¿Qué necesito para un desalojo notarial?

Un contrato en FUA o en escritura pública con cláusula de allanamiento a futuro, cláusula de sometimiento expreso a la Ley N° 30933 y la cuenta de abono de la renta, y una causal de vencimiento del plazo o de falta de pago. Sin esas cláusulas, la vía notarial no procede.

¿Qué es la cláusula de allanamiento a futuro?

Es el compromiso del inquilino, firmado en el contrato, de devolver el inmueble cuando termine el plazo o cuando se resuelva por falta de pago. Con firmas legalizadas, habilita el trámite del artículo 594 del Código Procesal Civil, en el que el inquilino tiene seis días para probar que está al día o que el contrato sigue vigente.

¿Qué hago si no tengo contrato escrito?

Te queda el desalojo judicial. Si el ocupante nunca tuvo título, o el que tenía ya terminó, es un ocupante precario, y el desalojo por precario se tramita en proceso sumarísimo. Conviene que un abogado revise qué pruebas tienes.

¿Puedo sacar al inquilino por mi cuenta?

No. Cambiar la cerradura, cortar el agua o la luz o retirar sus cosas puede volverse en tu contra. El lanzamiento lo ordena un juez y se ejecuta con apoyo de la Policía.

¿Qué tipo de desalojo me corresponde?

Responde unas preguntas sobre el contrato y la situación del inmueble y el asistente te orienta entre el desalojo notarial, el desalojo con cláusula de allanamiento a futuro y el desalojo judicial. Es información general: tu caso concreto lo evalúa un abogado.

Datos actualizados el 29 de setiembre de 2026 (Ley N° 30933, Ley N° 30201 y Código Civil, revisados en su texto vigente)

Las tres vías de desalojo

Desalojo notarial (Ley N° 30933). Un notario constata la causal y un juez de paz letrado ordena el lanzamiento. Solo procede si el contrato de arrendamiento incluye una cláusula de allanamiento a futuro, una cláusula de sometimiento expreso a esa ley y la cuenta bancaria donde se paga la renta, y si la causal es el vencimiento del plazo o la falta de pago. El contrato debe constar en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) o en escritura pública.

Desalojo con cláusula de allanamiento a futuro (artículo 594 del Código Procesal Civil, modificado por la Ley N° 30201). Se tramita ante el juez del lugar del inmueble cuando el contrato tiene firmas legalizadas ante notario (o juez de paz donde no hay notario) y la cláusula de allanamiento. El juez notifica al inquilino para que, en seis días, acredite que el contrato sigue vigente o que pagó; si no lo hace, ordena el lanzamiento en quince días hábiles.

Desalojo judicial. Es la vía cuando no hay cláusula de allanamiento, cuando el contrato no tiene firmas legalizadas o no existe por escrito, cuando la causal es otra y cuando quien ocupa es un ocupante precario: alguien que posee sin título o cuyo título ya terminó (art. 911 del Código Civil). Se tramita en proceso sumarísimo.

Antes de empezar

La causal de falta de pago tiene su propia regla: el artículo 1697 del Código Civil permite resolver el arrendamiento cuando el inquilino no pagó la renta del mes anterior y vence otro mes y quince días más. Reúne el contrato, los comprobantes de pago y las comunicaciones con el inquilino: son la prueba en cualquiera de las tres vías.

Nunca cortes los servicios, cambies la cerradura ni retires las cosas del inquilino por tu cuenta: el desalojo lo ejecuta un juez con apoyo de la Policía.

Base legal y fuentes

Ley N° 30933, que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial (publicada el 24-abr-2019) — síntesis del Poder Judicial
Ley N° 30201, art. 5: nuevo texto del artículo 594 del Código Procesal Civil
Código Civil, arts. 911 (posesión precaria) y 1697 (resolución del arrendamiento por falta de pago)

Preguntas frecuentes sobre el desalojo

¿Qué necesito para un desalojo notarial?: Un contrato en FUA o en escritura pública con cláusula de allanamiento a futuro, cláusula de sometimiento expreso a la Ley N° 30933 y la cuenta de abono de la renta, y una causal de vencimiento del plazo o de falta de pago. Sin esas cláusulas, la vía notarial no procede.
¿Qué es la cláusula de allanamiento a futuro?: Es el compromiso del inquilino, firmado en el contrato, de devolver el inmueble cuando termine el plazo o cuando se resuelva por falta de pago. Con firmas legalizadas, habilita el trámite del artículo 594 del Código Procesal Civil, en el que el inquilino tiene seis días para probar que está al día o que el contrato sigue vigente.
¿Qué hago si no tengo contrato escrito?: Te queda el desalojo judicial. Si el ocupante nunca tuvo título, o el que tenía ya terminó, es un ocupante precario, y el desalojo por precario se tramita en proceso sumarísimo. Conviene que un abogado revise qué pruebas tienes.
¿Puedo sacar al inquilino por mi cuenta?: No. Cambiar la cerradura, cortar el agua o la luz o retirar sus cosas puede volverse en tu contra. El lanzamiento lo ordena un juez y se ejecuta con apoyo de la Policía.
¿Cuándo hay falta de pago para desalojar?: Según el artículo 1697 del Código Civil, cuando el inquilino no pagó la renta del mes anterior y vence otro mes y quince días más. Si la renta se pacta por periodos mayores a un mes, basta un periodo y quince días.