Antes de entregar cualquier suma a un promotor inmobiliario se pueden revisar seis fuentes públicas: la partida registral del terreno, la ficha de la empresa en Registros Públicos, el expediente municipal del proyecto, los antecedentes en Indecopi, la situación tributaria en Sunat y la trayectoria verificable de obras anteriores. Todas son consultables y en su mayoría gratuitas.
Datos clave
- Recomendación de Indecopi: verificar historial del constructor, documentación y licencias antes de comprar.
- Contexto: el sector es el segundo más sancionado del país, con 269 sanciones y 592,84 UIT en 2026.
- Fuente central: la partida registral del terreno donde se construirá.
- Señal crítica: que el titular registral del terreno no sea quien vende.
Las seis fuentes, y qué buscar en cada una
| Fuente | Qué revisar | Bandera roja |
|---|---|---|
| Partida del terreno (Sunarp) | Titular, cargas, hipotecas, litigios | El vendedor no es el titular ni tiene poder inscrito |
| Ficha de la empresa (Sunarp) | Constitución, capital, representantes vigentes | Empresa recién constituida sin trayectoria |
| Municipalidad | Licencia de edificación, parámetros, expediente | No hay licencia o no coincide con lo ofrecido |
| Indecopi | Antecedentes de sanciones y reclamos | Historial de incumplimientos de entrega |
| Sunat | RUC activo y habido, actividad declarada | RUC de baja o condición de no habido |
| Obras anteriores | Proyectos entregados y su plazo real | Entregas sistemáticamente retrasadas |
La verificación que descarta más proyectos: quién es el dueño del terreno
Es la primera y la que más rápido decide. Si el promotor no es el titular registral y tampoco tiene un poder o un contrato inscrito que lo habilite a vender, estás negociando con quien no puede transferir. Es la base de una parte importante de las estafas inmobiliarias en el Perú, donde la falsificación de documentos y la suplantación de identidad son las dos modalidades más frecuentes.
Ver cómo verificar una partida registral y cómo detectar una estafa antes de firmar.
El "RUC habido": una consulta de treinta segundos
Verificar en Sunat que el RUC está activo y en condición de habido cuesta medio minuto y descarta un tipo específico de problema: la empresa que existe en el papel membretado y no en la realidad administrativa. No prueba solvencia, pero su ausencia es concluyente.
Trayectoria: cómo verificarla sin depender del folleto
El promotor mostrará sus mejores proyectos. Lo útil es lo otro: buscar los proyectos anteriores y hablar con quienes viven ahí. La junta de propietarios de un edificio entregado hace tres años sabe con precisión si la obra terminó a tiempo, si los acabados fueron los ofrecidos y si el promotor respondió por los defectos posteriores.
Es información que no está en ninguna base de datos y que se obtiene con dos conversaciones.
¿Y si el proyecto es de una inmobiliaria grande y conocida?
Las cifras de Indecopi no distinguen por tamaño: las 269 sanciones de 2026 se reparten en un sector donde participan empresas de todos los portes. El tamaño reduce el riesgo de que el proyecto no se ejecute, no el riesgo de retraso o de acabados distintos de los ofrecidos. La verificación sigue valiendo la pena.
Preguntas frecuentes
¿Cómo verifico si una inmobiliaria es confiable?
Revisando la partida registral del terreno, la ficha de la empresa en Sunarp, el expediente municipal y la licencia de edificación, los antecedentes en Indecopi, la situación del RUC en Sunat y la trayectoria de sus obras anteriores.
¿Qué pasa si el promotor no es el dueño del terreno?
Es una bandera roja mayor. Sin ser titular registral ni contar con un poder o contrato inscrito que lo habilite, el promotor no está en condiciones de transferir la propiedad.
¿Puedo consultar si una inmobiliaria fue sancionada?
Indecopi difunde información sobre sanciones del sector y recomienda expresamente revisar el historial del constructor antes de comprar.
¿Sirve de algo hablar con compradores de proyectos anteriores?
Mucho. La junta de propietarios de una obra entregada permite conocer el plazo real de entrega, la calidad de los acabados y la respuesta del promotor ante defectos posteriores.
¿Las inmobiliarias grandes son más seguras?
El tamaño reduce el riesgo de que el proyecto no llegue a ejecutarse, pero no elimina el de retrasos ni el de diferencias entre lo ofrecido y lo entregado, que son las infracciones más sancionadas del sector.
El régimen no es el mismo en los dos casos: qué cambia si le compras a un particular.
Fuentes
- Más de 260 sanciones impone Indecopi al sector inmobiliario por infracciones a los derechos del consumidor — Indecopi, 08/06/2026
- Indecopi impone más de 260 sanciones en el sector inmobiliario por infringir derechos de los consumidores — Indecopi, gob.pe
- Aprende cómo evitar las estafas inmobiliarias frecuentes en el Perú — Agencia Peruana de Noticias Andina
- ¿Cuáles son las modalidades de estafas inmobiliarias más comunes y cómo prevenirlas? — Gestión
- Sunarp: inscripción de títulos creció 10,4% en el primer semestre de 2026 — La República, 13/07/2026
Cómo te ayuda EximiaHaus
Verificar toma una tarde; equivocarse toma años. Si el monto es importante, que la revisión la haga alguien que sepa qué buscar:
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
- Asesoría de compra e inversión — te guiamos hacia la mejor oportunidad según tu presupuesto y tus objetivos.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.