Se verifica pidiendo el número de expediente de la licencia y confirmándolo en la municipalidad distrital donde está el terreno. La licencia indica el predio, el uso aprobado y el número de pisos: si lo que te venden no coincide con lo aprobado, el problema es tuyo, no del vendedor.
Datos clave
- La licencia la otorga la municipalidad distrital del predio.
- Dato que debes pedir: número y año del expediente, y resolución de licencia.
- Plazo municipal: 15 días hábiles para revisar y calificar el expediente.
- Silencio administrativo positivo: vencido el plazo sin observaciones notificadas, la municipalidad no puede invocar después un requisito faltante.
- Verificación técnica de obra: es obligatoria en el 100% de las licencias.
¿Qué pido exactamente?
Cuatro datos: número de expediente, año, número de resolución de licencia y modalidad (A, B, C o D). Con eso vas a la mesa de partes de la municipalidad o llamas a la gerencia de desarrollo urbano y pides que te confirmen la existencia y el estado. Muchas municipalidades tienen consulta de expedientes en línea.
| Qué verificas | Dónde | Qué debe coincidir |
|---|---|---|
| Existencia de la licencia | Municipalidad distrital | Expediente y resolución vigentes |
| Dirección del predio | Licencia y partida registral | La misma dirección de la obra |
| Número de pisos y unidades | Licencia y planos aprobados | Lo que ofrece la sala de ventas |
| Uso aprobado | Certificado de parámetros y licencia | Vivienda multifamiliar u otro |
| Titular del terreno | Sunarp — copia literal | El vendedor del contrato |
¿Qué pasa si me dicen “está en trámite”?
Es una respuesta legítima solo si te dan el número de expediente para verificarlo. “En trámite” sin expediente es humo. Y aunque exista trámite, comprar antes de la licencia significa asumir el riesgo de que el proyecto salga con menos pisos o menos unidades de las que te ofrecieron. Ver tipos y trámite de la licencia de edificación.
¿La licencia garantiza que el edificio esté bien construido?
No. Garantiza que el proyecto fue aprobado. Que se construya conforme a lo aprobado lo controla la verificación técnica de obra, obligatoria en todas las licencias, y se cierra con la conformidad de obra al terminar.
¿Y en provincia?
Es el mismo procedimiento pero con municipalidades que a veces tienen menos digitalización: ahí conviene ir presencialmente y pedir copia certificada de la resolución. Ver licencias en municipalidades de provincia.
Ver también: las 15 preguntas que hay que hacer en la sala de ventas antes de separar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta verificar una licencia?
Consultar el estado es gratuito; solo pagas si pides copia certificada del expediente.
¿Puedo pedir la licencia a la inmobiliaria?
Sí, y debería entregártela sin problema. La negativa es en sí una señal de alarma.
¿Qué modalidad de licencia tiene un edificio?
Los multifamiliares suelen tramitarse por las modalidades con revisión de comisión técnica o revisores urbanos.
¿Sirve el cartel de obra?
Ayuda: debe mostrar los datos de la licencia, pero siempre confírmalo con la municipalidad.
¿Qué pasa si construyen más pisos de los aprobados?
Esos pisos quedan irregulares, no se inscriben y bloquean la independización y el crédito hipotecario.
La otra verificación imprescindible antes de separar en planos es registral: qué es la partida matriz de un proyecto.
Fuentes
- TUO de la Ley 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (DS 006-2017-VIVIENDA)
- Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
- Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
- MVCS — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
Cómo te ayuda EximiaHaus
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