El primer mes de un inmueble publicado se organiza en cuatro semanas: en la 1 sale la ficha completa con fotos, precio y video; en la 2, un segundo ángulo y la primera lectura de consultas; en la 3, contenido del entorno; y en la 4 se decide con datos si ajustar precio, material o sostener. Tocar el precio antes de la semana 4 es decidir sin información.
La razón es que la mayor atención se concentra en los primeros días de publicado: es cuando lo ven quienes ya estaban buscando activamente en esa zona y ese rango de precio. Salir con material incompleto desperdicia esa ventana, y no vuelve a repetirse.
Datos clave
- La demanda activa existe: 15.477 unidades vendidas en Lima y Callao en el primer semestre de 2026, 26% más que un año antes (CODIP).
- El comprador compara desde el inicio: 81% revisa más de un portal (CODIP, 2026).
- Antes del día 1: partida registral, HR y PU del año, estado de cuenta municipal y recibos de servicios al día, más la Alerta Registral de Sunarp activada (gratuita).
- Semana 1: ficha completa, reel y publicación en Facebook. Nada de "lo subo ahora y las fotos las cambio después".
- Semana 2: segundo ángulo y video largo; primera lectura de consultas.
- Semana 4: decisión informada sobre precio o material, no antes.
¿Qué tener listo antes del día 1?
La ventana de atención inicial se pierde igual si el material está bien pero los papeles no: el primer interesado serio pide documentos, y si tardas una semana en conseguirlos, se enfría. Esta es la carpeta mínima, tomando como referencia lo que el Código de Protección y Defensa del Consumidor exige entregar a los proveedores inmobiliarios cuando venden un inmueble terminado:
| Documento | Dónde se obtiene | Para qué lo pide el interesado |
|---|---|---|
| Partida registral (y su independización, si es departamento) | Sunarp, en línea o en oficina | Confirmar que eres el propietario y que no hay cargas ocultas |
| Hoja de Resumen (HR) y Predio Urbano (PU) del año | Municipalidad distrital o SAT | Ver el autovalúo y los datos del predio declarados |
| Estado de cuenta o constancia de no adeudo de predial y arbitrios | Municipalidad distrital o SAT | Saber que no heredará deudas municipales |
| Últimos recibos de luz y agua pagados | Empresas de servicios | Descartar deudas y conocer el gasto mensual |
| Reglamento interno y cuota de mantenimiento (departamentos) | Junta de propietarios | Conocer reglas del edificio y costos fijos |
Y un paso de seguridad que conviene dar el mismo día en que publicas: afiliar la partida a la Alerta Registral de Sunarp, que es gratuita y te avisa por correo o SMS si alguien presenta un trámite sobre tu propiedad.
El calendario, semana a semana
| Semana | Qué se publica | Qué se mide | Decisión al cierre |
|---|---|---|---|
| 1 | Ficha completa, reel de presentación, publicación con contexto en Facebook | Consultas y de qué canal llegan | ¿Hubo consultas? Si no, revisar precio y datos visibles |
| 2 | Segundo reel con otro ángulo, video selfie, recorrido largo en YouTube | Consultas y visitas agendadas | ¿Se agendan visitas? Si no, revisar la respuesta |
| 3 | Contenido de entorno: el distrito, lo que hay alrededor, referencias | Visitas realizadas y comentarios recibidos | ¿Qué objeción se repite en las visitas? |
| 4 | Relanzamiento con material nuevo o ajuste de condiciones | Ofertas o contraofertas | Ajustar precio, mejorar inmueble o sostener |
¿Por qué no publicar "provisionalmente"?
Porque la ficha se indexa y las publicaciones circulan con lo que tengan ese día. Un aviso que sale con tres fotos borrosas y sin precio consume su mejor ventana de atención con su peor versión, y cuando dos semanas después se corrige, ya lo vieron y descartaron quienes estaban buscando. Es el error más caro del primer mes y el más común.
¿Cuándo se toca el precio?
Al final de la semana cuatro, y solo si el diagnóstico apunta ahí. La secuencia correcta es: si no hay consultas, el problema es de mensaje o precio de entrada; si hay consultas pero no visitas, es de respuesta; si hay visitas pero no ofertas, es de precio o de estado del inmueble. Bajar el precio en la semana dos, cuando ni siquiera se sabe si el aviso está llegando, es regalar dinero sin información. La lógica completa está en el embudo inmobiliario.
¿Qué se hace en la semana tres, que parece de relleno?
Se trabaja el entorno, que es la objeción silenciosa más frecuente. Muchos interesados no descartan el inmueble: descartan lo que creen que es el barrio. Un video corto mostrando el parque, el mercado, el paradero y las referencias reales de la zona responde eso mejor que cualquier adjetivo, y suele reactivar consultas de gente que había mirado sin escribir.
¿Y si el inmueble se vende en la primera semana?
Entonces conviene revisar si el precio estaba por debajo de mercado. Una venta inmediata con varias ofertas simultáneas es una buena señal; una venta inmediata con una sola oferta al precio pedido, a veces significa que se pidió menos de lo que el mercado pagaba. Contrastarlo con comparables reales antes de publicar evita esa duda.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo debo esperar antes de bajar el precio?
Al menos cuatro semanas de difusión activa en varios canales, con material completo desde el primer día. Antes de eso no tienes información suficiente para saber si el problema es el precio o la exposición.
¿Sirve republicar el aviso para que aparezca como nuevo?
En un portal es contraproducente: pierdes historial y posición en buscadores. Lo que sí funciona es publicar contenido nuevo del mismo inmueble en redes, que es la forma honesta de volver a aparecer.
¿Debo publicar en varios canales el mismo día?
Sí. La ficha primero, para tener destino, y las redes después, en el mismo día o al siguiente. Escalonar demasiado desperdicia la ventana inicial de atención.
¿Qué hago si en 30 días no hubo ni una consulta?
Revisar tres cosas en este orden: que el precio esté dentro del rango del distrito, que el aviso muestre metraje, dormitorios y ubicación, y que el material visual sea legible. Un solo aviso sin consultas en un mes casi nunca es mala suerte.
¿Cambia el calendario si es alquiler?
Se comprime. En alquiler los ciclos son de días, no de semanas, así que los cuatro cortes se viven en dos semanas y el peso recae en el reel, el video selfie y la rapidez de respuesta.
¿Qué documentos necesito antes de publicar mi inmueble?
La partida registral de Sunarp, la Hoja de Resumen y el Predio Urbano del año, el estado de cuenta de predial y arbitrios, los últimos recibos de luz y agua pagados y, si es departamento, el reglamento interno. Tenerlos listos evita perder al primer interesado serio mientras los tramitas.
¿Por qué activar la Alerta Registral al publicar?
Porque un aviso público expone datos de tu inmueble y la Alerta Registral de Sunarp te avisa, gratis y por correo o SMS, si alguien presenta un trámite o pide publicidad registral sobre tu partida. Se activa en línea y no vence mientras no la canceles.
Fuentes
- Perfil del comprador inmobiliario en Lima 2026 — Real Estate Data Analytics de CODIP (vía Construyendo)
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI, 22/07/2026)
- 2025 Home Buyers and Sellers Generational Trends Report — National Association of REALTORS® (EE. UU.)
- Código de Protección y Defensa del Consumidor, Ley 29571, artículo 77 — texto actualizado al 12-feb-2026, gob.pe
- Sunarp — Alerta Registral e Inmovilización de Partidas gratuitas, 17-feb-2026
- Publicar un inmueble en EximiaHaus
Cómo te ayuda EximiaHaus
Este calendario funciona mejor cuando la producción y la ficha ya están resueltas:
- Difusión multicanal y contenido — el equipo produce el contenido de tu propiedad —fotos optimizadas con IA, video vertical y reel con voz en off— y lo difunde en TikTok, Facebook, Instagram y YouTube con el formato propio de cada red.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
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