Antes de entregar cualquier suma a un promotor inmobiliario se pueden revisar seis fuentes públicas: la partida registral del terreno, la ficha de la empresa en Registros Públicos, el expediente municipal del proyecto, los antecedentes en Indecopi, la situación tributaria en Sunat y la trayectoria verificable de obras anteriores. Todas son consultables y en su mayoría gratuitas.
Datos clave
- Recomendación de Indecopi: verificar historial del constructor, documentación y licencias antes de comprar.
- Contexto: el sector es el segundo más sancionado del país, con 269 sanciones y 592,84 UIT en 2026.
- Fuente central: la partida registral del terreno donde se construirá.
- Señal crítica: que el titular registral del terreno no sea quien vende.
Las seis fuentes, y qué buscar en cada una
| Fuente | Qué revisar | Bandera roja |
|---|---|---|
| Partida del terreno (Sunarp) | Titular, cargas, hipotecas, litigios | El vendedor no es el titular ni tiene poder inscrito |
| Ficha de la empresa (Sunarp) | Constitución, capital, representantes vigentes | Empresa recién constituida sin trayectoria |
| Municipalidad | Licencia de edificación, parámetros, expediente | No hay licencia o no coincide con lo ofrecido |
| Indecopi | Antecedentes de sanciones y reclamos | Historial de incumplimientos de entrega |
| Sunat | RUC activo y habido, actividad declarada | RUC de baja o condición de no habido |
| Obras anteriores | Proyectos entregados y su plazo real | Entregas sistemáticamente retrasadas |
| Centrales de riesgo | Informe comercial de la empresa: comportamiento de pago | Deuda deteriorada o protestos |
El lugar de este paso dentro de toda la operación está explicado en la guía maestra para comprar una casa o departamento.
Las diez verificaciones antes de comprar, con tasas de Sunarp 2026 y base legal, están reunidas en qué revisar antes de comprar una casa o departamento: checklist legal y técnico.
Este artículo cubre un punto concreto de la compra en planos; las diez etapas, con la base legal y las cifras de 2026, están en cómo comprar un departamento en planos: guía completa 2026.
Para ver cómo opera cada engaño, qué verificación lo desarma y cuánto cuesta esa verificación en 2026, revisa las 12 estafas inmobiliarias más comunes en el Perú y cómo evitarlas.
La verificación que descarta más proyectos: quién es el dueño del terreno
Es la primera y la que más rápido decide. Si el promotor no es el titular registral y tampoco tiene un poder o un contrato inscrito que lo habilite a vender, estás negociando con quien no puede transferir. Es la base de una parte importante de las estafas inmobiliarias en el Perú, donde la falsificación de documentos y la suplantación de identidad son las dos modalidades más frecuentes.
Ver cómo verificar una partida registral y ¿Cómo evito una estafa al comprar una casa?.
El "RUC habido": una consulta de treinta segundos
Verificar en Sunat que el RUC está activo y en condición de habido cuesta medio minuto y descarta un tipo específico de problema: la empresa que existe en el papel membretado y no en la realidad administrativa. No prueba solvencia, pero su ausencia es concluyente.
Trayectoria: cómo verificarla sin depender del folleto
El promotor mostrará sus mejores proyectos. Lo útil es lo otro: buscar los proyectos anteriores y hablar con quienes viven ahí. La junta de propietarios de un edificio entregado hace tres años sabe con precisión si la obra terminó a tiempo, si los acabados fueron los ofrecidos y si el promotor respondió por los defectos posteriores.
Es información que no está en ninguna base de datos y que se obtiene con dos conversaciones.
Si compras en planos: lo que la sala de ventas no responde
Comprar en planos es entregar dinero por algo que todavía no existe. Una maqueta impecable y un piloto amoblado no dicen nada de la capacidad financiera de la empresa; su historial de entregas, pagos y sanciones, sí. Si la empresa es nueva —lo que no la descalifica por sí solo—, la verificación se apoya en sus socios, en la constructora contratada y en las garantías del proyecto: fideicomiso, carta fianza y financiamiento bancario comprometido. La licencia de edificación es el documento que separa un proyecto de una intención: un "está en trámite" sin número de expediente es una bandera roja.
Qué exigir por escrito antes de separar: copia de la licencia de edificación con su número, la partida registral del terreno, el contrato completo para leerlo fuera de la sala de ventas, la documentación del fideicomiso o de la carta fianza y la lista de proyectos anteriores entregados. Si algo de esto "se ve después de separar", esa es la respuesta que necesitabas.
Qué revisar en el contrato, etapa por etapa:
- Separación o reserva: solo aparta la unidad. Lee qué pasa con ese dinero si decides no seguir.
- Contrato sobre bien futuro: revisa la fecha de entrega comprometida, qué ocurre si se retrasa y cómo se resuelve si el proyecto no se concreta.
- Independización y transferencia: ocurre cuando la unidad ya existe como predio propio. Desde ahí nace la alcabala, que vence el último día hábil del mes siguiente a la transferencia, no a la firma inicial.
- Entrega física: recibir las llaves no siempre coincide con la transferencia; depende de cómo esté redactado el contrato.
La alcabala en la primera venta. Pide que el contrato separe el valor del terreno del de la edificación: en la primera venta de una empresa constructora, la construcción no paga alcabala (ya paga IGV, incluido en el precio) y solo tributa la parte del terreno, según el artículo 22 del TUO de la Ley de Tributación Municipal. Con un departamento de S/ 400.000 cuyo terreno atribuible vale S/ 120.000 y la UIT 2026 de S/ 5.500, la base es S/ 120.000 − S/ 55.000 = S/ 65.000 y el impuesto, S/ 1.950. Si se lo compras a quien se lo compró a la constructora, ya no es primera venta: la base es el precio completo menos 10 UIT y el impuesto sube a S/ 10.350. Y si el contrato se resuelve antes de cancelar el precio, la transferencia queda inafecta y, si ya pagaste la alcabala, corresponde pedir la devolución.
¿Y si el proyecto es de una inmobiliaria grande y conocida?
Las cifras de Indecopi no distinguen por tamaño: las 269 sanciones de 2026 se reparten en un sector donde participan empresas de todos los portes. El tamaño reduce el riesgo de que el proyecto no se ejecute, no el riesgo de retraso o de acabados distintos de los ofrecidos. La verificación sigue valiendo la pena.
Preguntas frecuentes
¿Cómo verifico si una inmobiliaria es confiable?
Revisando la partida registral del terreno, la ficha de la empresa en Sunarp, el expediente municipal y la licencia de edificación, los antecedentes en Indecopi, la situación del RUC en Sunat y la trayectoria de sus obras anteriores.
¿Qué pasa si el promotor no es el dueño del terreno?
Es una bandera roja mayor. Sin ser titular registral ni contar con un poder o contrato inscrito que lo habilite, el promotor no está en condiciones de transferir la propiedad.
¿Puedo consultar si una inmobiliaria fue sancionada?
Indecopi difunde información sobre sanciones del sector y recomienda expresamente revisar el historial del constructor antes de comprar.
¿Sirve de algo hablar con compradores de proyectos anteriores?
Mucho. La junta de propietarios de una obra entregada permite conocer el plazo real de entrega, la calidad de los acabados y la respuesta del promotor ante defectos posteriores.
¿Cómo sé si una constructora es confiable antes de comprar en planos?
Además de las fuentes de la tabla, exige la licencia de edificación con su número, revisa las garantías del proyecto (fideicomiso o carta fianza) y pide la lista de obras entregadas para hablar con sus juntas de propietarios.
¿Puedo consultar el historial crediticio de una empresa?
Sí: las centrales de riesgo emiten informes comerciales de personas jurídicas con su comportamiento de pago. Una empresa con deuda deteriorada es una bandera roja cuando le vas a entregar dinero por algo que aún no existe.
¿Las inmobiliarias grandes son más seguras?
El tamaño reduce el riesgo de que el proyecto no llegue a ejecutarse, pero no elimina el de retrasos ni el de diferencias entre lo ofrecido y lo entregado, que son las infracciones más sancionadas del sector.
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Fuentes
- Más de 260 sanciones impone Indecopi al sector inmobiliario por infracciones a los derechos del consumidor — Indecopi, 08/06/2026
- Indecopi impone más de 260 sanciones en el sector inmobiliario por infringir derechos de los consumidores — Indecopi, gob.pe
- Aprende cómo evitar las estafas inmobiliarias frecuentes en el Perú — Agencia Peruana de Noticias Andina
- ¿Cuáles son las modalidades de estafas inmobiliarias más comunes y cómo prevenirlas? — Gestión
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, DS N° 156-2004-EF (alcabala, art. 22)
- Ley 27489, que regula las centrales privadas de información de riesgos, y su modificatoria Ley 31944
- Sunarp: inscripción de títulos creció 10,4% en el primer semestre de 2026 — La República, 13/07/2026
Cómo te ayuda EximiaHaus
Verificar toma una tarde; equivocarse toma años. Si el monto es importante, que la revisión la haga alguien que sepa qué buscar:
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