¿Puedo vender la casa heredada antes de inscribir la sucesión?

No de forma segura: mientras el dominio no esté trasladado a los herederos en Sunarp, el titular registral sigue siendo el fallecido y ninguna notaría formalizará la transferencia.

¿Se paga alcabala o impuesto por heredar?

No. La transferencia por causa de muerte no paga alcabala y en el Perú no existe un impuesto a la herencia. Lo que tributa es la ganancia si después se vende, como renta de segunda categoría.

¿Notarial o judicial?

Notarial si todos los herederos están de acuerdo y no hay controversia: se resuelve en semanas. Judicial si hay desacuerdo, herederos que no se pueden ubicar o discusión sobre la filiación.

¿Quién paga la deuda de predial que dejó el fallecido?

Los herederos responden por ella hasta el valor de lo que reciben (Código Tributario, art. 25). Conviene pedir el estado de cuenta antes de empezar.

Checklist: heredé una casa, qué hacer

Heredar una casa no la pone automáticamente a tu nombre. Hay que declarar quiénes son los herederos, inscribirlo en Sunarp, trasladar el dominio a la partida y actualizar la municipalidad; recién entonces se puede vender, hipotecar o repartir. Esta lista ordena los pasos y lo que conviene revisar antes de empezar.

Datos actualizados el 29 de setiembre de 2026 (reglas verificadas en el artículo del blog que cita cada punto)

Vista previa: los primeros 6 de los 25 puntos

Saca la copia literal de la partida de cada inmueble: quién figura como titular, qué cargas tiene y si alguien anotó un derecho. Dónde: Sunarp. La casa sigue a nombre de mis padres fallecidos: ¿qué hago?
Activa la Alerta Registral, gratuita, sobre cada partida mientras la sucesión sigue abierta. Dónde: Sunarp. Alerta Registral de SUNARP: el servicio gratuito que protege tu propiedad
Pide los certificados negativos de sucesión intestada y de testamento: la notaría los exige para iniciar. Dónde: Sunarp. Certificado negativo de sucesión intestada y de testamento: para qué sirve, cuánto cuesta y cómo pedirlo en Sunarp
Reúne la partida de defunción, las partidas de nacimiento o matrimonio que acrediten el vínculo y el DNI de cada heredero. Dónde: Reniec o municipalidad. Cómo vender una casa heredada en el Perú: sucesión intestada, Sunarp e impuestos (guía completa 2026)
Pide el estado de cuenta de predial y arbitrios: los herederos responden por esa deuda hasta el valor de lo que reciben. Dónde: Municipalidad o SAT. La casa sigue a nombre de mis padres fallecidos: ¿qué hago?
Revisa si hay hipoteca o embargo inscrito: las deudas del causante forman parte de la herencia y no desaparecen. Dónde: Sunarp y banco. Heredé un inmueble hipotecado: aceptar, aceptar a beneficio de inventario o renunciar

El checklist completo, con los 25 puntos en 6 etapas y el artículo que explica cada uno, se descarga gratis en PDF.

Qué incluye el checklist

Veinticinco puntos en seis etapas: lo que conviene revisar en las primeras semanas, cómo declarar a los herederos, la inscripción en Sunarp, la actualización en la municipalidad, cómo decidir entre vender, repartir o quedarse con la casa y lo que hay que calcular si van a vender. Cada punto dice dónde se hace y qué artículo del blog lo explica.

Dejarlo para más adelante no hace perder el derecho a heredar, pero el problema crece: cada generación suma firmas y la deuda de predial se sigue acumulando. El recorrido completo, con plazos y costos de referencia, está en heredé una casa: los trámites en orden.

Base legal y fuentes

Ley 26662, de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos (sucesión intestada notarial)
TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF, art. 27 (inafectación de alcabala) — MEF
Ley del Impuesto a la Renta, art. 21 (costo computable de bienes heredados, D. Leg. 1120) — SUNAT
Código Tributario, arts. 17 y 25 (responsabilidad de los herederos por deudas tributarias)

Preguntas frecuentes sobre heredar una casa

¿Puedo vender la casa heredada antes de inscribir la sucesión?: No de forma segura: mientras el dominio no esté trasladado a los herederos en Sunarp, el titular registral sigue siendo el fallecido y ninguna notaría formalizará la transferencia.
¿Se paga alcabala o impuesto por heredar?: No. La transferencia por causa de muerte no paga alcabala y en el Perú no existe un impuesto a la herencia. Lo que tributa es la ganancia si después se vende, como renta de segunda categoría.
¿Notarial o judicial?: Notarial si todos los herederos están de acuerdo y no hay controversia: se resuelve en semanas. Judicial si hay desacuerdo, herederos que no se pueden ubicar o discusión sobre la filiación.
¿Quién paga la deuda de predial que dejó el fallecido?: Los herederos responden por ella hasta el valor de lo que reciben (Código Tributario, art. 25). Conviene pedir el estado de cuenta antes de empezar.