La compraventa de bien futuro es el contrato mediante el cual compras un inmueble que todavía no existe: el departamento en planos. El acuerdo es válido desde que se firma, pero la transferencia de propiedad queda condicionada a que el bien llegue a existir; si nunca se construye, el contrato no produce ese efecto.
Datos clave
- Está regulado en el Código Civil peruano como venta de bien futuro.
- Eres propietario cuando el bien existe y se te transfiere, no al firmar.
- Mientras tanto tienes un derecho de crédito frente al vendedor.
- Se complementa con la escritura pública e inscripción una vez independizada la unidad.
- Contexto: la mayor parte de la vivienda nueva peruana se vende bajo esta figura.
¿Qué diferencia hay con una compraventa normal?
| Aspecto | Bien existente | Bien futuro |
|---|---|---|
| Objeto | Inmueble ya construido e inscrito | Unidad por construir |
| Momento de la propiedad | Con la transferencia | Cuando el bien existe y se transfiere |
| Riesgo principal | Cargas y saneamiento | Que el proyecto no se ejecute |
| Garantía útil | Estudio de títulos | Fideicomiso, respaldo bancario, penalidades |
| Inscripción | Inmediata tras escritura | Tras declaratoria de fábrica e independización |
¿Qué debe decir el contrato?
Identificación precisa de la unidad —número, piso, área techada, plano anexo—, precio y cronograma, fecha estimada de entrega con periodo de gracia y penalidad, memoria descriptiva de acabados como anexo, condiciones de resolución y devolución, y el compromiso de independizar e inscribir. Si el contrato describe el departamento en una línea, exige el anexo con plano y metraje.
¿Qué pasa si el bien no llega a existir?
El contrato no cumple su finalidad y corresponde la devolución de lo pagado, con las consecuencias que el propio contrato prevea. El problema no es jurídico sino práctico: recuperar depende de que el dinero esté protegido. Ver qué pasa si la inmobiliaria quiebra.
¿Y si el departamento sale distinto?
Si el área o las características entregadas no coinciden con lo pactado, tienes derecho a reclamar. Por eso el plano y la memoria descriptiva anexos valen tanto: sin ellos, la discusión es tu palabra contra la del vendedor. Ver qué pasa si el inmueble no coincide con los planos y qué es la memoria descriptiva.
¿Cuándo paso a ser propietario formalmente?
Cuando la edificación se declara —declaratoria de fábrica—, tu unidad se independiza con partida propia y se firma la escritura pública que se inscribe a tu nombre. Recién ahí figuras como titular en Sunarp. Ver entrega e independización paso a paso.
Preguntas frecuentes
¿El contrato de bien futuro es legal?
Sí, está expresamente regulado en el Código Civil y es la base de la venta en planos.
¿Puedo inscribirlo en Sunarp?
La unidad no existe aún; lo que se inscribe después es la independización y la transferencia.
¿Me pueden cambiar el departamento asignado?
No sin tu acuerdo: la unidad debe estar identificada en el contrato con número, piso y plano.
¿Qué pasa si el área final es menor?
Puedes reclamar el ajuste según lo pactado; por eso el metraje debe constar por escrito.
¿Necesito abogado para este contrato?
Es muy recomendable: es un contrato largo, con anexos técnicos y cláusulas de resolución.
Fuentes
- Código Civil peruano — compraventa de bien futuro, arras y cesión de posición contractual
- Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
- Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571)
- TUO de la Ley 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (DS 006-2017-VIVIENDA)
Cómo te ayuda EximiaHaus
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