La compraventa de bien futuro es el contrato mediante el cual compras un inmueble que todavía no existe: el departamento en planos. El acuerdo es válido desde que se firma, pero la transferencia de propiedad queda condicionada a que el bien llegue a existir; si nunca se construye, el contrato no produce ese efecto.
Datos clave
- Está regulado en el Código Civil peruano como venta de bien futuro.
- Eres propietario cuando el bien existe y se te transfiere, no al firmar.
- Mientras tanto tienes un derecho de crédito frente al vendedor.
- Se complementa con la escritura pública e inscripción una vez independizada la unidad.
- Contexto: la mayor parte de la vivienda nueva peruana se vende bajo esta figura.
Si necesitas el documento, puedes descargar gratis el modelo de contrato de compraventa de bien futuro en Word y compararlo con el que te entregue la inmobiliaria.
¿Qué diferencia hay con una compraventa normal?
| Aspecto | Bien existente | Bien futuro |
|---|---|---|
| Objeto | Inmueble ya construido e inscrito | Unidad por construir |
| Momento de la propiedad | Con la transferencia | Cuando el bien existe y se transfiere |
| Riesgo principal | Cargas y saneamiento | Que el proyecto no se ejecute |
| Garantía útil | Estudio de títulos | Fideicomiso, respaldo bancario, penalidades |
| Inscripción | Inmediata tras escritura | Tras declaratoria de fábrica e independización |
El lugar de este paso dentro de toda la operación está explicado en la guía maestra para comprar una casa o departamento.
Este artículo cubre un punto concreto de la compra en planos; las diez etapas, con la base legal y las cifras de 2026, están en cómo comprar un departamento en planos: guía completa 2026.
¿Qué debe decir el contrato?
Identificación precisa de la unidad —número, piso, área techada, plano anexo—, precio y cronograma, fecha estimada de entrega con periodo de gracia y penalidad, memoria descriptiva de acabados como anexo, condiciones de resolución y devolución, y el compromiso de independizar e inscribir. Si el contrato describe el departamento en una línea, exige el anexo con plano y metraje.
¿Qué pasa si el bien no llega a existir?
El contrato no cumple su finalidad y corresponde la devolución de lo pagado, con las consecuencias que el propio contrato prevea. El problema no es jurídico sino práctico: recuperar depende de que el dinero esté protegido. Ver qué pasa si la inmobiliaria quiebra.
¿Y si el departamento sale distinto?
Si el área o las características entregadas no coinciden con lo pactado, tienes derecho a reclamar. Por eso el plano y la memoria descriptiva anexos valen tanto: sin ellos, la discusión es tu palabra contra la del vendedor. Ver qué pasa si el inmueble no coincide con los planos y qué es la memoria descriptiva.
¿Cuándo paso a ser propietario formalmente?
Cuando la edificación se declara —declaratoria de fábrica—, tu unidad se independiza con partida propia y se firma la escritura pública que se inscribe a tu nombre. Recién ahí figuras como titular en Sunarp. Ver entrega e independización paso a paso.
Cláusulas que pesan más en una compra en planos
Además de la descripción de la unidad, revisa que el contrato resuelva estos puntos. En la venta de bien futuro importan más que en la compra de un inmueble terminado, porque entre la firma y la entrega pasan meses o años:
- Condición resolutoria por financiamiento. Si pagarás el saldo con un crédito hipotecario, el contrato debe decir qué ocurre si el banco no lo aprueba y cómo recuperas lo que ya entregaste. Es la cláusula que con más frecuencia falta.
- Penalidades recíprocas. Si te penalizan por atrasarte en una cuota, también debe haber penalidad para la inmobiliaria por atrasar la entrega. Cuando solo castiga a una parte, tómalo como señal de alerta.
- Pagos bancarizados. Paga siempre por un medio bancario. La Ley 28194, modificada por el D. L. 1529, fija un umbral general de S/ 2.000 o US$ 500 y tiene una regla propia para operaciones sobre inmuebles.
- Gastos del cierre. Quién asume la notaría y el registro cuando llegue la escritura; la alcabala la paga el comprador por ley, sin pacto en contrario. Si no se precisa, la discusión aparece al final.
- Cláusula resolutoria expresa. Si el contrato señala qué incumplimientos te permiten resolverlo, por ejemplo no entregar al vencer el periodo de gracia, salir de él será mucho más rápido.
Si la entrega se atrasa o la obra se detiene
El Código Civil prevé tres caminos para resolver un contrato cuando la otra parte incumple. Conviene saber cuál aplica antes de actuar:
- Cláusula resolutoria expresa (artículo 1430): si el contrato la contiene y el incumplimiento está descrito, basta comunicar a la inmobiliaria que la haces valer.
- Requerimiento por carta notarial (artículo 1429): le exiges cumplir en un plazo no menor de quince días y adviertes que, si vence sin cumplimiento, el contrato quedará resuelto.
- Demanda judicial (artículo 1428): es la vía cuando hay que discutir daños o la inmobiliaria niega haber incumplido.
La carta debe identificar el contrato, precisar qué obligación no se cumplió y enviarse al domicilio que figura en el contrato. Una vez resuelto, la inmobiliaria tiene que devolver lo cobrado, y quien incumplió responde por los daños que se prueben. El detalle de cada vía está en ¿Qué pasa si me quiero salir de un contrato de compraventa?.
Un error habitual es dejar de pagar el cronograma para presionar. Si lo haces sin resolver formalmente el contrato, el que queda como incumplidor eres tú.
Qué guardar mientras se construye
- El contrato firmado con todos sus anexos: plano de la unidad, memoria descriptiva y cronograma de pagos.
- El comprobante bancario de cada pago, con fecha y concepto.
- Por escrito, cualquier cambio en el proyecto, en la fecha de entrega o en los acabados. Lo que se acuerda de palabra no te protege si luego hay un reclamo.
- Copias actualizadas de la partida registral del terreno del proyecto, pedidas cada cierto tiempo, para confirmar que no aparecen cargas que no conocías.
Para no saltarte ningún paso, descarga gratis el checklist para comprar un departamento en planos en PDF: cada punto dice dónde se hace y qué guía del blog lo explica.
Preguntas frecuentes
¿El contrato de bien futuro es legal?
Sí, está expresamente regulado en el Código Civil y es la base de la venta en planos.
¿Puedo inscribirlo en Sunarp?
La unidad no existe aún; lo que se inscribe después es la independización y la transferencia.
¿Me pueden cambiar el departamento asignado?
No sin tu acuerdo: la unidad debe estar identificada en el contrato con número, piso y plano.
¿Qué pasa si el área final es menor?
Puedes reclamar el ajuste según lo pactado; por eso el metraje debe constar por escrito.
¿Necesito abogado para este contrato?
Es muy recomendable: es un contrato largo, con anexos técnicos y cláusulas de resolución.
Cuando llegue el momento de ponerla en el mercado: cómo vender tu propiedad paso a paso.
Fuentes
- Código Civil peruano — compraventa de bien futuro, arras y cesión de posición contractual
- Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
- Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571)
- TUO de la Ley 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (DS 006-2017-VIVIENDA)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Un contrato de bien futuro se revisa antes de firmar, no después. Te acompañamos:
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