El Reglamento Nacional de Edificaciones clasifica las habilitaciones urbanas por su uso: residenciales (norma TH.010), comerciales (TH.020), industriales (TH.030), para usos especiales (TH.040), en riberas y laderas (TH.050) y de reurbanización (TH.060). Las residenciales se dividen en seis tipos según el lote mínimo: de 450 m² en el tipo 1 a 90 m² en el tipo 4, y el tipo 5, con construcción simultánea, sin lote mínimo. Aparte, la Ley 29090 asigna a cada caso una modalidad de licencia, de la A a la D.
Es información general. Los lotes normativos de tu distrito pueden ser distintos, porque las municipalidades provinciales pueden fijarlos en su plan de desarrollo urbano; confírmalos con el certificado de zonificación antes de comprar o de diseñar.
Datos clave
- Seis normas TH en el RNE, una por tipo de uso.
- Residencial: urbanizaciones (tipos 1 a 6), vivienda taller, vivienda tipo club y habilitación y construcción urbana especial (TH.010, art. 2).
- Tipo 4: lote mínimo de 90 m² con 6 m de frente; tipo 5: construcción simultánea, sin lote mínimo.
- Cuatro formas de ejecución: convencional, venta garantizada, progresiva y con construcción simultánea (TH.010, art. 14).
- Modalidades de licencia: A, B, C y D, según el tipo y la ubicación (D.S. 029-2019-VIVIENDA, art. 19).
¿Cuántos tipos de habilitación urbana hay?
| Norma del RNE | Tipo de habilitación | Para qué es |
|---|---|---|
| TH.010 | Residencial | Urbanizaciones de vivienda, vivienda taller, vivienda tipo club |
| TH.020 | Comercial | Comercio exclusivo (tipos 1 y 2) o uso mixto con vivienda o industria (tipos 3 a 6) |
| TH.030 | Industrial | Lotes para industria elemental, liviana, gran industria y pesada básica |
| TH.040 | Usos especiales | Colegios, templos, locales de salud, institucionales, deportivos, recreativos y campos feriales; sin aportes |
| TH.050 | Riberas y laderas | Terrenos junto a ríos, playas o lagos (con accesos públicos cada 300 m como máximo) o con pendiente mayor al 20 % |
| TH.060 | Reurbanización | Recomponer la trama de una zona ya urbana, con unidad de gestión urbanística y plan específico |
Este artículo cubre una parte del proceso; el recorrido entero, con documentos, precio por m², impuestos y Sunarp en 2026, está en cómo vender un terreno en el Perú, paso a paso.
Habilitación residencial: tipos 1 al 6
El artículo 9 de la norma TH.010 clasifica las urbanizaciones por densidad, lote y frente mínimos:
| Tipo | Lote mínimo | Frente mínimo | Vivienda | Zonificación |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 450 m² | 15 m | Unifamiliar | R1 |
| 2 | 300 m² | 10 m | Unifamiliar | R2 |
| 3 | 160 m² | 8 m | Unifamiliar o multifamiliar | R3 |
| 4 | 90 m² | 6 m | Unifamiliar o multifamiliar | R4 |
| 5 | Sin mínimo | Sin mínimo | Unifamiliar o multifamiliar | R3 a R8 |
| 6 | 450 m² | 15 m | Multifamiliar | R5, R6 y R8 |
Fuente: RNE, norma TH.010, art. 9. Las municipalidades provinciales pueden fijar otros lotes normativos en su plan de desarrollo urbano.
El tipo 5 es el que más se busca porque es el de los programas de vivienda: se hace con construcción simultánea, se aprueba junto con los anteproyectos de las viviendas y no tiene límite de número, dimensiones ni área mínima de lotes. El tipo 4, con lotes desde 90 m², es el de muchas urbanizaciones populares. El tipo 6 es para edificios multifamiliares en lotes grandes.
Además de las urbanizaciones, la TH.010 reconoce:
- Vivienda taller (arts. 19 a 22): lotes para vivienda con industria elemental, en zona I1-R, con el diseño del tipo 3.
- Vivienda tipo club, temporal o vacacional (arts. 23 a 31): condominios en zona R1, recreacional, de playa o de campo, con área bruta mínima de 1 hectárea, hasta 25 viviendas por hectárea y al menos 60 % de área libre común.
¿Qué aportes deja cada tipo?
La TH.010 fija los porcentajes del área que se entregan gratis para recreación, parques zonales, educación y otros fines. En el tipo 1, por ejemplo, 8 % para recreación, 2 % para parques zonales, 2 % para educación y 1 % para otros fines; en el tipo 6, 15 %, 2 %, 3 % y 4 %. El reglamento de licencias remite hoy a la norma GH.020 para los aportes, así que confirma con la municipalidad qué tabla aplica a tu expediente. El detalle, en aportes reglamentarios: cuánto terreno cedes.
Comercial e industrial: cómo se clasifican
La TH.020 distingue el comercio exclusivo (tipo 1, comercio vecinal y sectorial; tipo 2, comercio zonal, interdistrital o metropolitano, con estudio de impacto ambiental o vial) y el uso mixto (tipos 3 y 4 con vivienda; 5 y 6 con industria). La habilitación de comercio exclusivo no entrega aportes, salvo que lo disponga el plan de desarrollo urbano.
| Tipo industrial | Lote mínimo | Frente mínimo | Industria | Zona |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 300 m² | 10 m | Elemental y complementaria | I1 |
| 2 | 1.000 m² | 20 m | Liviana | I2 |
| 3 | 2.500 m² | 30 m | Gran industria | I3 |
| 4 | Según proyecto | Según proyecto | Pesada básica | I4 |
Fuente: RNE, norma TH.030, art. 4. Qué se puede hacer en cada zona lo explicamos en lote con zonificación industrial y lote con zonificación comercial.
Formas de ejecutar una habilitación: convencional, progresiva, venta garantizada
| Forma | Cómo funciona | Fuente |
|---|---|---|
| Convencional | Se ejecutan todas las obras y se reciben antes de vender los lotes | TH.010, art. 15 |
| Con venta garantizada | Los lotes se venden mientras se ejecutan las obras, con garantía | TH.010, art. 16 |
| Progresiva | Se difieren calzadas y/o aceras; si no se terminan en 10 años, la municipalidad las ejecuta a costa de los compradores. Los tipos 5 y 6 no pueden ser progresivos | TH.010, art. 17; D.S. 029-2019, art. 16.2 |
| Con construcción simultánea | Las viviendas se construyen a la par que la habilitación; el tipo 5 es siempre así | TH.010, art. 18 |
Si compras un lote en una habilitación con venta garantizada, el contrato es lo que te protege: revisa las cláusulas que debe tener y si se pueden vender lotes antes de la recepción de obras.
¿Qué es la habilitación urbana modalidad A, B, C y D?
La modalidad no es un tipo de habilitación, sino el tipo de trámite y de revisión que corresponde. El artículo 10 del TUO de la Ley 29090 y el artículo 19 del reglamento las asignan así:
| Modalidad | Casos de habilitación urbana |
|---|---|
| A | Proyectos de inversión pública, asociaciones público-privadas o concesiones, y reubicación con Bono Familiar Habitacional |
| B | Lote único residencial de hasta 5 ha que sea isla rústica, y modificación de una etapa de un proyecto integral |
| C | Habilitaciones por etapas, con construcción simultánea y venta garantizada, con construcción simultánea de viviendas para venta, y las no previstas en otra modalidad; reurbanización |
| D | Sin colindancia con zona urbana (requiere planeamiento integral), colindantes con zona arqueológica, patrimonio o área natural protegida, e industriales, comerciales y de usos especiales |
Fuente: TUO de la Ley 29090, art. 10; D.S. 029-2019-VIVIENDA, arts. 17 y 19.
El caso de la modalidad B está explicado en habilitación urbana de lote único. Y si la zona ya está consolidada de hecho, existe la habilitación urbana de oficio, que hace la municipalidad sin aportes.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una habilitación urbana tipo 5?
Es la habilitación residencial con construcción simultánea de programas de vivienda. Se aprueba junto con los anteproyectos de las viviendas y no tiene lote mínimo, según el artículo 9 de la norma TH.010.
¿Qué lote mínimo tiene la habilitación tipo 4?
90 m² con 6 metros de frente, para vivienda unifamiliar o multifamiliar en zona R4, salvo que la municipalidad provincial fije otro lote normativo.
¿Cuántos tipos de habilitación urbana hay?
Seis por uso en el RNE (residencial, comercial, industrial, usos especiales, riberas y laderas, y reurbanización). Dentro de la residencial, las urbanizaciones se clasifican en seis tipos.
¿Qué es una habilitación urbana progresiva?
Aquella en que se difieren las calzadas y/o aceras. Si no se concluyen en 10 años, las ejecuta la municipalidad a costa de los propietarios. No se permite en los tipos 5 y 6.
¿Qué diferencia hay entre tipo de habilitación y modalidad?
El tipo describe el uso y el tamaño de los lotes (norma TH del RNE). La modalidad (A, B, C o D) es el procedimiento de la licencia que le corresponde según la Ley 29090.
¿Qué es una habilitación con construcción simultánea?
Aquella en que las viviendas se edifican al mismo tiempo que se ejecutan las obras de habilitación. El tipo 5 y la vivienda tipo club se hacen necesariamente así.
Para entender por qué todo esto define el valor de un terreno, lee habilitación urbana: el trámite que decide el valor de un terreno, y para saber qué dice tu zona, zonificación en Lima: cómo consultarla.
Relacionado con este tema: Recepción de obras: el trámite que convierte tu terreno en lotes vendibles.
Fuentes
- Norma TH.010 Habilitaciones Residenciales, RNE — gob.pe
- Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, D.S. 029-2019-VIVIENDA (arts. 16, 17 y 19)
- TUO de la Ley 29090, D.S. 006-2017-VIVIENDA (art. 10: modalidades)
- Formulario Único de Habilitación Urbana (FUHU) — Ministerio de Vivienda (gob.pe)
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