Desalojo de inquilino en el Perú: los 4 procesos (Ley 30933 actualizada), costos y plazos 2026 (guía completa)

Lectura completa: unos 50 minutos (cada etapa, 4 o 5). Escrita por Jean Crl con el equipo de EximiaHaus, profesionales del rubro que acompañan alquileres y recuperaciones de inmuebles todos los días, y contrastada con las normas que se citan al final: Ley 30933, Ley 30201, Decreto Legislativo 1177, Código Civil, Código Procesal Civil, IV Pleno Casatorio Civil y el cuadro de aranceles judiciales 2026 del Poder Judicial. Es información general: cada caso concreto lo revisa un abogado.

El desalojo de inquilino en el Perú tarda, en los plazos de la ley, 10 días hábiles por la vía notarial (Ley 30933: 5 para que el inquilino se oponga, 3 para la orden del juez de paz letrado y 2 para la Policía), 6 días más 15 días hábiles de lanzamiento con cláusula de allanamiento (Código Procesal Civil, art. 594), y meses o años en el proceso sumarísimo si el contrato es privado sin legalizar o verbal. La vía la decidió cómo firmaste el contrato.

El desalojo de inquilino en el Perú tiene cuatro caminos, y el que te toca no lo eliges cuando el inquilino deja de pagar: lo decidió la forma en que firmaste el contrato. Si el contrato consta en escritura pública o en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) con las cláusulas de la Ley 30933, un notario constata la causal y un juez de paz letrado ordena el lanzamiento en días hábiles contados. Si es un documento privado con firmas legalizadas y cláusula de allanamiento a futuro, el juez da seis días al inquilino para probar que pagó o que el contrato sigue vigente y, si no lo prueba, ordena el lanzamiento en quince días hábiles (art. 594 del Código Procesal Civil). Si firmaste el FUA y lo registraste, tienes el Proceso Único de Ejecución de Desalojo del Decreto Legislativo 1177. Y si el contrato es privado sin legalizar, verbal, o quien ocupa ya no tiene título, queda el desalojo judicial en proceso sumarísimo, que es el único con plazos reales que se miden en meses o años. Esta guía recorre las siete etapas en orden, con los plazos que fija cada norma, lo que cuesta cada paso en 2026 y los documentos exactos que te van a pedir.

Si quieres empezar por tu caso, el asistente ¿Qué desalojo me corresponde? te orienta en unas preguntas entre las cuatro vías según cómo firmaste el contrato y cuál es el problema. Vuelve aquí con la respuesta: el resto de la guía se lee distinto cuando ya sabes qué camino tienes.

Índice de la guía

• Datos clave 2026 del desalojo en el Perú
• Etapa 1: ¿qué desalojo me corresponde? Las 4 vías según tu contrato
• Etapa 2: lo que nunca debes hacer (y por qué te perjudica)
• Etapa 3: la causal y la carta notarial
• Etapa 4: el desalojo notarial de la Ley 30933 (desalojo exprés)
• Etapa 5: desalojo con cláusula de allanamiento a futuro (art. 594 CPC)
• Etapa 6: el proceso único de desalojo del FUA (D. Leg. 1177)
• Etapa 7: desalojo judicial común y desalojo por ocupante precario
• ¿Cuánto cuesta un desalojo? Tabla de costos 2026, con un ejemplo
• ¿Cuánto demora un desalojo? Tabla de plazos por vía
• Después del lanzamiento: deuda, registro de morosos, garantía e impuesto
• Casos especiales: familiar, sin contrato, local, nuevo dueño, otra región
• Cómo evitar el siguiente desalojo: el contrato que sí sirve
• Checklist por etapa
• Los errores que más cuestan
• Preguntas frecuentes

¿Qué cifras y plazos oficiales de 2026 debe conocer quien quiere desalojar?

Los números que importan en un desalojo son pocos: los plazos que fija cada ley, el valor de la Unidad de Referencia Procesal (URP) que mueve los aranceles judiciales y la competencia del juzgado, lo que cuesta cada documento y la regla tributaria que desde 2026 evita pagar impuesto por la renta que no cobraste.

Etapa 1: ¿qué desalojo me corresponde? Las 4 vías según tu contrato

La vía de desalojo que te corresponde depende de dos cosas: la forma del contrato que firmaste y la causal que invocas. Con esas dos respuestas, el camino queda definido por la ley, no por tu abogado ni por tu urgencia. Por eso la primera etapa es un diagnóstico, y conviene hacerlo con el contrato en la mano antes de enviar la primera carta.

Primero, la forma del contrato

Saca tu contrato y mira cómo se firmó. Hay cinco posibilidades, y van de la más fuerte a la más débil:

1. Escritura pública ante notario, con cláusula de allanamiento a futuro, cláusula de sometimiento expreso a la Ley 30933 y la cuenta bancaria donde se paga la renta. Habilita el desalojo notarial.
2. FUA (Formulario Único de Arrendamiento del Decreto Legislativo 1177) firmado ante notario o juez de paz letrado y registrado en el RAV del Fondo MIVIVIENDA. Habilita el Proceso Único de Ejecución de Desalojo y, si en su Anexo 1 agregaste las cláusulas de la Ley 30933, también el desalojo notarial.
3. Documento privado con firmas legalizadas ante notario (o juez de paz donde no hay notario) y cláusula de allanamiento a futuro. Habilita la vía rápida judicial del artículo 594 del Código Procesal Civil. No habilita el desalojo notarial, aunque tenga la cláusula: la Ley 30933 exige FUA o escritura pública (art. 4.2).
4. Documento privado con firmas simples, el formato más común en el país. Vale como contrato, pero solo te deja el desalojo judicial común en proceso sumarísimo.
5. Sin contrato escrito (de palabra, por WhatsApp, con recibos). También es arrendamiento, pero tendrás que probarlo; la vía es el proceso sumarísimo, por falta de pago, por vencimiento o por ocupación precaria según el caso.

Segundo, la causal

Las vías rápidas (notarial, allanamiento y FUA) solo sirven para dos causales: falta de pago de la renta y vencimiento del plazo (Ley 30933, art. 7; CPC, art. 594; D. Leg. 1177, art. 14, que además admite mutuo acuerdo, seis meses de servicios impagos y uso distinto a vivienda). Si tu problema es otro (subarrendó sin permiso, hizo obras, usa la vivienda como local, metió a más personas), la vía es el desalojo judicial común con la causal del artículo 1697 del Código Civil que corresponda, o la resolución del contrato por incumplimiento.

Esa tabla es la misma lógica que aplica, paso a paso, el asistente ¿Qué desalojo me corresponde?, revisado por el equipo legal de EximiaHaus: responde cómo firmaste, si tiene cláusula de allanamiento, si hay sometimiento a la Ley 30933 y cuál es el motivo, y te dice la vía con su base legal. Si la respuesta es "hay que revisar tu contrato", esa revisión conviene hacerla antes de la primera carta, no después.

Por qué el diagnóstico va antes que la carta

Porque cada vía pide una carta distinta. Para el desalojo notarial, la carta debe requerir la restitución por vencimiento o por resolución por falta de pago, y debe ir al inmueble y al domicilio contractual del inquilino (Ley 30933, art. 6.2.2). Para el FUA, la carta de resolución tiene que adjuntar el estado de cuenta de la cuenta de abono (D. Leg. 1177, art. 14.2.c). Para el judicial común por vencimiento, la carta de devolución es la que convierte al inquilino en precario (IV Pleno Casatorio). Una carta mal dirigida o con la causal equivocada no invalida tu derecho, pero obliga a empezar de nuevo y regala semanas.

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Etapa 2: lo que nunca debes hacer (y por qué te perjudica)

No puedes cambiar la chapa, cortar la luz o el agua, retirar las pertenencias del inquilino ni impedirle el ingreso, aunque te deba diez meses. El inquilino, incluso moroso, es poseedor del inmueble y la ley protege la posesión por sí misma; quien lo despoja por la fuerza se expone a una denuncia (según cómo se ejecute, por coacción, daños o usurpación) y, además, arruina su propio caso: el juez o el notario ven a un propietario que se hizo justicia por mano propia, y el inquilino gana un argumento que no tenía.

Tampoco sirve "presionar" con el recibo de luz que está a tu nombre: la finalidad del corte es lo que cuenta, y si busca forzar la salida es una vía de hecho. Lo que sí puedes hacer es dejar constancia por escrito de quién debe pagar los servicios según el contrato y reclamar esa deuda por el mismo canal que la renta.

Si ya hiciste alguna de esas cosas, no sigas: consulta antes de dar el siguiente paso. Y si fue el inquilino quien cambió las chapas, la guía de qué hacer si el inquilino cambió las chapas explica cómo documentarlo.

Profundiza: ¿Puedo cortarle la luz o cambiar la chapa al inquilino que no paga? · Usurpación: cómo se denuncia · El inquilino desapareció y dejó sus cosas

Etapa 3: la causal y la carta notarial

Antes de cualquier solicitud o demanda tienen que ocurrir dos cosas: que la causal esté configurada y que la hayas comunicado por un medio con fecha cierta. La carta notarial resuelve lo segundo y, en la práctica, es el documento más importante de todo el proceso: la pide el notario de la Ley 30933 (art. 6.2.2), la pide el FUA (art. 14.2.c del D. Leg. 1177) y es la que, según el IV Pleno Casatorio, convierte a un inquilino con contrato vencido en ocupante precario. El propio Ministerio de Justicia recomienda enviarla desde el primer mes de retraso.

¿Cuándo se configura la causal de falta de pago?

Depende de lo que diga tu contrato. Si pactaste un plazo de incumplimiento (por ejemplo, "dos meses de renta impaga"), rige ese pacto. Si no pactaste nada, rige el artículo 1697.1 del Código Civil: el contrato puede resolverse cuando el inquilino no pagó la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si la renta es por periodos mayores a un mes, basta un periodo vencido más quince días; si es por periodos menores, tres periodos. En el FUA la causal está tasada: dos meses consecutivos de renta impaga (D. Leg. 1177, art. 14.2.c). Y en casas habitación comprendidas en leyes especiales, la resolución por falta de pago no procede antes de dos mensualidades y quince días (art. 1698).

Un error frecuente es iniciar antes de tiempo: un mes y medio de mora no configura la causal del artículo 1697 ni la del FUA. Mientras corre el plazo, negocia por escrito sin renunciar a nada; cada mensaje con fecha es prueba.

¿Cuándo se configura la causal de vencimiento?

El arrendamiento de plazo fijo concluye al vencer el plazo sin necesidad de aviso (art. 1699), pero si el inquilino sigue en el inmueble no hay renovación tácita: el contrato continúa con las mismas condiciones hasta que pidas la devolución, cosa que puedes hacer en cualquier momento (art. 1700). Ese pedido es el que importa: la Corte Suprema estableció como doctrina vinculante que el solo vencimiento no vuelve precario al inquilino, pero el requerimiento de devolución sí (IV Pleno Casatorio, sobre los arts. 1700 y 1704). Mientras no devuelve, puedes cobrar la penalidad pactada o, si no hay, una suma igual a la renta del periodo anterior hasta la entrega efectiva, y ese cobro no significa que el contrato continúe (art. 1704). En los contratos de duración indeterminada, el fin se produce con un aviso judicial o extrajudicial (art. 1703).

Qué debe decir la carta notarial

• Tu identificación, la del inquilino y la dirección exacta del inmueble, tal como figura en el contrato.
• La fecha del contrato, su forma (escritura, FUA, firmas legalizadas) y, si aplica, la fecha de vencimiento.
• La causal: meses impagos con montos y fechas, o el vencimiento del plazo. Si hay cuenta de abono, adjunta el estado de cuenta.
• Lo que pides: el pago en un plazo (no menor de 15 días si usas el art. 1429), o la comunicación de que el contrato queda resuelto y la devolución del inmueble en un plazo razonable.
• La advertencia de la vía que seguirás (notarial de la Ley 30933, judicial) y de que mientras no devuelva se aplicará la penalidad o la prestación del artículo 1704.

Envíala al inmueble y, si el contrato señala otro domicilio, también a ese: la Ley 30933 exige las dos (art. 6.2.2) y en el proceso judicial la demanda también se notifica en el predio (CPC, art. 589). Guarda los cargos de recepción. En Lima una carta notarial cuesta entre S/ 30 y S/ 90 según el distrito de entrega, y hasta S/ 250 con urgencia o fuera de Lima. Tienes los dos textos listos en Word: carta notarial de requerimiento de pago y carta notarial de resolución del contrato; para el vencimiento, la carta de desalojo al inquilino y, si todavía estás a tiempo, la carta de preaviso de no renovación.

Si después de la carta el inquilino paga

En el desalojo notarial, el notario solo considera los depósitos o transferencias en la cuenta de abono hechos antes de que el inquilino reciba la carta (Ley 30933, art. 7.2): pagar después no borra la causal, aunque las partes pueden acordar terminar el trámite (art. 8.5.2). En el FUA, la subsanación posterior no enerva la causal ni el desalojo, porque el contrato ya quedó resuelto de pleno derecho (D. Leg. 1177, art. 15.1.e). En la vía judicial común depende de lo que pactaste y de cómo recibiste el dinero: si lo aceptas como "renta" sin reservas, le das al inquilino el argumento de que el contrato sigue. Si decides cobrar, deja constancia escrita de que lo imputas a la deuda o a la penalidad del artículo 1704.

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Etapa 4: el desalojo notarial de la Ley 30933 (desalojo exprés)

El desalojo notarial es el procedimiento especial de la Ley 30933, vigente desde 2019: un notario de la provincia del inmueble constata que venció el contrato o que el inquilino dejó de pagar, extiende un acta que vale como título ejecutivo especial y la remite al juez de paz letrado del distrito, que ordena el lanzamiento en tres días hábiles y oficia a la Policía para que apoye en dos. No hay juicio de desalojo: el notario certifica la causal y el juez ejecuta. Es, con diferencia, la vía más rápida, y también la que más veces fracasa, porque exige requisitos que el contrato debía tener desde el día de la firma.

Requisitos: lo que el contrato tenía que tener desde el inicio

Quedan fuera del procedimiento los contratos de alquiler-venta, arrendamiento financiero y cualquier otro que incluya pagos para adquirir la propiedad (art. 2). Pueden pedirlo el propietario, el arrendador, el administrador y cualquiera con derecho a la restitución, siempre contra un arrendatario que se sometió expresamente a la ley (art. 2). Los contratos anteriores a 2019, incluidos los FUA del D. Leg. 1177, pueden acogerse firmando una adenda con la misma formalidad (disposición complementaria transitoria). Y el notario lo eliges tú, en cualquier distrito de la provincia donde está el inmueble (segunda disposición complementaria final).

En el blog hay artículos que mencionan como requisito adicional estar al día en los tributos del predio: no figura en el texto de la ley publicado en 2019; si una notaría te lo pide, pregunta el sustento. Lo que sí es seguro es que el expediente se cae por cualquiera de los seis motivos que explica por qué fracasa el desalojo notarial, y que ninguno se puede corregir cuando el conflicto ya empezó.

Paso a paso y plazos de la ley

La resolución del juez es impugnable sin efecto suspensivo (art. 9.2): el inquilino puede apelar, pero el lanzamiento no se detiene por eso. Sumando solo los plazos reglados, entre la notificación del notario y la orden policial hay diez días hábiles. Lo que no tiene plazo en la ley es el tiempo del notario para calificar, el de la mesa de partes del juzgado y el de la diligencia misma; por eso el tramo real se mide en semanas, no en días, y el total desde el primer impago, en meses, porque antes hay que configurar la causal y preparar el expediente.

¿Qué puede alegar el inquilino para frenarlo?

Solo tres cosas (art. 8.3): que el contrato se renovó o prorrogó con las mismas formalidades que el original; que pagó, acreditándolo con la constancia de transferencia o depósito en la cuenta de abono pactada; o que no se cumplieron las formalidades de la ley. No puede discutir el fondo ni plantear excepciones. Si el notario constata que no hay causal, finaliza el trámite y te lo comunica (art. 8.5.1): el caso pasa al juzgado por la vía que corresponda. Si las partes acuerdan terminar, el notario levanta un acta y concluye (art. 8.5.2).

Lo que cuesta y lo que no está publicado

Las partidas son: la carta notarial previa (S/ 30 a S/ 90 en Lima por cada destino), los honorarios del notario por la solicitud, las notificaciones y el acta (libres; en los tarifarios que revisamos no hay un precio publicado para este trámite, así que pide la cotización por escrito), la tasa judicial de la solicitud de lanzamiento (en 2026, S/ 55 cuando la cuantía es indeterminable o hasta 100 URP), la diligencia de lanzamiento fuera del local judicial (S/ 275) y el abogado que firma la solicitud ante el juez, cuyos honorarios también son libres. La ley te permite pedir al mismo juez que el inquilino pague las costas, los costos y los servicios notariales (art. 9.4), lo que no garantiza cobrarlos si no tiene bienes ni ingresos formales.

Por qué se usa poco, según el Poder Judicial

Una encuesta publicada en 2026 en la Revista Oficial del Poder Judicial, a veinte abogados de Lima con experiencia directa en este procedimiento, lo resume: el 70 % percibe que es más rápido que el proceso judicial tradicional, pero el 90 % identifica como principal obstáculo el requisito de FUA o escritura pública, el 40 % los costos notariales, y el 100 % admitiría los contratos privados con firmas legalizadas como título. Ese cambio es justamente lo que proponía el Proyecto de Ley 5759/2023-CR; a la fecha de esta guía no verificamos que se haya aprobado, así que con la ley vigente un contrato con firmas legalizadas sigue sin servir para la vía notarial. Un abogado citado por El Peruano en 2023 lo puso en números: una escritura pública de arrendamiento cuesta "desde 300 soles, la más barata, hasta 1.000 o 1.500 soles" según la notaría, y legalizar una firma, "15 o 20 soles cada una".

Profundiza: Caso práctico: el inquilino dejó de pagar y el desalojo notarial con FUA · Por qué fracasa el desalojo notarial (y casi nunca es culpa de la ley) · Cláusula de allanamiento a futuro · Las cláusulas que hay que agregar al contrato en 2026

Etapa 5: desalojo con cláusula de allanamiento a futuro (art. 594 CPC)

Si tu contrato es un documento privado con firmas legalizadas ante notario (o ante juez de paz, donde no hay notario) y contiene una cláusula de allanamiento a futuro, tienes la vía rápida judicial que creó la Ley 30201 en 2014: demandas la restitución ante el juez del lugar del inmueble; el juez notifica al inquilino para que, dentro de seis días, acredite la vigencia del contrato o la cancelación del alquiler adeudado; vencido el plazo sin acreditarlo, ordena el lanzamiento en quince días hábiles (CPC, art. 594). Procede por conclusión del contrato o por resolución por falta de pago conforme al artículo 1697 del Código Civil.

Qué necesitas

• El contrato con las firmas legalizadas (la legalización le da fecha cierta y es la formalidad que exige el artículo).
• La cláusula de allanamiento a futuro, redactada para los dos supuestos: restitución por conclusión del contrato y por resolución por falta de pago.
• La prueba de la causal: la carta notarial de requerimiento y, si hay cuenta de abono, el estado de cuenta; o la carta de devolución por vencimiento.
• Demanda firmada por abogado, con los anexos de los artículos 424 y 425 del CPC, y el arancel por ofrecimiento de pruebas (S/ 55 en 2026 si la cuantía es indeterminable o hasta 100 URP).

Cómo avanza

La diferencia con el proceso común está en lo que el inquilino puede discutir: en esta vía solo acredita pago o vigencia; no hay audiencia única ni debate sobre el fondo. Los plenos jurisdiccionales nacionales civiles de 2017 consideraron, además, que en este desalojo con cláusula de allanamiento no es exigible el acta de conciliación extrajudicial previa ni proceden excepciones ni defensas previas; tu abogado lo confirma para tu distrito judicial, porque la práctica de los juzgados no es uniforme. Y hay una limitación que conviene tener clara: los plazos de seis y quince días son los que la ley impone al juzgado y al inquilino; el tiempo de calificación de la demanda y de programación de la diligencia no está regulado, y es ahí donde se pierden los meses.

Si tu contrato tiene firmas legalizadas pero no la cláusula, o tiene la cláusula pero firmas simples, no estás aquí: estás en la etapa 7. Y si quieres sumar esta cláusula a un contrato vigente, hace falta una adenda firmada por las dos partes con las firmas legalizadas; el modelo de adenda muestra qué debe contener.

Profundiza: Cláusula de allanamiento a futuro: qué dice exactamente y dónde debe constar · Inquilino que no paga: cómo entra al Registro de Deudores Judiciales Morosos · ¿Qué es la conciliación extrajudicial y cuándo es obligatoria?

Etapa 6: el proceso único de desalojo del FUA (D. Leg. 1177)

Si alquilaste con el Formulario Único de Arrendamiento, firmado ante notario o juez de paz letrado y registrado en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV) del Fondo MIVIVIENDA, el contrato tiene mérito de ejecución (D. Leg. 1177, art. 4.3; FUA, cláusula 13.1) y el desalojo se tramita en el Proceso Único de Ejecución de Desalojo ante el juez de paz letrado del lugar del inmueble (art. 15.1.c). Es un proceso de ejecución, no de conocimiento: no se discute si el inquilino debe salir, sino que se ejecuta.

Causales (art. 14.2)

Cómo avanza (art. 15.1)

1. Demanda ante el juez de paz letrado, indicando la causal, con el FUA, el reporte del RAV y el documento que sustenta la causal, más los anexos de los artículos 424 y 425 del CPC. Puedes acumular el cobro de las rentas y conceptos adeudados; la ejecución del desalojo no espera a que se resuelva ese cobro (art. 14.4).
2. El juez notifica la demanda en el inmueble; el inquilino, o quien lo ocupe, tiene 5 días hábiles para allanarse o contestar acreditando vigencia del contrato, pago o cumplimiento. Solo se admiten pruebas que no requieran actuación; las excepciones se resuelven con la sentencia. Pagar después de demandado no enerva la causal: el contrato ya quedó resuelto de pleno derecho.
3. Vencido el plazo, con contestación o sin ella, el juez sentencia en un máximo de 3 días hábiles, bajo responsabilidad; la norma dice expresamente que invocar la carga procesal no lo exime.
4. Si la demanda es fundada, la resolución dispone el desalojo, el descerraje si hay resistencia o el inmueble está cerrado, y la orden de pago; el juez oficia a la Policía, que debe prestar asistencia en 3 días hábiles desde la notificación, y remite la resolución al RAV en 3 días hábiles.
5. La apelación se interpone en 3 días hábiles y se concede sin efecto suspensivo: el lanzamiento no se detiene.

El FUA oficial no trae la cláusula de allanamiento a futuro de la Ley 30933: lo que habilita el desalojo rápido es el sometimiento al Proceso Único (cláusula 1.3), las causales (cláusula duodécima) y el mérito de ejecución (cláusula 13.1). Si quieres tener también la vía notarial, las cláusulas de allanamiento y de sometimiento a la Ley 30933 se agregan como acuerdos adicionales en el Anexo 1 que prevé el propio formato (cláusula décimo quinta). El registro en el RAV se hace en una notaría con convenio con el Fondo MIVIVIENDA, que verifica tu identidad en Reniec y la propiedad en Sunarp y cobra el monto que ella establezca; la orientación oficial está en el 0800 12200 y en la Vitrina Inmobiliaria del Fondo (Jr. Camaná 199, Cercado de Lima). Puedes armar el formato con tus datos en el generador de contrato de alquiler y FUA y llevarlo listo.

Profundiza: Formulario Único de Arrendamiento (FUA): qué es, cómo se registra y cuándo se puede desalojar · Caso práctico con FUA, paso a paso

Etapa 7: desalojo judicial común y desalojo por ocupante precario

Cuando el contrato no habilita ninguna vía rápida (documento privado con firmas simples, contrato verbal, cláusulas incompletas) o cuando quien ocupa el inmueble ya no tiene título (un familiar al que le prestaste la casa, un inquilino requerido tras el vencimiento, un invasor), la vía es la demanda de desalojo en proceso sumarísimo (CPC, arts. 546.4 y 585 a 596). Es el proceso original de 1993, el único que sirve para todas las causales, y el único en el que el inquilino puede discutir el fondo. Por eso es el más lento.

Quién demanda y a quién

Pueden demandar el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución; pueden ser demandados el arrendatario, el subarrendatario, el precario o cualquier persona a quien le sea exigible la restitución (art. 586). Si el inmueble lo ocupa un tercero ajeno al contrato, debes denunciarlo en la demanda; se le notifica y puede participar (art. 587). La demanda se notifica, además del domicilio, en el propio predio (art. 589). Hasta 50 URP de renta mensual (S/ 27.500 en 2026) conoce el juez de paz letrado; por encima, o cuando no hay cuantía (precario), el juez civil (art. 547).

Las causales y lo que hay que probar

Cómo avanza el proceso sumarísimo

1. Conciliación extrajudicial previa. Como regla, antes de demandar un desalojo común se pasa por un centro de conciliación (Ley 26872); el inquilino puede no asistir, pero el acta de inasistencia es la que te abre el juzgado. Tu abogado confirma si en tu caso y en tu distrito judicial se exige.
2. Demanda y calificación. Con arancel por ofrecimiento de pruebas (S/ 55 en 2026 para cuantía indeterminable o hasta 100 URP). Si el juez la declara inadmisible, tienes 3 días para subsanar (art. 551).
3. Contestación. El inquilino tiene 5 días desde que se admite la demanda; con ella plantea excepciones y defensas previas (arts. 552 y 554).
4. Audiencia única de saneamiento, conciliación, pruebas y sentencia, que debe realizarse dentro de los 10 días siguientes de contestada la demanda o vencido el plazo (art. 554). El juez resuelve excepciones, propone fórmula conciliatoria, fija puntos controvertidos, actúa pruebas y sentencia; excepcionalmente reserva la decisión hasta 10 días (art. 555).
5. Apelación de la sentencia en 3 días, con efecto suspensivo (art. 556): el expediente sube a la sala y, mientras, no hay lanzamiento.
6. Lanzamiento. Consentida o ejecutoriada la sentencia, lo pides y se ordena luego de 6 días de notificado el decreto que la declara consentida (art. 592); se ejecuta contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan sido parte, y solo se entiende cumplido cuando recibes el bien íntegro y desocupado (art. 593). Si en los dos meses siguientes el vencido vuelve a entrar, puedes pedir un nuevo lanzamiento sin nuevo proceso.

Los plazos de la ley suman semanas. La realidad es otra, y conviene decirlo con fuentes: el Proyecto de Ley 5759/2023-CR, citado por El Peruano, recuerda que los desalojos ordinarios "deberían durar cinco meses, pero en la realidad tardan 46 meses más, sin contar con la etapa de ejecución", y que los jueces demoran hasta 30 días en calificar una demanda. No existe una estadística oficial actualizada por vía; cuando alguien te prometa una fecha de salida en un sumarísimo, desconfía.

Hay dos atajos dentro de la vía común que vale la pena conocer. El primero: si el desalojo es por vencimiento del plazo u otro título que obligue a entregar, y acreditas indubitablemente tu derecho y el abandono del bien, procede la ejecución anticipada de la futura sentencia (art. 679). El segundo: el desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo, como condena de futuro, y el lanzamiento se ejecuta seis días después de vencido (art. 594, primer párrafo); si el inquilino se allana y devuelve a tiempo, pagas tú las costas.

El desalojo por ocupante precario

Es precario quien posee sin título alguno o cuyo título feneció (Código Civil, art. 911). El IV Pleno Casatorio Civil de la Corte Suprema, de cumplimiento obligatorio para todos los jueces, adoptó un concepto amplio: hay precariedad cuando falta un título (acto o hecho) que justifique la posesión frente a quien reclama, o cuando ese título cesó; "título" no es solo el documento de propiedad, y en el proceso no se discute la propiedad sino el derecho a poseer. Entre los supuestos que fijó como doctrina vinculante están: la resolución extrajudicial del contrato por los artículos 1429 y 1430 del Código Civil (al juez le basta verificar que se cumplió la formalidad de la resolución); el requerimiento de devolución del artículo 1704, que convierte al inquilino con contrato vencido en precario; y, en sentido contrario, el solo vencimiento del artículo 1700, que no lo convierte. También es precario el servidor de la posesión o quien recibió el bien a título gratuito y no lo devuelve cuando se le requiere.

Lo que decide estos procesos es la carpeta: la copia literal vigente de la partida a tu nombre, el requerimiento con fecha cierta (la carta notarial es la forma más barata de conseguirla), la prueba de quién ocupa y desde cuándo, y el título fenecido si lo hubo. Se pierden por tres motivos que se repiten: demandar como precario a alguien que tiene contrato vigente (la vía es falta de pago), acreditar la propiedad solo con una minuta o un contrato privado, y no haber requerido nunca la devolución por escrito.

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¿Cuánto cuesta un desalojo en el Perú? Tabla de costos 2026, con un ejemplo

Un desalojo cuesta la suma de cinco partidas: la renta que dejas de cobrar mientras se configura la causal y dura el trámite, las cartas notariales, los honorarios del notario (en la vía 30933) o del abogado, los aranceles judiciales y las notificaciones, y los gastos del inmueble que sigues pagando (mantenimiento, arbitrios, predial). De todas, la primera es siempre la mayor, y es la que casi nadie calcula antes de decidir.

Un ejemplo con números

Departamento alquilado en S/ 2.500 al mes, en Lima, con mantenimiento de S/ 250. El inquilino deja de pagar en enero.

La lectura es simple: los gastos de bolsillo son pequeños frente a la renta que no entra, y la renta que no entra depende del tiempo, y el tiempo depende de la vía, y la vía depende de cómo firmaste. Un contrato que te cuesta algunos cientos de soles formalizar en escritura pública, o cero soles de más si usas el FUA, se paga con el primer mes que ahorras. Y verificar al postulante antes de entregar las llaves cuesta S/ 7,90 con el reporte crediticio.

Profundiza: Cuánto cuesta y cuánto demora un desalojo, con el costo de esperar · ¿Cuánto cuesta poner una denuncia? · Cuánto cuesta un trámite en notaría (tarifas 2026)

¿Cuánto demora un desalojo en el Perú? Tabla de plazos por vía

No hay un plazo total oficial para ninguna vía, y quien te dé una cifra exacta de punta a punta no la tiene de ninguna fuente. Lo que sí existe son los plazos que cada norma impone a cada actor; sumarlos te da el mínimo teórico, y los tramos sin plazo (calificación, mesa de partes, programación de la diligencia) te explican por qué el real es mayor.

Elaboración de EximiaHaus con la Ley 30933, la Ley 30201, el Decreto Legislativo 1177 y el Código Procesal Civil. Los plazos son los de la norma; el tiempo real depende de la notaría, del juzgado y de la Policía.

Después del lanzamiento: deuda, registro de morosos, garantía e impuesto

Recuperar el inmueble no cierra el caso. Quedan cuatro frentes: cobrar lo adeudado, hacer visible el incumplimiento, liquidar la garantía y los daños, y ordenar tu situación tributaria. Conviene atenderlos en ese orden.

Cobrar la deuda

En el FUA y en el desalojo con cláusula de allanamiento puedes acumular el cobro de las rentas a la pretensión de desalojo (D. Leg. 1177, art. 14.4; la deuda reconocida en el proceso del art. 594 inscribe al inquilino en el registro de morosos). En la vía notarial el notario constata la causal, no cobra: la deuda se reclama aparte, en un proceso de obligación de dar suma de dinero, aunque el juez de paz letrado puede ordenar que el inquilino pague las costas, los costos y los servicios notariales del desalojo (Ley 30933, art. 9.4). Si llegan a un acuerdo de pago, fírmalo con un reconocimiento de deuda y compromiso de pago con firmas legalizadas: una sentencia es un papel si el deudor no tiene bienes ni ingresos formales; un cronograma firmado, a veces, cobra.

El Registro de Deudores Judiciales Morosos

Creado por la Ley 30201, es público y gratuito y se consulta en línea en el portal del Poder Judicial por nombre, DNI o RUC. Se inscribe a pedido del acreedor cuando una resolución firme declara al deudor judicial moroso (arts. 1 y 2); pagada la deuda, el Poder Judicial cancela la inscripción en 7 días calendario de pedida (art. 3). Para el próximo inquilino, es una de las consultas que haces antes de entregar las llaves.

Garantía, inventario y daños

La garantía se aplica primero a lo que el contrato permita: deudas acreditadas, daños distintos del desgaste normal y penalidades pactadas. Lo que decide esa liquidación es el inventario firmado al inicio con fotos fechadas, y el acta de salida con lecturas de medidores y recibos. Si el inmueble quedó dañado o con servicios impagos, documenta antes de reparar: constatación, presupuestos, fotos. Las guías de qué hacer si el inquilino deja el departamento dañado y de qué hacer si se fue debiendo la luz y el agua tienen el paso a paso, y el acta de entrega y recepción sirve para cerrar.

El impuesto por la renta que no cobraste

Hasta 2025 la renta de primera categoría se imputaba al periodo en que se devengaba, cobraras o no. La Ley 32430 modificó el artículo 57 de la Ley del Impuesto a la Renta: desde 2026, las rentas de primera categoría se imputan al ejercicio en que se perciben, y la Ley 32541 ajustó los pagos a cuenta al mismo criterio (reglamento adecuado por el D.S. 012-2026-EF, de febrero de 2026). En la práctica: los meses que el inquilino no pagó no generan impuesto ni pago a cuenta; si ya habías pagado por rentas no percibidas de 2026, revisa tus declaraciones.

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Casos especiales: familiar, sin contrato, local, nuevo dueño, otra región

La mayoría de los desalojos que se complican no son de inquilinos típicos: son de familiares, de contratos de palabra, de locales, de inmuebles que cambiaron de dueño o de propietarios que viven lejos. Cada uno tiene su guía en el blog; aquí va lo esencial.

Un familiar que no quiere salir

Primero identifica bajo qué figura entró. Si eres único dueño inscrito y le prestaste la casa, es un comodato que termina con tu requerimiento: desde ahí es precario y la vía es el desalojo por ocupación precaria. Si son copropietarios (herederos de la misma casa, compra en conjunto), no hay desalojo posible entre ustedes: la salida es la partición, la compra de su parte o la venta del bien, con una compensación por el uso exclusivo si corresponde. Si paga algo mensual "por los servicios", puede haber un arrendamiento de hecho y la vía es falta de pago. Un familiar vive en mi casa y no quiere salir · Un heredero vive en la casa y no quiere salir · ¿Un copropietario puede demandar desalojo sin permiso de los demás?

Sin contrato escrito

El arrendamiento verbal existe y se prueba con depósitos, recibos, mensajes y testigos; pero sin documento no hay vía rápida. Se demanda en proceso sumarísimo por falta de pago o por vencimiento tras el requerimiento, y a veces conviene plantearlo como precario si el ocupante ya no reconoce la relación. En el próximo contrato, la forma importa tanto como el contenido. ¿Puedo alquilar sin contrato? Qué arriesgas

Local comercial u oficina

El FUA es solo para vivienda, pero la escritura pública con las cláusulas de la Ley 30933 sirve para inmuebles destinados a comercio, industria u otros fines (art. 4.2), y la cláusula de allanamiento del art. 594 vale para cualquier uso. Las garantías y plazos de un local se pactan distinto; revisa cuánta garantía se pide al alquilar un local y usa el modelo de contrato de local comercial, que incluye el allanamiento.

Compraste un inmueble con inquilino

Si el arrendamiento estaba inscrito en Sunarp, debes respetarlo y te sustituyes en los derechos y obligaciones del arrendador; si no estaba inscrito, puedes darlo por concluido, salvo que hayas asumido respetarlo (Código Civil, art. 1708). El pedido de devolución al inquilino no inscrito, con fecha cierta, lo convierte en precario frente a ti. ¿Comprar con inquilino dentro o esperar a que se desocupe? · Vender con inquilino adentro: qué dice la ley

El inquilino está en otra región, o tú

El notario competente es el de la provincia del inmueble y el juez, el del lugar del bien; la carta notarial se diligencia donde está el inquilino. Lo práctico es un apoderado local con poder suficiente, un abogado de la plaza y pagos siempre por cuenta de abono, que son la prueba. Inquilino moroso en otra región: qué puedes hacer y en qué orden

Subarrendó, metió a más personas o desapareció

El lanzamiento se ejecuta contra todos los que ocupen el predio, hayan sido parte o no (CPC, art. 593), y al tercero que ocupa se le denuncia en la demanda (art. 587). Si el inquilino se fue dejando sus cosas, no las deseches: hay un procedimiento para constatar y custodiar. ¿Qué hago si mi inquilino subarrienda sin permiso? · El inquilino metió a otras personas a vivir · El inquilino desapareció y dejó sus cosas

Rematan el inmueble, muere el inquilino, quiere irse antes

Son situaciones vecinas que a veces terminan en desalojo y a veces no: la adjudicación en remate trae su propio lanzamiento dentro del proceso de ejecución; la muerte del inquilino no termina el contrato si sus herederos siguen usando el bien y la mayoría no pide concluirlo (art. 1710); y el inquilino que quiere irse antes del plazo debe la penalidad pactada, no un desalojo. Después del remate: adjudicación y lanzamiento · ¿Qué pasa si el inquilino muere durante el contrato? · El inquilino quiere irse antes de tiempo

Cómo evitar el siguiente desalojo: el contrato que sí sirve

Todo lo anterior se decide el día de la firma. Un contrato que habilita la vía rápida y un inquilino verificado antes de entregar las llaves reducen el problema a su mínima expresión; y las dos cosas cuestan una fracción de un solo mes de renta.

El generador de contrato de alquiler y FUA arma en Word el contrato con cláusula de allanamiento o el FUA oficial con tus datos, y te dice qué formalidad necesita cada uno para valer. Los modelos sueltos están en contrato de arrendamiento de vivienda (con allanamiento y sometimiento opcional a la Ley 30933), fianza solidaria y checklist para alquilar a un inquilino. Y si tienes un contrato vigente sin las cláusulas, la ley te deja acogerte con una adenda que tenga la misma formalidad del contrato que quieres habilitar: si el original es privado, lo práctico es firmar uno nuevo en la renovación.

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Checklist para desalojar a un inquilino, por etapa

• Diagnóstico: contrato ubicado y leído; forma identificada (FUA, escritura, firmas legalizadas, privado simple, verbal); cláusulas de allanamiento y sometimiento verificadas; causal definida; vía elegida con el asistente y confirmada con un abogado.
• Conducta: nada de chapas, cortes ni retiro de bienes; toda comunicación por escrito y con fecha; pagos recibidos solo por la cuenta de abono o con constancia de a qué se imputan.
• Causal y carta: meses impagos contados contra el pacto o el art. 1697; estado de cuenta impreso; carta notarial con la causal correcta, enviada al inmueble y al domicilio contractual; cargos guardados; plazo del art. 1429 respetado si no hay cláusula resolutoria.
• Vía notarial: original o copia legalizada del FUA o la escritura; carta notarial; solicitud escrita; notario de la provincia elegido; abogado para la solicitud de lanzamiento; arancel pagado.
• Vía del art. 594 o FUA: contrato con firmas legalizadas o FUA con reporte del RAV; demanda con anexos de los arts. 424 y 425 CPC; arancel; pedido de acumular el cobro de la deuda.
• Vía común o precario: acta de conciliación o de inasistencia; copia literal vigente de la partida; requerimiento con fecha cierta; constatación de ocupantes; demanda con causal clara; agenda de la audiencia única.
• Lanzamiento: resolución consentida o acta notarial remitida; pedido de lanzamiento; apoyo policial oficiado; cerrajero y testigo el día de la diligencia; acta de entrega con fotos y lecturas de medidores.
• Después: deuda liquidada y reclamada; inscripción en el Registro de Deudores Judiciales Morosos solicitada; garantía aplicada con sustento; daños documentados; declaraciones de renta revisadas con el criterio de lo percibido; siguiente contrato en FUA o escritura con las cláusulas.

Los errores que más cuestan en un desalojo

1. Firmar un contrato privado simple y descubrir, con el inquilino moroso adentro, que ninguna vía rápida está disponible. Es el error de origen de casi todos los demás.
2. Cobrar en efectivo. Sin cuenta de abono no hay forma de acreditar el impago ante el notario, y la discusión sobre "sí pagué" se vuelve de palabra contra palabra.
3. Cambiar la chapa o cortar la luz. Convierte al moroso en denunciante y al propietario en demandado.
4. Enviar la carta notarial antes de que la causal esté configurada, o a una sola dirección, o con la causal equivocada. Se pierde el tiempo de volver a empezar.
5. Demandar por precario a quien tiene contrato vigente, o por falta de pago a quien ya es precario. El juez declara improcedente y el reloj vuelve a cero.
6. Aceptar un pago tardío "como renta" sin constancia. Le regalas al inquilino el argumento de que el contrato sigue.
7. Firmar una adenda o prórroga en documento simple cuando el contrato estaba en escritura pública o FUA: rompes la formalidad que exige la Ley 30933 (art. 4.3).
8. No calcular el costo de esperar. Cada mes de negociación informal cuesta una renta completa; con ese número en la mano, la decisión de actuar se toma sola.

Tu siguiente paso

Si todavía no sabes qué vía te corresponde, responde las preguntas del asistente ¿Qué desalojo me corresponde? y descarga la carta que necesitas en modelos de cartas y contratos. Si el inquilino ya dejó de pagar y el contrato tiene fallas de forma, conviene que el equipo legal de EximiaHaus lo revise antes de enviar la primera carta: una carta mal dirigida o una causal mal invocada hace perder semanas, y en un desalojo el tiempo es la partida más cara. Y cuando recuperes el inmueble, el siguiente alquiler empieza con un contrato que sí sirva: lo armas en el generador de contrato y FUA, filtras al postulante con el reporte crediticio y publicas tu propiedad en EximiaHaus para que lo vean inquilinos que sí pueden pagar.

Las otras guías del blog para quien alquila: cómo alquilar tu departamento o casa, paso a paso, defensa de tu propiedad ante conflictos legales y cómo vender una propiedad en el Perú, por si después del desalojo decides vender.

Preguntas frecuentes

¿Cómo desalojar a un inquilino que no paga en el Perú?

Primero espera a que se configure la causal (lo pactado en el contrato; si no dice nada, el mes anterior impago más otro mes vencido y 15 días, art. 1697 del Código Civil; en el FUA, dos meses consecutivos) y envía una carta notarial al inmueble y al domicilio contractual. Después sigue la vía que tu contrato habilita: desalojo notarial si está en FUA o escritura pública con las cláusulas de la Ley 30933; demanda del art. 594 del CPC si tiene firmas legalizadas y cláusula de allanamiento; proceso único del D. Leg. 1177 si es un FUA registrado; o desalojo judicial en proceso sumarísimo si no tiene nada de eso. Nunca cambies la chapa ni cortes servicios.

¿Cuánto cuesta un desalojo en el Perú en 2026?

Los gastos de bolsillo son pequeños frente a la renta que dejas de cobrar: carta notarial de S/ 30 a S/ 90 por destino en Lima, copia literal de la partida S/ 17,60, arancel judicial de S/ 55 por la demanda o solicitud (cuantía indeterminable o hasta 100 URP), S/ 275 por la diligencia de lanzamiento, S/ 220 si hay apelación de sentencia, más los honorarios libres del notario (vía 30933) y del abogado. Con un alquiler de S/ 2.500, solo los dos meses de causal ya son S/ 5.000 que no vuelven, y cada mes de trámite suma otros S/ 2.500.

¿Cuánto dura un proceso de desalojo en el Perú?

No hay plazo total oficial. La Ley 30933 fija 5 días hábiles para que el inquilino se oponga, 3 para la resolución del juez de paz letrado y 2 para la Policía; el art. 594 del CPC, 6 días para acreditar pago o vigencia y 15 días hábiles para el lanzamiento; el D. Leg. 1177, 5 días hábiles para contestar y 3 para sentenciar. Los tramos sin plazo (calificación, mesa de partes, diligencia) alargan todo: un abogado citado por El Peruano en 2023 dijo que el notarial debería tomar un mes y puede tardar de ocho meses a un año, y el proyecto 5759/2023-CR recordó que los ordinarios deberían durar cinco meses y tardan 46 más.

¿Qué es el desalojo exprés o desalojo notarial?

Es el procedimiento especial de la Ley 30933 (2019): un notario de la provincia constata que venció el contrato o que el inquilino dejó de pagar, extiende un acta que es título ejecutivo y la remite al juez de paz letrado, que ordena el lanzamiento en 3 días hábiles y oficia a la Policía para que apoye en 2. Solo procede si el contrato consta en FUA o escritura pública con cláusula de allanamiento a futuro, sometimiento expreso a la ley y cuenta de abono.

¿Qué es la cláusula de allanamiento a futuro?

Es la cláusula por la que el inquilino acepta de antemano devolver el inmueble si vence el plazo o si deja de pagar la renta. Con firmas legalizadas, activa la vía judicial del art. 594 del Código Procesal Civil (Ley 30201): el juez da 6 días para acreditar pago o vigencia y luego ordena el lanzamiento en 15 días hábiles. Es además uno de los requisitos del desalojo notarial de la Ley 30933 (art. 5.1).

¿Sirve un contrato con firmas legalizadas para el desalojo notarial?

No, con la ley vigente. La Ley 30933 exige que el contrato conste en el FUA o en escritura pública (art. 4.2). El Proyecto de Ley 5759/2023-CR propuso admitir el documento privado con firmas legalizadas, y una encuesta del Poder Judicial de 2026 muestra que el 100 % de los abogados consultados lo apoyaría, pero no verificamos que se haya aprobado. Las firmas legalizadas con cláusula de allanamiento sí te dan la vía del art. 594 del CPC.

¿Se puede desalojar a un inquilino sin contrato escrito?

Sí. El arrendamiento verbal es válido y se prueba con depósitos, recibos, mensajes y testigos; pero sin documento no hay vía rápida. Se demanda en proceso sumarísimo por falta de pago, por vencimiento después de requerir la devolución o, si el ocupante ya no reconoce la relación, por ocupación precaria.

¿Puedo cortarle la luz o cambiar la chapa al inquilino que no paga?

No. El inquilino, aunque no pague, es poseedor y la ley protege la posesión; cortar servicios, cambiar la cerradura, sacar sus cosas o impedirle entrar son vías de hecho que pueden terminar en una denuncia contra ti y que arruinan tu propio proceso. La única forma de recuperar el inmueble es la notarial o la judicial.

¿Con cuántos meses de impago puedo iniciar el desalojo?

Depende del contrato. Si pactaste un plazo, rige ese pacto. Si no, el art. 1697.1 del Código Civil: renta del mes anterior impaga más otro mes vencido y 15 días (unos dos meses y medio). En el FUA la causal es de dos meses consecutivos (D. Leg. 1177, art. 14.2.c). En casas habitación sujetas a leyes especiales, nunca antes de dos mensualidades y 15 días (art. 1698).

¿Qué es un ocupante precario y cómo se le desaloja?

Es quien posee sin título o cuyo título feneció (Código Civil, art. 911): el familiar al que le prestaste la casa y no la devuelve, el inquilino al que ya pediste la devolución tras el vencimiento, el comprador cuya separación se resolvió, el invasor. Se le demanda en proceso sumarísimo; según el IV Pleno Casatorio Civil, el juez solo evalúa el derecho a poseer, no la propiedad. Necesitas la copia literal vigente de la partida, el requerimiento con fecha cierta y la prueba de quién ocupa.

¿El contrato de alquiler vencido se renueva automáticamente?

No se renueva, pero continúa con las mismas condiciones hasta que el propietario pida la devolución, cosa que puede hacer en cualquier momento (Código Civil, art. 1700). Con ese requerimiento el inquilino pasa a ser precario (IV Pleno Casatorio) y mientras no devuelve debe la penalidad pactada o una suma igual a la renta del periodo anterior (art. 1704).

¿Puedo desalojar a un familiar que vive en mi casa?

Si eres único dueño inscrito y le prestaste la casa, sí: le requieres la devolución por carta notarial y, si no sale, demandas desalojo por ocupación precaria. Si son copropietarios (por ejemplo, herederos de la misma casa), no hay desalojo entre ustedes: la salida es la partición, comprar su parte o vender el bien.

¿Qué pasa si el inquilino paga después de recibir la carta notarial?

En el desalojo notarial, el notario solo considera los depósitos en la cuenta de abono hechos antes de que el inquilino reciba la carta (Ley 30933, art. 7.2): pagar después no borra la causal, aunque las partes pueden acordar terminar el trámite. En el FUA, la subsanación posterior no enerva el desalojo (D. Leg. 1177, art. 15.1.e). En la vía judicial común, si aceptas el dinero como renta sin reservas, le das el argumento de que el contrato sigue: recíbelo dejando constancia de a qué se imputa.

¿Necesito abogado para desalojar a un inquilino?

Para la etapa notarial de la Ley 30933 no es obligatorio, pero la solicitud de lanzamiento ante el juez de paz letrado va con autorización de letrado (art. 9.1), y todas las demandas judiciales (art. 594, FUA, sumarísimo) necesitan abogado. Además, la revisión previa del contrato es lo que evita que el expediente se caiga por un detalle de forma.

¿Qué es el Registro de Deudores Judiciales Morosos?

Un registro público y gratuito del Poder Judicial, creado por la Ley 30201, donde se inscribe a quien no paga una deuda reconocida en resolución judicial firme, a pedido del acreedor. La deuda de alquiler reconocida en el desalojo del art. 594 inscribe al inquilino. Se consulta en línea por nombre, DNI o RUC, y pagada la deuda se cancela en 7 días calendario de solicitada.

¿Qué es el FUA y cómo se registra?

El Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda, creado por el Decreto Legislativo 1177: un contrato con formato oficial del Fondo MIVIVIENDA que, firmado ante notario o juez de paz letrado y registrado en el RAV, tiene mérito de ejecución y abre el Proceso Único de Ejecución de Desalojo. Se registra en una notaría con convenio con el Fondo, que verifica identidad en Reniec y propiedad en Sunarp y cobra su propia tarifa; orientación en el 0800 12200.

Si mi inquilino no paga, ¿tengo que pagar igual el impuesto a la renta?

Desde 2026, no. La Ley 32430 modificó el art. 57 de la Ley del Impuesto a la Renta para que las rentas de primera categoría se imputen al ejercicio en que se perciben, y la Ley 32541 ajustó los pagos a cuenta al mismo criterio (D.S. 012-2026-EF). Los meses no cobrados no generan impuesto ni pago a cuenta.

Compré un departamento con inquilino: ¿puedo desalojarlo?

Si el contrato de arrendamiento estaba inscrito en Sunarp, debes respetarlo hasta su vencimiento y te sustituyes en los derechos y obligaciones del arrendador; si no estaba inscrito, puedes darlo por concluido, salvo que hayas asumido respetarlo (Código Civil, art. 1708). Requiere la devolución con carta notarial; si no sale, desalojo por precario.

¿El desalojo notarial sirve para un local comercial?

Sí, si el contrato está en escritura pública: la Ley 30933 admite inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria u otros fines en ese caso (art. 4.2). El FUA, en cambio, es solo para vivienda. La cláusula de allanamiento del art. 594 del CPC vale para cualquier uso.

¿Qué puede alegar el inquilino para frenar el desalojo notarial?

Solo tres cosas (Ley 30933, art. 8.3): que el contrato se renovó o prorrogó con las mismas formalidades del original, que pagó la renta en la cuenta de abono pactada, o que no se cumplieron las formalidades de la ley. Tiene 5 días hábiles desde la notificación del notario. La resolución del juez de paz letrado es impugnable, pero sin efecto suspensivo.

¿Qué es el lanzamiento?

Es la entrega efectiva del inmueble al propietario, ordenada por el juez y ejecutada con apoyo policial si hace falta. Se ejecuta contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso, y solo se entiende cumplido cuando recibes el bien íntegro y desocupado (CPC, art. 593). Si dentro de los dos meses siguientes el vencido vuelve a entrar, puedes pedir un nuevo lanzamiento sin nuevo juicio.

Fuentes

• Ley 30933, Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial (arts. 2 a 9 y disposiciones complementarias) — El Peruano, 24 de abril de 2019
• Ley 30933, texto publicado — Archivo Digital de la Legislación del Perú, Congreso de la República
• Ley 30201, que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos y modifica el artículo 594 del Código Procesal Civil (cláusula de allanamiento a futuro) — El Peruano, 28 de mayo de 2014
• Decreto Legislativo 1177, régimen de promoción del arrendamiento para vivienda: arts. 4 (FUA y mérito de ejecución), 14 (causales) y 15 (Proceso Único de Ejecución de Desalojo) — El Peruano, 18 de julio de 2015
• Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA): formato oficial, cláusulas 1.3, duodécima, décimo tercera y décimo quinta — Fondo MIVIVIENDA
• Registrar contrato de alquiler en el RAV: pasos, notarías con convenio y costo — Fondo MIVIVIENDA, gob.pe
• Código Procesal Civil: proceso sumarísimo (arts. 546 a 559), desalojo (arts. 585 a 596) y ejecución anticipada (art. 679) — edición del Poder Judicial del Perú
• Código Civil (D. Leg. 295): arts. 911, 1429, 1430, 1697 a 1705 y 1708 — edición del Ministerio de Justicia, gob.pe
• IV Pleno Casatorio Civil, Casación 2195-2011-Ucayali: doctrina jurisprudencial vinculante sobre el desalojo por ocupación precaria — Corte Suprema de Justicia, Poder Judicial
• Cuadro de valores de los aranceles judiciales 2026 (R.A. 000481-2025-CE-PJ; URP = S/ 550) — Poder Judicial, gob.pe
• Decreto Supremo 012-2026-EF, que adecúa el Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta a las Leyes 32430 y 32541 (rentas de primera categoría por lo percibido) — El Peruano, 5 de febrero de 2026
• MINJUSDH explica cómo proceder legalmente ante un inquilino moroso — Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, gob.pe
• Consultar el Registro de Deudores Judiciales Morosos — Poder Judicial, gob.pe
• Desalojo exprés: cambios a requisitos de la Ley N.° 30933 (Proyecto de Ley 5759/2023-CR; costo de la escritura pública y duración de los procesos) — El Peruano, 1 de septiembre de 2023
• Mendoza Vásquez, E. «El procedimiento de desalojo con intervención notarial en el Perú (Ley n.º 30933): observaciones y propuestas para un modelo eficiente» — Revista Oficial del Poder Judicial, 18(25), 2026
• Resolución 228-2025-SUNARP/GG: derechos registrales 2026 (copia literal de partida) — Sunarp, gob.pe
• Ley 26872, Ley de Conciliación — Congreso de la República
• Tarifas notariales de Lima (carta notarial, legalización de firmas): tarifarios publicados por notarías y recopilados en la herramienta de EximiaHaus, consultados entre el 29 de setiembre y el 1 de octubre de 2026