Alrededor del 80% de las construcciones en el Perú son informales o autoconstruidas sin una evaluación técnica especializada que garantice su capacidad antisísmica, y más del 75% de las viviendas se levantaron con albañilería tradicional. Lo advirtió el ingeniero Carlos Zavala, especialista del CISMID —el Centro Peruano Japonés de Investigaciones Sísmicas y Mitigación de Desastres—, en agosto de 2026. La buena noticia es que buena parte de ese universo no requiere demolición, sino diagnóstico y reforzamiento.
Datos clave
- 80% de las construcciones del país son informales o autoconstruidas sin evaluación técnica (CISMID, agosto de 2026).
- Más del 75% de las viviendas usan albañilería tradicional.
- 13.762.606 viviendas particulares registró el INEI en los Censos Nacionales 2025.
- Reforzamientos citados por el especialista: malla electrosoldada, mortero con fibras y adhesivos estructurales para muros.
- Advertencia expresa: evitar el ladrillo pandereta en muros portantes de edificaciones de varios pisos.
¿Por qué la autoconstrucción es un problema estructural y no solo estético?
Porque las fallas no se ven. Una vivienda autoconstruida puede tener acabados impecables y, al mismo tiempo, columnas de sección insuficiente, acero mal empalmado, muros portantes de ladrillo hueco o un piso adicional que nadie calculó. Ninguna de esas cosas se nota en una visita; todas aparecen en un sismo severo.
El otro problema es acumulativo: en el Perú es común crecer hacia arriba de a un piso por vez, según alcance el presupuesto familiar. Cada piso añadido sobre una estructura que no fue diseñada para recibirlo cambia el comportamiento del conjunto.
¿Qué reforzamientos concretos existen?
El especialista del CISMID menciona tres líneas de trabajo sobre muros: malla electrosoldada, mortero reforzado con fibras y adhesivos estructurales, siempre con materiales normados. Son técnicas de refuerzo aplicables a albañilería existente, y su viabilidad se define caso por caso.
Dos recomendaciones adicionales que vale la pena repetir porque son gratis: no usar ladrillo pandereta —el de perforaciones horizontales— en muros portantes de edificaciones de varios pisos, y no tratar el drywall como elemento estructural: sirve como cerramiento o tabique, no para soportar cargas.
| Situación | Qué corresponde | Quién lo hace |
|---|---|---|
| Casa autoconstruida sin planos | Diagnóstico estructural y de suelo | Ingeniero civil / estructural |
| Muros de albañilería con fisuras | Evaluación y, si procede, reforzamiento con malla y mortero | Ingeniero + ejecutor especializado |
| Piso adicional proyectado | Verificación de capacidad antes de construir | Ingeniero estructural |
| Compra de inmueble autoconstruido | Informe técnico previo + revisión registral | Ingeniero + asesoría legal |
¿Conviene comprar una casa autoconstruida?
Puede convenir, y de hecho una parte enorme del stock disponible en el Perú entra en esa categoría. Lo que no conviene es comprarla a ciegas. El orden razonable es: primero verificar la situación registral y municipal —¿está inscrita la fábrica?, ¿hay licencia?, ¿coincide lo construido con lo declarado?—, después un informe estructural, y recién entonces negociar el precio con esa información en la mano.
Ese informe suele pagarse solo. Si detecta una intervención necesaria, es un argumento de negociación cuantificable; si no detecta nada, compraste tranquilidad. Y si el inmueble tiene construcciones no declaradas, el camino formal está en la declaratoria de fábrica.
¿Y si la casa ya es mía?
Tres pasos, en orden de costo creciente. Uno: documentar lo que existe —planos, año de construcción, ampliaciones, tipo de ladrillo si se conoce—. Dos: una evaluación profesional que determine tipo de suelo y capacidad estructural. Tres: el reforzamiento que ese diagnóstico indique, priorizando lo que sostiene la estructura antes que lo que se ve.
Y algo que no cuesta nada: participar en los simulacros y tener listo lo básico de emergencia. La preparación no reemplaza al refuerzo, pero es el único componente que se puede activar el mismo día.
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de las viviendas peruanas es autoconstruido?
Según el CISMID, cerca del 80% de las construcciones del país son informales o autoconstruidas sin evaluación técnica especializada, y más del 75% emplea albañilería tradicional (declaraciones recogidas en agosto de 2026).
¿Se puede reforzar una vivienda ya construida?
Sí. Existen técnicas de reforzamiento de muros de albañilería —malla electrosoldada, mortero con fibras, adhesivos estructurales— que se aplican sobre lo existente. Requieren diagnóstico profesional previo y materiales normados.
¿Por qué no se debe usar ladrillo pandereta en muros portantes?
Porque su perforación horizontal lo hace frágil ante fuerzas sísmicas. Los especialistas recomiendan reservarlo para tabiquería y no emplearlo como muro portante en edificaciones de varios pisos.
¿Una casa sin licencia se puede vender?
Se puede transferir el terreno y lo inscrito, pero la construcción no declarada genera problemas de valorización, de acceso a crédito y de trámites posteriores. Lo habitual es regularizar mediante declaratoria de fábrica antes de vender.
¿El banco financia una vivienda autoconstruida?
Depende de su situación registral y de la tasación. Sin declaratoria de fábrica inscrita, la construcción no suma al valor que el banco reconoce, y eso reduce el monto financiable.
La otra prevención barata de una vivienda: dónde van los detectores de humo.
Fuentes
- El riesgo sísmico crece con la autoconstrucción en Perú: cómo proteger tu vivienda, según un ingeniero del CISMID — Infobae, 12/08/2026
- ¿Tu casa resistirá un sismo? La nueva norma cambia cómo se construye en Perú — El Peruano (RM N.º 183-2026-VIVIENDA, 04/05/2026)
- INEI: el Perú cuenta con más de 13,7 millones de viviendas, según los Censos Nacionales 2025 — La República, 10/07/2026
- El déficit habitacional en el Perú supera los 1,9 millones de hogares, advierte ASEI — La República
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