¿Cómo tasar mi casa?

Para orientarte: compara con inmuebles parecidos de tu zona y aplica su precio por m², o usa esta calculadora y luego el valorizador con comparables. Para un trámite (crédito, herencia, juicio, seguro) necesitas una tasación certificada: un perito inscrito en el Ministerio de Vivienda o en la SBS visita el inmueble y emite un informe con valor comercial y de realización. El banco suele exigir que el perito sea de su lista.

¿Cuánto cuesta una tasación de una casa en el Perú?

No hay una tarifa oficial: la fija cada perito o empresa tasadora según el tipo de inmueble, el distrito y la urgencia, y cuando la pide el banco para un crédito la cobra dentro de los gastos de la operación. Antes de pagar, pregunta si el informe sirve para el fin que necesitas (bancario, judicial, registral), porque no todos los peritos están habilitados para todos. Los rangos y quién la paga están en nuestra guía de tasación de inmuebles.

¿Qué es el valor comercial de una casa?

Es el precio al que el inmueble se vendería hoy entre un comprador y un vendedor informados, sin presión de tiempo. Se estima con comparables del mercado. Es distinto del valor de tasación (el que emite un perito con método reglado, normalmente algo menor que el precio pedido) y del autovalúo (el valor fiscal de la municipalidad para el predial, mucho menor).

¿Cuánto vale mi casa según Sunarp?

Sunarp no fija ni informa el valor de una propiedad. La partida registral dice quién es el propietario, cuánto mide, cómo se adquirió y qué cargas tiene (hipotecas, embargos). El valor comercial lo da el mercado; el valor fiscal, la municipalidad (autovalúo). Lo que sí conviene antes de vender es sacar la copia literal para confirmar que no hay cargas que bajen el precio.

¿El precio del m² del BCRP es el precio al que se vende?

No. Es el precio de oferta, lo que piden los anuncios, en dólares corrientes y promedio del distrito. El precio de cierre suele negociarse por debajo y depende del inmueble concreto. Por eso la calculadora da un rango y no un número exacto, y por eso el valorizador trabaja con comparables de tu zona.

¿Cuánto le resta la antigüedad al valor?

En esta calculadora, de 16 a 30 años resta 8 % y más de 30 años, 15 %; el estado regular resta 5 % y para remodelar, 10 %. Son porcentajes de referencia inspirados en las tablas de depreciación del Reglamento Nacional de Tasaciones. En la realidad lo que envejece es la construcción, no el terreno ni la ubicación, y un edificio bien administrado y con instalaciones renovadas pierde mucho menos que uno de la misma edad sin mantenimiento.

¿Sirve para un terreno?

Solo como referencia fiscal. El BCRP no publica precio de terrenos, así que para un terreno la calculadora muestra el valor arancelario oficial del suelo (MEF, 2026) y su rango por vía. El precio de mercado suele estar varias veces por encima y depende de cuántos pisos permite la zonificación: para eso están el método residual y el valorizador con comparables.

¿Cuánto vale mi casa? Tasador online por distrito (BCRP)

Elige el distrito, el tipo de inmueble, los metros construidos, la antigüedad y el estado. La calculadora te da un rango de valor con el precio por m² de departamentos que publica el Banco Central de Reserva del Perú para 12 distritos de Lima, te dice qué precio por m² usó y de qué periodo es, y estima el alquiler mensual que podría dejar con el PER oficial del distrito. No pide registro ni correo. Para un informe con comparables reales de tu zona, el valorizador completo está a un clic.

¿Quieres el informe completo con comparables de tu zona? Después del resultado puedes dejarnos tu nombre y tu WhatsApp y te lo enviamos; también puedes abrir el valorizador tú mismo.

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Datos actualizados el 31 de julio de 2026 (BCRP, precio del m² por distrito y PER, primer trimestre de 2026)

Cómo saber cuánto vale mi casa: los tres caminos

Hay tres formas de llegar a un número, y cada una sirve para algo distinto. La primera es comparar: buscar inmuebles parecidos al tuyo (mismo distrito, metros similares, antigüedad y piso comparables) que estén en venta o se hayan vendido hace poco, dividir su precio entre sus metros y aplicar ese precio por m² a tu área, corrigiendo lo que te diferencie de ellos. Es el método que usan los peritos y los portales, y el que aplica nuestro tasador online con comparables.

La segunda es la tasación certificada: un perito inscrito en el registro del Ministerio de Vivienda o en el de la SBS visita el inmueble, mide, revisa la partida y emite un informe con valor comercial y valor de realización. Es la única que aceptan un banco para un crédito, un juez, una notaría en una herencia o una aseguradora. Cuándo es obligatoria y cuánto cuesta lo explica la guía de tasación de inmuebles en el Perú.

La tercera es la que tienes arriba: un estimador rápido que parte del precio promedio por m² del distrito, publicado por el BCRP, y lo ajusta por antigüedad y estado. Sirve para orientarte antes de decidir si vendes, para contrastar el precio que te propone un agente o para saber si una oferta está en rango. No reemplaza a las otras dos: es el punto de partida.

Cómo se calcula esta estimación

Valor base = precio por m² del distrito × metros construidos. El precio por m² es el precio de oferta de departamentos que publica el BCRP cada trimestre para 12 distritos de Lima (último dato: primer trimestre de 2026, publicado el 31 de julio de 2026), en dólares corrientes y convertido a soles con el tipo de cambio promedio del trimestre (S/ 3,387 por dólar), el mismo que usa nuestra guía del precio del m² por distrito y el mapa del precio del m².

Ajuste por antigüedad y estado: estreno o hasta 5 años, +5 %; de 6 a 15 años, sin ajuste; de 16 a 30 años, −8 %; más de 30 años, −15 %. Estado bueno, sin ajuste; regular, −5 %; para remodelar, −10 %. El ajuste total se acota entre −25 % y +5 %. Es un criterio propio y simplificado, inspirado en las tablas de depreciación por edad y estado de conservación del Reglamento Nacional de Tasaciones (R.M. N.° 172-2016-VIVIENDA), que un perito aplica con más detalle y solo sobre la construcción, no sobre el terreno. Cuánto pesa la edad de verdad lo explicamos en cuánto le resta la antigüedad al precio de un departamento.

Rango: el valor ajustado ±8 %, que es la dispersión habitual dentro de un mismo distrito entre edificios, pisos, vistas y estacionamientos. En las casas la banda baja se abre a −15 %, porque el índice del BCRP es de departamentos y en una casa pesa más el terreno que la construcción. Alquiler estimado = valor central ÷ PER del distrito ÷ 12, donde el PER es el indicador oficial del BCRP de cuántos años de alquiler equivalen al precio de venta; la rentabilidad bruta es 100 ÷ PER.

Terrenos: el BCRP no publica precio de terrenos, así que para un terreno no estimamos precio de venta. Mostramos el valor arancelario oficial del suelo (Ministerio de Economía y Finanzas, R.M. N.° 514-2025-EF/15, ejercicio 2026), que es la referencia fiscal del predial y la alcabala, y advertimos que el precio de mercado suele estar varias veces por encima: depende de la zonificación, el frente y el saneamiento. Para un terreno con potencial de edificio, el método residual es el que manda.

Precio del m² por distrito en Lima (BCRP, primer trimestre de 2026)

Precio de oferta de departamentos, en dólares por m² y su equivalente en soles, variación frente al mismo trimestre de 2025, PER (años de alquiler que equivalen al precio) y alquiler mensual por m² derivado de las dos series. Son los valores que usa la calculadora.

Distrito	US$ por m²	S/ por m²	Variación anual	PER (años)	Alquiler S/ por m² al mes
San Isidro	US$ 2.605	S/ 8.821	+21,5 %	16,7	S/ 44,0
Barranco	US$ 2.556	S/ 8.655	+7,6 %	17,0	S/ 42,3
Miraflores	US$ 2.464	S/ 8.345	+10,5 %	17,8	S/ 39,1
Jesús María	US$ 2.103	S/ 7.122	+20,3 %	17,5	S/ 33,9
San Borja	US$ 2.099	S/ 7.108	+7,9 %	17,6	S/ 33,7
Magdalena del Mar	US$ 1.986	S/ 6.727	+14,8 %	15,4	S/ 36,4
Lince	US$ 1.894	S/ 6.414	+3,1 %	15,1	S/ 35,5
Pueblo Libre	US$ 1.875	S/ 6.350	+13,4 %	16,9	S/ 31,3
Surquillo	US$ 1.856	S/ 6.287	+7,2 %	15,0	S/ 35,0
Surco	US$ 1.818	S/ 6.158	+6,6 %	18,2	S/ 28,3
San Miguel	US$ 1.637	S/ 5.545	+15,5 %	17,4	S/ 26,5
La Molina	US$ 1.510	S/ 5.115	+4,1 %	15,5	S/ 27,5
Promedio de los 12	US$ 2.042	S/ 6.916	+10,9 %	16,7	S/ 34,5

Fuente: BCRP, precios de venta de departamentos por distrito (dólares corrientes por m²) e indicador PER, primer trimestre de 2026, publicados el 31 de julio de 2026. Soles: conversión con S/ 3,387 por dólar. El alquiler por m² no lo publica el BCRP: se deriva como precio ÷ PER ÷ 12. Son precios pedidos, no de cierre. La evolución trimestral de estos precios está en el Índice EximiaHaus.

Qué sube y qué baja el valor de una casa o departamento

Lo que más pesa es lo que no se puede cambiar: el distrito, la calle y la cuadra. Dentro del mismo distrito, una avenida principal, un parque enfrente o la cercanía a una estación mueven el precio por m² más que cualquier acabado. Después vienen el edificio (antigüedad, ascensor, administración activa, fachada cuidada) y la unidad: piso, vista, orientación, número de baños, estacionamiento y depósito. Un estacionamiento en un distrito denso se vende como un bien aparte y suma más de lo que costó.

Lo que baja el valor casi siempre es lo que un comprador tendrá que pagar o resolver: instalaciones eléctricas y sanitarias vencidas, humedad, una junta de propietarios sin fondo de reserva, cargas en la partida registral, una ampliación sin declarar o una deuda de predial o mantenimiento. Los acabados importan menos de lo que se cree: son visibles pero baratos de cambiar, y el comprador los descuenta poco. Qué mejoras sí devuelven la inversión antes de vender lo detalla la guía de cómo aumentar el valor de tu casa antes de vender.

Valor comercial, valor de tasación y autovalúo: no son lo mismo

El valor comercial es el precio al que un inmueble se vendería hoy entre un comprador y un vendedor informados, sin apuro: es el que estima esta calculadora y el que fija el mercado. El valor de tasación es el que emite un perito con un método reglado, y suele quedar algo por debajo del precio pedido en los anuncios; el banco presta sobre ese valor, no sobre el precio pactado. El autovalúo es el valor fiscal que calcula la municipalidad con el arancel del terreno y los valores unitarios de construcción, sirve para el impuesto predial y casi siempre es mucho menor que el comercial. Sunarp, por su parte, no dice cuánto vale una propiedad: la partida registral informa quién es el dueño, el área y las cargas, no el precio. Las tres cifras, con ejemplos, en valor de tasación, valor comercial y autovalúo.

Los errores más comunes al poner precio

Salir 10 % o 15 % por encima "para negociar": el comprador filtra por rango de precio y nunca llega a ver el aviso, y bajar después funciona peor que salir bien. Sumar al precio lo que se gastó en remodelar: el mercado paga el resultado, no la factura. Tomar como referencia el precio pedido por el vecino, que puede llevar meses sin venderse. Comparar con avisos de estreno cuando el inmueble tiene 20 años, o con otro distrito porque "queda cerca". Y fijar el precio sin revisar la partida: una carga o una hipoteca no levantada se descubre con el comprador esperando y termina costando semanas o una rebaja.

El orden correcto es al revés: primero el rango de referencia (esta calculadora), después los comparables reales de tu zona (el tasador online con comparables), luego los papeles en orden y, con todo eso, el precio de salida. Está desarrollado paso a paso en cómo fijar el precio de venta de tu casa o departamento y, si vas a vender, en la guía completa para vender una propiedad en el Perú.

¿Y si mi casa está fuera de los 12 distritos del BCRP?

El BCRP publica el precio del m² de departamentos solo en San Isidro, Barranco, Miraflores, Jesús María, San Borja, Magdalena del Mar, Lince, Pueblo Libre, Surquillo, Surco, San Miguel y La Molina. Para los demás distritos de Lima, el Callao y las ciudades de provincia no hay una serie oficial, y por eso no inventamos un número: elige "Otro distrito" y escribe el precio por m² de tu zona. Lo encuentras en el mapa del precio del m², que muestra la mediana de los avisos publicados en EximiaHaus donde hay muestra suficiente, o lo calculas dividiendo el precio de dos o tres avisos parecidos al tuyo entre sus metros. El resto del cálculo (ajustes, rango y alquiler con el PER promedio) es el mismo.

Base legal y fuentes

Preguntas frecuentes sobre cuánto vale mi casa

¿Cuánto vale mi casa?: Depende del distrito, los metros construidos, la antigüedad y el estado. Como referencia, el BCRP publica el precio por m² de departamentos en 12 distritos de Lima: en el primer trimestre de 2026 va de S/ 5.115 en La Molina a S/ 8.821 en San Isidro, con un promedio de S/ 6.916. Un departamento de 80 m² en Surco (S/ 6.158 por m²) parte de unos S/ 492.600; con 6 a 15 años y buen estado, el rango estimado es de S/ 453.000 a S/ 532.000. Para tu caso, usa la calculadora de arriba.
¿Cómo tasar mi casa?: Para orientarte: compara con inmuebles parecidos de tu zona y aplica su precio por m², o usa esta calculadora y luego el valorizador con comparables. Para un trámite (crédito, herencia, juicio, seguro) necesitas una tasación certificada: un perito inscrito en el Ministerio de Vivienda o en la SBS visita el inmueble y emite un informe con valor comercial y de realización. El banco suele exigir que el perito sea de su lista.
¿Cuánto cuesta una tasación de una casa en el Perú?: No hay una tarifa oficial: la fija cada perito o empresa tasadora según el tipo de inmueble, el distrito y la urgencia, y cuando la pide el banco para un crédito la cobra dentro de los gastos de la operación. Antes de pagar, pregunta si el informe sirve para el fin que necesitas (bancario, judicial, registral), porque no todos los peritos están habilitados para todos. Los rangos y quién la paga están en nuestra guía de tasación de inmuebles.
¿Qué es el valor comercial de una casa?: Es el precio al que el inmueble se vendería hoy entre un comprador y un vendedor informados, sin presión de tiempo. Se estima con comparables del mercado. Es distinto del valor de tasación (el que emite un perito con método reglado, normalmente algo menor que el precio pedido) y del autovalúo (el valor fiscal de la municipalidad para el predial, mucho menor).
¿Cuánto vale mi casa según Sunarp?: Sunarp no fija ni informa el valor de una propiedad. La partida registral dice quién es el propietario, cuánto mide, cómo se adquirió y qué cargas tiene (hipotecas, embargos). El valor comercial lo da el mercado; el valor fiscal, la municipalidad (autovalúo). Lo que sí conviene antes de vender es sacar la copia literal para confirmar que no hay cargas que bajen el precio.
¿El precio del m² del BCRP es el precio al que se vende?: No. Es el precio de oferta, lo que piden los anuncios, en dólares corrientes y promedio del distrito. El precio de cierre suele negociarse por debajo y depende del inmueble concreto. Por eso la calculadora da un rango y no un número exacto, y por eso el valorizador trabaja con comparables de tu zona.
¿Cuánto le resta la antigüedad al valor?: En esta calculadora, de 16 a 30 años resta 8 % y más de 30 años, 15 %; el estado regular resta 5 % y para remodelar, 10 %. Son porcentajes de referencia inspirados en las tablas de depreciación del Reglamento Nacional de Tasaciones. En la realidad lo que envejece es la construcción, no el terreno ni la ubicación, y un edificio bien administrado y con instalaciones renovadas pierde mucho menos que uno de la misma edad sin mantenimiento.
¿Sirve para un terreno?: Solo como referencia fiscal. El BCRP no publica precio de terrenos, así que para un terreno la calculadora muestra el valor arancelario oficial del suelo (MEF, 2026) y su rango por vía. El precio de mercado suele estar varias veces por encima y depende de cuántos pisos permite la zonificación: para eso están el método residual y el valorizador con comparables.

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