Cómo fijar el precio de venta de tu casa o departamento en el Perú (guía completa 2026)

Lectura completa: unos 45 minutos (cada paso, 4 o 5). Escrita por Jean Crl con el equipo de EximiaHaus, profesionales del rubro que ven todos los días cómo se fija un precio y qué pasa después, y contrastada con las fuentes oficiales que se citan al final: BCRP, MEF, SUNAT, Sunarp e Indecopi.

Para fijar el precio de venta de tu casa o departamento parte del dato oficial: el m² en Lima promedia US$ 2.042 (S/ 6.916) en los 12 distritos que mide el BCRP (T1-2026, 10,9 % más que un año antes en dólares), con US$ 2.131 en el sector alto y US$ 1.888 en el medio; de ahí se ajusta con comparables de tu zona y con lo que tu inmueble tiene de más o de menos, y se revisa a las tres semanas con la respuesta del mercado.

Para fijar el precio de venta de tu casa o departamento, el método es siempre el mismo: averiguas a cuánto se están ofreciendo y cerrando inmuebles parecidos al tuyo, en tu misma zona y en los últimos meses; calculas el precio por m² que sale de esos comparables y lo contrastas con el dato oficial del BCRP de tu distrito; ajustas por lo que tu inmueble tiene de más o de menos (piso, vista, antigüedad, estacionamiento, estado, papeles); conviertes el resultado en un rango y eliges dentro de él un precio de salida según cuánta prisa tengas; y revisas ese precio a las tres semanas con la respuesta real del mercado. Lo que no es el precio: lo que invertiste, lo que necesitas para tu siguiente compra, el autovalúo, el valor arancelario ni lo que pide el vecino que lleva un año sin vender.

Esta guía recorre ese método en ocho pasos, con las cifras oficiales de 2026, un ejemplo numérico que se sigue de principio a fin, tablas de ajustes, de precio frente a plazo y de costos del vendedor, y las preguntas que la gente teclea de verdad. Es la etapa 2 de la guía completa para vender una propiedad en el Perú: si todavía no decidiste vender, empieza por ahí; si ya lo decidiste, el precio es lo primero que tienes que resolver, antes de las fotos y del aviso.

Si prefieres partir de un número, el valorizador de EximiaHaus te da un rango con comparables de tu zona en un minuto. Vuelve con esa cifra: los ocho pasos te sirven para entenderla, defenderla y corregirla.

Índice de la guía

• Datos clave 2026 para fijar el precio
• Paso 1: qué es el precio de mercado y qué no lo es
• Paso 2: cómo reunir comparables de verdad
• Paso 3: el precio por m² de tu zona y el dato del BCRP
• Paso 4: los ajustes por tu inmueble
• Paso 5: del valor al rango y al precio de salida
• Paso 6: vender rápido o vender caro, con números
• Paso 7: cuánto te queda limpio con ese precio
• Paso 8: publicar, medir y corregir
• Casos particulares: casa, terreno, inquilino, herencia, provincia
• Si eres agente: cómo presentar el precio al propietario
• Checklist para fijar el precio
• Los errores de precio que más cuestan
• Preguntas frecuentes

¿Qué cifras de 2026 necesitas para fijar el precio de tu casa?

Para ponerle precio a una vivienda en 2026 bastan unas pocas cifras oficiales: el precio por m² que publica el BCRP para tu distrito, el tipo de cambio, la tasa hipotecaria que paga tu comprador y los impuestos y costos que saldrán del precio. Esta es la foto al 2 de octubre de 2026.

Paso 1: ¿qué es el precio de mercado de tu casa y qué no lo es?

El precio de mercado de tu casa es el que un comprador informado está dispuesto a pagar hoy por ella, y la única forma de conocerlo es mirar lo que compradores parecidos están pagando por inmuebles parecidos en tu zona. Todo lo demás son anclas: números que existen, que tienen su uso, pero que no son el precio al que vas a vender. Separarlos es el primer paso porque buena parte de los avisos que llevan meses sin venderse se fijaron con una de estas anclas.

Los seis números que se confunden con el precio

Precio publicado, precio de cierre y valor

Hay tres cifras que conviene llamar por su nombre. El precio publicado es lo que pide quien vende; el precio de cierre es lo que firmó en la minuta; el valor de mercado es el centro del rango donde se cierran operaciones comparables. Los avisos que ves en internet son precios publicados: están, en general, por encima de lo que se termina firmando, porque casi todos dejan un margen para negociar. Si construyes tu precio copiando avisos, lo construyes sobre techos, no sobre centros. En ¿los precios que veo en internet son reales? y por qué el precio del anuncio no es el precio final está el detalle.

¿Cuánto vale mi casa según Sunarp?

Nada: Sunarp no dice cuánto vale tu casa. La partida registral muestra el precio de la última transferencia inscrita, en su fecha y su moneda, y las cargas que pesan sobre el inmueble. Es un dato útil para saber qué se pagó hace años y para que el comprador verifique que no hay hipotecas ni embargos, pero no es una valorización. Lo mismo vale para el autovalúo: la guía del autovalúo explica cómo se calcula y por qué queda tan lejos del mercado.

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Paso 2: ¿cómo reunir comparables de verdad?

Un comparable es un inmueble del mismo tipo, en tu misma zona, con un área parecida, ofrecido o vendido en los últimos meses. Necesitas entre seis y diez para que la mediana signifique algo; con tres, un solo aviso inflado te arrastra. La calidad de los comparables decide la calidad del precio: la fórmula es simple, el trabajo está en elegir bien.

Los criterios de comparabilidad

Dónde se consiguen

1. Portales inmobiliarios, filtrando por distrito, tipo, área y dormitorios. Anota precio, área, piso, antigüedad, estacionamiento, moneda y fecha de publicación. El buscador de EximiaHaus permite filtrar por distrito y precio.
2. Tu edificio y tu cuadra: la administración y los vecinos saben qué se vendió y a cuánto. Son los mejores comparables que existen, porque comparten todo salvo el piso y el estado.
3. Agentes de la zona: trabajan con precios de cierre, no solo publicados. Si trabajas con uno, pídele el cuadro de comparables con el que sustenta el precio; un buen agente lo tiene.
4. El valorizador: el valorizador de EximiaHaus aplica estos criterios sobre comparables de tu zona, los pondera por área, antigüedad y estado y te muestra el rango resultante; así funciona el método comparativo que usa.

El ejemplo que seguiremos en toda la guía

Un departamento de 80 m² en Jesús María, séptimo piso, 12 años de antigüedad, 3 dormitorios, un estacionamiento, buen estado. Su dueña reunió ocho avisos publicados en los últimos cuatro meses en un radio de ocho cuadras, de 70 a 95 m² y de 8 a 15 años: los precios por m² pedidos van de US$ 2.000 a US$ 2.380, con mediana de US$ 2.200. Dos de los ocho llevan más de seis meses publicados y son justamente los dos más caros; sin ellos la mediana baja a US$ 2.150. Esa es la primera lección del método: el comparable que no se vende te dice más sobre el techo del mercado que sobre su centro.

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Paso 3: ¿cuál es el precio por m² de tu zona y qué dice el BCRP?

El precio por m² de tu zona se calcula dividiendo el precio de cada comparable entre su área techada y tomando la mediana, no el promedio: la mediana no se deja arrastrar por el aviso inflado ni por la ganga. Ese número se contrasta con el dato oficial del Banco Central de Reserva, que publica cada trimestre el precio por m² de departamentos en 12 distritos de Lima. Si tu distrito está en el panel, tienes una referencia independiente; si no, tienes el mapa del m² y los comparables.

Qué área usar

En departamentos, el área que manda es la techada (la que figura en la partida y en el PU), sin terrazas descubiertas ni estacionamiento; si el aviso suma el estacionamiento y el depósito, restas su valor antes de dividir. En casas, el precio se explica por el terreno más la construcción depreciada, y el m² relevante es el del lote. Confundir área ocupada con área techada, o sumar la azotea, es la forma más común de inflar el m² propio en 10 % sin darse cuenta. Lo explican precio por metro útil y por metro construido y precio por m² de terreno o de área techada: cuál mirar.

El dato oficial: precio del m² por distrito (BCRP, T1-2026)

El BCRP mide departamentos en 12 distritos y publica la mediana trimestral en dólares corrientes por m². El último dato disponible es el del primer trimestre de 2026, con un promedio de US$ 2.042 (S/ 6.916): 10,9 % más que un año antes en dólares y 1,5 % más en soles. Ninguno de los 12 distritos bajó en dólares en el año. La columna PER (precio sobre alquiler anual) dice cuántos años de alquiler bruto cuesta el inmueble: cuanto más alto, más caro está el distrito respecto de lo que renta.

Dos lecturas útiles para quien vende. Primera: el m² sube con fuerza en dólares pero casi nada en soles; si tu comprador piensa en soles (porque su crédito está en soles), tu precio en dólares le subió 10 % en un año aunque el mercado en su moneda esté plano. Segunda: la variación anual no te autoriza a sumar 20 % a lo que valía tu departamento hace un año; la serie es una mediana de operaciones distintas en cada trimestre y mezcla estreno con segunda mano. Sirve para ubicar tu zona, no para indexar tu precio. Qué mide esa cifra del BCRP y qué esconde lo explica a fondo, y la tabla por distrito se actualiza con cada trimestre.

Si tu distrito no está en el panel

Para los otros 38 distritos de Lima y el Callao, y para provincias, no hay serie oficial de precio de venta. Lo que hay es: los comparables del paso 2, el mapa del precio del m² de EximiaHaus, que combina el BCRP con la mediana de los avisos del portal y con el valor arancelario del MEF por distrito, y las guías por distrito del blog. Las más consultadas: Jesús María, Surco, Los Olivos, Surquillo, Breña, San Borja, San Martín de Porres y San Miguel. Si vendes fuera de Lima, por qué no existe un precio del m² publicado para tu ciudad explica cómo se valoriza igual.

Lo que muestran los avisos: el precio pedido en EximiaHaus

Los avisos publicados son precios pedidos, no cerrados, y una muestra chica se mueve mucho. Aun así, conviene mirarlos al lado del BCRP para entender la distancia entre lo que se pide y lo que se mide. Al 2 de octubre de 2026 el portal tiene 95 departamentos en venta activos; estos son los distritos con cinco o más avisos en dólares.

La lección no es que un número esté bien y el otro mal. En Miraflores y La Molina los avisos piden más que la mediana del BCRP; en Surco, San Isidro y Magdalena piden menos. Con cinco o trece avisos, basta un edificio de estreno frente al mar o tres departamentos antiguos para mover la mediana. Por eso el método exige comparables elegidos uno a uno (paso 2) y no un promedio de distrito: el distrito te dice en qué liga juegas; tus comparables, en qué cuadra.

El valor arancelario: un piso fiscal, no un precio

Cada año el MEF aprueba los valores arancelarios de terrenos (para 2026, la R.M. 514-2025-EF/15) que las municipalidades usan para el autovalúo y el predial. Leídos de los planos, las medianas por distrito van de S/ 708 por m² de terreno en Miraflores y S/ 704 en San Isidro a S/ 93 en San Juan de Lurigancho y S/ 85 en Chorrillos. Son cifras de otro mundo que el de mercado: en Miraflores el m² de departamento se vende por encima de US$ 2.400, es decir, más de S/ 8.000. El arancel te sirve para dos cosas: entender tu predial y saber que, cuando un comprador te diga "pero tu autovalúo dice…", el autovalúo no es un argumento de precio. El mapa del m² tiene la capa arancelaria de los 50 distritos.

El ejemplo, paso 3

La dueña del departamento de Jesús María tiene una mediana de US$ 2.150 por m² en sus seis comparables vigentes y el BCRP le dice US$ 2.103 para el distrito en el primer trimestre de 2026, con una subida anual de 20,3 %. Los dos números son coherentes: sus comparables son precios pedidos (algo por encima del cierre) y el BCRP es una mediana de un trimestre que ya pasó, en un distrito que sube. Toma US$ 2.100 como centro de zona antes de ajustar por su inmueble: 80 m² × US$ 2.100 = US$ 168.000.

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Paso 4: ¿cómo ajustar el precio por las características de tu inmueble?

El precio por m² de la zona es el de un inmueble típico; el tuyo tiene cosas que suman y cosas que restan, y el ajuste consiste en moverte desde ese centro hacia arriba o hacia abajo por cada diferencia relevante frente a tus comparables. La regla es ajustar solo por lo que el comprador percibe y paga; lo que invertiste pero no se ve, o se ve pero no se valora, no ajusta.

Tabla de ajustes: qué sube, qué baja y cuánto pesa

Tres reglas para no ajustar de más

• Ajusta frente a los comparables, no frente a la perfección. Si todos tus comparables tienen estacionamiento y el tuyo también, no sumas nada; si la mitad no lo tiene, el tuyo vale más que esa mitad.
• Los defectos arreglables se arreglan, no se descuentan. Un comprador descuenta por una mancha de humedad más de lo que cuesta repararla, porque imagina lo peor. Qué arreglos baratos suben el precio antes de vender ordena por retorno.
• Los papeles pesan más que los acabados. Un departamento con fábrica inscrita, independizado y sin deudas se financia; uno con un problema legal se paga al contado y con descuento. Antes de ajustar por estado, revisa la partida.

El ejemplo, paso 4

El departamento de Jesús María está en un séptimo piso con ascensor y vista a la calle (suma frente a los dos comparables de segundo y tercer piso), tiene 12 años (en línea con sus comparables de 8 a 15: no ajusta), estacionamiento incluido (tres de los seis comparables no lo tienen: suma), buen estado (no ajusta) y partida limpia con fábrica inscrita (no ajusta, pero es lo que le permitirá venderse con crédito). El ajuste neto es hacia arriba y moderado: de US$ 2.100 pasa a US$ 2.150 por m², es decir, US$ 172.000 como valor central.

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Paso 5: ¿cómo paso del valor a un rango y a un precio de salida?

El valor que sale de los pasos 3 y 4 es el centro de un rango, no un número exacto, y el precio de salida se elige dentro de ese rango según cuánta prisa tengas y cuánto margen quieras dejar para negociar. Lo que no funciona es salir por encima del techo "para ver qué pasa": los filtros de búsqueda de los portales dejan tu aviso fuera de la pantalla de quien sí lo compraría, y las primeras semanas, que concentran el interés, no vuelven.

Techo, centro y piso

• Techo: el precio por m² de tus mejores comparables vigentes (los que se publicaron hace poco y no están estancados). Por encima de él estás fuera del mercado.
• Centro: el valor ajustado del paso 4. Es donde se cierran las operaciones normales.
• Piso: el mínimo al que firmarías sin arrepentirte, calculado con el paso 7 (lo que te queda limpio) y con lo que necesitas. El piso es tuyo y no se publica; sirve para contestar ofertas sin improvisar. El precio que pido y el precio que me van a pagar explica cómo calcularlo.

Cuánto margen dejar para negociar

En Lima casi todos los compradores ofertan por debajo del precio publicado, así que un margen existe de hecho; la pregunta es cuánto. La respuesta corta: el margen debe caber dentro del rango, no encima. Si tu centro es US$ 172.000 y tu techo US$ 180.000, publicar en US$ 175.000 o 178.000 deja espacio para una contraoferta y sigue dentro de lo que el mercado paga; publicar en US$ 195.000 "para bajar después" te saca de los filtros de quien busca hasta 180.000 y te deja esperando al comprador que no compara. En ¿cuánto se negocia de verdad el precio de un departamento? está lo que se puede afirmar sobre el descuento habitual, y en los seis errores de precio al publicar, por qué el margen "para negociar" es el error más caro.

Los filtros de búsqueda y los números redondos

Los compradores buscan con topes redondos: hasta US$ 150.000, hasta 180.000, hasta 200.000. Un aviso en US$ 181.000 no aparece para quien filtra hasta 180.000, y para quien filtra hasta 200.000 compite con inmuebles mejores. Elige el precio de salida mirando dónde caen esos topes: a veces US$ 179.900 vende antes que 182.000 no por la psicología del precio, sino porque entra en una búsqueda más. Lo mismo vale en soles con S/ 500.000 o S/ 600.000.

¿Soles o dólares?

En Lima la venta de inmuebles se cotiza por costumbre en dólares, y el BCRP la mide en dólares, pero tu comprador paga con un crédito en soles al 7,47 % TEA promedio (agosto de 2026), así que compara tu precio con su cuota en soles. Publicar en dólares con el equivalente en soles a la vista es lo que menos fricción genera; además, el Código de Protección y Defensa del Consumidor (art. 6) exige que, cuando un precio se difunde en moneda extranjera, se consigne también en soles. Con el tipo de cambio en S/ 3,364 (BCRP, agosto de 2026), US$ 172.000 son S/ 578.600; si el dólar se mueve 10 céntimos entre la publicación y la firma, la cifra en soles cambia S/ 17.200. Decide en qué moneda firmas la minuta y escríbelo en el aviso. ¿Pongo el precio en soles o en dólares en mi aviso? y qué tipo de cambio usa SUNAT si vendí en dólares cierran el tema.

¿Precio a tratar o precio en el aviso?

Pon el precio. Un aviso sin precio o "a tratar" no entra en los filtros, atrae a quien busca una ganga y espanta a quien compara en serio; además, te obliga a negociar desde cero con cada interesado. "A tratar" solo tiene sentido en inmuebles sin comparables (un terreno singular, un local con uso específico) y, aun así, conviene publicar una referencia. ¿Conviene poner el precio en el aviso? y qué significa precio a tratar tienen los detalles.

Precio de salida y tiempo de venta

El ejemplo, paso 5

Centro US$ 172.000; techo US$ 180.000 (2.250 por m², el mejor comparable vigente); piso US$ 162.000, calculado en el paso 7. Sin urgencia, la dueña publica en US$ 175.000 (S/ 588.700): entra en el filtro "hasta 180.000", deja US$ 3.000 de margen sobre el centro y US$ 13.000 sobre su piso. Si necesitara vender en tres meses, saldría en US$ 169.900, por debajo del centro y dentro del filtro "hasta 170.000". ¿A qué precio publico si quiero vender en tres meses? desarrolla esa segunda estrategia.

Paso 6: ¿vender rápido o vender caro? Cómo poner número a la decisión

Vender rápido o vender caro no es una cuestión de carácter sino de aritmética: esperar para conseguir un precio mayor tiene un costo mensual concreto (mantenimiento, predial, servicios, la deuda que no cancelas o el dinero que no inviertes) y un riesgo (que el mercado o tu situación cambien). Si la ganancia que esperas por aguantar es menor que lo que te cuesta aguantar, estás pagando por esperar.

Lo que cuesta cada mes con el aviso publicado

La comparación que ordena la decisión

Supón que la dueña del ejemplo cree que aguantando seis meses más conseguirá US$ 180.000 en vez de US$ 172.000: US$ 8.000 más, unos S/ 26.900. Esperar le cuesta, con la hipoteca por cancelar, S/ 2.448 al mes: S/ 14.700 en seis meses. En números, esperar todavía le conviene, si de verdad consigue los 180.000. Pero ese "si" tiene dos problemas: nada garantiza que el mercado le dé el techo (el mejor comparable puede bajar o venderse), y a los seis meses su aviso ya es un aviso viejo, que los compradores leen como "algo tiene". Por eso la decisión no es esperar o rematar, sino salir en el centro del rango con un plan de revisión a las tres semanas (paso 8). Y si la urgencia es real (deuda, mudanza, herencia que se reparte), el precio de salida baja al piso y la difusión se refuerza; cuánto pierdes si vendes apurado por una deuda y Cómo vender una casa rápido en el Perú: 9 cosas que sí aceleran (datos del portal) tratan los dos extremos.

Lo que la difusión sí cambia y lo que no

Publicar con buenas fotos, video y difusión en redes acorta el tiempo de venta a un precio dado, porque más compradores adecuados ven el aviso antes; no convierte un precio alto en un precio de mercado. El orden correcto es: precio dentro del rango primero, difusión fuerte después. ¿Vender rápido o vender caro? Qué decide la difusión y qué decide el precio y cuánto influye la difusión en el precio de cierre separan las dos cosas. Si publicas en EximiaHaus, cada aviso genera su video vertical y el equipo puede difundirlo en redes: eso trabaja sobre el tiempo, y el precio lo pones tú.

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Paso 7: ¿cuánto te queda limpio con ese precio?

Del precio de venta salen el impuesto a la renta (5 % de la ganancia, salvo que el inmueble sea tu casa habitación), la comisión si contrataste un agente, las constancias y copias, el ITF y, si la hay, la cancelación de tu hipoteca; la alcabala, la escritura y la inscripción en Sunarp las paga el comprador salvo pacto distinto. Calcular esto antes de publicar te da el piso del paso 5 y evita la sorpresa de firmar y descubrir que no te alcanza para lo que ibas a comprar.

El impuesto a la renta, con el ejemplo

La ley lo expresa como 6,25 % sobre la renta neta, que es el 80 % de la ganancia: en la práctica, 5 % de la diferencia entre el precio de venta y el costo de compra actualizado con el Índice de Corrección Monetaria del MEF. Se declara con el Formulario Virtual 1665 de SUNAT antes de la escritura. No se paga si el inmueble fue tu casa habitación al menos dos años (Reglamento, art. 1-A), si lo compraste antes de 2004 o si no hay ganancia.

Lo que te queda, con y sin agente

El cálculo tiene dos usos. El primero es fijar tu piso: si necesitas unos S/ 515.000 limpios para tu siguiente compra y vas con agente, tu piso está en US$ 162.000 (S/ 544.968 de precio, de los que salen S/ 25.722 de comisión con IGV, S/ 2.358 de impuesto y las constancias); sin agente, el mismo neto lo alcanzas en US$ 154.000. Ese es el número que no se publica y que te permite contestar una oferta sin improvisar. El segundo es entender el presupuesto del comprador: a tus US$ 170.000 él le suma unos S/ 17.500 de alcabala y Sunarp más la escritura; si compra con crédito al 80 % y 20 años, su cuota ronda los S/ 3.600 mensuales sin seguros a la tasa promedio de agosto de 2026, y cada US$ 5.000 que subas el precio le suben la cuota unos S/ 105. Eso explica por qué los compradores con crédito negocian con tanta precisión: están negociando una cuota. La calculadora de gastos de compraventa arma los dos lados y la calculadora de comisión inmobiliaria saca la comisión con IGV.

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Paso 8: ¿cómo publicar, medir y corregir el precio?

El precio se fija una vez y se revisa a las tres semanas con datos, no con ansiedad: cuántas personas vieron el aviso, cuántas consultaron, cuántas visitaron y qué dijeron. Las tres primeras semanas concentran el interés de los compradores que ya estaban buscando en tu zona y tu rango; si en ese tramo no hay consultas, el problema es casi siempre el precio o la ficha, y ambos se corrigen de una sola vez, no de a poco.

Las tres semanas que definen la venta

Cómo leer las señales

• Muchas vistas y ninguna consulta: el aviso aparece, lo miran y no escriben. Casi siempre es precio: comparan con los avisos de al lado y el tuyo pierde. Revisa también la foto principal. ¿Por qué mi aviso no tiene visitas?
• Consultas y pocas visitas: la ficha genera interés, pero algo en la respuesta (precio final, moneda, condición del inmueble) frena. Responde el mismo día, con la ficha completa.
• Visitas y ninguna oferta: el precio publicado es el techo mental del comprador y el inmueble no lo justifica frente a lo que vio en otros. Te visitan y no ofertan y cuántas visitas son normales antes de una oferta ayudan a leerlo.
• Ofertas todas en el mismo nivel: si tres compradores distintos ofrecen alrededor del mismo número, ese número es el mercado hablando. Negocia hacia él, no contra él.

Cuándo bajar el precio y cuánto

Si a la tercera semana no hay ninguna oferta y la ficha está bien, baja una sola vez y de forma visible, lo suficiente para entrar en el siguiente filtro de búsqueda, en vez de rebajar 1 % cada quince días. Las bajadas pequeñas y repetidas enseñan al comprador a esperar la siguiente, y el historial de precio queda a la vista. Una bajada única del 5 % al 8 % que te lleva de US$ 185.000 a 174.900 (de "hasta 190.000" a "hasta 175.000") renueva el aviso frente a un grupo nuevo de compradores. ¿Cuándo bajar el precio y cuánto?, ¿conviene bajar el precio o esperar? y cuándo bajar ayuda y cuándo espanta desarrollan la regla.

Cómo responder una oferta baja

Una oferta baja no es un insulto, es información: te dice dónde está el comprador y, si se repite, dónde está el mercado. Se responde con número, razón y fecha: "No puedo bajar de US$ 170.000 porque es lo que están pidiendo los departamentos de la cuadra con estacionamiento; si cerramos esta semana, incluyo las cortinas y la mudanza del horno" vale más que un "no" o un "déjame pensarlo". Tu piso del paso 5 es el que te permite decir que no sin miedo y que sí sin arrepentirte. Cómo responder una oferta muy baja por tu casa, qué hago cuando recibo la primera oferta, cómo responder una contraoferta sin perder al comprador y qué hago con dos compradores a la vez cubren cada situación; para la mesa de negociación, técnicas de negociación inmobiliaria y cómo comparar dos ofertas (la más alta no siempre es la mejor: cuenta la forma de pago y el plazo).

Si te equivocaste al publicar

Pasa, y tiene arreglo. Si saliste demasiado alto, corrige de una vez (no en cuotas) y aprovecha para mejorar fotos y descripción, de modo que el aviso vuelva a aparecer como novedad. Si saliste demasiado bajo y te llueven consultas, no retires el aviso: recibe ofertas por escrito, fija un plazo y elige la mejor; varias ofertas simultáneas suelen llevar el precio hacia el centro del rango por sí solas. ¿Qué hago si me equivoqué al publicar el precio? y cuánto pierdes por publicar con el precio inflado lo detallan.

El ejemplo, paso 8

Publicado en US$ 175.000, el departamento de Jesús María recibe en dos semanas nueve consultas y cuatro visitas; en la tercera llegan dos ofertas: US$ 165.000 y US$ 168.000. Las dos están por debajo del centro y por encima del piso. La dueña contraoferta al segundo en US$ 171.000 con firma de arras en diez días; cierran en US$ 170.000, 2,9 % por debajo del precio publicado y 1,2 % por debajo del centro de su rango. Nada de eso fue suerte: fue elegir bien los comparables, salir dentro del rango y tener el piso calculado.

¿Cómo cambia el método según el tipo de inmueble y tu situación?

El método de los ocho pasos es el mismo para todos, pero en cinco situaciones cambia lo que se compara o lo que se descuenta: una casa se valora por su terreno, un terreno por lo que se puede construir, un inmueble alquilado por lo que renta, una herencia o copropiedad por el acuerdo entre dueños, y en provincia o en distritos sin dato oficial, por comparables más trabajados.

Casa: terreno más construcción

En una casa el comprador paga sobre todo el terreno, y la construcción vale lo que vale por su estado y su edad, con un piso que puede ser cero si la casa se compra para demoler. El cálculo se arma en dos partes: el m² de terreno de la zona (comparables de lotes y casas, no de departamentos) más la construcción depreciada; y se contrasta con lo que un constructor pagaría por el lote para levantar un edificio, si la zonificación lo permite. Cuando ese segundo número es mayor, tu casa vale como terreno, y el comprador natural es una constructora. Casa antigua para demoler: se paga el terreno, el método residual y qué significa tu zonificación son la lectura obligada antes de fijar el precio de una casa en Lima.

Terreno

Un terreno vale por lo que se puede hacer en él: zonificación, altura permitida, área mínima de lote, frente, servicios y saneamiento legal. Dos lotes vecinos del mismo tamaño pueden valer distinto si uno permite 5 pisos y el otro 12. Los comparables son otros lotes de la misma zonificación, y el contraste es el método residual (lo que vale el edificio terminado menos lo que cuesta construirlo y la utilidad del promotor). ¿Cuánto vale mi terreno? y en qué cambia valorizar un terreno explican el procedimiento; el mapa de zonificación de Lima te dice qué permite tu lote.

Departamento alquilado

Si el inmueble está alquilado, el comprador probable es un inversionista, y los inversionistas miran la renta: cuánto deja al año frente a lo que cuesta. El PER del BCRP (16,7 años en promedio) te da la referencia: un departamento que renta S/ 2.500 mensuales (S/ 30.000 al año) a un PER de 16,7 vale alrededor de S/ 500.000 para quien compra por la renta. Si tu precio por comparables es más alto, el inversionista no es tu comprador; si el contrato vigente es largo y la renta está baja, el precio baja con él. ¿Cuánto vale un departamento que está alquilado? y cuánto vale un inmueble por lo que renta desarrollan el método; la calculadora de rentabilidad saca la renta neta.

Herencia, copropiedad o divorcio

Cuando hay varios dueños, el precio tiene que ser defendible ante todos, y el valor que se usa para repartir conviene que sea el mismo que se usa para vender. Una valorización escrita, con comparables y fecha, evita la discusión de "yo creo que vale más"; si uno de los copropietarios quiere comprar la parte de los demás, ese documento es la base. Cómo se valoriza un inmueble para herencia o divorcio y ¿puedo vender a un familiar a precio bajo? tratan los dos casos; para la parte legal, el equipo legal de EximiaHaus revisa la partida y la sucesión antes de que publiques.

Provincia o distrito sin dato oficial

Fuera del panel del BCRP no hay serie de precios, pero sí hay mercado: los comparables se consiguen igual (portales, agentes de la zona, notarías que conocen los cierres), con un radio más amplio y más atención a la fecha. En ciudades donde la venta se cotiza en soles, mantén soles; donde se cotiza en dólares, publica ambos. Por qué no existe un precio del m² publicado para tu ciudad explica cómo se valoriza igual, y la guía hermana para el alquiler en provincia usa el mismo criterio.

Estreno frente a segunda mano

Si tu comparable es un proyecto en planos o de estreno, descuenta antes de comparar: el estreno se paga más por la garantía, los acabados nuevos y el crédito más fácil, y además su precio incluye IGV en la primera venta. Tu departamento de 12 años no compite con el estreno de la esquina; compite con los de 8 a 15 años. Cuánto sube el precio entre la preventa y la entrega e IGV en la primera venta explican la diferencia.

Si eres agente o inmobiliaria: ¿cómo se presenta el precio al propietario?

El precio es la conversación más difícil de una captación y la que decide si el encargo se vende o se vence: el propietario llega con un número en la cabeza y el agente sabe que ese número no vende. La forma de salir es la misma que en esta guía, pero mostrada: un cuadro de comparables con fechas, el dato del BCRP del distrito, los ajustes uno por uno y un rango con su plazo esperado. El propietario que ve de dónde sale el número lo acepta; el que recibe solo una cifra la discute.

• Cómo fija precios una inmobiliaria sin perder el encargo: el método de la captación con sustento.
• Cómo decirle al propietario que su precio está alto y cómo presentar el precio cuando pide de más: la conversación, con guion.
• Cómo proponerle bajar el precio a las tres semanas, con los datos del aviso en la mano.
• Exclusividad o encargo abierto: por qué el precio correcto es más fácil de sostener con exclusividad.

Las herramientas de esta guía están pensadas también para ese uso: el valorizador entrega un informe con comparables que se puede llevar a la reunión, el mapa del m² muestra el distrito en una pantalla, y en EximiaHaus para agentes y para inmobiliarias está cómo publicamos y difundimos una cartera completa.

Checklist para fijar el precio de venta

Los errores de precio que más cuestan

• Sumar lo que invertiste en remodelar. El mercado paga por el resultado, no por la factura; de la remodelación se recupera una parte.
• Partir de lo que necesitas para tu siguiente compra o para cancelar una deuda. Es tu plan, no un dato del mercado; úsalo para fijar el piso, no el precio.
• Copiar el precio del vecino que lleva un año publicado. Ese aviso es la prueba de que el precio no vende.
• Publicar alto "para negociar". Los filtros te dejan fuera de la pantalla de quien sí compraría y las primeras semanas no vuelven.
• Bajar de a poco durante meses. Enseña a esperar la siguiente rebaja y deja el historial a la vista. Una bajada visible y única funciona; cinco pequeñas, no.
• Usar el autovalúo, el arancel o la partida como argumento de precio. Son valores fiscales e históricos; ningún comprador paga con ellos.
• Comparar tu departamento usado con el estreno de la esquina. Son mercados distintos, con IGV y garantía de por medio.
• Fijar el precio en dólares sin mirar la cuota en soles. Tu comprador con crédito compara cuotas: cada US$ 5.000 son unos S/ 105 al mes a la tasa de 2026.
• Ignorar los papeles. Un departamento sin independizar o con una carga no se financia: el descuento que el mercado aplica supera cualquier ajuste por acabados.
• No tener piso. Sin un mínimo calculado, cada oferta baja se contesta con el estómago y las buenas se pierden por orgullo.

Tu siguiente paso

Si todavía no tienes un número, empieza por el valorizador de EximiaHaus: te da el rango con comparables de tu zona y un informe que puedes descargar; con esta guía sabes leerlo y ajustarlo. Si ya tienes el rango, publica tu propiedad con la ficha completa, el precio dentro de un filtro de búsqueda y el equivalente en soles, y anota la fecha de revisión a tres semanas. Si vendes con un agente, pídele el cuadro de comparables y trabajen el precio juntos. Y si tu caso tiene herencia, copropiedad, hipoteca por levantar o una carga en la partida, resuélvelo antes de publicar con el equipo legal: el precio de un inmueble con papeles limpios es otro.

Esta guía es la etapa 2 de cómo vender una propiedad en el Perú: guía completa 2026, que sigue con los documentos, el aviso, las visitas, las arras, la notaría y los impuestos. Las otras guías del blog: cómo publicar y anunciar tu propiedad, cómo fijar el precio de alquiler de tu departamento, cómo alquilar tu departamento o casa y cómo comprar una casa o departamento. En Vender tu propiedad está cómo trabajamos una venta de principio a fin.

Herramienta: el primer paso de esta guía está resuelto en la calculadora ¿cuánto vale mi casa?: distrito, metros, antigüedad y estado, y obtienes el rango de valor con el precio del m² del BCRP y la fuente de cada cifra.

Preguntas frecuentes

¿Cómo fijar el precio de venta de mi casa?

Reúne de seis a diez inmuebles parecidos al tuyo (mismo distrito y zona, mismo tipo, área parecida, misma generación) publicados o vendidos en los últimos meses; calcula la mediana de su precio por m² techado; contrástala con el dato del BCRP de tu distrito si está en el panel de 12; ajusta por lo que tu inmueble tiene de más o de menos (piso, vista, antigüedad, estacionamiento, estado, papeles); convierte el resultado en un rango con techo, centro y piso, y publica dentro del rango, en un número que entre en los filtros de búsqueda. Revisa a las tres semanas con las métricas del aviso.

¿A cuánto vendo mi departamento? ¿Cómo sé cuánto vale?

Vale lo que se están pagando departamentos comparables en tu zona hoy: área techada por el precio por m² de tus comparables, ajustado por piso, antigüedad, estacionamiento y estado. Para una referencia rápida, el valorizador de EximiaHaus te da el rango con comparables de tu zona en un minuto; para el distrito, el BCRP publica el precio por m² de 12 distritos de Lima (US$ 2.042 de promedio en el primer trimestre de 2026, de 1.510 en La Molina a 2.605 en San Isidro).

¿Cómo se calcula el precio de venta de una casa?

A diferencia de un departamento, una casa se valora por su terreno más la construcción depreciada: m² de lote por el precio del m² de terreno de la zona (comparables de lotes y casas), más lo que vale la edificación según edad y estado, que puede ser cero si la casa se compra para demoler. Ese número se contrasta con lo que un constructor pagaría por el lote según la zonificación (método residual). Si el valor como terreno es mayor, tu comprador natural es una constructora.

¿Cómo pongo precio a mi casa si no hay comparables en mi zona?

Amplía el radio y el plazo (comparables de zonas vecinas equivalentes y de los últimos 6 a 12 meses), pregunta a agentes y notarías de la zona por cierres recientes, usa el mapa del precio del m² de EximiaHaus para ubicarte y, si tu inmueble es muy singular, pide una valorización con método y declara en el aviso un precio de referencia en vez de 'a tratar'. En provincia, el procedimiento es el mismo con comparables más trabajados.

¿Cuánto vale mi casa según Sunarp o según el autovalúo?

Ninguno de los dos dice cuánto vale. Sunarp registra el precio de la última transferencia inscrita, en su fecha, y las cargas del inmueble. El autovalúo del HR y PU es la base del impuesto predial y se calcula con valores fiscales (el arancel del terreno que aprueba el MEF y la construcción depreciada): en Miraflores la mediana del arancel 2026 es S/ 708 por m² de terreno, mientras el m² de departamento se vende por encima de US$ 2.400. Son referencias fiscales e históricas, no precios de mercado.

¿Cuánto margen de negociación dejo en el precio publicado?

El que quepa dentro de tu rango, no encima. Si tu centro es US$ 172.000 y tu techo (el mejor comparable vigente) es US$ 180.000, publicar en 175.000 o 178.000 deja espacio para una contraoferta sin salirte del mercado. Publicar 10 % o 15 % por encima 'para negociar' te saca de los filtros de búsqueda de quien sí compraría y te deja esperando al comprador que no compara.

¿Pongo el precio en soles o en dólares?

En Lima la venta se cotiza por costumbre en dólares y el BCRP la mide así, pero tu comprador con crédito paga en soles y compara cuotas. Publica en dólares con el equivalente en soles a la vista (el Código de Protección y Defensa del Consumidor, art. 6, exige que un precio en moneda extranjera se consigne también en soles) y decide en qué moneda firmas la minuta. Con el tipo de cambio en S/ 3,364 (BCRP, agosto de 2026), US$ 172.000 son S/ 578.600.

¿Conviene poner 'precio a tratar' en el aviso?

No. Un aviso sin precio no entra en los filtros de búsqueda, atrae a quien busca una ganga y espanta a quien compara en serio, y te obliga a negociar desde cero con cada interesado. Pon el precio dentro de tu rango; 'a tratar' solo tiene sentido en inmuebles sin comparables y, aun así, conviene publicar una referencia.

¿Cuánto se negocia de verdad el precio de un departamento en Lima?

Casi siempre algo: la mayoría de los compradores oferta por debajo del precio publicado y el cierre queda por debajo del aviso. No hay una serie oficial del descuento, así que no conviene fijar el precio con un porcentaje mágico; conviene salir dentro del rango y tener el piso calculado. En el ejemplo de esta guía, publicado en US$ 175.000, el cierre fue US$ 170.000: 2,9 % por debajo del aviso.

¿Cuándo bajar el precio de mi casa y cuánto?

Si a la tercera semana el aviso tiene vistas pero ninguna oferta y la ficha está bien (fotos, descripción, respuesta rápida), baja una sola vez y de forma visible, entre 5 % y 8 %, lo suficiente para entrar en el siguiente filtro de búsqueda (por ejemplo, de US$ 185.000 a 174.900). Las rebajas pequeñas y repetidas enseñan al comprador a esperar la siguiente.

¿Vender rápido o vender caro?

Es aritmética: compara lo que esperas ganar aguantando (por ejemplo, US$ 8.000 más en seis meses) con lo que te cuesta cada mes esperar (mantenimiento, predial, servicios, la deuda que no cancelas: en el ejemplo de la guía, S/ 2.448 al mes con una hipoteca de S/ 300.000 al 7,47 %) y con el riesgo de que el mercado no te dé el techo. La salida sensata es publicar en el centro del rango con revisión a las tres semanas; si la urgencia es real, salir en el piso y reforzar la difusión.

¿Cómo sé si mi casa está sobrevalorada?

Tres señales: muchas vistas del aviso y ninguna consulta, visitas que no dejan ninguna oferta, y ofertas de compradores distintos que coinciden en un número bastante por debajo del tuyo. La verificación objetiva es rehacer los comparables con avisos vigentes de los últimos tres meses y descartar los que llevan más de seis meses publicados: si tu precio por m² queda por encima de la mediana de los vigentes, está alto.

¿Necesito una tasación para fijar el precio de venta?

No para fijar el precio: basta una valorización con método (comparables, m², ajustes). La tasación es un informe firmado por un perito que el banco del comprador exige para dar el crédito, y también la piden juicios, herencias y seguros; suele ser conservadora y no reemplaza el estudio del mercado actual. Si el comprador compra con crédito, la encarga su banco; conviene que tu precio no quede muy por encima de lo que un perito sustentaría.

¿Qué pasa si la tasación del banco sale menor que el precio acordado?

El banco financia sobre el valor de tasación, así que el comprador tendrá que poner más cuota inicial, pedir una segunda tasación o renegociar el precio. Si tu precio salió de comparables vigentes y la diferencia es pequeña, se resuelve con una cuota inicial mayor; si la diferencia es grande, la tasación te está diciendo que el precio está por encima de lo que el mercado sustenta.

¿Si vendo mi casa tengo que pagar impuestos y cuánto me queda?

Si ganas y no estás exonerado, pagas el impuesto a la renta de segunda categoría: 5 % de la ganancia (precio menos costo de compra actualizado con el ICM del MEF), con el Formulario Virtual 1665 de SUNAT. No pagas si el inmueble fue tu casa habitación al menos dos años, si lo compraste antes de 2004 o si no hay ganancia. Del precio salen además la comisión del agente si lo contrataste (3 % a 5 % más IGV), constancias, ITF y tu hipoteca si la hay; la alcabala, la escritura y la inscripción las paga el comprador. En una venta de S/ 571.880 sin casa habitación y con agente al 4 %, quedan unos S/ 541.000.

¿Cómo se calcula el precio por metro cuadrado de mi departamento?

Divide el precio entre el área techada (la de la partida y el PU), sin terrazas descubiertas ni estacionamiento; si el precio incluye estacionamiento y depósito, resta su valor antes de dividir. Haz lo mismo con cada comparable y toma la mediana, no el promedio. En casas, el m² relevante es el del terreno.

¿Los precios que veo en internet son reales?

Son precios pedidos, no precios de cierre: casi todos incluyen un margen para negociar y algunos llevan meses sin venderse. Úsalos como techo del rango, anota cuánto tiempo lleva publicado cada aviso y descarta los estancados; para el centro del rango, busca precios de cierre (vecinos, administración del edificio, agentes de la zona) y el dato del BCRP de tu distrito.

¿Cuánto vale mi departamento si está alquilado?

Para un inversionista, lo que renta: la relación precio sobre alquiler anual (PER) del BCRP es 16,7 años en promedio en los 12 distritos, así que un departamento que renta S/ 30.000 al año vale alrededor de S/ 500.000 para quien compra por la renta. Si tu precio por comparables es mayor, el inversionista no es tu comprador; si el contrato vigente es largo o la renta está baja, el precio baja con él.

¿Cuánto sube el precio de un departamento cada año?

Depende del distrito y del año: en el panel del BCRP, el m² subió 10,9 % en dólares entre el primer trimestre de 2025 y el de 2026, pero solo 1,5 % en soles, con San Isidro en +21,5 % y Lince en +3,1 %. Esa variación es una mediana de operaciones distintas y no autoriza a indexar tu precio: sirve para ubicar la tendencia del distrito, no para sumar un porcentaje a lo que valía tu departamento el año pasado.

¿Puedo fijar un precio distinto para venta al contado y con crédito?

El precio es uno, pero las condiciones pueden valer dinero: un comprador al contado cierra en semanas y sin riesgo de tasación, y un comprador con crédito tarda más y depende de su banco. Es legítimo preferir la oferta al contado aunque sea algo menor, o pedir arras más altas al que va con crédito. Lo que no conviene es publicar dos precios: confunde y resta credibilidad al aviso.

Para completar el tema: área útil de un departamento.

Para completar el tema: cuánto cobra una cochera por día.

Fuentes

• BCRP — Precio por m² de departamentos, panel de 12 distritos de Lima, US$ y S/ corrientes (series PD37944PQ y PD37946PQ), T1-2026
• BCRP — Precios de venta de departamentos en Lima Metropolitana por distrito, series trimestrales (US$ por m²), T1-2026
• BCRP — Venta de departamentos por distrito, San Isidro (serie PD17462PQ), US$ corrientes por m²
• BCRP — Indicador precio de venta / alquiler anual (PER), promedio de 12 distritos (serie PD41952PQ), T1-2026
• BCRP — Tasa de interés activa promedio de la banca en soles, créditos hipotecarios (serie PN07848NM), agosto de 2026
• BCRP — Tipo de cambio bancario promedio del periodo, S/ por US$ (serie PN01210PM), agosto de 2026
• MEF — Valores arancelarios de terrenos para el ejercicio fiscal 2026 (R.M. 514-2025-EF/15) y metodología
• Resolución Ministerial 514-2025-EF/15, que aprueba los valores arancelarios de terrenos urbanos 2026 — MEF, 29 de octubre de 2025
• Decreto Supremo 301-2025-EF, valor de la UIT 2026 (S/ 5.500) — El Peruano
• Ley del Impuesto a la Renta, cap. VII, art. 52-A: 6,25 % sobre la renta neta de capital (5 % de la ganancia) — SUNAT
• Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, art. 1-A: definición de casa habitación — SUNAT
• Rentas de segunda categoría por venta de inmuebles: 5 % de la ganancia — SUNAT, gob.pe
• Declaración y pago del impuesto por venta de inmuebles: Formulario Virtual 1665 y plazo — SUNAT Orientación
• Resolución Viceministerial 017-2026-EF/15.01: índices de corrección monetaria vigentes desde setiembre de 2026 — MEF
• TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF: autovalúo y arancel (arts. 11 y 13), alcabala (arts. 21 a 29) — gob.pe
• Información del impuesto de alcabala: 3 %, 10 UIT inafectas y plazo — SAT de Lima, gob.pe
• Resolución 228-2025-SUNARP/GG: derechos registrales 2026, Anexo 1 (predios) — Sunarp, 23 de diciembre de 2025
• TUO de la Ley 28194 (D.S. 150-2007-EF): medios de pago en inmuebles desde 1 UIT (art. 3) e ITF 0,005 % (art. 10) — SUNAT
• Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571): art. 6 (precio en moneda extranjera, también en soles) y art. 13 (publicidad engañosa) — Indecopi, gob.pe