Checklist para comprar un departamento en planos
Comprar en planos es pagar por algo que todavía no existe: lo que te protege es lo que verificas antes de separar y lo que queda escrito en el contrato. Aquí están los pasos en el orden en que ocurren, desde revisar a la empresa hasta ver tu departamento inscrito a tu nombre. Cada punto dice dónde se hace y qué artículo del blog lo explica.
Datos actualizados el (reglas verificadas en el artículo del blog que cita cada punto)
Vista previa: los primeros 6 de los 34 puntos
- Precalifícate en el banco antes de separar: te dice cuánto te prestan y en qué condiciones. Separar sin precalificar es la principal causa de separaciones perdidas. Dónde: Banco o caja. El banco no me aprobó: ¿me devuelven la separación?
- Arma tu presupuesto con la inicial en armadas durante la obra y, aparte, los gastos que llegan al cierre: tasación, notaría, registro, alcabala si corresponde y seguros del crédito. Dónde: Tu presupuesto. ¿Cuándo empiezo a pagar un departamento en planos?
- Revisa a la empresa en fuentes públicas: ficha en Sunarp, RUC activo y habido en Sunat, antecedentes en Indecopi y su informe comercial en centrales de riesgo. Dónde: Sunarp, Sunat, Indecopi y centrales de riesgo. Cómo verificar a una inmobiliaria antes de darle tu dinero: seis fuentes públicas
- Pide la lista de obras entregadas y habla con sus juntas de propietarios: sabrán si se entregó a tiempo y con los acabados ofrecidos. Dónde: Juntas de propietarios de obras anteriores. Cómo verificar a una inmobiliaria antes de darle tu dinero: seis fuentes públicas
- Pide tú mismo la copia literal de la partida del terreno: el titular debe ser quien vende (o tener un poder o contrato inscrito que lo habilite) y no debe haber embargos ni litigios. Dónde: Sunarp. Comprar un departamento en planos en el Perú: guía completa 2026 (ventajas, riesgos, contrato y entrega)
- Pide el número de expediente y de resolución de la licencia de edificación y confírmalos en la municipalidad. «Está en trámite» sin número de expediente es una señal de alarma. Dónde: Municipalidad distrital. ¿Cómo verifico que un proyecto tiene licencia?
El checklist completo, con los 34 puntos en 6 etapas y el artículo que explica cada uno, se descarga gratis en PDF.
Qué incluye el checklist
Treinta y cuatro puntos agrupados en seis etapas: preparar el crédito y revisar a la empresa, verificar el proyecto, firmar la separación, revisar el contrato de compraventa de bien futuro, cuidar los pagos durante la obra y cerrar con la entrega, la alcabala y la inscripción a tu nombre. Cada punto indica la entidad donde se resuelve (Sunarp, municipalidad, Indecopi, Sunat, el banco o la propia empresa) y el artículo del blog que lo explica.
El orden importa: la partida del terreno y la licencia se revisan antes de separar, y las cláusulas se negocian antes de firmar, porque después son casi imposibles de corregir. Si quieres empezar por los riesgos y las siete cláusulas que te cubren, lee la guía completa para comprar un departamento en planos.
Base legal y fuentes
- Código Civil, art. 1534 (venta de bien futuro) y art. 1784 (responsabilidad del constructor) — SPIJ, Minjus
- Ley 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor, art. 77 (información mínima y devolución en la venta de bienes futuros) — Indecopi, en gob.pe
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF, arts. 21 y 22 (alcabala y primera venta de constructoras) — MEF
- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (predeclaratoria de fábrica e independización) — Sunarp, en gob.pe
- Ley 26702, Ley General del Sistema Financiero, régimen del fideicomiso — SBS
Preguntas frecuentes sobre comprar en planos
- ¿Qué documentos debo pedir antes de separar un departamento en planos?
- La copia literal de la partida del terreno, que pides tú en Sunarp; el número de expediente y de resolución de la licencia de edificación, para confirmarlo en la municipalidad; el contrato de fideicomiso, si lo hay; y el contrato completo con sus anexos, para leerlo fuera de la sala de ventas.
- ¿Me devuelven la separación si el banco no aprueba mi crédito?
- Depende de lo que diga el documento. Por eso conviene que incluya una cláusula de devolución íntegra si el crédito no se aprueba por causa que no dependa de ti, acreditada con la comunicación del banco. Si el vendedor es una empresa, además debe informarte antes de pagar las condiciones y penalidades de la separación.
- ¿Cuándo pago la alcabala si compro en planos?
- Cuando la unidad, ya independizada, se transfiere a tu nombre; la separación y el contrato sobre bien futuro no la generan. La paga el comprador hasta el último día hábil del mes siguiente, y en la primera venta de una constructora solo grava la parte del valor que corresponde al terreno.
- ¿Qué hago si me entregan el departamento tarde?
- Exige la penalidad pactada en el contrato y deja tu reclamo en el Libro de Reclamaciones de la empresa. Si no se resuelve, puedes acudir a Indecopi o al arbitraje de consumo. La indemnización de daños se persigue en la vía civil.