inscripción (art. 2022). Segunda: el registro protege al tercero que compra de buena fe, a título oneroso, de quien aparece con facultades en la partida, e inscribe su derecho (art. 2014); por eso la defensa del comprador honesto empieza y termina en la partida. Cuándo la buena fe registral te protege y cuándo no lo desarrolla.

¿Cuáles son las 12 estafas inmobiliarias más comunes en el Perú? Tabla maestra

La tabla resume cada modalidad en cuatro columnas: cómo opera, cuál es la señal que la delata, cómo se verifica antes de pagar y dónde se denuncia si ya ocurrió. Las secciones siguientes desarrollan cada una.

¿Cómo opera cada estafa y cómo se desarma?

1. La suplantación del propietario

Es la modalidad más dañina porque el comprador paga de buena fe y el dueño real pierde su casa sin haber firmado nada. Quien ejecuta la estafa estudia partidas de inmuebles con propietarios ausentes, adultos mayores o fallecidos, fabrica un DNI con los datos del titular y su propia foto, y vende o hipoteca. Para el comprador, la defensa es triple: la copia literal pedida por él mismo (el nombre, el número de DNI y el estado civil tienen que coincidir con la persona que firma), la escritura pública ante notario, que por ley debe verificar la identidad en RENIEC con comparación biométrica de huellas (Ley del Notariado, art. 55), y una conversación con los vecinos o el administrador del edificio, que casi siempre conocen al dueño real. Para el propietario, la defensa es la Alerta Registral: avisa por correo y celular de cualquier título que se presente sobre la partida, y si llega una alerta de un trámite que no reconoces, la Sunarp pide reportarlo de inmediato y acudir a la notaría de origen, que está obligada a solicitar la tacha del título (Sunarp, 11 de setiembre de 2025). Profundiza: ¿Cómo protejo mi casa de una suplantación? · Hipotecaron tu casa sin que lo supieras · ¿Cómo saber quién es el dueño de una casa?

2. Documentos falsos e inscripción fraudulenta

Aquí el engaño no va dirigido a un comprador sino al registro: partes notariales falsos, escrituras de notarías inexistentes o poderes fabricados que consiguen inscribir una transferencia o una hipoteca. La Sunarp lo identifica, junto con la suplantación, como la modalidad más frecuente, y por eso creó la presentación electrónica de partes por los notarios (SID-Sunarp) y el módulo que controla quién puede presentar títulos por cada notaría. Si el asiento llegó a inscribirse, la Ley 30313 permite que la propia Sunarp cancele la inscripción obtenida con documentos falsos o por suplantación, sin pasar por un juicio, y que un notario, cónsul, juez o árbitro se oponga mientras el título está en trámite. La prevención para el dueño es la misma alerta y, si el inmueble quedará desocupado, la inmovilización de partida: un candado voluntario, gratuito, que impide inscribir transferencias y cargas por hasta 10 años. Profundiza: Ley 30313: cómo frenar una inscripción con documentos falsos · ¿Qué hacer si alguien inscribió tu propiedad a su nombre? · Inmovilización de partida registral

3. La doble venta

El vendedor firma minutas o contratos privados con dos o tres compradores, cobra adelantos o el precio completo a cada uno y desaparece. Solo uno podrá inscribir: el Código Civil prefiere al comprador de buena fe cuyo título se inscribió primero y, si ninguno inscribió, al de fecha cierta más antigua (art. 1135). Los demás se quedan con una denuncia por estelionato y una deuda difícil de cobrar. La defensa es no dejar tiempo entre el pago y la inscripción: copia literal el mismo día de la firma, escritura pública con el saldo pagado en ese acto, parte notarial presentado a Sunarp de inmediato y, si la operación va a tomar semanas, un bloqueo registral o la anotación preventiva de la minuta que reserve la prioridad. Profundiza: Me vendieron un departamento que ya estaba vendido · ¿Puedo denunciar si solo tengo un contrato simple?

4. Las cargas ocultas

No siempre hay un impostor: a veces el dueño es el dueño, pero vende como libre un inmueble con hipoteca vigente, embargo, anotación de demanda o medida cautelar, y el comprador descubre la carga cuando el banco rechaza el crédito o cuando le llega la notificación del juzgado. Eso es estelionato (art. 197, inc. 4) y además da derecho al saneamiento civil. Se detecta con el certificado de cargas y gravámenes o el CRI del día, no con la copia literal de hace seis meses que trae el vendedor: las cargas se inscriben en un rubro propio de la partida y se leen completas, con la fecha de cada asiento y si fue levantada. Pagar una hipoteca no la borra del registro hasta que se inscribe su levantamiento. Profundiza: Gravámenes y cargas en la partida: cómo leerlos · ¿Cómo saber si una propiedad tiene deudas? · Qué revisar en una partida registral antes de comprar

5. El poder falso o revocado

El guion es conocido: "el dueño vive fuera, yo tengo poder". A veces el poder nunca existió; otras existió y fue revocado, o es una carta poder simple que no sirve para vender. Para disponer de un inmueble ajeno el poder debe constar por escritura pública con la facultad expresa de vender ese bien (Código Civil, art. 156), y conviene que esté inscrito en el Registro de Mandatos y Poderes, porque entonces puedes pedir en Sunarp un certificado de vigencia emitido en los últimos días, que dice si sigue vigente o fue revocado. Pide además una videollamada con el titular y que el pago vaya a una cuenta a nombre del titular, no del apoderado. Profundiza: Certificado de vigencia de poder: para qué sirve · ¿Poder fuera de registro o poder inscrito? · Modelo de poder especial para vender un inmueble

6. El tráfico de terrenos

Es la estafa de las periferias de Lima y de las ciudades que crecen: lotes sobre terrenos del Estado, de comunidades o de privados que se "venden" con una constancia de posesión, un plano hecho a mano y la promesa de que "Cofopri ya está titulando". El comprador paga en efectivo en el lugar, construye y descubre años después que el terreno tiene otro dueño inscrito, que está en zona de riesgo o que la asociación que vendió no existe. Lo que se vende en estos casos no es propiedad: una constancia de posesión acredita que alguien ocupa, no que es dueño, y un expediente de Cofopri "en trámite" puede no terminar nunca en título. La verificación empieza en Sunarp (búsqueda catastral para saber si el área tiene partida y a nombre de quién; copia literal de la matriz si venden "acciones y derechos"), sigue en Cofopri (consulta del predio o expediente) y termina en la municipalidad (habilitación urbana, zonificación, zona de riesgo). Desde 2025, la Ley 32267 permite formalizar posesiones constituidas hasta el 31 de diciembre de 2021 en terrenos estatales, y el D.S. 005-2026-VIVIENDA redujo a 10 días hábiles el plazo de oposición; el proceso es gratuito y de oficio, lo que desarma otro engaño frecuente, el del "gestor" que cobra por acelerar el título. Profundiza: Tráfico de terrenos: 9 señales de que el lote está invadido · Cómo verificar que un proyecto o terreno es formal · ¿Cuánto demora un título de Cofopri y qué cambió en 2026? · ¿Cómo formalizar mi terreno?

7. El proyecto en planos irregular

En la preventa el riesgo rara vez es un impostor: es un proyecto sin terreno saneado a nombre de la constructora, sin licencia de edificación o sin capacidad financiera para terminar, y en el extremo, un proyecto que nunca existió más allá de la caseta de ventas. La ley obliga al proveedor a entregar antes de la firma la partida del terreno o el título que acredite que es propietario, la situación de la habilitación urbana o de la licencia, el plano y las características del inmueble (Ley 29571, art. 77.2), y a que el contrato contenga, como mínimo, la identificación de las partes y del inmueble, la partida matriz, áreas, precio, forma de pago, plazo de entrega y penalidades (art. 78). Indecopi, que sancionó 269 veces al sector en lo que va de 2026, recomienda revisar el historial de la constructora, las licencias y las características de la obra antes de firmar. La sección sobre planos amplía las verificaciones. Profundiza: Comprar un departamento en planos: guía completa 2026 · ¿Cómo sé si una constructora es confiable?

8. El adelanto para ver o para reservar

Es la estafa más masiva en alquiler y la que más llega a los portales: un departamento con fotos impecables y un precio 30 % por debajo de la zona, un "dueño" que está en provincia o en el extranjero y pide un depósito "para asegurar la visita" o "para reservar", por Yape o Plin, a una cuenta que no está a su nombre. Después del pago, el número deja de responder. La regla es una: el dinero se mueve después de ver el inmueble y de confirmar que quien cobra es el titular de la partida o su apoderado. Un depósito a una billetera a nombre de un tercero no es una reserva, es la estafa. Las fotos se pueden verificar con una búsqueda inversa (suelen estar copiadas de otro aviso) y el nombre del titular, en la Consulta de Propiedad de Sunarp. Profundiza: Me piden un adelanto para ver el departamento, ¿es estafa? · ¿Qué es la garantía y el adelanto al alquilar?

9. El alquiler por quien no es dueño

Un inquilino que subarrienda sin permiso y desaparece con la garantía, un cuidador que "alquila" la casa que cuida, o un desconocido que alquila por redes una casa de playa que no es suya. El Comercio contó 10 denuncias por estafa o incumplimiento en el alquiler de casas de playa en lo que iba del verano de 2026, con el mismo patrón: pago adelantado por redes, nadie en la garita conoce a la "propietaria", el perjuicio por familia cerca de S/ 1.800 (3 de enero de 2026). La defensa es pedir la partida (el titular) y, si quien alquila no es el titular, el poder o el contrato que lo autoriza a arrendar o subarrendar; un recibo de luz o el predial a nombre de quien firma ayuda, pero no reemplaza a la partida. Y el contrato se firma con fecha cierta y con la garantía depositada a una cuenta a nombre de quien figura como arrendador. Profundiza: Derechos del inquilino en el Perú: qué revisar antes de alquilar · Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda · Generador de contrato de alquiler

10. El aviso clonado y la inmobiliaria o el agente fantasma

Copian las fotos y el texto de un aviso real y lo republican más barato para captar depósitos; o una "inmobiliaria" sin RUC, sin oficina y sin agentes registrados cobra separaciones y comisiones por inmuebles que no tiene autorización de vender. Para el que busca, la verificación toma diez minutos: RUC activo y habido en SUNAT, el agente en el Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda (acceso libre), la empresa en "Mira a quién le compras" de Indecopi (sanciones desde 2011, publicadas por cuatro años), y la pregunta decisiva: muéstrame la partida y la autorización del propietario. Para el propietario que descubre su casa publicada por otro, el camino es reportar el aviso en el portal, activar la alerta registral y denunciar. Profundiza: ¿Cómo sé si una inmobiliaria es confiable? · ¿Quién responde si un anuncio resulta falso? · ¿Cómo denuncio un aviso falso? · ¿Qué es un aviso verificado?

11. Las estafas a quien publica

El propietario también es víctima. Tres guiones: el "interesado" que pide el código que te acaba de llegar por SMS "para verificar que eres real" (es el robo de tu cuenta del portal o de tu billetera); el "comprador del extranjero" que transfiere de más y pide que devuelvas la diferencia (la transferencia original rebota después); y el "ejecutivo" que cobra por publicar, destacar o "verificar" tu aviso fuera de la plataforma. Los tres se desarman con hábitos: nunca compartir un código, cobrar solo por transferencia acreditada en tu cuenta y verificar al interesado antes de mostrar el inmueble. Profundiza: ¿Cómo sé que quien me escribe no es un estafador? · ¿Cómo evito estafas al publicar mi propiedad?

12. El cambio de cuenta en el pago

Es la versión inmobiliaria del fraude por correo: a días de la firma, el comprador recibe un mensaje que parece del vendedor, del agente o de la notaría, con "la nueva cuenta" para el saldo. El dominio tiene una letra distinta, el tono es urgente y pide no llamar. Como el pago de un inmueble va por el sistema financiero, la defensa es sencilla: la cuenta de destino se confirma por teléfono con la persona que ya conoces, nunca respondiendo al mismo correo, y el saldo se paga en la notaría con cheque de gerencia a nombre del titular o con una transferencia cuya constancia se incorpora a la escritura. Si el dinero ya salió, el banco es la primera llamada, antes que la comisaría. Profundiza: ¿Qué es un cheque de gerencia? · Bancarización: cómo se paga legalmente una casa

Y una modalidad fuera de la compraventa: los bonos y los trámites

Alrededor de Techo Propio y de los títulos de Cofopri hay "gestores" que cobran por postular, por acelerar la asignación de un bono o por entregar un título que el Estado da gratis y de oficio. El bono no se deposita en la cuenta del beneficiario, postular es gratuito y las entidades técnicas se verifican en el registro oficial del Fondo MIVIVIENDA. Estafas con el bono de Techo Propio: las seis señales las detalla.

¿Cómo evitar una estafa al comprar una casa o un departamento?

Al comprar, la secuencia que evita casi todas las modalidades anteriores es verificar en este orden: la partida, la identidad y los poderes, las cargas, la situación municipal, el inmueble en persona y, al final, la forma de pago y la inscripción. Cada paso tiene un documento concreto y casi todos se pueden obtener sin salir de casa.

Paso 1: la partida registral, pedida por ti y reciente

La Consulta de Propiedad de Sunarp es gratuita y, con tu DNI y su fecha de emisión, te dice el número de partida y la oficina registral de los predios a nombre de una persona (la búsqueda es por nombres, así que puede haber homónimos). Con el número de partida, la herramienta Conoce Aquí muestra gratis el contenido de la partida, hasta tres visualizaciones al día y durante 30 minutos, aunque es referencial y no sirve para trámites. Para la operación pide la copia literal (certificado literal, S/ 17,60 hasta dos hojas, entregado en línea hasta en 3 días hábiles) o el Certificado Registral Inmobiliario (CRI, S/ 88,50), que resume titular y cargas vigentes. Y revisa cuatro cosas: que el titular coincida con quien vende (nombre, DNI, estado civil), que no haya cargas vigentes, que el área, los linderos y las medidas perimétricas coincidan con la realidad física del inmueble, y que la construcción esté inscrita (declaratoria de fábrica). La herramienta para consultar un predio ordena estos pasos y te lleva a cada servicio. Profundiza: Cómo verificar una partida registral en Sunarp · Todo sobre Sunarp: partida, trámites, cargas y fraude

Paso 2: identidad y poderes

Contrasta el DNI del vendedor con la partida y, si es casado, recuerda que un bien social necesita la firma de ambos cónyuges. Si vende un apoderado, poder por escritura pública con facultad expresa de vender ese inmueble, inscrito, y certificado de vigencia de los últimos días. Si vende una empresa, vigencia de poder del representante legal (Sunarp lo emite en línea). La verificación final la hace el notario con RENIEC, pero esa verificación llega el día de la firma, cuando ya pagaste las arras: haz la tuya antes.

Paso 3: las cargas, completas

Hipotecas, embargos, anotaciones de demanda, medidas cautelares, bloqueos y servidumbres están en el rubro de cargas y gravámenes de la partida. El certificado de cargas y gravámenes (S/ 53,30) o el CRI del día son la fuente; la copia literal entregada por el vendedor hace meses no lo es. Una carga no impide comprar, pero cambia el precio y la forma de pago: la hipoteca se cancela con parte del precio en el mismo acto y se levanta en Sunarp; el embargo se levanta antes de firmar o se pacta cómo.

Paso 4: la situación municipal

HR y PU del año, constancia de no adeudo de predial y arbitrios y, si es un edificio, constancia de no adeudo de mantenimiento. Además de evitar heredar deudas, estos documentos muestran quién ha estado declarando y pagando por el inmueble: si el "dueño" no aparece en ninguno, pregunta por qué.

Paso 5: el inmueble en persona

Visítalo, de día y más de una vez. Confirma que el área real corresponde a la inscrita, que no hay construcciones sin declarar y que no está ocupado por terceros con una situación poco clara. Conversa con vecinos y con el administrador: son la mejor fuente sobre quién vive ahí y desde cuándo. Un vendedor que no permite visitar, que pone excusas o que solo muestra fotos no está vendiendo.

Paso 6: arras y minuta con un abogado

Las arras se entregan contra un contrato escrito que identifica la partida, el precio, la forma de pago, el plazo para la escritura y qué pasa si el banco no aprueba el crédito, y se pagan a una cuenta a nombre del titular. La minuta la autoriza un abogado y es el momento de incluir la declaración del vendedor de que el bien está libre de cargas y de ocupantes, con penalidad si no es cierto. Los modelos de contrato de arras y de compraventa de inmueble muestran qué debe contener cada uno. Profundiza: Arras y separación: cómo asegurar una propiedad · Checklist legal antes de firmar la minuta

Paso 7: escritura pública, pago bancarizado e inscripción inmediata

Firma siempre ante notario: el documento privado no te da oponibilidad frente a terceros y te deja sin la verificación de identidad. El saldo se paga en el acto, por transferencia acreditada o cheque de gerencia a nombre del titular, y el notario deja constancia del medio de pago en la escritura (Ley 28194, art. 7). El parte se presenta a Sunarp de inmediato, de preferencia por la vía electrónica de la notaría, y se sigue en Síguelo Plus. Inscribir cuesta S/ 44,50 de calificación más 3 por mil del precio cuando supera S/ 35.000. Apenas inscrito, activa la Alerta Registral.

Esta guía trata la seguridad de la operación; el recorrido completo de una compra (presupuesto, crédito, distritos, gastos, plazos) está en cómo comprar una casa o departamento en el Perú: guía completa 2026, y la revisión técnica y legal del inmueble, punto por punto, en la guía hermana qué revisar antes de comprar un departamento o casa: checklist legal y técnico 2026. El checklist de compra segura se descarga para imprimir.

¿Cuánto cuesta verificar un inmueble en 2026? Tabla de costos

Verificar una compraventa de S/ 400.000 cuesta menos de S/ 200 en documentos oficiales; la mayoría de los servicios que desarman una estafa son gratuitos. Es la mejor relación costo-beneficio de toda la operación.

¿Cómo saber si una inmobiliaria o un agente inmobiliario es confiable?

Una inmobiliaria confiable se reconoce en seis verificaciones gratuitas que se hacen antes de la primera reunión, y en una actitud: no se molesta cuando las haces. El sector construcción e inmobiliario fue el segundo más sancionado por Indecopi en 2025 y lo sigue siendo en 2026, con 269 sanciones hasta junio, casi todas por no cumplir lo ofrecido o por informar de menos; eso no significa que el sector sea fraudulento, significa que el comprador tiene que mirar.

1. RUC activo y habido en SUNAT, con fecha de inicio de actividades y dirección fiscal verificable. Una inmobiliaria que solo tiene una página en redes y un celular no es una inmobiliaria.
2. Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda (Ley 29080): consulta libre en gob.pe. El registro exige un curso de al menos 200 horas y el MVCS puede sancionar al agente con amonestación, multa de hasta 5 UIT, suspensión hasta por un año o retiro definitivo. Un agente no registrado no es necesariamente un estafador, pero no tiene a quién responder.
3. "Mira a quién le compras": el portal de Indecopi lista las empresas sancionadas desde 2011, la infracción y la multa, publicadas por cuatro años. Busca por RUC o razón social; mira también el ranking por sector.
4. La partida del inmueble o del terreno, mostrada sin que la pidas dos veces, y la autorización escrita del propietario para venderlo. Si la inmobiliaria vende un proyecto, el titular del terreno debe ser la empresa que firma el contrato o una vinculada que conste en el contrato.
5. Trayectoria verificable en campo: nombre, dirección y año de los proyectos entregados, que puedes visitar, y una conversación con la junta de propietarios de alguno.
6. Pagos solo a cuentas de la empresa o del titular registral, nunca a personas naturales que "representan" a la empresa, y siempre contra un documento firmado.

Las señales que obligan a parar en la primera reunión: separación "hoy o la pierdes", contrato que no puedes llevarte a leer, licencia "en trámite" sin número de expediente, descuento grande por pago total anticipado, y la negativa a mostrar la partida. Profundiza: Cómo verificar a una inmobiliaria antes de darle tu dinero · 269 sanciones y 592 UIT: las cifras de Indecopi · ¿Cómo sé si un portal inmobiliario es confiable?

¿Cómo evitar una estafa al comprar en planos o en preventa?

En planos compras una promesa, y la ley reconoce esa asimetría obligando al proveedor a informar antes y a escribir en el contrato lo que promete. La verificación tiene cinco frentes y conviene hacerla antes de la separación, no después.

Lo que convierte un retraso en estafa es la ausencia de proyecto: si no hay terreno a nombre de la empresa ni licencia ni expediente, lo que compraste no existe y el camino es la fiscalía. Si el proyecto existe y se atrasa o entrega distinto, el camino es el Libro de Reclamaciones (respuesta en 15 días hábiles), Reclama Virtual, la Defensoría del Cliente Inmobiliario, el Arbitraje de Consumo o la denuncia administrativa ante Indecopi, que puede ordenar medidas correctivas y multar. Y una regla de bolsillo: la "reserva" por WhatsApp sin contrato ni comprobante a nombre de la empresa no es una reserva. Profundiza: Comprar en planos en el Perú: guía completa 2026 · ¿Cómo reclamo a una inmobiliaria ante Indecopi? · Cuánto capital inmovilizas en planos

¿Cómo evitar una estafa al comprar un terreno?

Un terreno se verifica distinto que un departamento porque el riesgo principal no es el impostor sino la ausencia de propiedad: lotes que nunca fueron habilitados, que pertenecen al Estado o a una comunidad, que están invadidos o que se venden como "acciones y derechos" de una matriz sin independizar. La secuencia que evita el tráfico de terrenos tiene seis pasos.

1. Exige el número de partida propia del lote. Si no la tiene, pide la de la matriz y una explicación documentada de por qué no está independizado. "Está en trámite en Cofopri" se comprueba en la consulta de expedientes de Cofopri, no de palabra.
2. Búsqueda catastral en Sunarp con el plano del lote: dice si el área está dentro de una partida inscrita y a nombre de quién. Es la prueba que diferencia un terreno de una invasión.
3. Municipalidad: habilitación urbana aprobada o en qué etapa, zonificación, si el área está en zona de riesgo no mitigable o es intangible (arqueológica, faja marginal, servidumbre).
4. Posesión real: visita en días distintos, pregunta a los vecinos quién ocupa, desde cuándo y quién "vende" en la zona. Un lote con un cerco nuevo y una caseta de venta en un arenal es la escena clásica.
5. Quién vende: si es una asociación o una "cooperativa", su partida en el Registro de Personas Jurídicas, la vigencia de poder de quien firma y el acta que autoriza la venta. Si es una persona, lo mismo que para una casa.
6. Pago bancarizado y escritura pública, aunque el monto sea bajo. El efectivo "en el lugar" y el contrato privado firmado en una mesa plegable son el final de la historia, no el inicio.

Si el lote está sobre terreno del Estado y la posesión existe desde antes del 31 de diciembre de 2021, la formalización por Cofopri es gratuita y de oficio (Ley 32267 y D.S. 005-2026-VIVIENDA); nadie puede cobrarte por "acelerarla". Si el terreno es privado, la vía es la prescripción adquisitiva, que exige más de 10 años de posesión pacífica, pública y continua, y es un proceso, no un papel que se compra. Profundiza: ¿Cómo consulto mi predio o expediente en Cofopri? · ¿Puedo vender una casa con título de Cofopri? · ¿Cómo protejo mi terreno de una invasión? · Invadieron mi terreno: las primeras 48 horas

¿Cómo evitar una estafa al alquilar un departamento o una casa?

En el alquiler las estafas son de monto menor y de volumen alto, y casi todas comparten un rasgo: te piden dinero antes de que hayas visto el inmueble o conocido al dueño. Para el inquilino, la secuencia segura tiene cuatro verificaciones; para el propietario, tres.

Si vas a alquilar como inquilino

• Ver primero, pagar después. Ningún depósito "para asegurar la visita", ni para "reservar" mientras llegas, ni para "separar" antes de firmar. La visita es gratis en cualquier operación real.
• Quién te alquila. Consulta de Propiedad o copia literal: el arrendador debe ser el titular, su apoderado con poder, o un inquilino con autorización escrita para subarrendar. Un recibo de luz o el HR ayudan, pero no reemplazan a la partida.
• Contrato con fecha cierta (firmas legalizadas ante notario o el formato FUA), con el inventario, el monto y el destino de la garantía, y los datos completos del arrendador. Sin contrato, la garantía es una donación.
• Pago a la cuenta del arrendador, con constancia, nunca a billeteras de terceros. En casas de playa y alquileres de temporada, el precio regalado y la urgencia son el gancho que El Comercio documentó en el verano de 2026.

Si alquilas como propietario

• Filtra antes de mostrar: nombre completo, DNI y para qué busca; pide el reporte crediticio del postulante con su autorización, que anticipa a quien no va a pagar.
• Nunca compartas un código que te llegue por SMS, aunque el "interesado" diga que es para verificar el aviso.
• Garantía y adelanto a tu cuenta, contra contrato firmado y con recibo; si te pagan "de más", no devuelvas nada hasta que el abono esté acreditado y confirmado por tu banco.

Lo que viene después del contrato (inventario, aumento de renta, devolución de garantía, desalojo) está en cómo alquilar tu departamento o casa: guía completa 2026; el generador de contrato de alquiler produce el documento con los datos de ambas partes.

¿Cómo evitar una estafa cuando vendes o publicas tu propiedad?

Quien publica se expone de tres maneras: a que roben su cuenta y republiquen su casa, a que lo suplanten en el registro mientras la propiedad está en vitrina, y a que un "comprador" lo engañe en el pago. Las defensas son baratas y la mayoría se activan una sola vez.

1. Activa la Alerta Registral antes de publicar (gratis, en línea, con correo y celular, partida por partida; también puedes afiliar tus poderes). Es el servicio que avisa el mismo día si alguien presenta un título sobre tu partida, y en 2025 lo usaron 220.569 partidas nuevas.
2. Si el inmueble está vacío o vives lejos, inmoviliza la partida: trámite presencial y gratuito con formato de Sunarp y declaración jurada, calificación en 7 días hábiles, vigencia de hasta 10 años; se levanta cuando tú lo pidas para firmar la venta. La Sunarp lo recomienda precisamente para propietarios que se ausentan o que tienen más de un inmueble.
3. En el aviso, sin datos que faciliten la suplantación: nada de dirección con número ni de copia de la partida o del DNI; que esté desocupado se cuenta en la visita, no en el texto.
4. Códigos, nunca. Ni al "interesado", ni al "soporte del portal" que te escribe por WhatsApp. Un portal serio no te pide tu código por chat.
5. Visitas con cita, acompañado y con el DNI del visitante anotado; en inmuebles de valor alto, con el interesado ya filtrado por un agente o por el reporte crediticio.
6. Cobra en la notaría, con cheque de gerencia no negociable a tu nombre o transferencia acreditada, y entrega las llaves contra el pago confirmado por tu banco, no contra la constancia que te muestra el comprador en su celular.

Publicar en un portal que revisa los avisos antes de mostrarlos reduce los duplicados y las suplantaciones de anuncio; en EximiaHaus cada aviso pasa esa revisión y los propietarios, agentes e inmobiliarias publican con los mismos controles. El recorrido completo de la venta está en cómo vender una propiedad en el Perú: guía completa 2026 y el checklist para vender ordena los papeles. Profundiza: Alerta Registral de Sunarp: cómo activarla gratis · ¿Cómo evito estafas al publicar mi propiedad?

¿Cómo pagar y cobrar un inmueble sin exponerte?

El pago es donde la estafa se consuma y donde la ley ya decidió por ti: en la transferencia de un inmueble, todo pago desde 1 UIT (S/ 5.500 en 2026) debe hacerse con medios del sistema financiero, y el notario deja constancia en la escritura del medio utilizado (Ley 28194, arts. 3 y 7). Pagar en efectivo no solo elimina tu prueba: puede dejarte sin la deducción del costo cuando vendas y expone al notario a no certificar la operación.

Para quien vende, la regla espejo: las llaves se entregan contra el abono confirmado por tu propio banco, y un cheque de gerencia se verifica con el banco emisor antes de firmar. El ITF de 0,005 % (S/ 20 en una venta de S/ 400.000) es el costo de que el pago exista para la ley. Profundiza: ¿Puedo pagar una casa en efectivo? · ¿Qué es la bancarización y desde qué monto es obligatoria?

¿Dónde se denuncia una estafa inmobiliaria en el Perú?

Una estafa inmobiliaria se denuncia ante el Ministerio Público o en una comisaría cuando hay delito, ante Indecopi cuando quien falló es una empresa proveedora, ante la Sunarp cuando hay un título fraudulento en trámite o inscrito, y ante el Ministerio de Vivienda cuando el responsable es un agente registrado; las vías no se excluyen y conviene activar las que correspondan el mismo día. La tabla dice qué obtienes en cada una.

Las pruebas que necesitas, en orden de importancia: las transferencias o vouchers (con el nombre del titular de la cuenta destino), el contrato o la minuta, las capturas de la conversación con fecha visible, el aviso tal como lo viste (captura o enlace), la copia literal que muestra quién era el titular real, y los nombres y DNI de quienes intervinieron. Denunciar no exige abogado, pero constituirte en actor civil para cobrar la reparación sí lo recomienda. Profundiza: ¿Dónde se denuncia una estafa inmobiliaria? · ¿Denuncia en la comisaría o en la fiscalía? · ¿Cuánto cuesta poner una denuncia? · ¿Necesito un abogado para denunciar? · ¿Denuncia penal o demanda civil?

Si ya pasó: ¿qué hacer en las primeras 48 horas?

El tiempo juega en contra en dos frentes: el dinero se mueve de cuenta en cuenta y un título fraudulento puede inscribirse en días. Esto es lo que conviene hacer, en orden, el mismo día en que te das cuenta.

1. Si transferiste, llama a tu banco o billetera y presenta el reclamo por escrito: es la única posibilidad de retener fondos y la vía para identificar al titular de la cuenta destino.
2. Guarda todo: capturas con fecha, vouchers, contratos, el aviso, los números de teléfono. No borres la conversación ni confrontes al estafador por chat.
3. Denuncia ante la fiscalía (por web o en la de turno) o en la comisaría, con el relato ordenado: quién, cuándo, cuánto, por qué medio, qué documentos.
4. Si hay un título sobre tu partida, reporta a Sunarp, revisa el trámite en Síguelo Plus y acude a la notaría de origen; si ya se inscribió, pide la cancelación por la Ley 30313 con un abogado.
5. Si el responsable es una empresa, Libro de Reclamaciones el mismo día y, en paralelo, Indecopi; no esperes los 15 días para denunciar penalmente si hubo engaño.
6. Si eres el comprador de buena fe de un inmueble que resultó ajeno, un abogado evalúa de inmediato la anotación de la demanda y la defensa como tercero registral (Código Civil, art. 2014).
7. Si pagaste y no te entregan, carta notarial de requerimiento y, si no hay respuesta, resolución del contrato o demanda; si el engaño era inicial, denuncia.

Qué esperar después: la fiscalía abre diligencias preliminares, puede pedir medidas para asegurar los bienes del denunciado y la reparación civil se fija en la sentencia; cobrarla depende de que el condenado tenga bienes, por eso la medida cautelar temprana importa tanto como la denuncia. Profundiza: ¿Me devuelven mi dinero si gano una denuncia por estafa? · ¿Puedo retirar una denuncia si me devuelven el dinero? · Qué hacer si hipotecaron tu casa sin que lo supieras

Checklist contra estafas, por operación

Marca cada punto antes de mover dinero. Las versiones para imprimir están en el checklist de compra segura y el checklist para vender.

Si compras una casa o un departamento

• Copia literal o CRI pedidos por ti en los últimos días; titular = quien vende (nombre, DNI, estado civil).
• Cargas y gravámenes leídos completos; hipotecas con plan de cancelación en el acto.
• Poder por escritura pública, inscrito y con vigencia reciente, si firma un apoderado; firma de ambos cónyuges si es bien social.
• HR, PU, no adeudo de predial, arbitrios y mantenimiento; declaratoria de fábrica e independización inscritas.
• Inmueble visitado, vecinos consultados, área real coincide.
• Arras contra contrato escrito, a cuenta del titular; minuta revisada por abogado.
• Escritura pública; pago bancarizado con constancia en la escritura; parte presentado a Sunarp el mismo día; Alerta Registral activada al inscribir.

Si vendes o publicas

• Alerta Registral activa; inmovilización si el inmueble está vacío o vives lejos.
• Aviso sin dirección exacta ni documentos personales; códigos SMS jamás compartidos.
• Interesados filtrados (nombre, DNI, reporte crediticio con autorización) antes de la visita; visitas acompañadas.
• Cobro en notaría por cheque de gerencia o transferencia acreditada; llaves contra abono confirmado por tu banco.
• Comprobante de cada pago con el concepto; no devolver "excedentes" hasta confirmar con el banco.

Si alquilas

• Inquilino: visita antes de cualquier pago; arrendador = titular, apoderado o subarrendador autorizado por escrito; contrato con fecha cierta e inventario; garantía a la cuenta del arrendador.
• Propietario: postulante identificado y verificado; contrato firmado antes de entregar llaves; garantía y adelanto acreditados en tu cuenta.
• Temporada o playa: titular confirmado en Sunarp, contrato aunque sea por días, nunca el total por adelantado a una billetera.

Si compras en planos

• Partida del terreno a nombre de quien firma; licencia de edificación con número de expediente; RUC activo.
• Empresa sin sanciones graves en "Mira a quién le compras"; proyectos anteriores visitados.
• Contrato con los puntos del art. 78 de la Ley 29571, revisado por abogado; comprobantes a nombre de la empresa.
• Acta de entrega con conformidad o disconformidad por escrito; garantía estructural de 10 años documentada.

Si compras un terreno

• Partida propia del lote, o matriz más explicación documentada; búsqueda catastral hecha.
• Habilitación urbana, zonificación y riesgo verificados en la municipalidad; Cofopri consultado si hay "trámite".
• Vendedor con facultades (persona natural, asociación con partida y vigencia de poder, acta de venta).
• Posesión verificada en campo en días distintos; nada en efectivo "en el lugar"; escritura pública y pago bancarizado.

Los errores que más cuestan frente a una estafa inmobiliaria

1. Aceptar la copia literal que trae la otra parte. Puede estar alterada o tener meses; la que vale es la que pides tú, cerca de la firma.
2. Pagar algo antes de ver el inmueble. Es la mecánica de las estafas de adelanto, de reserva y de alquiler fantasma.
3. Transferir a una cuenta que no es del titular. Ni "la de mi hija", ni "la de la inmobiliaria" si quien vende es una persona, ni billeteras.
4. Firmar documento privado "por ahora". Sin escritura pública no hay verificación de identidad ni oponibilidad; es el terreno de la doble venta.
5. Creer que "poder" significa poder vender. Debe ser por escritura pública, con facultad expresa, inscrito y vigente hoy.
6. Comprar un lote por la constancia de posesión. Acredita ocupación, no propiedad; el "título en trámite" se comprueba en Cofopri y en Sunarp.
7. Separar un departamento en planos por WhatsApp. Sin contrato, sin comprobante a nombre de la empresa y sin la partida del terreno, no hay nada que reclamar.
8. Compartir un código que llegó por SMS. No existe ninguna verificación legítima que lo pida.
9. Dejar el inmueble inscrito "después". La prioridad registral es lo que te protege frente al segundo comprador y frente al suplantador.
10. Esperar para denunciar. El dinero y los títulos se mueven en días; el banco, la fiscalía y Sunarp el mismo día.

Tu siguiente paso

Si estás evaluando una compra, empieza por la consulta del predio en Sunarp y sigue la guía hermana de qué revisar antes de comprar; antes de entregar arras, el reporte crediticio de la contraparte cuesta S/ 7,90 y anticipa muchos problemas. Si tu caso ya tiene una señal de alerta, un poder, una herencia, una carga o un pago en disputa, el equipo legal de EximiaHaus revisa la partida, la identidad del vendedor, las arras y la minuta antes de que firmes, y te orienta sobre dónde y cómo denunciar si ya pasó. Y si vas a publicar, publica tu propiedad en EximiaHaus con la Alerta Registral activada: cada aviso pasa una revisión antes de salir, tanto el de un propietario como el de un agente o una inmobiliaria.

Las otras guías del blog: comprar una vivienda, vender una propiedad, alquilar tu departamento o casa, comprar en planos, financiar la compra y todo sobre Sunarp.

Preguntas frecuentes

¿Cuáles son las estafas inmobiliarias más comunes en el Perú?

Según la Sunarp, la falsificación de documentos y la suplantación de identidad del propietario son las dos más frecuentes. Les siguen la doble venta, la venta de un inmueble con cargas ocultas, el poder falso o revocado, el tráfico de terrenos, los proyectos en planos sin terreno ni licencia, el adelanto para ver o reservar un departamento, el alquiler por quien no es dueño, el aviso clonado, el robo de la cuenta de quien publica y el cambio de cuenta en el pago. Casi todas se desarman con la partida pedida por ti, la identidad verificada ante notario y el pago bancarizado al titular.

¿Cómo evitar una estafa al comprar una casa?

Pide tú mismo la copia literal o el CRI en Sunarp cerca de la firma y comprueba que el titular es quien vende; lee las cargas completas; si firma un apoderado, exige poder por escritura pública inscrito con vigencia reciente; visita el inmueble y habla con los vecinos; entrega las arras contra contrato escrito a una cuenta del titular; firma escritura pública ante notario, paga por transferencia o cheque de gerencia con constancia en la escritura e inscribe de inmediato. Después, activa la Alerta Registral.

¿Cómo saber si una inmobiliaria es confiable?

Verifica seis cosas gratis: RUC activo y habido en SUNAT; que el agente figure en el Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda; que la empresa no acumule sanciones en el portal Mira a quién le compras de Indecopi; que te muestre la partida del inmueble o del terreno y la autorización del propietario; que tenga proyectos entregados que puedas visitar; y que cobre solo a cuentas a nombre de la empresa o del titular. Si se molesta porque verificas, ya tienes la respuesta.

¿Cómo saber si una constructora es confiable antes de comprar en planos?

Copia literal del terreno a nombre de la constructora que firma, número de expediente y resolución de la licencia de edificación en la municipalidad, RUC activo con años de operación, historial en Mira a quién le compras y visita a un proyecto entregado. La ley la obliga a entregarte antes de firmar la partida, la situación de la licencia y los planos (Ley 29571, art. 77.2) y a que el contrato tenga precio, plazo de entrega y penalidades (art. 78).

¿Dónde se denuncia una estafa inmobiliaria?

Si hubo engaño con entrega de dinero, documentos falsos o suplantación, ante el Ministerio Público: la denuncia se registra por web las 24 horas con tu DNI o en la fiscalía de turno, y también puedes ir a la comisaría, que la deriva al fiscal. Si el responsable es una empresa, además el Libro de Reclamaciones y luego Indecopi. Si hay un título fraudulento en trámite o inscrito, Sunarp (Ley 30313). Si el responsable es un agente registrado, el Ministerio de Vivienda. Si transferiste, tu banco el mismo día. Denunciar es gratis y no exige abogado.

¿Qué pena tiene la estafa inmobiliaria en el Perú?

La estafa simple tiene pena de uno a seis años (Código Penal, art. 196). La estafa agravada sube a cuatro a ocho años cuando, entre otros supuestos, hay pluralidad de víctimas, la víctima es un adulto mayor o se comete con ocasión de la compraventa de bienes inmuebles (art. 196-A). Vender como libre un bien gravado o como propio uno ajeno es estelionato, con pena de uno a cuatro años (art. 197, inc. 4). Además de la pena, la sentencia fija la reparación civil.

¿Me devuelven mi dinero si denuncio una estafa inmobiliaria?

Puede ser, pero no es automático: la reparación civil se fija en la sentencia o en una salida anticipada y se cobra sobre los bienes del condenado, así que importa pedir medidas cautelares desde el inicio y constituirte en actor civil. Si pagaste por transferencia, el banco puede identificar la cuenta destino y, si actúas el mismo día, a veces retener fondos. Si pagaste en efectivo, la recuperación es mucho más difícil.

¿Qué es la suplantación de identidad en una compraventa y cómo se evita?

Es cuando alguien se presenta como el propietario con un DNI falso o robado y vende o hipoteca un inmueble ajeno. Como comprador la evitas pidiendo tú la copia literal, contrastando el DNI con la partida y firmando ante notario, que por ley verifica la identidad en RENIEC con la huella (Ley del Notariado, art. 55). Como propietario, con la Alerta Registral gratuita, que avisa de cualquier título sobre tu partida, y con la inmovilización si el inmueble está vacío. Si el asiento llegó a inscribirse, la Ley 30313 permite cancelarlo.

¿Qué es la Alerta Registral y cuánto cuesta?

Es el servicio gratuito de Sunarp que te avisa por correo electrónico y mensaje de texto cuando se presenta un título o se pide publicidad sobre una partida que afiliaste; se activa en línea, partida por partida, y no vence hasta que la canceles. En 2025 se afiliaron 220.569 partidas, 50 % más que en 2024. Si recibes una alerta de un trámite que no reconoces, repórtalo a Sunarp (Aló Sunarp 0800-27164) y acude a la notaría de origen, que está obligada a pedir la tacha.

¿Qué es la inmovilización de partida y cuándo conviene?

Es un candado voluntario y temporal que impide inscribir transferencias y cargas sobre tu inmueble. La modalidad con aviso electrónico es gratuita, se pide en forma presencial con un formato de Sunarp y una declaración jurada, se califica en 7 días hábiles y dura hasta 10 años; la levantas cuando vayas a vender. La Sunarp la recomienda a quien se ausenta por trabajo o estudios y a quien tiene más de un inmueble; en 2025 se inmovilizaron 9.274 partidas, 95 % más que en 2024.

¿Es estafa que me pidan un adelanto para ver un departamento?

Sí. Ningún propietario ni agente serio cobra por mostrar un inmueble ni pide una 'reserva' antes de la visita; es la mecánica más repetida en el alquiler: precio por debajo del mercado, dueño lejos, depósito por billetera a una cuenta de un tercero y desaparición. El dinero se mueve después de ver el inmueble y de confirmar en Sunarp que quien cobra es el titular. Si ya transferiste, llama a tu banco o billetera y denuncia el mismo día.

¿Cómo evitar estafas al alquilar un departamento?

Visita antes de pagar; verifica en Sunarp que el arrendador es el titular o tiene poder o autorización escrita para subarrendar; firma un contrato con fecha cierta e inventario; y deposita la garantía y el adelanto solo a la cuenta de quien firma como arrendador, con constancia. Desconfía de precios regalados, urgencias y de quien no puede atender una llamada.

¿Cómo sé si un terreno que me ofrecen está invadido o es tráfico de terrenos?

Pide el número de partida propia del lote y haz una búsqueda catastral en Sunarp con el plano: dice si el área tiene partida inscrita y a nombre de quién. Confirma en la municipalidad la habilitación urbana, la zonificación y si está en zona de riesgo o intangible, y en Cofopri si el 'trámite' existe. Señales de tráfico: solo constancia de posesión, venta de 'acciones y derechos' de una matriz enorme, dirigentes que 'titulan', cobro en efectivo en el lugar y cerco con caseta de ventas recién puestos.

¿Una constancia de posesión sirve para comprar un terreno?

No como título de propiedad: acredita que alguien ocupa el predio, no que es dueño, y se usa para trámites de servicios o como paso dentro de un proceso de formalización. Comprar 'por constancia' es comprar una expectativa. Si el terreno es del Estado y la posesión existe desde antes del 31 de diciembre de 2021, la formalización por Cofopri es gratuita y de oficio (Ley 32267); nadie puede cobrarte por acelerarla.

¿Qué hago si compré en planos y el proyecto no avanza?

Primero distingue: si existe terreno a nombre de la constructora, licencia y expediente, es un incumplimiento y el camino es el Libro de Reclamaciones (respuesta en 15 días hábiles), Reclama Virtual, la Defensoría del Cliente Inmobiliario, el Arbitraje de Consumo o la denuncia administrativa ante Indecopi, que puede ordenar devolver o cumplir y multar. Si no hay terreno ni licencia ni empresa real, lo que compraste no existía y corresponde la denuncia penal por estafa.

¿Qué es la doble venta y quién se queda con el inmueble?

Es vender el mismo inmueble a dos o más compradores con contratos privados. El Código Civil prefiere al comprador de buena fe cuyo título se inscribió primero y, si ninguno inscribió, al de fecha cierta más antigua (art. 1135); vender como propio lo que ya se vendió es estelionato (Código Penal, art. 197, inc. 4). Se evita no dejando tiempo entre pago y escritura, inscribiendo de inmediato y, si la operación demora, con un bloqueo registral.

¿Puedo pagar una casa en efectivo para evitar el ITF?

No. En la transferencia de un inmueble todo pago desde 1 UIT (S/ 5.500 en 2026) debe hacerse con medios del sistema financiero y el notario deja constancia del medio de pago en la escritura (Ley 28194, arts. 3 y 7). El ITF es 0,005 %: S/ 20 en una compra de S/ 400.000. El efectivo elimina tu prueba de pago y es la forma preferida de quien estafa.

¿Qué es el estelionato?

Es un caso de defraudación del Código Penal (art. 197, inc. 4): vender o gravar como libres bienes que están en litigio, embargados o gravados, o vender como propios bienes ajenos. Tiene pena de uno a cuatro años y es el tipo que corresponde a las cargas ocultas y a la doble venta. Se detecta antes de firmar con el certificado de cargas y gravámenes o el CRI del día.

¿Sirve denunciar si solo tengo un contrato simple y transferencias?

Sí. Un contrato privado obliga a quienes lo firmaron y, junto con las transferencias bancarias y las conversaciones, es una combinación probatoria fuerte para la fiscalía. Lo que no te da el documento simple es protección frente a terceros ni frente a otro comprador que inscribió: eso solo lo da la escritura pública inscrita en Sunarp.

¿Cuánto tarda la denuncia por estafa en la fiscalía y qué pasa después?

La fiscalía abre diligencias preliminares, cita a las partes, pide documentos y puede solicitar medidas sobre los bienes del denunciado; si encuentra indicios, formaliza la investigación y el caso sigue a juicio, donde se fija la pena y la reparación civil. Los plazos dependen de la carga de cada fiscalía y de la calidad de la prueba; por eso conviene denunciar con todo ordenado. El estado se consulta en línea con tu DNI.

¿Cómo protejo mi propiedad si vivo en el extranjero o el inmueble está vacío?

Activa la Alerta Registral (gratis, en línea) y pide la inmovilización de partida con aviso electrónico (gratis, presencial, por un apoderado si no estás), que bloquea transferencias y cargas por hasta 10 años; mantén el predial y los arbitrios al día, y si el inmueble está en alquiler, un contrato con fecha cierta. Si vas a vender desde fuera, el poder va por escritura pública ante el consulado o con apostilla, con facultad expresa de vender, e inscrito en Sunarp.

Conviene leerlo junto con diferencia entre propietario y posesionario.

También puede servirte: qué es una carta poder y cuánto dura.

Lectura relacionada: modelo de carta poder simple para trámites.

Si tu duda es otra, aquí está respondida: cómo saber si un terreno eriazo tiene dueño.

Si tu duda es otra, aquí está respondida: cómo se escribe inmobiliaria.

Lectura relacionada: cómo saber si una casa está embargada.

Fuentes

• Código Penal (D. Leg. 635), arts. 196, 196-A y 197: estafa (pena privativa de libertad no menor de uno ni mayor de seis años), estafa agravada (no menor de cuatro ni mayor de ocho) y casos de defraudación o estelionato (no menor de uno ni mayor de cuatro) — edición oficial del Ministerio de Justicia publicada en gob.pe
• Código Penal actualizado, arts. 196, 196-A (incorporado por la Ley 30076 y modificado por el D. Leg. 1351) y 197 — Centro de Documentación del Congreso de la República
• Texto vigente del Código Penal: consulta en el Sistema Peruano de Información Jurídica (SPIJ) — Ministerio de Justicia y Derechos Humanos
• Ley 30076, que incorpora el art. 196-A (estafa agravada) al Código Penal — Congreso de la República, 19 de agosto de 2013
• Ley 30096, Ley de Delitos Informáticos: fraude informático (art. 8) y suplantación de identidad (art. 9) — Congreso de la República, 22 de octubre de 2013
• Ley 30313, de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación del asiento por suplantación de identidad o falsificación — Congreso de la República, 26 de marzo de 2015
• Código Civil (D. Leg. 295), arts. 156, 949, 1135, 2012, 2013, 2014 y 2022 — edición del Ministerio de Justicia, gob.pe
• Decreto Legislativo 1049, Ley del Notariado, art. 55: identificación del otorgante con RENIEC y comparación biométrica — Ministerio de Justicia, gob.pe
• Ley 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor, arts. 76 a 80 (productos inmobiliarios) y 150 a 152 (libro de reclamaciones) — 3.ª edición oficial, Ministerio de Justicia
• Proveedores deben responder reclamos y quejas en 15 días hábiles (Ley 31435 y D.S. 101-2022-PCM) — Indecopi, gob.pe, 16 de agosto de 2022
• Indecopi impone más de 260 sanciones en el sector inmobiliario: 269 sanciones y 592,84 UIT en 2026; 724 y 1.912,86 UIT en 2025 — Indecopi, gob.pe, 8 de junio de 2026
• Buscar empresas sancionadas por Indecopi: portal Mira a quién le compras — gob.pe
• Presentar reclamos en Indecopi: Libro de Reclamaciones, oficinas y teléfonos — gob.pe
• Denuncias de protección al consumidor: procedimiento sumarísimo y ordinario — Indecopi, gob.pe
• Consultar el Registro del Agente Inmobiliario — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, gob.pe
• Registro del Agente Inmobiliario: requisitos y sanciones (amonestación, multa hasta 5 UIT, suspensión) — Ministerio de Vivienda, gob.pe, 27 de octubre de 2022
• Inscribir Alerta Registral — Sunarp, gob.pe
• Alerta Registral e Inmovilización de Partidas gratis: 220.569 partidas afiliadas y 9.274 inmovilizadas en 2025 — Sunarp, gob.pe, 17 de febrero de 2026
• ¿Qué hacer si recibo una Alerta Registral? — Sunarp, gob.pe, 11 de setiembre de 2025
• Consultar los datos de una propiedad (Consulta de Propiedad, gratis) — Sunarp, gob.pe
• Consultar gratis partidas registrales (Conoce Aquí) — Sunarp, gob.pe
• Solicitar certificado literal de partida (copia literal) en línea: hasta 3 días hábiles — Sunarp, gob.pe
• Resolución 228-2025-SUNARP/GG: derechos registrales 2026 — Sunarp, 23 de diciembre de 2025
• ¡Protege tu propiedad de posibles estafas inmobiliarias!: mafias, falsificaciones y suplantaciones — Sunarp, gob.pe, 28 de febrero de 2020
• Presentar denuncia ante el Ministerio Público (registro de denuncias por web) — gob.pe
• Consultar el estado de una denuncia en el Ministerio Público — gob.pe
• Conocer las fiscalías de turno — Ministerio Público, gob.pe
• Ubicar la comisaría más cercana — Ministerio del Interior, gob.pe
• Denuncia Policial Digital: solo pérdida o robo de documentos — Policía Nacional del Perú, gob.pe
• TUO de la Ley 28194 (D.S. 150-2007-EF): medios de pago en inmuebles desde 1 UIT (art. 3), montos (art. 4), deberes del notario (art. 7) e ITF 0,005 % (art. 10) — SUNAT
• Decreto Supremo 301-2025-EF, valor de la UIT 2026 (S/ 5.500) — El Peruano
• Modifican el reglamento para que predios ocupados hasta 2021 puedan formalizarse (Ley 32267 y D.S. 005-2026-VIVIENDA) — Cofopri, gob.pe, 13 de abril de 2026
• Nuevos plazos para formalizar una propiedad con Cofopri: Ley 32267, promulgada el 22 de marzo de 2025 — Ministerio de Vivienda, gob.pe, 19 de julio de 2025
• Van 10 denuncias este verano por estafa en alquiler de casas de playa — El Comercio, 3 de enero de 2026
• Sunarp: la falsificación de documentos y la suplantación de identidad son las modalidades de estafa inmobiliaria más frecuentes — Gestión, 5 de setiembre de 2017
• Sunarp y sus servicios gratuitos contra el fraude inmobiliario: alertas y candados digitales — Infobae, 19 de febrero de 2026