Lectura completa: unos 55 minutos (cada paso, 4 o 5). Escrita por Jean Crl con el equipo de EximiaHaus, profesionales del rubro que acompañan a propietarios, posesionarios y herederos en el saneamiento de sus predios, y contrastada con las fuentes oficiales que se citan al final: Cofopri, Ministerio de Vivienda, Sunarp, Código Civil, leyes 27157, 27333, 28687, 31056, 31145 y 32267, y los decretos supremos de abril de 2026.
Formalizar un terreno o una casa en el Perú con Cofopri exige posesión anterior al 31 de diciembre de 2021 (Ley 32267, marzo de 2025; D.S. 005-2026-VIVIENDA); el título es gratuito y lleva un candado de 5 años sin poder vender (Ley 31056, arts. 5.2 y 6). Si tu caso no es Cofopri, el título supletorio ante notario pide 5 años de posesión y la prescripción adquisitiva 10 (Código Civil, art. 950).
Formalizar un terreno o una casa en el Perú es llegar a tener la propiedad inscrita en Sunarp a tu nombre, y el camino depende de lo que tengas en la mano: si vives en un asentamiento humano o pueblo joven sobre terreno del Estado, te formaliza Cofopri o tu municipalidad provincial, de oficio y sin costo, siempre que la posesión sea anterior al 31 de diciembre de 2021; si compraste con una minuta o un contrato privado, te falta elevarlo a escritura pública e inscribirlo; si el predio nunca se inscribió y eres el dueño, te toca el título supletorio ante notario (cinco años de posesión); si lo posees como dueño desde hace diez años, aunque figure a nombre de otro, la prescripción adquisitiva; si el dueño falleció, primero la sucesión intestada; y si es un terreno agrícola, el gobierno regional. La constancia de posesión que da la municipalidad sirve para tener agua y luz, pero no te hace propietario. Esta guía recorre los ocho pasos con los requisitos, lo que cuesta cada trámite, cuánto tarda y qué herramienta usar en cada momento. Es información general; cada caso lo revisa un abogado, un notario o la propia entidad.
Si quieres saber en un minuto cuál de los caminos es el tuyo, responde las siete preguntas de ¿cómo formalizo mi terreno?: la herramienta cruza tus documentos, la inscripción en Sunarp, la zona y los años de posesión, y te devuelve la ruta con su entidad, requisitos y costo referencial. Vuelve aquí con ese resultado: el resto de la guía se lee distinto cuando ya sabes si tu caso es Cofopri, supletorio o prescripción.
En resumen: los 8 pasos para formalizar un terreno o una casa
- Saber qué tienes: título inscrito, título sin inscribir, minuta o contrato privado, constancia de posesión, o nada más que la ocupación. Cada documento abre una ruta distinta.
- Averiguar si el predio está inscrito: Consulta de Propiedad gratuita con tu DNI, copia literal (S/ 17,60) o búsqueda catastral (S/ 88,50) en Sunarp.
- Entender posesión frente a propiedad: el posesionario usa el predio, el propietario figura en la partida. La constancia de posesión municipal da acceso a servicios básicos, no título.
- Cofopri o municipalidad, si vives en una posesión informal sobre terreno del Estado constituida hasta el 31-12-2021: gratuito, de oficio, por pueblos; el título gratuito no se vende durante 5 años.
- Título supletorio, si eres dueño de un predio que nunca se inscribió y tus títulos no suman 5 años: notario, 3 a 6 testigos, publicaciones y 25 días hábiles de oposición.
- Prescripción adquisitiva, si posees como dueño desde hace 10 años (5 con justo título y buena fe), esté o no inscrito a nombre de otro: notarial si nadie se opone, judicial si hay disputa.
- Minuta o herencia: elevar el contrato a escritura pública e inscribirlo, o inscribir primero la sucesión intestada si el dueño falleció.
- Inscribir y proteger: tasas de Sunarp 2026, qué observan los registradores, Alerta Registral gratuita; después, declaratoria de fábrica, independización y lo que falte para vender, hipotecar o alquilar.
Esta guía es el centro del clúster de formalización del blog. Cada paso tiene artículos que profundizan: sobre Cofopri, los requisitos para sacar el título de propiedad en 2026, cómo consultar tu predio o expediente con tu DNI, cuánto demora el título y qué cambió en 2026, Cofopri o Sunarp: quién da el título, si puedes vender con título de Cofopri, si puedes hipotecarlo, si paga alcabala y cómo pedir un duplicado. Sobre la posesión, qué es la constancia de posesión y para qué sirve, posesionario frente a propietario, por qué un contrato no te hace dueño frente a terceros y por dónde empezar si vives en un terreno sin título. Sobre las vías notariales, qué es el título supletorio y cuándo se usa, la prescripción adquisitiva de dominio y prescripción notarial o judicial: cuál te toca. Sobre el saneamiento, qué es el saneamiento físico legal, cuánto cuesta sanear un predio, cómo vender una casa sin inscribir, qué no puedes hacer con una casa sin inscribir, qué arriesgas al construir sin título, qué es un título de propiedad, título y partida: la diferencia, cómo elevar a escritura pública un contrato privado y cuánto cuesta una sucesión intestada. Sobre lo que viene después, la independización, subdividir un terreno, independizar el segundo piso, la declaratoria de fábrica, regularizar una casa construida sin licencia, rectificar el área y los linderos, la habilitación urbana, la habilitación de oficio, qué es el catastro, qué hacer si tu terreno no aparece en el catastro, la búsqueda catastral, cómo sacar una copia literal, la Alerta Registral y todo sobre Sunarp. Sobre el suelo, la zonificación en Lima y qué significa cada sigla, dónde consultarla en provincia, el certificado de parámetros, qué es un terreno eriazo, cómo saber si un terreno es del Estado, rústico o urbano, inscribir un predio rural y qué revisar en un terreno rural. Y cuando el predio ya está saneado, la guía completa para vender un terreno. Las herramientas del clúster: ¿cómo formalizo mi terreno?, ¿cómo consulto mi predio?, ¿qué significa mi zonificación?, el mapa de zonificación de Lima, cuánto cuesta un trámite en notaría y la calculadora de predial; y los modelos en Word de la solicitud de constancia de posesión, la declaración jurada de posesión y el contrato de transferencia de posesión.
Si el predio está inscrito y nadie se opone, la vía notarial empieza con esta solicitud: modelo de solicitud de prescripción adquisitiva de dominio notarial (Ley 27333, art. 5).
Índice de la guía
- Datos clave 2026 para formalizar un predio
- Paso 1: ¿qué documento tienes en la mano?
- Paso 2: ¿el predio está inscrito en Sunarp? Cómo averiguarlo
- Paso 3: posesión y propiedad, y qué vale la constancia de posesión
- Paso 4: Cofopri y la municipalidad: la formalización gratuita
- Paso 5: el título supletorio
- Paso 6: la prescripción adquisitiva de dominio
- Paso 7: compraste con minuta, o el dueño falleció
- Paso 8: inscribir en Sunarp y proteger la partida
- Después del título: fábrica, independización, área y habilitación
- Terrenos rústicos, agrícolas y eriazos
- Zonificación y parámetros: qué puedes construir
- Tabla de costos por vía, con un ejemplo
- Tabla de plazos
- Qué puedes hacer con cada documento: vender, hipotecar, alquilar, heredar
- Formalizar en provincia
- Checklist por paso
- Los errores que más cuestan
- Preguntas frecuentes
¿Qué cifras oficiales de 2026 debe conocer quien formaliza un terreno o una casa?
Son pocas y conviene tenerlas antes de empezar, porque de ellas salen los plazos que te habilitan o te excluyen, las tasas que pagarás en Sunarp y el candado que llevará tu título si lo recibes sin costo del Estado.
Datos clave 2026
- Corte de posesión para Cofopri: 31 de diciembre de 2021. La Ley 32267 (marzo de 2025) amplió "por última vez" el plazo, que antes era el 31 de diciembre de 2015; el D.S. 005-2026-VIVIENDA (abril de 2026) adecuó el reglamento. Si tu posesión empezó en 2022 o después, no entras.
- El título de Cofopri es gratuito para quien cumple los requisitos: la Ley 31056 dispone la adjudicación a título gratuito y prohíbe cobrar por metro cuadrado (art. 6). La Ley 32267 exonera a Cofopri de tasas registrales y municipales hasta el 31 de diciembre de 2026.
- Cinco años sin poder vender: el título gratuito lleva una carga inscrita que prohíbe transferir el lote durante 5 años desde su inscripción (Ley 31056, art. 5.2).
- Oposición: 10 días hábiles desde la última notificación (D.S. 005-2026-VIVIENDA, art. 56); antes eran 20 días calendario.
- Prescripción adquisitiva: 10 años de posesión continua, pacífica y pública como propietario, o 5 años con justo título y buena fe (Código Civil, art. 950). Los bienes de dominio privado del Estado no se adquieren por prescripción (Ley 29618).
- Título supletorio: 5 años de posesión, o títulos de fecha cierta de menos de 5 años, para predios que nunca se inscribieron (Código Civil, art. 2018; Ley 27333, art. 6).
- Testigos: de 3 a 6, mayores de 25 años, en la prescripción y en el supletorio notariales (Ley 27333, art. 5).
- Oposición notarial: 25 días hábiles desde la última de tres publicaciones con intervalos de tres días; si alguien se opone, el notario termina el trámite y queda la vía judicial.
- Sunarp 2026 (Res. 228-2025-SUNARP/GG, Anexo 1): calificación S/ 44,50; inscripción 1,5 por mil del valor hasta S/ 35.000 y 3 por mil por encima; primera inscripción de dominio S/ 106,70 más 3 por mil; independización S/ 106,70 por partida; declaratoria de fábrica S/ 53,30 más 3 por mil del valor de la obra.
- Publicidad registral: Consulta de Propiedad y Alerta Registral gratuitas; copia literal S/ 17,60 hasta dos hojas (S/ 8,80 por hoja adicional), en línea hasta 3 días hábiles; certificado registral inmobiliario y búsqueda catastral S/ 88,50.
- Constancia de posesión: la emite la municipalidad en un máximo de 15 días hábiles; la tasa la fija cada TUPA y ronda los S/ 300 según la referencia de prensa de abril de 2026; desde el D.S. 006-2026-VIVIENDA ya no exige copia del DNI.
- UIT 2026: S/ 5.500 (D.S. 301-2025-EF): de ella salen los tramos del predial (0,2 % hasta 15 UIT, 0,6 % hasta 60 y 1 % por encima) y las 10 UIT inafectas de alcabala (S/ 55.000).
- Regularización de construcciones: hasta el 31 de diciembre de 2016. La Ley 27157, modificada por la Ley 30830, solo admite por esa vía las edificaciones terminadas hasta esa fecha; lo posterior pasa por la municipalidad.
- Rural: 5 años de explotación agropecuaria para que el gobierno regional declare la propiedad por prescripción en predios de particulares (Ley 31145, art. 7); en tierras del Estado, posesión anterior al 25 de noviembre de 2010 (art. 6).
- Escala: Cofopri ha entregado más de 2,8 millones de títulos desde su creación (Ministerio de Vivienda, julio de 2025) y en abril de 2026 hablaba de una brecha de más de 1,2 millones de lotes por formalizar.
Paso 1: ¿qué documento tienes en la mano?
Formalizar no es un trámite sino una decisión sobre cuál de varios trámites te corresponde, y esa decisión la toma el papel que tienes hoy. La misma casa puede exigir una gestión gratuita de meses o un proceso notarial de miles de soles según si te la vendieron con escritura pública, con minuta, con una "transferencia de posesión" firmada ante un juez de paz o sin nada. Antes de pagar un sol, clasifica tu caso.
| Lo que tienes | Qué prueba | Qué te falta | Camino |
|---|---|---|---|
| Partida de Sunarp a tu nombre | Propiedad frente a todos | Quizá la construcción (declaratoria de fábrica) o la independización | Ya estás formalizado: revisa la partida y salta a después del título |
| Título o escritura pública sin inscribir | Propiedad frente a quien te vendió | La inscripción | Presentar el parte notarial en Sunarp (paso 8); si el predio nunca tuvo partida y los títulos no suman 5 años, título supletorio |
| Título de Cofopri o de la municipalidad | Propiedad; la entidad lo inscribe | Confirmar que esté inscrito y si pasaron los 5 años | Consulta en línea de Cofopri y copia literal (paso 4) |
| Minuta o contrato privado de compraventa | Propiedad frente al vendedor (art. 949 del Código Civil), no frente a terceros | Escritura pública e inscripción | Elevar a escritura e inscribir (paso 7) |
| Contrato de transferencia de posesión, acta de juez de paz, recibos | Posesión y su antigüedad | Un título inscribible | Cofopri si es pueblo en formalización; si no, supletorio o prescripción según los años (pasos 5 y 6) |
| Constancia de posesión municipal | Que ocupas el predio | Todo lo demás | Sirve para agua y luz y como prueba dentro de otro trámite (paso 3) |
| El predio está a nombre de un familiar fallecido | Tu derecho como heredero | Sucesión inscrita y traslado a la partida | Sucesión intestada o testamento, luego lo que falte (paso 7) |
| Terreno agrícola o rústico sin título | Posesión y explotación | Formalización rural | Gobierno regional, Ley 31145 (terrenos rústicos) |
Elaboración de EximiaHaus sobre el Código Civil (arts. 949, 2014 y 2018), la Ley 28687, la Ley 27333 y la Ley 31145. La clasificación final de un caso la hace el notario, el registrador o la entidad formalizadora.
Dos aclaraciones que evitan meses perdidos. La primera: un documento con firmas legalizadas no es una escritura pública; el notario solo dio fe de las firmas, no formalizó el acto, y Sunarp no lo inscribe como transferencia. La segunda: la "transferencia de posesión" que se firma en muchos asentamientos no transfiere propiedad, transfiere el hecho de ocupar; es útil para probar desde cuándo posees y para sumar el plazo de quien te transmitió el bien (Código Civil, art. 898), pero no es un título. Lo explicamos en por qué tu contrato no te hace dueño frente a terceros, y el modelo que usamos para dejar constancia de esa entrega es el contrato de transferencia de posesión.
Profundiza: ¿Qué es un título de propiedad y cómo se consigue? · ¿Título de propiedad y partida registral es lo mismo? · ¿Cofopri o Sunarp: quién me da el título? · ¿Qué pasa si pierdo los papeles de mi casa?
Paso 2: ¿el predio está inscrito en Sunarp? Cómo averiguarlo
Toda la guía se bifurca en esta pregunta. Si el predio tiene partida, lo que haces es cambiar el nombre del titular (inscribir tu compra, tu herencia o tu prescripción); si no la tiene, lo que haces es abrirla por primera vez (inmatricular), y eso exige un título supletorio o títulos que sumen cinco años. Averiguarlo cuesta entre nada y S/ 88,50.
| Consulta | Qué te dice | Costo 2026 | Dónde |
|---|---|---|---|
| Consulta de Propiedad | Si hay partidas a tu nombre (o al de otra persona) y en qué oficina registral; busca por nombres, así que puede mostrar homónimos | Sin costo, con DNI y un código al correo | gob.pe, Sunarp |
| Copia literal (certificado literal de partida) | Todo lo inscrito del predio: titular, área, linderos, construcción, cargas y gravámenes | S/ 17,60 hasta 2 hojas, S/ 8,80 por hoja adicional; hasta 3 días hábiles en línea | SPRL de Sunarp |
| Certificado de búsqueda catastral | Si un polígono (tu terreno) está inscrito, no inscrito o superpuesto con otra partida; es el que piden notarios y abogados antes de un supletorio o una prescripción | S/ 88,50 más el plano visado | Sunarp |
| Certificado registral inmobiliario (CRI) | Resumen certificado de titularidad y cargas, con validez para bancos y notarías | S/ 88,50 | Sunarp |
| Consulta en línea de Cofopri | Si el lote está en un proceso de formalización, en qué etapa y el estado del expediente | Sin costo | Cofopri (código de predio, DNI o ubigeo) |
Tasas del Anexo 1 de la Res. 228-2025-SUNARP/GG (UIT 2026) y fichas de gob.pe. La búsqueda catastral se hace sobre el plano del predio: si no lo tienes, un ingeniero o arquitecto lo levanta y lo visa.
El orden recomendable es Consulta de Propiedad, copia literal y, solo si el predio no aparece o hay dudas de linderos, búsqueda catastral. Cuando aparece a nombre de otra persona que no es quien te vendió, el problema ya no es de formalización sino de tracto sucesivo: hay ventas intermedias sin inscribir y cada una debe inscribirse en orden, o te toca la prescripción. Cuando aparece con un área distinta a la que ocupas, necesitarás una rectificación de área y linderos antes o junto con la inscripción.
Para armar la lista de consultas exacta según lo que quieras saber (dueño, cargas, deudas de predial, catastro, valor), usa ¿cómo consulto mi predio?. Y cuando tengas la copia literal en la mano, cómo leer una partida registral te explica rubro por rubro qué significa cada asiento.
Profundiza: ¿Cómo saco una copia literal en Sunarp? · Certificado de búsqueda catastral: cuándo lo necesitas y cuánto cuesta · ¿Qué certificado de Sunarp pido en cada caso? · ¿Qué documentos de Sunarp son sin costo y cuáles se pagan? · ¿Qué hago si mi terreno aparece en dos partidas? · ¿Qué es la Sunarp y para qué sirve?
Paso 3: posesión y propiedad, y qué vale la constancia de posesión
En el Perú conviven dos derechos sobre el mismo terreno y la mayoría de los conflictos de formalización nace de confundirlos. La posesión es el ejercicio de hecho de los poderes del propietario: vivir en el predio, usarlo, cercarlo (Código Civil, art. 896). La propiedad es el poder jurídico de usar, disfrutar, disponer y reivindicar el bien (art. 923), y frente a terceros la prueba la partida de Sunarp. El poseedor se presume propietario mientras no se pruebe lo contrario, pero esa presunción no vale frente a quien tiene el derecho inscrito (art. 912). Posesionario es el nombre de uso común para ese poseedor sin título inscrito.
Un posesionario tiene derechos reales: nadie puede sacarlo por la fuerza sin un proceso, puede defenderse de una invasión, puede pedir servicios básicos y, con el tiempo y las condiciones de la ley, puede convertirse en propietario por prescripción. Lo que no puede hacer es vender la propiedad (vende, a lo sumo, su posesión), hipotecar ni heredar un derecho inscrito. La diferencia completa, con sus consecuencias prácticas, está en posesionario: qué significa y qué derechos tiene frente al propietario.
La constancia de posesión: para qué sirve y para qué no
La constancia de posesión es el documento con el que la municipalidad distrital o provincial certifica que una persona ocupa un predio. La Ley 28687 la creó para que las posesiones informales accedan a agua, luz y desagüe, y ese sigue siendo su uso principal; su reglamento, modificado en abril de 2026 por el D.S. 006-2026-VIVIENDA, simplificó los requisitos: ya no se pide copia del DNI, basta consignar el número en la solicitud. No es un título de propiedad, no se inscribe en Sunarp y no se opone a un propietario inscrito.
| Constancia de posesión 2026 | Detalle |
|---|---|
| Quién la emite | La municipalidad distrital o provincial donde está el predio. El juez de paz solo donde no hay notario en la localidad |
| Requisitos (D.S. 006-2026-VIVIENDA) | Solicitud simple con tu nombre, la dirección del predio y el número de DNI; plano o croquis simple de ubicación; acta de verificación de posesión efectiva de un funcionario municipal firmada por los colindantes (o acta policial); declaración jurada de ser el poseedor; pago de la tasa |
| Plazo máximo | 15 días hábiles desde la presentación completa |
| Costo | La tasa de cada TUPA; la referencia de prensa de abril de 2026 la ubica alrededor de S/ 300, y varía por municipalidad |
| Para qué sirve | Pedir agua, luz y desagüe; probar la posesión y su antigüedad en Cofopri, en una prescripción o en un supletorio; postular a programas de vivienda que la acepten |
| Para qué no sirve | Vender la propiedad, hipotecar, inscribir en Sunarp, oponerse al propietario inscrito |
| Vigencia | Se agota con la instalación de los servicios solicitados; no es un documento permanente |
| Si te la deniegan | Reconsideración en 15 días hábiles ante la misma autoridad; la apelación se resuelve en hasta 30 días hábiles |
Ficha de gob.pe de la constancia de posesión para servicios básicos, D.S. 006-2026-VIVIENDA y reporte de Infobae del 22 de abril de 2026. Confirma la tasa y los formatos en el TUPA de tu municipalidad.
Para pedirla puedes bajar en Word el modelo de solicitud de constancia de posesión y la declaración jurada de posesión, ambos pensados para presentarse en mesa de partes con el croquis y el acta. Antes de pagar la tasa, haz dos comprobaciones que cuestan poco: que el predio no tenga propietario inscrito (Consulta de Propiedad) y que no esté ya en un proceso de Cofopri (consulta en línea): si está en formalización, la constancia sirve como prueba, pero la ruta hacia el título es otra.
Una regla práctica para quien compra: nunca pagues por un lote que solo tiene constancia de posesión como si fuera propiedad. Estás comprando posesión, con el riesgo de que el titular inscrito reclame; el precio y el contrato deben decirlo. Lo que hay que mirar está en me vendieron un lote sin saneamiento, ¿qué hago? y en cómo saber si un terreno eriazo o del Estado tiene dueño.
Profundiza: ¿Qué es la constancia de posesión y para qué sirve? · Vives en un terreno que no tiene título: por dónde empezar · El cuidante que termina reclamando la posesión · ¿Cómo llevo agua y luz a un terreno sin servicios? · Casas abandonadas: qué dice la ley
Paso 4: Cofopri y la municipalidad: la formalización gratuita
Cofopri (Organismo de Formalización de la Propiedad Informal) y las municipalidades provinciales titulan las posesiones informales (asentamientos humanos, pueblos jóvenes, centros poblados, asociaciones de vivienda) levantadas sobre terrenos del Estado con fines de vivienda. Es la única vía gratuita y la única que no depende de ti como individuo: se ejecuta de oficio y por pueblos, en etapas, y tu lote avanza cuando avanza tu zona. Desde el D.S. 005-2026-VIVIENDA también intervienen las municipalidades distritales.
¿Quién califica para el título de Cofopri en 2026?
| Requisito | Qué dice la norma |
|---|---|
| Fecha de la posesión | Posesión informal constituida hasta el 31 de diciembre de 2021 sobre terreno del Estado (Ley 32267, que amplió el plazo "por última vez"; D.S. 005-2026-VIVIENDA) |
| Uso | Vivienda, con posesión continua, pacífica y pública verificada en campo |
| No tener otra propiedad | Ni tú ni tu cónyuge o conviviente pueden ser propietarios de otro inmueble de vivienda, comercio o industria; Cofopri lo cruza con Sunarp y pide declaración jurada. Lo heredado, lo recibido en anticipo de herencia o donación no cuenta (Ley 31056, art. 5; D.S. 007-2026-VIVIENDA) |
| Ubicación | Fuera de zonas declaradas de alto riesgo no mitigable, de zonas reservadas o protegidas y de predios con proceso judicial en trámite |
| Zona en proceso | Tu pueblo debe estar identificado y declarado viable; si no lo está, la dirigencia puede registrarlo en Quipu Llaqta |
| Si tienes otra propiedad | La formalización es onerosa: pagas el valor arancelario del lote (Ley 31056, art. 5) |
Ley 28687, Ley 31056, Ley 32267, D.S. 005-2026-VIVIENDA y D.S. 007-2026-VIVIENDA. Las condiciones de cada campaña las publica Cofopri en gob.pe.
Las cinco etapas y qué te toca en cada una
| Etapa | Qué hace la entidad | Qué haces tú |
|---|---|---|
| 1. Identificación y viabilidad | Evalúa la zona: titularidad del terreno, riesgo, superposiciones | Nada individual; la dirigencia pide la intervención o registra el pueblo |
| 2. Saneamiento físico-legal del pueblo | Elabora e inscribe en Sunarp el plano perimétrico y el de trazado y lotización | Verificar que tu lote aparezca con su área y numeración correctas |
| 3. Empadronamiento | Brigadas visitan lote por lote y verifican vivienda y posesión | Estar presente con el DNI de todos los titulares, un recibo de servicios y un documento que acredite la posesión y su antigüedad (Cofopri, enero de 2026) |
| 4. Calificación y publicidad | Califica cada ficha, notifica y publica en El Peruano y en su sede digital | Responder observaciones; los terceros tienen 10 días hábiles para oponerse (art. 56) |
| 5. Título inscrito | Emite el título, lo inscribe en Sunarp y lo entrega | Recogerlo, pedir la copia literal y activar la Alerta Registral |
Ministerio de Vivienda (19 de julio de 2025) y Cofopri (13 de abril de 2026). Ninguna norma fija el plazo total: depende de la etapa en que esté tu zona.
Cuánto cuesta y qué candado trae
En la formalización masiva no pagas por el empadronamiento, el catastro ni la inscripción: la Ley 31056 dispone la adjudicación gratuita y prohíbe el cobro por metro cuadrado, y la Ley 32267 exonera a Cofopri de las tasas registrales y municipales de sus procedimientos hasta el 31 de diciembre de 2026. Si alguien te pide dinero "para Cofopri" fuera de ese marco, consulta en la línea gratuita 0800-28028. Lo que sí trae el título gratuito es una carga inscrita en la partida: no puedes vender el lote durante cinco años desde la inscripción; si lo haces, quedas excluido de otro lote y el predio puede revertir al Estado (Ley 31056, art. 5.2). Pasados los cinco años, el título es una propiedad como cualquier otra y se vende, se hipoteca y se hereda con los mismos trámites: lo detallamos en ¿puedo vender una casa con título de Cofopri? y en ¿puedo hipotecar un terreno con título de Cofopri?.
Dos novedades de 2026 que tocan directamente al reloj de tu expediente: la oposición pasó de 20 días calendario a 10 días hábiles, y la publicación en un diario regional, que la propia entidad reconocía como causa habitual de demora, se reemplazó por la sede digital. Además, cuando el terreno del pueblo es de un particular y no del Estado, la entidad formalizadora puede declarar la propiedad por prescripción si hay 10 años de posesión y lo pide al menos el 40 % de los pobladores (D.S. 005-2026-VIVIENDA, arts. 58 y 64).
Para saber en qué etapa está tu lote no hace falta intermediario: la consulta en línea de Cofopri busca por código de predio, por DNI o por ubigeo, y no tiene costo; el paso a paso, con las pantallas, está en Cofopri: cómo consultar tu predio con DNI y hacer seguimiento de tu expediente. Si ya tenías el título y lo perdiste, no perdiste la propiedad: cómo pedir el duplicado del título de Cofopri.
Profundiza: Cofopri 2026: requisitos para sacar tu título de propiedad, paso a paso · ¿Cuánto demora un título de Cofopri y qué cambió en 2026? · ¿Un título de Cofopri paga alcabala? · ¿Cofopri o Sunarp: quién me da el título? · Zona de alto riesgo no mitigable: qué significa para tu predio
Paso 5: el título supletorio
El título supletorio es el documento que suple la falta de títulos y permite inscribir por primera vez un predio que nunca tuvo partida en Sunarp. Es para quien es el dueño (compró, heredó o recibió el predio) pero no tiene documentos que Sunarp acepte para abrir la partida: el Código Civil exige para la primera inscripción de dominio títulos por un período ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios (art. 2018). Se tramita ante notario como asunto no contencioso (Ley 27157, art. 22; Ley 27333, art. 6) o ante el juez.
La condición que define la figura: el predio no debe estar inscrito. Se acredita con la certificación de Sunarp de que no está inmatriculado (Ley 27333, art. 6.3), en la práctica el certificado de búsqueda catastral negativo. Si el predio sí tiene partida, aunque sea a nombre de un desconocido o de alguien que murió hace décadas, tu figura es la prescripción del paso 6. Iniciar un supletorio sobre un predio inscrito es el error más caro de este clúster: el notario lo termina cuando aparece la partida y el gasto no se recupera.
| Paso del título supletorio notarial | Qué pasa | Base legal |
|---|---|---|
| 1. Solicitud | Firmada por abogado, con planos y memoria descriptiva, la certificación de no inmatriculado, los datos de quien te transfirió y de los colindantes, y la certificación municipal de quién figura como propietario o poseedor; la suscriben de 3 a 6 testigos mayores de 25 años | Ley 27333, arts. 5 b) y 6; TUO del Reglamento 27157, art. 37 |
| 2. Publicaciones | Un resumen de la solicitud, 3 veces con intervalos de 3 días, en El Peruano (o el diario de avisos judiciales) y en uno de circulación nacional; carteles en el predio | Ley 27333, art. 5 c) |
| 3. Notificaciones y visita | El notario notifica a colindantes y a quien te transfirió, visita el predio y levanta un acta de presencia | Ley 27333, art. 5 d) y e) |
| 4. Plazo de oposición | 25 días hábiles desde la última publicación. Si alguien se opone, el notario da por terminado el trámite y queda la vía judicial | Ley 27333, art. 5 f) |
| 5. Declaración e inscripción | El notario extiende la escritura que declara el título supletorio y la presenta a Sunarp como primera inscripción de dominio | Ley 27333, art. 6; Res. 228-2025-SUNARP/GG |
Ley 27333 (art. 6 manda aplicar al supletorio el procedimiento de la prescripción "en lo que corresponda"), Ley 27157 y TUO de su reglamento. Cuadro de EximiaHaus.
¿Qué cuesta? Tres bloques. Los honorarios del notario son libres (D. Leg. 1049): el tarifario publicado por una notaría de Trujillo que recoge nuestra herramienta pide S/ 3.700 con IGV por un título supletorio, y en Lima los montos suelen ser mayores; compáralos en ¿cuánto cuesta un trámite en notaría?. Las publicaciones (seis avisos en dos diarios) y los planos con memoria descriptiva de un profesional colegiado van aparte. Y Sunarp cobra por la primera inscripción de dominio S/ 106,70 de calificación más 3 por mil del valor del predio: S/ 346,70 por un lote valorizado en S/ 80.000.
Donde se caen la mayoría de los supletorios es en el expediente técnico: planos que no cierran, áreas que no coinciden con lo medido en campo o superposición con un predio vecino ya inscrito. La búsqueda catastral previa, hecha sobre un plano bien levantado, es la inversión que evita rehacer todo.
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Paso 6: la prescripción adquisitiva de dominio
La prescripción adquisitiva convierte al poseedor en propietario por el paso del tiempo: la propiedad inmueble se adquiere por posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años, o cinco si median justo título y buena fe (Código Civil, art. 950). Sirve tanto si el predio está inscrito a nombre de otra persona (la declaración permite inscribirte y cancelar el asiento anterior, art. 952) como si nunca se inscribió. Es la vía de quien ocupa sin haber adquirido formalmente, y también la de quien compró hace décadas con documentos imperfectos.
Lo que descarta a la mayoría: poseer como propietario
No cualquier ocupación cuenta. Poseer como propietario es comportarse como dueño frente a todos: pagar el predial y los arbitrios a tu nombre, hacer mejoras, presentarte como titular. Un inquilino nunca prescribe, por muchos años que viva ahí, porque reconoce la propiedad ajena cada vez que paga la renta; tampoco el cuidante, el familiar al que se le permitió vivir ni quien ocupa con permiso del dueño. Esa es la respuesta al miedo más frecuente de los propietarios que alquilan. Puedes sumar a tu plazo el de quien te transmitió válidamente el bien (art. 898), y por eso importa conservar la cadena de documentos de posesión.
Notarial o judicial
| Criterio | Vía notarial | Vía judicial |
|---|---|---|
| Cuándo procede | Predios urbanos (incluidos terrenos urbanos sin construir), con los 10 años del primer párrafo del art. 950 y sin oposición | Siempre; es obligatoria cuando hay oposición, controversia o el caso no encaja en la notarial |
| Quién decide | El notario, como asunto no contencioso (Ley 27157, art. 21; Ley 27333, art. 5) | El juez civil, en proceso abreviado, demandando al titular registral y a los colindantes |
| Testigos | De 3 a 6, mayores de 25 años, que firman la solicitud | Los que ofrezcas como prueba |
| Publicaciones | 3 veces con intervalos de 3 días; carteles; acta de presencia del notario | Según el proceso |
| Plazo | Si nadie se opone, el notario declara después de 25 días hábiles desde la última publicación | Años: depende de la carga del juzgado y de las apelaciones |
| Si alguien se opone | El notario termina el trámite y lo que hiciste sirve como prueba en el juicio | Se resuelve dentro del proceso |
| Honorarios | Tarifarios publicados de S/ 3.700 a S/ 13.500-15.500 según la notaría, más publicaciones, planos y abogado | Honorarios del abogado, tasas judiciales y peritajes |
| Inscripción en Sunarp | S/ 44,50 de calificación más 1,5 por mil del valor hasta S/ 35.000 o 3 por mil por encima | |
Código Civil (arts. 950 y 952), Ley 27157, Ley 27333, Res. 228-2025-SUNARP/GG y tarifarios publicados por notarías que recoge la herramienta de tarifas notariales. Los honorarios son libres y cambian por caso.
La prueba la construye quien alega la prescripción, con documentos fechados a lo largo de todo el plazo: recibos de predial y arbitrios a tu nombre, recibos de luz y agua, declaraciones juradas de autovalúo, licencias y comprobantes de mejoras, la constancia de posesión, declaraciones de vecinos y la búsqueda catastral con planos visados. Un expediente con recibos continuos durante diez años vale más que cualquier testigo.
Tres límites que conviene saber antes de gastar. Primero, los bienes de dominio privado del Estado no se adquieren por prescripción (Ley 29618, de 2010): si el terreno es estatal y es un pueblo informal, el camino es Cofopri; si es estatal y no lo es, la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales. Segundo, la vía notarial verifica los diez años: si tu caso es el de cinco años con justo título y buena fe, confírmalo con un abogado antes de elegir la vía. Tercero, si el titular inscrito aparece y contradice, el notario no puede seguir, y lo gastado en publicaciones no se recupera; un sondeo previo (saber si el titular existe, vive o tiene herederos interesados) evita sorpresas.
Para el propietario que teme perder un predio desocupado, la defensa es el espejo de lo anterior: predial y arbitrios al día a tu nombre, cualquier ocupación por escrito (un comodato basta), visitas registradas, Alerta Registral y, si quieres el candado más fuerte, la inmovilización de partida. Y actuar rápido ante una ocupación: las primeras 48 horas deciden el caso.
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Paso 7: compraste con minuta, o el dueño falleció
Elevar la minuta a escritura pública e inscribirla
Con la minuta o el contrato privado ya eres propietario frente a quien te vendió: la sola obligación de enajenar transfiere la propiedad (Código Civil, art. 949). Pero Sunarp solo inscribe la compraventa con escritura pública, y mientras no inscribas, quien compre de buena fe a la persona que figura en el registro e inscriba primero queda protegido frente a ti (art. 2014). Por eso la minuta sin inscribir es la situación más frágil de todas las que trae esta guía: eres dueño y puedes perder el predio.
El camino normal es sencillo: las dos partes firman la escritura ante notario y el notario presenta el parte a Sunarp. El vendedor está obligado a perfeccionar la transferencia (art. 1549) y cualquiera de las partes puede exigir a la otra el otorgamiento de la escritura (art. 1412). Si el vendedor se niega, desapareció o falleció y sus herederos no firman, se le demanda el otorgamiento de escritura pública ante el juez. Si el vendedor ya no figura como dueño en la partida porque vendió dos veces, el caso es de doble venta y necesitas abogado desde el primer día.
| Situación con la minuta | Qué haces | Costo de referencia 2026 |
|---|---|---|
| El vendedor figura en la partida y está dispuesto | Escritura pública e inscripción; el comprador paga la alcabala (3 % sobre el exceso de S/ 55.000) si no la pagó | Escritura desde S/ 250 según tarifarios publicados; Sunarp S/ 44,50 + 1,5 o 3 por mil |
| El vendedor figura pero no quiere firmar | Carta notarial y demanda de otorgamiento de escritura pública | Honorarios de abogado y tasas judiciales |
| El vendedor falleció | Sus herederos firman la escritura tras inscribir la sucesión; si no quieren, demanda contra la sucesión | Sucesión a cargo de los herederos; escritura e inscripción |
| El predio nunca tuvo partida y los títulos no suman 5 años | La escritura no basta para inmatricular: título supletorio (paso 5) | Ver la tabla del paso 5 |
| El predio nunca tuvo partida y los títulos sí suman 5 años | Primera inscripción de dominio con la cadena de títulos | Sunarp S/ 106,70 + 3 por mil |
Código Civil (arts. 949, 1412, 1549, 2014 y 2018), Ley de Tributación Municipal (arts. 21 a 29) y Res. 228-2025-SUNARP/GG. Los honorarios notariales son libres.
Si el dueño falleció: primero la sucesión
Cuando el titular registral murió, nadie puede firmar por el predio hasta que se inscriba quiénes son sus herederos. Sin testamento, la sucesión intestada se tramita ante el notario del último domicilio del fallecido (o ante el juez de paz letrado) con la partida de defunción, las partidas de nacimiento de los herederos y de matrimonio si corresponde, la relación de bienes y el certificado de Sunarp de que no hay testamento ni otra sucesión inscrita (Ley 26662, arts. 38 a 44). El notario publica un aviso y, 15 días útiles después de la última publicación, declara herederos a quienes acreditaron su derecho; si algún interesado se opone, remite el caso al juez (art. 6). La sucesión se inscribe en el Registro de Sucesiones Intestadas y después se traslada a la partida del inmueble; recién entonces los herederos pueden vender, dividir o seguir formalizando. Con testamento no hay sucesión intestada: se inscribe el testamento y se amplía a los bienes.
Los tarifarios publicados que recoge nuestra herramienta van de S/ 490 a S/ 1.200 por la sucesión notarial, sin publicaciones ni Sunarp; la inscripción en la partida del inmueble cuesta S/ 44,50 más 1,5 o 3 por mil del valor. Si el título era de Cofopri y no pasaron los cinco años, los herederos reciben el predio con la carga. El recorrido entero del heredero que después vende, con los impuestos, está en cómo vender una casa heredada: guía completa 2026.
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Paso 8: inscribir en Sunarp y proteger la partida
Todas las vías terminan en el mismo lugar: una partida de Sunarp a tu nombre. La inscripción la presenta el notario (parte notarial), la entidad formalizadora (Cofopri o la municipalidad, hasta su inscripción, D.S. 005-2026-VIVIENDA, art. 2.1) o tú mismo, y la califica un registrador que puede inscribir, observar (te pide subsanar en un plazo) o tachar. Las tasas son nacionales: iguales en Lima, Arequipa o Iquitos.
| Acto en el registro de predios | Derecho de calificación | Derecho de inscripción | Ejemplo con un lote de S/ 80.000 |
|---|---|---|---|
| Compraventa, prescripción, sucesión en la partida del inmueble | S/ 44,50 | 1,5 por mil hasta S/ 35.000; 3 por mil por encima (mínimo S/ 14,30) | S/ 284,50 |
| Primera inscripción de dominio (título supletorio, cadena de títulos) | S/ 106,70 | 3 por mil | S/ 346,70 |
| Independización o subdivisión | S/ 106,70 por cada partida nueva | — | S/ 213,40 por dos sublotes |
| Declaratoria de fábrica | S/ 53,30 | 3 por mil del valor de la obra | S/ 353,30 con una obra de S/ 100.000 |
| Hipoteca | S/ 44,50 | 0,75 por mil hasta S/ 35.000; 1,5 por mil por encima | S/ 164,50 por un préstamo de S/ 80.000 |
| Alerta Registral | Gratuita: aviso por correo o mensaje de texto cuando alguien presenta un título sobre tu partida | ||
Anexo 1 de la Res. 228-2025-SUNARP/GG con la UIT 2026 (calificación de 0,81 % de la UIT en los actos ordinarios y 1,94 % en las primeras de dominio e independizaciones); declaratoria de fábrica según Sunarp, junio de 2026. Las cifras del ejemplo son cálculo de EximiaHaus; la calculadora registral de Sunarp da el monto exacto.
Los títulos de Cofopri y de las municipalidades están exonerados de estas tasas hasta el 31 de diciembre de 2026 (Ley 32267). Para los demás, el registrador observa sobre todo tres cosas, según la propia Sunarp (setiembre de 2026): áreas y colindancias que no coinciden con la partida, bienes heredados que se intentan vender sin inscribir antes la sucesión, y departamentos que se quieren independizar sin fábrica ni reglamento interno inscritos. Las tres se evitan en el orden de esta guía. Qué hacer cuando llega la esquela está en por qué se observa un título y cuánto demora inscribir y en esquela de liquidación y mayor derecho.
Con la partida a tu nombre, dos gestos gratuitos la protegen: activar la Alerta Registral y revisar la copia literal una vez al año. Si no piensas vender ni hipotecar en mucho tiempo, la inmovilización de partida impide cualquier inscripción hasta que tú la levantes. Y actualiza la declaración jurada de predial en tu municipalidad: estar formal también es pagar el predial que corresponde, con los tramos de 0,2 %, 0,6 % y 1 % que calcula la calculadora de predial.
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Después del título: fábrica, independización, área y habilitación
Tener la partida a tu nombre es la mitad del saneamiento. La otra mitad es que la partida diga lo que existe: que la casa de tres pisos figure (y no solo el terreno), que el área registral coincida con la real, que cada unidad que quieras vender por separado tenga su propia partida y que el lote sea urbano. Un banco financia y una notaría cierra sobre lo inscrito, no sobre lo construido. El orden importa: primero quién es el dueño, después qué es exactamente el predio, al final qué hay construido encima; hacerlo al revés obliga a pagar planos dos veces.
| Problema | Trámite | Dónde | Dato que decide |
|---|---|---|---|
| La construcción no está inscrita | Declaratoria de fábrica (o ampliación de fábrica) | Municipalidad y Sunarp con licencia; o regularización con verificador ante Sunarp | La regularización de la Ley 27157 (mod. Ley 30830) solo admite obras terminadas hasta el 31-12-2016; lo posterior va por licencia de regularización municipal, con multa. Sunarp: S/ 53,30 + 3 por mil de la obra |
| El área o los linderos no coinciden | Rectificación de área, linderos y medidas perimétricas | Notaría (con conformidad de colindantes), juez o, si es rural, gobierno regional | Los planos deben calzar con la base gráfica de Sunarp o habrá observación técnica |
| Quieres vender o hipotecar una parte (un piso, un sublote) | Independización o subdivisión | Subdivisión de lote urbano: municipalidad, luego Sunarp. Piso o departamento: fábrica + reglamento interno + independización en Sunarp | S/ 106,70 por partida nueva; los sublotes deben cumplir el Plan de Desarrollo Urbano; el predio rústico se independiza en parcelas mayores de 1 ha |
| El terreno sigue siendo rústico dentro de la ciudad | Habilitación urbana (o habilitación de oficio por la municipalidad) | Municipalidad distrital; recepción de obras; inscripción | Sin habilitación el lote vale como suelo, no como lote urbano; la de oficio no cuesta al propietario |
| El predio no aparece en el catastro municipal | Declaración jurada de predial e inscripción catastral | Municipalidad (HR y PU) | El catastro municipal es distinto de la base gráfica de Sunarp; la Ley 28294 los vincula pero se consultan por separado |
Sunarp (notas de marzo, junio y setiembre de 2026), fichas de gob.pe de subdivisión e independización, Ley 27157, Ley 30830, Ley 29090 y Ley 28294. Las tasas municipales están en el TUPA de cada distrito.
La declaratoria de fábrica es, de todas, la que más valor devuelve por sol invertido: sin ella el banco tasa el terreno y el comprador con crédito no puede comprarte; con ella, la casa vale por lo que es. El costo tiene tarifa solo en Sunarp (S/ 53,30 más 3 por mil del valor de obra declarado); el verificador, los planos y la notaría son libres, y el efecto posterior es que sube el autovalúo y con él el predial. Cómo se hace, con y sin licencia, está en declaratoria de fábrica 2026: cuánto cuesta inscribirla y en regularizar una casa construida sin licencia: la Ley 27157 paso a paso.
La independización es lo que separa "la casa de mis padres donde cada hermano hizo su piso" de tres departamentos vendibles. Un departamento sin independizar se vende con descuento y sin crédito: cuánto baja el precio y por qué no lo financian. El caso completo, con municipalidad, Sunarp y costos, está en cómo independizar el segundo piso de una casa y en el caso práctico de independizar para vender.
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Terrenos rústicos, agrícolas y eriazos
Fuera del área urbana la formalización cambia de entidad y de ley. Los predios rústicos (los dedicados a la agricultura o la ganadería) y las tierras eriazas habilitadas se formalizan ante el gobierno regional, con el Ministerio de Desarrollo Agrario como ente rector, según la Ley 31145 y su reglamento (D.S. 014-2022-MIDAGRI). Cofopri no interviene. La ley no se aplica a las tierras de comunidades campesinas y nativas, ni a las ocupadas con fines de vivienda, ni a las que están en zona urbana o de expansión urbana (art. 3): un pueblo joven sobre antigua chacra sigue siendo caso de Cofopri.
| Caso rural | Qué exige la Ley 31145 | Qué obtienes |
|---|---|---|
| Predio rústico de un particular que posees | Posesión directa, continua, pacífica y pública como propietario y explotación agropecuaria durante al menos 5 años (art. 7) | El gobierno regional declara la propiedad por prescripción e inscribe |
| Predio rústico del Estado dedicado íntegramente a la actividad agropecuaria | Posesión iniciada antes del 25 de noviembre de 2010 (art. 6) | Adjudicación y título inscrito |
| Tierra eriaza habilitada (irrigada) del Estado | Habilitación efectiva y pago del valor arancelario | Adjudicación onerosa |
| Títulos con fallas de forma en la cadena | Regularización del tracto sucesivo con 5 años de explotación (art. 8) | Inscripción a tu nombre |
| Costo | Gratuito en las campañas de oficio del gobierno regional; a pedido de parte, el derecho de tramitación del TUPA regional (art. 5) | |
Ley 31145 (El Peruano, 27 de marzo de 2021) y D.S. 014-2022-MIDAGRI. El procedimiento concreto lo lleva la dirección agraria o de saneamiento rural de cada gobierno regional.
Un terreno eriazo es el que no se cultiva por falta o exceso de agua y, en principio, es del Estado: por eso cuesta menos y por eso "comprarlo" a quien lo ocupa suele ser comprar nada. Antes de pagar, pide la búsqueda catastral en Sunarp y el certificado de la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (Certicat, S/ 52,80), que dice si el polígono está inscrito a favor del Estado. Se puede construir en un eriazo solo si antes deja de serlo: cambio de uso, habilitación urbana y zonificación que lo permita, lo que en la práctica exige que sea de propiedad privada inscrita y esté en el área de expansión urbana. Qué es, por qué cuesta menos y qué hace falta está en terreno eriazo: qué es y qué hace falta para construir.
Si tu predio rural ya tiene título pero no está inscrito, el camino es Sunarp con el título del gobierno regional o del antiguo PETT: cómo inscribir un predio rural en Sunarp. Y si estás por comprar chacra, las ocho verificaciones están en comprar un terreno rural: qué revisar.
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Zonificación y parámetros: qué puedes construir
Formalizar te dice de quién es el terreno; la zonificación te dice qué puedes hacer con él, y las dos cosas deciden juntas su valor. La zonificación es el código que la municipalidad provincial asigna a cada manzana (residencial de densidad media, comercio zonal, industria, zona de reglamentación especial…) y los parámetros urbanísticos son las reglas de ese código para tu lote: altura máxima, área libre, densidad, retiros, estacionamientos. El certificado de parámetros lo emite la municipalidad distrital y vale 36 meses (Ley 29090, art. 14); el de zonificación y vías, la provincial.
En Lima hay un detalle de 2025 que todavía confunde: ocho distritos de Lima Norte (ordenanzas 2757 y 2784) y cinco balnearios del sur (ordenanza 2767) ya no usan las siglas RDM, RDA o CZ, sino las zonas de sus nuevos planes de desarrollo urbano (ZDMA, ZDA, ZDM, ZDB, ZDMB); el Callao tiene su propia ordenanza (026-2025/MPC). Si tu certificado o tu plano traen una sigla, ¿qué significa mi zonificación? la traduce (40 códigos, con los parámetros de las áreas de tratamiento normativo I y II) y el mapa de zonificación de Lima te deja tocar tu manzana y ver su código con la capa del Instituto Metropolitano de Planificación. Para provincia, cada municipalidad provincial publica su plano: dónde consultar la zonificación de un terreno fuera de Lima.
Por qué importa en una formalización: el lote que Cofopri titula en un asentamiento suele tener zonificación residencial de baja densidad, y lo que construyas encima sin licencia luego cuesta regularizar; un terreno rústico sin zonificación urbana no recibe licencia aunque esté inscrito; y un lote comercial vale más que el residencial vecino con la misma área. Cuánto cambia el precio lo explicamos en cuánto cambia el valor de un terreno según su zonificación.
Profundiza: Zonificación en Lima: cómo consultarla y qué significa cada sigla · Certificado de parámetros urbanísticos: qué es y cuánto cuesta · Certificado de zonificación y vías · ¿Cómo se pide un cambio de zonificación? · Construir en un terreno sin título: qué arriesgas · Licencia de edificación: las cuatro modalidades
¿Cuánto cuesta formalizar un terreno o una casa? Tabla de costos por vía
No existe una tarifa de "formalización": el costo es la suma de los trámites que a tu predio le falten. Esta tabla pone lado a lado las vías de la guía para el mismo predio de ejemplo, un lote de 120 m² valorizado en S/ 80.000, con lo que tiene tarifa oficial y lo que no. Los honorarios profesionales y notariales son libres: pide siempre dos o tres cotizaciones por escrito que detallen qué incluyen.
| Vía | Tasas oficiales | Honorarios y gastos libres | Orden de magnitud |
|---|---|---|---|
| Cofopri o municipalidad (posesión informal hasta el 31-12-2021) | Ninguna: catastro e inscripción gratuitos, exoneración de tasas hasta el 31-12-2026 | Ninguno obligatorio; la constancia de posesión, si te la piden, según el TUPA | S/ 0 a unos S/ 300 |
| Constancia de posesión (solo servicios básicos) | Tasa municipal, alrededor de S/ 300 según la referencia de abril de 2026 | El croquis, si lo encargas | S/ 300 |
| Elevar la minuta e inscribir (predio inscrito) | Sunarp S/ 284,50; alcabala del comprador 3 % sobre el exceso de S/ 55.000 (S/ 750 en el ejemplo) | Escritura desde S/ 250 según tarifarios; partes notariales | S/ 1.300 a S/ 2.500 |
| Título supletorio notarial (predio no inscrito) | Búsqueda catastral S/ 88,50; primera inscripción S/ 346,70 | Honorario notarial (tarifario publicado: S/ 3.700), abogado, planos y memoria, seis publicaciones | S/ 6.000 a S/ 10.000 |
| Prescripción adquisitiva notarial | Copia literal S/ 17,60; búsqueda catastral S/ 88,50; inscripción S/ 284,50 | Honorario notarial (tarifarios de S/ 3.700 a S/ 15.500), abogado, planos, publicaciones | S/ 6.000 a S/ 20.000 |
| Prescripción judicial | Tasas judiciales; inscripción S/ 284,50 | Abogado por todo el proceso, peritos | Según el proceso; años |
| Sucesión intestada (antes de cualquier otra vía) | Certificado negativo de Sunarp; inscripción en la partida S/ 284,50 | Notaría de S/ 490 a S/ 1.200 según tarifarios; publicación | S/ 1.000 a S/ 2.500 |
| Formalización rural (gobierno regional) | Gratuita en campaña de oficio; TUPA regional a pedido | Planos si los pide el expediente | S/ 0 a unos cientos |
| Declaratoria de fábrica (después del título) | Sunarp S/ 53,30 + 3 por mil de la obra (S/ 353,30 con S/ 100.000 de obra); tasa y multa municipal si hay regularización | Verificador o arquitecto, planos, certificación notarial de firmas | S/ 2.000 a S/ 6.000 |
| Independización (después del título) | Sunarp S/ 106,70 por partida; tasa municipal de subdivisión | Planos y reglamento interno si son departamentos | S/ 1.500 a S/ 5.000 |
Tasas: Res. 228-2025-SUNARP/GG (Anexo 1), Ley de Tributación Municipal, Ley 31056 y Ley 32267; constancia según Infobae (22 de abril de 2026); honorarios según los tarifarios publicados que recoge cuánto cuesta un trámite en notaría. Los órdenes de magnitud son estimaciones de EximiaHaus para ordenar el presupuesto, no cotizaciones: los honorarios de abogado, verificador y publicaciones no tienen tarifa oficial.
La lectura práctica: si tu lote califica para Cofopri, no pagues una prescripción; y si tu predio está inscrito a nombre de otro, no pagues un supletorio. La ruta correcta cuesta diez veces menos que la ruta equivocada, y la herramienta ¿cómo formalizo mi terreno? está hecha para eso.
¿Cuánto demora formalizar? Tabla de plazos
| Trámite | Plazo con norma | Lo que suele pasar |
|---|---|---|
| Consulta de Propiedad y copia literal | Copia literal en línea: hasta 3 días hábiles | La Consulta de Propiedad es inmediata |
| Constancia de posesión | Máximo 15 días hábiles | Más si la municipalidad observa el croquis o el acta |
| Cofopri | Sin plazo total; oposición de 10 días hábiles | De meses a años según la etapa del pueblo; la consulta en línea muestra en cuál está |
| Título supletorio notarial | 25 días hábiles de oposición desde la última publicación | 3 a 6 meses sumando planos, búsqueda catastral, publicaciones e inscripción |
| Prescripción notarial | 25 días hábiles de oposición | 3 a 6 meses sin oposición; si hay, el expediente pasa al juez |
| Prescripción judicial | Proceso abreviado | Varios años con apelaciones |
| Sucesión intestada notarial | 15 días útiles tras la última publicación | 1 a 3 meses, más la inscripción en Sucesiones y en la partida |
| Inscripción en Sunarp | Plazos de calificación del reglamento registral; cada observación reinicia el conteo | Semanas si el título está bien; meses si hay observaciones técnicas |
| Declaratoria de fábrica por regularización | — | 1 a 3 meses con verificador; más si hay licencia municipal de regularización |
| Independización o subdivisión | — | 2 a 6 meses entre municipalidad, planos y Sunarp |
| Formalización rural | Según campaña del gobierno regional | Depende de la campaña; a pedido de parte, meses |
Plazos con norma: Ley 27333, Ley 26662, D.S. 005-2026-VIVIENDA y gob.pe. La columna "lo que suele pasar" es experiencia de EximiaHaus y de los profesionales con los que trabajamos, no un plazo garantizado.
Qué puedes hacer con cada documento: vender, hipotecar, alquilar, heredar
Esta es la tabla que resume por qué formalizar vale lo que cuesta. La misma casa, con distinto papel, puede o no puede entrar al mercado formal, y la diferencia de precio entre un predio saneado y uno que no lo está suele superar largamente el costo del saneamiento.
| Documento | Vender | Hipotecar o dar en garantía | Alquilar | Heredar |
|---|---|---|---|---|
| Partida de Sunarp a tu nombre, con fábrica inscrita | Sí, a cualquier comprador, con crédito | Sí | Sí | Sí, con sucesión |
| Partida a tu nombre sin fábrica | Sí, pero el banco financia solo el terreno: menos compradores | Solo por el valor del terreno | Sí | Sí |
| Título de Cofopri con menos de 5 años | No: la carga lo impide y el lote puede revertir | Consulta: la carga lo limita | Sí | Sí, con la carga |
| Título de Cofopri con más de 5 años | Sí, como cualquier propiedad | Sí | Sí | Sí |
| Minuta sin inscribir | Puedes transferir, pero el comprador hereda tu fragilidad; sin crédito | No | Sí | Sí, el derecho a exigir la escritura |
| Constancia de posesión o contrato de posesión | Solo la posesión, con descuento y sin crédito | No | Sí, de hecho | La posesión y el plazo (art. 898) |
| Nada | No | No | De hecho | Solo la posesión |
Código Civil (arts. 898, 949, 2014), Ley 31056 (art. 5.2) y práctica bancaria y notarial. Cuadro de EximiaHaus.
Cuando el predio ya está saneado, lo que sigue es ponerle precio y publicarlo. El valorizador de EximiaHaus te da un rango con comparables de tu zona; la guía completa para vender un terreno y la guía completa para vender una propiedad recorren el resto. Y si lo que quieres es publicar un lote que todavía no está independizado o inscrito, cómo publicar un inmueble que todavía no está independizado explica qué decir en el aviso para no engañar ni perder al comprador.
Formalizar en provincia
Las normas son las mismas en todo el país, pero cambian la entidad que te atiende, los tiempos y la frecuencia de los problemas. En provincia es más común el predio sin inscribir, la cadena de ventas con documentos privados, el área que no coincide y el lote de una habilitación que nunca se recepcionó. Esto es lo que cambia:
- Cofopri trabaja con oficinas zonales por región y las municipalidades provinciales formalizan en su jurisdicción; la consulta en línea y la línea 0800-28028 son nacionales. Quipu Llaqta es el registro donde la dirigencia inscribe un pueblo que no está en ningún proceso.
- Sunarp se organiza en zonas registrales con sede en cada ciudad (Arequipa, Trujillo, Piura, Chiclayo, Cusco…); el título se inscribe en la oficina donde está el predio, pero las consultas son nacionales. Las tasas son idénticas; lo que cambia son los honorarios notariales, que suelen ser menores que en Lima: notaría y Sunarp en provincia: cuánto cuesta y cuánto demora de verdad.
- Los gobiernos regionales llevan la formalización rural y la rectificación de áreas de predios rurales; la zonificación la fija la municipalidad provincial de cada ciudad.
- La habilitación urbana decide más que en Lima: muchos lotes de la periferia de Arequipa, Trujillo, Piura o Chiclayo se venden como urbanos sin serlo. Antes de pagar, cómo saber si la habilitación es real y la factibilidad de agua y desagüe.
Tenemos guías de trámites, tributos y registro para cada ciudad: Arequipa, Trujillo, Piura, Chiclayo y Cusco; y un caso práctico completo en comprar un terreno en provincia sin heredar problemas. Si eres agente o tienes una inmobiliaria en una de esas ciudades y manejas lotes en proceso de saneamiento, en EximiaHaus para inmobiliarias explicamos cómo publicar tu cartera con el estado registral de cada aviso a la vista.
Checklist para formalizar un terreno o una casa, por paso
- Paso 1, diagnóstico: reúne todo papel que tengas (título, minuta, contrato de posesión, recibos antiguos, constancias) y ordénalo por fecha; identifica el documento más fuerte.
- Paso 2, Sunarp: Consulta de Propiedad a tu nombre y al del vendedor; copia literal si hay partida; búsqueda catastral si no aparece o hay dudas de linderos; consulta en línea de Cofopri.
- Paso 3, posesión: guarda pruebas fechadas de desde cuándo ocupas (recibos de luz, agua, predial, constancias); si necesitas servicios, pide la constancia de posesión con el modelo y el croquis.
- Paso 4, Cofopri: confirma que tu posesión es anterior al 31-12-2021 y que ni tú ni tu cónyuge tienen otra propiedad; averigua la etapa del pueblo; prepara DNI, recibo y documento de posesión para el empadronamiento; responde cualquier notificación dentro de los 10 días hábiles.
- Paso 5, supletorio: certificado de no inmatriculado, planos y memoria de profesional colegiado, 3 a 6 testigos mayores de 25 años, datos de colindantes y de quien te transfirió, abogado; presupuesto para seis publicaciones.
- Paso 6, prescripción: recibos de diez años, copia literal del predio si está inscrito, datos del titular registral y de los colindantes, testigos, planos; confirma que el terreno no es del Estado.
- Paso 7, minuta o herencia: copia literal que confirme que el vendedor sigue figurando como dueño; firma de la escritura y alcabala; si el dueño falleció, partidas de defunción, nacimiento y matrimonio, certificado negativo de sucesión y de testamento.
- Paso 8, inscripción: parte notarial o título presentado; seguimiento del expediente; subsanar observaciones en plazo; Alerta Registral activada; declaración jurada de predial actualizada.
- Después: declaratoria de fábrica si hay construcción; independización si vas a vender partes; rectificación si el área no coincide; zonificación y parámetros confirmados antes de construir.
Los errores que más cuestan al formalizar
- Pagar una prescripción cuando calificabas para Cofopri. Miles de soles contra un trámite gratuito; consulta primero si tu pueblo está en formalización.
- Iniciar un título supletorio sobre un predio que sí tiene partida. El notario lo termina al aparecer la partida y las publicaciones no se recuperan. La búsqueda catastral previa cuesta S/ 88,50.
- Creer que la constancia de posesión es un título. Sirve para agua y luz; no se inscribe ni se opone al propietario inscrito.
- Comprar un lote "con título de Cofopri" sin leer la partida. Si no pasaron los cinco años, la venta está prohibida y el lote puede revertir al Estado.
- Dejar la minuta sin inscribir durante años. Quien compre de buena fe al que figura en el registro e inscriba primero, gana (art. 2014).
- Declarar la fábrica antes de inscribir la sucesión. Quien firma no es el titular registral y hay que rehacer planos y formularios.
- Llevar planos que no calzan con la base gráfica de Sunarp. Es la observación técnica más frecuente; el levantamiento lo hace un profesional, no se copia del plano antiguo.
- Pagar "gestores" para consultar el expediente de Cofopri o para "acelerar" el título. La consulta es gratuita y el proceso es de oficio.
- Olvidar que el terreno del Estado no prescribe. Diez años de posesión sobre un eriazo estatal no te hacen dueño (Ley 29618).
- No activar la Alerta Registral al terminar. Es gratuita y avisa de cualquier intento de inscribir algo sobre tu partida.
Tu siguiente paso
Si todavía no sabes cuál es tu vía, responde las siete preguntas de ¿cómo formalizo mi terreno? y lleva el resultado a la entidad o a la notaría. Si tu caso tiene minuta, herencia, un área que no coincide, un vendedor que no aparece o una partida a nombre de otro, el equipo legal de EximiaHaus revisa la partida, los documentos de posesión y el expediente antes de que pagues publicaciones o planos. Y cuando la partida ya esté a tu nombre, el valorizador te dice cuánto vale con título lo que antes valía como posesión; con ese número puedes publicar tu terreno o tu casa en EximiaHaus, con el estado registral a la vista, video automático del aviso y difusión en redes, o leer cómo trabajamos una venta en Vender tu propiedad.
Las otras guías maestras del blog: vender un terreno, vender una casa heredada, qué revisar antes de comprar, aumentar el valor de tu casa antes de vender y las estafas inmobiliarias y cómo evitarlas.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los requisitos de Cofopri para sacar el título de propiedad en 2026?
Vivir en una posesión informal (asentamiento humano, pueblo joven, centro poblado) constituida hasta el 31 de diciembre de 2021 sobre terreno del Estado, usar el lote como vivienda, estar empadronado en la campaña de tu zona y, para el título gratuito, que ni tú ni tu cónyuge o conviviente tengan otro inmueble de vivienda, comercio o industria; el predio no puede estar en zona de riesgo no mitigable ni con proceso judicial. En el empadronamiento piden el DNI de los titulares, un recibo de servicios y un documento que acredite la posesión y su antigüedad. No se pide en ventanilla: Cofopri o la municipalidad formalizan por pueblos, de oficio.
¿Cómo consulto mi predio o mi expediente en Cofopri con mi DNI?
En la consulta en línea de Cofopri, a la que se entra desde la ficha del proceso de formalización en gob.pe: busca por código de predio, por número de DNI o por ubigeo (departamento, provincia, distrito y pueblo) y muestra el estado del predio y del expediente. Es gratuita y no necesita intermediarios. También orienta la línea gratuita 0800-28028. Si el predio ya está inscrito, la Consulta de Propiedad de Sunarp también es gratuita con tu DNI.
¿Cuánto cobra Cofopri por el título de propiedad?
Nada, cuando cumples los requisitos del título gratuito: la Ley 31056 dispone la adjudicación a título gratuito y prohíbe cobrar por metro cuadrado, y la Ley 32267 exonera a Cofopri de tasas registrales y municipales hasta el 31 de diciembre de 2026. El empadronamiento, el catastro y la inscripción en Sunarp los asume el Estado. Solo si tú o tu cónyuge ya tienen otra propiedad la adjudicación es onerosa y se paga el valor arancelario del lote.
¿Cuánto demora Cofopri en entregar el título?
No hay un plazo total fijado por norma: el título se entrega cuando tu zona completa las etapas de identificación, saneamiento del pueblo, empadronamiento, calificación e inscripción, y eso va de meses a años. Lo que sí tiene plazo es la oposición de terceros, que el D.S. 005-2026-VIVIENDA redujo de 20 días calendario a 10 días hábiles, y la publicidad, que pasó del diario regional a la sede digital. La consulta en línea te dice en qué etapa está tu lote.
¿Qué es un posesionario y qué derechos tiene?
Es el nombre de uso común para el poseedor: quien ocupa y usa un predio como si fuera suyo sin tener la propiedad inscrita. El Código Civil lo llama poseedor (art. 896) y lo presume propietario mientras no se pruebe lo contrario, salvo frente a quien tiene el derecho inscrito (art. 912). Puede defenderse de una invasión, pedir servicios básicos con la constancia de posesión y, con 10 años de posesión como propietario (5 con justo título y buena fe), pedir la prescripción adquisitiva. No puede vender la propiedad ni hipotecar.
¿Qué es la constancia de posesión, cuánto cuesta y para qué sirve?
Es el documento con el que la municipalidad certifica que ocupas un predio. Sirve para pedir agua, luz y desagüe y como prueba de posesión en Cofopri, en una prescripción o en un supletorio. La entregan en un máximo de 15 días hábiles y la tasa la fija cada TUPA: la referencia de abril de 2026 la ubica alrededor de S/ 300. Desde el D.S. 006-2026-VIVIENDA basta la solicitud con el número de DNI, el croquis de ubicación, el acta de verificación municipal o policial firmada por los colindantes y la declaración jurada. No es título de propiedad y no se inscribe en Sunarp.
¿Puedo vender un terreno que solo tiene constancia de posesión?
Puedes transferir la posesión, no la propiedad: el comprador recibe el derecho a ocupar y a seguir el trámite de formalización, con el riesgo de que aparezca un propietario inscrito. Por eso se vende con descuento, sin crédito bancario y con un contrato de transferencia de posesión que diga exactamente eso. Una compraventa inscribible exige partida en Sunarp a nombre del vendedor.
¿Qué es un título supletorio y cuándo se usa?
Es el título que se forma ante notario (o juez) para inscribir por primera vez un predio que nunca tuvo partida en Sunarp, cuando eres el dueño pero tus documentos no suman los cinco años que exige el art. 2018 del Código Civil. Requiere la certificación de que el predio no está inmatriculado, al menos cinco años de posesión, de 3 a 6 testigos mayores de 25 años, planos, tres publicaciones y 25 días hábiles sin oposición. Sunarp cobra por la primera inscripción S/ 106,70 más 3 por mil del valor.
¿Título supletorio o prescripción adquisitiva: cuál me toca?
Depende de si el predio está inscrito. Si nunca tuvo partida y eres el dueño sin títulos suficientes, título supletorio (5 años). Si está inscrito a nombre de otra persona, o si ocupas sin haber adquirido, prescripción adquisitiva (10 años, o 5 con justo título y buena fe). Lo primero es pedir la búsqueda catastral en Sunarp: iniciar un supletorio sobre un predio inscrito termina en un trámite inservible.
¿Cuántos años necesito para la prescripción adquisitiva?
Diez años de posesión continua, pacífica y pública como propietario, o cinco si tienes justo título y buena fe (Código Civil, art. 950). Puedes sumar el plazo de quien te transmitió válidamente el bien (art. 898). La vía notarial verifica los diez años en predios urbanos y, si nadie se opone, el notario declara 25 días hábiles después de la última publicación; con oposición, el caso va al juez. Los bienes de dominio privado del Estado no se adquieren por prescripción (Ley 29618).
¿Un inquilino puede quedarse con la casa por el paso del tiempo?
No. La prescripción exige poseer como propietario, y el inquilino reconoce la propiedad ajena cada vez que paga la renta; lo mismo vale para el cuidante, el familiar al que se le permitió vivir o quien ocupa con permiso del dueño. El propietario se protege con el predial a su nombre, cualquier ocupación por escrito, visitas registradas y la Alerta Registral gratuita.
¿Cuánto cuesta inscribir un terreno en Sunarp por primera vez?
La primera inscripción de dominio (inmatriculación) cuesta S/ 106,70 de calificación más 3 por mil del valor del predio: S/ 346,70 por un lote de S/ 80.000 (Res. 228-2025-SUNARP/GG, Anexo 1, con la UIT 2026). Si el predio ya tiene partida y lo que inscribes es tu compra, tu prescripción o tu sucesión, son S/ 44,50 más 1,5 por mil hasta S/ 35.000 o 3 por mil por encima. Los títulos de Cofopri están exonerados hasta el 31 de diciembre de 2026.
¿Qué es el catastro y qué hago si mi terreno no figura?
El catastro es el inventario físico de los predios: ubicación, forma, medidas, linderos y lo construido, con un Código Único Catastral por predio (Ley 28294). Hay dos que se consultan por separado: el municipal, que sirve para el predial y el certificado catastral, y la base gráfica registral de Sunarp, que ubica los predios inscritos y detecta superposiciones. Si tu terreno no figura en el municipal, presenta la declaración jurada de predial con el HR y el PU; si no figura en Sunarp, no está inscrito y tu camino es el supletorio, la prescripción o Cofopri.
¿Qué es un terreno eriazo, se puede construir ahí y cómo sé si tiene dueño?
Es el terreno que no se cultiva por falta o exceso de agua y, salvo prueba de propiedad privada inscrita, es del Estado: por eso cuesta menos y por eso no se adquiere por prescripción. Para saber si tiene dueño, pide la búsqueda catastral en Sunarp y el certificado de la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales. Construir exige que deje de ser eriazo: propiedad privada inscrita, zonificación urbana y habilitación; sin eso no hay licencia.
¿Qué diferencia hay entre predio rústico y urbano?
El rústico está fuera del área urbana o se dedica a la agricultura y la ganadería; el urbano está dentro del área urbana con habilitación recepcionada e inscrita. El rústico se formaliza ante el gobierno regional (Ley 31145), paga predial con el PR y no recibe licencia de edificación hasta habilitarse; el urbano se formaliza ante Cofopri, notario o juez, paga predial con el PU y puede construirse según su zonificación. El dato está en la partida y en el certificado de zonificación.
¿Qué es la independización y cuándo la necesito?
Es abrir una partida propia para una parte de un predio mayor: un sublote, un piso o un departamento. La necesitas para vender, hipotecar o heredar esa parte por separado. Para lotes es la subdivisión municipal y luego Sunarp; para pisos o departamentos exige la declaratoria de fábrica y el reglamento interno inscritos. Sunarp cobra S/ 106,70 por cada partida nueva; la tasa municipal está en el TUPA.
¿Cuánto cuesta una declaratoria de fábrica en el Perú?
La parte con tarifa es Sunarp: S/ 53,30 de calificación más 3 por mil del valor de la construcción declarada (S/ 353,30 por una obra de S/ 100.000). Se suman los honorarios del verificador o arquitecto, los planos, la certificación notarial de firmas y, si la obra no tuvo licencia y es posterior al 31 de diciembre de 2016, la licencia de regularización municipal con su multa. El efecto es que la casa pasa a valer y a financiarse por lo construido y no solo por el terreno.
¿Puedo vender o hipotecar una casa con título de Cofopri?
Con título gratuito, solo cuando pasaron cinco años desde su inscripción en Sunarp: la carga que prohíbe la venta figura en la partida y, si vendes antes, quedas excluido de otro lote y el predio puede revertir al Estado (Ley 31056, art. 5.2). Pasado el plazo, se vende y se hipoteca como cualquier propiedad inscrita. Confírmalo con la copia literal antes de publicar.
Compré un terreno con minuta y nunca lo inscribí: ¿qué riesgo tengo y qué hago?
Eres propietario frente a tu vendedor (art. 949 del Código Civil), pero si él vende de nuevo a alguien que inscribe de buena fe, ese comprador queda protegido (art. 2014). Pide la copia literal para confirmar que el vendedor sigue figurando como dueño y lleva la minuta a una notaría para elevarla a escritura e inscribirla; si no quiere firmar, se le demanda el otorgamiento de escritura pública. Si el predio nunca tuvo partida y tus títulos no suman cinco años, además necesitarás un título supletorio.
¿Cómo formalizo un terreno agrícola o una chacra?
Ante el gobierno regional, no ante Cofopri (Ley 31145). Si el predio es de un particular, con cinco años de posesión y explotación agropecuaria el gobierno regional declara la propiedad por prescripción; si es del Estado, la posesión debe ser anterior al 25 de noviembre de 2010. Las campañas de oficio son gratuitas; a pedido de parte se paga el derecho del TUPA regional. Quedan fuera las tierras de comunidades campesinas y nativas y las ocupadas para vivienda o en zona urbana.
¿Qué significa RDM o CZ en la zonificación y por qué importa al formalizar?
RDM es residencial de densidad media y CZ, comercio zonal: códigos que la municipalidad provincial asigna a cada manzana y que fijan qué puedes construir (altura, área libre, usos). Importa porque el título dice de quién es el lote y la zonificación cuánto vale y qué licencia recibe; además, ocho distritos de Lima Norte y los balnearios del sur ya usan otras siglas desde 2025. La herramienta ¿qué significa mi zonificación? traduce 40 códigos y el mapa de zonificación muestra el de tu manzana.
¿Cofopri o Sunarp: quién me da el título de propiedad?
Cofopri (o la municipalidad) formaliza y emite el título en las posesiones informales sobre terrenos del Estado; Sunarp lo inscribe y abre la partida, y la partida es lo que prueba la propiedad frente a todos. Si tu caso no es de Cofopri, el título lo forma el notario (supletorio o prescripción) o el juez, y también termina inscrito en Sunarp. Lo que debes exigir siempre es la copia literal de la partida a tu nombre, no solo el papel del título.
Fuentes
- Decreto Supremo 301-2025-EF, valor de la UIT 2026 (S/ 5.500) — El Peruano
- Ley 31056, que amplía los plazos de la titulación de terrenos ocupados por posesiones informales: adjudicación gratuita y carga de 5 años — El Peruano, 21 de octubre de 2020
- Ley 28687, de desarrollo y complementaria de formalización de la propiedad informal, con sus modificatorias — Congreso de la República
- Decreto Supremo 005-2026-VIVIENDA, que modifica el Reglamento del Título I de la Ley 28687 (oposición de 10 días hábiles, posesiones hasta el 31-12-2021) — gob.pe
- Decreto Supremo 007-2026-VIVIENDA, que modifica el Reglamento de la Ley 31056 — gob.pe
- Cofopri: predios ocupados hasta el 31 de diciembre de 2021 pueden formalizarse (D.S. 005-2026-VIVIENDA) — gob.pe, 13 de abril de 2026
- Información del proceso de formalización y consultas en línea de Cofopri — gob.pe
- Cofopri inicia el 2026 con campaña de empadronamiento: documentos que se piden — gob.pe, 7 de enero de 2026
- Cofopri: contacto y línea gratuita 0800-28028 — gob.pe
- Nuevos plazos para formalizar una propiedad con Cofopri: etapas del proceso — Ministerio de Vivienda, 19 de julio de 2025
- Cofopri: modificaciones normativas aceleran los procesos de formalización (D.S. 005-2026-VIVIENDA) — Diario Oficial El Peruano, 27 de abril de 2026
- Obtener constancia de posesión para acceder a servicios básicos — gob.pe
- Constancia de posesión: para qué sirve, cómo tramitarla y qué cambia tras el D.S. 006-2026-VIVIENDA — Infobae, 22 de abril de 2026
- Registrar posesiones informales en Quipu Llaqta — gob.pe
- Ley 27157, arts. 21 y 22: prescripción adquisitiva y formación de títulos supletorios ante notario — gob.pe
- Ley 27333, arts. 5 y 6: trámite notarial de la prescripción adquisitiva y del título supletorio — gob.pe
- TUO del Reglamento de la Ley 27157, D.S. 035-2006-VIVIENDA, arts. 35 a 43 — gob.pe
- Ley 26662, de competencia notarial en asuntos no contenciosos: sucesión intestada (arts. 38 a 44) — gob.pe
- Ley 31145, de saneamiento físico-legal y formalización de predios rurales a cargo de los gobiernos regionales — El Peruano, 27 de marzo de 2021
- Reglamento de la Ley 31145, D.S. 014-2022-MIDAGRI — gob.pe
- Resolución 228-2025-SUNARP/GG: derechos registrales 2026 — Sunarp, 23 de diciembre de 2025
- Anexo 1 de la Resolución 228-2025-SUNARP/GG: tasas del registro de predios 2026 (PDF) — Sunarp
- Consulta de Propiedad de Sunarp, gratuita con DNI — gob.pe
- Solicitar certificado literal de partida (copia literal) en línea: hasta 3 días hábiles — Sunarp, gob.pe
- Servicio de Publicidad Registral en Línea (SPRL) — Sunarp, gob.pe
- Inscribir Alerta Registral, servicio gratuito — Sunarp, gob.pe
- Qué es la declaratoria de fábrica y por qué inscribirla (regularización hasta el 31-12-2016, tasa S/ 53,30 + 3 por mil) — Sunarp, 11 de junio de 2026
- Los errores más comunes al querer inscribir un inmueble — Sunarp, 15 de setiembre de 2026
- Solicitar la subdivisión de lote urbano — gob.pe
- Solicitar la independización de un terreno rústico (parcelas mayores de 1 ha) — gob.pe
- Código Civil (D. Leg. 295), arts. 896, 898, 912, 923, 949, 950, 952, 1135, 1412, 1549, 2014 y 2018 — edición del Ministerio de Justicia, gob.pe
- Ley 29618, que declara imprescriptibles los bienes inmuebles de dominio privado del Estado — Congreso de la República
- Ley 29090, de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones, art. 14 (certificado de parámetros: 36 meses) — gob.pe
- Ley 28294, que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el Registro de Predios — Congreso de la República
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF: predial (arts. 8 a 20) y alcabala (arts. 21 a 29) — gob.pe
- Decreto Legislativo 1049, Ley del Notariado: honorarios libres — Congreso de la República
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Cada paso de esta guía tiene una herramienta o un servicio detrás. Esto es lo que te puede servir para formalizar y, después, vender o alquilar con título:
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