Se verifica pidiendo el número de expediente de la licencia y confirmándolo en la municipalidad distrital donde está el terreno. La licencia indica el predio, el uso aprobado y el número de pisos: si lo que te venden no coincide con lo aprobado, el problema es tuyo, no del vendedor.
Datos clave
- La licencia la otorga la municipalidad distrital del predio.
- Dato que debes pedir: número y año del expediente, y resolución de licencia.
- Plazo municipal según la modalidad: en la A no hay espera, porque el cargo de ingreso ya es la licencia; en la B, la municipalidad tiene 15 días hábiles para revisar y calificar el expediente de edificación; en la C y la D, convoca a la Comisión Técnica en 5 días hábiles y esta tiene 20 días hábiles para evaluar (art. 10 del TUO de la Ley 29090).
- Silencio administrativo positivo: vencido el plazo sin observaciones notificadas, la municipalidad no puede invocar después un requisito faltante.
- Verificación técnica de obra: es obligatoria en el 100% de las licencias otorgadas, salvo algunas obras del Estado aprobadas en la modalidad A, como las militares, policiales, penitenciarias y ciertos locales estatales de salud y educación (art. 10 del TUO de la Ley 29090 y art. 12.3 del DS 002-2017-VIVIENDA). En un proyecto de vivienda siempre corresponde.
¿Qué pido exactamente?
Cuatro datos: número de expediente, año, número de resolución de licencia y modalidad (A, B, C o D). Con eso vas a la mesa de partes de la municipalidad o llamas a la gerencia de desarrollo urbano y pides que te confirmen la existencia y el estado. Muchas municipalidades tienen consulta de expedientes en línea.
| Qué verificas | Dónde | Qué debe coincidir |
|---|---|---|
| Existencia de la licencia | Municipalidad distrital | Expediente y resolución vigentes |
| Dirección del predio | Licencia y partida registral | La misma dirección de la obra |
| Número de pisos y unidades | Licencia y planos aprobados | Lo que ofrece la sala de ventas |
| Uso aprobado | Certificado de parámetros y licencia | Vivienda multifamiliar u otro |
| Titular del terreno | Sunarp — copia literal | El vendedor del contrato |
Este artículo cubre una verificación concreta; las diez, con lo que cuesta cada documento en 2026 y la señal que obliga a frenar, están en qué revisar antes de comprar un departamento.
¿Qué pasa si me dicen “está en trámite”?
Es una respuesta legítima solo si te dan el número de expediente para verificarlo. “En trámite” sin expediente es humo. Y aunque exista trámite, comprar antes de la licencia significa asumir el riesgo de que el proyecto salga con menos pisos o menos unidades de las que te ofrecieron. Ver tipos y trámite de la licencia de edificación.
¿La licencia garantiza que el edificio esté bien construido?
No. Garantiza que el proyecto fue aprobado. Que se construya conforme a lo aprobado lo controla la verificación técnica de obra, obligatoria en todo proyecto de vivienda, y se cierra con la conformidad de obra al terminar.
¿Y en provincia?
Es el mismo procedimiento pero con municipalidades que a veces tienen menos digitalización: ahí conviene ir presencialmente y pedir copia certificada de la resolución. Ver licencias en municipalidades de provincia.
Ver también: las 15 preguntas que hay que hacer en la sala de ventas antes de separar.
Cuánto debería tardar si te dicen que está en trámite
La modalidad del expediente te dice qué plazo legal tiene la municipalidad para responder. Con ese dato puedes juzgar si "en trámite" es una etapa normal o una demora que hay que explicar:
- Modalidad A: no hay trámite que esperar: el cargo de ingreso, con el pago del derecho, es la licencia.
- Modalidad B: evalúa la municipalidad o un revisor urbano, con 15 días hábiles para edificaciones.
- Modalidad C: la municipalidad convoca a la Comisión Técnica en no más de 5 días hábiles y esta dispone de 20 días hábiles para una edificación. Si el promotor eligió revisor urbano, la revisión se hace antes de ingresar el expediente.
- Modalidad D: la evalúa la Comisión Técnica con los mismos plazos que la C —convocatoria en no más de 5 días hábiles y 20 días hábiles para evaluar una edificación— o un revisor urbano antes de ingresar el expediente.
Si el expediente lleva bastante más tiempo del que marca su modalidad, pregunta si recibió observaciones y cuáles son. Un proyecto observado puede tener que ajustar pisos, áreas o número de unidades, que es justamente lo que te ofrecieron en la sala de ventas. El cuadro completo está en qué modalidad de licencia le toca a cada obra.
Los documentos que vienen después de la licencia
La licencia es el primer eslabón. Si compras en planos, conviene saber qué papeles deben aparecer después y pedirlos en cada etapa:
- Verificación técnica de obra. La regula el DS 002-2017-VIVIENDA y es obligatoria en todo proyecto de vivienda. Su costo se fija según el número de visitas de inspección y la categoría del inspector, con montos máximos por visita que aprueba el Ministerio de Vivienda. Pregunta quién la está realizando: un inspector municipal de obra o el supervisor privado que asume esa función.
- Conformidad de obra. Acredita que lo construido corresponde al proyecto aprobado. Es el documento que más pesa cuando llega la entrega.
- Declaratoria de edificación inscrita. Se inscribe en la Sunarp, con tasas registrales y honorarios notariales, y hace que lo construido figure en la partida.
Un dato más que vale la pena preguntar: en qué fecha se inició el trámite de la licencia. La Norma E.030 de diseño sismorresistente se actualizó con la RM 183-2026-VIVIENDA, y los proyectos que ya tenían su licencia en curso al entrar en vigencia se rigen por la versión anterior hasta culminar, según la disposición transitoria modificada por la RM 217-2026-VIVIENDA. No es una señal de riesgo por sí misma, pero te conviene saber con qué versión se diseñó el edificio; lo detalla cómo saber si un edificio cumple la E.030.
Errores comunes al revisar la licencia
- Tomar el certificado de parámetros por una licencia. Los parámetros dicen qué se puede construir en el terreno; no prueban que este proyecto en particular fue aprobado.
- Confirmar el número sin leer el contenido. Una licencia auténtica puede amparar menos pisos o un uso distinto del que te describen.
- Quedarse con una copia simple. Contrástala en la municipalidad: la copia no te avisa de cambios posteriores en el expediente.
- Pasar por alto al titular. Quien figura en la licencia, quien aparece como dueño en la partida y quien firma tu contrato deben ser coherentes entre sí.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta verificar una licencia?
Consultar el estado es gratuito; solo pagas si pides copia certificada del expediente.
¿Puedo pedir la licencia a la inmobiliaria?
Sí, y debería entregártela sin problema. La negativa es en sí una señal de alarma.
¿Qué modalidad de licencia tiene un edificio?
Los multifamiliares suelen tramitarse por las modalidades con revisión de comisión técnica o revisores urbanos.
¿Sirve el cartel de obra?
Ayuda: debe mostrar los datos de la licencia, pero siempre confírmalo con la municipalidad.
¿Qué pasa si construyen más pisos de los aprobados?
Esos pisos quedan irregulares, no se inscriben y bloquean la independización y el crédito hipotecario.
La otra verificación imprescindible antes de separar en planos es registral: qué es la partida matriz de un proyecto.
Fuentes
- TUO de la Ley 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (DS 006-2017-VIVIENDA)
- Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
- Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
- MVCS — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
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